Grundsätze der Wertermittlung für Immobilien und Grundstücke

Grundsätze
Grundsätze der Wertermittlung für
Immobilien und Grundstücke
Die wesentlichen Grundsätze der Wertermittlung sind in den Gesetzen und der
Rechtsprechung hauptsächlich im Zusammenhang mit dem Enteignungsrecht herausgestellt
worden.
Sowohl in der Wertermittlungsverordnung 1988, der Wertermittlungsrichtlinie 1976
und dem § 194 Baugesetzbuch wird darauf hingewiesen, dass der Verkehrswert
durch den Preis bestimmt wird, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht,
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und
tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des
Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu
erzielen wäre.
In der Regel bilden das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren die
Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes. In geeigneten Fällen und vor allem
für die Ermittlung des Bodenwertes kann auch das Vergleichsverfahren angewendet
werden.
Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei
denen der nachhaltig erzielbare Ertrag von Bedeutung ist. Das sind natürlich vermietete
Objekte, aber auch für unterschiedliche Nutzer geeignete Gewerbegebäude.
Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es
auf einen Ertrag in vorstehendem Sinne nicht in erster Linie ankommt. Dies gilt
vorwiegend bei selbstgenutzten Immobilien und speziell auf eine besondere Nutzung
ausgerichtete Gebäude. Auch Ein- und Zweifamilienhäuser werden stark
sachwertbetont bewertet.
Zu Kontrollzwecken können mehrere Verfahren herangezogen werden, die dann eine
endgültige Beurteilung des Verkehrswertes ermöglichen.
Verfasser: Norbert Hejna Datum: 25.01.2006
M:/Baustein/Bau_Welt/Werterm

Wegen der besonders schwierigen Wertermittlung einige Anmerkungen zum
Bodenwert:
Der Grund und Boden ist soviel wert wie man aus ihm herauswirtschaften kann. Mit
anderen Worten, der Bodenwert steht in unmittelbarem Zusammenhang mit der
Bebauung und dem Ertrag.
Inwieweit Richtwerte als geeignete Schätzungsgrundlage für ein Vergleichswertverfahren
anzusehen sind, hängt davon ab, ob sie für das zu bewertende Grundstück
repräsentativ sind. Nur dann, wenn sie hinsichtlich ihrer maßgeblichen Wertfaktoren
den üblichen Gegebenheiten des direkten Umfeldes entsprechen, wird man ihre
Eignung zu Vergleichszwecken bejahen können.
Weiterhin ist bei der Verwendung von Richtwerten zu beachten, dass Veränderungen
der Lage auf dem Grundstücksmarkt, insbesondere hinsichtlich der Angebots- und
Nachfrageseite, einen korrigierenden Einfluss haben können. Dazu bedarf es einer
sorgfältigen Beobachtung der laufenden Preisentwicklung und einer genauen
Analyse der jeweiligen Marktsituation.
Literatur
− „Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von
Grundstücken“ nach Ross/Brachmann/Holzner - 27. Auflage
− „Bauwert von Industriebauten, Verkehrswert von Fabrikgrundstücken, Gebäude-
und Versicherungswerte“ von R. Brachmann
„Wertermittlungsverordnung 1988“ von Kleiber, Simon, Weyers ( NHK 95 )