OLG Köln, 16 Wx 237/05

Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 237/05 http://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/koeln/j2006/16_Wx_237_05beschl...
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Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 237/05
Datum: 31.03.2006
Gericht: Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper: 16. Zivilsenat
Entscheidungsart: Beschluss
Aktenzeichen: 16 Wx 237/05
Vorinstanz: Landgericht Aachen, 2 T 82/05
Tenor:
G r ü n d e :
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin werden die
Beschlüsse des Amtsgerichts Aachen vom 17. März 2005 - 12 II 67/04 -
und der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 24.11.2005 - 2 T
82/05 - abgeändert.
Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, an die Antragstellerin 1.401,45
EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB seit dem
31.01.2004 zu zahlen.
Der weitergehende Antrag wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten erster Instanz fallen der Antragstellerin zu 68 %, der
Antragsgegnerin zu 32 % zur Last. Von den Gerichtskosten zweiter und
dritter Instanz tragen die Antragstellerin 60 %, die Antragsgegnerin 40
%.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Die nach den §§ 45 Abs. 1 WEG, 22, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere
Beschwerde hat in der Sache teilweise Erfolg.
1.
Nach der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, NJW 2005, 2061)
ist die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls teilrechtsfähig, soweit sie im
Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am
Rechtsverkehr teilnimmt. Das ist hier der Fall. Die Antragstellerin nimmt die Beteiligte
zu 2. auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzungen aus dem Verwaltervertrag in
Anspruch. Hiervon ist unmittelbar nicht der einzelne Eigentümer, sondern der Verband
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als solcher betroffen.
Die hierzu erforderliche Umstellung der Parteibezeichnung auf Antragstellerseite kann
nach überwiegender Meinung auch noch in der Rechtsbeschwerdeinstanz erfolgen
(vgl. OLG München, NZM 2006,110 m.w.N.). Die Identität der Beteiligten zu 1. wird
dadurch nicht berührt.
2. 6
Entgegen der Meinung des Landgerichtes haftet die Antragsgegnerin wegen einer
Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag, die auch für den Schadenseintritt kausal
geworden ist. Sie hat allerdings Schadensersatz nur in Höhe der im Verfahren vor dem
AG Aachen 12 UR II 142/99 WEG entstandenen Kosten von insgesamt 2.741.- DM =
1.401,45 EUR zu leisten, dagegen nicht für gerichtliche und außergerichtliche Kosten,
die in dem vorangegangenen selbständigen Beweisverfahren AG Aachen 12 UR II
142/98 zulasten der Gemeinschaft angefallen sind.
a. 8
Die Antragsgegnerin als ehemalige Verwalterin war nicht befugt, ohne Ermächtigung
durch einen Wohnungseigentümerbeschluss das Verfahren, das die Eigentümerin T
gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft angestrengt hatte, für die
Wohnungseigentümergemeinschaft nach Zustellung der Antragsschrift weiter zu
betreiben, § 27 Abs. 1 und 2 WEG. Eine solche Befugnis ergibt sich weder aus den
gesetzlichen Regelungen des WEG, noch der maßgeblichen Teilungserklärung. Diese
sieht in § 16 Abs. 6 Ziff. b lediglich eine Ermächtigung zur Prozessführung gegenüber
mit Wohngeld säumigen Wohnungseigentümern, jedoch keine generelle Befugnis zur
Prozessführung für die Wohnungseigentümergemeinschaft vor.
Demnach hätte die ehemalige Verwalterin, als ihr am 18.10.1999 als
Zustellungsbevollmächtigte (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG) die Antragsschrift vom 13.09.1999
zugestellt worden war, alle Eigentümer umgehend davon informieren, eine
Wohnungseigentümerversammlung einberufen und in diesem Rahmen klären lassen
müssen, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft auf diesen an sie gerichteten
Leistungsantrag, der eine fachgerechte Sanierung der Fenster- und Türelemente in der
Wohnung T zum Inhalt hatte, zu reagieren beabsichtigte (vgl. zur Informationspflicht
des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft, Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27
Rdnr. 116). Diese Maßnahmen hat sie unterlassen.
Hierzu muss nicht geklärt werden, in welchem Umfang die ehemalige Verwalterin in der
damaligen Situation zu einer eingehenden rechtlichen Information hinsichtlich der
Erfolgsaussichten des Antrags der Eigentümerin T verpflichtet war. Jedenfalls hätte die
Antragsgegnerin die Wohnungseigentümergemeinschaft darüber aufklären müssen,
dass das Begehren der Antragstellerin T in Einklang mit den Regelungen der
Teilungserklärung stand. Hingegen fehlte für eine Verteidigung eine gesetzliche oder
vertragliche Grundlage, so dass die Erfolgsaussichten für eine Ablehnung des
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Leistungsantrags äußerst gering waren.
Die Teilungserklärung sieht nur für Glasschäden an "Fenstern und Türen im
räumlichen Bereich des Sondereigentums" eine Schadensbehebungspflicht für den
Sondereigentümer vor. Im Übrigen obliegt die Instandhaltung der zum
gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der
äußeren Fenster der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 7 Abs.1, Abs. 3). Die
Bedeutung dieser unmissverständlichen Regelung sowie die Folgen für das von der
Eigentümerin T angestrengte Verfahren mussten einer fachmännisch arbeitenden
Verwalterin klar sein. Die Eigentümerin T verlangte die Beseitigung von Baumängeln in
der über ihrer Wohnung liegenden Wohnung sowie in ihrer Wohnung, die zu Schäden
an den Fensterelementen und an Feuchtigkeitsschäden an anderen Bauteilen ihrer
Wohnung (Zimmerdecke, Innenwände) geführt hatten. Die Schadensursachen lagen
jeweils in dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnenden Bauteilen (Wasserablauf in
der Loggia der darüber liegenden Wohnung; undichter Anschluss zwischen
Fenster/Türanlage und Geschoßdecke; veraltete Fensterkonstruktion; undichte
Isolierverglasung des Fensterelements in der Wohnung der Antragstellerin).
Eine Abweichung der in § 7 Teilungserklärung vorgesehenen Regelung ist weder als
Abänderung der Teilungserklärung niedergelegt worden, noch jemals sonst vereinbart
worden. Die von der Antragsgegnerin in Bezug genommene "Übung", wonach jeder
Eigentümer die Instandsetzung defekter Fenster selbst in Auftrag gegeben und bezahlt
haben soll, hätte - ihr Vorliegen unterstellt - keine rechtliche Relevanz. Eine solche
Handhabung würde der allein maßgeblichen Teilungserklärung widersprechen und
weder die Eigentümer noch den Verwalter binden. Selbst wenn die Beteiligte zu 2.
davon ausging, die beschriebene Übung sei jahrelang in der
Wohnungseigentümergemeinschaft praktiziert worden, mußte ihr bei sorgfältiger
Überprüfung der Sach- und Rechtslage klar sein, dass damit eine Abänderung der in
der Teilungserklärung festgelegten Regelung nicht erfolgen konnte, und dass das
Verlangen der Antragstellerin T in Einklang mit der Teilungserklärung steht.
Diese Rechtsfolge ergab sich im Übrigen auch schon deshalb, weil die fraglichen
Schäden auf Baumängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen waren. Dies
hatte der im Beweisverfahren beauftragte Sachverständige I in seinem Gutachten vom
Februar 1999 festgestellt, das der Beteiligten zu 2. vorlag.
Auf diese für die Wohnungseigentümergemeinschaft problematische Sach- und
Rechtslage hätte die damalige Verwalterin in Zusammenhang mit dem von der
Eigentümerin T angestrengten Verfahren hinweisen und ggfs. zur Fortführung des
Verfahrens eine Beschlussfassung veranlassen müssen.
Die Pflichtverletzung des Verwaltervertrages ist auch schuldhaft, zumindest fahrlässig
erfolgt. Eine entsprechende Information - in Verbindung mit einer
Eigentümerversammlung - wäre zeitlich noch vor dem Termin vom 18.11.1999 möglich
gewesen. Selbst wenn aus organisatorischen Gründen eine Eigentümerversammlung
nicht mehr vor diesem Termin hätte stattfinden können, wäre es ein leichtes gewesen,
mit dieser Begründung eine Terminsverlegung zu erreichen.
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b.
Der Senat bejaht auch - anders als die Vorinstanzen - eine Kausalität zwischen der
Pflichtverletzung und den als Schaden geltend gemachten Prozesskosten. Die
Antragsgegnerin ist darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass der Schaden auch bei
pflichtgemäßem Verhalten ihrerseits eingetreten wäre, die Antragstellerin also trotz
erteilter Informationen das Verfahren geführt hätte. Zugunsten der Antragstellerin, der
gegenüber Aufklärungspflichten verletzt worden sind, greifen hier die Grundsätze des
"aufklärungsrichtigen Verhaltens" ein, wonach ein Anscheinsbeweis dahin
anzunehmen ist, dass für die Geschädigte bei entsprechender Aufklärung
vernünftigerweise nur eine Handlungsalternative in Betracht gekommen wäre (st. Rspr.
des BGH, vgl. beispielsweise BGH, NJW 2002, 2703; Palandt/Heinrichs, BGB, 65.
Aufl., § 280 Rdnr. 39 m.w.N.).
Diese Darlegungs- und Beweislast ist die Antragsgegnerin nicht nachgekommen.
Auch unter Berücksichtigung ihres Vorbringens und des Hinweises auf die behauptete
Übung der Kostenübernahme durch die Sondereigentümer wird der Anscheinsbeweis
nicht erschüttert. Denn es sind keine vernünftigen Gründe erkennbar, die die Mehrheit
der Eigentümer zu einer Verfahrensaufnahme hätten veranlassen können, die mit
ihrem Ziel dem Wortlaut der Teilungserklärung und den gesetzlichen Vorgaben
widerspricht. Selbst wenn die Einschätzung der Beteiligten zu 2. zu der erwähnten
bisherigen "Übung" der Reparatur an Fenstern und Türen von einem Teil der
Eigentümer geteilt worden sein sollte, bestand gleichwohl kein vernünftiges Interesse
dieser - und erst recht nicht der weiteren - Eigentümer, diese rechtlich nicht
abgesicherte Handhabung gerichtlich mit einem klaren Kostenrisiko überprüfen zu
lassen. Auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten stellte sich nämlich die
behauptete Übung der Kostenübernahme durch die Sondereigentümer nicht als nur
vorteilhaft dar. Soweit bislang noch keine Reparaturen erforderlich gewesen waren -
und dies traf auf einen großen Teil der Eigentümer zu -, würden bei einer
Kostenregelung entsprechend der Teilungserklärung den Sondereigentümern die
unmittelbar auf sie entfallenden Kosten für die Fensterreparaturen erspart werden.
Dem stehen zwar zukünftig höhere Gemeinschaftskosten gegenüber, allerdings
werden sich auf Dauer diese beiden Positionen in etwa ausgleichen. Somit wäre auch
unter wirtschaftlichen Aspekten kein Anreiz vorhanden, dieser Verfahrensaufnahme
zuzustimmen.
Schließlich ist sowohl angesichts der Vielzahl der Abstimmungsberechtigten als auch
wegen des Zeitablaufs das mögliche damalige Abstimmungsverhalten im jetzigen
Zeitpunkt nicht mehr rekonstruierbar. Dahingehende Beweisangebote sind schon
wegen ihrer Ungeeignetheit nicht beachtlich.
Die Antragsgegnerin bleibt mithin mit ihrem Vorbringen, die
Wohnungseigentümergemeinschaft hätte trotz des risikoreichen Verfahrensausgangs
das Wohnungseigentumsverfahren vor dem AG Aachen - 12 UR II 142/99 -
weiterbetrieben, beweisfällig.
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Die ehemalige Verwalterin haftet für die zu lasten der
Wohnungseigentümergemeinschaft angefallenen Kosten in dem Verfahren 12 UR II
142/99. Diese ergeben sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschlusses vom 08.05.2000,
ergänzt durch Beschluss vom 19.05.2000:
Rechtsanwaltskosten 2 x 1.025 2.050,-DM 24
zuzügl. MWSt. 16 % 328,- DM
Gerichtskosten- DM 26
Zustellkosten 11,- DM
Endsumme 2.741,- DM = 1.401,45 EUR 28
Der Zinsanspruch beruht auf §§ 286, 288 BGB. Mit Schreiben vom 26. 01.2004 hat die
Antragsgegnerin ernsthaft und endgültig eine Zahlung abgelehnt.
3.
Die Antragsgegnerin haftet hingegen nicht für die im selbständigen Beweisverfahren
unter dem Aktenzeichen 12 UR II 142/98 WEG AG Aachen angefallenen
Verfahrenskosten, die auch Bestandteil des Kostenfestsetzungsbeschlusses vom
08.05.2000 sind. Denn ein mögliches Fehlverhalten - wiederum in Form unterbliebener
Information - hat sich für die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausgewirkt.
Die Antragstellerin konnte sich diesem Verfahren, in dem sie wiederum
Antragsgegnerin war, nicht entziehen. Das mit Antrag der Eigentümerin T vom
11.11.1998 eingeleitete Beweisverfahren wurde entsprechend den Vorschriften der §§
485 ff ZPO unabhängig von der Reaktion des Antragsgegners durchgeführt (vgl. §§
491, 493 ZPO), so dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auch bei rechtzeitiger
Information keine Möglichkeit zur Abwendung dieses Verfahrens gehabt hätte.
Im Übrigen stand die Durchführung dieses Verfahrens auch im Interesse der
Wohnungseigentümergemeinschaft, da auf diese Weise die Ursachen der
Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum geklärt wurden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und berücksichtigt das anteilige
Obsiegen und Unterliegen der Beteiligten in Bezug auf den jeweiligen Geschäftswert.
In Anbetracht der unterschiedlichen rechtlichen Beurteilung durch die Vorinstanzen
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besteht keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz
abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen
außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
Der Geschäftswert für die Rechtsbeschwerde wird gemäß § 48 Abs. 3 WEG auf
3.558,98 Euro festgesetzt.
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