Bezugsurkunde F50 - Bechtle & Widder

PVP Park Village - Bezugsurkunde
1. Bauabschnitt, "Fasan 50"
A 66355
V E R H A N D E L T
zu Heilbronn am 2009 ( zweitausendneun)
Vor mir, dem unterzeichnenden Notar
Dr. R o l f G a u p p
Urkundenrolle Nr. /2009
mit dem Amtssitz in 74072 Heilbronn, Uhlandstraße 21,
erschienen heute in den Kanzleiräumen:
1. Herr Marc Alexander W i d d e r ,
geschäftsansässig Schubartstraße 14, 74076 Heilbronn,
geboren am 15.10.1970,
2. Herr Thomas B e c h t l e ,
geschäftsansässig daselbst,
geboren am 15.08.1971,
- beide handelnd nicht in eigenem Namen, sondern als gemein-
sam zur Vertretung berechtigte und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreite Geschäftsführer der Bechtle & Widder
Immobilien GmbH mit dem Sitz in Heilbronn, diese wiederum
handelnd als alleinige und von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreite Komplementärin der Kommanditgesellschaft
unter der Firma
PVP Park Village Projektentwicklung GmbH & Co. KG
mit dem Sitz in Heilbronn -.

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Die Erschienenen sind dem beurkundenden Notar persönlich bekannt.
Der Notar bescheinigt aufgrund seiner Einsichtnahme vom in das
elektronische Handelsregister des Amtsgerichts Stuttgart, HRB 108292 und
HRA 722542, die Richtigkeit der bei den Erschienenen wiedergegebenen Gesellschafts-
und Vertretungsverhältnisse.
Die Frage des Notars nach einer Vorbefassung im Sinne des § 3 Abs. 1 Nr. 7
BeurkG wurde von den Erschienenen verneint.
Sie erklärten mit der Bitte um Beurkundung folgende
BEZUGSURKUNDE
(1) Die PVP Park Village Projektentwicklung GmbH & Co. KG
mit dem Sitz in Heilbronn
- nachstehend "PVP" genannt -
I.
beabsichtigt, auf dem im Grundbuch von Böckingen, Blatt 10484 BV 3 und
13, eingetragenen, in dem der gegenwärtigen Niederschrift als Anlage 1
beigefügten Lageplan blau umrandet dargestellten und künftig auch so genannten
"Gesamtareal" der Gemarkung Böckingen, das sich zusammensetzt
aus
1. einer Teilfläche des Grundstücks
und
Flst. 1507 Neckargartacher Straße 41 -: 16,23 a
Gebäude- und Freifläche
mit einem Messgehalt von ca. 6,61 a
2. dem Grundstück
Flst. 1451 Limesstraße 3, 3/1, 9/1 -: 256,76 a
Neckargartacher Straße 45,
45/1, 47, 47/1, 47/2, 47/3, 47/4,
47/5, 47/6, 47/7, 47/8, 49
Gebäude- und Freifläche,

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auf Grundlage der Festsetzungen im rechtskräftigen Bebauungsplan 37/25
in mehreren Abschnitten unter teilweiser Verwendung bereits vorhandener
Altbausubstanz ein auf die kommenden Jahre hinweg ausgelegtes Gesamtbauvorhaben
zu realisieren und hierbei auch die für die Erschließung, Ver-
und Entsorgung und bestimmungsgemäße Nutzung der durch die vorgesehene
Neuordnung des Gesamtareals zu bildenden Einzelgrundstücke nebst
Baulichkeiten erforderlichen gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen,
insbesondere die private Erschließungsstraße (Fasanenweg) und einen
mindestens 500 m² großen Kinderspielplatz, herzustellen.
Das vorläufige Planungskonzept der PVP ergibt sich aus dem Gesamtgestaltungsplan
in Anlage 2 der gegenwärtigen Niederschrift. Die daraus ersichtliche
Bebauung des Gesamtareals kann jedoch im derzeitigen Stadium
der Planung nur als unverbindlicher Gestaltungsvorschlag angesehen werden,
der lediglich bezweckt, die Grundzüge des von der PVP geplanten Gesamtbauvorhabens
wiederzugeben. Auch kann aus dem Gesamtgestaltungsplan
keinerlei Verpflichtung der PVP abgeleitet werden, das Bauvorhaben
tatsächlich in vollem Umfang oder auch nur teilweise zu verwirklichen.
Die PVP hat zur Realisierung ihres Gesamtbauvorhabens mit der Stadt
Heilbronn einen Städtebaulichen Vertrag abgeschlossen. Dieser Vertrag datiert
vom 24.07./10.08.2007 und enthält auch Vereinbarungen, die noch
nach Abschluss der im Vertragsgebiet durchzuführenden baulichen Maßnahmen
wirken und somit auch die künftigen Eigentümer der aus dem Gesamtareal
hervorgehenden Einzelgrundstücke betreffen. Die entsprechenden
Vereinbarungen sind aus dem der gegenwärtigen Niederschrift als
Anlage 3 beigefügten Schriftstück mit der Überschrift "Verpflichtungsübernahme"
zu entnehmen. Die sich daraus ergebenden Verpflichtungen hat die
PVP ihren Rechtsnachfolgern aufzuerlegen und diese in entsprechender
Weise zur Weitergabe zu verpflichten.
(2) Die PVP wird nun zunächst einen 1. Bauabschnitt ihres Gesamtbauvorhabens
realisieren. In diesen 1. Bauabschnitt sind u.a. die folgenden von dem
vorstehend in Abs. 1 Ziffer 2 näher beschriebenen Grundstück Flst. 1451
noch wegzumessenden und jeweils an eigener Grundbuchstelle zu buchenden
Teilgrundstücke einbezogen, nämlich
1. das sogenannte "Baugrundstück" mit einem Messgehalt von
ca. , das in dem der gegenwärtigen Niederschrift als Anlage 4 beigefügten
Lageplan rot umrandet dargestellt und mit seiner künftigen Flurstücks-Nummer
bezeichnet ist,
2. das sogenannte "Wegegrundstück" mit einem Messgehalt von
ca. , das in demselben Lageplan grün umrandet dargestellt und mit
seiner künftigen Flurstücks-Nummer bezeichnet ist.

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Die geplante Bebauung dieser Grundstücke ergibt sich aus Abschnitt II. dieser
Urkunde.
Die PVP hat das Baugrundstück durch die der gegenwärtigen Niederschrift
mit ihren Anlagen A und B (Lageplan und Entwurf des Aufteilungsplans) als
Anlage 5 angeschlossene Teilungserklärung vom heutigen Tage
(UR /2009 des Notars Dr. Rolf Gaupp in Heilbronn) in Wohnungs- und
Teileigentumsrechte aufgeteilt. In dieser Teilungserklärung wurde auch jedem
Wohnungs- und Teileigentumsrecht ein entsprechender Miteigentumsanteil
am Wegegrundstück zugeordnet.
Die neu begründeten Wohnungs- und Teileigentumsrechte mitsamt Miteigentumsanteilen
am Wegegrundstück und den zugehörigen Baulichkeiten
werden von der PVP an einzelne Käufer durch Abschluss von notariell zu
beurkundenden Kaufverträgen veräußert. Die gegenwärtige Bezugsurkunde
soll die Beurkundung dieser Rechtsvorgänge erleichtern.
(1) Auf dem Baugrundstück errichtet die PVP unter teilweiser Verwendung der
vorhandenen Altbausubstanz ein Wohngebäude ("Fasan 50") mit
12 Wohnungen und verschiedenen weiteren Räumen im Untergeschoss
sowie eine zugehörige Tiefgarage mit 11 Pkw-Stellplätzen.
II.
Während sich das Wohngebäude in vollem Umfang auf dem Baugrundstück
befinden wird, erfolgt die Errichtung der Tiefgarage einschließlich der Tiefgaragenrampe
nahezu ausschließlich auf benachbarten Grundstücksflächen.
Die insoweit geplante Unter- bzw. Überbauung dieser Grundstücksflächen
ist aus dem Untergeschossgrundriss des der Teilungserklärung (Anlage
5 dieser Urkunde) als Anlage B beigefügten Entwurfs des Aufteilungsplans
ersichtlich und ebendort in ihrer Gesamtheit blau umrandet dargestellt.
Die PVP beabsichtigt, in einem späteren Bauabschnitt auch Bauvorhaben
auf den nördlich und östlich an das Baugrundstück angrenzenden Grundstücksflächen
zu verwirklichen. Hierbei ist vorgesehen, einen Großteil der
einen Bestandteil des Baugrundstücks bildenden Tiefgarage mit einem
Wohngebäude zu überbauen und eine unmittelbar an die Ostseite der Tiefgarage
anschließende weitere Tiefgarage zu errichten. Im Falle der Realisierung
dieser Bauvorhaben behält sich die PVP vor, die zum Baugrundstück
gehörende Tiefgaragenrampe gemäß den mit Strichlinien ausgeführten
Darstellungen in den Unter- und Erdgeschossgrundrissen des Entwurfs

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des Aufteilungsplans in Anlage B der Teilungserklärung zu verlegen und alle
hierfür erforderlichen baulichen Maßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen.
Ferner kann die östliche Wand der Tiefgarage entfernt werden, um eine
Erschließung der weiteren Tiefgarage über die verlegte Tiefgaragenrampe
und die Fahrbahn der Tiefgarage des Baugrundstücks zu ermöglichen.
Bei dem Wegegrundstück handelt es sich um einen Teil der für das Gesamtareal
vorgeschriebenen privaten Erschließungsstraße "Fasanenweg".
Die PVP wird das Wegegrundstück entsprechend dieser Funktion als Straßenfläche
anlegen.
(2) Grundlagen für die Errichtung und den Ausbau der von der PVP demzufolge
auf dem Bau- und Wegegrundstücken zu erstellenden Baulichkeiten und
auszuführenden baulichen Leistungen bilden
1. der Entwurf des Aufteilungsplans in Anlage B der Teilungserklärung
(Anlage 5 dieser Urkunde),
2. die Baubeschreibung, die als Anlage 6 zur gegenwärtigen Niederschrift
genommen wird.
III.
(1) Das Gesamtareal weist derzeit nach Abt. II des Grundbuchs folgende Belastungen
aus:
Nr. 1: Nur lastend auf dem (früheren) Grundstück Flst. 1452:
Grunddienstbarkeit (Wege- und Zugangsrecht) für Flst.Nr. 1455,
Gemarkung Böckingen.
Nr. 8: Nur lastend auf dem (früheren) Grundstück Flst. 1448/2, 4,03 a:
Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht und Versorgungsleitungsrecht)
für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks
Flst.Nr. 1448/1, Gemarkung Böckingen.
Nr. 12: Nur lastend auf 111,28 a (früheres Grundstück Flst. 1452/2):
Grunddienstbarkeit (Geh- und Wegerecht) für den jeweiligen Eigentümer
des Grundstücks Flst.Nr. 1448, 1451/1, 1452, Geb. 49, 49 a,
49/1 Neckargartacher Straße, Gemarkung Böckingen.

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Nr. 13: Nur lastend auf 111,28 a (früheres Grundstück Flst. 1452/2):
Grunddienstbarkeit (Wegerecht) für den jeweiligen Eigentümer des
Grundstücks Flst.Nr. 1455, Gemarkung Böckingen.
Nr. 14: Nur lastend auf 11,93 a (früheres Grundstück Flst. 1502/7):
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Stadt Heilbronn, bestehend
in
1. dem Recht auf Belassung der Hauptleitungen für Gas, Wasser
und Abwasser,
2. dem Recht auf Verlängerung dieser Leitungen zur Grünewaldstraße,
3. dem Recht zum Betreten des Grundstücks zur Unterhaltung,
Ausbesserung, Auswechslung und Verlängerung der Leitungen
und zur Vornahme der dazu erforderlichen Arbeiten,
4. einem Bauverbot.
Nr. 15: Nur lastend auf 11,93 a (früheres Grundstück Flst. 1502/7):
Grunddienstbarkeit (Wegerecht als Zugang zu dem begünstigten
Grundstück) für Flst.Nr. 1455, Gemarkung Böckingen.
Nr. 16: Nur lastend auf 11,93 a (früheres Grundstück Flst. 1502/7):
Grunddienstbarkeit (Wegerecht als Zugang zu den begünstigten
Grundstücken) für Flst.Nr. 1452, 1448, 1451/1, Geb. 49, 49 a, 49/1
Neckargartacher Straße, Gemarkung Böckingen.
Nr. 17: Nur lastend auf 11,93 a (früheres Grundstück Flst. 1502/7):
Grunddienstbarkeit (Wegerecht als Zugang zu dem begünstigten
Grundstück) für Flst.Nr. 1454, Gemarkung Böckingen.
Nr. 18: Nur lastend auf 11,93 a (früheres Grundstück Flst. 1502/7):
Je unter sich gleichrangige Grunddienstbarkeiten (Abwasserleitung)
für den jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flst.Nr. 1454/1 bis
1454/18, Gemarkung Böckingen.
Darüber hinaus müssen zur dinglichen Sicherstellung der beabsichtigten
Bebauung, der Erschließung, der Ver- und Entsorgung sowie der (gemeinsamen)
Nutzung der durch die vorgesehene Neuordnung des Gesamtareals
zu bildenden Einzelgrundstücke sowie verschiedener Nachbargrundstücke
sowohl zulasten als auch zugunsten aller beteiligter Grundstücke Grunddienstbarkeiten
in Abt. II des Grundbuchs eingetragen werden. Eine genaue

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Festlegung dieser Dienstbarkeiten, also auch derjenigen, die die Bau- und
Wegegrundstücke betreffen, ist im derzeitigen Stadium der Planung und
Grundstücksneuordnung noch nicht möglich. Nach dem heutigen Kenntnisstand
sind im Hinblick auf die Bau- und Wegegrundstücke folgende Rechte
durch Grunddienstbarkeiten sicherzustellen:
1. Zulasten des Bau- und/oder des Wegegrundstücks und zugunsten der
jeweiligen Eigentümer einzelner oder aller anderer Grundstücke:
a) Leitungsrechte für Ver- und Entsorgungsleitungen und -kanäle aller
Art am Bau- und am Wegegrundstück,
b) Gehrechte an den auf dem Baugrundstück vorhandenen Wegen sowie
Geh- und Fahrrechte am Wegegrundstück, wobei die Kosten der
Unterhaltung, Instandsetzung und Erneuerung der betroffenen Weg-
bzw. Straßenflächen allein den jeweiligen Eigentümern der belasteten
Grundstücke, also der Bau- und Wegegrundstücke, zur Last fallen und
ihnen auch die insoweit bestehenden Verkehrssicherungspflichten obliegen,
c) Mitbenutzungs- und Mitbetriebsrechte an dem im Untergeschoss
des auf dem Baugrundstück zu errichtenden Wohngebäudes "Fasan
50" gelegenen Haustechnikraum und an der darin einzurichtenden
Heizungs- und Warmwasseranlage nebst den auf dem Dach zu installierenden
Solarkollektoren, dem Kamin, den Zählereinrichtungen und
den erforderlichen Hausanschlüssen bzw. Übergabeeinrichtungen sowie
Zugangsrechte zum Haustechnikraum; Begünstigte dieser Rechte
sind nur die jeweiligen Eigentümer der übrigen zum 1. Bauabschnitt
der PVP gehörenden Grundstücke,
d) Mitbenutzungsrecht an der Tiefgaragenrampe und der Tiefgaragenfahrbahn
einschließlich Tiefgaragentor mit allen technischen Einrichtungen;
dieses Recht besteht nur dann, wenn die PVP im Zuge eines
späteren Baubabschnitts Bauvorhaben auf den nördlich und östlich an
das Baugrundstück angrenzenden Nachbarflächen verwirklicht (vgl.
hierzu Abschnitt II. Abs. 1 dieser Urkunde) und steht in diesem Fall allein
dem jeweiligen Eigentümer desjenigen Nachbargrundstücks zu,
dessen Tiefgarage über die Tiefgaragenrampe und die Tiefgaragenfahrbahn
der zum Baugrundstück gehörenden Tiefgarage erschlossen
wird.
2. Zulasten einzelner oder aller anderer Grundstücke und zugunsten der
jeweiligen Eigentümer des Bau- und - soweit erforderlich oder zweckmäßig
- auch des Wegegrundstücks:
a) Leitungsrechte für Ver- und Entsorgungsleitungen und -kanäle aller
Art,

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b) Gehrechte an den Wegen bestimmter Nachbargrundstücke sowie
Geh- und Fahrrechte an den übrigen Teilen der Erschließungsstraße
(Fasanenweg), soweit sie von der PVP tatsächlich herstellt wird (der
beabsichtigte Verlauf der Erschließungsstraße ist aus dem Gesamtgestaltungsplan
in Anlage 2 der gegenwärtigen Niederschrift ersichtlich),
wobei die Kosten der Unterhaltung, Instandsetzung und Erneuerung
der betroffenen Weg- und Straßenflächen allein den jeweiligen
Eigentümern der belasteten Grundstücke, also der Nachbargrundstücke,
zur Last fallen und ihnen auch die insoweit bestehenden Verkehrssicherungspflichten
obliegen,
c) Tiefgaragenunter- bzw. -überbaurecht an den betroffenen Nachbargrundstücken
(vgl. hierzu Abschnitt II. Abs. 1 dieser Urkunde),
d) Mitbenutzungsrecht an dem für das Gesamtareal vorgesehene Kinderspielplatz,
falls dieser von der PVP tatsächlich hergestellt wird (die
beabsichtigte Lage des Kinderspielplatzes ist aus dem Gesamtgestaltungsplan
in Anlage 2 der gegenwärtigen Niederschrift ersichtlich).
Die mit der Ausübung der Grunddienstbarkeiten Ziffer 1 und 2 zusammenhängenden
Kosten, insbesondere die Kosten der Unterhaltung, Instandsetzung,
Erneuerung und des Betriebs der betreffenden Anlagen,
Einrichtungen, Grundstücksflächen und Baulichkeiten sowie anfallende
Verbrauchskosten, sind von den jeweiligen Eigentümern der beteiligten
Grundstücke grundsätzlich gemeinsam nach einem jeweils noch festzulegenden
Umlageschlüssel zu tragen, es sei denn, dass vorstehend etwas
anderes geregelt ist oder nach dem Sicherungszweck der zu bestellenden
Dienstbarkeiten oder aus sonstigen Gründen ausnahmsweise die
alleinige Kostentragungspflicht eines oder eines Teils der Eigentümer gerechtfertigt
erscheint. Entsprechendes gilt für die Einhaltung etwaiger
Verkehrssicherungspflichten.
Des Weiteren kommen in Abt. II des Grundbuchs die sich aus der Verpflichtungsübernahme
in Anlage 3 der gegenwärtigen Niederschrift ergebenden
Dienstbarkeiten und Reallasten zur Eintragung.
Die PVP behält sich ferner vor, im allgemeinen, öffentlichen oder nachbarlichen
Interesse liegende weitere Dienstbarkeiten oder Reallasten in
Abt. II des Grundbuchs eintragen zu lassen, vor allem etwa im Zusammenhang
mit der Absicherung von Ver- und Entsorgungsleitungen,
-kanälen und -anlagen, von Unter- bzw. Überbauungen, Wegen, Zufahrten
oder sonstigen Einrichtungen, wobei als Begünstigte derartiger Rechte
neben den jeweiligen Eigentümern der aus dem Gesamtareal hervorgehenden
Grundstücke und sonstigen Grundstücksnachbarn in erster Linie
die Stadt Heilbronn und die einzelnen Versorgungsträger in Beteracht
kommen.

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(2) Auf einzelnen der aus dem Gesamtareal zu bildenden Grundstücke ist die
Realisierung der von der PVP beabsichtigten Bebauung nur möglich, wenn
zulasten benachbarter Grundstücke Baulasten im Baulastenverzeichnis der
Stadt Heilbronn eingetragen werden. Dies ist insbesondere dann der Fall,
wenn - z.B. durch die neue Grenzziehung - öffentlich-rechtliche Abstandsflächen
unterschritten werden oder sogar eine Grenzüberbauung vorliegt, so
dass sogenannte Abstandsflächen- oder Vereinigungsbaulasten erforderlich
werden. Bei der Eintragung einer Vereinigungsbaulast werden die betroffenen
Grundstücke im baurechtlichen Sinne als ein Grundstück angesehen.
Auch zulasten der Bau- und Wegegrundstücke ist die Eintragung solcher
Baulasten erforderlich, da zum einen der Mindestabstand des östlichen
Nachbargebäudes "Fasan 40" zum Baugrundstück nicht (mehr) eingehalten
ist und zum anderen eine Unter- bzw. Überbauung benachbarter Grundstücksflächen,
u.a. auch des Wegegrundstücks, mit der zum Baugrundstück
gehörenden Tiefgarage vorgenommen wird.
Die PVP behält sich darüber hinaus die Eintragung weiterer Baulasten im
Baulastenverzeichnis der Stadt Heilbronn vor, soweit diese Voraussetzung
für die Verwirklichung ihrer Bauvorhaben auf Nachbargrundstücken sind.
(3) Alle in Abt. II des Grundbuchs und im Baulastenverzeichnis bereits bestehenden
und gemäß den Regelungen in den vorstehenden Abs. 1 und 2
noch einzutragenden Belastungen sind von den künftigen Käufern der am
Baugrundstück begründeten Wohnungs- und Teileigentumsrechte und der
Miteigentumsanteile am Wegegrundstück mitsamt der damit verbundenen
persönlichen Haftung zu übernehmen.
Die PVP ist berechtigt, Rang und Inhalt sämtlicher neu im Grundbuch einzutragender
Dienstbarkeiten und Reallasten, vor allem auch in Bezug auf die
zu regelnden Kostentragungs- und Verkehrssicherungspflichten, sowie den
Inhalt der zur Eintragung in das Baulastenverzeichnis kommenden Baulasten
nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) zu bestimmen.
(4) Die derzeit zulasten des Gesamtareals in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen
Grundpfandrechte kommen spätestens mit Umschreibung des Eigentums
auf die PVP zur Löschung.
Die PVP wird jedoch zur Finanzierung ihrer Bauvorhaben die jeweils in den
aktuellen Bauabschnitt einbezogenen Grundstücke, also auch die Bau- und
Wegegrundstücke, mit neuen Grundpfandrechten in der erforderlichen Höhe
belasten. Diese Grundpfandrechte werden im Zuge der Abwicklung der
Kaufverträge mit den einzelnen Käufern der am Baugrundstück begründeten
Wohnungs- und Teileigentumsrechte und der Miteigentumsanteile am Wegegrundstück
wieder gelöscht.

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IV.
(1) Sollte eine der Bestimmungen dieser Bezugsurkunde unwirksam sein oder
werden, bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon unberührt.
(2) Auf die der gegenwärtigen Niederschrift als Anlagen 1 bis 6 beigefügten Unterlagen
wird verwiesen. Die gesamten Textteile wurden mitverlesen. Alle
Pläne lagen zur Durchsicht vor und wurden von den Erschienenen genehmigt.
(3) Es wird gebeten, von dieser Bezugsurkunde dem Grundbuchamt Heilbronn-
Böckingen eine auszugsweise Ausfertigung [ohne die Anlage 5 (Teilungserklärung)]
und der PVP 20 beglaubigte Fotokopien, davon 2 vollständige und
18 auszugsweise (ohne die Anlagen A und B [Lageplan und Entwurf des
Aufteilungsplans] der als Anlage 4 beigefügten Teilungserklärung) zu erteilen.
(4) Die Kosten dieser Bezugsurkunde trägt die PVP.
(5) Der beurkundende Notar hat über die Bedeutung und die Rechtswirkungen
der Bezugsurkunde und ihrer Anlagen belehrt und insbesondere darauf hingewiesen,
dass er für steuerliche Auswirkungen der vorgesehenen vertraglichen
Gestaltung und der einzelnen Kaufverträge als Notar keine Haftung
übernimmt.
Vom beurkundenden Notar den Erschienenen mit den Anlagen,
soweit diese zum Vorlesen geeignet sind, vorgelesen, von ihnen
genehmigt und wie folgt eigenhändig unterschrieben:
(Marc Alexander Widder) (Thomas Bechtle)
Notar