Vorlesung - Prof. Dr. Dr.hc Helmut Rüßmann

Leistungskontrolle zum Bürgerlichen Vermögensrecht (Vorlesung)
WS 2003/2004
Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Zivilprozessrecht und Rechtsphilosophie
Sachverhalt 1
Prof. Dr. Helmut Rüßmann
V ist Eigentümer zweier Grundstücke in der Friedrichstraße. Das Grundstück A hat die
Hausnummer 104 und das Grundstück B die Hausnummer 108. V will das Grundstück B mit
der Hausnummer 108 veräußern. Er findet einen Interessenten K, mit dem er nach der
Besichtigung des Grundstücks B handelseinig wird. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag
wird geschlossen, die Auflassung wird erklärt und der Erwerber wird in das Grundbuch als
neuer Eigentümer eingetragen. Kaufvertrag und Auflassung nennen das Grundstück A mit der
Hausnummer 104, obwohl die Vertragsparteien übereinstimmend das Grundstück B mit der
Hausnummer 108 meinten. Auch die Eintragung erfolgt zum Grundstück A mit der
Hausnummer 104. Im Grundbuch ist jetzt K als Eigentümer des Grundstücks A und V als
Eigentümer des Grundstücks B eingetragen.
1. Wer ist Eigentümer des Grundstücks A?
2. Wer ist Eigentümer des Grundstücks B?
3. Kann K von V die Übereignung des Grundstücks B verlangen?
Lösungshinweise
Frage 1: K ist als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Das begründet
nach § 891 BGB die Vermutung, dass er der Eigentümer sei. Grundbücher können indessen
falsch sein, wie schon die Existenz des Grundbuchberichtigungsanspruchs nach § 894 BGB
zeigt. Deshalb fragt es sich, ob ein Eigentumsübergang von V auf K stattgefunden hat. Das
setzt nach § 873 BGB neben der Eintragung auch eine Einigung in Gestalt der Auflassung
(§ 925 BGB) voraus. Es gibt eine Auflassung, die sich dem Text nach auf das Grundstück A
bezieht. Es ist indessen fraglich, ob diese Auflassung wirklich das Grundstück A erfasst.
Grundsätzlich ist das objektiv Erklärte maßgeblich für den Inhalt einer Willenserklärung. Das
folgt aus Gründen des Vertrauensschutzes für den Vertragspartner. Wenn aber die
Vertragsparteien übereinstimmend mit dem objektiv Erklärten subjektiv etwas anderes
meinen, bestimmt nicht das objektive Erklärte, sondern das übereinstimmend Gewollte den
Inhalt der Vereinbarung (falsa demonstratio non nocet). Denn jetzt gibt es kein zu schützendes
Vertrauen des Vertragspartners mehr. Damit bezieht sich die Auflassung auf das
Grundstück B. Für den Eigentumsübergang beim Grundstück A fehlt es an der erforderlichen
Einigung. Eigentümer des Grundstücks A ist V und nicht K.
Frage 2: V ist als Eigentümer des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Das begründet
nach § 891 BGB die Vermutung, dass er der Eigentümer sei. Grundbücher können indessen
falsch sein, wie schon die Existenz des Grundbuchberichtigungsanspruchs nach § 894 BGB
zeigt. Deshalb fragt es sich, ob V vielleicht sein Eigentum an K verloren hat. Die erforderliche
Einigung für einen Eigentumsübergang auf K liegt nach dem zu Frage 1 Ausgeführten vor. Es
fehlt indessen an der Eintragung. Deshalb ist V noch Eigentümer des Grundstücks B.

Prof. Dr. Helmut Rüßmann 2 „BVR I Vorlesung“
Frage 3: K kann von V Übereignung des Grundstücks B verlangen, wenn ihm ein
entsprechender Anspruch zusteht. Hier kommt ein Anspruch aus Kaufvertrag (§ 433 Abs. 1
BGB) in Betracht. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag liegt vor. Die Urkunde nennt aber
das Grundstück A und nicht das Grundstück B als Kaufobjekt. Beide Vertragsparteien
meinten aber übereinstimmend das Grundstück B. Deshalb müsste nach dem Grundsatz der
falsa demonstratio das Grundstück B Gegenstand des Kaufvertrages sein. Fraglich ist, ob das
auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften gilt. Stellt man auf die Beweisfunktion der
Formbedürftigkeit ab, müsste die Frage verneint werden. Stellt man auf die Warnfunktion der
Formbedürftigkeit ab, kann man die Frage bejahen, da auch bei einer Falschbezeichnung die
Warnfunktion erhalten bleibt. Die ganz herrschende Meinung wendet den Grundsatz der falsa
demonstratio auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften an. Danach hat K gegen V einen
Anspruch auf Übereignung des Grundstücks B. Da V die Auflassung schon erklärt hat,
könnten ganz Clevere auf die Idee kommen, dass es von V nichts mehr zu tun gäbe. Das ist
mit Blick auf die Auflassung in der Tat richtig. V muss aber zur Eintragung des K in das
Grundbuch noch eine Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO abgeben.
Wichtig ist beim Sachverhalt 1 vor allem, dass die Studierenden das Trennungsprinzip
beachten. Der Kaufvertrag spielt für die Antwort auf die Fragen 1 und 2 keine Rolle und
kommt erst bei der Frage 3 ins Spiel.
Sachverhalt 2
Der Eigentümer eines Grundstücks möchte das Grundstück für € 800.000,00 verkaufen. Er
findet auch einen Interessenten, der bereit ist, diesen Kaufpreis zu zahlen. Um bei der
Grunderwerbssteuer, den Notarkosten und dem Maklerhonorar ein wenig zu sparen, kommen
Verkäufer (V) und Käufer (K) überein, im notariell beurkundeten Kaufvertrag einen
Kaufpreis von € 500.000,00 beurkunden zu lassen. K zahlt die mündlich vereinbarten
€ 800.000,00 an V. Die Erklärung der Auflassung erfolgt nicht.
Zwei Wochen später findet V einen weiteren Interessenten, der ihm eine Million Euro für das
Grundstück bietet. V möchte sich dieses Geschäft nicht entgehen lassen und fragt an, ob er
verpflichtet ist, dem K das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Die schon erhaltenen
€ 800.000,00 will er gern an K zurückzahlen.
Wie ist die Rechtslage?
Lösungshinweise
Auch wenn nach der Rechtslage gefragt ist, zielt die Fallaufgabe doch eindeutig auf die Frage,
ob V verpflichtet ist, dem K das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen.
V ist nach § 433 Abs. 1 BGB verpflichtet, dem K das Eigentum an dem Grundstück zu
übertragen, wenn er mit K einen entsprechenden Kaufvertrag geschlossen hätte. Es gibt einen
notariell beurkundeten Kaufvertrag zwischen V und K über das betreffende Grundstück. Ein
solcher ist auch nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlich. Der beurkundete Kaufvertrag
könnte jedoch nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig sein. Die Erklärung zum Kaufpreis von
€ 500.000,00 ist nur zum Schein abgegeben worden. In Wirklichkeit sollte ein Kaufpreis von
€ 800.000,00 gezahlt werden. Bei Scheinerklärungen greift auch nicht der Grundsatz der falsa
demonstratio. Er tritt hinter die ausdrückliche Anordnung der Nichtigkeit zurück.

Prof. Dr. Helmut Rüßmann 3 „BVR I Vorlesung“
Der Kaufvertrag zum Preis von € 800.000,00 könnte jedoch nach § 117 Abs. 2 BGB wirksam
sein. Danach finden, wenn das Scheingeschäft ein anderes Geschäft verdeckt, die für das
verdeckte Rechtsgeschäft geltenden Vorschriften Anwendung. Verdeckt worden ist ein
Kaufvertrag zum Preis von € 800.000,00. Für diesen Kaufvertrag fehlt es aber an der nach
§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen notariellen Beurkundung, sodass das verdeckte
Rechtsgeschäft mangels Einhaltung der gesetzlichen Form nach § 125 BGB nichtig ist.
Das formnichtige Grundstückskaufgeschäft ist auch nicht nach § 311b Abs. 1 Satz 2 geheilt
worden. Zwar ist der Kaufpreis schon gezahlt worden. Die Heilung tritt aber erst ein, wenn
die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.
V ist deshalb nicht verpflichtet, dem K das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen.