Baubeschrieb No.1 - Dreistein AG Immobilien Gutachten Schlichtung

im sonnigen Niedergösgen, Hanglage, 

unverbaubare Aussicht 

schlüsselfertig CHF 760'000.00 

excl. 50 % der Verschreibungskosten 

Steuerfuss 2007 der Gemeinde Niedergösgen für natürliche Personen 100 % 

EFH Schulstrasse 

1 modernes Einfamilienhaus 

mit 6 ½ Zimmer 

Verkauf und Information : 

DREISTEIN Immobilien- und Verwaltungs AG 

Picardiestrasse 5 

CH – 5040 Schöftland 

T 062 739 20 30 www. dreistein – immo.ch 

F 062 739 20 31 M 079 208 48 04 

Beat Michael Wälty, dipl. Architekt FH, Baugutachter SIA STV VBI 

Planer : 

Mercatali Architekten 

Arch. HTL und ETH 

5013 Niedergösgen 

Tel. 062 849 52 55 oder 076 426 25 65 

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Baubeschrieb_West_10.doc



Ihr neues Zuhause, keine leeren Versprechungen, ehrliches Handwerk 

Modernes und doch harmonisches Wohnen ist unsere Devise. 

Individuell, variabel, funktionell, bauphysikalisch durchdacht. Das sind die Merkmale unserer Häuser, 

insbesondere der beiden Einfamilienhäuser an der Schulstrasse in Niedergösgen. 

Seit über 30 Jahren plant und baut Mercatali Architekten, seit 1984 vermittelt und überwacht Dreistein, 

ihre Partner für sorgenfreies Bauen. 

Konzept : 

Räumliche und wohnliche Gestaltung entsprechen den heutigen Bedürfnissen nach Eigenständigkeit und 

Flexibilität. Bereits in der ersten Konzeption- und Entwurfsphase werden auf die Rahmenbedingungen 

die durch die Lage, Erschliessung durch Verkehrsmittel sowie die Nachbarschaft gegeben sind, 

Rücksicht genommen. Intensives Studium der Wohn- und Lebensgewohnheiten erlauben die räumliche 

Einteilung den Wünschen heutiger Wohnanforderungen entsprechend zu gestalten. Bauherrenwünsche 

können und werden gerne mitberücksichtigt, soweit dies möglich ist. Umgebungsgestaltung, Balkone, 

Terrassen, Gartenanlagen und Plätze gehören dazu. 

Objekt 

Die Gebäude liegen an der Schulstrasse an sonniger Hanglage. Zum Bus sind es 100 m. Primar- und 

Sekundarschule im Ort. Kindergarten in 10 Minuten erreichbar. 

Änderungen, freie Auslese 

Sofern Sie sich rechtzeitig entschliessen können, stehen Ihnen diverse Anpassungs- oder 

Änderungsmöglichkeiten offen. Insbesondere können Sie Materialien und Ausführungen auslesen und 

bestimmen, wie zum Beispiel: 

• Keramische oder Natursteinplattenbeläge für Wand und Boden 

• Bodenbeläge: Teppiche, Laminat, Parkett, Linoleum etc. 

• Sanitäre Apparate inkl. Farben 

• Kücheneinteilung und Einrichtung 

• Elektroinstallationen: Zusatzwünsche, Änderungen 

• Grundrissliche Anpassungen wie zum Beispiel offene oder geschlossene Küche 

• Und viele weitere kleinere Details, welche für den individuellen Touch wichtig sind. 

Zusätzlich lässt sich der Ausbaustandart beliebig erweitern. Wir beraten Sie gerne um Ihre speziellen 

Wünsche und Vorstellungen Realität werden zu lassen, wie zum Beispiel: 

• zentrale Staubsaugeranlage (speziell für Allergiker geeignet) 

• Kontrollierte Wohnraumbelüftung, inkl. Wärmerückgewinnung 

• Solarzellen zur Warmwasserbereitung (bewilligungspflichtig) 

• Regenwassernutzung für WC Spülung, ev. Waschmaschine, Gartenhahnen 

• Sauna, Solarium 

• Cheminée, Cheminée-Ofen 

• etc. 

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Dies ist nur ein kleiner Auszug möglicher Änderungen und Anpassungen. Sprechen Sie mit uns. Es ist 

uns ein Anliegen, dass sich zukünftige Bewohner in unseren Gebäuden wohl und geborgen fühlen. 

B A U B E S C H R I E B 

201 Baugrubenaushub 

Humusabtrag auf der ganzen Gebäudefläche und Deponie des Materials auf der Baustelle. 

Baugrubenaushub maschinell bei normalen Bodenverhältnissen im Bereich der 

Gebäudegrundflächen. Wenn möglich Deponie auf der Baustelle. Hinterfüllen der 

Kellerumfassungswände inkl. verdichten des Materials. 

Abtransport von überschüssigem Humus und Aushubmaterial sind im Preis inbegriffen. 

211 Baumeisterarbeiten 

Die Kellerumfassungsmauern sowie Bodenplatte und Geschossdecken in Beton. Die 

Innenmauern in Backstein 12/15cm und zum Teil in Vollgipsplatten 6-10cm. Die 

Fassadenmauern in Backstein 15 cm. Garagenwände mit unverputztem 

Kalksandsteinmauerwerk. Sämtliche Auffüllungen erfolgen mit gut verdichtbarem 

Aushubmaterial. 

214 Zimmermannskonstruktion 

Dachkonstruktion aus Holz. Kiesklebedach mit bituminöser Abdichtung, Wärmedämmung von 

24 cm ! zwischen den Sparren, Dampfsperre 

Garagendach aus Balkenlage mit Bretterschalung, ungedämmt, Abdichtung mit 

Bitumenbahnen. 

221 Fenster 

In Holz zum streichen oder Kunststoff (weiss), Hauseingang: Front mit VSG Glas und 

Mattfolie, Zylinderschloss mit Dreipunktverriegelung. 

K-Wert 1.1 W/m2K (Wärmeschutz-Glas - Silverstar) 

222 Spenglerarbeiten 

Spenglerarbeiten in CrNi, Dicke 0.55 mm. 

225 Dach- und Flachbedachungsarbeiten 

Hauptdach ausgebildet als Kiesklebedach, Garagendach mit Bitumendichtungsbahnen 

226 Aussenwärmedämmung 




Die ganzen Aussenwandflächen des Hauses werden mit Polystyrolplatten isoliert (verputzte 

Aussenwärmedämmung, Stärke nach Energieberechnung), im Sockelbereich und bis ca. 40 

cm unter Terrain werden Styrofoam-IB-Platten verwendet. Der Deckputz ist ein 

kunststoffgebundener Abrieb mit Korn von 2-3 mm. 

228 Sonnenschutz 

Fenster der Wohn- und Schlafzimmer mit Verbundraffstoren Typ VR 90. 

230 Elektroinstallationen massgebend ist der Elektroplan des GU 

Untergeschoss Waschen/ Anschluss: Heizung, Waschmaschine, Boiler, 

Technik Tableau, FL-Leute mit EVG, Schalter/Steckdose 

Zimmer 1 und 2 Lichtschalter/Steckdose, 1 Dreifachsteckdose 

Eltern 

Lichtschalter/Steckdose, 2 Dreifachsteckdosen, 

1 Einfachsteckdose, 1 x Telefon- und TV-Anschluss 

Bad 

Lichtschalter/Steckdose, Schalter, 

Beleuchtung und Steckdose im Spiegelschrank 

3 Einbauspots 

Gang 

3 Einbauspots 

Treppenhaus 2 Deckenlampenstellen mit Wechselschaltung, 1 

Wandlampenstelle 

Erdgeschoss Wohnen Lichtschalter/Steckdose, Schalter, 1 Deckenlampenstellen, 

3 Einbauspots, 2 Dreifachsteckdosen 

1 x Telefon- und TV-Anschluss fertig montiert 

TV-Anschluss (Leerrohr) 

Essen 

Lichtschalter/Steckdose, Schalter, Deckenlampenstelle 

Dreifachsteckdose 

Sep. WC 

Küche 

Lichtschalter, Ventilator komplett mit Nachlaufzeit 

Anschluss für alle fest installierten Apparate, inkl. 

Dampfabzug, 1 Dreifachsteckdose über Arbeitsfläche 

4 Einbauspots 

Sitzplatz Lampenstelle, Steckdose 

Treppenhaus 4 Einbauspots mit Wechselschaltung, 1 

Wandlampenstelle 

Obergeschoss Zimmer Lichtschalter/Steckdose, Deckenlampenstelle 

2 Dreifachsteckdosen, 1 x Telefon und1 x TV- 

Anschluss Leerrohr) 

DU/WC 

Lichtschalter/Steckdose, 

Beleuchtung und Steckdose im Spiegelschrank 

Eingang Sonnerie mit Gong, Lichtschalter für Aussenlampe 

Lichtschalter/Steckdose, Schalter für Garagetor, 

3 Einbauspots 

Garage 

FL Lampe mit EVG, Lichtschalter/Steckdose, Schalter 

für Garagetor 

240 Heizungsinstallationen 

Jedes Haus wird mit einer Luft/Wasserwärmepumpe erwärmt. Wärmeverteilung mittels 

Bodenheizungsrohren im Unterlagsboden. Nicht beheizt werden die Nebenräume (wie zB. 

Kellerräume, Dispo und Technik, etc). 




250 Sanitärinstallationen 

Die Hauptverteilung im Heizungsraum ist in rostfreiem Chromnickelstahl im Mannesmann- 

System erstellt. Die Wasserleitungen sind im Optiflex-System ausgeführt. Die 

Schmutzwasserleitungen werden mit Geberitrohren in die Kanalisation. 

Elektrostehboiler 400 Ltr. (oder ev. Warmwasseraufbereitung mittels Wärmepumpe). 

Waschmaschine nach Auswahl Architekt, ein Tumbler ist nicht enthalten. 

Apparate, Garnituren etc. nach Auswahl GU. Generell alle Apparate weiss. Sep. WC mit 

Einzellavabo und Spiegel. Badezimmer mit Waschtisch, darüber Spiegelschrank, WC, 

Badwanne, Dusche. Budgetbetrag Fr. 12'000.- inkl. MWST. 

Umgebung: 2 Aussenhahn: im Gartenbereich und beim Eingang. 

258 Kücheneinrichtung 

Es sind folgende Küchengeräte vorgesehen: Glaskeramik-Kochfeld, Dampfabzug, 

hochliegender Backofen, grosser Kühlschrank (ca. 290 l) mit sep. Tiefkühlabteil, 

Geschirrwaschmaschine, Spültrog in Chromstahl und Einhandmischventil mit ausziehbarer 

Brause. 

Für die Kücheneinrichtung (Möbel, Apparate, etc.) ist ein Budgetbetrag (inkl. Mehrwertsteuer) 

von Fr. 20’000.- vorgesehen. 

271 Gipserarbeiten 

Sämtliche Wände ( EG und OG ) mit mineralischem Aufbau. Grundputz und Abrieb 1.5 mm 

zum Streichen. In den Nassräumen Zementgrundputz oder Alba-grün-Platten zur Aufnahme 

von keramischen Platten. Betondecken mit Spritzputz. 

272 Metallbauarbeiten 

Im Treppenhaus wird ein Metallhandlauf montiert. 

Metallgeländer mit vertikalen Staketen wo nötig (Terrassen, Balkone etc.) 

273 Schreinerarbeiten 

Innentüren mit Stahlzargen (Farbe nach Wahl, am Bau gestrichen, gefälzte Türblätter 

(Röhrenspan) industriell weiss lackiert, 

275 Schliessanlage 

Für die Schliessung wird das System Kaba verwendet. Es werden 5 Schlüssel pro Haus 

abgegeben. 

281 Unterlagsboden 

Der Unterlagsboden besteht aus Fliessestrich oder Zementunterlagsboden, im 




UG mit 8 cm, im EG und OG mit 2 cm Isolation als Trittschalldämmung. (def. Dimensionierung 

nach Energieberechnung). In den Nebenräumen (Keller, Technik etc. und Garage) wird der 

Boden abtaloschiert. 

282 Bodenbeläge 

Keramische Platten, bis max. 2 m Höhe (OK Türrahmen), Ausmass nach Vorgabe GU 

Bodenplatten: OG: Eingang/Entrée, Treppe, Vorplatz, WC/DU 

EG: Küche, Wohnen, Essen, Sep. WC, Gang, Treppe 

UG: Bad, Gang, Treppe 

Wandplatten: OG: WC/DU: im Bereich Dusche, WC und über Lavabo 

EG: sep. WC, Küchenschild, WC Rückwand 

UG: Bad: im Bereich Dusche, WC und über Lavabo 

Dekorplatten: 

Dekorplatten und Filets in Küche und Nasszellen werden 

als Zuschlag verrechnet. 

In den Nasszellen werden die Wände bis auf eine Höhe von 2.00 mit Platten belegt 

Richtpreis: Brutto fertig verlegt: Fr. 90.-/m2, inkl. MWST, inkl. 

notwendigen Sockel und inkl. allen Zuschlägen 

Bodenbelagsauswahl 

Teppich/Laminat/Platten 

Schlafräume im Obergeschoss 

Richtpreis: Brutto fertig verlegt: Fr. 70.-/m2, inkl. MWST, inkl. notwendigen 

Sockel und inkl. allen Zuschlägen 

Andere Teppiche oder andere Beläge (zB. Parkett, Laminat etc) 

nach Wunsch mit entsprechender Kostenfolge. 

283 Deckenputze und -verkleidungen 

Spritzputz weiss bei den Betondecken im Erdgeschoss. Im obersten Geschoss wird das Dach 

zwischen den Holzsparren mit Wärmedämmplatten ausisoliert (24 cm stark), und mit einer 

Folie die Wind- und Dampfdichtigkeit erstellt. Gipsdecke (Abrieb) oder Deckentäfer nach 

Auswahl. 

285 Malerarbeiten 

Sämtliche Wände der Wohn- und Schlafräume mit Dispersionsfarbe im OG, EG und UG, 

Dachuntersichten, Metallstützen etc. mit deckender Kunstharzfarbe. Im UG ist die 

Waschküche gestrichen. 

Wände Nasszellen mit Latexfarbe gestrichen wo keine Platten 

290 Honorare 

Sämtliche Honorare, der für die Erstellung der Baute notwendigen Planer, sind inbegriffen. 




421 Umgebungsarbeiten 

Umgebungsflächen mit Rasenansaat. Direkt um das Haus werden Bollensteine oder 

Geröllschotter verlegt. Der Sitzplatz/Terrasse besteht aus einem Zementplattenbelag auf Splitt. 

Die Zufahrt wird mit einem Asphaltbelag erstellt. 

Optional 

• Cheminée oder Cheminée-Ofen 

• Sonnenkollektoren auf dem Dach für Warmwasser (ev. subventioniert) 

• Innenausbau generell: Bringen Sie Ihre speziellen Wünsche an und verleihen Ihren 

neuen Eigenheim den individuellen Touch. 

Der vorliegende Baubeschrieb ist ein Beschrieb der geplanten Konstruktion und des geplanten 

Innenausbaus. Änderungen und Anpassungen sind möglich und berechtigen nicht zu 

Nachforderungen oder Entschädigungen. 

Massgebend ist der definitive Baubeschrieb, welcher dann auch Vertragsbestandteil ist. 

GU – Vertrag - Fixpreis 

Für die Auftragsabwicklung wird ein Generalunternehmer-Vertrag erstellt. Darin werden 

diejenigen Materialien und Einrichtungen detailliert festgehalten, welche für den Innenausbau 

vorgesehen sind und welche der Käufer auslesen und / oder ändern könnte. Für einzelne 

Positionen werden die m 2 – Preise fertig verlegt oder montiert angegeben, sowie allenfalls der 

im Fixpreis vorgesehene Budgetbetrag. 

Im GU – Vertrag wird auch der Zahlungsplan festgehalten. 

Auf Wunsch ist auch ein Vertrag mit einer offenen Abrechnung denkbar. 

Kaufpreisgestaltung 

Im Kaufpreis inbegriffen: 

• Anteilsmässige Landkosten 

• Landerschliessung mit allen Anschlussbeiträgen 

• Vollständige Hauserschliessung inkl. Anschlussgebühren für Kanalisation, Wasser, 

Elektrisch, TV. 

• Bewilligungsgebühren für das Gebäude 

• Sämtliche Rohbau-, Ausbau- und Installationsarbeiten für das schlüsselfertige Haus 

gemäss detailliertem Baubeschrieb, resp. Planunterlagen 

• Alle für die zuständigen Instanzen wie, zB. Gebäudeversicherung, Feuerpolizei, 

Zivilschutzamt, vorgeschriebenen Vorkehrungen und Installationen. 

• Prämien für Bauzeit- und notwendige Spezialversicherungen 

• Alle für die Erstellung des Hausteils notwendigen Honorare 

• Gesetzliche Mehrwertsteuer in der Höhe von 7,6 % 




Im Kaufpreis nicht inbegriffen: 

• Im Global-Preis nicht inbegriffen und von der Käuferschaft als Mehrpreis zu bezahlen sind 

die Kosten für zusätzliche Leistungen, welche weder im Baubeschrieb noch in den 

Vertragsunterlagen enthalten sind. Speziell sind dies die individuellen oder zusätzlichen 

Ausbauwünsche oder gewünschter geändertem Ausbaustandart gegenüber dem 

Baubeschrieb. Im Preis auch nicht enthalten sind allenfalls nötige Planänderungen in Folge 

von gewünschten Änderungen, sowie zusätzliches Einholen von Offerten als Vergleich 

oder für eine andere Ausführung oder Materialart. 

• Allfällige Sicherungen des Baugrundes, Felsabbau etc. und sonstig unvorhersehbare 

Ereignisse. 

• Im Zusammenhang mit der Vertragsbeurkundung und Eigentumsübertragung die 

Beurkundungs-, Grundbuch- und Notariatskosten sowie die Handänderungssteuer. 

• Beurkundungs- und Gebühren für die Grundpfanderrichtung (Schuldbrieferrichtung für 

Hypotheken) 

• Allenfalls neu erhobene öffentliche Abgaben und Gebühren welche zum Vertragszeitpunkt 

noch nicht in Kraft oder bekannt sind. 

Niedergösgen, Freitag, 28. September 2007

Baubeschrieb No.1 - Dreistein AG Immobilien Gutachten Schlichtung

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