Immobilienerwerb in Frankreich - Grützmacher Gravert Viegener

Grützmacher / Gravert / Viegener
Immobilienerwerb in Frankreich
Rechtliche Rahmenbedingungen
von
Thomas Führlbeck
Rechtsanwalt / Steuerberater
Lehrbeauftragter Univ. Paris III - Sorbonne Nouvelle
GGV - Grützmacher Gravert Viegener
Avocats à la Cour - Rechtsanwälte
12 rue d’Astorg F-75008 Paris
Tel. : (+ 33) 1 44 51 05 71
Fax : (+ 33) 1 42 66 33 68
E-mail: paris@gg-v.net
Stand:
1. März 2004

Grützmacher / Gravert / Viegener
Vorbemerkung
Diese Broschüre faßt einen vor deutschen Investoren und Kreditinstituten
bereits mehrmals gehaltenen Vortrag zusammen und bringt dessen Inhalt auf
den neuesten Stand.
Der Inhalt wurde mit großer Sorgfalt zusammengestellt. Eine Haftung für die
Richtigkeit kann jedoch nicht übernommen werden. Daher sollte keine
Entscheidung oder rechtliche Beurteilung nur auf die hier zusammengestellten
Informationen und Angaben gestützt werden. Wir empfehlen, in
jedem Einzelfall zuvor den Rat Ihres rechtlichen Beraters einzuholen.
Grützmacher Gravert Viegener
Avocats à la Cour - Rechtsanwälte
Paris, den 1. März 2004

Grützmacher / Gravert / Viegener
Inhaltsübersicht
I. Immobilienerwerb in Frankreich
A. Das französische Immobilienrecht
B. Hypothekenregister / Kataster
C. Formvorschriften
D. Prüfungshandlungen und Vorverträge
E. Praxis der Vorverträge
F. Besonderheiten bei der Vertragsgestaltung
G. Domaine public
H. Erschließungsvorhaben
I. Typische Regelungen im Verkaufsversprechen
J. Notarlasten und steuerliche Aspekte
II.
III.
IV.
Vertragsabwicklung
A. Formales Vorgehen
B. Kaufpreiszahlung
C. Kaufpreissicherung
D. Gewährleistung / Nachträgliche Vertragsänderungen
Mietrechtliche Aspekte
A. Ausführliche gesetzliche Regelungen
B. Formvorschriften bei Mietverträgen
C. Höhe der Miete / Lastenverteilung
D. Änderungen der Miethöhe ohne Preisgleitklausel
E. Untervermietung
F. Laufzeit von Mietverträgen
G. Kündigung durch den Mieter während der Laufzeit
H. Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter
während der Laufzeit
I. Ordentliche Kündigung durch den Vermieter während
der Laufzeit
J. Ende der Laufzeit
K. Inhalt des Anschlußmietvertrages
Objektgesellschaften
A. Rechtsformen von Objektgesellschaften
B. Besonderheiten beim Erwerb von
Objektgesellschaften
C. Mehrgliedriger Kaufvertrag bei Objektgesellschaften
D. Steuerliche Aspekte bei Objektgesellschaften

Grützmacher / Gravert / Viegener
I. Immobilienerwerb in Frankreich
A. Das französische Immobilienrecht
Der französische Immobilienmarkt ist heute für ausländische Investoren
grundsätzlich ohne Einschränkungen geöffnet. Es bestehen keine an die
Staatsangehörigkeit oder den Sitz des Käufers geknüpften Erwerbsbeschränkungen.
Unter Umständen kann allerdings der Immobilienerwerb in Frankreich
steuerliche Konsequenzen haben, auch wenn aus der Immobilie keine Einkünfte
erzielt werden. Bei Privatpersonen kann es, wenn ein Wohnsitz begründet
wird, zu einer fiktiven pauschalierten Einkommensbesteuerung auf den 3-fachen
Jahreseinheitsmietwert einer französischen Wohnung kommen. Bei Gesellschaften
(auch bei Objektgesellschaften) kann eine jährliche Besitzsteuer von
3% des Verkehrswerts erhoben werden. Im Verhältnis zu Deutschland spielen
diese Gesichtspunkte allerdings aufgrund der ausdrücklichen Regelungen im
deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommen keine Rolle, wenn man
bestimmte Formvorschriften beachtet.
Das französische Zivilrecht gehört dem romanischen Rechtskreis an. Es kennt
ein kodifiziertes Recht. Anders als das deutsche Recht sieht allerdings der
französische Code Civil keine dem deutschen Abstraktionsprinzip entsprechende
Trennung von schuldrechtlichem und dinglichem Geschäft vor.
Außerdem verlangt er für den Kauf und Verkauf von Immobilien keine
besondere Form. Das Eigentum an der betreffenden Immobilie geht von einer
Partei auf die andere über, sobald die entsprechende Einigung vorliegt.
Die Beurkundung durch einen Notar ist also nicht Voraussetzung, sondern Folge
des Abschlusses eines wirksamen Kaufvertrags. Sie ist vor allem erforderlich,
um die hypothekenregisterrechtlichen Formalitäten durchzuführen, um dem
Kaufvertrag auch im Verhältnis zu Dritten volle Wirksamkeit zu verleihen und
nicht zuletzt, um die ordnungsgemäße Abführung der Grunderwerbsteuer und
(durch entsprechende Kontrollmitteilungen) die Versteuerung von Veräußerungsgewinnen
sicherzustellen.
Verträge sind also selbst dann, wenn sie Immobilien betreffen, zwischen den
beteiligten Vertragsparteien auch ohne schriftliche Vereinbarung gültig.
Daher müssen bereits in dem in Frankreich immer üblichen Vorvertrag (vgl.
dazu die nachstehenden Abschn. D und E) nicht nur die wesentlichen, sondern
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 4

Grützmacher / Gravert / Viegener
alle Punkte des später zu beurkundenden Kaufvertrages eindeutig und klar
geregelt werden.
Sehr verbreitet ist in Frankreich die Methode, Immobilienbesitz nicht direkt,
sondern über Objektgesellschaften zu halten. Dies betrifft vor allem gewerblich
genutzte Immobilien, ist aber auch bei Wohngebäuden anzutreffen. Solche
Gestaltungen sind oft durch die steuerlichen Parameter aus der Vergangenheit
bedingt. So konnte man z.B. durch die Zwischenschaltung einer Objektgesellschaft
die früher sehr hohe Grunderwerbsteuerbelastung absenken oder ganz
umgehen. Die Möglichkeit zur Umgehung hat der Gesetzgeber inzwischen
weitgehend beseitigt. Dennoch bestehen, abhängig von den Umständen des
Einzelfalls, oft steuerlich bedingte Gründe, welche die Zwischenschaltung einer
Objektgesellschaft rechtfertigen.
B. Hypothekenregister / Kataster
Alle Grundstücke sind in einem Kataster erfaßt. Sie werden so bezeichnet, daß
die einzelnen Parzellen eindeutig identifiziert werden können. Die dort
genannten Eigentumsverhältnisse sind allerdings nicht verbindlich.
Frankreich kennt mit Ausnahme von Elsaß-Lothringen kein Grundbuch.
Statt des Grundbuchs besteht ein Hypothekenregister. Dieses enthält in etwa die
im deutschen Grundbuch enthaltenen Angaben. Sein Inhalt genießt allerdings
keinen öffentlichen Glauben.
Einträge im Hypothekenregister sind mit wenigen Ausnahmen nur aufgrund
notariell beurkundeter Rechtsakte möglich.
C. Formvorschriften
Wie bereits ausgeführt, sind Verträge, welche die Übertragung von Immobilien
betreffen, zwischen den beteiligten Vertragsparteien grundsätzlich auch ohne
schriftliche Vereinbarung oder notarielle Mitwirkung gültig und bindend. Soll
die Bindungswirkung erst mit der Beurkundung eintreten, so muß dies
ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 5

Grützmacher / Gravert / Viegener
Gegenüber Dritten wirken Immobilienkaufverträge jedoch erst nach Eintragung
im Hypothekenregister und Bekanntmachung.
Da das französische Recht kein Abstraktionsprinzip kennt, erfolgt der
Eigentumsübergang beim Abschluß des Kaufvertrages. Der Kaufvertrag kann
allerdings dazu besondere Bestimmungen treffen. Ob ein Eigentumsvorbehalt
im Kaufvertrag vereinbart werden kann, wird von den Notaren teilweise kritisch
beurteilt. Er ist aber wohl wirksam.
Schon vor der notariellen Beurkundung ist eine freiwillige Registrierung eines
Vorvertrages beim zuständigen Finanzamt in bestimmten Fällen zwingend und
in allen anderen Fällen möglich. Bei einer freiwilligen Registrierung beträgt die
dann anfallende Registersteuer ca. 75 Euro. Die sofortige freiwillige Registrierung
kann sinnvoll sein, da sie von ihrer Beweiswirkung mit der notariellen
Beurkundung vergleichbar, aber kaum mit Kosten verbunden ist. Dies ist
insbesondere im Streitfall wichtig, da in einem in Frankreich geführten
Rechtsstreit der Zeugenbeweis praktisch kaum möglich ist und der Prozeß fast
wie ein Urkundsprozeß geführt wird. Die freiwillige Registrierung entbindet
allerdings nicht von der Verpflichtung zur Entrichtung der Grunderwerbsteuer
im Anschluß an die notarielle Beurkundung.
Auch wenn eine neutrale Beratungspflicht besteht, werden in der französischen
Praxis oft zwei Notare, einer auf Seiten des Käufers und einer auf Verkäuferseite,
eingeschaltet. Dies ist allgemein üblich und empfehlenswert. Die
Gesamtkosten werden dadurch in den Fällen, in denen nach der Gebührenordnung
für Notare abgerechnet wird, nicht erhöht, da diese dann Gebührenteilung
vorsieht. Die Honorare für eine notarielle Beurkundung hängen vom
Gegenstandswert ab. Sie betragen ca. 0,85% des Kaufpreises plus Umsatzsteuer.
Im allgemeinen Sprachgebrauch versteht man in Frankreich unter der Bezeichnung
“frais de notaire” oft den Gesamtbetrag der an den Notar zu zahlenden
Summe, d.h. die eigentlichen Honorare zuzüglich der Steuern und Abgaben.
Jedoch ist zwischen dem eigentlichen Honorar für den Notar und den vom Notar
eingezogenen, aber an den Staat abzuführenden Steuern und Abgaben zu
unterscheiden. Diese Unterscheidung spielt insbesondere dann eine Rolle, wenn
die Notargebühren gerade nicht nach der Gebührenordnung berechnet, sondern
zwischen den Parteien und den Notaren ausgehandelt werden. In der Praxis
kommt dies vor allem bei größeren Transaktionen in Betracht; wenn sich die
Notarhonorare bei einer Abrechnung nach der Gebührenordnung auf mehr als
76.250 Euro belaufen würden, können sie frei vereinbart werden. Der Mindest-
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 6

Grützmacher / Gravert / Viegener
satz bleibt dann weiterhin bei 76.250 Euro (vgl. zu den Erwerbsnebenkosten im
einzelnen den folgenden Abschn. K).
Der eigene Notar sollte bereits vor der Unterzeichnung eines Vorvertrages mit
eingebunden werden. Nur so kann dessen Beratungskompetenz voll genutzt
werden. Zusätzliche Kosten entstehen dadurch meist nicht.
Ein notarieller Kaufvertrag kann von einem Vertreter auch aufgrund einer
privatschriftlichen Vollmacht abgeschlossen werden. Diese kann z.B. auch
einem Notariatsangestellten erteilt werden. Theoretisch kann daher ein
Immobilienerwerb ohne physische Präsenz in Frankreich auf dem Postweg
abgewickelt werden.
D. Prüfungshandlungen und Vorverträge
Die Praxis der Vorverträge hat sich u.a. deswegen entwickelt, weil zwischen
dem Abschluß des Vorvertrages und der notariellen Beurkundung des
Hauptvertrages ein Zeitraum von mehreren Monaten vergeht. Diese Zeit
benötigen die Notare, um die ihnen obliegenden Prüfungspflichten zu erfüllen.
Sie müssen umfangreiche Prüfungshandlungen vornehmen, die sich auf Eigentum,
Belastung, baurechtliche Genehmigungen, Vorkaufsrechte und weitere
Punkte erstrecken.
Will ein Verkäufer eine Transaktion schnell abwickeln, sollte er seinen Notar
schon vor Beginn der eigentlichen Verkaufsverhandlungen mit dieser Prüfungen
beauftragen. Die Zeitersparnis kann mehrere Monate betragen, wenn der
Verkauf sorgfältig vorbereitet wird.
Übliche Vorverträge sind ein einseitiges Verkaufsversprechen (d.h. die
Einräumung einer Kaufoption), eine gegenseitige Kauf- und Verkaufs-Option
oder ein einseitiges Kaufversprechen (d.h. die Einräumung einer Verkaufsoption).
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 7

Grützmacher / Gravert / Viegener
E. Praxis der Vorverträge
Führer galt als Faustregel, daß die Notare im Süden Frankreichs eher die
gegenseitige Option (promesse synallagmatique de vente / compromis de vente)
favorisierten, während in Nordfrankreich und Paris dem einseitigen Verkaufsversprechen
(promesse unilatérale de vente) der Vorzug gegeben wurde. Heute
geht die Tendenz vor allem bei größeren gewerblichen Objekten von vornherein
zum gegenseitigen Vorvertrag. Dieser wird unter Beteiligung beider Notare
ausgehandelt und unterzeichnet, aber zunächst noch nicht beurkundet und meist
nicht registriert. Er enthält typischerweise eine Reihe von aufschiebenden
Bedingungen. Erst wenn alle aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind, erfolgt
die Beurkundung. Diese löst dann auch die Zahlung der Grunderwerbsteuer aus.
Lokale Vermittler drängen gelegentlich auf rein privatschriftliche Vorverträge.
Einem solchen Verlangen sollte man in keinem Fall nachgeben, da dies für den
Erwerber keine wesentlichen Vorteile aufweist und im Ergebnis auch keine
Kosteneinsparung zur Folge hat.
F. Besonderheiten bei der Vertragsgestaltung
Gegenüber dem deutschen Recht bestehen eine Reihe von in der Praxis
bedeutsamen Abweichungen und Besonderheiten, von denen im folgenden
einige kurz angesprochen werden:
Auch Frankreich kennt den Grundsatz: “Kauf bricht nicht Miete”. Dieser gilt
jedoch nur, wenn der Erwerber Kenntnis von dem Mietverhältnis hat oder dieses
bei den Finanzbehörden registriert wurde. Besonderheiten bestehen bei
Mietverträgen, die länger als 12 Jahre laufen.
Beim Erwerb von Wohngebäuden oder gemischt freiberuflich genutzten
Gebäuden gibt es besondere Verbraucherschutzbestimmungen. Dies gilt
insbesondere dann, wenn Vorauszahlungen vor Fertigstellung geleistet werden.
Der Verbraucherschutz kennt bei Privatpersonen außerdem eine 7-tägige
Widerrufsfrist bei Haustürgeschäften, eine 7-tägige Widerrufsfrist bei
privatschriftlichen Verträgen betreffend neue Wohngebäude und eine einmonatige
Frist bei der Finanzierung von Wohnraumerwerb. Abgesehen von
Einzelgewerbetreibenden können insbesondere Personengesellschaften u.U.
vom Verbraucherschutz erfaßt werden.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 8

Grützmacher / Gravert / Viegener
Wird eine Vertragsstrafe vereinbart, so unterliegt deren Höhe stets der
richterlichen Überprüfung. Diese Bestimmung ist nicht abdingbar.
Die Erstattung von Kosten der Rechtsverfolgung, insbesondere von Anwaltskosten
als Schadensersatz, wird auch bei ausdrücklichen vertraglichen
Regelungen von französischen Gerichten grundsätzlich nur in beschränktem
Umfang zugesprochen. Dies liegt daran, daß das französische Zivilprozeßrecht
keine allgemeine Pflicht der unterlegenen Partei kennt, die wesentlichen Kosten
des Rechtstreites zu tragen.
Das Prinzip der Miteigentumsordnung bei Teileigentum entspricht in groben
Zügen dem in Deutschland bekannten Verfahren. Im Detail muß allerdings
sorgfältig geprüft werden, da z.B. möglicherweise versteckte Nutzungs- oder
Betriebsbeschränkungen vorliegen.
Potestativbedingungen, d.h. Vertragsbestimmungen, nach denen eine Partei
wesentliche Vertragsbedingungen wie z.B. den Kaufpreis einseitig festlegen
kann, sind im französischen Recht unwirksam.
Aufschiebende Bedingungen verschieben den Anfall der Grunderwerbsteuern
bis zum Eintritt der Bedingung. Sie sind häufig anzutreffen.
Oft findet sich vor allem in Vorverträgen die im französischen Recht eröffnete
Möglichkeit, die Rechte aus der Option durch einseitige Erklärung auf eine
dritte Person zu übertragen (substitution). Dies kann auch im notariellen Vertrag
noch vorgesehen sein und erfolgt insbesondere bei Objektgesellschaften, wenn
diese bei Vertragsschluß noch nicht gegründet sind.
Vorbehaltlich besonderer Vertragsbestimmungen erfolgt der Gefahrenübergang
bei Vertragsabschluß.
Die beim Immobilienerwerb anfallenden Steuern und Gebühren, d.h. die
Notargebühren, die Grunderwerbsteuern und -abgaben einschließlich der
Hypothekenregistergebühren und ggf. die Vermittlerprovision trägt üblicherweise
der Käufer. Dies ist jedoch nicht zwingend.
Empfehlenswert ist es, die ausdrückliche Überleitung von Altforderungen, z.B.
noch nicht beglichene Mietforderungen aus der Zeit vor dem Eigentumserwerb,
auf den Käufer im Vertrag mit vorzusehen. Diese gehen sonst nicht mit über.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 9

Grützmacher / Gravert / Viegener
Ein besonderer Vertragstyp ist die VEFA (Vente en état futur d'achèvement).
Bei einer VEFA überträgt der Veräußerer dem Erwerber bereits im Zeitpunkt
des Vertragschlusses typischerweise alle Rechte, die er an dem betroffenen
Grundstück hält, sowie das Eigentum an allen darauf bereits errichteten
Bauwerken. Bei den später auf dem Grundstück noch zu errichtenden Bauwerken
geht das Eigentum im Zuge ihrer Errichtung nach und nach ebenfalls auf
den Erwerber über.
Der Erwerber schuldet die Zahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt. Die
Zahlung des Kaufpreises muß direkt an den Veräußerer des Grundstücks
erfolgen. Eine Hinterlegung des Betrages oder dessen Zahlung an einen
Treuhänder wird in Frankreich als nicht ausreichend angesehen.
Eine VEFA ist ein Dauerschuldverhältnis. Eine Besonderheit besteht darin, daß
der Veräußerer bis zur Abnahme der Bauarbeiten die Stellung eines Bauherren
innehat, ohne daß er Eigentümer des Grundstücks oder der darauf von ihm
errichteteten Bauwerke ist.
Das bestehende gesetzliche Leitbild der VEFA wird beim Erwerb von
Wohnraum, soweit es Käuferschutzvorschriften enthält, als nicht abdingbar
angesehen. Bei einer VEFA über ein gewerblich genutztes Grundstück kann
demgegenüber auch zu Lasten des Erwerbers von diesem Leitbild wirksam
abgewichen werden.
G. Domaine public
Bei bestimmten, im Staatseigentum stehenden Grundstücken (domaine public)
ist kein Eigentumserwerb möglich. In diesen Fällen wird üblicherweise ein
eingeschränktes Nutzungsrecht (titre d’occupation de sol) oder neuerdings
vermehrt ein mit einer stärkeren Rechtsposition ausgestattetes, belastbares
Erbbaurecht (bail emphytéotique) gewährt.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 10

Grützmacher / Gravert / Viegener
H. Erschließungsvorhaben
Bei Erschließungsvorhaben (aménagement foncier) werden oft besondere
Auflagen erteilt. Sie können hier im einzelnen nicht dargestellt werden.
Außerdem bestehen auch hier bei der Beteiligung von Endverbrauchern
spezielle Verbraucherschutzbestimmungen.
I. Typische Regelungen im Verkaufsversprechen
Ein einseitiges Verkaufsversprechen (promesse unilatérale de vente) ist die wohl
immer noch meist verbreitete Art des Vorvertrags. Es enthält typischerweise u.a.
die folgenden Bestimmungen. Die meisten Klauseln finden sich in vergleichbarer
Form auch in gegenseitigen Verträgen, auch wenn die Vertragstechnik
dann eine andere ist (aufschiebende Bedingung statt Option etc).
1. Die Option zugunsten des Käufers
Diese ist üblicherweise befristet.
2. Die Höhe der Anzahlung bzw. Stillhalterprämie
Diese beträgt üblicherweise 10 % des Kaufpreises, bei hohen Beträgen auch
weniger. Für die Zahlung werden oft Treuhandvereinbarungen z.B. mit einem
der beteiligten Notare geschlossen. Vereinbaren die Parteien eine Anzahlung,
so wird diese bei Ausübung der Option auf den Kaufpreis angerechnet. Wird die
Option nicht ausgeübt, so verfällt die Anzahlung zugunsten des Verkäufers. Es
handelt sich also wirtschaftlich um eine Stillhalterprämie. Es besteht jedoch kein
rechtlicher Zwang, eine solche Anzahlung bzw. Stillhalterprämie zu vereinbaren.
Daraus folgt u.a., daß auch deren Höhe zwischen den Parteien frei
vereinbart werden kann. Anders als eine Vertragsstrafe kann sie nicht durch ein
Gericht abgeändert werden.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 11

Grützmacher / Gravert / Viegener
3. Die Bekanntmachung
Eine Bekanntmachung der Option im Hypothekenregister ist rechtlich nicht
erforderlich. Sie ist in der Praxis auch nicht üblich, da eine solche Bekanntmachung
die Rechtsstellung des Begünstigten nicht wesentlich verstärkt. Sie
kann insbesondere nicht mit der Wirkung einer Auflassungsvormerkung nach
deutschem Recht verglichen werden.
4. Die Beurkundung bzw. die steuerliche Registrierung
Eine Beurkundung eines einseitigen Verkaufsversprechens oder zumindest eine
steuerliche Registrierung desselben beim zuständigen Finanzamt muß, anders
als der endgültige Kaufvertrag, innerhalb von 10 Tagen nach Annahme des
Versprechens (und nicht erst nach Ausübung der Option) erfolgen. Andernfalls
ist die Vereinbarung insgesamt nichtig. Diese Bestimmung ist nicht abdingbar.
Die Registersteuer beträgt ca. 75 Euro.
Die volle Grunderwerbsteuer fällt im Zeitpunkt der Ausübung der Option. Eine
Ausnahme gilt für Transaktionen, die nicht der Grunderwerbsteuer, sondern der
Umsatzsteuer unterliegen (vgl. dazu Abschn. I J).
Beim privatschriftlichen Vorvertrag ist die Registrierung selten, wenngleich
manchmal sinnvoll (vgl. dazu Abschn. I.C).
5. Das Ausüben der Option
Mangels ausdrücklicher gesetzlicher Regelungen erfolgt die Ausübung der
Kaufoption formlos.
6. Die Laufzeit der Option
Die Optionslaufzeit ist nicht gesetzlich bestimmt. Bei unbestimmter Laufzeit ist
eine Kündigung der Option durch den Versprechenden grundsätzlich möglich.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 12

Grützmacher / Gravert / Viegener
J. Notarlasten und steuerliche Aspekte
Das Honorar des Notars sowie die Grunderwerbsteuer richten sich grundsätzlich
nach dem Kaufpreis. Es entstehen folgende Erwerbsnebenkosten:
Notarhonorar
Grunderwerbsteuer
Registersteuer
(taxe de publicité foncière)
Vergütung des Registrators
(salaire du conservateur)
0,825 % des Kaufpreises;
liegt das so berechnete Notarhonorar über
75.000 €, so kann es frei vereinbart werden;
es muß jedoch mindestens 75.000 € erreichen.
Auf das Honorar fällt Umsatzsteuer
an.
4,89 % des Kaufpreises oder des ggf. höheren
Verkehrswertes;
0,615 % des Kaufpreises
0,1% des Verkehrswertes
Das Honorar des Notars ist unabhängig davon, ob an der Beurkundung ein oder
zwei Notare beteiligt sind. Bei Beteiligung von zwei Notaren teilen diese sich
das Honorar.
Beim Ersterwerb einer Immobilie innerhalb von 5 Jahren nach Fertigstellung der
darauf befindlichen Gebäude fällt keine Grunderwerbsteuer an. In diesem Fall
unterliegt der Erwerb der Umsatzsteuer i.H.v. 19,6 %. Diese kann als Vorsteuer
abgezogen werden, wenn der Eigentümer der Liegenschaft im Wege einer
Option seinerseits die Mieterträge der Umsatzsteuer unterwirft.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 13

Grützmacher / Gravert / Viegener
II.
Vertragsabwicklung
Die Abwicklung des Vertrages umfaßt im wesentlichen folgende Schritte:
A. Formales Vorgehen
Zunächst wird ein privatschriftlicher Vorvertrag geschlossen. Bereits zu diesem
Zeitpunkt sind ein bzw. (besser) zwei Notare beteiligt.
Anschließend erfolgt die Zahlung der Anzahlung bzw. Stillhalterprämie zu
treuen Händen an einen Notar.
Hiernach prüft der Notar die bauplanungsrechtliche Situation (urbanisme), die
Eigentumsverhältnisse und die Belastungen. Bei den Eigentumsverhältnissen
müssen, mangels Grundbuchs, die Eigentumsübertragungen in der Vergangenheit
mitgeprüft werden. Zwingend ist die Prüfung der letzten 30 Jahre.
Die Prüfung betrifft vor allem Grundpfandrechte (situation hypothécaire),
Dienstbarkeiten (servitudes) und behördliche Genehmigungen wie Baugenehmigungen.
Hinzu kommen bei bestimmten Objekten Genehmigungen bzgl. der
Erschließung, besondere Höhe der Gebäude, Zulässigkeit von Publikumsverkehr,
Genehmigungslage von gefahrgeneigten Anlagen (z.B. Klimaanlagen
bei Bürogebäuden), Legionellen, Teilungsvorgänge bei Miteigentum, Denkmalschutzauflagen,
Wegerechte und anderes mehr. Oft muß eine Insektenbefallprüfung
(Termiten) vorgenommen werden. Neuerdings werden auch bestimmte
Asbestbelastungen und die Bleibelastung der Trinkwasserleitungen überprüft.
Diese Prüfungen sind auch dann sinnvoll, wenn sie nicht vorgeschrieben sind.
Gelegentlich scheitert trotz negativer Belastungsprüfung ein Erwerb von
unbelastetem Eigentum infolge der langsamen Arbeit der Hypothekenregister,
da zwischenzeitlich andere, dem Eigentum des Käufers vorangehende Rechte
eingetragen werden.
Für diese Fälle hat man eine verschuldensunabhängige Haftung des Notars
geschaffen, da in der Vergangenheit aufgrund der langsamen Arbeit des
Hypothekenregisters der Immobilienmarkt immer mehr zum Erliegen kam. Die
Käufer wollten sich immer öfter erst nach Abschluß aller Prüfungen über die
Belastungen der Immobilie (z. B. durch Hypotheken) endgültig binden. Dies hat
sich durch die verschuldensunabhängige Notarhaftung erledigt.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 14

Grützmacher / Gravert / Viegener
Weiter prüft der Notar gesetzliche Vorkaufsrechte. Sie können sich insbesondere
aus einem Flächennutzungs- und Bebauungsplan (plan d’occupation
du sol POS bzw. seit einer Gesetzesänderung im Frühjahr 2001 plan local
d’urbanisme PLU), aus der Lage in einem Erschließungsgebiet (zone
d’aménagement différé ZAD) oder einem Schutzgebiet (zone de préemption),
aus forstwirtschaftlichen Besonderheiten (SAFER) und bei Wohnraummietverträgen
aus dem Mietverhältnis ergeben.
Wird, was sehr häufig der Fall ist, ein gesetzliches Vorkaufsrecht festgestellt,
so wird zunächst der Berechtigte benachrichtigt. Oft wird dieser auf sein
Vorkaufsrecht verzichten. Verzichtet der Vorkaufsberechtigte nicht, so muß er
nicht zwingend den zwischen Verkäufer und Käufer vereinbarten Preis zahlen,
sondern kann ein (niedrigeres) Gegenangebot unterbreiten. Erfolgt keine
Einigung, so wird der angemessene Preis gerichtlich festgelegt.
Bei der Beurkundung eines Immobilienkaufs durch einen Notar (acte authentique)
entsteht ein gesetzliches Grundpfandrecht des Verkäufers zur Sicherung
des Kaufpreises.
Für die Finanzierung kann die Käufer-Bank u.a. dieses Grundpfandrecht in
Verbindung mit einem besonderen ihr selbst zustehenden Grundpfandrecht
(privilège du prêteur de deniers) nutzen. Dies kann zu wesentlichen Einsparungen
bei den sonst für die Eintragung einer Hypothek in Höhe von ca.
1,5 % vom Kaufpreis anfallenden Steuern und Gebühren führen. Dies setzt
allerdings nach einer weit verbreiteten Meinung u.a. einen dem französischem
Recht unterliegenden Darlehensvertrag voraus. Nach den Erfordernissen der
Praxis muß dieser auch in französischer Sprache gehalten werden.
Ein besonderer Eigentumsübertragungsakt ist nicht zwingend, da das Abstraktionsprinzip
dem französischen Recht unbekannt ist. Häufig wird zwischen
den Parteien vereinbart, daß der Eigentumsübergang erst beim notariell
beurkundeten Vertragsschluß erfolgt. Der Eigentumsübergang ist gegenüber
Dritten in jedem Fall erst bei Erfüllung der registerrechtlichen Formalitäten
(Bekanntmachung) wirksam.
Der Eintrag ins Hypothekenregister hat grundsätzlich innerhalb von 2 Monaten
zu erfolgen.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 15

Grützmacher / Gravert / Viegener
B. Kaufpreiszahlung
Üblich ist eine Zahlung an einen Notar im Rahmen einer Treuhandvereinbarung.
Der Kaufpreis wird regelmäßig am Tag der Beurkundung dem Veräußerer zur
Verfügung gestellt und muß dazu vom Erwerber im voraus angeschafft werden.
Dies erfolgt oft noch per bestätigtem Bankscheck. Bei Banküberweisungen sind
die Valuta und die Transfergebühren zu beachten. Dies betrifft auch die
Entscheidung über das zum Transfer verwendete Zahlungssystem (z.B. SWIFT,
TARGET, etc.). Um vollständige Rechtsmittel zu schaffen, muß der Kaufpreis
über die Bücher beider Notare laufen. Viele Notare außerhalb des Großraums
Paris verfügen allerdings ausschließlich über Postgiroverbindungen, die mit den
in Deutschland unter Geschäfts- und Teilzahlungsbanken verwendeten
Systemen nicht immer kompatibel sind. Dies kann zu entsprechenden Verzögerungen
führen. Bei einer Finanzierung durch ausländische Banken ist vorab zu
klären, wer die Zinsen während des Transferzeitraums trägt. Weiter muß die
beabsichtigte Valutierung mit allen Beteiligten einschließlich der Transfer-
Banken im voraus abgesprochen werden. Sind z.B. beide Notare in Paris
ansässig, so kann bei guter Vorbereitung auch bei einem in Deutschland
ansässigen Verkäufer und einem in Deutschland ansässigen Käufer taggleiche
Valuta erreicht werden.
C. Kaufpreissicherung
Die Kaufpreissicherung des Veräußerers erfolgt durch ein gesetzliches Veräußererpfandrecht.
Die Sicherung der finanzierenden Bank bei fremdfinanziertem
Erwerb erfolgt durch eine Hypothek oder ein ihr zustehendes gesetzliches
Grundpfandrecht (privilège) sowie durch die Abtretung des dem Verkäufer
zustehenden gesetzlichen Veräußerungspfandrechts. Die Praxis, Hypotheken zur
Gebühreneinsparung nicht eintragen zu lassen, ist unter Sicherungsaspekten
bedenklich. Dies gilt mit Abstufungen auch für die Nicht-Registrierung von
Mietabtretungen über mehr als 3 Jahre im voraus. Hier sind andere rechtliche
Gestaltungen vorzuziehen.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 16

Grützmacher / Gravert / Viegener
D. Gewährleistung / Nachträgliche Vertragsänderungen
Die Haftung des Verkäufers umfaßt insbesondere Rechtsmängel und versteckte
Sachmängel.
Bei Rechtsmängeln (garantie contre l’éviction) ist der Verkäufer einerseits
verpflichtet, Störungen des Eigentums zu unterlassen (garantie du fait
personnel) und muß andererseits bei Rechten, die von Dritten geltend gemacht
werden und dem Verkäufer zuzurechnen sind, Schadensersatz leisten (garantie
du fait des tiers). Die Einzelheiten der Gewährleistung sind weitgehend
vertraglich gestaltbar.
Bei versteckten Mängeln (vices cachés) besteht vereinfacht ausgedrückt ein
Wahlrecht zwischen Schadensersatz und Mängelbeseitigung. Die
Gewährleistung für versteckte Mängel greift nicht, wenn sowohl der Käufer als
auch der Verkäufer dieselbe gewerbliche Tätigkeit auf dem Immobiliensektor
ausüben. Allerdings haftet der Verkäufer immer bei Vorsatz und bei nicht
offensichtlichen Mängeln, da seine Kenntnis von nicht offensichtlichen Mängeln
unwiderlegbar vermutet wird.
Die Gewährleistung ist grundsätzlich vertraglich abdingbar. Eine Ausnahme
bildet die besonders weitgehende Haftung der gewerblichen Verkäufer. Diese
ist grundsätzlich nicht abdingbar, es sei denn, der Erwerber übt die gleiche
Tätigkeit aus wie der Verkäufer. Eine weitere Ausnahme bildet der Verbraucherschutz
bei Endverbrauchern.
Bei Neubauten besteht eine erweiterte Haftung des Bauträgers für die ersten
zwei Jahre nach Errichtung (garantie biennale) und eine besondere Haftung der
Werkunternehmer während der ersten zehn Jahre (garantie décennale).
Für umweltschutzrelevante Altlasten existiert eine Informationspflicht, wenn auf
dem Grundstück früher ein genehmigungspflichtiger gefahrgeneigter Betrieb
betrieben wurde. Dies gilt jedoch nur bei Kenntnis des Verkäufers, so daß im
Ergebnis der Käuferschutz für Umweltlasten insoweit hinter der allgemeinen
Gewährleistung für versteckte Mängel zurückbleibt. Hier bleibt die Rechtsprechung
abzuwarten. Bei nur anmeldepflichtigen gefahrgeneigten Betrieben
besteht wohl keine ausdrückliche Informationspflicht, so daß es hier bei der
rechtlich stärkeren Gewährleistung für versteckte Mängel (vices cachés) bleibt.
Wir empfehlen ggf. einen Umweltaudit.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 17

Grützmacher / Gravert / Viegener
Ist ein nicht nach Quadratmeter spezifizierter Gesamtpreis vereinbart, so ist u.U.
eine anteilige Preiskorrektur möglich, wenn eine Flächenabweichung von mehr
als 1/20 vorliegt.
Besondere Schutzvorschriften bestehen bei Übervorteilung des Verkäufers
(lésion). Weicht der Kaufpreis um mehr als 7/12 vom Verkehrswert der
Immobilie ab, so kann der Verkäufer Schadensersatz oder Rückgängigmachung
des Kaufvertrags verlangen.
III.
Mietrechtliche Aspekte
A. Ausführliche gesetzliche Regelungen
Im folgenden werden die für die Praxis bedeutsamen Vorschriften des
gewerblichen Mietrechts kurz dargestellt, während auf das Wohnraummietrecht
nicht weiter eingegangen wird.
Im französischen Recht bestehen auch für gewerbliche Mietverträge und damit
für Büroraummietverträge ausführliche gesetzliche Regelungen. Als vom
deutschen Recht abweichend hervorzuheben ist das grundsätzliche Recht des
Mieters auf Verlängerung des Mietvertrages und eine damit einhergehende
Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten durch den Vermieter.
Grund für das Bestehen dieser Regelungen ist das französische Verständnis des
“fonds de commerce”. Unter “fonds de commerce” versteht man in etwa den
funktionierenden, eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb einschließlich
des Firmenwertes. Nach einer zur vorletzten Jahrhundertwende in Frankreich
entwickelten Rechtsansicht entsteht allein auf Grund der Tatsache, daß ein
Gewerbebetrieb in bestimmten Räumlichkeiten ausgeübt wird, und der daraus
resultierenden Bekanntheit bei den interessierten Marktkreisen, der “fonds de
commerce” als besonderes immaterielles Wirtschaftsgut. Er ist an den Ort
gebunden, an dem das Gewerbe ausgeübt wird. Wird der Mietvertrag gekündigt
und zieht der gewerbetreibende Mieter deswegen um, so geht dieses immaterielle
Wirtschaftsgut für ihn verloren. Daher wird der Vermieter als schadensersatzbzw.
ausgleichspflichtig angesehen, wenn er den Verlust dieses Wirtschaftsguts
zum Beispiel durch eine Kündigung des Mietvertrages zu vertreten hat.
Darüber hinaus hat der Vermieter nach dieser Betrachtungsweise die Möglichkeit,
sich dieses immaterielle Wirtschaftsgut ungerechtfertigt selbst anzueignen.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 18

Grützmacher / Gravert / Viegener
Er könnte etwa selbst einen Gewerbebetrieb in den betreffenden Räumlichkeiten
betreiben und so von dem vom gekündigten Gewerbetreibenden geschaffenen
“fonds de commerce” profitieren. Außerdem kann der Vermieter nach dieser
Auffassung auch indirekt den nicht von ihm geschaffenen “fonds de commerce”
ausbeuten, indem er die Räumlichkeiten an einen anderen Gewerbetreibenden
zu einem entsprechend höheren Preis vermietet. Dies ist nach dieser Rechtsansicht
möglich, da allein die Existenz eines “fonds de commerce” den Mietwert
der Räumlichkeiten erhöht.
Nach französischer Auffassung ist der Mieter damit erpreßbar und gegenüber
dem Vermieter besonders schutzbedürftig. Dieser Schutzbedürftigkeit wird
insbesondere durch die Einschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters
Rechnung getragen.
Ausnahmen von den für Mietverträge geltenden, weitgehend nicht abdingbaren
Bestimmungen gelten für die jeweils erstmalige Vermietung an einen neuen
Mieter. Hier kann ein kurzfristiger Zeitmietvertrag (bail précaire) abgeschlossen
werden, der eine Laufzeit von maximal 2 Jahren aufweisen darf und damit den
vorgenannten Bestimmungen nicht unterliegt. Kündigungsmöglichkeiten
während der Laufzeit eines solchen Zeitmietvertrages können weitgehend frei
vereinbart oder ausgeschlossen werden.
B. Formvorschriften bei Mietverträgen
Grundsätzlich können Mietverträge mangels gesetzlicher Formvorschriften
mündlich abgeschlossen werden.
Der Vorteil eines notariell beurkundeten Mietvertrages kann allerdings darin
liegen, daß beurkundete Verträge nach französischem Recht sofort vollstreckbare
Titel darstellen.
Für eine Kündigung, gleich ob durch den Mieter oder den Vermieter, bestehen
strenge Formvorschriften.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 19

Grützmacher / Gravert / Viegener
C. Höhe der Miete / Lastenverteilung
Mangels besonderer gesetzlicher Vorschriften kann die Miethöhe bei Abschluß
des ersten Mietvertrages zwischen den Parteien frei vereinbart werden.
Allerdings darf die vereinbarte Miete nicht wucherisch sein.
Demgegenüber besteht bei Ablauf des Mietvertrages hinsichtlich der Miethöhe
des Folge-Mietvertrages eine gesetzliche Begrenzung der Miethöhe.
Die schuldrechtliche Lastenverteilung ist weitgehend frei vereinbar. Auch
substantielle Arbeiten am Gebäude sind auf den Mieter umlegbar. Allerdings ist
in diesem Fall eine sorgfältige Formulierung der Vertragsklauseln unabdingbar.
Wenn keine ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarungen vorliegen, hat der
Mieter die Aufwendungen in Höhe der effektiv anfallenden Kosten zu tragen.
Allerdings ist auch eine Pauschalierung der Nebenkosten in Höhe eines
Prozentsatzes der Hauptmiete von der Rechtsprechung als zulässig angesehen
worden. Hierbei ist darauf zu achten, daß die Pauschalierung unter Berücksichtigung
der vertraglich auf den Mieter abgewälzten Aufwendungen nicht überhöht
sein darf.
D. Änderungen der Miethöhe ohne Preisgleitklausel
Sind keine Preisgleitklauseln im Vertrag vereinbart, so kann jede Partei nach
Ablauf von drei Jahren eine Änderung der Miethöhe entsprechend der
Änderungen des nationalen Baukostenindexes verlangen.
Daneben kann die Miethöhe während der Laufzeit des Vertrages in diesem
Rhythmus angepaßt werden, wenn sich der Mietwert der vermieteten Räumlichkeiten
durch Ein- oder Umbauten um mindestens 10 % erhöht oder vermindert
hat. Allerdings bildet der absolut festzustellende Mietwert der Räume eine
Obergrenze für die Erhöhung.
Eine vertragliche Indexierung der Miethöhe ist gestattet und allgemein üblich.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 20

Grützmacher / Gravert / Viegener
E. Untervermietung
Eine Untervermietung bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters.
Im Falle einer entgeltlichen Untervermietung, bei der die vom Untermieter zu
zahlende Miete die vom Hauptmieter zu zahlende Miete übersteigt, ist der
Vermieter grundsätzlich zu entsprechenden Mieterhöhungen berechtigt.
F. Laufzeit von Mietverträgen
Die Mindestlaufzeit eines Mietvertrages beträgt neun Jahre. Mangels gesetzlicher
Regelung können längere Laufzeiten grundsätzlich vertraglich frei
vereinbart werden. Dies erfolgt in der Praxis üblicherweise für eine durch 3
teilbare Anzahl von Jahren.
Beträgt die Laufzeit eines Mietvertrages mehr als zwölf Jahre, so ist er beim
Hypothekenregister zu hinterlegen und zu veröffentlichen. Auf die Hinterlegung
beim Hypothekenregister fällt eine Registersteuer (Taxe de publication foncière)
in Höhe von ca. 0,6 % an. Bemessungsgrundlage ist die Summe aller während
der Laufzeit vertraglich vereinbarten Mietzahlungen. Eine Sonderbestimmung
zur Kappung der Bemessungsgrundlage besteht für Mietverträge, die mehr als
20 Jahre laufen.
Eine Verletzung dieser Vorschriften beeinträchtigt die Gültigkeit des Mietvertrages
im Innenverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien grundsätzlich
nicht. Jedoch können sich die Parteien gegenüber Dritten nicht auf den Vertrag
berufen.
Grundsätzlich besteht ein Recht auf einen Anschlußvertrag (vgl. dazu die
folgenden Abschnitte).
G. Kündigung durch den Mieter während der Laufzeit
Der Mieter kann den Mietvertrag jeweils zum Ende einer Dreijahresperiode
unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist auch ohne Kündigungsgrund
ordentlich kündigen.
Die Kündigung muß dem Vermieter zwingend durch einen Gerichtsvollzieher
(huissier) zugestellt werden. Diese Regelung ist vertraglich nicht abdingbar.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 21

Grützmacher / Gravert / Viegener
Das Kündigungsrecht des Mieters als solches während der Vertragslaufzeit ist
jedoch vertraglich abdingbar.
Ansonsten ist der Mieter bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen des
Vermieters aufgrund allgemeiner Rechtsgrundsätze nach fruchtloser Abmahnung
jederzeit zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
H. Außerordentliche Kündigung durch den Vermieter während der
Laufzeit
Die Eröffnung des gerichtlichen Konkurs- und Vergleichsverfahrens (redressement
judiciaire) über das Vermögen des Mieters als solche stellt in Frankreich
keinen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses
berechtigen würde. Eine anders lautende Klausel im Mietvertrag ist
nichtig.
Ansonsten ist auch der Vermieter bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen
des Mieters aufgrund allgemeiner Rechtsgrundsätze jederzeit nach fruchtloser
Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
I. Ordentliche Kündigung durch den Vermieter während der Laufzeit
Die ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit durch den Vermieter
ist ebenfalls nur unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist zum
Ende eines Dreijahreszeitraums und nur bei Vorliegen besonderer Kündigungsgründe
möglich. Zusammenfassend ist als Kündigungsgrund erforderlich, daß
der Vermieter das betreffende Gebäude aufstockt oder abreißt und neu errichtet.
Dabei fällt die Zahlung einer Entschädigung an den Mieter an.
J. Ende der Laufzeit
Grundsätzlich hat der Mieter am Ende des Mietvertrags, d.h. regelmäßig nach
neun Jahren, ein Recht auf Abschluß eines neuen Mietvertrags.
Allerdings kann der Vermieter unter Einhaltung der bereits genannten Formalien
(sechs Monate Kündigungsfrist, Zustellung durch Gerichtsvollzieher) den
Mietvertrag zu dessen Ablauf kündigen. Dies entspricht wirtschaftlich der
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 22

Grützmacher / Gravert / Viegener
Weigerung, am Ende eines Altmietvertrages einen neuen Mietvertrag abzuschließen.
Kündigt der Vermieter formell ordnungsgemäß zum Ende eines Altmietvertrages,
so muß der Mieter die Räume verlassen. Der Vermieter wird aber
schadensersatz- bzw. ausgleichspflichtig.
Das Recht auf Abschluß eines weiteren Mietvertrages ist im Mietvertrag selbst
vertraglich nicht abdingbar. Erst zeitlich nach Abschluß des Mietvertrages kann
ein Mieter wirksam auf das Recht zum Abschluß eines neuen Mietvertrages
gegenüber dem Vermieter verzichten.
Der vom Vermieter zu zahlende Schadensersatz bei einer von ihm ausgesprochenen
Kündigung dient vor allem dem Ausgleich dafür, daß dem Mieter der
weitere Betrieb seines Gewerbebetriebs und damit die Nutzung des von ihm
geschaffenen immateriellen Wirtschaftsguts “fonds de commerce” in den
vermieteten Räumen nicht mehr möglich ist. Dieser Schadensersatz entspricht
grundsätzlich dem Wert des verlorenen “fonds de commerce”. Die Höhe der
fälligen Ausgleichszahlung kann daher einen Jahresumsatz des Mieters und
mehr erreichen. Jedoch kann der Vermieter seine Schadensersatzverpflichtung
mindern oder vermeiden, wenn dem Mieter nachweisbar kein Schaden
entstanden ist.
K. Inhalt des Anschlußmietvertrages
Der Anschlußmietvertrag unterliegt in etwa denselben Bestimmungen wie der
ursprüngliche Mietvertrag. Für die Höhe der Miete des Anschlußmietvertrages
ist ein Verfahren zur Begrenzung der Mietsteigerung im neuen Mietvertrag
vorgesehen.
IV.
Objektgesellschaften
A. Rechtsformen von Objektgesellschaften
Als französische Objektgesellschaften kommen die folgenden Gesellschaftsformen
in Betracht. Dabei ist bei allen hier genannten Gesellschaftsformen die
Mitwirkung eines Notars weder bei der Gründung noch bei der laufenden
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 23

Grützmacher / Gravert / Viegener
Verwaltung erforderlich. Dies kann jeweils privatschriftlich erfolgen. Lediglich
zum Immobilienerwerb bzw. bei einer Sacheinlage der Immobilie ist eine
Beurkundung erforderlich.
Vorab ist festzuhalten, daß das Recht der Kapitalgesellschaften derzeit
überarbeitet wird und die entsprechenden Entwürfe zum Teil einschneidende
Änderungen vorsehen.
Die Dauer der jeweiligen Gesellschaft kann, einem allgemeinen Grundsatz des
französischen Gesellschaftsrechts folgend, bei der Gründung auf maximal 99
Jahre festgelegt werden.
1. SARL / EURL Société à responsabilité limitée (GmbH)
Die SARL wird als Objektgesellschaft oft mit variablem Kapital gegründet.
Die Satzung enthält in weiten Teilen häufig die ohnehin zwingend anwendbaren
Bestimmungen. Nur wenige Klauseln können frei gestaltet werden. Das
Stammkapital betrug früher mindestens 7.500 Euro. Heute kann theoretisch eine
GmbH ohne Kapital gegründet werden.
Die SARL wird durch einen oder mehrere Geschäftsführer vertreten. Sie haben
nach außen hin zwingend Alleinvertretungsmacht.
Beschlüsse werden durch die Gesellschafter in einer Versammlung gefaßt.
Ordentliche Beschlüsse (z.B. Bestellung oder Abberufung der Geschäftsführer)
werden mit einfacher Mehrheit des Kapitals gefaßt. Außerordentliche Beschlüsse
(z.B. Sitzverlegung, Kapitaländerungen) erfordern die Mehrheit von
drei Vierteln des Kapitals. Daher liegt bei der Rechtsform der Gesellschaft mit
beschränkter Haftung die Sperrminorität bei 25 v.H. der Anteile plus ein
Geschäftsanteil.
2. SA - Société anonyme (AG)
Bei der Aktiengesellschaft (société anonyme; S.A.) stehen zwei Organisationsformen
zur Verfügung: Die klassische Aktiengesellschaft mit einem Ver-
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 24

Grützmacher / Gravert / Viegener
waltungsrat und die dem deutschen Recht nachgebildete Form der Aktiengesellschaft
mit Vorstand und Aufsichtsrat.
Eine SA muß in jedem Fall über mindestens sieben Aktionäre verfügen. Unter
anderem müssen die in den Verwaltungs- oder Aufsichtsrat bestellten Personen
Aktionäre mit mindestens je einer Aktie sein. Das Grundkapital muß mindestens
37.000 Euro betragen.
a. Klassische SA
Die klassische Aktiengesellschaft ist mit einem Verwaltungsrat (conseil
d'administration) ausgestattet. Dieser besteht aus mindestens drei und höchstens
zwölf Aktionären. Der Verwaltungsrat wählt aus seiner Mitte einen Vorsitzenden,
der trotz eines abweichenden gesetzlichen Leitbildes typischerweise
als Generaldirektor bestellt wird und dann die Gesellschaft auch nach außen
vertritt.
b. Zweigliedrige SA
Die zweigliedrige Aktiengesellschaft wird durch einen Vorstand geleitet. Er
wird von einem Aufsichtsrat überwacht. Die Vertretung nach außen erfolgt
durch den Vorstandsvorsitzenden, der zwingend Alleinvertretungsmacht hat.
c. Beschlußfassung bei der SA
Die Beschlüsse der Aktionäre werden bei beiden Formen der SA in Hauptversammlungen
gefaßt. Die Hauptversammlung entscheidet mit einfacher Mehrheit
der anwesenden oder vertretenen Stimmrechte. Satzungsänderungen bedürfen
einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der anwesenden oder vertretenen
Stimmrechte. Damit liegt die Sperrminorität bei einer Aktiengesellschaft bei
einer Beteiligung von 34 v.H.
In der Praxis werden auch bei SA’s, insbesondere bei konzernangehörigen
Gesellschaften, die Hauptversammlungen nicht physisch abgehalten, sondern
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 25

Grützmacher / Gravert / Viegener
nur durch entsprechende Beschlußprotokolle dargestellt. Allerdings ist der
laufende Verwaltungsaufwand auch insoweit größer als bei der SARL.
3. SAS Société par actions simplifiée (Vereinfachte AG)
Die vereinfachte Aktiengesellschaft (société par actions simplifiée - SAS) kann
in ihrer Organstruktur weitgehend frei gestaltet werden und bietet daher für die
Besetzung der Leitungsfunktionen flexible Möglichkeiten. Das Mindestkapital
beträgt 37.000 Euro.
Die Gesellschaft wird durch einen Vorsitzenden (président) gegenüber Dritten
vertreten.
Die Hauptversammlung entscheidet mit der in der Satzung festgelegten
Mehrheit.
Die SAS kann seit einer Gesetzesänderung im Sommer 1999 auch als Einmanngesellschaft
gegründet werden. Auch natürliche Personen können jetzt
Aktionäre sein.
4. SC / SCI Société Civile bzw. Société Civile Immobilière (GbR)
Das französische Zivilrecht kennt im Gegensatz zur Terminologie des
französischen Steuerrechts grundsätzlich nur eine Form der Société Civile.
Diese kann privatschriftlich errichtet werden, obwohl bei bestimmten Fallkonstellationen
eine notarielle Beurkundung empfehlenswert ist.
Die SC, die unter Verwendung der steuerlichen Begriffe in der Praxis oft als
“SCI”bezeichnet wird, ist selbst juristische Person. Der Gesellschaftszweck muß
sorgfältig definiert werden, um zu vermeiden, daß die Tätigkeit zivil- oder
steuerrechtlich als gewerblich zu qualifizieren ist.
Sämtliche Anteilseigner haften gegenüber Dritten unbegrenzt. Jedoch ist die
Haftung auch im Außenverhältnis keine gesamtschuldnerische, sondern auf die
Quote der Beteiligung an der Gesellschaft beschränkt.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 26

Grützmacher / Gravert / Viegener
Die Beschlußfassung erfolgt nach dem Gesetz einstimmig. Dieser Grundsatz ist
jedoch in der Satzung abdingbar. Die Gesellschaft kann über ein festes oder ein
variables Stammkapital verfügen.
Die SC wird durch einen oder mehrere Geschäftsführer vertreten.
5. SNC Société en nom collectif (oHG)
Diese spielt in der Praxis nur selten eine Rolle als Objektgesellschaft.
B. Besonderheiten beim Erwerb von Objektgesellschaften
Für den Erwerb ist die Mitwirkung eines Notars nicht erforderlich.
Beim Erwerb der Anteile ist wie bei jeder Gesellschaftsakquisition zu
empfehlen, eine Due Diligence durchzuführen, die neben der Rechnungslegung
auch die rechtliche Seite mit abdecken muß. Da Objektgesellschaften regelmäßig
weder gewerblich tätig sind, noch eigenes Personal haben, kann
allerdings in der Praxis ein großer Teil der grundsätzlich von einer Due
Diligence erfaßten Punkte auch durch Garantieerklärungen im Kaufvertrag
abgedeckt werden. Besonders problematisch aus Sicht des Käufers ist die
angemessene Gewährleistung. Gegenüber einem Direkterwerb ist die Rechtsposition
des Käufers beim "share deal" fast immer schlechter.
C. Mehrgliedriger Kaufvertrag bei Objektgesellschaften
Im Hinblick auf die notwendige Registrierungspflicht für Übertragungsvereinbarungen
von Anteilen an Immobilien-Objektgesellschaften sowie die bei
bestimmten Gesellschaftsformen zusätzlich erforderliche Hinterlegung beim
Handelsregister und die damit verbundenen Veröffentlichungen, werden in der
Praxis häufig mehrgliedrige Kaufverträge erstellt. Dabei wird ein zur Registrierung
und Hinterlegung bestimmter Standard-Vertrag, der gängige Klauseln
enthält, um getrennte Zusatzvereinbarungen erweitert.
Letztere enthalten z.B. oft besondere Preiskorrekturklauseln.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 27

Grützmacher / Gravert / Viegener
Soweit die Gesellschaft durch Gesellschafterdarlehen finanziert wird, ist parallel
die Abtretung dieser Forderungen erforderlich. Dies hat nach den in Frankreich
bestehenden besonderen Formvorschriften (meist Zustellung durch Gerichtsvollzieher)
zu erfolgen und wird deshalb ebenfalls mit separaten Dokumenten
vorgenommen.
Daneben bestehen oft separate Verträge bezüglich der von den Veräußerern
gegebenen Garantien.
Außerdem sind die gesellschaftsrechtlichen Formalitäten wie Wechsel der
Geschäftsführung, ggf. Satzungsänderungen im Zusammenhang mit dem
Anteilseignerwechsel und oft eine Änderung des Geschäftsjahres nicht zuletzt
im Hinblick auf eine steuerliche Konsolidierung (intégration fiscale) getrennt
zu erfassen.
Hatte der Veräußerer die Immobiliengesellschaft fremdfinanziert, so sind die
Anteile in der Regel verpfändet. Die dafür notwendige Freigabeerklärung wird
regelmäßig ebenfalls in einer getrennten Unterlage festgehalten.
Darüber hinaus hat der Erwerber unter Umständen ein besonderes Interesse
daran, bestehende Mietverträge getrennt mit aufzuführen.
Oft wird hinsichtlich der französischen Umsatzsteuer besonders vereinbart,
welche Partei bei einer Betriebsprüfung das Risiko einer Einstufung des
Verkäufers als kaufmännisch tätigen Grundstückshändler und somit die mit der
auf die Händlermarge anfallenden Umsatzteuer (TVA) verbundenen Steuerrisiken
trägt.
D. Steuerliche Aspekte bei Objektgesellschaften
Steuerlich ist die Objektgesellschaft bezüglich der Grunderwerbsteuern dem
Direkterwerb weitgehend gleichgestellt.
Die Besteuerung der laufenden Erträge ist im Einzelfall zu prüfen.
Um die steuerliche Abzugsfähigkeit der Finanzierungszinsen für den Erwerb
einer Objektgesellschaft in Frankreich zu ermöglichen, wird häufig eine Holding
zwischengeschaltet. Diese wird durch Banken- oder durch Gesellschafterdarlehen
finanziert. Daraufhin vereinbart die Holding mit der Immobiliengesellschaft
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 28

Grützmacher / Gravert / Viegener
i.d.R. eine steuerliche Konsolidierung (intégration fiscale). Dies ist grundsätzlich
möglich, wenn sich die Beteiligung auf mindestens 95% beläuft, die
Geschäftsjahre gleichlaufend sind und die Verpflichtung übernommen wird, die
Konsolidierung für 5 Jahre aufrechtzuerhalten.
Bei Errichtung einer Immobilie kann über die Objektgesellschaft unter
Umständen eine wesentlich schnellere Vorsteuervergütung erreicht werden.
Die Objektgesellschaft erlaubt u.U. die Verlagerung von Veräußerungsgewinnen
ins Ausland.
_______________________________________________
Der Inhalt dieser Schrift wurde sorgfältig zusammengestellt.
Eine Haftung für die Richtigkeit kann jedoch nicht übernommen werden.
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 29

Grützmacher / Gravert / Viegener
Anlage :
Beispielhafte Übersicht über den Aufbau eines einseitigen
Kaufversprechens (promesse unilatérale de vente)
• Bezeichnung der Immobilie
• Früherer Eigentumserwerb (mind. 30 Jahre)
• Dauer der Option
• Verpflichtungen des Stillhaltverkäufers
• Form und Umstände der Optionsausübung
• Übergang von Nutzen und Lasten
• Verweis auf zukünftige notarielle Beurkundung
• Kaufpreis
• Inhalt des zukünftigen Kaufvertrags im einzelnen
• Darlehensklausel bei Wohnräumen (Verbraucherschutz)
• Anzahlung / Stillhalterprämie
• Treuhandvereinbarung bezüglich der Anzahlung /
Stillhalterprämie
• Abtretungsrechte des Begünstigten aus der Option
• Eintrittsklausel betreffend dritte Parteien (substitution)
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 30

Grützmacher / Gravert / Viegener
• aufschiebende Bedingungen:
- Lastenfreiheit
- baurechtliche / bauplanungsrechtliche Lage, Dienstbarkeiten,
Gefahrenpunkte
- keine privatrechtliche Dienstbarkeit
- kommunales Vorkaufsrecht
- Finanzierung
• Vollmacht bezüglich der Registrierung
• Verteilung der Gebühren zwischen den Parteien
• Zustelladressen
• Verfügungsmacht und Geschäftsfähigkeit der Parteien
• Erstellung in ... Originalen (mindestens 3)
• Unterschriften
• Paraphierung jeder Seite des Vertrages
• Paraphierung handschriftlicher Änderungen
• Hinweis auf Registrierungspflicht
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 31

Grützmacher / Gravert / Viegener
Autor
Thomas Führlbeck
GGV Grützmacher Gravert Viegener
12, rue d’Astorg
F-75008 Paris
Tel. + 33 1 44 51 05 71
Fax + 33 1 44 51 70 18
E-mail: paris@gg-v.net
Lebenslauf
Thomas Führlbeck, geboren 1959, wurde nach Banklehre und Studium 1989 als
Rechtsanwalt und 1992 als Steuerberater zugelassen. Er war zunächst für eine
der großen Prüfungsgesellschaften in Frankfurt tätig.
Dort beriet er in erster Linie große Banken, Kapitalanlagegesellschaften und
Finanzdienstleister. Daneben spezialisierte er sich im internationalen Steuerrecht.
1992/93 wechselte er endgültig nach Paris.
Heute ist er Partner der deutsch-französischen Sozietät Grützmacher Gravert
Viegener mit Standorten in Frankfurt, Hamburg, Leipzig und Paris. Deren
Pariser Büro betreut seit 30 Jahren deutsche Investoren in Frankreich. Herr
Führlbeck begleitet insbesondere deutschsprachige Investoren und Unternehmen
bei ihren Aktivitäten und Niederlassungen in Frankreich. Daneben berät er
deutsche Kreditinstitute in Bezug auf die entsprechenden Finanzierungen. Seine
persönlichen Schwerpunkte liegen im Akquisitions- und Immobilienbereich und
dem damit verbundenen Steuerrecht. Ziel der Beratung ist es, das französische
Recht in die deutsche Sprache und die deutsche Begriffswelt verständlich
umzusetzen.
Herr Führlbeck ist seit 1995 Lehrbeauftragter an der Universität PARIS III -
Sorbonne Nouvelle.
Er lebt und arbeitet in französischer, deutscher und englischer Sprache.
______________________
Immobilieninvestitionen in Frankreich - Rechtliche Rahmenbedingungen Seite 32