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Wohnungsbau
Am 1. Oktober 2002 soll in Hessen die neue Landesbauordnung in Kraft
treten. Diese LBO verfolgt das Ziel, Baugenehmigungsverfahren zu vereinfachen
und zu beschleunigen und somit eine Kostensenkung herbeizuführen.
Der vorliegende Beitrag stellt wesentliche Teile der HBO vor und
erläutert deren Konsequenzen für die Praxis.
Neue Landesbauordnung für Hessen –
Auswirkung auf das Baugenehmigungsverfahren
und den baulichen Brandschutz
Dipl.-Ing. Detlef Millich,
Brandschutzsachverständiger,
Darmstadt/Obererbach
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Als Neuerung der hessischen LBO sollen
Wohngebäude bis zur Hochhausgrenze und kleinere
gewerbliche Gebäude von der Genehmigung
freigestellt werden. Das klassische Baugenehmigungsverfahren
bleibt den Gebäudeklassen
4 und 5 sowie den Sonderbauten vorbehalten.
Künftig sind Gebäude bis 13 m Höhe in
Holzbauweise (F90-BA) möglich. Als weitere
Neuerung werden hochfeuerhemmende Bauteile
(F60) eingeführt.
Gründe für die neue HBO – Harmonisierung
des Bauordnungsrechtes als Wirtschaftsfaktor
Das deutsche Bauordnungsrecht sieht vor, das
die Sicherheit und Ordnung von privaten und
öffentlichen baulichen Anlagen, vom Staat garantiert
wird. Eine private Verantwortung für den
Entwurfsverfasser und Bauherrn besteht zwar
auch, jedoch hat der Staat darüber zu wachen,
dass die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten
werden. Um nun dem Beispiel anderer Länder
zu folgen, soll eine „Entstaatlichung“ des
Bauordnungsrechtes vollzogen werden.
Da die Koalitionsvereinbarung der hessischen
Landesregierung eine Novellierung der Bauordnung
innerhalb ihrer Legislaturperiode vorsieht,
wird die HBO noch vor der Musterbauordnung
(MBO) eingeführt. Ziel der neuen HBO ist u.a.
das „Verschlanken der Verwaltung“. Hierbei
werden die normativen Regelungen und der
Umfang der staatlichen Kontrollfunktion neu
festgelegt. Dem mündigen Bürger soll ein
grundrechtlich garantierter Freiheitsraum geschaffen
werden, der ihm die Möglichkeit zu
eigenverantwortlichem Handeln einräumt.
Die angestrebte Deregelierung der staatlichen
Verwaltung durch Absenkung materiell-technischer
Anforderungen sowie Abschaffung technischer
Prüffelder verfolgt das Ziel, die Staatsausgaben
abzubauen, Bauaufsichtsbehörden zu
entlasten und die Eigenverantwortung der am
Bau Beteiligten deutlich zu erhöhen. Infolge dieser
Neugestaltung rechnet der Gesetzgeber mit
einer Vereinfachung und Beschleunigung im
Baugenehmigungsverfahren sowie einer Kostenreduzierung
der Genehmigungsgebühren im
Interesse der Bauwilligen.
Gebäudeklassen, Feuerwiderstand
und Baustoffklassen
Die neue Hessische Bauordnung (HBO) orientiert
sich im wesentlichen an den Vorgaben der
Musterbauordnung (MBO) und teilt die Gebäude
gemäß § 2 (3) in fünf Gebäudeklassen ein.
■ Gebäudeklasse 1:
Freistehende Gebäude bis 7 m Höhe und max.
2 Nutzungseinheiten mit nicht mehr als 400
m 2 , sowie freistehende landwirtschaftliche
Gebäude,
■ Gebäudeklasse 2:
Gebäude bis 7 m Höhe und max. 2 Nutzungseinheiten
mit nicht mehr als 400 m 2
■ Gebäudeklasse 3:
Sonstige Gebäude bis 7 m Höhe
■ Gebäudeklasse 4:
Gebäude bis 13 m Höhe und Nutzungseinheiten
mit nicht mehr als 400 m 2 in einem Geschoss
■ Gebäudeklasse 5:
Sonstige Gebäude bis 22 m Höhe

Höhe, ist das Maß der Oberkante des höchsten
Rohfußbodens in dem Aufenthaltsräume möglich
sind, über der Geländeoberfläche. Sonderbauten
gemäß HBO § 2 (8) sind Gebäude besonderer
Art oder Nutzung z.B. Hochhäuser, Verkaufs-
und Versammlungsstätten, Krankenhäuser,
Schulen usw.
Ziele der HBO-Novelle
7,0 m 7,0 m
Das neue Verfahrensrecht soll den Rückzug des
Staates aus der präventiven Baukontrolle
ermöglichen. Aus den Schwerpunkten der
neuen Verfahrensreform ergeben sich folgende
Konsequenzen:
■ Genehmigungsfreistellung (gemäß § 56)
Diese gilt für Wohnungsbauvorhaben bis zur
Hochhausgrenze und einfache gewerbliche
Bauten, im Geltungsbereich qualifizierter und
vorhabenbezogener Bebauungspläne. Diese
Vorhaben bedürfen keiner Baugenehmigung,
sondern nur einer Mitteilung an die Gemeinde.
Generell ausgenommen von der Freistellung
sind alle Sonderbauten sowie der
Abbruch von Gebäuden. Die Genehmigungsfreistellung
setzt Plankonformität mit den
Bebauungsplänen voraus; jede Abweichung
führt zwangsläufig zur Genehmigungspflicht.
Das Freistellungsverfahren ist das direkte
Verfahren zur Wahrung der Kommunalen
Planungshoheit, da die Gemeinde unmittelbar
informiert wird.
■ Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
(gemäß § 57)
Der Anwendungsbereich des 1993 eingeführten
Vereinfachten Genehmigungsverfahrens
wird erheblich erweitert. Alle Bauvorhaben,
die nicht dem Freistellungsverfahren unterliegen
und nicht zu den Sonderbauten gehören,
für die das umfassende Baugenehmigungsverfahren
ausdrücklich vorgeschrieben ist,
werden künftig dem Vereinfachten Genehmigungsverfahren
unterliegen. Das Vereinfachte
Genehmigungsverfahren mit der eingeschränkten
staatlichen Präventivprüfung wird
13,0 m
1 2 3 4 5
22,0 m
Oberkante natürliches
Gelände bei 0,0 m
Schnittdarstellung
der Gebäudeklassen,
Erläuterungen
auf Seite 22
unten
damit künftig zum Regelverfahren. Auch der bauaufsichtliche
Prüfumfang wird deutlich weiter als bisher eingeschränkt.
Dieser reduziert sich auf die Übereinstimmung des Vorhabens
mit den planungsrechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches.
Der Bauherrschaft steht es künftig frei, sachverständige
Personen im Sinne § 59 HBO (Bautechnische Nachweise)
selbst zu beauftragen. An diese Sachverständigen werden in
Abhängigkeit ihrer Tätigkeit sowie des Schwierigkeitsgrades
des Gebäudes Anforderungen gestellt. So wird es Sachverständige
für den Nachweis der Standsicherheit, des Schall,-
Wärme,- und Brandschutzes geben; der Nachweis der
Bauvorlageberechtigung wird in § 49 HBO geregelt. Die neue
HBO hat von diesen Privatisierungsregelungen Sonderbauten
wegen ihrer besonderen Sicherheitsrelevanz ausgenommen.
Diese Bauvorhaben bedürfen weiterhin einer bauaufsichtlichen
Prüfung und Genehmigung.
■ Klassisches Baugenehmigungsverfahren
Die bauaufsichtliche Prüfung, die tendenziell auf eine umfassende
öffentlich-rechtliche Unbedenklichkeitsbestätigung
zielt, soll künftig Gebäuden der Gebäudeklassen 4 und 5 (ausgenommen
Wohngebäuden bis zu Hochhausgrenze) sowie
allen Sonderbauten nach § 2 (8) vorbehalten sein. Sonderbauten
bergen aufgrund ihrer besonderen Art oder Nutzung
besondere Risiken, die zu Schäden an Leben und Gesundheit
von Personen führen können. Beispiele hierfür sind Hochhäuser,
Verkaufs- und Versammlungsstätten, gewerbliche Anlagen,
Sportstätten sowie Büro- und Verwaltungsgebäude. Das z.T.
hohe Gefahrenpotenzial und der erhöhte Koordinierungsbedarf
bei der Überprüfung dieser Gebäude erfordern weiterhin
ein umfassendes bauaufsichtliches Genehmigungsverfahren.
Somit bleibt hier das uneingeschränkte Vier-Augen-Prinzip
erhalten.
Was ist neu im Baugenehmigungsverfahren? –
Bautechnische Prüfung durch qualifizierte Private an Stelle
der staatlichen Präventivprüfung
Die bautechnischen Anforderungen, für deren Erstellung bestimmte
Qualifikationen vorliegen müssen, sollen durch Private
geplant, geprüft und sichergestellt werden. Abhängig vom
Gefahrengrad wird differenziert:
■ Bauvorlageberechtigte übernehmen Planungs-verantwortung
für Gesamtobjekt
■ Tragwerksplaner übernehmen Verantwortung für die bautechnischen
Nachweise; es werden nunmehr Qualitätsanforderungen
an den Tragwerksplaner gestellt
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Wohnungsbau
Der Feuerwiderstand
bezieht
sich bei tragenden
Bauteilen auf
deren Standsicherheit
im
Brandfall, bei
trennenden Bauteilen
auf deren
Widerstand gegen
die Ausbreitung
von Feuer
und Rauch
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■ Prüfung bautechnischer Nachweise durch
staatlich anerkannte Sachverständige (z.B.
Prüfingenieur oder Brandschutzsachverständiger)
■ Bauüberwachung durch Bauvorlageberechtigte
oder durch staatlich anerkannte Sachverständige
Entsprechende Sachverständigenverordnungen
müssen noch erarbeitet werden
Entsprechend dem Gefahrengrad wird ein abgestuftes
Kompensationssystem für die in Teilbereichen
entfallende bautechnische Prüfung
eingeführt. Bei schwierigen Baumaßnahmen
bleibt das Vier-Augen-Prinzip erhalten.
Welche bauordnungsrechtlichen Regeln
sind zu beachten?
Anstatt der „allgemein anerkannten Regeln der
Technik“ wird künftig entsprechend der MBO
nur noch die Einhaltung der „bauaufsichtlich
eingeführten Technischen Bestimmungen“ von
Bauherr und Entwurfsverfasser gefordert. Bisher
waren eine Vielzahl von Normen in das
Baurecht einbezogen, sodass nicht zweifelsfrei
klar war, welche Regeln als allgemein anerkannt
beachtet werden mussten. Mit dieser Neuregelung
wird sichergestellt, dass die Regeln zur
Gefahrenabwehr beachtet werden. Der Bauherrschaft
wird Klarheit über die einzuhaltenden
öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen gegeben.
Unberührt bleiben privatrechtliche Vereinbarungen,
die zum Einhalten allgemein anerkannter
Regeln der Technik verpflichten.
Feuerwiderstandsklasse gemäß DIN 4102 – Teil 2
Feuerwiderstandsklasse Feuerwiderstandsdauer
F30 (feuerhemmend) 30 Minuten
F60 (hochfeuerhemmend) 60 Minuten
F90 (feuerbeständig) 90 Minuten
Baustoffklasse gemäß DIN 4102 – Teil 1
Baustoffklasse Bauaufsichtliche Benennung
A 1 nichtbrennbare Baustoffe
A 2 nichtbrennbare Baustoffe
B 1 schwerentflammbare Baustoffe
B 2 normalentflammbare Baustoffe
B 3 leichtentflammbare Baustoffe
Materielles Recht:
Baustoff Holz für mehrgeschossige Gebäude
Im Vordergrund der Neuregelung der Hessischen Bauordnung
steht die Reform eines neuen Brandschutzkonzeptes, welches
von der MBO übernommen wurde. Ziel dieses Konzeptes ist, die
Vereinheitlichung der unterschiedlichen Anforderungen an den
vorbeugenden baulichen Brandschutz, um ein gemeinsam vertretbares
Anforderungsniveau zu erreichen. Dabei soll die
Verwendung von Holz unter Berücksichtigung der Ergebnisse von
Forschungsvorhaben zu mehrgeschossigen Gebäuden in Holzbauweise
erleichtert werden. Zur Wahrung eines Sicherheitsstandards
wurden die Bedürfnisse der einwandfreien Personenrettung
und die sinnvolle Gebäudenutzung untersucht. Die
Ergebnisse dieser Forschungen ermöglichen, dass Holzbauwerke
z. B. in der Feuerwiderstandsklasse F90 (feuerbeständig) oder in
F60 (hochfeuerhemmend) errichtet werden können. Die als hochfeuerhemmend
bezeichneten Bauteile mit 60 Minuten Feuerwiderstand
sollen die Lücke zwischen den bisher üblichen 30 und
90 Minuten schließen, die aus Sicht einer gestuften Risikobetrachtung
unverhältnismäßig groß erscheint. Damit folgt die neue
hessische Bauordnung dem internationalen Standard, der in vielen
Ländern eine differenzierte Einteilung des Feuerwiderstandes in
Schritten von 15 Minuten vorsieht. Dieser Fortschritt bietet dem
Baustoff Holz völlig neue Möglichkeiten und Chancen gegenüber
den bisher üblichen Baustoffen wie Mauerwerk, Beton oder
Stahl.
Verfahrenserleichterung
im Genehmigungsverfahren
Mit der neuen Regelung der HBO verlässt sich der Gesetzgeber
auf die Rechtstreue der Bürger sowie auf die Verantwortlichkeit
und Fachkunde der am Bau Beteiligten. Die Verfahrenserleichterungen
ermöglichen weniger Baugesuche im klassischen Baugenehmigungsverfahren.
Dies kann zur Entlastung der Behörden
führen.
Auswirkungen auf die Baukosten
Aus Sicht des Gesetzgebers soll die Deregulierung des Baurechtes
bei der Genehmigungsfreistellung und im vereinfachten
Genehmigungsverfahren zur Kostensenkung beitragen. Durch
den erhofften, schnelleren Baubeginn (Genehmigungsfreistellung
ca. vier Wochen; Vereinfachtes Verfahren ca. drei Monate) könnten
Kosten für Miete und Finanzierung eingespart werden.
Bauaufsichtliche Genehmigungsgebühren sowie Gebühren
für bautechnische Prüfungen würden ebenfalls entfallen.
Dadurch würde der Bauherr entlastet. Der Gesetzgeber geht
davon aus, den Wohnungsbau in einem Umfang von 15 Mio. 6
jährlich zu entlasten. Bauherren von Einfamilienhäusern würden
ebenso entlastet, wie der Bauträger, der einvernehmlich mit
der Gemeinde ein neues Baugebiet planen, erschließen und letztlich
genehmigungsfrei bebauen kann. Für andere Bauvorhaben
würden Einsparungen von Genehmigungsgebühren durch
das Einschalten privater Sachverständiger schätzungsweise
kompensiert. Unter Umständen würde das frühe Mitwirken
eines Sachverständigen aufwendige Umplanungen oder
überteuerte Bauausführungen vermeiden. Dies könnte sich
kostenmindernd auf das Bauwerk auswirken.

Tabellarische Gesamtübersicht der Bauteilanforderungen
Bauteile und Baustoffe
gemäß neuer HBO
Tragende u. ausstreifende Wände,
Stützen, Pfeiler und Decken
(§ 25 + 28)
Gebäudeklasse 1-3 Gebäudeklasse 4 Gebäudeklasse 5
im Kellergeschoss F30 B F90 A F90 A
im Dachgeschoss/über DG F30 B (1) (2) F60 A oder F90 B (2) F90 BA (2)
in Geschossen außer KG/DG F30 B (1) F60 A oder F90 BA F90 A
Decken in landwirtschaftl. Nutzung
zu Wohnung
Außenwände (§ 25)
F90 B F90 A F90 A
nichttragende Außenwände u. Teile B2 A oder W30 B A oder W30 B
Oberflächen/Bekleidung/Dämmstoffe
Trennwände (§ 26)
B2 B1 B1
Trennwände F30 B (3) F90 A (4) , F60 A
oder F90 BA
F90 A
Dachgeschoss, ohne darüberl. F30 B (3) Aufenthaltsraum
F30 B F30 B
Öffnungen in Trennwänden T30 (3) Brandwände (§ 27)
T30 T30
Brandwände F90 A+M (8) (9) F90 A+M (8) (9) F90 A+M
zulässige Wände anstatt innerer BW F60 A oder F90 BA (3) F60 A+M oder
F90 BA+M
nicht zulässig
Abschluss von Öffnungen/ T90/F90 (3) Verglasungen innerer BW
Treppen und Treppenräume (§ 30+31)
T90/F90 T90/F90
Wände und oberer Abschluss, Dach F30 B (5) F60 A+M oder F90 A+M (Wände)
ohne besondere Anforderungen F90 BA+M F90 A (oberer
Abschluss)
Bekleidung/Putze/Dämmung A (5) A A
tragende Teile A oder F30 B (6) (7) A (7) F30 A (7)
Bodenbeläge B1 (5) B1 B1
tragende Teile bei Außentreppen A (5) A A
Öffnungen zu notw. Fluren RS (5) RS RS
Öffnungen zum KG od. zu Lagerräumen T30 RS (5) T30 RS T30 RS
Öffnungen zu sonstigen Räumen dicht und selbst- dicht und selbst- dicht und selbstschließend
(5) notwendige Flure/offene Gänge (§ 32)
schließend schließend
Wände F30 B (5) F90 A (4) / F30 B F90 A (4) / F30 AB
oder F30 BA
Bekleidung B2 (5) A A
Türen T30 (5) Aufzüge (§ 33)
T30 T30
Wände F30 AB oder F30 BA (5) F60 AB oder F60 BA F90 AB
Türen T30 (5) T30 T30
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Ist ein neues Verfahren im Bauordnungsrecht
wirklich erforderlich?
Wäre eine schnellere Baugenehmigung nicht
auch durch Einführung einer Verwaltungsreform
möglich? Bedarf es wirklich einer Änderung des
Verfahrensrechtes? Das Verfahren der Genehmigungsfreistellung
erfolgt über die Gemeinde,
die dann prüft, ob ihre Belange berührt werden.
Inwieweit eine Überprüfung auf Plankonformität
erfolgt, ist unsicher. Außerdem bleibt die Frage
offen, ob die Gemeinden über die nötigen personellen
Möglichkeiten verfügen. Wenn seitens
der Gemeinde nicht innerhalb einer vierwöchigen
Frist widersprochen wird, darf mit dem Bau
begonnen werden. Das Risiko, einer rechtsfehlerhaften
Beurteilung seines Bauvorhabens
trägt der Bauherr. Die Bauaufsichtsbehörde ist
zunächst außen vor. Nach derzeitigem Recht
bestätigt eine Baugenehmigung, dass alle Normen
und Vorschriften des öffentlichen Rechtes
eingehalten werden. Somit stellt eine Genehmigung
ein abgeschlossenes Werk in Hinblick auf
die öffentlich-rechtlichen Belange dar. Diese
Sicherheit hat ein Bauherr nach der neuen HBO
nicht mehr, sondern er muss sich voll auf die
Fachkunde seiner Fachingenieure und die Qualität
der Ausführungsfirmen verlassen.
Was geschieht jedoch, wenn sich nach Fertigstellung
eines Vorhabens herausstellt, dass ein
Bebauungsplan nicht rechtskräftig ist? – Beispiele
hierfür gibt es reichlich. In solchen Fällen
ist keinerlei Rechtssicherheit mehr vorhanden,
so dass eine Nutzungsuntersagung bis hin zur
Abrissverfügung nicht auszuschließen ist. Und
was geschieht mit Einsprüchen der Nachbarn? –
Da keine Nachbaranhörung erfolgte, könnte ein
Einspruch in Form einer einstweiligen Verfügung
eine Baufertigstellung unnötig in die Länge ziehen.
All diese Erkenntnisse lassen die Vermutung
zu, dass sich die Verwaltungsgerichte künftig
mit der Genehmigungsfreistellung beschäftigen
müssen. Eine alleinige Übertragung in die
private Hand könnte dazu führen, dass sich
mehr an den Interessen der Auftraggeber, als an
dem Vollzug des Gesetzes orientiert wird.
Das Vereinfachte Genehmigungsverfahren ist
nur insofern vereinfacht, als die bautechnische
Prüfung entfällt. Ansonsten beinhaltet dieses
Verfahren schwierige baurechtliche Fragen, die
besondere Anforderungen an die Mitarbeiter
der Bauaufsichtsämter stellt, da in diesem
Verfahren vorrangig rechtliche Fragen zu klären
sind. Die Bedeutung der technischen Prüfung
und Beurteilung von Vorhaben geht zurück.
Materielles Recht –
Übertragung von Verantwortung auf Private
In Deutschland ist das materielle Recht darauf
aufgebaut, dass kompetente Fachingenieure und
Fachkräfte sowie geschulte Behördenmitar-
beiter mit entsprechender Ausbildung tätig sind. Dieses materielle
Recht wird künftig im Freistellungsverfahren und im Vereinfachten
Genehmigungsverfahren auf allein verantwortliche Private
übertragen. An dieser Verantwortung werden die Privaten schwer
zu tragen haben, da sie zivil- und strafrechtlich voll in der Verantwortung
stehen.
Fazit
Allgemein ist davon auszugehen, dass dem Wohnungsbau durch
eine Begrenzung von Baukosten zusätzliche Impulse gegeben
werden. Wenn sich diese Kostenersparnis jedoch nur aus dem
Wegfall von Baugenehmigungsgebühren ergibt, liegt die Einsparung
bei maximal 1 % der Baukosten. Auf die möglichen Risiken
für den Bauherren wurde ausführlich eingegangen. Als positiv ist
der Trend zum Sachverständigenwesen zu sehen, da der Bauherr
nun zu einem frühen Zeitpunkt alle Fachingenieure selbst bestimmen
kann. Ebenso wird begrüßt, dass dem Brandschutz eine
noch größere Bedeutung beigemessen und damit verbunden,
dem Holzbau eine zusätzliche Chance gegeben wird.
Erläuterungen zur Tabelle Seite 25
RS Rauchschutztür, selbstschließend
M widerstandsfähig gegen zusätzliche Belastung
T30/T60/T90 Feuerschutzabschluss: selbstschließende Türen
(1) bei Gebäudeklasse 1: Baustoffklasse B2, ohne besondere
Anforderungen an die Feuerwiderstandsdauer
(2) wenn kein Aufenthaltsraum darüber: Baustoffklasse B2, ohne besondere
Anforderungen an die Feuerwiderstandsdauer
(3) ohne besondere Anforderungen bei Gebäudeklasse 1
(4) nur in Kellergeschossen
(5) ohne besondere Anforderungen an die Gebäudeklasse 1 und 2
(6) bei Gebäudeklasse 1 und 2: Baustoffklasse B2, ohne besondere
Anforderungen an die Feuerwiderstandsdauer
(7) gilt nicht innerhalb von Nutzungseinheiten
(8) bei Gebäudeabschlusswand F90-AB zulässig, wenn umbauter Raum
des landwirtschaftlichen Gebäudes < 2000 m2 (9) bei Gebäudeabschlusswand als Alternative möglich:
– von innen nach aussen Feuerwiderstand der tragenden/aussteifenden
Gebäudeteile
– von aussen nach innen Feuerwiderstand der feuerbeständigen
Bauteile F90
Die Bezeichnung AB bedeutet, dass das Bauteil in wesentlichen Teilen
aus nicht brennbaren Baustoffen besteht. Neu ist die Bezeichnung BA,
deren Bauteile aus brennbaren Teilen bestehen und nichtbrennbare
Bekleidungen sowie nichtbrennbare Dämmungen haben.
Die Ausführung der Gebäudeklassen 1 bis 3 ist nach der neuen HBO in
der Feuerwiderstandsklasse F30-B möglich. Deshalb bietet sich hier der
Baustoff Holz besonders an. Die Gebäudeklasse 4 sieht im
Kellergeschoss F90-A und in der aufgehenden Bebauung B60-A oder F90-
BA vor. Somit wird eine Ausführung in Holzbauweise möglich. Für die
Gebäudeklasse 5 gilt überwiegend die Feuerwiderstandsklasse F90-A.