Bebaute Grundstücke - § 74 ff BewG

Bebaute Grundstücke - § 74 ff BewG
Begriff
Bewertungsverfahren
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Die wirtschaftliche Einheit - bebautes Grundstück
§ 74 BewG
Über § 68 BewG Abgrenzung der wirtschaftlichen Einheit
zum Grundvermögen = Grundstück § 70 BewG
Umfang der wiE bebautes Grundstück
› entspr. der tats. Verhältnisse zum Feststellungszeitpunkt
› Bewertungsgrundsatz: Gesamtbewertung (§ 2 (1) 2 BewG)
˜ Grund und Boden
˜ Gebäude
˜ sonstigen Bestandteile (z.B. Außenanlagen; Wegerecht)
˜ Zubehör (= bewegl. WG, die dem Grstk dienen: z.B. Mülltonne)
˜ ggf. Erbbaurecht
˜ ggf. Wohnungseigentum und Teileigentum
˜ nicht: Betriebsvorrichtungen (Maschinen und sonstige Vorrichtungen
aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören)
Bewertungsmaßstab
› gemeiner Wert gem. § 9 BewG (= Einzelveräußerungspreis)
˜ unter Beachtung der Wertverhältnisse 1.1.1964
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Gebäudebegriff (siehe A 1 (2) BewRGr)
....ein Bauwerk als Gebäude anzusehen, wenn es
› Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz
gegen Witterungseinflüsse gewährt,
› den Aufenthalt von Menschen gestattet,
› fest mit dem Grund und Boden verbunden,
› von einiger Beständigkeit und
› ausreichend standfest ist (BFH v.13.06.1969, BStBl II S. 517 ).
Die Abgrenzung von Gebäude und Betriebsvorrichtung kann nicht
unter Heranziehung einer in bezug auf das gesamte Bauwerk
bestehenden Verkehrsauffassung erfolgen. Bestehen jedoch
Zweifel, ob ein bestimmtes Merkmal des Gebäudebegriffs vorliegt,
ist die Entscheidung über das Vorliegen dieses Merkmals in
bezug auf das Bauwerk nach der Verkehrsauffassung zu treffen
[BStBl 1992 I 342]
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Abgrenzung unbebautes/ bebautes Grundstück
Stichwort: „benutzbare (bezugsfertige) Gebäude“
› ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit Wandel von unbebautem zu
bebautem Grundstück; A 6 BewRGr
› Bezugsfertigkeit liegt vor, wenn
˜ es zukünftigen Bewohnern/ Benutzern zugemutet werden kann, die
Wohnungen/ Räume zu nutzen (§ 72 (1) S. 3 BewG)
˜ die wesentlichen Bauarbeiten (z.B. Einbau Türen) abgeschlossen wurden
˜ unerheblich: wann Wohnungen/ Räume tats. bezogen wurden; Zeitpunkt
der Abnahme durch die Baubehörde; wenn noch geringfügige Restarbeiten
ausstehen (z.B. Teppichboden teilweise noch nicht verlegt)
› maßgeblich gesamtes Gebäude
nicht einzelne Wohnungen/ Räume
˜ Ausnahme sog. Bauabschnitte - § 74 Satz 2 BewG:
– jeder in einem Bauabschnitt beendete Gebäudeteil gilt als
bezugsfertiges Gebäude (z.B einzelne Stockwerke/ Wohnungen)
– Bauabschnitte, wenn zunächst ein Teil des Geb. und i.d.R. > 2 Jahre
später der Rest (aus)gebaut wird (z.B. finanzielle Gründe)
– keine Bauabschnitte, wenn Bauphase kurzzeitig unterbrochen wird,
da Fortführung vorübergehend technisch nicht möglich
– Wert + Art des Grstks bestimmen sich bei der Fortschreibung nach
dem bezugsfertigem Teil
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Beispiele
Bau eines ZFH in1999/2000. Einzug in EG-Wohnung im Dezember
2000. Zu diesem Zeitpunkt sind die einzelnen Stockwerke im
gemeinsamen Treppenhaus nur über eine Leiter miteinander
verbunden. Im April 2001 stehen lediglich noch die Malerarbeiten
imTreppenhaus aus. Im Januar 2002 erfolgt die baupolizeiliche
Abnahme.
› Bezugsfertigkeit? Maßgeblicher Fortschreibungszeitpunkt?
› Bezugsfertigkeit im April 2001: AF/WF deshalb einheitlich zum 01.01.2002.
Eheleute bauen ein ZFH auf dem Grundstück des Ehemannes. Im
Oktober 1998 ist das EG bezugsfertig. Nachdem sich die Ehefrau 1999
vom Grundstückseigentümer getrennt hat, gerät dieser in finanzielle
Nöte. 2001 heiratet er die reiche Freundin der Exfrau und baut weiter,
so dass im Februar 2002 das OG bezugsfertig ist.
› Welche Fortschreibungen sind wann durchzuführen?
› 1.1.99 WF/AF zum EFH;
1.1.03 WF/AF zum ZFH
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Die Bewertung bebauter Grundstücke, §§ 74 ff BewG
Grundstücksarten, § 75
Von der Einordnung in die richtige Grundstücksart hängt ab
› Bewertungsmethode
˜ (Sachwert- oder Ertragswertverfahren)
› Höhe des Vervielfältigers im Ertragswertverfahren
› Höhe der Steuermesszahl für die Grundsteuer § 15 GrStG
Deshalb bei bebauten Grundstücken immer zuerst Feststellungen zur
Grundstücksart treffen.
Die Einordnung richtet sich nach der tatsächlichen Nutzung am
Bewertungsstichtag
› Nutzungsänderungen lösen also ggf. eine Artfortschreibung zu
einer anderen Grundstücksart aus, was wiederum Auswirkungen
auf den Wert haben kann (z.B.: VV), so dass die Artfortschreibung
i.d.R. auch die Prüfung einer Wertfortschreibung veranlasst
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Vermögensarten / wiE / Grundstücksarten
Vermögensarten
Grundvermögen
oder
luF Vermögen
wirtschaftl. Einh.
Grundstück
Grundstücksarten
LuF-Betrieb
oder
LuF-Betrieb
Stückländerei
unbebautes Grundstück
bebautes Grundstück
Grundstück im Zustand der Bebauung
Gebäude auf fremdem Grund u. Boden
Erbbaurecht
Wohnungs- u. Teileigentum
Mietwohngrundstück
Geschäftsgrundstück
gemischt genutztes
Grundstück
Einfamilienhaus
Zweifamilienhaus
Sonst. beb. Grundstück
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Prüfungsschema - § 75 BewG
Beb. Grundstück
1. Geschäftsgrundst.
eigen- od. fremdgewerbliche
Nutzung zu mehr als 80 %
bezogen auf die Jahresrohmiete
(§ 75 (3) BewG)
2. Wohngrundst.
dient zu 20 % oder
mehr (bezogen auf
die Jahresrohmiete)
Wohnzwecken
3. Sonst. beb. Grundstück
übrige Grundstücke z.B. Garagengrundstück,
Vereinshaus
(Abschn 15 (6) BewRGr;
§ 75 (7) BewG)
Einfamilienhaus (§ 75 (5) BewG)
Wohngrundstück mit nur 1 Wohnung
u. ggf. unschädlicher Mitbenutzung
Zweifamilienhaus (§ 75 (6) BewG)
Wohngrundstück mit nur 2 Wohnungen
und ggf. undschädlicher Mitbenutzung
wenn nein
Mietwohngrundstück
dient zu mehr als 80 % (bezogen auf
die Jahresrohmiete) Wohnzwecken
(§ 75 (2) BewG)
Gemischt genutztes Grundstück
dient zu 20% - 80 % (bezogen auf die
Jahresrohmiete) Wohnzwecken (§ 75
(4) BewG)
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Grundstücksartenabgrenzung
Bei den Grundstücksarten
˜ Mietwohngrundstück (> 80% der JRM wohnlich)
˜ Geschäftsgrundstück (> 80% der JRM gewerblich) und
˜ gemischt genutztes Grundstück (20- 80% der JRM wohnlich)
› ist Abgrenzungskriterium das Verhältnis der Jahresrohmieten
für die jeweiligen Zwecke und zwar
˜ Wohnzwecke: Wohnungen einschl. Zubehörraum wie Garagen,
Schuppen, Stallgebäude, Keller
˜ gewerbl. Zwecke: eigen- od. fremdgewerbl. oder freiberufl. (§ 96 BewG)
keine gewerblichen Zwecke: Gewerbetreibender nutzt Wohnzimmer auch als
Arbeitszimmer mit;
aber: eigenes Arbeitszimmer eines Gewerbetreibenden in seiner Wohnung: dient
gewerbl. Zwecken
˜ öffentl. Zwecke: Gebäude bzw. Gebäudeteil wird von Körperschaft des
öff. Rechts für öffentl. Dienst oder Gebrauch genutzt
z.B.: an Gemeinde, Post, Gericht, Behörde etc. vermietete Räume
˜ sonstige Zwecke: z.B. Wochenendhaus; Ferienwohnheim
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Einfamilienhaus und Zweifamilienhaus
Wohngrundstück
› mit einer Wohnung: EFH,
› mit zwei Wohnungen: ZFH
› Wohnungsbegriff:
˜ Bauliche Trennung von anderen Wohnungen - Abgeschlossenheit
– die Abtrennung muß von gewisser Dauerhaftigkeit und von Bestand
sein: Hartfaserplatte oder Tür reicht nicht
– Beisp.: Im EG Flur, von dem alle Räume des EG erreicht werden und
von dem Treppe hoch geht in Dachgeschoß-"Wohnung":
› kein ZFH; Flur gehört zum Wohnbereich des EG
˜ getrennter Zugang
– keine eigene Wohnung, wenn Zugang nur über Nebenräume
– jede Wohnung hat eigenen Zugang (Windfang, Flur, Treppenhaus etc.)
– Wohnbereich der anderen Wohnung darf nicht berührt werden
› unbeachtlich:
˜ Wohnungen des Hauspersonals
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Abgrenzung Einfamilienhaus/ Zweifamilienhaus
Mindestgröße
› > 23 qm je Wohnung
› 20 qm in Wohnheimen (BFH, BStBl. 199o, 705)
Ausstattung
› Küche, (wenigstens Anschluß für Küchengeräte)
› sanitäre Anlagen (Bad/Dusche/WC)
tatsächliche Nutzung
› Die zu einer Wohnung zusammengefassten Räume müssen tatsächlich
Wohnzwecken dienen.
˜ Bsp.: In einem Haus mit 2 "Wohnungen" wird das Erdgeschoß als Praxis,
das Obergeschoß als Wohnung genutzt = nur eine Wohnung!
˜ Folge: EFH kann nur dann vorliegen, wenn die Wohnung tatsächlich
Wohnzwecken dient, ZFH nur dann, wenn beide Wohnungen dies tun. Eine
"Wohnung" oder ein EFH oder ZFH, die gewerblich oder freiberuflich
genutzt werden, ist keine Wohnung.
˜ Die Nutzung eines Raumes innerhalb einer Wohnung als Arbeitszimmer für
berufl. / gewerbl. Zwecke dient Wohnzwecken
˜ Ein Haus mit 2 Wohnungen, die beide z.B. als Arztpraxen genutzt werden,
ist ein Geschäftsgrundstück.
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Gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung des Ein-/
Zweifamilienhauses (§ 75 (5) 4, § 75 (6) S. 2 BewG)
Besonderheit: Gebäude mit nur einer (zwei) Wohnung(en)
bleibt EFH (ZFH), wenn
› nach der Verkehrsauffassung durch die gewerblich/ freiberufliche/
öffentliche Mitbenutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht
wesentlich beeinträchtigt wird.
Beeinträchtigung der Eigenart EFH/ ZFH
› durch das äußere Erscheinungsbild:
˜ unwesentliche Beeinträchtigung i.d.R. bei freiberuflicher Mitbenutzung,
˜ wesentliche Beeinträchtigung bei einer gewerblichen Mitbenutzung
dagegen eher denkbar (z.B.: durch Schaufenster/ Werkstattanbau)
› durch gleich umfangreiche oder überwiegende berufliche Nutzung
˜ Wesentliche Beeinträchtigung d. Charakters, wenn für die berufliche oder
öff. Nutzung genauso viel oder mehr Fläche als für die wohnliche
Nutzung in Anspruch genommen wird,
˜ unschädliche Mitbenutzung bei < 50% Flächenanteil der anderen als
wohnlichen Nutzung
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1. Geschäftsgrundstück ?
nein, da gewerbl. Nutzung
nicht > 80 % der JRM
2. Wohngrundstück ?
ja, da wohnliche Nutzung
> 20 % der JRM
2a. EFH? 1 Whg im Gebäude 2b. ZFH? 2 Whgen im Gebäude
Prüfschema bei
gewerbl./
öffentl.
Mitbenutzung
Äußeres Erscheinungsbild gestört?
nein
Flächenverhältnis wohnl./ gewerbl. Nutzung
ja: gem.gen. Grstk, MWG
oder sonst. beb. Grstk
gewerbliche Nutz. < 50 % der Gesamtfl.?
ja = EFH bzw. ZFH
nein:
gem.gen. Grstk oder
sonst. beb. Grstk
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Beispiele
OG-Wohnung
100 qm; JRM 5 TDM
Grundstücksart?
Lösung:
Treppen
haus
Rechtsanwaltspraxis
80 qm; JRM 5 TDM
Wie wäre bei einer Bäckerei
im EG zu entscheiden?
OG-Wohnung
120 qm; JRM 3.700 DM
Grundstücksart?
Lösung:
Rechtsanwaltspraxis
120 qm; JRM 7.500 DM
Bew-Stelle des FA
120 qm; JRM 7.500 DM
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Sonstige bebaute Grundstücke
Grundstück gehört zu keiner der anderen Grundstücksarten
› Bsp.:
˜ Clubhäuser, Turnhallen, Jagdhütten, Kindererholungsheim,(wenn kein
Gewerbebetrieb), selbständige Garagengrundstücke (nicht in räumlicher
Nähe mit einem Wohngrundstück stehen), Wochenendhaus (wenn nicht
ganzjährig bewohnbar, wenn Wohnungsbegriff erfüllt: Einfamilienhaus)
› Problem: Zusammentreffen sonstiger Zwecke mit gewerbl. etc.
˜ Fall: Ein Clubhaus enthält eine kleine Hausmeisterwohnung
– Wenn weniger als 8o % der Nutzfläche sonstigen Zwecken dienen,
ist das Grundstück ein gemischt genutztes
˜ Fall: Ein Grundstück wird zu 45 % gewerbl., zu 4o % für sonstige
Zwecke und zu 15 % für Wohnzwecke genutzt:
– Hier wird gewerbl. Nutzung und die für sonstige Zwecke zusammengerechnet,
da die sonstigen Zwecken den gewerbl. am nächsten
stehen, hier also mehr als 8o % = Geschäftsgrundstück. (Siehe A 15
VII BewRGr mit Beispielen)
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Bewertungen im Ertragswertverfahren
§§ 79 - 82 BewG
Anwendungsbereich § 76 (1) BewG
› Grundsatz:
bei allen Grundstücksarten außer sonstigen bebauten Grundstücken
Abgrenzung zum Sachwertverfahren: § 76 (3) BewG
› Sachwertverfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern
˜ mehr als 220 qm je Wohnung
– Flächenberechnung ohne Schwimmbäder, Terrassen, Balkonen, Dachgärten
˜ Schwimmbecken 40 qm / Schwimmhalle immer schädlich
˜ Grundstücksgröße > 2.400 m²
› Bestimmte Gruppen von Geschäftsgrundstücken;
Katalogfälle des A 16 (6)-(7) BewRGrV
˜ z.B.: Fabriken, Banken, Hotels, Kaufhäuser, Einkaufszentren
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Ertragswertverfahren
§ 76 (1) BewG: Der Wert (= gemeiner Wert als Bewertungsmaßstab)
des Grundstücks ist ... im Wege des
Ertragswertverfahrens (§§ 78 bis 82 BewG) zu ermitteln.
Verfahren: Jahresrohmiete (JRM) x Vervielfältiger ltiger gem. § 8o BewG
› Berücksichtigung von Korrekturen nach §§ 81 und 82 und § 77 BewG
Dieser Ertragswert umfasst:
Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen, § 78 BewG
› und zwar einschließlich aller wesentlichen Bestandteile und des Zubehörs
› Achtung: Mindestwert beachten = 50% Wert des unbeb. Grundstücks
˜ Bsp.: a) 4.000 DM JRM x VV 10 = 40.000 DM Grundstückswert
b) Wert des Grundstücks, wenn es unbebaut wäre:
1.000 qm x 90,- DM/qm = 90.000 DM
˜ Mindestwert § 77 BewG: 1/2 von 90.000 DM = 45.000 DM
Der so ermittelte Grundstückswert ist gem. § 30 BewG auf volle
100,- DM abzurunden und auf volle EURO umzurechnen.
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Ermittlung der JRM § 79 BewG
„erzielbare Januarmiete zum 1.1.1964“
Ertragswertverfahren
JRM x Vervielfältiger
Bestimmung des VV § 80 BewG
= vorläufiger Grundstückswert
Zuschläge/ Abschläge nach §§ 81, 82 BewG
Grundstückswert, § 78 BewG
Mindestwert prüfen,
§ 77 BewG
Abrundung
§ 30 Nr. 1 BewG
DM-Wert
Umrechnung
in € = EW18

Zum Vergleich - Sachwertverfahren §§ 83-90 BewG
Fläche x
Qm-Preis 1.1.64
-
Wertmindung
wegen Alters und
baulicher Schäden
Gebäudenormalherstellungswert
Normalherstellungswert
der Außenanlagen
-
Wertmindung
wegen Alters und
baulicher Schäden
= Bodenwert
§ 84 BewG
= Gebäudesachwert
- / +
Ermäßigungen/
Erhöhungen
= Gebäudewert
§ 85 BewG
= Ausgangswert
= Sachwert der Außenanlagen
- / +
Ermäßigungen/
Erhöhungen
= Wert d. Außenanlagen
§ 89 BewG
Angleichung an den gemeinen Wert § 84 BewG
Grundstückswert, § 83 BewG
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Ertragswertverfahren - Vervielfältiger
§ 80 BewG, Anlagen 3 - 8 BewG
als Kapitalisierungsfaktor berücksichtigt er die Kosten
(» Werbungskosten) wie (Grundsteuer, AfA usw.) und ist
deshalb abhängig von
› Grundstücksart, Bauart, Bauausführung, Baujahr, Einwohnerzahl 1.1.64
Besonderheiten
› bei wesentlicher Verlängerung (infolge umfassender baulicher
Maßnahmen) oder Verkürzung der restlichen Lebensdauer des
Gebäudes (aufgrund nicht behebbarer Baumängel/ -schäden),
§ 80 (3) BewG, A 27 BewRGr
˜ Ermittlung eines fiktiven Baujahres
Bsp.: EFH aus dem Jahre 1880 wird grundlegend renoviert,
so dass sich Lebensdauer um 40 Jahre verlängert
˜ § 80 (3) BewG: Faktor nach fiktivem Baujahr:
ursprüngliches Baujahr + Lebenszeitverlängerung:
1880 + 40 Jahre = fiktives Baujahr 1920
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Beispiele
Stadt X: Einwohnerzahl 1.1.1964 40.000
Einwohnerzahl 1.1.2000 80.000
Stadtteil Y: Einwohnerzahl 1.1.1964 5.000
Einwohnerzahl 1.1.2000 9.000
Das zu bewertende EFH befindet sich im Stadtteil Y. Dieser Stadtteil
wurde 1976 in Stadt X eingemeindet.
Auf welcher Grundlage ist der VV zu ermitteln?
Für ein gemischt genutzes Grundstück (Baujahr 1970; Holzfachwerk mit
Ziegelsteinausmauerung; Gemeindegröße 1.1.1964 26.000) ist eine JRM
von 13.480,-- DM anzusetzen. Davon entfallen 6.000 DM auf gewerbliche
Nutzung (Bekleidungsgeschäft). Wie hoch ist der EW?
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Vervielfältiger bei Gebäuden und -teilen verschiedener
Bauart oder verschiedenen Alters
§ 80 (4) BewG, A 28 BewRGr
Voraussetzung:
Gebäude oder Gebäudeteile haben gewisse Selbständigkeit
› getrennte Vervielfältiger für jedes Teilgebäude bei
˜ unterschiedlichem Baujahr
– Massivbau (Wohnhaus) 1920; Anbau (Schreinerei) 1970
˜ verschiedener Bauausführung
– z.B. bei Massivbau mit Anbau aus Holzfachwerk.
› jedes Gebäude/ jeder Gebäudeteil ist als eigener Bauteil
zu berechnen (=> Summe der einzelnen BT-Werte = Grundstückswert)
Regel:
› An- und Umbauten teilen regelmäßig den Vervielfältiger mit dem
Hautgebäude
˜ insbesondere bei Aufstockungen
˜ Wenn allerdings insgesamt Verlängerung der Lebensdauer, dann
neuer Faktor nach fiktivem Baujahr.
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Ermäßigung / Erhöhung
§ 82 BewG A 31-33 BewRGr
Korrektur des Ertragswerts gem. § 82 BewG, wenn
› wertmindernde bzw. werterhöhende Umstände vorliegen,
› die in der JRM/ VV noch nicht berücksichtigt sind
Beispielhafte Aufzählung in § 82 (1) BewG:
› Ungewöhnlich starke Beeinträchtigung durch Lärm, Rauch oder
Gerüche (Einflugschneise, Autobahn, chemische Fabrik)
˜ Diese Immissionen können aber bereits in JRM berücksichtigt sein
(Autobahn bereits 1.1.64 vorhanden)
› behebbare Baumängel und Bauschäden
˜ nicht behebbare Baumängel Berücksichtigung durch VV / Baujahr (s.o.)
› Notwendigkeit baldigen Abbruchs § 82 (1) Nr. 3 BewG
Höchstmaß des Abschlags: § 82 (3) BewG: max. 3o %
˜ Höhe: Einzelfallentscheidung; siehe auch Bew-Kartei/ ggf. Auftrag an BSV
˜ Ausnahme: wg baldigen Abbruchs (§ 82 (1) Nr. 3 BewG ist in § 82 (3) BewG
nicht aufgeführt)
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Erhöhung des Grundstückswerts
übergroße Grundstücksfläche, A 32 (2) BewRGr
› bei EFH und ZFH: mehr als 1.500 qm
› bei anderen Grundstücksarten: unbebaute Fläche > Fünffaches der
bebauten Fläche, wenn kein Hochhaus
Berechnung des Zuschlags A 32 (3) BewRGr:
› Ermittlung des Werts des unbebauten Grundstücks
./. Wert für (zulässige) 1500 qm bei EFH und ZFH bzw.
bei anderen Grstksarten der Wert der (zuläss.) 5-fachen Fläche
= Wert der übergroßen Fläche
Dieser Betrag wird dem Ertragswert hinzugerechnet, max. aber 30 %
› Beispiel: Grstksfläche 1600 qm davon 250 qm bebaut; qm-Preis
1.1.1964 30,-- DM
Frage: Wert der übergroßen Fläche a) beim ZFH b) beim MWG?
ZFH: (1600 qm x 30 DM) 48000 ./. (1500 qm x 30 DM) 45000 = 3.000 DM
MWG: 48000 DM (s.o.) ./. (5 x 250 qm x 30 DM) 37.500 DM = 10.500 DM
nachhaltige Ausnutzung des Grundstücks für Reklame
A 32 (5) BewRGr
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Mindestwert § 77 BewG
Wert bebautes Grstk > 50% Wert fiktiv unbebautes Grstk,
sonst Ansatz der 50 % des Werts des unbeb. Grundstücks
Voraussetzung: GruBo + Gebäude = 1 wirtsch. Einheit
› also nicht bei Gebäuden auf fremdem GruBo
gilt unabhänig vom Bewertungsverfahren!
› Ertragswertverfahren
˜ geringer Wert des Gebäudes aber hoher qm-Preis bei der
Vergleichsberechnung (Stadtgebiete)
› Sachwertverfahren
˜ geringe Wertzahl (dementsprechend hohe Angleichung), geringer
Gebäudewert und geringer Wert der Außenanlagen aber hoher qm-
Preis bei der Vergleichsberechnung
Beispiel siehe Seite 17 („Überschrift Ertragswertverfahren“) dieses
Themenkomplexes
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