Villa in Sankt Goarshausen-Wellmich - eingang

Altbauinstandsetzung 1 

WS 07/08 

Prof. Emil Hädler 

Gebäude Exposé 

„Eselsburg“ 

Villa in Sankt Goarshausen-Wellmich 

Blütenweg 15 

Bearbeiter 

Jan Aujesky 505339

Anmeldung Projektarbeit Altbauinstandsetzung 1 – 2007 

Aujesky, Jan – 505339 – A10Pia 

IproD 

Exposé - Archivdatenblatt 

Institut für 

Projektentwicklung 

und angewandte 

Bauforschung 

in der Denkmalpflege 

Fachhochschule Mainz 

University of 

Applied Sciences 

Am Getreidespeicher 29 

D-55120 Mainz 

T.00 49.(0)6131.5767-57 

F.00 49.(0)6131.5767-59 

www.iprod-fh-mainz.de 

iprod @ fh-mainz.de 

Autor: 

Name: 

Aujesky 

Vorname: 

Jan 

Email: 

jaujesky@gmx.de 

Semester: 

A10Pia 

Anzahl der Seiten: 73 

Erstellt am: 20.02.2008 

Objektdaten: 

Straße / Nummer: Blütenweg 15 

Postleitzahl: 56346 

Ort: 

St. Goarshausen 

Gebäudetyp: (aus dropdown wählen) Villa 

Baujahr: (falls bekannt) 1898-1901 

Bauzeit: (aus dropdown wählen) 2. Hälfte 19. JHD. 

Bewertung:

Altbauinstandsetzung 1 WS07/08 

Jan Aujesky 

Prof. Emil Hädler 505339 

Inhaltsanagabe 

1. Baubeschreibung 

1.1. Städtebauliches Umfeld 

2.1.1. Lageplan 

2.1.2. Ortsgeschichtlicher Hintergrund 

2.1.3. Gültige Rechtsnormen 

2.1.4. Quellennachweis 

1.2. Baugeschichte 

1.2.1. Entstehungshintergrund des Gebäudes 

1.2.2. Bewertung aufgefundener Bestandsunterlagen hinsichtlich ihrer Verwendbarkeit 

1.2.3. Umbauten und Veränderungen in zurückliegender Zeit 

1.2.4. Modernisierung in jüngster Zeit 

1.3. Bauweise 

Grundrisse 

Ansichten/Schnitte 

1.3.1. Gebäudetyp 

1.3.2. Tragende Baukonstruktion 

1.3.3. Nichttragende Baukonstruktion und wandfeste Ausstattung 


2.1. Anlass und Tag der Begehung 

2.1.1. Raumorientierungssystem 

2.1.2. Flächenermittlung nach DIN 277 

2.1.3. Erschließungssystem 

2.1.4. Vorgefundener Zustand des Gebäudes 

2.2. Begehung vom Erdgeschoss zum Dach 

2.2.1. Erdgeschoss in seiner Lage zum Gebäude, auffällige Installationen 

2.2.2. Räume mit fester Ausstattung 

2.2.3. Dekoration, stilistische Einordnung 

2.2.4. Ausstattung mit Verdacht auf toxische Belastung 

2.2.5. Heizungsanlage 

2.3. Begehung vom Dach zum Erdgeschoss 

2.3.1. Art der Dachkonstruktion und der inneren Lastenabtragung 

2.3.2. Konstruktive Besonderheiten und Schäden 

2.4. Lastabtragungspläne 

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Jan Aujesky 


2.5. Unmittelbar zu veranlassende Sicherheitsmaßnahmen 

2.6. Unerklärliche Situationen und offene Fragen 

3. Beratungsfall 

3.1. Absicht des Auftraggebers 

3.2. Aufgabe als beratender Architekt 

3.3. Brief an die zuständige Bauaufsicht 

4. Konzeptstudie 

4.1. Brief an den Bauherren 

4.2. Vorentwurffsstudie gemäß Lph 2 HOAI 

4.3. Flächenermittlung nach DIN 277 

4.4. Vorschläge zur energieteschnischen Ertüchtigung nach EnEV 

4.5. Honorierung der Architektenleistungen nach HOAI 

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Jan Aujesky 



1.1. Städtebauliches Umfeld 

1.1.1 Lageplan 

Übersichtskarte (o.M) 

3D- Darstellung Rheintal (o.M.) 

Luftaufnahme (o.M.) 

Auszug aus Flurkarte (1:2000) 

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Jan Aujesky 


Nachbarbebauung und Blick in 

Richtung Sankt Goarshausen 

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Jan Aujesky 


1.1.2 Ortsgeschichtlicher Hintergrund 

Sankt Goarshausen liegt am Fuße der Loreley, Sankt 

Goar gegenüber etwa 30km südlich von Koblenz. Es gehört 

zum Land Rheinland-Pfalz, dem Landkreis Rhein- 

Lahn und zur Kreisverwaltung Bad-Ems. Weiterhin gehört 

sie der Verbandsgemeinde Loreley an. Die Stadtteile 

Ehrental, Wellmich und Heide gehören ihr an. 

Die Stadt ist etwa 7 qkm groß und hat Dez. 2006 1445 

Einwohner. Die Stadt verfügt über einen Bahnhof mit 

Verbindung nach Koblenz und Wiesbaden wie eine 

Fähre nach Sankt Goar über den Rhein. 

Wappen der Stadt St. Goarshausen 

St. Goarshausen unterstand im frühen 15. Jahrhundert der Grafschaft Katzenelnbogen und fiel 

mit dem Ende des Grafengeschlechts 1479 an die Landgrafschaft Hessen. Nach Erbteilungen 

war es von 1583-1806 Teil von Hessen-Kassel und sicherte als mit Sankt Goar einziges hessisches 

Gebiet beidseits des Rheins den dortigen Landgrafen einträgliche Rheinzölle. Nach dem 

Wiener Kongress 1816 kam es zum Herzogtum Nassau, wurde 1866 preußisch und verblieb bis 

1945 als Kreisstadt in der Provinz Hessen-Nassau. Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde es Teil 

von Rheinland-Pfalz. 

In Sankt Goarshausen liegen die zwei Burgen Katz (ehemals Burg Neu-Katzenelnbogen) und 

Maus (auch Deuernburg oder Thurnberg genannt). Burg Katz ist nicht zur Besichtigung freigegeben, 

wohingegen auf Burg Maus im Stadtteil Wellmich regelmäßig eine Vogelflugschau stattfindet. 

Von dort aus hat man auch einen guten Ausblick auf die gegenüberliegende Ruine der Burg 

Rheinfels oberhalb St. Goar. 

1.1.3 Gültige Rechtsnormen 

Das Gebäude ist zwar kein Einzeldenkmal, steht aber auf der Liste der zu erhaltenden Kulturdenkmäler 

des Rheinlandes in der Unteren Denkmalbehörde in Bad-Ems. Damit sind Umbauten 

jeder Art die in die Innere oder Äußere Erscheinung eingreifen mit der Behörde abzustimmen. 

Weiterhin erlaubt dieser Status eine Ausnahmebehandlung in der EneV nach Abschnitt 6 §24 

und §16. Eine Abschreibungsfähigkeit von Bauleistungen für Privatpersonen nach §7i ff. EStG ist 

ebenfalls gegeben. Der Antrag hierzu muss bei der Unteren Denkmalschutzbehörde eingereicht 

werden 

Weiterhin weist die UDSB darauf hin, dass das Gebäude im von der UNESCO als Weltkulturerbe 

benannten Rheintal steht, was zwar keine direkten Auswirkungen auf die Behandlung im Falle 

eines Umbaus hat, aber vor allem die Äußere Erscheinung im Ensemble doch als sehr wichtig 

erscheint. 

Neubauten und Umbauten entlang der Rheinseite von Sankt Goarshausen werden nach §34 (1) 

der BauBG beurteilet und zugelassen. 

Auszug aus § 34 (1) BauGB: Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben 

zulässig, wenn es sich nach der Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der 

Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und 

die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 

müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. 

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Jan Aujesky 


1.1.4. Quellennachweis 

Lageplan 

Auskunft zum Denkmalschutz 

Eigentümer / Architekturbüro Krajewski, Lahnstein 

Untere Denkmalschutzbehörde, Bad Ems 

Ortsgeschichtlicher Hintergrund und Wappen www.wikipedia.de (Internet) 

Gebäudegeschichtlicher Hintergrund 

Eingentümer / Stadtarchiv Sankt Goarshausen 

1.2. Baugeschichte 

1.2.1 Entstehungshintergrund des Gebäudes 

Das Gebäude wurde von 1898 bis 1901 von dem Bauunternehmen Collonius erstellt. 

Der Bauherr, Herr Grunot, Privatbankier und Eisenbahnunternehmer aus Berlin, schenkte das Anwesen 

seiner Ehefrau Elise und nannte es „Villa Elise“. Die Initiale „EG“ (Elise Grunot) befinden 

sich im schmiedeeisernen Einganstor. Die Familie Grunot nutzte das Anwesen als Feriendomizil. 

Offenbar bewohnten zwei ständige Bedienstete das Haus in den zwei Dachzimmern. 

Das Anwesen bekam im Volksmund seinen Namen „Eselsburg“, da das Baumaterial mit Maultieren 

hochgeschafft wurde. 

1.2.2. Bewertung der aufgefundenen Bestandsunterlagen 

Grundriss EG (o.M.) 

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Jan Aujesky 


Grundriss 1.OG (o.M.) 

Grundriss 2.OG (o.M.) 

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Jan Aujesky 


Grundriss DG (o.M.) 

Das vorhandene Planmaterial von 1984 beschränkt sich auf Grundrisse aller Geschosse mit 

Eintragungen der damals vorgenommenen Umbauten wie den Vorbau im EG, der neuen Küche 

und den Nasszellen. Der Vorteil hierin liegt in der Übereinstimmung mit dem heutigen Zuständen. 

Aber leider wurde kein Schnitt angefertigt bzw. die Unterlagen liegen dem Architekten nicht 

mehr vor, da die 10 Jahre Aufbewahrungspflicht vergangen sind. Auch Ansichten fehlen. 

Somit ist eine Bestandsaufnahme vor Ort für alle Höhen notwendig, um die erforderlichen Pläne 

zu erstellen. Ansichten wuden von mit Hilfe von Fotografien erstellt und stellen nur das Prinzip 

da. Im Besonderen gilt dies für den Balkonvorbau. 

1.2.3 Umbauten in zurückliegender Zeit 

Leider gibt es keine Information darüber, ob zwischen Herstellung und den Arbeiten von 1984 

Umbauten getätigt wurden. 

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Jan Aujesky 


1.2.4 Modernisierungen in jünster Zeit 

Der Besitzer, Herr Lutz Kober, ließ 1984 in großem Umfang eine Sanierung und Modernisierung 

durchführen. Hierbei wurden: 

Die feuchten und mit Salpeter befallenen Bruchsteinmauern saniert. 

Alle Elektro- und Telefonleitungen erneuert 

Wasser Ver- und Entsorgung erneuert bzw. hergestellt 

Das Haus war mit Ölöfen beheizt. Eine Zentralheizung mit Erdgas wurde installiert. Alle Zimmer 

erhielten Heizkörper. 

Alle Fenster und Türen wurden im Originalszustand wieder hergestellt allerdings die Fenster 

mit zweifach-Iso-Verglasung. Um die Türen wieder in den Originalzustand zu versetzen wurden 

nach dem Vorbild der alten Türen Spezialmesser angefertigt. 

Die Küche wurde von einem Kunstschreiner (Lothar Wendelt aus Endlichhofen) nach 

Herrn Kobers Entwürfen gestaltet. (Von einer Autolackiererei mit Autolack gespritzt, die Arbeitsplatten 

aus Granit sind von einem Steinmetz aus Nastätten erstellt.) 

Der Kamin wurde nach Herrn Kobers Entwürfen von der „Brudergemeinde“ im Westerwald gebaut. 

Zwei Edelstahlröhren wurden in den Kamin-Abzug eingeführt. 

Ein Bad war nicht vorhanden. Es wurde nach Herrn Kobers Entwürfen erstellt. (Die Kacheln 

sind aus Portugal, Waschbecken und Armaturen aus Frankreich.) 

Den Barock-Schrank in der Bibliothek brachte Herr Kober aus Hamburg mit. Nach seinem Muster 

wurde die Bibliothek (inkl. dem Sekretär) von dem Kunstschreiner Lothar Wendelt gestaltet. 

Die Tapete in der Bibliothek ist eine handgearbeitete Batik-Tapete von einer Düsseldorfer Firma. 

Die Holzbödenn wurden aufgearbeitet bzw. mit Teppich vershen. 

Das Dach erhielt eine neue Schieferdeckung. 

Die Holzarbeiten für den Wintergarten wurden nach Herrn Kobers Entwürfen von dem Kunstschreiner 

Brodt aus Bornich ausgeführt. Dieser leht sich an die Gestaltsprache des Gebäudes 

an. 

Der Lastenaufzug wurde proviorisch von der Baufirma während der Bauarbeiten aufgestellt. 

Herr Kober hat diesen nach Ende der Arbeiten gekauft und in dem Bachflöz einbaute. 

Zu einem späteren Zeitpunkt wurde das Haus an die Kanalisation angeschlossen. (Davor bestand 

eine Sickergrube, die regelmäßig ausgepumt wurde.) 

Alle Bauarbeiten (innen und außen) wurden von dem Bauunternehmen Colonius aus St. Goarshausen 

(damaliger Inhaber: Herr Huckestein) ausgeführt. 

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Jan Aujesky 


1.3. Bauweise 

Grundrisse Maßstab 1:100 

Erdgeschoss 

+ 0,15 

A 

Lager 

0.04 

Heizung 

0.05 

Bad 

0.06 

Lager/ 

Fotolabor 

0.07 

Anbau 

m. Sauna 

0.08 

- 0,30 

Treppe 

0.03 

+ 1,52 

± 0,00 

Flur 

0.00 

Zimmer 

0.02 

Zimmer 

0.01 

A 

N 

5,0m 

Seite 10


Jan Aujesky 


1. Obergeschoss 

A 

Küche 

1.01 

WC 

1.02 

Zimmer 

1.03 

Treppe 

1.10 

+ 1,52 

+ 3,20 

Flur 

1.00 

Bibliothek 

1.06 

Kaminzimmer 

1.04 

A 

Balkon 

1.05 

Seite 11


Jan Aujesky 



A 

WC 

2.03 

Bad 

2.02 

Zimmer 

2.04 

Steige 

2.01 

Treppe 

2.10 

+ 2,57 

+ 6,40 

Flur 

2.00 

Zimmer 

2.07 

Zimmer 

2.05 

A 

Balkon 

2.06 

N 

5,0m 

Seite 12


Jan Aujesky 


Dachgeschoss 

A 

Zimmer 

3.02 

+ 9,40 

Zimmer 

3.01 

Zimmer 

3.03 

A 

Seite 13


Jan Aujesky 


Dachhaut - ohne Fenster und Kamin 

N 

5,0m 

Seite 14


Jan Aujesky 


Ansichten Maßstab 1:100 

Fassade Eingang 

Seite 15


Jan Aujesky 


Fassade Flusseite 

N 

5,0m 

Seite 16


Jan Aujesky 


Fassade Treppenhaus 

Seite 17


Jan Aujesky 


Fassade Hangseite 

N 

5,0m 

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+ 9 

+ 6 

+ 3 

± 0 


Jan Aujesky 


Seite 19


Jan Aujesky 


1.3.1 Gebäudetyp 

Der nahezu quadratische Baukörper Besteht aus 3 Vollgeschossen 

und einem Dachgeschoss. Die ersten beien 

Geschosse sind in Massivmauerwerk ausgeführt und das 

2.Obergeschoss und Dachgeschoss als Holzfachwerk mit 

Ausfachung. Den Abschluss bilden ein ineinander verschnittenes 

Sattel und Krüppelwalmdach. 

Das EG ist Hangseitig etwa zu einem drittel in der Erde. 

Es weist auf der Eingangsseite einen jüngeren Anbau 

als Wintergarten. Dieser wurde in Holz-Ständerweise mit 

Bruchsteinssockel als Ausfachung ausgeführt und dekorativ 

gestaltet, um die Gesamterscheinung nicht zu stören. 

Auf der Eingangsseite erhielt der Anbau ein flach geneigtes, 

zinkgedecktes Pultdach, welches zum Garten und 

Eingang hin abfällt. Über einem Teil wurde, wohl in der 

Absicht einmal eine Terrasse auszubilden, ein Flachdach 

erreichtet, welches mit Betonsteinen gedeckt ist und von 

der Küche über zwei Treppenläufe erreichbar ist. Allerdings 

erhielt es kein Brüstungsgeländer. 

Das im Französischen Stil erbaute Wohnhaus erhielt 

zudem auf der Schauseite, der Rheinansicht, einen dekorativen 

Balkonvorbau, welcher in der Farbe des Fachwerkes 

und der Klinkerelemente um die Fenster und dem 

Fries gestrichen wurde: Rot. Es befindet sich zusätzlich 

ein Wappen mit Ziegelfassung auf der Eingangsfassade. 

Nur die Eingangs- und Flussfassade wurde so reich ausgestattet 

um einen repräsentativen Charakter zu stützen. 

Die beiden anderen Seiten sind schlicht verputzt. Eine 

Ausnahme bildet das 2.OG auf der Hangseite. Auch hier 

wurde das Fachwerk herausgearbeitet und rot gestrichen. 

Die Höhe des Erdgeschosses entspricht nicht dem Niveau 

des Plateaus davor. Es sind zwei Stufen zu überwinden. 

Das erste und zweite Geschoss weisen die gleiche, von 

der Hauptkonstruktion vorgegebene Raumaufteilung auf. 

Das EG ist allerdings zur Erschließung des auf der Rückseite 

liegenden Treppenlaufes von einem langen Flur 

durchstoßen und kleinteiliger in seiner Raumaufteilung, 

was sich allerdings auch durch die sehr massiven Bruchsteinwände 

ergibt. 

Da das Haus hoch im Hang liegt, wurde ein Lastenaufzug 

im Osten angebaut und eine Treppenanlage aufgeschüttet, 

mit einer Bruchstein-Stützwand im letzten Bereich, 

welche ein Plateau vor dem Eingang als Terrasse und 

Zugang zum Lastenaufzug ausbildet. Weiterhin wurde im 

Ansicht Eingang 

Ansicht Rückseite 

Ansicht Rheinseite 

Ansicht Hangseite 

Lastenaufzug 

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Jan Aujesky 


EG ein Austritt auf der Westseite aus dem Felsen gegraben 

und aufgeschüttet. Zum Hang hin wurden in zwei Abschnitten 

Garten-Ebenen aufgeschüttet. Auch die Küche 

erhielt aufgrund der Hanglage eine Terrasse, die über eine 

Treppe mit dem Sauna-Anbau und dem darüberliegenden 

Flachdach verbunden ist. 

1.3.2 Tragende Baukonstruktion 

Anbau / Wintergarten 

Zur Tragenden Konstruktion zählen Außen- und Innenwände. Alle Wände 

sind noch im Originalbestend und es wurden keine leichten Trennwände 

eingebaut. 

Die Außenwände des EG und 1.OG sind aus massivem Bruchsteinmauerwerk 

mit den Stärken 76 und 56 cm. Die Außendwäne des 2.OG sind 

in Holzfachwerk ausgeführt, welches eine Stärke vo 14cm hat und wahrscheinlich 

mit Lehmziegeln ausgefacht ist. 

Die tragenden Innenwände sind im EG Ebenfalls massive Bruchsteinmauern 

mit eiber Stärke von 50-56cm und darüber wohl in Holzständerbauweise 

oder Ziegelbauweise von 16cm. 

Fachwerk 

Die Decken sind, den Angaben des Besitzers zufolge, in allen Geschossen 

Holzbalkendecken. Die Decke des 1. OG und 2. OG durchstößt die 

Außenwand als Fassadengliederndes Element > Triglyphe. Im Eg wurde 

sehr wahrscheinliche eine Magerbetonplatte gegossen. 

Das einfach gedämmte Sattel- und Krüppelwalmdach ist ein Sparrendach 

mit mit Überstand an Ortgang und Traufe. Auf der Rheinseite weist 

das Zimmer 2.07 ein Zwerghaus mit Schieferdekcung für. Das Krüppelwalmdach 

beginnt bereits auf Kniestückhöhe 1,25cm ÜFD 2.OG. Das 

Satteldacherst auf OKFD Dachgeschoss. Siehe Dachaufsicht. 

Sparrendach 

Vor dem 1.OG und 2. OG bis ins weit überstehende Dach hängt eine dekorativ 

ausgeformte Balkonkostruktion in Ständer-Bauweise vor. 

1.3.2 Nichtragende Baukonstruktion 

EG: Im Flur wurde bei Erbauung ein Terrazzo-Boden aufgebracht, der noch 

erhalten ist. In den Lager-und Heizräumen auf der Hangseite liegt Estrich 

bzw. PVC und im WC liegen Fliesen. In den Zimmern auf der Flusseite liegt 

Teppich. 

In den Geschossen darüber wurde Teppich verlegt bzw. wo möglich das vorhandene 

Parkett aufgearbeitet. In der Küche und im WG wurden Coot-Fliesen 

verlegt. Im Bad im 2. OG Fliesen. Die Treppenpodeste sind ursprünglich 

mit Holzdielen versehen, wurde aber aufgrund des schlechten Zustandes 

mit Teppich beklebt. Die Stufen selbst sind noch in Holz. So ist auch die 

Balkon 

Terrazzo-Boden 

Seite 21


Jan Aujesky 


Steige auf das Dachgeschoss in Holz ausgeführt. Im Dachgeschoss liegen 

Holzdielen und in den kleinen Zimmern darauf Teppich. 

Die Außenwände sind verputzt bzw. im 2.OG liegt das Fachwerk frei 

und ist rot gestrichen. Ausnahme bildet die Rückseite, welche auch im 

2.OG einen Putz erhalten hat. 

Die Wände sind im ganzen Haus sind tapeziert und weiß gestrichen, 

in Küche, Badzimmer und den WCs gibt es einen Fliesenspiegel. 

Parkett 1.04 

Die Untersichten der Holzbalkendecken sind verkleidet und tapeziert. 

Im Begäude befinden sich zwei Kamine, welche beide noch in Benutzung 

sind. (Osten=Gastherme; Westen=Holzkamin) 

Die einzelnen Geschosse, mit Ausnahme des Dachgeschosses, werden 

mit einer zweiläufigen Treppe erschlossen. Diese is als Holzwangenkonstruktion 

mit Podest ausgeführt. 

Die Steige ins Dachgeschoss ist ebenfalls eine Holzwangenkonstruktion 

alerdings einläufig. Im Erdgeschoss befindet sich unter der Treppe 

ein kleiner Abstellraum. 

Treppenaufgang 0.00 

Die Holzenster wurden 1984 alle nach dem Origanlvorbild neu angefertigt 

und mit einer Isolierverglasung versehen. Diese sind alle einflügelig, 

von Sprossen in vier Felder unterteilt und mit kipparem Oberlicht 

versehen. 

Die Fenster der Eingangsfassade und Rheinfassade im EG und 1.OG 

erhielten zudem einen Kranz mit roten Ziegeln. 

Die Innentüren wie Außentüren sind alle 1984 nach dem Originalmuster 

in Holz ausgeführt und weiß gestrichen. Die Außentüren von Raum 

0.02., 0.08 und 1.01 wie die beiden Balkontüren erhalten außerdem 

einen Glaseinansatz mit Sprossenunterteilung. 

Die Feuerschutztür zu Raum 0.05 wurde mit einem Holzimitat auf der 

Flurseite versehen, um den Originaleindruck nicht zu stören. 

Fenster 

Zur Räumlichen Trennung wurde über die letzte/erste Stufe der Treppe 

im 1.OG ein Oberlicht eingefügt. Im 2.OG trennt eine Holzständerwand 

mit Glaseinsätzen und Tür wie Oberlicht Treppenhaus von Flur. 

Die Holzeinganstür ist zweiflügelig mit Stulp und enthalten Glaseinsätze. 

Diese allerdings Einfachverglast. Zum Schutz ist ein Schmiedeeseneres, 

dekoratives Gitter eingesetzt. Die Eingangstür weist auf 

der Außenseite wie die Fenster einen Ziegelkranz auf. Zwei Stufen in 

Betonwerksteinen führen auf die EG-Abene. 

Trennwand mit Tür 

Seite 22 

Eingangstür


Jan Aujesky 


2. Begehungsprotokoll 

2.1. Anlass und Tag der Begehung 

Datum: 20.07.2007 

Ort: Blütenweg 15 

56346 Sankt Goarshausen-Wellmich 

Beteiligte: 

Anlass: 

Herr Philipp Wöll (Verwalter) 

Jan Aujesky (Projektbearbeiter) 

Begehung / Aufmass des Gebäudes 

Protokollierung der Mängel / Schäden 

Fotodokumentation 

Begehung vom Keller zum Dach 

Begehung vom Dach zum Keller 

2.1.1 Raumorientierungsystem 

Erdgeschoss 

0.00 Flur 

0.01 Zimmer 

0.02 Zimmer 

0.03 Treppenhaus 

0.04 Lager 

0.05 Heizung 

0.06 Bad 

0.07 Lager / Photolabor 

0.08 Anbau / Sauna 

Lager 

0.04 

Heizung 

0.05 

A 

Bad 

0.06 

Lager/ 

Fotolabor 

0.07 

+ 0,15 

Anbau 

m. Sauna 

0.08 

- 0,30 

Treppe 

0.03 

+ 1,52 

± 0,00 

Flur 

0.00 

Zimmer 

0.02 

Zimmer 

0.01 

A 

Seite 23


Jan Aujesky 



A 

1.00 Flur 

1.01 Küche 

1.02 WC 

1.03 Zimmer 

1.04 Kaminzimmer 

1.05 Balkon 

1.06 Bibliothek 

Küche 

1.01 

WC 

1.02 

Zimmer 

1.03 

Treppe 

1.10 

+ 1,52 

+ 3,20 

Flur 

1.00 

Bibliothek 

1.06 


1.04 

A 

A 

Balkon 

1.05 


2.00 Flur 

2.01 Steige 

2.02 Bad 

2.03 WC 

2.04 Zimmer 

2.05 Zimmer 

2.06 Balkon 

2.07 Zimmer 

2.10 Treppenhaus 

Treppe 

2.10 

+ 2,57 

Steige 

2.01 

Bad 

2.02 

WC 

2.03 

+ 6,40 

Flur 

2.00 

Zimmer 

2.04 

Zimmer 

2.07 

Zimmer 

2.05 

A 

Balkon 

2.06 

Seite 24


Jan Aujesky 


Dachgeschoss 

3.01 Zimmer 

3.02 Zimmer 

3.03 Zimmer 

A 

Zimmer 

3.02 

+ 9,40 

Zimmer 

3.01 

Zimmer 

3.03 

A 

2.1.2. Flächenermittlung nach DIN 277 

Die nachfolgende Flächenermittlung wurde nach der DIN 277 durchgeführt. 

Hierbei wird die Nettogrundfäche (NGF) gemäss DIN 277-1 aufgegliedert in die Nutzfläche (NF), 

die Verkehrsfläche (VF) und die technischen Funktionsflächen (FF). 

Des weiteren fand eine Aufsplittung nach Geschossen statt und die Räume wurden den Nutzungsgruppen 

gemäss DIN 277-2 zugeordnet. 

Abkürzungen: 

Nr.: Raumnummer nach Raumorientierungssystem 

Raum: Raumbezeichnung 

NG: Nutzergruppe nach DIN 277 Teil 2 

NGF: Nettogrundfläche nach DIN 277 Teil 1 

NF: Nutzfläche 

VF: Verkehrsfläche 

FF: Funktionsfläche 

Seite 25


Jan Aujesky 


Nr. Raum NG Flächenermittlung NGF NF VF FF 

(qm) (qm) (qm) (qm) 

0.00 Flur 9.1 4,980 x 1,830 9,11 

+ 2,200 x 0,435 0,96 

+ 2,100 x 0,950 2,00 

+ 1,325 x 2,270 3,01 15,07 15,07 

0.01 Zimmer 1.1 4,295 x 3,950 16,97 16,97 

0.02 Zimmer 1.1 4,940 x 3,730 18,43 18,43 

0.03 Treppe 9,2 2,100 x 1,240 2,60 

+ 1,875 x 2,270 4,26 6,86 6,86 

0.04 Lager 4.9 2,820 x 3,450 9,73 9,73 

0.05 Heizung 8.9 2,040 x 3,450 7,04 7,04 

0.06 Bad 7.1 1,500 x 3,490 5,24 5,24 

0.07 Lager / Labor 4.9 2,720 x 3,490 9,49 9,49 

0.08 Anbau 1.1 1,900 x 4,080 7,75 

+ 5,440 x 3,000 16,32 24,07 24,07 

GESAMT EG 112,89 83,92 21,93 7,04 

(0603/Berechn.xls/Wohnfläche) 



1.00 Flur 9.1 1,655 x 2,270 3,76 

+ 1,350 x 1,300 1,76 5,51 5,51 

1.01 Küche 1.1 3,860 x 3,900 15,05 15,05 

1.02 WC 7.1 1,350 x 2,600 3,51 3,51 

1.03 Zimmer 1.1 4,650 x 4,990 23,20 23,20 

1.04 Kaminzimmer 1.1 4,660 x 5,650 26,33 26,33 

1.05 Balkon 1.1 5,410 3 3,450 18,66 18,66 

1.06 Bibliothek 5.4 5,380 x 4,310 23,19 23,19 

1.10 Treppe 9.2 2,100 x 2,270 4,77 

+ 1,875 x 1,135 2,13 6,90 6,90 

GESAMT 1.OG 122,36 109,95 12,41 0,00 

Seite 26


Jan Aujesky 




2.00 Flur 9.1 1,560 x 2,270 3,54 

+ 1,350 x 1,300 1,76 

+ 1,070 x 0,660 0,71 6,00 6,00 

2.01 Steige 9.2 4,300 x 0,770 3,31 3,31 

2.02 Badezimmer 7.1 4,300 x 2,570 11,05 11,05 

2.03 WC 1.1 1,410 x 2,350 3,31 3,31 

2.04 Zimmer 1.1 5,040 x 5,400 27,22 27,22 

2.05 Zimmer 1.1 5,040 3 6,050 30,49 30,49 

2.06 Balkon 1.1 5,410 3 3,450 18,66 18,66 

2.07 Zimmer 1.1 5,770 3 4,740 27,35 27,35 

2.10 Treppe 9.2 2,100 3 1,135 2,38 2,38 

GESAMT 2.OG 129,78 118,09 11,70 0,00 



3.01 Zimmer 1,1 5,850 x 4,950 28,96 

+ 4,371 x 3,750 16,39 45,35 45,35 

3.02 Zimmer 1,1 2,650 x 4,400 11,66 

+ 1,273 x 1,020 1,30 12,96 12,96 


3.03 ZImmer 7.1 5,110 x 3,600 18,40 18,40 

GESAMT DG 76,70 31,35 0,00 0,00 

Zusammenstellung der Flächen Erdgeschoss 112,89 83,92 21,93 7,04 

1. Obergeschoss 122,36 109,95 12,41 0,00 

2. Obergeschoss 129,78 118,09 11,70 0,00 

Dachgeschoss 76,70 31,35 0,00 0,00 

Nettogrundfläche (NGF) Gesamt 441,73 

Nutzfläche (NF) Gesamt 343,31 

Verkehrsfläche (VF) Gesamt 46,04 

Funktionsfläche (FF) Gesamt 7,04 


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Jan Aujesky 


2.1.3 Erschließungssystem 

Äußere Erschließung 

Das Gebäude liegt etwa 13,5m (75 Stufen)über dem Straßeniveau 

und wird daher über eine 7-läufige Treppenanlage mit 6 

Zwischenpodesten erschlossen. Die Stufen sind in Sandstein, 

Baslat und Betonwerkstin ausgeführt Mehrere flankierende 

Bruchstein-Stützmauern schützen die Anlage vor dem Hang. 

Der Blütenweg befindet sich parralel zur Bundesstraße zwischen 

Hang und Eisenbahnstrecke. Zwei Parkplätze befinden sich etwa 

50m vom Eingang entfernt. Auf Höhe des ersten Podests befindet 

sich der Aufladeplatz für den Lastenaufzug, der über eine 

Steuereinheit geholt und geschickt werden kann. 

Auf dem zweiten Podest befindet sich eine Klingelanlage und ein 

Eingangstor sowie ein kleiner Fahrradraum. 

Der Eingang zum Wohhaus befindet sich auf der obersten Ebene. 

Auf der Rückseite befindet sich noch eine Außentür, welche den 

kleinen Austritt erschließt (Raum 0.02). Im 1. Obergeschoss gibt 

es einen weiteren Ausgang zum Anbau (Raum 1.01). 

Der Anbau 0.08 weist eine eigene Erschließung neben der Haupteingangstür 

auf und eine auf der Rückseite zur Küche. 

Blütenweg mit Aufgang 

Tor mit Klingelanlage und 

Treppenaufgang 

Hauseingangstür und 

Zugang Anbau 

Innere Erschließung 

Über den Hauseingang gelangt man in einen langen Flur, welcher 

die Länge des Hauses durchstößt und zu den im Osten und 

Westen liegenden Räumen Räumen sowie am Kopf zum Treppenhaus 

führt. Es gibt keinen Windfang. Über das Treppenhaus 

gelangt man in das erste und zweite Obergeschoss, in welchen 

jeweils ein kleiner Flur direkt an der Treppe die einzelnen Räume 

erschließt. Auf den Dachboden kommt man über eine Steige im 

2. Obergeschoss. Diese führt in den Dachraum, welcher am anderen 

Ende zwei kleine Zimmer aufweist. Diese sind direkt über 

den Dachraum erschlossen. 

Ausgang Küche 

Treppenaufgang 

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Jan Aujesky 


2.1.4 Vorgefundener Zustand des Gebäudes 

Die sehr umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten der 80 Jahre haben sich 

bezahlt gemacht und so ist das Haus Innen in einem sehr guten Zustand. Ausnahme hierbei 

bilden die Böden in den Zimmern. Diese müßten nahezu komplett erneuert werden. So auch die 

Bodenbeläge der Treppenpodeste. 

Ausnahme bilden die WCs, das Badezimmer, die Küche und das Zimmer 2.05. Hier liegen Fliesen 

bzw. im Zimmer sehr gut erhaltenes Parkett in Fischgrätenmuster. 

Das Dach ist in sehr gutem Zustand, der Dachboden wirkt sauber und trocken. 

Die Fenster scheinen alle gut zu schließen und die Isolierverglasung könnte eventuell noch 

erhalten bleiben. Dies ist zu überprüfen. 

Die Fassade und der Balkonanbau hingengen sind Renovierungsbedürftig. Im Falle des Balkones 

müssen die Brüstungshöhen angepasst werden (


Jan Aujesky 


Erdgeschoss: 

0.00 Flur 

+ 0,15 

A 

Lager 

0.04 

Heizung 

0.05 

Bad 

0.06 

Lager/ 

Fotolabor 

0.07 

Anbau 

m. Sauna 

0.08 

- 0,30 

0.00 Eingang 

Treppe 

0.03 

+ 1,52 

± 0,00 

Flur 

0.00 

0.00 Abstellräumchen 

Zimmer 

0.02 

Zimmer 

0.01 

A 

Grundriss Erdgeschoss 

0.00 Blick 

in Abstellraum 

0.00 Türen zu Bad 

und Lager 

+ 0,15 

A 

0.01 Zimmer 

Lager 

0.04 

Heizung 

0.05 

Bad 

0.06 

Lager/ 

Fotolabor 

0.07 

Anbau 

m. Sauna 

0.08 

- 0,30 

Treppe 

0.03 

+ 1,52 

± 0,00 

Flur 

0.00 

Zimmer 

0.02 

Zimmer 

0.01 

0.01 Türen zu 

0.02 

A 


Seite 30


Jan Aujesky 


0.02 Zimmer 

+ 0,15 

A 

Lager 

0.04 

Heizung 

0.05 

Bad 

0.06 

Lager/ 

Fotolabor 

0.07 

Anbau 

m. Sauna 

0.08 

- 0,30 

Treppe 

0.03 

+ 1,52 

± 0,00 

Flur 

0.00 

0.02 Ausgang zum Austritt 

Zimmer 

0.02 

Zimmer 

0.01 

A 


0.02 Blick auf Austritt 

0.02 Tür zu 

Raum 0.01 

+ 0,15 

A 

0.03 Treppenaufgang 

Lager 

0.04 

Heizung 

0.05 

Bad 

0.06 

Lager/ 

Fotolabor 

0.07 

Anbau 

m. Sauna 

0.08 

- 0,30 

Treppe 

0.03 

+ 1,52 

± 0,00 

Flur 

0.00 

Zimmer 

0.02 

Zimmer 

0.01 

A 


0.03 Podest in 

schlechtem Zustand 

Seite 31


Jan Aujesky 


+ 0,15 

0.04 Lager 

A 

Lager 

0.04 

Heizung 

0.05 

Bad 

0.06 

Lager/ 

Fotolabor 

0.07 

Anbau 

m. Sauna 

0.08 

- 0,30 

Treppe 

0.03 

+ 1,52 

± 0,00 

Flur 

0.00 

Zimmer 

0.02 

Zimmer 

0.01 

0.05 Heizungsraum 

A 


0.06 Bad 

0.06 Waschbecken 

0.07 Lager / Labor 

+ 0,15 

A 

Lager 

0.04 

Heizung 

0.05 

Bad 

0.06 

Lager/ 

Fotolabor 

0.07 

Anbau 

m. Sauna 

0.08 

- 0,30 

0.07 Abdunkelbares 

Fenster 

Treppe 

0.03 

+ 1,52 

± 0,00 

Flur 

0.00 

Zimmer 

0.02 

Zimmer 

0.01 

A 


0.07 Lager / Labor 

Seite 32


Jan Aujesky 


+ 0,15 

0.08 Anbau 

A 

Lager 

0.04 

Heizung 

0.05 

Bad 

0.06 

Lager/ 

Fotolabor 

0.07 

Anbau 

m. Sauna 

0.08 

- 0,30 

Treppe 

0.03 

+ 1,52 

± 0,00 

Flur 

0.00 

Zimmer 

0.02 

Zimmer 

0.01 

0.08 Trenn-Schiebetür 

A 


0.08 Sauna und 

Ausgang 

Seite 33


Jan Aujesky 


A 

1.00 Flur 

Küche 

1.01 

WC 

1.02 

Zimmer 

1.03 

Treppe 

1.10 

+ 1,52 

+ 3,20 

Flur 

1.00 

1.00 Zustand Boden 

Bibliothek 

1.06 


1.04 

Grundriss 1. Obergeschoss 

A 

Balkon 

1.05 

1.00 Türen zu 

Raum 1.01 

und Raum 1.02 

1.01 Küche 

1.01 Tür zu Hang / 

Anbau 

1.01 Einbauküche 

Seite 34


Jan Aujesky 


A 

1.02 WC 

Küche 

1.01 

WC 

1.02 

Zimmer 

1.03 

Treppe 

1.10 

+ 1,52 

+ 3,20 

Flur 

1.00 

Bibliothek 

1.06 


1.04 

1.03 Zimmer 

A 

Balkon 

1.05 


1.03 Doppeltür zu 1.04 

1.04 Kaminzimmer 

1.04 Fenster zu Balkon 

1.04 Kamin / Kachelofen 

Seite 35


Jan Aujesky 


A 

1.05 Balkon 

Küche 

1.01 

WC 

1.02 

Zimmer 

1.03 

Treppe 

1.10 

+ 1,52 

+ 3,20 

Flur 

1.00 

1.05 Balkon 

Bibliothek 

1.06 


1.04 

1.06 Bibliothek 

A 

Balkon 

1.05 


1.06 Tür von 1.04 

1.06 Sekretär 

1.06 Gardrobenschrank 

1.06 Bibliothekseinbau 

Seite 36


Jan Aujesky 


A 

2.10 Treppenlauf von 

1.00 

WC 

2.03 

Bad 

2.02 

Zimmer 

2.04 

Steige 

2.01 

Treppe 

2.10 

+ 2,57 

+ 6,40 

Flur 

2.00 

2.10 Podest 

Zimmer 

2.07 

Zimmer 

2.05 

A 

Balkon 

2.06 

2.10 Trenntür zw. 

2.10 und 2.00 


2.00 Flur 

2.00 Trenntür von Flur 

aus 

Seite 37


Jan Aujesky 


A 

2.01 Steige ins DG 

WC 

2.03 

Bad 

2.02 

Zimmer 

2.04 

Steige 

2.01 

Treppe 

2.10 

+ 2,57 

+ 6,40 

Flur 

2.00 

2.02 Badezimmer 

Zimmer 

2.07 

Zimmer 

2.05 

A 

Balkon 

2.06 

2.02 Badezimmertür 


2.02 Duschnische 

und Waschtische 

2.02 Fenster 

2.02 Abstellnische 

unter Steige 

Seite 38


Jan Aujesky 


A 

2.03 WC 

WC 

2.03 

Bad 

2.02 

Zimmer 

2.04 

Steige 

2.01 

Treppe 

2.10 

+ 2,57 

+ 6,40 

Flur 

2.00 

Zimmer 

2.07 

Zimmer 

2.05 

2.03 Waschtisch 

A 

Balkon 

2.06 


2.04 Zimmer 

2.04 Doppeltür 

2.04 Ausblick 

Seite 39


Jan Aujesky 


2.05 Zimmer 

A 

WC 

2.03 

Bad 

2.02 

Zimmer 

2.04 

Steige 

2.01 

Treppe 

2.10 

+ 2,57 

+ 6,40 

Flur 

2.00 

2.05 Tapete 

Fischgrätenparkett 

Zimmer 

2.07 

Zimmer 

2.05 

2.05 Fenster 


A 

Balkon 

2.06 

2.05 Türen zu 2.07 

und 2.00 

2.06 Balkon 

2.06 Balkon 

2.06 Balkon 

Seite 40


Jan Aujesky 


A 

2.07 Zimmer 

WC 

2.03 

Bad 

2.02 

Zimmer 

2.04 

Steige 

2.01 

Treppe 

2.10 

+ 2,57 

+ 6,40 

Flur 

2.00 

2.07 Zimmer 

Zimmer 

2.07 

Zimmer 

2.05 

A 

Balkon 

2.06 

2.07 Zwerchhaus 


A 

Zimmer 

3.02 

3.01 Zimmer 

+ 9,40 

Zimmer 

3.01 

Zimmer 

3.03 

A 

Grundriss Dachgeschoss 

3.01 Zimmer 

Krüppelwalm 

Seite 41


Jan Aujesky 


A 

3.02 Zimmer Nische 

Zimmer 

3.02 

+ 9,40 

3.02 Fenster 

Zimmer 

3.01 

Zimmer 

3.03 

3.02 Tür zu 3.01 

A 

Grundriss Dachgeschoss 

3.03 Fenster 

3.03 Tür zu 3.01 

Seite 42


Jan Aujesky 


2.2 Begehung vom Erdgeschoss zum Dach (Raumgestaltung und Umbauten) 

Erdgeschoss: 

Es handelt sich hierbei um ein Souterraingeschoss, da die Ostseite zum Teil im Hang liegt. 

Alle Räume, bis auf das Lager (0.04) und den Anbau 0.08 werden über die Haupteingangstür 

und den Flur (0.00) erschlossen. 0.04 wird über den Raum 0.05 erschlossen, der Anbau 0.08 

hat zwei eigene Zugänge Die lichte Raumhöhe beträgt in allen Räumen 2,70m. Alle Räume weisen 

mindestens ein Fenster auf, Raum 0.04 und 0.05 allerdings nur kleine Lüftungsfenster die 

zu einem Belichtungsschacht geöffnet sind. in Raum 0.07 wurde dem Fenster ein abnehmbarer 

Laden vorgebaut, um ein Fotolabor einrichten zu können. Der Anbau weist auf der Südseite ein 

Komplettverglasung mit Brüstung vor. 

1. Obergeschos: 

Das 1. Obergeschoss wird über das Treppenhaus und einen direkt angrenzenden Verteilerflur 

(1.00) erschlossen. Von diesem aus sind alle Räume erschließbar, wobei eine direkte Verbindung 

zwischen en Räumen 1.03 und 1.04 sowie 1.04 und 1.06 besteht. An 1.04 angebaut befindet sich 

der Balkonvorbau. 

Die lichte Raumhöhe beträgt 3.33. Alle Räume weisen Fenster auf. Die Küche (1.01) außerdem 

eine Terrassentür um eine direkte Verbindung zum Anbau (0.08) über eine Treppe zu ermöglichen) 

und der Raum 0.04 eine doppelflügliche Balkontür. 

Es wurde 1984 eine Bibliothek (1.06) nach dem Vorbild eines antilen Gardrobenschrank eingebaut. 

Der Schrank befindet sich auch in diesem Raum. Ebenfalls wurde eine Küche (1.01) und 

ein WC (1.02) eingebaut. 


Auch dieses Geschoss wird über das Treppenhaus erschlossen, weist allerdings eine Holztür 

zwischen Treppe und Flur (2.00) auf. Diese enthält große Glaseinsätze und belichtet daher den 

dahinter liegenden Flur (2.00). Über diesen Verteilungsflur gelangt man in alle Räume und auf die 

Steige (2.01) ins Dachgeschoss. 

Die lichte Raumhöhe beträgt 3,32m. Alle Räume weisen Fenster auf, das WC (2.03) ein Dachflächenfenster. 

Im nördlichen Teil des Hauses sind die Zimmer 2.02 und 2.07 nur ein Halbgeschoss 

und weisen eine Kniestockhöhe von 1,24m auf. 

Es wurde 1984 ein Badezimmer (2.02) mit Badewanne und Duschnische eingebaut. Nebenan 

wurde ein WC (2.03) eingerichtet. 

Dachgeschoss 

Über die Steige 2.01 wird der Hauptraum des Dachgeschosses erschlossen. Dieser ist von der 

Dachform in zwei Bereiche geteilt. Zum einen der nördliche Teil, das über die ganze Breite des 

Hauses gehende Krüppelwalm- Sparrendach mit dem First von Nord nach Süd und dem Sattel- 

Sparrendach auf der Südseite, welches nur die Hälfte des Hauses deckt. Dieses liegt quer zum 

Krüppelwalmdach, hat aber die gleiche Firsthöhe wie dieses. So stoßen beide Firste auf der Mitte 

des Satteldaches zusammen. Der Hauptraum ist nur mäßig gedämmt und die Sparren sind frei 

sichtigbar. Die Dämmung befindet sich hinter einer Verschalung zwischen Sparren und Schieferdeckung. 

Die Höhe Firstunterkante beträgt 2,50m. Es befinden sich sich zwei kleine Dachluken 

in dem Hauptraum unterhalb der Kamine für einen Ausstieg. 

Im Satteldach wurden auf jeweils der Ost und Westseite ein Zimmer eingerichtet, welche den 

Angaben des Besitzers zufolge einmal den Bediensteten zur Verfügung standen. Da die Sparren 

in den Zimmern verkleidet sind und eine Heizung aufzufinden ist, kann davon ausgegangen wer- 

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Jan Aujesky 


den, dass hier das Dach gedämmt ist. Es befinden sich auf den Giebelseiten jeweils zwei kleinere 

Fenster zum Tal/Hang. 

Eine Nutzung des Dachraumes ist aufgrund der niedrigen Kopfhöhe schwer denkbar. 

2.2.1 Erdgeschoss in seiner Lage zum Gebäude, auffällige Instalationen 

Da das Haus nicht unterkellert ist, befindet sich der Haustechnikraum im Ergeschoss. Dieses ist 

aufgrund der Hanglage auf der Ost- Nordseite in den Hang eingegraben, wo sich auch der Heizungsraum 

und ein angegeliederter Lagerraum (ehemaliger Öltankraum, da die Zimmer vor der 

Sanierung 1984 mit Ölöfen beizt wurden) befinden. 

Im Raum 0.06 wurde ein Badezimmer eingerichtet, im Nebenraum 0.07 eine Dunkelkammer mit 

Waschbecken. Die Installationen sind auf dieser Seite Aufputz verlegt. 

Ergeschoss 

Fußböden 

2.2.2 Räume mit fester Ausstattung (Fußböden, Wände, Decken) 

Im Flur befindet sich der originale Terrazzoboden von 

1898. 

In den Räumen 01 und 02 liegt Teppichboden, vermutlich 

auf Estrich. Hierzu liegt leider keine Information vor. 

in den Räumen 04, 05 ist der Estrich belassen worden. Im 

Badezimmer wurden Mosaikfliesen verlegt und im Lager/ 

Labor ein Noppen-PVC Boden. Der Anbau wurde mit Naturschieferplatten 

belegt. Im Duschbereich des Anbaus, neben 

der Sauna, wurde ein Abfluss mit Gefälle einbetoniert. 

So ist die Duschfläche eben. 

Terrazzoboden 

Wände 

Alle Zimmer wurden mit Raufaser tapeziert und 

weiß gestrichen. 

Innerhalb des Anbaus wurde die Bruchsteinwand 

herausgearbeitet. 

Schieferplatten 

Decken 

Alle Decken wurden Raufaser tapeziert und weiß 

gestrichen. 

Die Decke des Anbaus ist mit weißen Holzlatten 

verkleidet. 

Herausgearbeitetes 

Bruchsteinmauerwerk 

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Jan Aujesky 



Fußböden 

Ursprünglich waren hier wohl einmal Dielen verlegt, dann 

wurde Parkett verlegt, welches dann allerdings von Familie 

Kober mit Teppich versehen wurde. DIeser wurde in jüngster 

Zeit allerdings entfernt. Gegenwärtig ist der Boden in 

gezeigtem Zustand. 

Ausnahme bildet die Küche und das WC. Hier wurde ein 

Cotto-Fliesenboden verlegt. 

Parkettausschnitt 

Wände 

Es wurden alle Wände tapeziert und weiß gestrichen. 

Ausnahme bildet die Bibliothek. Diese 

weist eine Batiktapete auf. In Küche und WC 

sind roto Cotto-Fliesen auf den Wänden aufgebracht. 

Decken 

Die Decken wurden tapeziert und weiß gestrichen. 

Ausnahme bilden Bibliothek und WC. 

In der Bibliothekt wurde auch an der Decke die 

Batiktapete aufgebracht, die an den Wänden 

verwendet wurde. Im WC wurde eine dunkel gestrichene 

Holzlattung aufgebracht. 

Batiktapete 

Cotto-Fliesen an Wand und Boden 

Holzdecke 

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Jan Aujesky 



Fußböden 

Außer im Badezimmer , WC und in Raum 2.05 liegt Teppichboden. Dieser Wahscheinlich wie im 

1. Obergeschoss auf Parkett. In Raum 2.05 liegt ein Fischgrätenparkett. In Badezimmer und WC 

liegen weiße Fliesen. 

Wände 

Im Zimmer 2.05 wurde mit einer rosa-farbenen Seidentapete 

tapeziert, in den Bädern gibt es weiße Fliesen als Wandbelag. 

Im Badezimmer sind diese teilweise bemalt. 

Alle anderen Zimmer wurden tapeziert und weiß gestrichen. 

Decken. 

Alle Decken mit Ausnahme des WCs sind tapeziert und 

weiß gestrichen. 

Im WC wurde eine dunklte Holzlattung aufgebracht. 

Im Zimmer 2.05 sind außerdem Stuckleisten und eine Rosette 

vorhanden. Ob diese Original sind oder nachträglich 

eingefügt, ist nicht bekannt. 

Fliesenbelag 

bemalt 

Dachgeschoss 

Fußböden 

Im Haup-Dachraum liegen Holzdielen. In den beiden kleineren 

Zimmern liegt der gleiche Teppich wie in den unteren 

Geschossen. 

Wände 

In den beiden Zimmern wurde tapeziert und weiß gestrichen. 

Bodendielen 

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Jan Aujesky 


2.2.3 Dekorativem stilistische Einordnung 

Der Unteren Denkmalschutzbehörde zufolge ist das Haus in den „Französischen Stil“ einzuordnen. 

Dies begründet sich auf dem dekorativ ausgeformten 2. Obergeschoss mit seiner Holzfachwerkfassade, 

der Dachform mit dem großen Dachüberstand und dem Balkonvorbau. Weiterhin 

sind die Klinkerkränze um Fenster und Türen gestaltprägend. 

In den Innenräumen sind der Terrazzoboden mit seinem floralem Muster und die Glas-Trenntüren 

des Treppenhauses zu erwähnen. 

2.2.4 Ausstattung mit Verdacht auf toxische Belastung 

Baustoffe mit toxischer Belastung waren nicht anzutreffen. 

Es sollte allerdings überprüft werden, mit welchen Holzschutzmitteln das Fachwerk und der Balkon 

gestrichen werden, um eine toxische Belastung durch Xyladecor auschließen zu können. 

2.2.5 Heizungsanlage 

Die in 1984 installierte Gastherme im EG bezieht Propangas aus einem am Fuß des Hanges 

abgesenkten Propangastank. Die Therme übernimmt sowohl die Erwärmung ges Brauchwassers, 

als auch des Wassers zum Betreiben der Heizungsanlage mit Heizkörpern in nahezu allen 

Räumen. 

Heizungsanlage 

mit Baugenehmigung 

Seite 47


Jan Aujesky 


2.3 Begehung vom Dach zum Keller (Konstruktion und Lastabtragung) 

Der obere Abschluss des Gebäudes wird duch ein zweiteiliges Sparrendach gebildet. Zum einen 

ein Krüppelwalmdach auf der Nordhälfte, die ganze Breite des Gebäudes überspannend und 

daher bis in den 2 Stock reinreichend und zum anderen ein Satteldach mit gleicher Firsthöhe auf 

der südlichen Hälfte, allerdings quer zum Krüppelwalmdach stehend. Das Satteldach hat einen 

etwa 2m weiten Übrstand auf der Rheinseite um den vrgehängten Balkon abzudecken. 

Zwei stützen sind zudem am Kreuzungspunkt der beiden Dächen und mittig des Krüppelwalmdaches 

angeordnet. 

Die Decken von EG bis 2. Obergeschoss sind in Holzbalkenbauweise ausgeführt und haben in 

allen Geschossen die gleiche Spannrichtung. Diese wechselt wie beim Dach. Auf der nördlichen 

Seite spannen die Decken von Ost nach West, auf der südlichen Seite von der Gebäudemitte zur 

Außenwand. Dieses Prinzip entspricht dem Dach. 

Die Bodenplatte des EG ist sehr wahrscheinlich in Stampfbeton oder Magerbeton ausgeführt. 

Die Außenwände des 2. Obergeschosses sind in Holzfachwerk mit wahscheinlich Ziegelausfachung 

ausgeführt. Die Fenster wurden innerhalb des Systems gesetzt und liegen über den darunterliegenden. 

Die 14-15cm schlanke Konstruktion sitzt auf auf der Schwelle, welche auf den 

nach außen tretenden Holzbalken der Decke des 1.OG aufliegt. Dies entspricht dem Konstruktionsprinzip 

der Rähmbauweise. 

Die Außenwände der darunter liegenden Geschosse sind in Bruchsteinmauerwerk ausgeführt. 

Die Innenwände aller Geschosse liegen mit kleinen Abweichungen direkt übereinandern. Ebenso 

die Türen und Fenster, was ein durgehendes Raumordnungsprinzip bedeutet. 

Ausnahme bilden die Wände der Zimmer im DG, wobei diese kaum Lasten einbringen und das 

EG, welches aufgrund des den Baukörper durchdringenden Flures auf der Ostseite deutlich kleinteiliger 

gegliedert ist. Die Lasten der Trennwand zwischen den Fluren vom 1. und 2. Obergeschoss 

wird mit Hilfe eines Unterzuges abgeleitet. Dies ist der einzige Unterzug im ganzen Haus. 

Er ist als Rundbofen ausgeführt. 

2.3.1. Art der Dachkonstruktion und innere Lastabtragung 

Bei den vorliegenden Dächern handelt es sich um Sparrendächer. Diese leiten die Lasten 

in die Außenmauern ab. Das Satteldach weist eine Neigung von 50° und das Krüppelwalmdach 

eine Neigung von 40° auf. 

Auf die Sparren wurden Bohlen aufgenagelt, auf welch wiederrum Dämmung aus einem 

Wollähnlichen Material aufgebracht wurde. Dies war nicht nächer zuzuordnen. Ich schätze 

allerdings, dass es sich hierbei nur um eine Winddichtung handelt. 

Darauf wird sich eine Konterlattung befinden, worauf 

die Natursteineindeckung genagelt wurde. 

Die Zwerchhaus-Gaubenkonstruktion des 1.Obergeschosses 

leitet Die anfallenden Kräfte in die Sparren 

und Außenwand ab. 

Die Lasten der Decke des 2. Obergeschosses wird 

sehr wahrscheinlich über eine Pfette in Deckenebene 

in die Außenwände geleitet. 

Dämmmaterial 

Seite 48


Jan Aujesky 


Die auf die Außenwände gelangenen Kräfte werden Geschossweise und Zunahme der 

Außenwandstärke in den Baugrund eingeleitet. 

2.3.2 Konstruktive Besonderheit und Schäden 

Die Baukonstruktion des Hauses selbst weist keinerlei Besonderheit oder sichtbare Schäden 

auf. 

Der vorgehängte Balkon hingegen ist insofern interessant, da er seine Kräfte über Druckdiagonale 

auf Höhe des Erdgeschosses in dei Außenwände ableitet. 

Wie bereits erwähnt, wäre die statische Belastbarkeit des Balkons zu überprüfen. Das Holz sieht 

teilwese sehr marode aus und die Holzdielen machen bei Begehen einige Geräusche. 

Die Schäden am Putz wurden bereits erläutert und bebildert. 

2.4. Lastabtragungspläne 

Lastabtragung DG - 2.OG (M 1:100) 

Direkte Lastweiterleitung 

Lastaufnehmende Wand 

Lasteinbringende Wand 

Deckenspannrichtung 

Seite 49


Jan Aujesky 


Lastabtragung 2.OG - 1.OG (M 1:100) 





Seite 50


Jan Aujesky 


Lastabtragung 1.OG - EG (M 1:100) 





Seite 51


Jan Aujesky 


2.5 Unmittelbar zu veranlassende Sicherheitsmaßnahmen 

Das Tragwerk des Gebäudes scheint intakt zu sein. Bevor mit den Sanierungsarbeiten begonnen 

werden kann, sollte es aber durch einen Statiker genau überprüft werden, um eine Standsicherheit 

auch für lange Sicht zu gewährleisten. 

Da die Brüstungshöhe des Balkons nicht den Vorschriften entspricht und auch der Abstand der 

Geländerausfachung deutlich über den zulässigen 12cm liegt, ist hierfür eine Absturzsicherung 

vorzunehmen. 

2.6 Unerklärliche Situationen und Fragen 

Die Dachkonstruktion sollte auf ausreichende Dimensionen und evtl. Schäden kontrolliert werden. 

Die genaue Konstruktion der tragenden und nichttragenden Wände ist zu überprüfen. 

Im Bereich des Erdgeschoßbodens ist zu klären, ob unter dem Bodenaufbau eine ausreichende 

Sicherung gegen Bodenfeuchte gegeben ist. 

Der Balkon sollte auf Schäden überprüft werden. 

Der genaue Aufbau des Daches wäre zu klären, um die Dimensionierung für eine nachträgliche 

Dämmung vornehmen zu können. 

Seite 52


Jan Aujesky 


3. Beratungsfall 

3.1 Absicht des Auftraggebers 

Das Objekt befindet sich gegenwärtig im Besitz des Auftraggebers. Die Familie Kober hat 1,5 

Jahrzehnte in dem Haus gewohnt und seither steht es leer. 

Die genauen Wünsche wurden wie folgt formuliert: 

- Erstellen eines Raumkonzeptes für ein Jugendhaus 

Daran angepasst: 

- Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten des kompletten 

Gebäudes im Hinblick auf alle Gewerke, soweit als nötig. 

- Erneuerung und / oder Ergänzung der vorhandenen Ver- und 

Entsorgungen (Heizung, Sanitär, Elektro, ...) 

- Anpassung an moderne Standards, insbesondere auch im 

Bereich des Wärmeschutzes 

- Überprüfen und Herstellen aller Sicherheitsstandarte 

Die einzelnen oben aufgeführten Wünsche des Bauherrn besitzen unterschiedliche Prioritäten 

und sind generell erst einmal auf die Umsetzung hin zu überprüfen. 

Es soll außerdem ein Arbeitsablauf sinnvoll aufgestellt werden, wie man dieses Projekt am 

besten angeht. Da auch Eigenleistungen erbracht werden sollen, ist zu prüfen, in wie weit dies 

umzusetzen und zu integrieren ist. 

3.2 Aufgabe als beratender Architekt 

Die Aufgabe als beratender Architekt liegt darin, die bestehende Gebäudesubstanz zu überprüfen, 

speziell auf die erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung bzw. Sanierung und auch, in 

wie weit die vorhandene Substanz mit dem Nutzungskonzept des Auftraggebers vereinbar bzw. 

umsetzbar ist. 

Für die Umsetzung und genaue Planung wird ein Aufmass erforderlich, da keine werkplanfähigen 

Pläne vorhanden sind. 

Da keinerlei Veränderungen in der Fassadengliederung vorgenommen werden dürfen und das 

Eingreifen in die Innere Tragstruktur auch eher zu vermeiden ist, muss das Raumkonzept sich in 

den Bestand einfügen. Weiterhin äußerte der Auftraggeber den Wunsch, ein möglichst Kostengünstiges 

Konzept zu erstellen, welches nur das Nötigste verlangt. 

Seite 53


Jan Aujesky 


Einschätzung des Bauherrenwunsches 

Das Haus ist in einem guten Zustand. Dennoch sind einige Sanierungs- und Modernisierungstätigkeiten 

auszuführen. 

Konkret ergeben sich folgende Aufgaben: 

- Wiederherstellen der ursprünglichen Fassade 

Putzerneuerung, Ziegelkranzinstandsetzung 

- Anpassung des Gebäudes, soweit möglich, an geltende Energieeinsparverordnun 

gen und Feuchtigkeitsschutz-Standards 

dies betrifft vor allem 

Außenwände des 2.Obergeschosses, Dachaufbau, Deckenkonstruktion 

dies zu leisten mit Innenwanddämmung und Deckenkonstruktions-Auffül 

lung wie Anbringen einer Wärmedämmung im DG 

- Überprüfen und Umsetzen der Brandschutzverordnungen, gegebenfalls Fachplaner 

hinzuziehen 

- Abriss und Ausbau aller zu entfernenden Wände und Einbauten 

- Abschluss der Ausbauarbeiten im DG, eventuell vergrößern der DFF wo erlaubt 

- Überprüfen der Heizungsanlage und gegebenfalls erneuern 

- Erneuerung aller Bodenbeläge wo nötig 

- Herstellen von Duschgelegenheiten und Toiletten 

- Herstellen einer neuen Küche 

- Herstellen von Absturzsicherungen und Fluchtleiter aus DG 

Ich sehe gute Umsetzungmöglichkeiten des Wunsches, trotz der hohen Auflagen durch die 

Denkmalbehörde. Die Nähe zur Loreley und en Rheinburgen bietet ausreichen Ausflugsziele. 

Der große Garten und die bereits angelegten Bete bieten die Möglichkeit eine Gartenwerkstatt 

einzurichten, wofür sich der Anbau ebenfalls eignen würde. Der Lastenaufzug bietet trotz der 

verkehrstechnisch ungünstigen Lage die Möglichkeit ausreichend Material für die Bewirtschaftung 

nach oben zu transportieren. 

Die Parkplatzsituation ist eher ungünstig. Es müsste daher darüber nachgedacht werden vielleicht 

ein Nachbargrundstück dazuzukaufen, um an der Straße Parkplätze anbieten zu können. 

Gegenwärtig sind dem Grundstück ja nur zwei zugeordnet. 

Inwieweit die Nutzung wirtschaftlich ist, kann ich schwer beurteilen. Es müsste eine Überprüfung 

des Angebotes in nächster Nähe gemacht werden, um den Bedarf genauer bewerten zu 

können. 

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Jan Aujesky 


3.3 Brief an die zuständige Bauaufsicht 

Jan Aujesky Wiesbaden, den 15.02.2008 

Zimmermannstraße 8 

65185 Wiesbaden 

An die Untere Bauaufsichtsbehörde 

Kreisverwaltung St. Goarshausen 

Gymnasialstr. 1 

56346 St. Goarshausen 

Betreff: Bauvorhaben Blütenweg 15, Wellmich 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

für das o.g. Bauvorhaben wurde meinerseits ein Exposé erstellt, welches Sie der Anlage zur 

weiteren Verfügung erhalten. Eine weitere Ausgabe für das Stadtarchiv liegt bei. 

Diese Dokumentation beinhaltet neben einer ausführlichen Bestandsaufnahme einen ersten 

Vorentwurf der geplanten Umnutzung und des Umbaus mit allen erforderlichen baulichen Maßnahmen. 

Zu diesen zählen in erster Linie folgende Punkte: 

- Fassadenarbeiten 

- Renovierung und Nutzungsänderung innerhalb des Gebäudes 

- Dämmarbeiten an Innenwänden und im Dachgeschoss 

Eine genaue Beschreibung dieser Aspekte finden Sie im Exposé unter Punkt 3.2. 

Eine Unterredung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde fand bereits statt. Die Belange des 

Denkmalschutzes werden in die Planung und Umsetzung mit einbezogen. 

Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. 

Mit freundlichen Grüßen 

Jan Aujesky 

Anlagen (2-fach) Projektexposé 

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Jan Aujesky 


4. Konzeptstudie 

4.1 Brief an den Bauherren 

Jan Aujesky Wiesbaden, den 15.02.2008 

Zimmermannstraße 8 

65185 Wiesbaden 

An 

Herrn Lutz Kober 

Maria-Louisen-Straße 2a 

22301 Hamburg 

Betreff: Bauvorhaben Blütenweg 15, Wellmich 

Sehr geehrter Herr Kober, 

anbei erhalten Sie das Exposé der Objektdokumentation zum o.g. Bauvorhaben. 

Wie bereits besprochen enthalt dieses eine Bestandsbeschreibung und -analyse, die Bewertung des Bauvorhabens, 

der Vorentwurf gemäß Leistungsphanse 2 HOAI sowie eine energetische Beurteilung nach der Energieeinsparverordnung 

Da Ihr Anwesen zwar kein Einzeldenkmal ist, bei der Unteren Denkmalschutzbehöre Bad-Ems als Kulturdmal anerkannt 

ist und im Kontext des Rheintales innerhalb des UNESCO Weltkulturerbes steht, sind sehr hohe Auflagen bei 

den Umbauarbeiten zu berücksichtigen und schränken die Umnutzung deutlich ein. Dennoch haben Gespräche mit 

der zuständigen Sachbearbeiterin ergeben, dass einer Nutzung wie von Ihnen verfolgt nichts entgegen steht. 

Aufgrund des vorgefundenen Zustandes des Gebäudes müssen hierfür jedoch einige Sanierungs bzw. Modernisierungsarbeiten 

durchgeführt werden. 

Hierzu zählen in erster Linie: 

- das Wiederherstellen der ursprünglichen Fassade und Instandsetzung der beschädigten Verzie 

rungen 

- das Aufbringen einen Vollwäremeschutzes als Innendämmung im sehr wärmedurchlässigen 2.OG 

- Abschließen der Ausbauarbeiten und Dämmarbeiten im Dachgeschoss 

- Renovierungsarbeiten im Bereich der Innenausstattung (Böden, Wände, Decken) 

- Herstellen neuer Sanitäreinrichtungen und einer Küche 

- Erneuerung und Ergänzung der technischen Anlagen (Heizung, Elektro) 

Eine detailierte Beschreibung und Beurteilung des Vorhabens finden Sie im Exposé unter Punkt 3.2. 

Nach einer gemeinsamen Rücksprache der baumaßen und nach Rücksprache mit den entsprechenden Fachingenieuren 

und ausführenden Firmen, kann eine detailierte Kostenschätzung erstellt werden. 

Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. 

Mit freundlichen Grüßen 

Jan Aujesky 

Anlagen 

(1-fach) Projektexposé 

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Jan Aujesky 


4.2. Vorentwurfsstudie 

Neben der Umsetzung der Bauherrenwünsche und Belange der Denkmalschutzbehörde war 

es mir als Architekt wichtig, die besehende Klarheit der Raumaufteilung beizubehalten und dem 

Gebäude nichts neues zu implantieren, sondern behutsam umzunutzen. 

Ich erhliet alle tragenden Wände und nahm nur sehr wenige raus, an welchen Stellen dann aber 

größere und besser nutzbarere Räume entstehen. 

In allen Geschossen müssen die Deckenkostruktionen eventuell nachgedämmt. Hierzu müßten 

wir ein Gutachten und eventuell ein „blower door“ Test durchführen. Diese und die anderen Renovierungsarbeiten 

die noch zu überprüfen sind, sind auch nicht eingetragen. 

Neben diesen allgemeinen Entwurfsschwerpunkten, werden nun die Arbeiten in den einzelnen 

Geschossen näher detailliert: 

Hierbei ist der 

und der 

angelegt 

Abbruch gelb 

Neubau bzw Instandsetzung rot 

Seite 57


Jan Aujesky 


Grundriss Erdgeschoss M 1:100 

A 

Gartenwerkstatt 

0.08 

Lager 

0.04 

Heizung 

0.05 

Tiolette 

Herren 

0.06 

Toilette 

Damen 

0.07 

Treppe 

0.03 

Flur 

0.00 

Essen 

0.02 

Gemeinschaftsküche 

0.01 

N 

Freisitz 

5,0m 

Wie Sie sehen können wurde an der Haubptstruktur im Erdgeschoss nichts geändert. Der rote 

„Rahmen“ um das Haus stellt die Putzarbeiten dar. Weiterhin muss die Treppe zwischen der 

neuen Gartenwerkstatt und der Terrasse der Werkstatt im 1.OG ausgebessert werden. 

Im Innenraum ändern sich vor allem das ehemalige Bad und das Fotolabor. Hier wurden die 

Toiletten für Damen und Herren eingesetzt, da die direkte Nähe zum Versorgungsschacht und 

die Raumgröße sich hierfür anboten. 

die Beiden Zimmer auf der Ostseite werden in eine Gemeinschaftsküche (Wasser und Gas können 

wür über den Abestellraum unter der Treppe bekommen) und ein Esszimmer umgewandelt. 

Diese beiden Räume lassen sich auch tauschen, ich wollte aber dem Esszimmer den Austritt 

zusprechen. 

Ebenfalls rot ist die Eingangstüre. Ich empfehle das Nachbauen, allerdings mit Isolierverglasung 

und besserer Luftdichte. Die jetzige Tür ist ja, wie Sie wissen, nahezu keine Luftbarriere. 

Ich denke eine Dämmung wird in den unteren beiden Geschossen aufgrund der Wandstärke 

nicht nötig. 

A 

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Jan Aujesky 


Grundriss 1. Obergeschoss M 1:100 

Terrasse 

A 

Werkstatt 

1.01 

Seminar 

1.03 

Treppe 

1.10 

+ 1,52 

+ 3,20 

Flur 

1.00 

Bibliothek 

1.06 

Seminar 

1.04 

N 

A 

Balkon 

1.05 

5,0m 

Im 1.OG sind einige Außenarbeiten wie Innenarbeiten zu machen. Zunächst wird die Trennwand 

zwischen ehemaligem WC und Flur und zwischen WC und Küche entfernt um eine große 

und hellere Werkstatt zu erhalten. Hierfür muss eine neue Tür eingebaut und eine Mauer eingezogen 

werden. Da diese aber über der Wand im EG legt, entstehen keine statischen Probleme. 

Die Bibliothek sollte etwas geräumiger werden, damit Sitzgelegenheiten Platz finden. Hierfür 

empfehle ich das Ausbauen des Sekretärs. In den beiden großen Zimmer werden die geforderten 

Seminarräume sein. 

Außen muss der Putz erneuert werden. Weiterhin ist der Balkon aus Standsicherheit zu prüfen 

und die Absturzsicherung zu gewährleisten. Nach der Farbanalyse und in der Hoffnung nicht auf 

eine toxische Belastung zu stoßen, wird der Balkon neu gestrichen. 

Die Terrasse sollte vergrößert werden und das Flachdach der Werkstatt brauch eine Brüstung, 

da hier die Fluchtleiter vom DG ankommt. 

N 

Seite 59


Jan Aujesky 


Grundriss 2. Obergeschoss M 1:100 

A 

WC 

2.03 

Duschen 

2.02 

Schlafen 

Mädchen 

2.04 

Steige 

2.01 

Treppe 

2.10 

+ 2,57 

+ 6,40 

Flur 

2.00 

Schlafen 

Jungen 

2.07 

Schlafen / Aufenthalt 

Betreuer 

2.05 

N 

A 

Balkon 

2.06 

5,0m 

Im 2. Obergeschoss ist am meisten zu tun. Auch hier muss die Fassade aufgearbeitet werden. 

Es ist zu überlegen, ob das Fachwerk nicht auch auf der im Moment verdeckten Seite, im 

Norden, herauszuarbeiten ist. Weiterhin wird im ganzen Geschoss eine Innendämmung aufgebracht. 

Ich empehle hierfür Holzfaserdämmplatte, da diese leicht sind, kostengünstiger und 

man damit Erfahrung im Altbau gemacht hat. Es gibt einige Frmen, die sich hierrauf spezialisiert 

haben. Das Problem der Feuchtedurchdringung wird Wandspezifisch geklärt und verhindert. 

Die Innendämmung hat mit Lehmputz und Mörtelschicht eine Stärke von 10cm. So geht auch 

nicht allzu viel von der Wohnfläche ab. 

Weiterhin werden die Zwischentüren der Zimmer verschlossen, da sich hier die Schlafzimmer 

befinden werden. Die Bettzahl ist noch zu klären. 

Ein größerer Umbau wird im Bad stattfinden. Hier sollen Duschplätze eingebaut werden. weiterhin 

Waschbecken. Es wäre alternativ zu überlegen, diese ins Dachgeschoss zu verlegen. Das 

würde aber erhebliche Mehrkosten verursachsachen. 

Die Untersicht der Steige wird eine neue Verkleidung brauchen und das Abstellräumchen wird 

verschlossen. Die Tür zur Steige ist zu überdenken. Sollte das Dach nicht, wie vorgeschlagen, 

gedämmt werden, sollte die Steige gedämmt werden und ie Tür eine bessere Luftdichtigkeit 

erhalten. 

Seite 60


Jan Aujesky 


Grundriss Dachgeschoss M 1:100 

A 

Fluchtleiter 

Aufenthalt 

Spiel 

3.01 

N 

5,0m 

A 

Das Dachgeschoss sollte zu einem großen Raum umgebaut werden, die freiliegenden Sparren 

gedämmt und verkleidet. Auf der Hangseite wird eine Fluchtleiter mit Absturzkorb angebracht 

werden müssen, um im Brandfall den zweiten Fluchtweg gewähren zu können. Ich denke dieser 

würde genehmigt werden, da er die Schauseite nicht stört. 

Seite 61


Jan Aujesky 


Schnitt M 1:100 

N 

5,0m 

Seite 62


Jan Aujesky 


Rheinansicht M 1:100 

N 

5,0m 

Seite 63


Jan Aujesky 


Hangansicht M 1:100 

N 

5,0m 

Seite 64


Jan Aujesky 


4.3.1 Flächenermittlung nach DIN 277 

Abkürzungen: 

Nr.: Raumnummer nach Raumorientierungssystem 

Raum: Raumbezeichnung 

NG: Nutzergruppe nach DIN 277 Teil 2 

NGF: Nettogrundfläche nach DIN 277 Teil 1 

NF: Nutzfläche 

VF: Verkehrsfläche 

FF: Funktionsfläche 



0.00 Flur 9.1 4,980 x 1,830 9,11 

+ 2,200 x 0,435 0,96 

+ 2,100 x 0,950 2,00 

+ 1,325 x 2,270 3,01 15,07 15,07 

0.01 Küche 1.1 4,295 x 3,950 16,97 16,97 

0.02 Essen 1.1 4,940 x 3,730 18,43 18,43 

0.03 Treppe 9,2 2,100 x 1,240 2,60 

+ 1,875 x 2,270 4,26 6,86 6,86 

0.04 Lager 4.9 2,820 x 3,450 9,73 9,73 

0.05 Heizung 8.9 2,040 x 3,450 7,04 7,04 

0.06 Herrentoilette 7.1 1,500 x 3,490 5,24 5,24 

0.07 Damentoilette 7.1 2,720 x 3,490 9,49 9,49 

0.08 Gartenwerkstatt 5,3 1,900 x 4,080 7,75 

+ 5,440 x 3,000 16,32 24,07 24,07 

GESAMT EG 112,89 83,92 21,93 7,04 



1.00 Flur 9.1 1,655 x 2,270 3,76 

+ 1,350 x 0,300 0,41 4,16 4,16 

1.01 Werkstatt 5,3 5,370 x 3,900 20,94 20,94 

1.03 Seminarraum 5,2 4,650 x 4,990 23,20 23,20 


1.04 Seminarraum 5,2 4,660 x 5,650 26,33 26,33 

1.05 Balkon 1.1 5,410 3 3,450 18,66 18,66 

1.06 Bibliothek 5.4 5,380 x 4,310 23,19 23,19 

1.10 Treppe 9.2 2,100 x 2,270 4,77 

+ 1,775 x 1,135 2,01 6,78 6,78 

GESAMT 1.OG 123,27 112,33 10,94 0,00 

Seite 65


Jan Aujesky 




2.00 Flur 9.1 1,560 x 2,270 3,54 

+ 1,350 x 1,300 1,76 

+ 1,070 x 0,660 0,71 6,00 6,00 

2.01 Steige 9.2 4,300 x 0,770 3,31 3,31 

2.02 Duschraum 7.1 4,180 x 2,570 10,74 

+ 1,110 x 0,750 0,83 11,58 11,58 

2.03 WC 7,1 1,410 x 2,250 3,17 3,17 

2.04 Schlafen Mädchen 1.1 4,950 x 5,300 26,24 26,24 

2.05 Betreuer 1.1 4,950 3 5,950 29,45 29,45 

2.06 Balkon 1.1 5,410 3 3,450 18,66 18,66 

2.07 Schlafen Jungen 1.1 5,670 3 4,640 26,31 26,31 

2.10 Treppe 9.2 2,100 3 1,135 2,38 2,38 

GESAMT 2.OG 127,11 115,41 11,70 0,00 



3.01 Aufenthalt 1,1 6,500 x 4,200 27,30 

+ 2,513 x 11,410 28,67 55,97 55,97 


GESAMT DG 55,97 0,00 0,00 0,00 

Zusammenstellung der Flächen Erdgeschoss 112,89 83,92 21,93 7,04 

1. Obergeschoss 123,27 112,33 10,94 0,00 

2. Obergeschoss 127,11 115,41 11,70 0,00 

Dachgeschoss 55,97 0,00 0,00 0,00 

Nettogrundfläche (NGF) Gesamt 419,24 

Nutzfläche (NF) Gesamt 311,66 

Verkehrsfläche (VF) Gesamt 44,57 

Funktionsfläche (FF) Gesamt 7,04 


Seite 66


Jan Aujesky 


4.4. Vorschläge zur energietechnischen Ertüchtigung nach EnEV 

Wie bereits erwähnt, gibt es die Möglichkeit bei einer Nutzungsänderung trotz der Umbaumaßnahmen 

auf eine Dämmung zu verzichten, da das Gebäude wie ein Einzeldenkmal behandelt 

wird und in seiner äußeren Erscheinung nicht verändert werden darf. Um das Haus dennoch 

auf lange Sich hin gesehen wirtschaftlich betreiben zu können, ist ein energetisches Verbessern 

in jedem Fall notwendig! Die EnEV muss hierbei nicht als Richtlinie gelten, ich halte es aber für 

anstrebsam sich an ihr zu orientieren. So wären Wärmedurchganskoeffizoenten von 1.9 im 2. 

Obergeschoss des Holzfachwerkes mit einer Innendämmung auf 0,5 zu bringen. 

Weiterhin sollte das Dach, auch zu Nutzung der Räumlichkeiten, gedämmt werden um eine 

Auskühlung nach oben hin zu vermeiden. Auch sollten die Dachflächenfenster bzw. Luken überprüft 

werden. 

Da sich die Fenster momentan in einem guten Zustand befinden, muss diese vielleicht nur mal 

nachgestellt werden oder das ein oder andere ausgetauscht. Hier reicht aber wahrscheinlich 

das Austauschen des Glases. 

Die Eingangstür muss dringend, wie bereits erwähnt, durch eine Luftidichtere ersetzt werden. 

Ich empfehler einen Wärmeverlusttest mit Hilfe des „blower door“ Verfahrens um die Schwachstellen 

der Konstruktion alle aufzudecken. Zuvor kann man versuchen jetzt im Winter bei aufgeheiztem 

Zustand das Haus mit einer Wärmekammera zu fotografieren. Danach wäre eine 

gezielte Planung von energetischen Ertüchtigungen möglich. 

4.5. Honorierung der Architektenleistung 

Nach § 3, Nr. 6 HOAI handelt es sich bei diesem Bauvorhaben um eine Modernisierung, da es 

sich um „bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objektes“ 

handelt. 

Bei der Einstufung der Honorarzone nach §11 und 12 HOAI, wurde die Zone 3 festgelegt, da es 

sich um ein „Gebäude mit durchschnittlichen Planungsanforderungen“ handelt. 

Als Grundlage zur Ermittlung des Honorares dient der §10, Nr. 1 HOAI; wobei nach §10, Nr. 3a 

HOAI die vorhandene Bausubstanz, die technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird bei den 

anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen ist. Dies bedarf jedoch einer schriftlichen 

Vereinbarung. 

Da es sich bei den Maßnahmen nach §3, Nr. 6 um eine Modernisierung handelt, kann hierfür 

§24, Nr. 1 HOAI herangezogen werden. Dieser sieht eine Erhöhung des Honorares um einen 

Vonhundertsatz vor,welcher sich insbesondere nach dem Schwierigkeitsgrad der Leistungen 

richtet. Bei einem durchschnittlichen Schwierigkeitsgrad kann ein Zuschlag zwischen 20 und 33 

Prozent schriftlich vereinbart werden. 

Gegebenenfalls ist ergänzend gemäß § 27 für die Objektüberwachung ein Zuschlag von bis zu 

50 von Hundert zu vereinbaren. 

Der Mindest- und Höchstsatz des Honorares wird hierbei über die Honorartafeln gemäß §16 

HOAI, entsprechend der Honorarzone ermittelt. Bei dieser Baumaßnahme wird ein mittlerer 

Wert als angemessen angesehen. 

Da bei einem Umbau immer unerwartete, besondere Leistungen (z.B. Korrektur der Bestandsunterlagen) 

auftreten können, sollte für diese Arbeiten ein Zeithonorar nach §6, Nr. 1 HOAI 

vereinbart werden. Da der Bedarf im Voraus nicht ermittelt werden kann, wird eine Abrechnung 

nach Zeitaufwand gemäß §6, Nr. 2 HOAI vereinbart. 

Seite 67


Jan Aujesky 


Anhang 

Daten CD-Rom mit PDF 

Seite 68

Villa in Sankt Goarshausen-Wellmich - eingang

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