GRUNDSTEUERERLASS - Dipl.-Kfm. Peter Münzer

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DIPL.­KFM. PETER MÜNZER
WIRTSCHAFTSPRÜFER . STEUERBERATER
GRUNDSTEUERERLASS
bei strukturell bedingter Ertragsminderung
Vermieter können nun nicht nur bei atypischen und vorübergehenden
Ertragsminderungen sondern auch bei strukturellen
Ertragsminderungen den Erlass der Grundsteuer beantragen,
sofern sie nachweisen, dass sie sich nachhaltig
um die Vermietung bemüht haben!!
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In Ergänzung zu unserem Hinweis in unserem Mandantenbrief für Februar 2008 möchten wir
hiermit nochmals alle Eigentümer bebauter Grundstücke auf eine wichtige Änderung der
Rechtsprechung zum Grundsteuererlass bei Ertragsminderungen hinweisen.
ZWEI VORAUSSETZUNGEN FÜR DEN GRUNDSTEUERERLASS
Nach der nun einheitlichen Auffassung der obersten Gerichte ist die Grundsteuer gem. § 33
Abs. 1 Satz 1 GrStG zu erlassen,
1. wenn der normale Rohertrag bei bebauten Grundstücken um mehr als 20 % gemindert
ist und
2. der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat.
Es spielt dabei keine Rolle, ob die Ertragsminderung typisch oder atypisch, strukturell oder
nicht strukturell bedingt ist. Die Grundsteuer wird in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der
4/5 des Prozentsatzes der Minderung entspricht. Unter dem normalen Rohertrag eines bebauten
Grundstücks, dessen Wert im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist, ist gem. § 33
Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete zu verstehen, die bei einer Hauptfeststellung
auf den Beginn des Erlasszeitraums maßgebend wäre.
ZWEI BEZUGSGRÖSSEN FÜR DIE ERTRAGSMINDERUNG
Nach den vom BFH entwickelten Grundsätzen muss zunächst unterschieden werden, ob die
Räume zu Beginn des Erlasszeitraums tatsächlich vermietet oder eigengenutzt wurden, unentgeltlich
überlassen wurden, bzw. leer standen. Dadurch ergeben sich zwei Bezugsgrößen.
1. Bei vermieteten Grundstücken ist die Jahresrohmiete gem. § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt,
das der Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher
Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat.
Die tatsächlich vereinbarte Miete ist auch dann als Bezugsgröße heranzuziehen, wenn

die Miete wegen schwacher Nachfrage bereits reduziert wurde, sofern sie die übliche
Miete nicht um mehr als 20 % unterschreitet.
2. Wird keine Miete gezahlt, gilt gem. § 79 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG als Jahresrohmiete die
übliche Miete, die in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und
Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen ist. Die übliche Miete gilt
auch dann als Jahresrohmiete, wenn die Räume für eine Miete, die um mehr als 20 %
von der üblichen Miete abweicht, vermietet sind. Wird ein Gebäude nur teilweise vermietet,
sind die zwei Bezugsgrößen zusammenzurechnen und dem tatsächlich erzielten
Rohertrag gegenüberzustellen.
NACHHALTIGES ANGEBOT ZUM MARKTGERECHTEN MIETZINS
Ist der tatsächlich erzielte Rohertrag um mehr als 20 % niedriger, hat der Steuerschuldner
einen Anspruch auf Grundsteuererlass, vorausgesetzt er hat die Ertragsminderung nicht zu
vertreten und es liegt kein Ausnahmetatbestand nach § 33 Abs. 5 GrStG vor. Der Steuerpflichtige
hat die Ertragsminderung bei Leerstand nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig
um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Der BFH stellt klar, dass
vom Steuerpflichtigen nicht verlangt werden kann, dass er mit seiner Mietforderung bis zum
unteren Rand der Mietpreisspanne geht.
Nach § 33 Abs. 5 GrStG ist eine Ertragsminderung dann kein Erlassgrund, wenn sie für den
Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei
einem rechtzeitigen Antrag auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können. Eine
Fortschreibung gem. § 22 Abs. 1 BewG setzt aber eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse
voraus. Ertragsminderungen infolge schwacher Nachfrage betreffen hingegen die
Wertverhältnisse, so dass ein Grundsteuererlass möglich ist.
AUSSCHLUSSTERMIN FÜR DEN ERLASSANTRAG
Der Antrag auf den Grundsteuererlass für 2007 muss bis Ende März 2008 grundsätzlich bei
der Gemeinde (in den Stadtstaaten z.B. beim Finanzamt) gestellt werden (BFH-Urteil vom
24.10.2007, Az. II R 5/05-2).
Bitte nehmen Sie mit uns Kontakt auf, wenn Sie zu diesem Thema noch Fragen haben. Wir
sind Ihnen gerne bei einer eventuellen Antragstellung behilflich.
Ihr
-TEAM