DIK - Habona Invest

Deutsches Institut für Kapitalanlagen 

Arbeitspapier zur wirtschaftlichen Plausibilitätsprüfung 

Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 04 GmbH & Co. KG 

Stand: 31.07.2013

Rechtliche Grundlagen / Definition Plausibilität 

Rechtliche Grundlagen 

Durch die Klassifizierung Geschlossener Fonds als Finanzinstrument gem. § 1 Abs. 11 KWG sind Wertpapierdienstleistungsunternehmen 

(Vermögensverwaltungen, Banken, Sparkassen und Haftungsdächer) ab dem 01.06.2012 zu einer sog. „Geeignetheitsprüfung“ gem. § 31 Abs. 4 und 4a 

WpHG verpflichtet. 

Gewerbliche Finanzanlagenvermittler gem. § 34 f Gewerbeordnung (GewO) müssen im Fall der Anlageberatung gem. § 16 Abs. 1 FinVermV ebenfalls eine 

Geeignetheitsprüfung vornehmen. Diese beinhaltet auch eine wirtschaftliche Plausibilitätsprüfung. 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass der Verweis auf eine extern durchgeführte Plausibilitätsprüfung allein nicht zu 

einer Enthaftung des Finanzdienstleisters oder Finanzanlagenvermittlers führt und ihn im Rahmen der Anlageberatung nicht von einer eigenständigen 

Prüfung entbindet. Somit ist der Anlageberater oder das Finanzdienstleistungsinstitut gem. höchstrichterlicher Rechtsprechung im Rahmen der 

Geeignetheitsprüfung gem. § 31 Abs. 4 und 4a WpHG und § 16 Abs. 1 FinVermV verpflichtet, die Prospektaussagen mit eigenem kritischem Sachverstand 

auf Stimmigkeit oder Richtigkeit zu überprüfen. 

Das Deutsche Institut für Kapitalanlagen (kurz: DIK) hat daher ein Arbeitspapier zur wirtschaftlichen Plausibilitätsprüfung entwickelt, um den internen 

Prüfprozess zu unterstützen und zu optimieren. 

Definition Plausibilität 

Die Plausibilitätsprüfung versteht sich als Ergänzung zur inhaltlichen Prüfung des Verkaufsprospektes durch einen Wirtschaftprüfer im Sinne des IDW S4 

Standards und dem gesetzlichen formellen Billigungsverfahren des Verkaufsprospektes durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. 

Unter Plausibilität wird üblicher Weise die Stimmigkeit oder Richtigkeit einer Aussage verstanden. Werturteile, Annahmen und Schätzungen oder der 

Aufbau einer Berechnung sind also plausibel, wenn sie einleuchtend, nachvollziehbar, überzeugend oder glaubhaft sind. 

Bei einer Plausibilitätsprüfung soll ermittelt werden, ob zum Beispiel ein Werturteil oder eine Schätzung überhaupt plausibel und damit einleuchtend ist. 

Offensichtliche Unstimmigkeiten sollen auf diese Weise rechtzeitig erkannt werden. Plausibilität ist nicht mit Klarheit, Verständlichkeit und Ehrlichkeit 

gleichzusetzen. 

Die Prüfung des Verkaufsprospektes auf Klarheit, Vollständigkeit und Richtigkeit der wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Angaben im 

Prospekt obliegt nach IDW S 4 dem Wirtschaftsprüfer. 

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© DIK Deutsches Institut für Kapitalanlagen GmbH . Heidegrund 41 . 48159 Münster . Tel.: +49 251. 56 978 . Fax: +49 251. 56 471 . info@deutsches-institut.eu . www.deutsches-institut.eu

Wirtschaftliche Plausibilitätsprüfung 

Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 04 

Stand: 31.07.2013 

(1) Fondsdaten 

Seite im Prospekt 

Persönlich geprüft 

Anbieterin 

Emittentin / Fondsgesellschaft 

Fondsmanagement / Komplementär 

Objektgesellschaft 

Asset- / Objekt- / Property Management 

Zielmarkt 

Investitionsziel / Geschäftstätigkeit 

Investitionsstandort 

Beteiligungsart 

Fachbeirat 

Habona Invest GmbH 

Habona Deutsche Einzelhandelsimmobilien Fonds 04 GmbH & Co. KG 

Habona Management 04 GmbH 

Habona Objekt 04 GmbH & Co. KG; Geschäftsführung / Komplementär: Fondsgesellschaft; 

weitere Kommanditistin: Habona Beteiligungs 04 GmbH 

Habona Invest Asset Management GmbH 

Einzelhandels-Immobilien Deutschland 

Die Anlageziel der Vermögensanlage ist – mittelbar über die Habona Objekt 04 GmbH & Co. KG 

(Objektgesellschaft) – der Erwerb, die Vermietung und die spätere Verwertung von in 

Deutschland belegenen Einzelhandelsimmobilien, die primär an Discounter und Vollversorger an 

solitären Standorten (sog. „Stand alones“) oder in Nahversorgungszentren für mind. 12 Jahre 

vermietet sind. Der Fonds wird ausschließlich in Neubauten ab Fertigstellungsjahr 2010 oder in 

ab 2010 sanierte Immobilienobjekte mit einer vermietbaren Gesamtflächen von 800 m² bis ca. 

7.000 m² investieren. Die Fondsgesellschaft ist bereits zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung zu 

je 94,9 % sowohl an der Objektgesellschaft als auch an der Habona Beteiligungs 04 GmbH 

beteiligt. Die weiteren 5,1 % an der Objektgesellschaft hält die Habona Beteiligungs 04 GmbH. 

Der Fonds beabsichtigt mittelbar ein Portfolio aus ca. 25 Immobilienobjekten aufzubauen 

(mittelbare Anlageobjekte). Der Fonds ist als so genannter Blind-Pool konzipiert. 

Grundsätzlich kommen für die Fondsgeschäftsführung Standorte für Immobilienobjekte in allen 

deutschen Bundesländern in Betracht. Allerdings beabsichtigt die Fondsgeschäftsführung nicht 

mehr als 25 % der dem Fonds insgesamt zur Verfügung stehenden Gesamtinvestitionssumme in 

den neuen Bundesländern zu investieren. 

Mittelbare Beteiligung als Treugeber mit Wandlungsoption in eine unmittelbare Beteiligung oder 

unmittelbare Beteiligung als Direktkommanditist 

Der Fachbeirat ist auf Ebene der Habona Invest GmbH eingerichtet. Die Kosten des 

Fachbeirates trägt die Habona Invest GmbH. Mitglieder sind: Dr. Thomas Herr (Experte für 

Projektmanagement), Thomas Ertl (Immobilienökonom), Hans Christian Schmidt (Jurist und 

Immobilienökonom). 

S. 7, 54, 57, 59, 110, 127 ff. 

S. 9, 51, 57, 85, 141 ff. 

S. 52, 57, 85, 91, 144 

S. 9, 43, 53, 57, 96 - 97 

S. 47, 54, 57, 103 

S. 9, 35 ff. 

S. 9, 35 ff., 57, 61, 96, 141 

S. 9, 43 - 44, 145, 163 

S. 9, 13, 89, 91, 99, 107, 143 - 

144, 154 

S. 47 - 48, 127 


Quelle: Verkaufsprospekt, ohne unser Haftungsobligo; Irrtümer vorbehalten; © DIK Deutsches Institut für Kapitalanlagen GmbH . www.deutsches-institut.eu



Stand: 31.07.2013 

(1) Fondsdaten Seite im Prospekt 


Investitionsgrundsätze 

Mittelverwendungskontrolle 

Treuhand 

Fondsvolumen inkl. Agio (konsolidiert) 

- Eigenkapital inkl. Agio (konsolidiert) 

- Fremdkapital (konsolidiert) 

Mindestbeteiligung 

Agio 

Einzahlungsmodalitäten 

Frühzeichnerbonus 

Investitionskriterien in § 9 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages definiert 

REVISO GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

ProRatio Treuhand und Wirtschafts Consult Steuerberatungsgesellschaft mbH 

€ 62.700.000 € 1.250.000 Agio 

€ 26.275.000 41,91% 

€ 36.425.000 58,09% 

Aufnahme von Fremdkapital auf Objektebene, nicht 

auf Fondsebene (max. 60 % des 

Gesamtinvestitionsvolumens) des Fonds. 

€ 10.000 

5,00% 

Zeichnungssumme zzgl. Agio bis 14 Tage nach Erhalt des Annahmeschreibens der 

Treuhandkommanditistin 

Bis zum Erreichen eines Platzierungsvolumens in Höhe von 5 Mio. EUR: 6,00% p.a. ab Eingang 

der Pflichteinlage ohne Agio für einen Zeitraum von drei Monaten 

S. 48, 145 

S. 56 - 57, 101 - 102, 161 ff. 

S. 56 - 57, 86, 97 - 98, 154 ff. 

S. 64 

S. 64 

S. 12, 64, 67 

S. 10, 107, 110, 143 

S. 10, 13, 107, 134, 143, 155 

S. 11, 89, 109, 138, 144 

S. 10, 75, 134, 143 

Gesamtausschüttung vor Steuern (Prognose) 

Vorsteuerrendite p. a. (Prognose) 

139,82% 

5,36% 

Gesamtausschüttung (Prognose) - 105% zu Prognosezeitraum; ohne 

Frühzeichner-Bonus 

S. 76 

DIK-Berechnung 

Einkunftsart 

Zeichnungsschluss (geplant) 

Prospektdatum / erstmalige Kündigung / Laufzeit 

in Jahren 

Beginn / Ende / Prognosezeitraum in Jahren 

Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EStG); Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG, 

Abgeltungsteuer) 

30.04.2014; Verlängerung bis 31. Dezember 2014 möglich 

01.07.2013 6,5 

02.07.2013 31.12.2019 6,5 

Feste Laufzeit. Eine ordentliche 

Kündigung ist ausgeschlossen. 

S. 14, 113 ff. 

S. 10, 107 

S. 7, 15, 95, 110, 138, 141 

S. 10, 14, 72, 95, 107, 110, 141 





Stand: 31.07.2013 

(1) Fondsdaten Seite im Prospekt 


Platzierungszeitraum 

Platzierungsgarantie / Garant 

Haftsumme 

Totalverlustrisiko 

Rückabwicklung 

Bestandsvergütung 

02.07.2013 bis 30.04.2014; Verlängerung bis 31.12.2014 möglich 

Nein 

5% der Pflichteinlage 

Wird durch Entnahmen aus der Gesellschaft die jeweilige Haftsumme des Kommanditisten 

unterschritten, gilt die Einlage in diesem Umfang als nicht geleistet, so dass seine Haftung in 

entsprechender Höhe, maximal jedoch bis zur Höhe der im Handelsregister eingetragenen 

Haftsumme wieder auflebt. Darüber hinaus kann eine Haftung gem. §§ 30 f. GmbHG bis zur 

Höhe aller erhaltenen Auszahlungen ohne Begrenzung auf die Haftsumme entstehen, wenn 

durch die Auszahlung der Fondsgesellschaft das Vermögen der Komplementärin unter den 

Nennbetrag ihres Stammkapitals sinkt oder einer bei ihr bereits bestehende Unterbilanz 

verstärkt. 

Auch nach ihrem Ausscheiden haften Anleger bis zu fünf Jahre quotal für die im Zeitpunkt ihres 

Ausscheidens begründeten Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft bis zur Höhe ihrer 

Hafteinlage. 

Im Prospekt mehrfach erwähnt. 

Eine Rückabwicklung kann nicht ausgeschlossen werden. 

Keine Angabe 

S. 10, 107 

S. 127 

S. 14 -15, 19, 144 

S. 17- 18, 22, 32 - 33 

S. 10, 18, 109 

Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB) vorhanden 

nicht vorhanden Bitte ankreuzen 

IDW S4 Gutachten 

vorhanden 

nicht vorhanden 

Bitte ankreuzen 





Stand: 31.07.2013 

(2) DIK-Berechnungen und Parameter 

Seite im Prospekt 


Investitionsquote zu Fondsvolumen inkl. Agio 

94,05% 

Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) + Liquiditätsreserve; Fonds- und 

Objektebene konsolidiert 

S. 64, DIK-Berechnung 

Substanzquote zu Fondsvolumen inkl. Agio 

85,44% 

Anschaffungskosten (exkl. Nebenkosten); Fonds- und Objektebene 

konsolidiert 


Fondskosten Investitionsphase inkl. Agio 

- zu Fondsvolumen inkl. Agio 

- zu Eigenkapital inkl. Agio 

Laufende Fondsverwaltungskosten p.a. 

€ 3.732.792 

5,95% 

14,21% 

€ 195.661 

Fonds- und Objektebene konsolidiert 

Fonds- und Objektebene konsolidiert nach Vollinvestition (2015): 

Komplementärin = € 2.500 p.a. zzgl. USt.; Rechts- / Steuerberatung und 

Prüfungskosten = rd. 2% der Einnahmen (€ 85.253) zzgl. USt.; Treuhand: 

0,2% des verwalteten Kapitals (€ 50.000) zzgl. USt.; Gesellschaftskosten 

Objektgesellschaft und der Habona Beteiligungs 04 GmbH: 1,4% der 

Jahresnettokaltmiete zzgl. USt. (€ 57908) 




S. 72 ff., DIK-Berechnung 

- zu Fondsvolumen inkl. Agio 

- zu Eigenkapital inkl. Agio 

Anfängliche Mieteinnahme p. a. / bei Verkauf 

0,31% 

0,74% 

€ 4.251.548 € 4.464.338 2015 (nach Vollinvestition) / 2019 



S. 72, 73 

Mietsteigerung / Wertsicherungsklausel 

5,00% 

Einmalig für 2019 kalkuliert 

S. 73 

Inflationsrate p. a. 

Einkaufsfaktor 

2,00% 

12,60 

11,50 bis maximal 13,50 

S. 20, 82 

S. 44 - 45, 82 

Verkaufsfaktor 

Revitalisierung 

Mietausfallwagnis in € p. a. / in % der JNKM 

12,60 

Keine Angabe 

€ 21.258 

0,50% 

S. 73, 82 

S. 72, 75 

Grundsteuer € 127.546 

3,00% 


Gebäudeversicherungen € 34.012 

0,80% 


Laufende Instandhaltung € 85.031 

2,00% 






Stand: 31.07.2013 

(2) DIK-Berechnungen und Parameter Seite im Prospekt 


Managementvergütung (konsolidiert) 

€ 212.577 

5,00% der vertraglich vereinbarten Nettokaltmieten der Immobilienobjekte 

(zzgl. USt.) beginnend ab Beginn der laufenden Mieteinnahmen. 


Erfolgsbeteiligung Habona Management 04 

GmbH 

Investition - Immobilienprojekte (konsolidiert) 

Rückflüsse - Immobilienprojekte (konsolidiert) 

Wertänderungsrendite 

Fremdkapitalgeber 

Darlehensbedingungen / Anschlusszins p. a. 

Tilgung 

Verzinsung Liquiditätsreserve p. a. 

Nach Befriedigung der Vorzugsgewinnansprüche werden weitere Gewinne zwischen der 

Komplementärin und den Kommanditisten im Verhältnis 40:60 verteilt. 

€ 53.569.504 

€ 56.250.658 

€ 2.681.154 

Steht noch nicht fest. 

Anschaffungskosten Immobilienprojekte exkl. Nebenkosten 

10,72% bezogen auf das ursprünglich eingesetzte Eigenkapital ohne 

Agio. 

Es ist geplant, dass die Objektgesellschaft die Investitionen in die Immobilienobjekte bis zu 60 % 

des Gesamtinvestitionsvolumens des Fonds mit Bankdarlehen finanziert. Für das 

aufzunehmende Darlehen der Objektgesellschaft wird eine mit der Laufzeit des Fonds 

fristenkongruente Zinsbindung – alternativ dazu ein entsprechendes Zinssicherungsinstrument –, 

eine 100 %ige Auszahlung, wobei einmalige Kosten direkt mit dem Darlehensbetrag verrechnet 

werden, und ein durchschnittlicher Zinssatz von 3,25% p.a. angenommen. Ein 

Zwischenfinanzierungsdarlehen ist möglich. 

Die kalkulierte jährliche Tilgung der Objektgesellschaft beträgt 2% ab dem Jahr 2014. Die 

Rückzahlung des Darlehens ist am Ende der Fondslaufzeit in einer Summe aus den geplanten 

Veräußerungserlösen vorgesehen. 

1,5% p.a. 

Jahresnettokaltmiete 4.464.338 € (Basis) 

S. 76 

S. 64 

S. 72 - 73 


S. 75, 104 - 105 

S. 75, 104 - 105 

S. 73 





Stand: 31.07.2013 

(3) Urteile anderer Analysehäuser / Medien 

Check 

Feri 

fondstelegramm 

G.U.B. 

Invest-Report 

Kapital markt-intern 

Scope 

Seppelfricke 

TKL 

Umweltfinanz 

Weitere 

Positiv 

(4) Ergebnis der Prüfung 

Bitte Ergebnis vermerken 

Das vorliegende Beteiligungsangebot ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten plausibel. 

Das vorliegende Beteiligungsangebot ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht plausibel. 

Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot ist keine wirtschaftliche Plausibilitätsprüfung durchführbar. 





Stand: 31.07.2013 

(5) Risikohinweise / Prospektprüfung 

Auf die mit der Vermögensanlage verbundenen Risiken wird auf den Seiten 17 - 33 im Verkaufsprospekt hingewiesen. Eine eigenständige Prospektprüfung wurde 

durchgeführt. 

Ort, Datum Berater / Firmenstempel Unterschrift 

(6) DIK-Kommentar 

Das Deutsche Institut für Kapitalanlagen kommentiert einzelne Teilaspekte der angebotenen Kapitalanlage. Diese Kommentare sollen den Berater bei der eigenständigen Prüfung lediglich 

unterstützen. Der DIK-Kommentar entbindet den Berater nicht von der eigenen Prüfungspflicht. Die Entscheidung, ob die angebotene Kapitalanlage wirtschaftlich plausibel ist oder nicht, trifft 

allein der einzelne Berater. 

Erfahrenes Management 

Leistungsbilanz 

Kontakt 

Neben Herrn Roland Reimuth ist bereits seit Gründung der Habona Invest GmbH Herr Johannes Palla zu 50% beteiligt. Herr Roland Reimuth ist Immobilienökonom 

(ebs) und verfügt über 30 Jahre Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft und ist Professional Member der Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). Herr 

Johannes Palla absolvierte sein wirtschaftswissenschaftliches Studiun an den European Business Schools in München (MBS), London und Mailand mit dem 

Abschluß Diplom-Betriebswirt und ist auf die Finanzierung und den Ankauf von Gewerbeimmobilien spezialisiert. 

Bislang hat die Habona Invest GmbH drei Immobilienfonds im Segment Einzelhandel aufgelegt. Darüber hinaus hat die Habona Invest GmbH einen Fonds im 

Bereich Kindertagesstätten aufgelegt. Mit dem Habona Fonds 04 kommt nunmehr das vierte Angebot im Segment Einzelhandelsimmobilien 

auf den Markt. Die bislang geschlossenen Immobilienfonds der Habona Invest GmbH haben bis zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung die prognostizierten 

Ausschüttungen in voller Höhe geleistet. Für alle bereits geschlossenen Fonds liegen zudem Jahresabschlüsse vor, die mit einem uneingeschränkten 

Bestätigungsvermerk einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft versehen sind (S. 59). 

www.habona.de 





Stand: 31.07.2013 

(7) Anmerkungen / Notizen 



Leitfaden zur Geeignetheitsprüfung 

Leitfaden zur Geeignetheitsprüfung gem. § 31 Abs. 4 und 4a Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) und § 16 Abs. 1 der Finanzanlagenvermittlungs-verordnung 

(FinVermV) 

Durch die Klassifizierung Geschlossener Fonds als Finanzinstrument gem. § 1 Abs. 11 KWG sind Wertpapierdienstleistungsunternehmen 

(Vermögensverwaltungen, Banken, Sparkassen und Haftungsdächer) ab dem 01.06.2012 zu einer sog. „Geeignetheitsprüfung“ gem. § 31 Abs. 4 und 4a 

WpHG verpflichtet. 

Gewerbliche Finanzanlagenvermittler gem. § 34 f Gewerbeordnung (GewO) müssen im Fall der Anlageberatung gem. § 16 Abs. 1 FinVermV ebenfalls eine 

Geeignetheitsprüfung vornehmen. Diese beinhaltet auch eine wirtschaftliche Plausibilitätsprüfung. 

Der alleinige Verweis auf eine extern durchgeführte Plausibilitätsprüfung oder auf die Existenz eines IDW S4-Gutachtens führt jedoch nicht zu einer 

Enthaftung des Finanzdienstleisters oder Finanzanlagenvermittlers und entbindet ihn im Rahmen der Anlageberatung nicht von einer eigenständigen 

Prüfung. 

Das Deutsche Institut für Kapitalanlagen hat daher ein „Arbeitspapier zur wirtschaftlichen Plausibilitätsprüfung“ entwickelt, um den internen Prüfprozess zu 

optimieren. 

Das Arbeitspapier enthält unter (1) Fondsdaten u. a. Informationen über die Geschäftstätigkeit der Emittentin, die prognostizierte Gesamtausschüttung, zur 

prognostizierten Rendite innerhalb des Prognosezeitraumes. 

Unter (2) DIK-Berechnungen und Parameter werden neben der Substanzquote auch die initialen und die jährlichen Kosten (TER) der Vermögensanlage 

dargestellt. Diese Angaben sind zur Beurteilung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit des vorliegenden Beteiligungsangebotes geeignet. 

Unter (3) DIK-Kommentar wird auf das Fondskonzept, die Prognoserechnung und die Leistungsbilanz des Anbieters eingegangen. 

Unter (4) Urteile anderer Analysehäuser werden die Meinungen und Ratings anderer Marktteilnehmer zusammengetragen und übersichtlich dargestellt. 

Unter (5) Ergebnis der Prüfung sollte nach der persönlichen Überprüfung der obigen Angaben das Ergebnis Ihres Prüfprozesses stehen. Handelt es sich um 

einen sogenannten Blind Pool und enthält der Verkaufsprospekt keine detaillierte Prognoserechnung, ist in der Regel keine wirtschaftliche 

Plausibilitätsprüfung durchführbar. Sollte das Fondskonzept nahezu identisch mit dem der Vorgängerfonds sein, kann unter Umständen mithilfe einer 

aussagekräftigen Leistungsbilanz (Track Record) eine Beurteilung durchführbar sein. 

Bei einem Blind Pool oder Semi Blind Pool und einer detaillierten Prognoserechnung ist hingegen eine Plausibilitätsprüfung möglich. Auch hier kann der 

Blick auf die Leistungsbilanz unterstützend sein. 

Zur leichteren Beurteilung werden z. B. bei Immobilienfonds zudem die Wertänderungsrendite, die Einkaufs- und Verkaufsfaktoren, die anfängliche Miete 

und bei Verkauf pro m², die Revitalisierungskosten, etc. ausgewiesen. 



Definitionen 

Inhaltsübersicht 

Vorsteuerrendite p. a. 

Rendite p. a. 

Laufende Fondsverwaltungskosten 

Investitionsquote 

Substanzquote 




Definitionen 

Vorsteuerrendite p. a. 

siehe Rendite p. a. 

Rendite p. a. 

Die Berechnung der Rendite p. a. bzw. Vorsteuerrendite p. a. erfolgt nach folgender Formel: 

Rendite p. a. = 

Gesamtausschüttung in % - (100% + Agio in %) 

Prognosezeitraum in Jahren 

Diese vereinfachte Renditeberechnung verteilt alle Ausschüttungen gleichmäßig auf den Prognosezeitraum. Der Zeitpunkt der Ausschüttung bleibt 

unberücksichtigt. 

Die Methode des internen Zinsfußes berücksichtigt hingegen die Zeitpunkte des Rückflusses / der Ausschüttung und geht von der Prämisse aus, dass 

dieses zurück geflossene Kapital zum gleichen Zins (interner Zinsfuß der Zahlungsreihe) wieder angelegt werden kann. 

Beide Methoden haben Stärken und Schwächen. Sie führen zum Teil zu erheblich anderen Ergebnissen. 



Definitionen 

Laufende Fondsverwaltungskosten 

Unter diesem Begriff werden alle laufenden Fondsverwaltungskosten zusammengefasst, welche sich auf die „Fonds-Hülle“ beziehen und nicht direkt das 

Investitionsgut selbst betreffen. 

Typische Laufende Fondsverwaltungskosten sind: 

Komplementärvergütung, Haftungsvergütung, Vergütung des geschäftsführenden Kommanditisten, Management-Gebühren, Vergütung der 

Fondsverwaltung, Treuhandvergütung, Steuerberatungs-, Wirtschaftsprüfer-, Abschluss-, Rechtsberatungskosten, Dienstleistungsgebühren, 

Bestandsprovisionen. 

Eine anfängliche, einmalige Treuhandvergütung, z. B. für die Einrichtung der Treuhandverwaltung und die Mittelverwendungskontrolle, sofern sie nur in der 

Investitionsphase stattfindet, zählen nicht zu den laufenden Fondskosten. 

Kosten für die Verwaltung / Bewirtschaftung des Investitionsgutes, wie z. B. Instandhaltung, Mietausfallwagnis, Facility Management, Zins und Tilgung fallen 

ebenfalls nicht in die Kategorie der laufenden Fondsverwaltungskosten. 

Eine einmalige Vergütung für den Verkauf des Investitionsgutes am Ende des Prognosezeitraums wird wegen der Einmaligkeit ebenfalls nicht zu den 

laufenden Fondsverwaltungskosten gezählt werden. Gleiches gilt für eine Erfolgsbeteiligung am Verkaufserlös. 



Definitionen 


Die Investitionsquote ist definiert als (Brutto-)Kaufpreis für das Investitionsgut im Verhältnis zum Fondsvolumen inkl. Agio. Im Gegensatz zur Substanzquote 

werden die Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) und die Liquiditätsreserve berücksichtigt. 


= 

(Netto-)Kaufpreis + Nebenkosten + Liquidität 

Fondsvolumen inkl. Agio 

Alternativ kann die Investitionsquote auch als Differenz zwischen Fondsvolumen inkl. Agio abzüglich Fondskosten in der Investitionsphase inkl. Agio zu 

Fondsvolumen inkl. Agio berechnet werden. 


= 

Fondsvolumen inkl. Agio ./. Fondskosten Investitionsphase inkl. Agio 


Substanzquote 

Die Substanzquote ist in dem Arbeitspapier zur wirtschaftlichen Plausibilitätsprüfung eng definiert als (Netto-)Kaufpreis oder als Anschaffungskosten ohne 

Anschaffungsnebenkosten (Steuern, Gebühren) und Liquiditätsreserve im Verhältnis zum Fondsvolumen inkl. Agio. 

Substanzquote = 

(Netto-)Kaufpreis 




Definitionen 


Die Wertänderungsrendite gibt an, wie viele Prozentpunkte der Gesamtausschüttung auf eine Wertsteigerung des Investitionsgutes zurückzuführen sind. 

Beispiel: Kaufpreis der Immobilie: € 10 Mio., Verkaufspreis der Immobilie: € 12,5 Mio., Eigenkapital ohne Agio: € 5 Mio., Gesamtausschüttung: 160%, 

Prognosezeitraum: 10 Jahre. 

Wertänderungsrendite = 

12,5 - 10 

5 

= 50% 

Subtrahiert man nun die Wertänderungsrendite von der prognostizierten Gesamtausschüttung, reduziert sich die Gesamtausschüttung auf 110%. Abzüglich 

des eingesetzten Eigenkapitals ohne Agio i.H.v. 100% errechnet sich eine jährliche lineare Rendite i.H.v. 1%. Ein Großteil der prognostizierten jährlichen 

linearen Rendite i.H.v. 6% ist somit auf die Wertsteigerung der Immobilie zurückzuführen. 



Nutzungsbedingungen 

Nutzungsbedingungen der DIK Deutsches Institut für Kapitalanlagen GmbH 

I. Vertragliche Leistung durch DIK 

(1) Das DIK stellt vertragsgemäß das bestellte Arbeitspapier zur wirtschaftlichen Plausibilitätsprüfung zur Verfügung. Es gewährt dem Vertragspartner ein 

nicht ausschließliches Recht, das Arbeitspapier zur wirtschaftlichen Plausibilitätsprüfung zu den nachstehenden Bedingungen zu nutzen. 

II. Nutzungsumfang 

(1) Das Arbeitspapier darf zu eigenen Zwecken genutzt werden. Der Nutzer ist berechtigt, Berechnungen oder Tabellen des Arbeitspapiers in interne, 

selbstgefertigte Dokumente aufzunehmen, nicht jedoch Empfehlungen und Schlussfolgerungen sowie Feststellungen des DIK. Der Nutzer übernimmt die 

alleinige Verantwortung für den Inhalt dieser selbstgefertigten Dokumente. Er hat insbesondere dafür zu sorgen, dass in keinem Fall eine Haftung des DIK 

entstehen kann. Auf DIK darf in derartigen Dokumenten weder direkt noch indirekt verwiesen werden. 

(2) Ein darüber hinausgehender Erwerb von Rechten am Inhalt des Arbeitspapiers selbst ist mit dieser Vereinbarung nicht verbunden. Alle Urheber-, 

Nutzungs- und sonstigen Schutzrechte am Arbeitspapier und an dessen Inhalten verbleiben beim DIK. Ein Nachdruck des Arbeitspapiers ist auch 

auszugsweise nur mit schriftlicher Genehmigung des DIK erlaubt. 

Insbesondere darf der Nutzer weder das Arbeitspapier selbst noch daraus entstehende Nutzungsrechte an Dritte übertragen oder in sonstiger Weise 

zugänglich machen. Er ist nicht berechtigt, die Inhalte im Internet oder auf sonstige Weise Dritten zur Verfügung zu stellen, sei es entgeltlich oder 

unentgeltlich. 

Insbesondere sind die gewerbliche Vervielfältigung, die Weitergabe und der Weiterverkauf der Inhalte ausgeschlossen. Bei Zuwiderhandlung wird DIK so 

gestellt, als wenn es ein separates Arbeitspapier erstellt hätte. Der Besteller haftet gegenüber DIK für Schäden und sonstige weitergehende Ansprüche, die 

sich aus der Überschreitung der vereinbarten Nutzung beziehungsweise der Verletzung von Vertragspflichten ergeben. 

III. Keine Gewährleistung oder Garantie des DIK 

(1) Etwaige Ansprüche des Bestellers sind auf Schadensersatz und unmittelbare Schäden beschränkt. Die Haftung für entgangenen Gewinn oder 

Ansprüche Dritter, Folge- und Vermögensschäden jeder Art sind ausgeschlossen, soweit nicht Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorliegt. Hiervon 

ausgenommen ist jedoch die Haftung für Schäden wegen Verletzung solcher Vertragspflichten, die für die Erreichung des Vertragszwecks unverzichtbar 

sind (Kardinalpflichten), und bei der Verletzung des Lebens, Körpers oder der Gesundheit, wobei die Haftung auf den bei Anwendung verkehrsüblicher 

Sorgfalt bei Vertragsschluss vorhersehbaren und unmittelbar entstehenden Schaden beschränkt ist. 

(2) Der Inhalt des Arbeitspapiers beruht sowohl auf Angaben externer Quellen als auch auf eigenen Recherchen des DIK. Grundsätzlich leistet das DIK 

trotz aller Sorgfalt keine Gewähr und gibt keine Garantie ab für die absolute Fehlerfreiheit, Wahrheit, Vollständigkeit, Weiterverwendbarkeit oder Aktualität 

des Inhalts des Arbeitspapiers. 



Nutzungsbedingungen 

(3) DIK übernimmt keine Haftung für den Missbrauch von Informationen durch Dritte, denen der Besteller seine Angaben und Informationen selbst 

zugänglich gemacht hat. Dies gilt auch dann, wenn eine Haftung gegenüber einer anderen Person begründet sein sollte. Das gilt sowohl für eigenes 

Verschulden des DIK als auch für das Verschulden von Erfüllungsgehilfen. 

(4) Die Haftung des DIK für Erfüllungsgehilfen beschränkt sich, soweit es sich dabei nicht um leitende Angestellte handelt, auf die Sorgfalt in der Auswahl 

der Erfüllungsgehilfen und deren Beaufsichtigung. 

(5) DIK haftet für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, soweit nicht Kardinalpflichten verletzt werden, in diesem Fall allerdings begrenzt auf den üblicherweise 

vorhersehbaren Schaden. Im Falle eines fahrlässig verursachten Vermögensschadens ist die Haftung des DIK auf die Höhe der durch den Besteller 

geleisteten Vergütung beschränkt. 

(6) Das Arbeitspapier ist ausschließlich zum Zeitpunkt der Veröffentlichung gültig. Die Erstellung des Arbeitspapiers erfolgt ausschließlich auf Grundlage der 

genannten Quellen. Eine sorgfältige, persönliche Durchsicht des jeweiligen Emissionsprospektes und eventueller Nachträge ist unerlässlich und kann nicht 

durch das vorliegende Arbeitspapier ersetzt werden. Das DIK übernimmt ausdrücklich keine Haftung für den Eintritt der prospektierten wirtschaftlichen und 

steuerlichen Ergebnisse. Die mit dem Arbeitspapier gelieferten Informationen stellen keine Anlageberatung Dritter durch das DIK dar, die dort enthaltenen 

Aussagen sind nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf bestimmter Anlageprodukte zu verstehen und der Ersteller des Arbeitspapiers übernimmt keine 

Haftung für die Kundeneignung i.S.v. § 31 Abs. 4 WpHG sowie den Erfolg des Anlageprodukts. 

IV. Schlussbestimmungen, Salvatorische Klausel 

(1) Alle etwaigen Ansprüche gegen DIK verjähren mit einer Frist von einem Jahr ab Beginn der gesetzlichen Verjährung. Davon ausgenommen sind die in § 

309 Ziffer 7 BGB genannten Fälle sowie Ansprüche aufgrund vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verletzung einer wesentlichen Vertragspflicht. 

(2) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages, einschließlich dieser Schriftformklausel, bedürfen der Einvernehmlichkeit und der Schriftform. Die 

gesamten Rechtsbeziehungen der Parteien unterliegen dem Recht der Bundesrepublik Deutschland. DIK kann diese Vertragsbedingungen ändern. Dem 

Vertragspartner ist die Änderung in Schriftform mitzuteilen. Die Änderung gilt seitens des Vertragspartners als angenommen, wenn nicht innerhalb von vier 

Wochen ab Zugang der Mitteilung Widerspruch erhoben wird. Die geänderte Fassung wird wirksam ab dem Tag des Fristablaufs. 

(3) Sofern es sich beim Besteller um einen Kaufmann, eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder um ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen 

handelt, ist Gerichtsstand für alle Streitigkeiten aus dem Vertragsverhältnis Münster. 

(4) Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ganz oder teilweise unwirksam sein oder werden, so berührt dies nicht die Wirksamkeit und Durchführbarkeit 

der übrigen Bestimmungen. Die Parteien verpflichten sich in diesem Fall, die unwirksamen Bestimmungen durch eine wirksame Regelung zu ersetzen, die 

dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen, aber ursprünglich gewollten Vorschrift möglichst nahe kommt. Falls sich eine ergänzungsbedürftige Lücke in 

dieser Vereinbarung herausstellt, gilt das Entsprechende.

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