Mietrechtsreform 2013 (RA Christian Geppert) - Haus & Grund ...

Mietrechtsänderungsgesetz vom 13.12.2012*
Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz versucht die Bundesregierung das Mietrecht
den aktuellen Herausforderungen anzupassen. Insbesondere die Erleichterung von
energiesparenden und klimafreundlichen Modernisierungen und ein wirksameres
Vorgehen gegen Mietnomaden stehen bei den Neuregelungen im Vordergrund.
Nutzen und Lasten der Mietrechtsreform sollen dabei fair auf Vermieter und Mieter
verteilt werden:
Ein modernes Mietrecht kann für mehr Klimaschutz sorgen und dabei die
Energiewende unterstützen. Das neue Mietrecht schafft Anreize zur energetischen
Sanierung, indem die Durchsetzung Maßnahmen im vermieteten Wohnraumbestand
erleichtert und die Abwehrrechte des Mieters reduziert werden. Umgekehrt profitieren
die Mieter natürlich dann von geringeren Nebenkosten.
Des Weiteren wurde versucht, Abhilfe gegen das sogenannte Mietnomadentum zu
schaffen. Die neuen den Vermietern an die Hand gegebenen Instrumente klingen
vielversprechend, müssen sich aber in der Praxis erst noch bewähren.
Nachfolgend werden die Interessantesten Neuerungen beschrieben:
I. Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Es wurden sowohl die Vorschriften über Erhaltungs- wie auch
Modernisierungsmaßnahmen geändert. Im Vordergrund stand die Durchführung
dieser Maßnahmen, wie auch eine anschließende Mieterhöhung zu erleichtern.
Nachfolgend werden die einzelnen Schritte und deren Voraussetzungen erläutert:
1. Erhaltungsmaßnahmen
Bisher war nur festgeschrieben, dass der Mieter Maßnahmen zu dulden hat, die zur
Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Neu eingefügt wurde an dieser Stelle eine
genaue Definition, was unter Erhaltungsmaßnahmen zu verstehen ist. Demnach hat
der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung und Instandsetzung der
Mietsache erforderlich sind. Das Gesetz enthält somit eine genaue Definition, so
dass der Mieter leichter zur Duldung der Erhaltungsmaßnahmen gezwungen werden
kann.
Neu ist weiter, dass die Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig anzukündigen
sind. Streitpunkt könnte jedoch hier sein, was mit rechtzeitig gemeint ist. An dieser
Stelle hat wohl eine Abwägung zu erfolgen. In diese ist dann wohl die Art der
Maßnahme, die Dauer und die Beeinträchtigung des Mieters einzubeziehen. Eine
Ankündigung ist jedoch dann nicht erforderlich, wenn die Maßnahme sich nur
* Skript eines Vortrags, der am 12.06.2103 auf der Mitgliederversammlung des Haus- und
Grundbesitzervereins Landsberg gehalten wurde. www.haus-und-grund-landsberg.de .

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unerheblich auf die Nutzung der Mietsache auswirkt oder ihre sofortige Durchführung
erforderlich ist.
2. Modernisierungsmaßnahmen
Die Vorschriften über die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen wurden
geändert. Die energetische Modernisierung soll damit erleichtert werden. Bisher war
im Gesetz die energetische Modernisierung nicht ausdrücklich und ungenügend
geregelt. Sie umfasste nur Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser,
ohne genau zu definieren, welche Arbeiten davon erfasst waren. Letztendlich gab es
erhebliche Unsicherheiten und es bestand das Risiko, dass der Mieter die geplanten
Maßnahmen nicht dulden musste. Eine Durchführung konnte so unterbunden
werden.
Die energetische Modernisierung wurde nun ausdrücklich in das Gesetz
aufgenommen und genauer definiert. Darunter sind Maßnahmen zu verstehen, durch
die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Umfasst sind
damit alle Maßnahmen, die dazu führen, dass weniger Energie im Mietobjekt
verbraucht wird, etwa der Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung.
Dadurch soll mehr Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter geschaffen
werden.
Neu eingefügt wurde in das Gesetz auch eine Maßnahme, durch die nicht
erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird oder das Klima nachhaltig
geschützt wird. Es handelt sich dabei um Maßnahmen, die zwar den
Energieverbrauch innerhalb der Wohnung nicht ändern, aber dennoch zum
Klimaschutz beitragen, wie z. B. die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem
Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist. Derartige
Maßnahmen hat der Mieter nach dieser neuen Vorschrift zu dulden. Sie berechtigen
aber nicht zu einer Mieterhöhung.
Diese Modernisierungsmaßnahme hat der Vermieter spätestens drei Monate vor
ihrem Beginn dem Mieter in Textform mitzuteilen. Der Vermieter muss darin Angaben
machen über
- die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme,
- den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme,
- den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie
- die voraussichtlich künftigen Betriebskosten.
Wird Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie eingespart, so muss der
Vermieter dem Mieter das Einsparpotential nachweisen. Bisher musste die in der
konkreten Wohnung zu erwartende Energieeinsparung nachgewiesen werden. Dies
war teilweise nur mit kostspieligen Sachverständigengutachten möglich. Neu

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geregelt wurde an dieser Stelle, dass hinsichtlich der energetischen Qualität von
Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug genommen werden darf.
Dies bedeutet, dass z. B. beim Einbau neuer Fenster auf die sogenannten
Wärmedurchlässigkeitswerte Bezug genommen werden darf. Damit dürften
kostspielige Gutachten nicht mehr nötig sein.
Eine Modernisierungsankündigung ist nicht erforderlich, wenn es sich um eine
Maßnahme handelt, die nur zu einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache
führt oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt.
Eine Modernisierungsmaßnahme hat der Mieter grundsätzlich zu dulden. Es sei
denn, die Maßnahme stellt für den Mieter, seine Familie oder seine
Haushaltsangehörigen eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten
Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie
von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zurechtfertigen
sind.
Bisher konnte sich ein Mieter auch dann erfolgreich gegen eine
Modernisierungsmaßnahme zur Wehr setzen, wenn der Mieter nach Abschluss der
Modernisierungsmaßnahmen die höhere Miete nicht tragen kann. Neu ist hierbei,
dass die wirtschaftlichen Belange an dieser Stelle außer Betracht zu bleiben haben.
Dies bedeutet, dass der Mieter die Durchführung der Modernisierungsarbeiten nicht
aus seinen wirtschaftlichen Gründen unterbinden kann. Diese Härtefallprüfung wurde
in das nachfolgende Mieterhöhungsverfahren verlagert. Dies bedeutet, dass nach
Durchführung der Modernisierung dann zu prüfen ist, ob der Mieter die höhere Miete
wirtschaftlich tragen kann. Es soll so mehr Planungssicherheit für den Vermieter in
der Bauphase geschaffen werden.
Der Mieter hat seine Härtefallgründe, die gegen die Duldung von
Modernisierungsmaßnahmen oder eine Mieterhöhung bestehen, innerhalb eines
Kalendermonats nach Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform
mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist sind Umstände nur noch dann zu berücksichtigen,
wenn der Mieter sie schuldlos nicht innerhalb der Frist vortragen konnte.
Nicht neu, aber dennoch erwähnenswert, ist, dass der Mieter innerhalb eines
Kalendermonats nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis
außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen kann.
Nach bisher geltender Rechtslage hat sich der Vermieter bei Erhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen an die gesetzlichen Regelungen zu halten. Davon
abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters waren unwirksam. Neu ist
geregelt, dass Mieter und Vermieter aus Anlass von Erhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen können, über die zeitliche und
technische Durchführung der Maßnahmen, über Gewährleistungsrechte und
Aufwendungsersatzansprüche des Mieters und über die künftige Höhe der Miete. Mit

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dieser Vorschrift soll mehr Flexibilität und damit mehr Anreiz zur Durchführung
solcher Maßnahmen geschaffen werden.
Bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich
maximal 11 % auf die Miete umgelegt werden können, wird das geltende Recht nicht
verändert. Die Umlagemöglichkeit gilt auch für die energetische Modernisierung,
nicht jedoch für Maßnahmen zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie.
Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind,
berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse
künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang. Eine
Änderung der Rechtslage ist damit nicht verbunden. Die Kosten für
Erhaltungsmaßnahmen sind – wenn erforderlich – durch Schätzung zu ermitteln.
Eine Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine Härte bedeuten
würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters
nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt jedoch nicht, wenn durch die Maßnahme die
Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wurde, wie er allgemein üblich ist, oder
die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die
der Vermieter nicht zu vertreten hatte, die er also beispielsweise aufgrund einer
geänderten Gesetzeslage durchführen musste (z. B. Trinkwasserverordnung). Der
Mieter ist mit seinen Härtefallgründen ausgeschlossen, wenn er sie nicht fristgerecht
mitgeteilt hat. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter den Mieter in der
Modernisierungsankündigung auf diese Ausschlussfrist hingewiesen hat.
3. Mietminderung
Neu geregelt wurde auch, dass eine energetische Modernisierung für eine begrenzte
Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einem Mietminderungsrecht führt. Ist etwa eine
Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei
Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab
dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden,
sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der
Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt
nur für die energetische Modernisierung. Bei anderen Modernisierungen, z. B.
Modernisierung eines Bades, bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht.
II. Kosten der Wärmelieferung
Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein
spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden.
Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt
haben, können einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten,
wenn sie einen gewerblichen Lieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue

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sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contracting-Kosten auf den
Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten und damit ein Umstellungsanspruch des
Vermieters, wird neu gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung
in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen,
können sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden
Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen:
In der Regel muss der Contractor eine Neuanlage errichtet oder die Wärme aus
einem Wärmenetz liefern, z. B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk.
Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben können, kann er sich auch
auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall muss die Umstellung
für den Mieter kostenneutral sein. Es dürfen also die bisherigen Kosten für Wärme
und Warmwasser nicht überstiegen werden. Außerdem hat der Vermieter die
Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform anzukündigen, damit der
betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als
Betriebskosten tatsächlich vorliegen.
III. Mietkaution
Nach dem bisher geltenden Recht war der Vermieter bei Nichtzahlung einer
vereinbarten Kaution zu wenig abgesichert. Während das Mietverhältnis bei einem
Zahlungsrückstand von zwei Mieten fristlos gekündigt werden konnte, war eine
fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution auch in Höhe von maximal drei
Monatsmieten nicht möglich. Denkbar war allenfalls eine ordentliche Kündigung unter
Einhaltung der Kündigungsfrist.
Hier wurde der Vermieter besser abgesichert. Weiterhin kann eine Kaution in Höhe
von maximal drei Nettomieten vereinbart werden. Die Kaution kann in drei gleichen
Teilbeträgen bezahlt werden. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des
Mietverhältnisses fällig. Die weiteren zwei Teilzahlungen werden mit den beiden
folgenden Mieten fällig. Gerät der Mieter mit der Kautionsleistung in Höhe eines
Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten entspricht, liegt ein wichtiger Grund im
Sinne des § 543 Absatz 1 BGB vor, so dass eine außerordentliche fristlose
Kündigung möglich ist. Die Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter
nach Ausspruch der Kündigung bis spätestens zwei Monate nach Erhebung einer
Räumungsklage den Rückstand bezahlt.
Diese Regelung gilt aber nur für Mietverhältnisse, die seit 01.05.2013 abgeschlossen
wurden.

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IV. Wirkungsvolles Vorgehen gegen Mietnomaden
Der Schutz des Vermieters gegen Mietnomaden wurde durch folgende Maßnahmen
verbessert:
1.Beschleunigtes Verfahren
Wird vor dem zuständigen Gericht eine Klage auf Räumung und Herausgabe einer
Mietsache erhoben, so ordnet das neue Verfahrensrecht an, dass diese Verfahren
vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind. Der Gesetzgeber erkannte, dass der
Vermieter auch bei einer wirksamen Kündigung des Mietvertrages seine Leistung,
nämlich die Besitzüberlassung des Mietobjekts nicht eigenmächtig zurückhalten
kann. Aus diesem Grunde ist hier eine besonders schnelle Durchführung des
Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich durch eine
lange Verfahrensdauer ein etwaiger Mietrückstand und damit der Schaden für den
Vermieter erhöht. Der Richter ist damit gehalten, vorrangig Verhandlungstermine zu
bestimmen und Fristen zur Stellungnahme für die Parteien auf das unbedingt
Notwendige zu reduzieren. Es bleibt abzuwarten, inwiefern durch diese Neuerung
tatsächlich eine Beschleunigung eintritt.
2.Sicherungsanordnung
Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet
werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende
Miete eine Sicherheit (z. B. in Form der Bürgschaft eines Kreditinstitutes oder
Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter
durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter
am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses
aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Erfasst wird damit folgende
Fallkonstellation:
Ein Mieter kann oder will die vertraglich vereinbarte Miete nicht mehr bezahlen und
stellt demnach seine Mietzahlung ein. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis
fristlos wegen Zahlungsverzuges und erhebt eine Klage, mit der er Räumung und
Herausgabe der Wohnung und Zahlung des Mietrückstands begehrt. Bisher waren
dem Vermieter die Hände gebunden. Er musste versuchen, so schnell wie möglich
das Klageverfahren durchzubringen, um zumindest die Wohnung so schnell wie
möglich neu vermieten zu können. Aufgrund der bisher langen Verfahrensdauer
musste der Vermieter erheblichen weiteren Mietausfallschaden bis zur tatsächlichen
Räumung erdulden. Das Risiko, dass am Ende des Verfahrens der Mieter den
aufgelaufenen Mietrückstand nicht bezahlen kann, trug bisher der Vermieter.

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Neu ist, dass bei einer Klage auf Räumung des Mietobjektes und Zahlung von
Mietrückstand das Gericht auf Antrag des Vermieters Sicherheitsleistungen
anordnen kann. Der Mieter hat dann innerhalb der vom Gericht gesetzten Fristen
nachzuweisen, dass er den während des Verfahrens auflaufenden Mietrückstand als
Sicherheit hinterlegt. Gewinnt der Vermieter den Rechtsstreit ist er berechtigt, den
Rückstand aus der geleisteten Sicherheit zu entnehmen.
Gerät der Mieter mit der Zahlung der Sicherheitsleistung in Verzug, so kann der
Vermieter im Wege einer einstweiligen Verfügung und damit kurzfristig, die Räumung
der Mietsache durchsetzen. Damit könnte ein wirksames Instrument vorliegen, um
den Schaden, der durch eine lange Verfahrensdauer entsteht, zu begrenzen.
3. Vollstreckung von Räumungsurteilen
Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ erleichtert die Vollstreckung von
Räumungsurteilen. Dabei behauptet der Vermieter, gegenüber dem
Gerichtsvollzieher, dass ihm ein Pfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen
Sachen zusteht. Tatsächlich ist dies i.d.R. nicht der Fall. Allerdings ist es auch nicht
Sache des Gerichtsvollziehers zu überprüfen, an welchen Gegenständen ein
Pfandrecht besteht. So konnte der Auftrag an den Gerichtsvollzieher auf die
Übergabe der Wohnung ohne Räumung begrenzt werden. Diese Praxis wurde nun
im Gesetz verankert. Damit kann auch weiterhin ohne kostenaufwendige
Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände ein Räumungsurteil vollstreckt
werden. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für den Abtransport und
Einlagerung des Hausstandes durch eine Spedition an. Der Gerichtsvollzieher hat in
einem Protokoll die frei ersichtlichen beweglichen Gegenstände zu dokumentieren,
die er bei Vornahme der Vollstreckung vorfindet. Er kann dabei auch Bildaufnahmen
herstellen. Der Vermieter ist berechtigt, die Gegenstände jederzeit wegzuschaffen,
hat sie aber zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung
offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Die Haftung des
Vermieters wurde auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Fordert der
Mieter die Sachen beim Gläubiger nicht innerhalb einer Frist von einem Monat nach
der Vollstreckung, kann der Vermieter die Sachen verwerten. Gegenstände, die nicht
verwertet werden können, können vernichtet werden. Damit wurden dem Vermieter
brauchbare Instrumente zur Selbsthilfe an die Hand gegeben.
4.Einstweilige Verfügung gegen unbekannte Untermieter
Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstüre klingelt, um ein Räumungsurteil
zu vollstrecken, kommt es manchmal vor, dass ein Unbekannter die Tür öffnet und
behauptet, Untermieter zu sein. Auch wenn der Vermieter von dieser Untermiete
nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das
Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die in diesem benannt sind. Nach
bisheriger Rechtslage musste in diesem Fall ein neuer vor allem zeitintensiver
Räumungsrechtsstreit gegen diese Person geführt werden. Nach neuer Rechtslage

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kann der Vermieter eine einstweilige Verfügung, gerichtet auf Räumung gegen
diesen Dritten, beantragen und hat somit die Möglichkeit, schnell einen weiteren Titel
gegen unberechtigte Untermieter zu bekommen.
V. Mieterhöhung
Nach bisher geltender Rechtslage konnte eine Erhöhung der Wohnraummiete
erfolgen, wenn die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöht
wurde (Kappungsgrenze). Diese Kappungsgrenze gilt auch weiterhin. Neugeregelt
wurde allerdings, dass sich dieser Prozentsatz auf 15 % reduziert, wenn die
ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen
Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders
gefährdet ist und dies durch Rechtsverordnung des Freistaates Bayern geregelt ist.
Bisher wurde dies nur für die Stadt München geregelt. Es haben aber nach
derzeitigem Stand alle Gemeinde mit Wohnraummangel (die bereits in der
Wohnungsgebiete-Verordnung genannt sind) die Möglichkeit in die Verordnung zur
Absenkung der Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen in Gebieten mit einem
angespannten Wohnungsmarkt aufgenommen zu werden. Im Landkreis Landsberg
handelt es sich dabei um die Gemeinden Eching, Geltendorf, Hofstetten, Landsberg,
Schondorf, Utting und Windach. Die weitere Entwicklung bleibt daher abzuwarten.
Christian Geppert
RA und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Haus & Grund Landsberg, Tel. 08191 – 2008
geppert@kappeskollegen.de
www.haus-und-grund-landsberg.de
Stand Juni 2013