Lösungsskizze Hausarbeit zum Modul OBR Sommersemester 2012

Lösungsskizze
Hausarbeit zum Modul OBR Sommersemester 2012
Dr. Katharina Böhm, boehm@schmeel-boehm.de
(Aufgabe 8 wird innerhalb der Aufgaben 1 bis 7 beantwortet)
Aufgabe:
1. Was ist zu tun, damit ein einheitliches Gebäude auf den Grundstücken A und B errichtet werden
kann?
Es muss eine Zusammenschreibungsbaulast gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklärt
werden. Mit dieser Baulast werden die zwei Grundstücke zu einem Grundstück
zusammengefasst, so dass eine bauliche Anlage über die alte Grundstücksgrenze
zwischen A und B errichtet werden darf.
Beschrieben in § 4 NBauO
Weitere Möglichkeit: Die Grundstücke werden zivilrechtlich vereinigt. Das ist ebenfalls
möglich, sobald beide Grundstücke im Eigentum von A-B stehen.
.
Beide Antworten wurden – je nach Qualität der Ausführungen hierzu - jeweils mit
mindestens einem Punkt bewertet.
2. Zeichnen Sie den Baukörper des zu planenden Gebäudes in den Plan und tragen Sie
entsprechend der Vorlage im Plan Maße als Zahlen ein; eine maßstabsgerechte Zeichnung ist
nicht erforderlich.
Siehe Skizze mit Baukörper und Maßen.
(Die GRZ und GFZ Flächen sind als Grundwerte von dem kürzlich genehmigten
Getränkemarkt auf der gegenüberliegenden Straßenseite übernommen, sie werden
jedoch aufgrund der notwendigen Abstandsflächen und Baugrenzen nicht komplett
ausgenutzt - § 17 BauNVO; § 7 NBauO. Die Fläche des Staffelgeschosses ist nicht
größer als 2/3 der darunterliegenden Fläche und wird somit nicht als Vollgeschoss
gezählt.

Die Lösung, nach der TG-Zufahrt und Zufahrt zum Grundstück C zusammen gelegt
werden (östliche Grundstücksseite) ist aus Sicht der Verfasserin die Lösung, bei der das
Grundstück am besten ausgenutzt werden kann.
Einige Sachbearbeiter sind hier auf die Möglichkeit eingegangen, das Gebäude so zu
planen, dass verringerte Grenzabstände möglich sind; dies war für das Bestehen der
Arbeit nicht Voraussetzung, es wurde aber bei richtiger Ausführung ebenfalls bewertet.
Sehr gute Lösungen haben hier bereits die Möglichkeit des Staffelgeschosses auf der
östlichen Gebäudeseite umgesetzt.
Einige Sachbearbeiter haben sich intensiv mit den Voraussetzungen für die
Genehmigung einer Tiefgarage auseinandergesetzt; dies war nicht abgefragt, wurde
aber bei der Benotung entsprechend berücksichtigt.
Bei der Skizze wurde jede Lösung je nach Ausführung mit 1 bis 3 Punkten bewertet.
3. Wie kann eine Tiefgarage auf dem Grundstück B erschlossen werden bei Aufrechterhaltung
einer für die Nutzung des Grundstücks C erforderlichen Erschließung?
Die Erschließungsanlagen sind in dem Plan grau markiert. Die Erschließung des
Grundstückes C erfolgt als Zuwegungsbaulast durch die Tiefgarage oder als Durchfahrt
auf Grundstück B. Unterhalb dieses Weges werden die Anschlussleitungen verlegt. Es ist
zu prüfen, ob diese Art der Zuwegung für den Brandschutz ausreicht oder ob am
östlichen Rand des Grundstückes B ein Schotterweg mit einer zusätzlichen
Zuwegungsbaulast als Rettungsweg angelegt werden muss. Wenn dies nicht notwendig
ist, kann die Blutbuche bleiben. Geregelt ist die Zuständigkeit von Grundstücken in § 5
NBauO. Die Fällung einer solchen Blutbuche muss schriftlich beantragt werden, eine
Genehmigung wird nur erteilt, wenn eine besondere Gefahr von dem Baum ausgeht oder
er ein zulässiges Bauvorhaben verhindert. (Baumschutzverordnung).
Die Arbeiten, die hier bei dem Stichwort “Erschließung” auch auf die Leitungsrechte
eingegangen sind, wurden mit einem zusätzlichen Punkt bewertet. Ebenso wurden die
Arbeiten bewertet, bei denen hinsichtlich der Zuwegung zum Grundstück C zwischen
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Zufahrt und Zugang differenziert wurde. Bei einem Fußgängerweg (Das Fahrzeug kann
in der TG untergebracht werden) wird die Buche wohl nicht unbedingt fallen müssen.
Einen Punkt gab es an dieser Stelle auch für das Erkennen (!) des Themas
Brandschutz /Einfamilienhaus.
4. Welche Nutzung schlagen Sie für das zu planende Gebäude vor?
Da es sich bei dem beschriebenen Gebiet um ein Mischgebiet (§ 17 BauNVO) handelt, in
dem sowohl gewohnt als dass es auch kleine Läden und Gaststätten gibt. Es bietet sich
daher eine Mischnutzung für das zu planende Gebäude an. Im Erdgeschoss könnte die
Fläche für mehrere kleine Ladenflächen und im hinteren Teil als Büro- oder Praxisräume
genutzt werden. Diese Art der Nutzung liegt aufgrund der vorherigen Bebauung mit
einem Lebensmittelladen nahe. Ein weiteres Argument für diese Nutzung ist der neue
Getränkemarkt auf der gegenüberliegenden Straßenseite und die sich anschließende
Fußgängerzone. Im ersten Obergeschoss und Staffelgeschoss sollten Wohnungen
angelegt werden.
Hier war das Mischgebiet zu nennen und die mögliche Nutzung hierzu in Beziehung zu
setzen. Hinsichtlich der Nutzung wurde die Antwort bei jeder sinnvollen Erläuterung mit
mindestens einem Punkt bedacht; darüber hinaus gab es weitere Punkte für
Erwägungen zu dem Angebot bzw. ggf. Bedarf in dem Ortsteil.
5. Ermitteln Sie auf der Grundlage der Richtzahlenliste die Anlage zur Stellplatzsatzung in S, die
Anzahl der notwendigen Stellplätze bei Realisierung von 6 Wohnungen und der gewerblichen
Nutzung im Erdgeschoss und vergessen Sie etwaige privatrechtliche Vereinbarungen nicht bei
Ihrem Vorschlag, diese Stellplätze auf dem zukünftigen Grundstück des Altmann-Berenkamp
darzustellen.
Stellplätze aufgrund der 6 Wohnungen > 65 m² = 6 x 2 Stellplätze = 12 Stellplätze
Stellplätze aufgrund der gewerblichen Nutzung im EG. Hier ist eine Nutzfläche von 665
m² vorhanden 665 m² / 35 m² = 19 Stellplätze
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Durch die Zusicherung von 2 Stellplätzen für Herrn Christiansen = 2 Stellplätze
Gesamtzahl notwendiger Stellplätze: 33 Stellplätze
Für die richtige Berechnung der Stellplätze je nach Nutzung gab es mindestens einen
Punkt. Hierbei wurde die individuelle Lösung des jeweiligen Sachbearbeiters
berücksichtigt, d. h., es kommen Abweichungen von der hier wiedergegebenen
Lösungsskizze in Betracht.
6. Sie wollen Herrn Christiansen aufsuchen; schreiben Sie stichwortartig auf, welche
Vereinbarung(en) zwischen ihm und Herrn Altmann-Berenkamp nach Ihrer Auffassung getroffen
werden sollten.
Es sollte eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten Herrn Christiansen bezüglich der
Zuwegung durch die Tiefgarage und der vielleicht nötigen Feuerwehrzufahrt im
Grundbuch eingetragen werden.
Eine Baulast zu Gunsten Herrn Christiansen bezüglich der 2 Stellplätze auf dem
Grundstück von Herrn Altmann-Berenkamp sollte erklärt werden (§ 47(7) NBauO).
Zu Gunsten von Herrn Altmann-Berenkamp und zu Lasten von Herrn Christiansen muss
eine Abstandsbaulast erklärt werden, wenn die Bebauung - wie im Plan gezeigt - bis an
die Grundstücksgrenze heran gebaut werden soll. Die notwendigen Abstandsflächen
fallen damit auf das Grundstück von Herrn Christiansen.
Bei den Verhandlungen mit C haben nur wenige Bearbeiter die Verhandlungssituation zu
Gunsten des AB erkannt bzw. beschrieben. C ist in einer schwierigen Situation, da er
versäumt hat, die Lage des Wege-/Leitungsrecht auf dem Grundstück der B festzulegen.
Daher steht es grundsätzlich im Ermessen des AB, wo das Wegerecht/die Leitungen
herführen. Umgekehrt will AB etwas von C: Für die Ausnutzung des Grundstücks ist der
Verzicht des C auf die Einhaltung von Abstandsflächen durch AB wesentlich. Das belastet
ihn bei der jetzigen Bebauung auch nicht, da er die Flächen jedenfalls teilweise auf seinem
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Grundstück nachweisen kann. Das Staffelgeschoss bietet eine gute
Kompromissmöglichkeit und erscheint wohl auch genehmigungsfähig.
7. Was kann im Hinblick auf die verbleibende Zeit für die Annahme des Kaufvertragsangebotes der
Frau Behr getan werden, um dem Bauherrn hinreichende Sicherheit für die
Genehmigungsfähigkeit seines Vorhabens zu verschaffen?
Es kann ein Antrag auf eine Bauvoranfrage gestellt werden. Mit dieser Bauvoranfrage
können entweder konkrete Fragen abgeklärt werden oder aber auch die Zulässigkeit
eines Bauvorhabens untersucht werden. Die Baubehörde, die diese Bauvoranfrage
bearbeitet, ist 3 Jahre an ihre Aussage gebunden, solange die weitere Planung nicht
erheblich abweicht. Wird die Bauvoranfrage von Herrn Altmann-Berenkamp über die
Zulässigkeit seiner Baumaßnahme positiv beantwortet, so kann er davon ausgehen,
dass nach dem Kauf des Grundstücks eine Baugenehmigung erteilt wird. § 74 NBauO
Bei dieser Frage musste unbedingt die Möglichkeit der Erlangung eines Vorbescheids gesehen
werden. Nähere Erläuterungen zu dem Verfahren wurden mit weiteren Punkten bedacht.
8 Nennen Sie jeweils alle zu prüfenden Vorschriften. Denken Sie daran, Ihrer Prüfung - soweit
erforderlich - die aktuelle Bauordnung des Landes Niedersachsens zugrunde zu legen.
Etliche Bearbeiter haben in richtiger Weise die Vorschriften jeweils dort benannt, wo es auf die
dort geregelte Rechtsfrage ankam. Wegen der zwischenzeitlich ergangenen Rückfragen und
den offenbar hierbei zutage tretenden Schwierigkeiten der Bearbeiter bei der methodisch
richtigen Zitierweise wurde die Lösung bereits bewertet, wenn die Vorschriften zutreffend
aufgezählt wurden. Keinesfalls reichte es hier aus, lediglich die Gesetze zu nennen oder das
Inhaltsverzeichnis der BauNVO und der NBauO abzuschreiben.
Anmerkung: Etliche Sachbearbeiter haben Lösungen dargestellt, die von der Aufgabenstellung
nicht abgefragt wurden. Es war nicht erforderlich, die einzelnen Planungsschritte eines
Bauvorhabens darzustellen. Dennoch wurden auch solche Ausführungen positiv bewertet,
insbesondere, wenn die Arbeit ansonsten “auf der Kippe” stand.
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Wesentlich ist bei der Aufgabenstellung, dass die mindestens zu erkennenden Lösungsbestandteile
im Aufgabentext bereits überwiegend thematisiert wurden, z. B.:
kein Bebauungsplan, Nennung typischer Nutzungen in Mischgebiet;
Wege- und Leitungsrecht;
Abstandsflächenproblematik Christensen;
Einlassung der Gemeinde zu der zulässigen Geschosshöhe;
Anwalt von Christensen weist auf die Problematik “Lageplan” hin;
Das bloße Wiederholen des Sachverhalts wurde allerdings nicht gewertet.
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