Vermögensanlagen-Informationsblatt - Kristensen Invest

VERMÖGENSANLAGEN-INFORMATIONSBLATT
Kristensen Private INVEST 04 GmbH & Co. KG
PRODUKTINFORMATION (STAND: 17. September 2012)
1 Bezeichnung der
Kristensen Private INVEST 04 GmbH & Co. KG
Vermögensanlage
2 Art der Vermögensanlage Geschlossener Fonds
3 Anbieterin der
Vermögensanlage
Emittentin (Fondsgesellschaft)
Treuhänderin
4 Beschreibung der
Vermögensanlage
(Prospekt Seite 3 ff.)
Beteiligungsstruktur und
Anlageform
Anlageobjekt
Anlagestrategie, Anlagepolitik
Finanzierung
Angenommene Laufzeit
5 Risiken
(Prospekt Seite 13 ff.)
Maximalrisiko
Geschäftsrisiko
Ausfallrisiko der Fondsgesellschaft
(Emittentenrisiko)
Haftungsrisiko
Kristensen Invest GmbH
Kristensen Private INVEST 04 GmbH & Co. KG
CT legal Fondstreuhand GmbH
Unternehmerische Beteiligung an der Kristensen Private INVEST 04 GmbH & Co. KG
(Fondsgesellschaft)
Anleger beteiligen sich an der Fondsgesellschaft zunächst mittelbar als Treugeber über die Treuhänderin
und können danach jederzeit auf Wunsch die Beteiligung in eine direkte Beteiligung als
Kommanditist umwandeln. Aus dieser unternehmerischen Beteiligung erwachsen Rechte (insb.
Informations-, Kontroll- und Mitspracherechte) und Pflichten (insb. Einzahlung der Einlage, Haftung).
Die Mindesteinlage beträgt EUR 50.000,00. Die Anleger sind am Vermögen und Geschäftsergebnis
(Gewinn und Verlust) der Fondsgesellschaft beteiligt. Die Höhe der Beteiligung hängt von
ihrer Beteiligungsquote im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen ab.
Die Fondsgesellschaft wird die Immobilie „Linzer Straße 1“ in Bremen erwerben. Mieter der Immobilie
ist „Deutsches Zentrum für Luft- und Raumfahrt e.V.“ (DLR). Der Mietvertrag mit DLR hat eine
Festlaufzeit von 10 Jahren ab Übergabe zuzüglich einer Verlängerungsoption zu 5 Jahren.
Das Anlageziel sind der Erwerb, die Verwaltung, die Vermietung und die spätere Veräußerung der
Immobilie „Linzer Straße 1“ in Bremen sowie die Erzielung von überwiegend Mieteinnahmen und
späteren Veräußerungserlösen (Anlagestrategie). Die Anleger erzielen überwiegend Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung sowie ggf. anteilig Zinserträge, die Einkünfte aus Kapitalvermögen
darstellen.
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 2.050.000,00, davon:
EUR 1.050.000,00 Eigenkapital (Kommanditkapital) und
EUR 1.000.000,00 Fremdkapital.
Die Vermögensanlage läuft grundsätzlich unbefristet. Die Beteiligung ist erstmals mit Wirkung zum
31. Dezember 2027 ordentlich kündbar. Der Anleger hat daneben ein Recht zur außerordentlichen
Kündigung aus wichtigem Grund.
Der Zeitraum, der der Prognoserechnung im Prospekt zu Grunde liegt, beträgt rund 15 Jahre bis
zum 31. Oktober 2027. Zum Begriff der Prognoserechnung siehe auch unter Ziffer 7. Mit 75 %iger
Mehrheit der Stimmen der Anleger kann ein früheres oder späteres Ende der Beteiligung beschlossen
werden.
Der Anleger geht mit dieser unternehmerischen Beteiligung eine langfristige Verpflichtung ein. Er
sollte daher alle in Betracht kommenden Risiken in seine Anlageentscheidung einbeziehen.
Nachfolgend können nicht sämtliche mit der Anlage verbundenen Risiken ausgeführt werden.
Auch die nachstehend genannten Risiken können hier nicht abschließend erläutert werden. Eine
ausführliche Darstellung der Risiken ist ausschließlich dem Private Placement Memorandum zu
dieser Vermögensanlage zu entnehmen.
Es besteht das Risiko des Totalverlusts der Einlage. Individuell können dem Anleger zusätzliche
Vermögensnachteile, z. B. durch Kosten für Steuernachzahlungen, entstehen. Deshalb ist die Beteiligung
an Vermögensanlagen nur im Rahmen einer Beimischung in ein Anlageportfolio geeignet.
Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung. Der wirtschaftliche Erfolg der Investition
und damit auch der Erfolg der Vermögensanlage kann nicht mit Sicherheit vorhergesehen werden.
Weder die Anbieterin noch die Fondsgesellschaft können Höhe und Zeitpunkt von Zuflüssen daher
zusichern oder garantieren. Der wirtschaftliche Erfolg hängt von mehreren Einflussgrößen ab,
insbesondere der Entwicklung des jeweiligen Marktes. Auch rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen
können sich verändern und Auswirkungen auf die Fondsgesellschaft haben.
Die Fondsgesellschaft kann zahlungsunfähig werden oder in Überschuldung geraten. Dies kann der
Fall sein, wenn die Fondsgesellschaft geringere Einnahmen und / oder höhere Ausgaben als erwartet
zu verzeichnen hat. Die daraus folgende Insolvenz der Fondsgesellschaft kann zum Verlust der
Einlage des Anlegers führen, da die Fondsgesellschaft keinem Einlagensicherungssystem angehört.
Anleger, die sich als Kommanditisten beteiligen:
Diese haften direkt gegenüber Gläubigern der Fondsgesellschaft in Höhe ihrer im Handelsregister
eingetragenen Haftsumme.
Anleger, die als Treugeber beteiligt sind:
Diese haften nicht unmittelbar. Sie sind durch ihre Ausgleichsverpflichtung gegenüber der
Treuhänderin den Kommanditisten jedoch wirtschaftlich gleichgestellt und haften somit indirekt.
Die Haftsumme entspricht 1 % der Einlage. Hat der Anleger seine Einlage mindestens in Höhe
dieser Haftsumme geleistet, ist seine persönliche Haftung ausgeschlossen.
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Veräußerungsrisiko
Fremdfinanzierungsrisiko
6 Verfügbarkeit
(Prospekt Seiten 8 f. und 23 f.)
7 Aussichten für die
Kapitalrückzahlung und Erträge
(Prospekt Seiten 41 ff.)
Angenommene Gesamtauszahlungen
davon:
…………………………
laufende
Auszahlungen und
Schlussauszahlung
…………………………
unter verschiedenen
Marktbedingungen
(Abweichungsanalyse)
Die persönliche Haftung des Anlegers kann unter Umständen wieder aufleben. Dies ist der Fall,
wenn die Fondsgesellschaft Auszahlungen an den Anleger vornimmt, die nicht durch entsprechende
Gewinne gedeckt sind und damit Teile der Einlage des Anlegers an diesen zurückzahlt. Soweit
dadurch die Einlage unter die eingetragene Haftsumme sinkt, haftet der Anleger bis maximal in
Höhe der Haftsumme.
Durch eine Veränderung der Marktgegebenheiten oder sonstiger Umstände ist es möglich, dass bei
einem mittelbaren oder unmittelbaren Verkauf der Immobilie nicht der ursprüngliche Erwerbspreis
zzgl. Neben- und Konzeptionskosten erzielt werden kann. In diesem Fall könnten die Anleger
weniger als das eingesetzte Eigenkapital zurückerhalten.
Die Immobilie der Fondsgesellschaft soll ab Übernahme auf maximal 15 Jahre zu anfänglich rund
61 % bezogen auf den Kaufpreis von einer Bank finanziert werden. Die Finanzierung ist unabhängig
von der Einnahmesituation zu bedienen. Bei Nichteinhaltung der Bedingungen des Darlehensvertrages
besteht das Risiko, dass die finanzierende Bank den Darlehensvertrag kündigt. Dies könnte
zu einem Totalverlust für den Anleger führen. Eine Anschlussfinanzierung über den Zinsbindungszeitraum
von zehn Jahren hinaus wurde noch nicht abgeschlossen. Eine Anschlussfinanzierung zu
schlechteren Konditionen als angenommen kann zu geringeren Auszahlungen an Anleger als prognostiziert
führen.
Eine Pflicht der Anbieterin oder der Fondsgesellschaft, die Beteiligung zurückzunehmen, besteht
nicht.
Anteile an geschlossenen Fonds sind keine Wertpapiere und auch nicht mit diesen vergleichbar. Für
geschlossene Fonds existiert kein einer Wertpapierbörse vergleichbarer Handelsplatz. Eine Veräußerung
des Anteils durch den Anleger ist zwar grundsätzlich rechtlich möglich, insbesondere über
sog. Zweitmarktplattformen. Aufgrund deren geringer Handelsvolumina und der Zustimmungsbedürftigkeit
der geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft zum Verkauf ist ein
Verkauf jedoch nicht sichergestellt.
Diese Beteiligung hat unternehmerischen und langfristigen Charakter. Feste Verzinsungen gibt es
bei geschlossenen Fonds nicht. Die Anbieterin hat eine Prognoserechnung vorgenommen, die im
Private Placement Memorandum dargestellt ist. Die Prognoserechnung stellt die für die Zukunft
vermuteten Einnahmen und Ausgaben dieser Vermögensanlage dar, prognostiziert sind die folgenden
Auszahlungen, die je nach Entwicklung des Fonds variieren können:
Der Zeitraum, der der Prognoserechnung zu Grunde liegt beträgt 15 Jahre, bis zum
31. Oktober 2027. Bis zum Ende der Laufzeit werden Gesamtauszahlungen (einschließlich der
Rückzahlung der Einlage) von 244,88 % der Einlage vor Steuern erwartet. Sie teilen sich in laufende
Auszahlungen und solche aus Schlussauszahlung wie folgt auf:
…………………………………………………………………………………………………………………………
Erwartet werden 6,00 % der Einlage p.a. ab dem Jahr 2012.
Am Ende der prognostizierten Laufzeit wird eine Auszahlung durch den Verkauf des Anlageobjekts
in Höhe von 154,39 % der Einlage erwartet.
…………………………………………………………………………………………………………………………
Die Prognoserechnung berücksichtigt eine Vielzahl verschiedener Einflussfaktoren. Anhand von
zwei Einflussfaktoren wird nachfolgend beispielhaft aufgezeigt, wie sich veränderte Marktbedingungen
auf die erwarteten Gesamtauszahlungen (bezogen auf die Einlage, vor Steuern) auswirken
können:
Bei einer Veränderung des Verkaufserlöses um eine Jahresnettopachteinnahme zum Prognosewert
beträgt die Gesamtauszahlung bei positiver Abweichung rund 261 % und bei negativer Abweichung
rund 228 %.
Bei Veränderung der angenommenen Inflationsrate (2,25 %) um 25 % zum Prognosewert beträgt
die Gesamtauszahlung bei niedrigerer Inflationsrate 218 % und bei höherer Inflationsrate 270 %.
Die vorstehende Abweichungsanalyse stellt in jedem der dargestellten negativen Fälle nicht den
ungünstigsten anzunehmenden Fall dar. Das bedeutet, es kann auch zu anderen darüber hinausgehenden
negativen Abweichungen kommen. Es kann auch zum Eintritt mehrerer Abweichungen
kommen. Hierdurch können sich die einzelnen Einflussfaktoren ausgleichen oder aber in ihrer
Gesamtwirkung – auch negativ – verstärken.
8 Kosten und Provisionen
(Prospekt Seiten 10 ff.)
Platzierungsphase
Die nachfolgende Darstellung fasst die mit der Vermögensanlage verbundenen Kosten und die von
der Fondsgesellschaft gezahlten Provisionen zusammen. Eine ausführliche und vollständige Darstellung
und Erläuterung hierzu ist ausschließlich dem Private Placement Memorandum zu entnehmen.
Während der Platzierungsphase (Emission der Anteile) fallen bei der Fondsgesellschaft fondsabhängige
Vergütungen und fondsabhängige Nebenkosten in Höhe von insgesamt 10,50 % des Gesamtinvestitionsvolumens
an. Dabei handelt es sich insbesondere um Vergütungen und Kosten für
die Ankaufsprüfung, Eigenkapitalvermittlung, Prospekt und Marketing, Rechts- und Beratungskos-
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Bestandsphase
Mögliche weitere Kosten beim
Anleger
9 Besteuerung
(Prospekt Seiten 90 ff.)
ten, Gutachten, Treuhandeinrichtung und Gründungskosten. Bezogen auf das geplante Kommanditkapital
beträgt der Gesamtbetrag der fondsabhängigen Vergütungen und Nebenkosten rund
19,82 %. Bei einer Einlage von 50.000 EUR entspricht dies rund 9.910 EUR.
In den fondsabhängigen Vergütungen sind Kosten für die Vermittlung des Eigenkapitals in Höhe
von 2,56 % des Gesamtinvestitionsvolumens enthalten (entspricht 5,00 % der Kapitaleinlagen).
Teile der vom Anleger geleisteten Einlage werden zur Finanzierung der Kosten für die Eigenkapitalvermittlung
verwendet. Aus den Kosten für die Eigenkapitalvermittlung werden Provisionen an die
Vertriebspartner gezahlt.
Während der prognostizierten Laufzeit fallen bei der Fondsgesellschaft Kosten für ihre Dienstleister
an. Hierbei handelt es sich insbesondere um Kosten für das Fonds- / Objektmanagement (jährlich in
Höhe von anfänglich 0,24 % des Kommanditkapitals) und für die Fondsverwaltung / die Treuhänderin
(jährlich in Höhe von anfänglich 1,50 % des Kommanditkapitals).
Einzelfallbedingt können dem Anleger individuelle Kosten entstehen, wie z. B.
bei einer Eintragung ins Handelsregister,
durch Einschaltung eines Maklers bei Erwerb oder Veräußerung des Anteils oder
bei Ausübung von Mitbestimmungs- und Kontrollrechten.
Der Anleger erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und in untergeordnetem Umfang
Einkünfte aus Kapitalvermögen, sofern er als natürliche Person in Deutschland unbeschränkt
steuerpflichtig ist und seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft im Privatvermögen hält. Es wird
davon ausgegangen, dass ein etwaiger Veräußerungsgewinn des Anlegers bei einer Haltedauer von
mehr als 10 Jahren im Wesentlichen steuerfrei ist. Etwaige zusätzliche Zinserträge unterliegen als
Einkünfte aus Kapitalvermögen der Abgeltungsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag.
Nähere Erläuterungen der steuerlichen Rahmenbedingungen sind im Abschnitt „Steuerliche Grundlagen“
ab Seite 90 des Private Placement Memorandums dargestellt.
Im Übrigen hängt die steuerliche Behandlung von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen
Anlegers ab und kann künftig Änderungen unterworfen sein.
Zur Klärung individueller steuerlicher Fragen sollte der Anleger einen steuerlicher Berater einschalten.
10 Sonstiges Dieses Vermögensanlagen-Informationsblatt stellt kein öffentliches Angebot und keine Aufforderung
zur Beteiligung dar. Insbesondere ersetzt es in keiner Weise die ausführliche Beratung auf
Basis des Private Placement Memorandums.
Hinweise
Anleger sollten ihre Anlageentscheidung auf die Prüfung des gesamten Private Placement Memorandums
zu dieser Vermögensanlage stützen. Die vollständigen Angaben zu diesem Produkt sind
einzig dem vollständigen Private Placement Memorandum zu entnehmen. Dieser beschreibt insbesondere
die Bedingungen, Chancen und Risiken sowie die zugrunde liegenden Verträge. Das Private
Placement Memorandum ist die alleinige Grundlage für die Beteiligung.
Bezug des Prospektes
und des Vermögensanlagen-
Informationsblattes
Der Anleger erhält das Private Placement Memorandum zu dieser Vermögensanlage und evtl.
Nachträge hierzu sowie das Vermögensanlagen-Informationsblatt unter www.kristenseninvest.de
und kann diese kostenlos bei der Kristensen Invest GmbH (Kommunikationsdaten siehe unten)
anfordern.
Kristensen Invest GmbH Carmerstraße 13 10623 Berlin
Tel.: +49-(0)30-887278-46 Fax: +49-(0)30 887278-99
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