Höhwiesen - Blaustein

Gemeinde Blaustein, Alb-Donau Kreis
Begründung
zum Bebauungsplan und Grünordnungsplan „Höhwiesen“
Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein
Stand 16.01.2012

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
Inhaltsverzeichnis
1 Erfordernis der Planaufstellung.......................................................................................................... 2
2 Einfügen in bestehende Rechtsverhältnisse.......................................................................................... 2
3 Bestand innerhalb und außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches................................................... 3
4 Städtebauliches Konzept................................................................................................................... 3
5 Erschließung / Technische Infrastruktur ...............................................................................................5
6 Umweltbericht, Eingriffs- , Ausgleichsmaßnahmen............................................................................... 6
7 Immissionen ................................................................................................................................... 6
8 Klima.............................................................................................................................................. 6
9 Begründung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen....................................................................... 6
A1 Art der baulichen Nutzung....................................................................................................... 6
A1.1 WA – allgemeines Wohngebiet................................................................................................ 6
A1.2 MI – Gebiet........................................................................................................................... 7
A1.3 GEe – eingeschränktes Gewerbegebiet.................................................................................... 7
A1.4 GB – Flächen für Gemeinbedarf……………………………………………………………………… 7
A2 Maß der baulichen Nutzung.................................................................................................... 8
A3 Bauweise............................................................................................................................... 8
A4 Überbaubare Grundstücksflächen............................................................................................ 9
A5 Gebäudestellung.................................................................................................................... 9
A6 Höhenlage der baulichen Anlage............................................................................................. 9
A7 Stellplätze und Tiefgaragen..................................................................................................... 9
A8 Zu- und Abfahrtsgebote.......................................................................................................... 9
A9 Verkehrsflächen...................................................................................................................... 9
A10 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte............................................................................................... 9
A11 Immissionsschutz.................................................................................................................... 9
10 Begründung zu den örtlichen Bauvorschriften................................................................................... 10
B1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen.............................................................................. 10
B2 Werbeanlagen...................................................................................................................... 10
B3 Einfriedigungen..................................................................................................................... 10
B4 Aufschüttungen und Abgrabungen.......................................................................................... 10
B5 Satellitenempfangsanlagen und Niederspannungsfreileitungen.................................................. 10
11 Begründung zu den grünordnungsrechtlichen Festsetzungen.............................................................. 10
12 Flächenbilanz ............................................................................................................................... 11
13 Bodenordnung.............................................................................................................................. 11
Übersicht gutachterlicher Grundlagen............................................................................................. 12
Seite 1

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
1. Erfordernis der Planaufstellung
Das Plangebiet „Höhwiesen“ liegt in der Gemeinde Blaustein im Ortsteil Ehrenstein. Das ehemalige
Steinbruchgelände der Firma Ulmer Weißkalk GmbH & Co. KG soll einer städtebaulichen
Entwicklung für benötigte Wohnbau- und Gewerbeflächen dienen.
Um für die Umsetzung der städtebaulichen Ziele eine Vielfalt an Planungsvarianten zu erlangen,
wurde im Herbst 2003 eine Mehrfachbeauftragung ausgelobt. Ein Bewertungsgremium
hat den ersten Preis für den Entwurf des Architekturbüros Hähnig - Gemmeke in Zusammenarbeit
mit dem Landschaftsarchitekturbüro Spengler vergeben.
Der städtebauliche Entwurf bildet die Grundlage für die Erarbeitung des Bebauungsplans. Mit
dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine geordnete
städtebauliche Entwicklung des ehemaligen Steinbruch-Areals geschaffen und der städtebauliche
Entwurf umgesetzt werden.
Die bisherige Industriebrache kann somit südwestlich der vorhandenen Felskante in die vorhandene
Ortstruktur integriert werden. Das Plangebiet stellt einen wesentlichen Erweiterungsbereich
der Ortsmitte dar und definiert im Bereich der Lindenstraße die östliche Eingangssituation.
Notwendige Infrastruktureinrichtungen wie Kindergarten und Schule befinden sich in direkter
Nachbarschaft. Für die Ver- und Entsorgung des Gebietes liegen die notwendigen Leitungen
in der Lindenstraße, dem Haldenweg und der Quellengasse.
Der Gemeinderat der Gemeinde Blaustein hat am 16.03.2004 beschlossen, den Bebauungsplan
nach § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) aufzustellen und eine frühzeitige Beteiligung der
Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen.
Nach vielen Nutzungs- und Planungsvarianten in Teilbereichen des Gesamtareals und einem
daraufhin überarbeiteten städtebaulichen Entwurf, liegen nun verlässliche Nutzungsvorstellungen
und Rahmenbedingungen für die Festsetzungen des Bebauungsplans „Höhwiesen“ vor.
Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan wurde am 09.07.2011 ortsüblich bekannt
gemacht. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte in der
Zeit vom 17.10.2011 bis einschließlich 18.10.2011. Dabei wurde Gelegenheit zur Äußerung
und Erörterung der Planung gegeben. Ebenfalls wurde die Lärmproblematik, die durch die
unmittelbare Nachbarschaft der Firma Vermögensverwaltung Technik Mühlen zum geplanten
Entwicklungsgebiet besteht, thematisiert.
2. Einfügen in bestehende Rechtsverhältnisse
Rechtliche Grundlage für den Bebauungsplan sind:
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I.S.
2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 31.07.2009 (BGBl. I.S. 2585).
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I.S. 132), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung
von Wohnbauland vom 22.04.1993 (BGB. I.S. 466).
Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitplanung sowie über die Darstellung des Planinhaltes
(Planzeichenverordnung 1990 – PlanzV 90) v 18.12.1990 (BGBl. I.S. 58).
Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) vom 05.03.2010 (GBl. S. 357, berichtigt
S. 416).
Seite 2

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
Bundesnaturschutzgesetzt in der Fassung der Bekanntmachung vom 29.07.2009 (BGBI. I.S.
2542).
Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan (FNP) und Landschaftsplan 2010 vom
14.02.2002 für den Nachbarschaftsverband Ulm sieht für den Geltungsbereich des Bebauungsplans
im Bereich des ehemaligen Steinbruchgeländes Wohnbauflächen vor, im nordwestlichen
Teilbereich ist eine öffentliche Gemeinbedarfsfläche dargestellt.
Die nördlich und östlich anschließenden Steilwände und Hangflächen sind als Schutzgebiet
und Schutzobjekt im Sinne des Naturschutzrechtes ausgewiesen, zum Erhalt und zur Pflege
wertvoller Landschaftsstrukturen.
Im Rahmen der Fortschreibung des FNP sollen die geplanten Baugebietsfestsetzungen in diesem
Bereich mit einbezogen werden.
3. Bestand innerhalb und außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches
Das Planungsgebiet Höhwiesen liegt in Blaustein, Ortsteil Ehrenstein und wird von der Lindenstraße
im Südwesten und der Haldenstraße im Nordwesten begrenzt. Es umfasst den ehemaligen
Steinbruch der Fa. Ulmer Weißkalk GmbH & Co. KG , der in der Nähe der Ortsmitte in
der linke Flanke des Blautals vorgetrieben wurde, sowie die nordöstlich angrenzende
Hangzone mit Magerrasen und Hecken und ein kleines, bestehendes Wohngebiet an der
Quellengasse. Optisch wird das Gelände von den bis 40 m hohen, z.T. senkrechten Abbauwänden
im Weißen Jura dominiert, die nach Süden hin niedriger werden.
Nach Aufgabe der Steinbruchnutzung wurden die ehemaligen Betriebsgebäude abgerissen.
Lediglich ein mit Förderband versehener ca. 1 km langer Transportstollen (Höhe und Breite
ca. 3 m) der geradlinig in NW/SO-Richtung durch den Berg verläuft und den ehemaligen
Steinbruch Schammental mit dem Steinbruchbetriebsgelände verbindet ist noch vorhanden.
Die südlichen Mundlöcher des Stollens sind verfüllt.
Die relativ ebene Grundsohle des ehemaligen Steinbruchgeländes lag bei ca. 493 m ü.NN.
Um die topographische Anbindung dieses Geländes an die angrenzenden Straßen bzw. die
vorhandene Bebauung an der Quellengasse zu erreichen, wurden in den letzten Jahren umfangreiche
Auffüllungen im Sohlebereich vorgenommen.
Im nordwestlichen Bereich (Haldenweg) erfolgt die Auffüllung bis auf ca. 500,50 m Höhe ü.
NN. Dies entspricht dem Niveau des Haldenweges auf Höhe der Blautalhalle, von wo aus die
Zufahrt zum neuen Wohnquartier erfolgt. Die Höhenlage des westlichen Quartiers folgt dann
in etwa dem Gefälle des Haldenweges und fällt nach Süden bis auf ca. 495,50 m ü. NN ab.
Zur Auffüllung wurde unbelastetes Aushubmaterial verwendet und entsprechend verdichtet.
Die Gesamtfläche des Plangebietes beträgt ca. 4,4 ha, davon der Sohlenbereich ca. 2,8 ha.
Maßgeblich für die Abgrenzung des Bebauungsplans ist der zeichnerische Teil.
4. Städtebauliches Konzept
Ziel der vorliegenden städtebaulichen Konzeption ist es, die vorhandene Brachfläche des
ehemaligen Steinbruchs wieder in das umgebende städtebauliche Umfeld einzufügen. Markante
und prägende Situationen, wie die steile Felswand nach Norden, der westliche Felsrücken
zwischen Haldenweg und geplanter Neubebauung, sowie die Wohnbebauung entlang
der Quellengasse sollen in einer Gesamtkonzeption zu einem räumlichen Gefüge zusammengefasst
werden. Diese, den Ort prägenden Situationen werden in der Konzeption aufgenommen.
Seite 3

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
Der Bebauungsvorschlag bildet neben dem bestehenden Quartier entlang der Quellengasse
zwei neue Stadtbaufelder, die sich der topographischen Situation entsprechend zum einen
nach Süden, der Lindenstraße zuordnen, zum anderen nach Westen, den Haldenweg hin orientieren.
Beide Baufelder erhalten unabhängig voneinander separate öffentliche Erschließungen.
Die geplanten Bebauungen sind von der, das Planungsgebiet nördlich begrenzenden
Felswand räumlich abgerückt.
Das Baufeld an der Lindenstraße ist geprägt durch eine gestaffelte Bebauungsstruktur.
Im Süden, von der Lindenstraße eingerückt, reagiert das eingeschränkte Gewerbegebiet auf
das südlich angrenzende Gewerbegebiet „An der Blau“. Somit wird städtebaulich auf mögliche
Emissionen reagiert. Nördlich des geplanten eingeschränkten Gewerbegebietes ermöglicht
ein Mischgebiet vielfältige, innerörtliche Nutzungen.
In diesem Baugebiet sind innerhalb des eingeschränkten Gewerbegebietes Werkstätten der
Lebenshilfe und im Mischgebiet ein Wohnheim der Lebenshilfe sowie Tagespflegeeinrichtungen,
Seniorenwohnungen und ein mögliches zusätzliches Kinderhaus vorgesehen.
Das nordwestliche Baufeld ist für Einfamilienhausbebauung, Doppelhausbebauung die sich im
Süden um einen kleinen Quartiersplatz gruppieren, vorgesehen.
Die geplante Grünzäsur zwischen den neuen Quartieren schafft zum einen die großräumige
Anbindung der Bebauung an den Talraum der Blau, zum anderen werden Wegeverbindungen
in das nördliche Wohngebiet „Scheibenberg“ integriert und das Schulzentrum sowie die Blautalhalle
im Nordwesten des Planungsgebietes an die neue städtebauliche Konzeption angebunden.
Die beiden neuen Baufelder sind durch zentrale Quartiersplätze gegliedert. In Proportion
und Körnung der Bebauung orientiert sich der Entwurf an der Umgebungsbebauung
und arrondiert somit Bestand und Neuplanung. Die Bebauung ist als II-III+D-geschossige Bebauung
mit Höhenbegrenzung geplant.
Die geplante Bebauung ist in beiden Baufeldern nach Südwesten orientiert. Das westliche
Wohnfeld, über den Haldenweg erschlossen, wird der Höhenlage der bestehenden Bebauung,
nördlich der Quellengasse angepasst und staffelt sich von Süd nach Nord bis zu der Gemeinbedarfsfläche
und den bestehenden Stellplätzen entlang des Haldenweges für die Blautalhalle
und den angrenzenden Schulbereich. In dieser Gelenksituation zwischen bestehenden öffentlichen
Einrichtungen und der Neuplanung ist auf der Gemeinbedarfsfläche eine mögliche
Schulerweiterung vorgesehen.
Durch diesen Ansatz ist es möglich, das bestehende Angebot im Umfeld der Blautalhalle nach
Osten in das Planungsgebiet zu erweitern. Durch die gewählte räumliche Lage und die gewählte
Erschließungsstruktur ist es möglich, die Quartiere in zeitlich voneinander unabhängigen
Bauabschnitten realisieren zu können.
Die Baugebiete liegen eingebettet in einer Grünzone, die den nötigen Abstand zur anstehenden
Felswand und der anschließenden Heckenlandschaft herstellt. Diese reizvolle Grünzone
wird durch ein Wegenetz erschlossen, das Verbindungen zwischen Schule, Blautalhalle und
über den bestehenden Fuß- und Radweg entlang der Lindenstraße, sowohl zum Neubaugebiet
Pfaffenhau Ost, als auch zum Blauuferweg Richtung Ortsmitte schafft. Eine weitere Anbindung
entsteht über den vorhandenen Hangweg (außerhalb des Geltungsbereiches) zum oben gelegenen
Wohngebiet „Scheibenberg“. Der zentrale Bereich der Grünzone bietet sich als Spielbereich
an. Die übrigen Flächen sollen als pflegeextensive Wiesen gestaltet werden. In Rasenmulden
wird das anfallende Oberflächenwasser aus dem Baugebiet gesammelt und versickert
und kann zur Blau hin abgeleitet werden.
Die gewählte städtebauliche Struktur für das ehemalige Steinbruchgelände ermöglicht eine
städtebauliche Arrondierung des Bestandes und gewährleistet durch die vorgeschlagenen Baufelder
eine neue Identität der geplanten Quartiere.
Seite 4

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
5. Erschließung/ Technische Infrastruktur
Äußere Verkehrserschließung
Die überörtliche Erschließung des Plangebietes erfolgt von Süden über die K 7381, die Lindenstraße,
die über den neu erstellten Kreisverkehr direkt an die übergeordneten Verkehrswege
angebunden ist. Die Quellengasse bleibt als Erschließungsstraße für die bestehende Bebauungsstraße
erhalten und wird als Stichstraße zurückgebaut.
Das westliche Wohngebiet ist direkt über den Haldenweg angebunden. Der, die Lindenstraße
und den Haldenweg begleitende Gehweg wird im Bebauungsplan als durchgängige Fußwegeverbindung
gesichert.
Die vorhandenen öffentlichen Stellplätze am Haldenweg, gegenüber der Blautalhalle bleiben
erhalten. Ebenfalls wird der bestehende Parkplatz im Kreuzungsbereich Lindenstraße/ Haldenweg
im Bebauungsplan festgesetzt.
Durch die getrennte, unabhängige Erschließung der beiden Baugebiete wird innerhalb des
Plangebietes Durchgangsverkehrs ausgeschlossen.
Innere Verkehrserschließung
Das Planungsgebiet wird ergänzend zu den bestehenden Erschließungsstraßen über neue interne
Stichstraße erschlossen. Von der Lindenstraße wird die neue Erschließung des südlichen
Baufeldes direkt an den Kreisverkehr angebunden. Die neue Erschließungsstraße und der zentrale
Platz sind als verkehrsberuhigte Bereiche vorgesehen.
Das eingeschränkte Gewerbegebiet kann direkt von der Lindenstraße erschlossen werden, um
den An- und Zulieferverkehr aus dem Quartiersinnenbereich herauszuhalten.
Vom Haldenweg wird das westliche Wohngebiet ebenfalls über eine Stichstraße, die als verkehrsberuhigter
Bereich geplant ist, erschlossen.
Den jeweiligen Baugebieten und deren zukünftigen Nutzungen werden Flächen für Stellplätze,
Garagen und Tiefgaragen in ausreichender Anzahl zur Verfügung gestellt, so dass mit keinem
zusätzlichen ruhenden Verkehr außerhalb des Plangebietes zu rechnen ist.
Fußwegeerschließung
Ziel der Planung ist die Schaffung attraktiver Wegeverbindungen und die Vernetzung mit dem
umgebenden Fuß- und Radwegenetz.
Über dieses Wegenetz von Ost nach West und nach Süden sind die beiden geplanten Baugebiete
direkt miteinander verbunden und schaffen Übergänge in die angrenzenden Siedlungsgebiete
und Landschaftsräume. Platzsituationen schaffen innerhalb der Bebauungsstruktur attraktive
Aufenthaltszonen.
Ver- und Entsorgung
Die Grundzüge der Entwässerungsplanung wurden durch das Ingenieurbüro Wassermüller erstellt.
Das Schmutzwasser wird dem bestehenden Kanalisationssystem in den angrenzenden Erschließungsstraßen
zugeleitet. Das anfallende Niederschlagswasser von befestigten Flächen
der Baugrundstücke und den Dachflächen der Gebäude sowie den öffentlichen Verkehrsflächen
wird über ein öffentliches Entwässerungstrennsystem den Geländemulden in den Grünfläche
zugeleitet und über die belebte Bodenschicht breitflächig versickert. Diese Maßnahme
reduziert die negativen Auswirkungen der Versiegelung auf den Wasserhaushalt.
Die Strom- und Wasserversorgung erfolgt über die vorhandenen Versorgungsnetze in den angrenzenden
Erschließungsstraßen. Die Standort der vorhandene Umspannstation am Haldenweg
wird im Bebauungsplan gesichert. Im Bereich des Parkplatzes im Kreuzungsbereich Lin-
Seite 5

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
denstraße/ Haldenweg wird der bestehende Recyclingcontainerstandort als Fläche im Bebauungsplan
festgesetzt.
6. Umweltbericht, Eingriffs-, Ausgleichsmaßnahmen
Siehe Grünordnungsplan, Landschaftsarchitekturbüros Spengler. (siehe Anlage)
Zusammenfassung
Aus Sicht des Planers lassen sich, die durch das Baugebiet zu erwartenden Eingriffe in Natur
und Landschaft durch die im GOP beschriebenen Maßnahmen vermeiden und reduzieren
bzw. ausgleichen (vgl. auch GOP Kapitel 4.3 „wesentliche Konflikte und Maßnahmen“).
7. Immissionen
Lärm
Ergebnis der schalltechnischen Untersuchungen (siehe Anlage).
Das westliche Wohngebiet am Haldenweg, das Wohngebiet nördliche der Quellengasse und
die ausgewiesenen Mischgebiete sind für Wohnzwecke geeignet.
Im Bereich des eingeschränkten Gewerbegebietes werden an den Außenbauteilen der baulichen
Anlagen schallschutztechnische Maßnahmen gem. DIN 4109 und DIN 18005 erforderlich.
Durch die geplante Bebauung parallel zur Lindenstraße, als direktes Gegenüber des Gewerbegebietes
„An der Blau“ ist das auf dem Areal nach Norden angrenzende Mischgebiet
schalltechnisch geschützt. Durch den TÜV Süd Industrie Service GmbH wurde eine vertiefende
und das Verfahren begleitende schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Höhwiesen
erstellt.
8. Klima
Siehe Grünordnungsplan, Landschaftsarchitekturbüros Spengler. (siehe Anlage)
9. Begründung zu den planungsrechtlichen Festsetzungen
A1 Art der baulichen Nutzung
A1.1 WA - allgemeines Wohngebiet
Auf Grundlage des städtebaulichen Entwurfs „Höhwiesen“ und der damit verbundenen angestrebten
Planungsziele wird das westliche Baugebiet entlang des Haldenwegs und die Bebauung
nördlich der Quellengasse als allgemeines Wohngebiet gem. § 4 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) festgesetzt. Die Gebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Gartenbaubetriebe
und Tankstellen sind auf Grund der städtebaulichen Dichte des Gebietes nicht zulässig.
Gerade bei Gartenbaubetriebe können sich Betriebsablauf, Lagerung und Ladevorgänge störend
auf die Wohnnutzung auswirken. Tankstellen erzeugen einen erhöhten An- und Abfahrverkehr,
die Anlieferung und Befüllung der Tankanlage sind mit einem verdichteten Stadtraum
mit Wohnnutzung nicht verträglich. Die, der Versorgung des Gebietes dienenden Läden,
Schank- und Speisewirtschaften und die nicht störenden Handwerksgebiete sind in diesem
Baugebiet nicht zulässig, da diese Nutzungen entsprechend dem städtebaulichen Konzept im
direkt angrenzenden innerörtlichen Bereich vorhanden bzw. vorgesehen sind.
Seite 6

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
A1.2 MI - Gebiet
Entsprechend dem städtebaulichen Entwurf werden die Baugebiete südlich der bestehenden
Felswand sowie die südliche Bebauung der Quellengasse in Richtung Lindenstraße als Mischgebiete
gem. § 6 BauNVO festgelegt.
Die Festsetzung eines Mischgebiets entspricht den gewünschten städtebaulichen Mischnutzungen
und bindet sinnfällig an die geplanten Nutzungen des eingeschränkten Gewerbegebiets
im Süden des Bebauungsplans entlang der Lindenstraße an. Gartenbaubetriebe, Tankstellen
und Vergnügungsstätten sind auf Grund der städtebaulichen Dichte des Gebietes nicht zulässig.
Gerade bei Gartenbaubetriebe können sich Betriebsablauf, Lagerung und Ladevorgänge
störend auf die Wohnnutzung auswirken. Tankstellen erzeugen einen erhöhten An- und Abfahrverkehr,
die Anlieferung und Befüllung der Tankanlage sind mit einem verdichteten Stadtraum
mit Wohnnutzung nicht verträglich.
A1.3 GEe – eingeschränktes Gewerbegebiet
Entsprechend den Vorgaben des städtebaulichen Entwurfs wird das Baugebiet im südlichen
Bereich des Plangebietes entlang der Lindenstraße als eingeschränkte Gewerbegebiet gem.
§ 8 BauNVO festgesetzt. Die Festsetzung als GEe entspricht dem südlich angrenzenden bestehenden
Gewerbegebiet „An der Blau“ und den erforderlichen Schallschutzmaßnahmen für die
nördlich des GEe geplanten Misch- und Wohngebiete. Das eingeschränkte Gewerbegebiet
schafft im Plangebiet Flächen für gewerbliche Nutzungen, wie die geplanten Werkstätten der
Lebenshilfe. Auf Grund der angrenzenden Mischgebiete mit Wohnnutzungen wird in Anwendung
von § 1 Abs. 4 Ziff. 2 BauNVO festgesetzt, dass im eingeschränkten Gewerbegebiet nur
Gewerbebetriebe zulässig sind, die im Sinne des § 6 Abs. 1 BauNVO das Wohnen nicht wesentlich
stören.
Anlagen und betriebliche Einrichtungen, von denen Luftverunreinigungen ausgehen (insbesondere
Rauch, Ruß, Staub, Gas Aerosole, Dämpfe oder Geruchsstoffe), die nach Art, Ausmaß
oder Dauer geeignet sind, für die Nachbarschaft Gefahren, erhebliche Nachteile oder
erhebliche Belästigungen herbeizuführen (schädliche Umwelteinwirkungen i.S. vom § 3 Abs. 1
BlmSchG) sind nicht zulässig.
Vergnügungsstätten, Gartenbaubetriebe, Anlagen für sportliche Zwecke und Tankstellen entsprechen
nicht der gewünschten städtebaulichen Entwicklung des neuen Baugebietes und
werden ausgeschlossen.
Einzelhandelsbetriebe sind nicht zulässig. Davon unberührt ist die Zulässigkeit einer Verkaufstätigkeit
im sachlichen und räumlichen Zusammenhang mit einem im Plangebiet angesiedelten
Handwerks-, Produktions- oder Dienstleistungsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von höchstens
30% der Gesamtfläche der gewerblichen Nutzfläche (§ 1 Abs. 9 BauNVO).
Diese Festsetzungen unterstützten den gewünschten Gebietscharakter entlang der Linden-
straße.
A1.4 GB – Flächen für Gemeinbedarf
Im nordwestlichen Bereich des Planungsgebietes wird gegenüber dem angrenzenden Schulbereich
am Haldenweg und der Blautalhalle eine Fläche für soziale und schulische Einrichtungen
vorgehalten, um eine zukünftige Entwicklung dieses Bereiches, in direkter Nachbarschaft zu
den bestehenden öffentlichen Einrichtungen sicherzustellen.
Seite 7

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
A2 Maß der baulichen Nutzung
Beim Maß der baulichen Nutzung werden unterschiedliche Festsetzungen in Bezug auf die geplanten
Grundstücksgrößen getroffen. Auf diese Art soll eine wirtschaftliche Ausnutzung der
Grundstücke gewährleistet werden.
Durch die Festlegung von Baugrenzen und die Festlegung von Flächen für Stellplätze wird sichergestellt,
dass sich bauliche Anlagen lediglich in bestimmten Grundstücksbereichen entwickeln
können.
Es wird im Planbereich für die allgemeinen Wohngebiete eine GRZ von 0,4 festgesetzt. Dies
entspricht in etwa der tatsächlichen maximalen Überbaubarkeit der durch Baugrenzen festgelegten
überbaubaren Grundstücksflächen. Für die Bereiche der Mischgebiete ist eine GRZ von
0,45 festgelegt.
Für das eingeschränkte Gewerbegebiet wird eine GRZ von 0,8 festgesetzt, um die durchgängige
Bebauung parallel zur Lindenstraße und die gewünschte Nutzung der Werkstätten der Lebenshilfe
umsetzen zu können.
Die jeweiligen Festsetzungen entsprechen den Gebäudetypologien und geplanten Körnung
bzw. Dichte der Bebauung. Die Höhe der Gebäude ist durch die Festsetzung der max. Traufhöhen
in Verbindung mit der Dachneigung bzw. durch die Festsetzung der max. bzw. mind.
Höhen der baulichen Anlagen in Bezug zur Erdgeschossfußbodenhöhe bestimmt. Somit wird
die städtebaulich gewünschte Höhenentwicklung der Gebäude im Bezug zum Umfeld gewährleistet.
Die Wohngebäude in den WA-Gebieten werden als Einzel- bzw. Doppelhäuser ermöglicht
und sind mit einer Höhe von 6,0 m bis 9,0 m und max. II-Vollgeschossen festgesetzt.
Dies entspricht dem Charakter der angrenzenden Wohngebiete.
Das Mischgebiet südlich der Quellengasse setzt diese Höhenentwicklung bis zur Lindenstraße
städtebaulich fort.
Das Mischgebiet östlich des zentralen Grünzugs staffelt sich in seiner Höhenentwicklung von
Nord nach Süd. Unterhalb und abgerückt der bestehenden Felswand wird eine Gebäudehöhe
von 8,50 m bis 12,50 m mit max. III-D-Vollgeschossen ermöglicht. Im Bereich des zentralen
Platzes wird die Höhenentwicklung aus dem WA-Gebiet aufgenommen und mit einer Höhe
von 6,0 m bis 9,50 m mit max. III-Vollgeschossen festgesetzt.
Das eingeschränkte Gewerbegebiet nördlich der Lindenstraße wird ebenfalls mit einer mind.
bzw. max. Gebäudehöhe von 6,0 bis 8,50 m festgesetzt, um den erforderlichen Lärmschutz
für die nördlich angrenzenden Mischgebiete und deren Nutzungen zu gewährleisten.
Das Baugebiet für Gemeinbedarfsflächen wird mit einer Höhe von 6,30 m bis 9,0 m und max.
III-Vollgeschossen für die angedachten sozialen bzw. schulischen Einrichtungen vorgegeben.
Die Höhenlage der Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) ist für alle baulichen Anlagen entsprechend
den Auffüllungen, der Topographie, bzw. des Höhenverlaufs der umgebenden Erschließungsstraße
für jedes Baufenster festgesetzt.
Die festgesetzten Toleranzbereiche der EFH-Festlegung (+/- 0,35 m) ermöglichen eine
Höhenanpassung der jeweiligen Gebäudeplanungen. Durch die Festsetzung der Hauptfirstrichtungen
wird die städtebaulich geplante Südwestausrichtung der Bebauung gewährleistet.
A3 Bauweise
Die Festsetzung der Bauweise als offene Bauweise entspricht den städtebaulich gewünschten
Bebauungsstrukturen. Die Bauweise wurde so festgelegt, dass die städtebaulichen und nutzungstechnischen
Ziele in der gewünschter Struktur der Bebauung gegeben sind.
Im Bereich des eingeschränkten Gewerbegebietes werden im Sinne einer offenen Bauweise
Gebäudelängen von über 50,0 m zugelassen, um die gewünschte durchgängige Bebauung,
parallel zur Lindenstraße und den damit verbundenen Lärmschutz zu ermöglichen.
Seite 8

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
A4 Überbaubare Grundstücksfläche
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche entspricht dem städtebaulichen Entwurf.
Die festgesetzten Baugrenzen entsprechen den gewünschten Gebäudedimensionen. Auf
Grund der gewünschten Quartiersstruktur sind zusätzliche Nebenanlagen außerhalb der Baufenster
nur innerhalb der dafür vorgesehenen Bereiche zulässig.
A5 Gebäudestellung
Die Ausrichtung der Hauptdachflächen wurde entsprechend den gewünschten Quartiersstrukturen
und der Möglichkeit von Solarthermienutzung festgelegt.
A6 Höhenlage der baulichen Anlage
Um die städtebaulich gewünschte Höhenentwicklung sicher zu stellen, werden max. und mind.
Gebäudehöhen festgesetzt. Bezugspunkt für die Höhenfestsetzungen sind die, für jedes Baufenster
differenziert festgesetzten Erdgeschossfußbodenhöhen (EFH ü. NN)
A7 Stellplätze und Tiefgaragen
Die Festsetzungen von Bereichen für Tiefgaragen wurden im nördlichen Teil des Mischgebietes
getroffen, um die städtebauliche Konzeption umzusetzen und die verbleibenden Freibereiche
vor einer entsprechenden Nutzung zu bewahren. Oberirdische Garagen, Carports und Stellplätze
sind außerhalb der Baufenster nur in den dafür festgesetzten Bereichen zulässig.
A8 Zu- und Abfahrtsgebote
Aus verkehrstechnischen und nutzungstechnischen Gründen werden die Bereiche festgesetzt, in
denen von den öffentlichen Verkehrsflächen zu den privaten Tiefgaragen zu- und abgefahren
werden darf.
A9 Verkehrsflächen
Die Verkehrsflächen werden entsprechend dem städtebaulichen Entwurf als Verkehrsflächen
besonderer Zweckbestimmung, als verkehrsberuhigte Bereiche festgesetzt.
A10 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Die festgesetzten Geh,- Fahr- und Leitungsrechte sichern die Erschließung, die Ver- und Entsorgung
der geplanten Bebauungsstruktur und die gewünschte Durchwegung des neuen Baugebietes.
A11 Immissionsschutz
Auf der Grundlage des Lärmschutzgutachtens des TÜV Süd werden im Bereich des GEe’s
Schallschutzanforderungen notwendig. Die Bereiche mit möglichen Schallschutzmaßnahmen
sind in der Planzeichnung gekennzeichnet.
Seite 9

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
10. Begründung zu den örtlichen Bauvorschriften
B1 Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen
Eine detaillierte Festsetzung der Dachformen für die jeweiligen Baugebiete entspricht dem gewünschten
Gebäudeduktus des städtebaulichen Entwurfs.
Bei der Festsetzung der Dachformen wurde auf eine hohe Gestaltungsvielfalt, die dem gewünschten
Charakter der neuen Baugebiete entspricht Wert gelegt. Im allgemeinen Wohngebiet
werden Flachdächer mit einer Dachneigung von 0° - 5° und Pultdächer mit einer Dachneigung
von 5° - 15° (Traufhöhe 6,50 m) festgesetzt.
B2 Werbeanlagen
Die Festsetzungen zu den Werbeanlagen wurden auf Grund der besonderen städtebaulichen
Bebauungsstruktur und den hohen gestalterischen Anforderungen an die Bebauung der Quartiere
entsprechend detailliert festgesetzt.
B3 Einfriedigungen
Siehe Grünordnungsplan, Landschaftsarchitekturbüro Spengler. (siehe Anlage).
B4 Aufschüttungen und Abgrabungen
Die Flächen für Aufschüttungen, der Bereich in dem Auffüllmaterial aufgebracht wurde, wird
im Bereich des ehemaligen Steinbruch-Areals gekennzeichnet und gewährleistet die topographische
Anbindung des Geländes an die angrenzenden Straßenräume.
B5 Satellitenempfangsanlagen und Niederspannungsfreileitungen
Die Festsetzung wurde getroffen um den hohen gestalterischen Anspruch an die Bebauung des
Stadtquartiers entsprechend zu sichern.
11. Begründung zu den grünordnungsrechtlichen Festsetzungen
Siehe Begründung Grünordnungsplan „Höhwiesen“ Ehrenstein, Gemeinde Blaustein
Landschaftsarchitekturbüro Edmund Spengler
Seite 10

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
12. Flächenbilanz
Das Areal umfasst eine Größe von ca. 4,4 ha.
Das Bebauungskonzept geht von folgenden Flächenverteilungen aus.
Verkehrsflächen - Verkehrsberuhigte Bereiche ca. 2.650,00 qm
- Öffentliche Fuß- und Radwege ca. 1.530,00 qm
- Öffentliche Parkierungsflächen ca. 510,00 qm
Öffentliche Grünflächen - Ausgleichsflächen (A1-A3) ca. 16.275,00 qm
- Öffentliche Grünfläche (G1) ca. 2.480,00 qm
- Verkehrsgrünflächen ca. 430,00 qm
WA – Gebiete ca. 5.750,00 qm
MI – Gebiete ca. 8.360,00 qm
GEe – Gebiete ca. 4.840,00 qm
Flächen für Gemeinbedarf ca. 950,00 qm
__________________________________________________________________________
Gesamtfläche des Geltungsbereiches des Bebauungsplans ca. 43.795,00 qm
13. Bodenordnung
Da sich der überwiegende Teil der überplanten Fläche im Eigentum der Gemeinde Blaustein
befindet, ist eine förmliche Baulandumlegung nicht erforderlich. Es ist vorgesehen, unter Berücksichtigung
des Bebauungsplanentwurfs und unter Beteiligung Kaufinteressierter die Aufteilung
der Bauflächen in Einzelparzellen so vorzubereiten, dass die Grundstücke sobald eine gesicherte
Erschließung gewährleistet ist veräußert werden und mit der Realisierung der Bebauung
begonnen werden kann. Damit ist eine zügige Durchführung der gewünschten städtebaulichen
Entwicklung von Höhwiesen sichergestellt.
Blaustein, den 16.01.2012
Seite 11

Gemeinde Blaustein Ortsteil Ehrenstein Begründung
Bebauungsplan „Höhwiesen“
Übersicht gutachterlicher Grundlagen
- Schalltechnisches Gutachten TÜV Süd Industrie Service GmbH
„Schallimmissionsprognose für die geplante Wohnbebauung „Höhwiesen“ im Ortsteil Ehrenstein
in Blaustein (Stand November 2005)
- Schalltechnische Stellungnahme TÜV Süd Industrie Service GmbH
„Ergänzende schalltechnische Untersuchungen für die geplante Wohnbebauung „Höhwiesen“
im Ortsteil Ehrenstein in Blaustein (Stand Juli 2011)
Seite 12