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EIGENTUMSWOHNUNGEN
für Eigennutzer und Kapitalanleger
Service-Wohnen
„Am Herbeckebach“
Neubau von 26 barrierefreien, seniorengerechten
Wohnungen mit angeschlossener Tagespflege
59755 Arnsberg-Neheim, Herbeckeweg

KAPITALANLAGE IN IMMOBILIEN
Die grundlegenden Vorteile der Anlageklasse liegen auf der Hand:
Schutz vor Krisen
In vielen Jahrzehnten und Krisen hat sich die Immobilie immer wieder als die wertstabilste
Anlagegattung überhaupt erwiesen. Während zum Beispiel durch Währungsreformen das
Geldvermögen der Deutschen in den letzten 150 Jahren 3 mal komplett entwertet wurde, ließen
Haus und Grund ihre Besitzer nicht im Stich.
Schutz vor Steuern
Ein weiterer zäher Widersacher des privaten Vermögensaufbaus sind bekanntermaßen Steuern.
Erfreulicherweise genießen Immobilien in steuerlicher Hinsicht eine bevorzugte Behandlung.
Die steuerliche Abzugsfähigkeit der Kreditzinsen und die Abschreibung für Abnutzung
unterstützen den Vermögensaufbau im Zeitablauf, der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren
Haltefrist ist ein einzigartiges Privileg, das keine andere Geldanlage aufweisen kann.
Schutz vor Inflation
Der größte Widersacher des privaten Vermögensaufbaus allerdings ist der schleichende Verlust
an Kaufkraft, die Inflation.
Von ihr sind viele Produkte betroffen, mit denen der konservative Anleger sein Vermögen eigentlich
schützen möchte: Tages– und Festgeld, Anleihen / Rentenfonds, Bausparverträge,
Lebensversicherungen. Immobilien als Sachwerte profitieren demgegenüber von der Inflation
und gewinnen kontinuierlich an Wert.
FAZIT
Immobilien sind die beliebteste Anlageklasse in Deutschland und sollten in keinem Vermögen
fehlen.
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Sie trotzen Krisen und Währungsreformen.
Sie überzeugen mit kontinuierlicher Wertentwicklung.
Sie schützen vor Geldentwertung.
Sie bieten attraktive Steuervorteile.

GRUNDSÄTZLICHES
Die Inflation — Feind des Sparers
Geldwertstabilität ist ein hohes Gut in unserer
Volkswirtschaft. Das können insbesondere ältere
Generationen bezeugen, die noch Banknoten über
100 Milliarden deutsche Reichsmark in den
Händen hielten. Aber auch wer sich zurückerinnert,
was eine Kugel Eis, eine Autowäsche o. ä.
vor 10, 15 Jahren gekostet haben, weiß um die
Auswirkungen der Inflation.
Vor dem Hintergrund solcher Erfahrungen bereiten
die Vorkommnisse der letzten Zeit vielen
Menschen Sorgen. Die Rettung des Bankensektors,
die anschließend aufgelegten Staatsprogramme
zur Wiederbelebung der Konjunktur und
zuletzt die Rettung Griechenlands vor einer
Staatspleite sowie die Installation eines europäischen
Schutzschirms zur Rettung des Euros - alle
diese Rettungsmaßnahmen gingen einher mit einer
nie da gewesenen Verschuldung zahlreicher
Staaten und einer noch nie da gewesenen Geldschwemme.
Aufgrund dieser Gesamtkonstellation befürchten
mittlerweile selbst die Optimisten unter den
Wirtschaftsexperten einen nachhaltigen Wertverlust
des Euro und die Rückkehr hoher Inflationsraten.
FAZIT
Die Ereignisse der Jahre 2009 bis 2011 machen die Rückkehr hoher Inflationsraten
wahrscheinlich. In diesem Fall schwindet das Vermögen der Besitzer von Geldwerten. Die
beste Alternative ist die Verschuldung in Sachwerte: Hier senkt die Inflation den Realwert des
Darlehens, gleichzeitig steigt der Wert der Immobilie.

STANDORT
Am Rand der attraktiven Innenstadt von Neheim, quasi am Waldrand, entsteht ein neues
Wohnquartier für Senioren.
Die Fußgängerzone befindet sich in nur ca. 1 km Entfernung und ist barrierefrei erreichbar.
Der Standort wird aus dem Dornröschenschlaf geweckt und erhält durch die geplante Bebauung
eine enorme Aufwertung.
Das stilvolle Villengebäude „Möhnestraße 106“ bleibt erhalten, so dass eine reizvolle Symbiose
aus Alt & Neu entsteht.
Hinter diesem historischen
Gebäude werden längs des
Herbeckewegs 2 dreigeschossige
Gebäude errichtet,
wobei in dem einen kleineren
Gebäude 6 Seniorenwohnungen
und in dem anderen
Haus die neue
PROVITA-Verwaltung mit
Tagespflege entstehen.
Villa „Möhnestr. 106“
Auf dem hinteren Hof der Villa wird außerdem ein viergeschossiger Gebäudekomplex in L-
Form mit 20 Seniorenwohnungen entstehen. Alle Wohnungen sind barrierefrei, auch wird es
für alle Bewohner der 26 neuen Wohnungen einen Gemeinschaftsraum geben.
Für kleine Spaziergänge gibt es - angrenzend zum Möhnefriedhof - einen Sinnesgarten, der
durch kleine Brücken über den Herbeckebach erreichbar ist.
HERBECKEBACH
SINNESGARTEN

WACHSTUMSMARKT „BETREUTES WOHNEN“
Die deutsche Gesellschaft altert: Jedes Jahr steigt die durchschnittliche Lebenserwartung um
knapp 3 Monate. Ein verblüffender Wert, welcher aber durch die vergangenen 150 Jahre für
die europäischen Industrienationen statistisch belegt ist und auch in Zukunft Bestand haben
dürfte. Da die Deutschen zudem nur sehr wenige Kinder bekommen, steht unserem Land eine
dramatische demografische Veränderung bevor, die mittlerweile unabwendbar ist: Immer
mehr ältere Menschen stehen immer weniger jungen Menschen gegenüber.
Bevölkerungsprognose für die Stadt Arnsberg
Die Bevölkerungsprognose für die Stadt Arnsberg ist eine wichtige Grundlage für die Einschätzung
des zukünftigen Bedarfs nach seniorengerechten Wohnungen.
Im Laufe der nächsten 20 Jahre ist davon auszugehen, dass es zu einer deutlichen Verschiebung
des Altersgefüges innerhalb der Stadt Arnsberg kommt.
Bereits seit einigen Jahren ist eine „altersbedingte Zuwanderung“ aus den dörflichen Stadtteilen
insbesondere in den Bereich Neheim zu verzeichnen. Das Wohnen im Alter, in geeignetem
Wohnraum in Zentrumsnähe wird in Zukunft weiter an Bedeutung gewinnen.
Die Seniorenwohnanlage „Am Herbeckebach“ ist die erste freifinanzierte
Wohnanlage in Neheim.
Quelle: Wegweiser Kommune— Bertelsmann Stiftung
(Zahlen für die Stadt Arnsberg)
Bis zum Jahr 2030 wird die Bevölkerungsgruppe im Alter zwischen 65—79 Jahren um ca. 17
% zunehmen, ebenso wie die Alterskategorie der 80 jährigen und älter um ca. 41 % steigen
wird.

BETREUUNG
Gegründet wurde PROVITA 1993 als ambulant häuslicher Krankenpflegedienst.
PROVITA ist eine vom TÜV zertifizierte Pflegeeinrichtung.
Heute beschäftigt PROVITA ca. 120 Mitarbeiter und wurde vom MDK (Medizinischer Dienst der
Krankenversicherung) mit der Note 1,1 bewertet.
PROVITA ist ein breit aufgestelltes Betreuungsunternehmen und betreibt neben dem mobilen
Pflegedienst ein Wohn– und Pflegezentrum in Ense-Bremen, sowie eine betreute Wohnanlage
in Neheim und Sundern.
Ein Bauteil der Servicewohnanlage wird von PROVITA errichtet und zukünftig als
Verwaltung mit einem angegliederten Tagespflegebereich genutzt.

SERVICE UND SICHERHEIT
Service-Wohnen - Definition
Unter dem Begriff „Service-Wohnen“ wird eine Wohnform für ältere Menschen verstanden, die
aus einer Kombination von gemietetem Wohnraum und verschiedenen Serviceleistungen besteht.
„Service Wohnen“ stützt sich auf drei Säulen:
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⇒
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Eine barrierefreie und altengerechte Wohnung. Die wichtigsten Merkmale einer so
genannten barrierefreien Wohnung sind in der DIN 18040 festgelegt. Zu ihnen gehören
die Vermeidung von Stufen und Schwellen (z.B. stufenloser Wohnungseingang, bodengleiche
Dusche), ausreichende Bewegungsflächen (z.B. ausreichende Türbreiten) und
die angemessene Höhe von Bedienungselementen.
Grundleistungen, für die eine monatliche Pauschale entrichtet wird (z.B. Beratung,
Vermittlung von Hilfen und Diensten, Freizeitangebote).
Zusätzliche Wahlleistungen, die bei Bedarf in Anspruch genommen werden können und
auch nur dann bezahlt werden müssen (z.B. Essens- und Getränkeversorgung,
Hausnotruf, Wäschedienst, Hol- und Bringdienst, ambulante Pflege etc.).
Versorgungssicherheit
Menschen entscheiden sich für das Modell „Service-Wohnen“ um eine verbindliche Versorgungssicherheit
in allen Lebenslagen zu erhalten. Die Angst vor einem stationären Heimaufenthalt
spielt dabei eine zentrale Rolle. Für jeden Menschen zählt letztendlich nur der Wunsch
nach einem eigenen Zuhause.
Wohnen hat eine besondere Bedeutung für das körperliche und psychische Wohlergehen des
Menschen. Wohnen ist mehr als die räumliche Ausgestaltung und Anbindung in einem Wohnumfeld.
Wohnen ist geprägt von der eigenen Biografie und Lebensgestaltung. Die Wohnbedingungen
sind von großer Bedeutung für die Erfüllung der Grundbedürfnisse, für Integration
und Eingebundensein in die eigene Generation, für generationsübergreifende Netzwerke und
Integration in das Wohnumfeld.
Es liegt in der Natur des Menschen den eventuell zukünftigen Bedarf zu verdrängen.
Die konkrete Dienstleistung Pflege und hauswirtschaftliche Versorgung / Unterstützung wird
fast durchgehend erst bei konkretem Bedarf oftmals in „letzter Sekunde“ organisiert. Im
Mittelpunkt muss folgende Aussage stehen:
Pflegeleistungen und hauswirtschaftliche Serviceleistungen sind etwas „Normales“.
Mit ihrer Hilfe kann sich der Einzelne sicherer und wohler fühlen.
Grundgedanke ist, so viel Selbständigkeit wie möglich in der Wohnung zu erhalten und so viel
Betreuung, Verpflegung und Pflege wie nötig zu bieten.

BESCHREIBUNG
Villa
Bauteil C
Bauteil B
3
4
2
Bauteil A
5
1
Das Grundstück verfügt über eine Gesamtgröße von ca. 4.100 m² und wird
bis auf das Villengebäude „Möhnestraße 106“ komplett freigelegt.
Die geplante Wohnanlage gliedert sich in 3 einzelne Bauteile:
Bauteil A
- 4 Geschosse á 5 Wohnungen
Bauteil B
- 3 Geschosse
- Verwaltungsgebäude PROVITA mit integrierter Tagespflege
Bauteil C
- 3 Geschosse á 2 Wohnungen

BESCHREIBUNG Bauteile A-C
Bauteil A
Bauteil A (Innenhofansicht)
Die Gesamtimmobilie wird in dreigeschossiger bzw. viergeschossiger, massiver, konventioneller
Bauweise barrierefrei gemäß der gültigen Energie– u. Schallschutzverordnung errichtet.
Bauteil B (Ansicht Herbeckeweg)
Bauteil C (Ansicht Herbeckeweg)
In den Bauteilen A und C entstehen insgesamt 26 Wohnungen, davon
7 Wohnungen als Ein-Personen-Wohnungen mit einer Größe von ca. 58,02 m²
9 Wohnungen als Zwei-Personen-Wohnungen in einer Größe von ca. 64,02 m²
10 Wohnungen mit einem variablen Grundriss in einer Größe von ca. 64,02 m²
Sämtliche Wohnungen verfügen durch die Laubengangerschließung über einen eigenen
Eingang.
Ein großer Abstellraum ist in jeder Wohnung integriert.
Die Balkone bzw. Loggien sind überdurchschnittlich groß.

KONZEPTION
Wohnungstyp A-a
Wohnen / Essen 21,41 m²
Schlafen 12.25 m²
Küche 5,27 m²
Bad 5,65 m²
Flur 3,39 m²
Abstellraum / Zimmer 10,50 m²
Balkon / Terrasse 5,55 m²
Wohnfläche 64,02 m²
Wohnungen Nr. 2, 4, 7, 9, 12, 14, 16, 17, 19 , 20
Wohnungen Nr. 3, 8, 13, 18
Wohnungstyp A-b
Wohnen / Essen 21,41 m²
Schlafen 12.25 m²
Küche 5,27 m²
Bad 5,65 m²
Flur 3,39 m²
Abstellraum 4,50 m²
Balkon / Terrasse 5,55 m²
Wohnfläche 58,02 m²

KONZEPTION
Wohnungstyp B
Wohnen / Essen 21,41 m²
Schlafen 17,50 m²
Küche 5,27 m²
Bad 5,65 m²
Flur 3,39 m²
Abstellraum 5,25 m²
Balkon / Terrasse 5,55 m²
Wohnfläche 64,02 m²
Wohnungen Nr. 1, 5, 6, 10, 11, 15
Auszug aus der
Baubeschreibung
Das Gebäude wird gemäß technischem Standard der aktuellen EnEV 2009 erstellt.
Die Vorgaben der DIN 18040, Teil 2 (Planungsgrundlagen für barrierefreies Bauen) werden
weitestgehend berücksichtigt. In der DIN ist insbesondere die Barrierefreiheit geregelt (Flure
müssen ausreichend breit sein,
Sanitäranlagen als auch Freisitze, bzw. Balkone müssen barrierefrei nutzbar sein).
Bei den Eingangsbereichen, Aufzügen, Fluren, Treppen, ist darauf zu achten, dass ausreichende
Bewegungs– und Verkehrsflächen vorhanden sind.
Gehwege müssen eine feste, ebene Oberfläche aufweisen.
Eingangsbereiche und Zugänge müssen barrierefrei und leicht auffindbar sein.
Die Wohnungsgrundrisse sind zum Teil noch variabel zu gestalten.
Sämtliche Fenster werden mit Wärmeschutzverglasung ausgestattet und erhalten Kunststoffrollläden.
Bäder und Küchen erhalten keramische Wand– und Bodenfliesen.
In den Wohn– und Schlafräumen wird ein Boden nach Wunsch des Erwerbers verlegt.
Die Wand– und Deckenflächen der Wohnungen werden mit Raufasertapete tapeziert und erhalten
einen weißen Anstrich. Die nicht gefliesten Flächen in den Bädern erhalten einen weißen
Anstrich auf einem Maler– oder Glasvliesuntergrund.
Die Bäder werden barrierefrei mit flacher Duschtasse, bzw. Bodenablauf und Fliesenbelag
ausgeführt.
Alle Räume erhalten eine Fußbodenheizung mit Einzelraumregelung.
Die Gebäudefassaden werden gem. der Energie-Einsparverordnung wärmegedämmt.
Die Flächen erhalten einen Aufbau als Polystyrol-/Styropor-Wärmeverbundsystem.
Die Dämmplatten werden vollflächig mit einem Kunststoffgewebe armiert, darauf wird ein
Oberputz mit Kratzputzstruktur aufgetragen.

GRUNDRISSE Erdgeschoss
Wohnungen 1, 2, 3, 4, 5
5
4
3
2
1
nicht maßstabsgerecht

GRUNDRISSE 1. Obergeschoss
Wohnungen 6, 7, 8, 9, 10
10
9
8
7
6
nicht maßstabsgerecht

GRUNDRISSE 2. Obergeschoss
Wohnungen 11, 12, 13, 14, 15
15
14
13
12
11
nicht maßstabsgerecht

GRUNDRISSE 3. Obergeschoss
Wohnungen 16, 17, 18, 19, 20
20
19
18
17
16
nicht maßstabsgerecht

WIRTSCHAFTLICHKEITSBETRACHTUNG
Beispielkalkulation einer Ein-Personen-Wohnung (ca. 58,02 m²) (Stand 05/2013)
Kaufpreis € 120.391,50
Notar, Grundbuch (ca. 1,5 % vom Kaufpreis) € 1.805,00
Grunderwerbsteuer (5 % vom Kaufpreis) € 6.019,58
Gesamtkosten € 128.216,08
Finanzierungsbeispiel
Gesamtkosten € 128.216,08
./. Eigenkapital (ca. 25 %) € 32.000,00
Fremdkapital € 96.216,08
Zinsaufwand
2,5 % (10 Jahre Zinsfestschreibung,
100% Auszahlung)
€ 2.405,40
./. Mieteinnahme (58,02 m² x € 8,20/m² x 12) € 5.709,12
Überschuss vor Tilgung € 3.303,72
./. 2% Tilgung (Vermögensmehrung) € 1.924,32
Überschuss nach Tilgung € 1.379,40
Das Ergebnis entspricht einer Eigenkapitalrendite von ca. 10,3 %.
Anmerkung:
Die Beispielrechnung zeigt, mit welchen Zahlen Sie rechnen können.
Eventuelle Zwischenfinanzierungszinsen, Verwaltungsgebühren und steuerliche Aspekte
wurden nicht berücksichtigt.
Eine individuelle Berechnung mit allen relevanten Kennzahlen zu Liquidität, Vermögen und
Rendite erstellen wir Ihnen gern im Rahmen einer persönlichen Beratung.

PRESSE

ANSPRECHPARTNER
Bauherr
CJS Bau GmbH
Filzenstraße 6
59494 Soest
T +49 2921 14177
F +49 2921 14178
E info.schroth@cjs-bau.de
Betreuung
PROVITA GmbH
Möhnestraße 118
59755 Arnsberg
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