Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ

Initiativprüfung
Bericht
Finanzierung von
Immobiliengesellschaften
des Landes OÖ
LRH-120014/10-2013-WA

Auskünfte
Oberösterreichischer Landesrechnungshof
A-4020 Linz, Promenade 31
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Fax: (+43 732) 7720-214089
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Impressum
Herausgeber:
Oberösterreichischer Landesrechnungshof
A-4020 Linz, Promenade 31
Redaktion:
Oberösterreichischer Landesrechnungshof
Herausgegeben: Linz, im März 2013

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ MÄrz 2013
Inhaltsverzeichnis
Kurzfassung................................................................................................................ 1
Einleitung.................................................................................................................... 4
Prüfungsgegenstand ......................................................................................................... 4
Allgemeines zu den Immobiliengesellschaften.................................................................. 4
Landes-Immobilien GmbH (LIG)................................................................................ 5
Beteiligungsstruktur und Zweck der Gesellschaft ............................................................. 5
Überblick über das Anlagevermögen und dessen Erwerb................................................. 5
Kauf der Landesimmobilien durch die LIG......................................................................... 8
Investitionen der LIG seit 2003........................................................................................ 10
Zusammenfassender Überblick über die Finanzierung der LIG und künftige
Belastungen des Landes OÖ........................................................................................... 11
FH OÖ Immobilien GmbH (FH Immo)..................................................................... 13
Zweck der Gesellschaft und Beteiligungsstruktur............................................................ 13
Überblick über die Immobilien......................................................................................... 13
Finanzierung.................................................................................................................... 14
Musiktheater Linz GmbH (MTG).............................................................................. 16
Zweck der Gesellschaft, Beteiligungsstruktur und Überblick über die Immobilie............. 16
Finanzierung und Beiträge von Bund, Land OÖ und Stadt Linz ..................................... 16
BEG Bruckner Universität Errichtungs- und Betriebsgesellschaft mbH (BEG). 19
Zweck der Gesellschaft und Beteiligungsstruktur............................................................ 19
Finanzierung und Belastungen des Landes..................................................................... 20
OÖ. Thermen-Immobilien-GmbH (TIG)................................................................... 21
Zweck der Gesellschaft, Beteiligungsstruktur und Überblick über die Immobilien........... 21
Finanzierung und Belastungen des Landes..................................................................... 21
Gesamtbetrachtung.................................................................................................. 22
Finanzierung und Belastungen des Landes..................................................................... 22
Gesellschaften und Übertragung von Liegenschaften .................................................... 24
Leitlinien für Investitionen................................................................................................ 25
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ MÄrz 2013
Abkürzungsverzeichnis/Glossar
B
BEG
F
FH Immo
FH Management
FH OÖ Gruppe
Fremdkapital
G
GBM
L
Laho
LIG
M
MTG
S
SAV
T
TIG
TOG
Tranchen-Darlehen
U
BEG Bruckner Universität Errichtungs- und Betriebsgesellschaft
mbH
FH OÖ Immobilien GmbH
FH OÖ Management GmbH
Firmengruppe der OÖ Fachhochschulen
Fremdkapital im weiteren Sinn, Bankdarlehen, Anleihen,
Hybridkapital – das heißt Kapital von Dritten
und nicht vom Land OÖ
Abteilung Gebäude- und Beschaffungsmanagement
OÖ Landesholding GmbH
Landes-Immobilien GmbH
Musiktheater Linz GmbH
Sachanlagevermögen
OÖ. Thermen-Immobilien-GmbH
Oö. Theater und Orchester GmbH
UStG Umsatzsteuergesetz
Landesdarlehen an die LIG zum etappenweisen
Erwerb von Teilen des Immobilienvermögens des
Landes
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ MÄrz 2013
Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ
Geprüfte Stelle(n):
Direktion Finanzen, OÖ Landesholding GmbH
Für Auskünfte standen auch die Abteilung Gebäude- und Beschaffungsmanagement, die Landes-Immobilien
GmbH, die Direktion Kultur, die Musiktheater Linz GmbH, die BEG Bruckner Universität Errichtungs-
und Betriebsgesellschaft mbH, die Direktion Bildung und Gesellschaft sowie die FH OÖ Immobilien
GmbH zur Verfügung.
Prüfungszeitraum:
19.10.2012 bis 3.1.2013
Rechtliche Grundlage:
Initiativprüfung im Sinne des § 4 Abs. 1 Z 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Z 1 und Z 3 des Oö. LRHG,
LGBl. Nr. 38/99 idgF
Prüfungsgegenstand:
Ziel der Prüfung war, einen Überblick über Immobiliengesellschaften des Landes sowie über deren Finanzierungssituation
und die daraus resultierenden künftigen finanziellen Verpflichtungen des Landes
OÖ zu geben. Die im Bericht betrachteten Unternehmen sind die Landes-Immobilien GmbH, FH OÖ
Immobilien GmbH, Musiktheater Linz GmbH, BEG Bruckner Universität Errichtungs- und Betriebsgesellschaft
mbH und OÖ. Thermen-Immobilien-GmbH. Das operative Geschäft der einzelnen Unternehmen
war nicht Gegenstand der Prüfung.
Prüfungsteam:
Mag. Liselotte Wallentin (Prüfungsleiterin), Mag. Franz Bauer und Mag.Dr. Birgit Fuchshuber
Prüfungsergebnis:
Das vorläufige Ergebnis der Prüfung wurde den Vertretern der Direktion Finanzen, der Direktion Kultur,
der Musiktheater Linz GmbH sowie der Abteilung Gebäude- und Beschaffungsmanagement bzw.
Landes-Immobilien GmbH und BEG Bruckner Universität Errichtungs- und Betriebsgesellschaft mbH in
der Schlussbesprechung am 29.1.2013 zur Kenntnis gebracht.
Legende:
Nachstehend werden in der Regel punkteweise die Sachverhaltsdarstellung (Kennzeichnung mit 1 an der zweiten Stelle
der Absatzbezeichnung), deren Beurteilung durch den LRH (Kennzeichnung mit 2), die Stellungnahme der überprüften
Stelle (Kennzeichnung mit 3 und im Kursivdruck) sowie die allfällige Gegenäußerung des LRH (Kennzeichnung mit 4)
aneinandergereiht.
In Tabellen und Anlagen des Berichtes können bei der Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben durch
die EDV-gestützte Verarbeitung der Daten rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.
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Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Kurzfassung
(1) In diesem Bericht gibt der LRH einen Überblick über den Zweck und die Finanzierungssituation
folgender Gesellschaften sowie die daraus resultierenden finanziellen Verpflichtungen
des Landes OÖ:
• Landes-Immobilien GmbH (LIG),
• FH OÖ Immobilien GmbH (FH Immo),
• Musiktheater Linz GmbH (MTG),
• BEG Bruckner Universität Errichtungs- und Betriebsgesellschaft mbH (BEG),
• OÖ. Thermen-Immobilien-GmbH (TIG).
Es handelt sich dabei um Immobiliengesellschaften, die nahezu ausschließlich in Landeseigentum
stehen und in hohem Ausmaß aus Landesmitteln zu finanzieren sind. Die TIG
unterscheidet sich von den anderen Gesellschaften insofern, als sie für ihre Investitionen
teilweise eigene Einnahmen am Markt erwirtschaftet.
(2) Stetig steigende Fremdfinanzierung führt zu langfristigen Belastungen des Landes
Die Investitionen der genannten Landesimmobiliengesellschaften werden in stetig steigendem
Ausmaß fremd finanziert. Das Land OÖ verpflichtete sich, ausreichend Mittel für die
Rückzahlung bereitzustellen und haftet gegenüber den Kapitalgebern. Der LRH errechnete
Verpflichtungen des Landes OÖ für die getätigten bzw. begonnen Investitionen unter der
Annahme eines günstigen Zinsszenarios von rd. 490 Mio. Euro bis zum Jahr 2035. In einem
weniger optimistischen Szenario ergeben sich Belastungen von rd. 580 Mio. Euro.
Der Liquiditätszufluss erhöht den Spielraum der Entscheidungsverantwortlichen des Landes
zum Zeitpunkt der Kapitalaufnahme, allerdings schränkt der folgende Liquiditätsabfluss für
die Bedienung des Fremdkapitals den künftigen Handlungsspielraum ein. Diese Belastungen
sind bei weiteren Fremdkapitalaufnahmen zu berücksichtigen. Außerdem hält es der
LRH für wichtig, für bestehende langfristige Verpflichtungen Planungssicherheit über Höhe
und Zeitpunkt des künftigen Kapitalbedarfs zu haben.
(3) Lange Abschreibungsdauern sollten überprüft werden
Die Abschreibungsdauern der Gebäude wurden aus steuerlichen Gründen lange angesetzt.
In der LIG beispielsweise beträgt die durchschnittliche Abschreibungsdauer des gesamten
abnutzbaren Anlagevermögens rd. 46 Jahre. Sogar der Altbestand, der teilweise schon
Jahrzehnte in Landesbesitz war, wird in der LIG auf weitere 40 bis 50 Jahre abgeschrieben.
Auch für Gebäude der Fachhochschulen wird eine 50-jährige Nutzungsdauer angenommen.
Eine derartige Nutzungsdauer ist aus Sicht des LRH im Regelfall für Neugebäude zu lange
und für den Altbestand unangemessen hoch.
Dies bedeutet, dass zum Erhalt der Gebäudesubstanz wesentliche Instandhaltungsmaßnahmen
oder Ersatzinvestitionen vor Ablauf der angenommenen Nutzungsdauer notwendig
sein werden. Der LRH empfiehlt daher, die bilanziellen Restnutzungsdauern der einzelnen
Objekte in Hinblick auf deren Investitionsbedarf zu überprüfen und gegebenenfalls zu reduzieren.
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Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
(4) Die Erfüllung des Stabilitätsbeitrags sowie die Erreichung von Steuervorteilen
führten zu komplexen Konstruktionen
Für die Gründung der Gesellschaften und Übertragung der Liegenschaften waren seitens
des Landes OÖ unterschiedliche Ziele ausschlaggebend. Es wurden steuerliche Vorteile
erzielt und ein Beitrag zum Stabilitätspakt geleistet. Auch wurde über diese Gesellschaften
Fremdkapital für Investitionen aufgenommen. Für die finanztechnische und steuerliche Optimierung
wurden komplexe, langfristige Konstruktionen geschaffen. Die sich ergebenden
komplizierten rechtlichen Beziehungen und Zahlungsströme gehen zu Lasten der Transparenz
und einfachen Verwaltung.
(5) Beziehungen zwischen Land OÖ und Landes-Immobilien-GmbH sollten vereinfacht
werden
Das Land OÖ verkaufte zwischen 2002 und 2006 Liegenschaften an seine Tochtergesellschaft
LIG. Damit diese den Kaufpreis von insgesamt rd. 575 Mio. Euro finanzieren konnte,
gewährte ihr das Land OÖ Darlehen mit 60-jähriger Laufzeit und Gesellschafterzuschüsse.
So konnte damals der oö. Stabilitätsbeitrag zum gesamtstaatlichen Maastrichtergebnis erhöht
werden, ohne dass dies eine Liquiditätswirkung auf das Land OÖ hatte.
Die Beziehungen zwischen Land OÖ und LIG sollten so einfach wie möglich gestaltet werden
und einen einfachen Überblick ermöglichen. Daher sollten rein verrechnungstechnischen
Transaktionen zwischen Land OÖ und LIG eliminiert werden. Falls dies nicht erfolgt,
empfiehlt der LRH, die Laufzeiten der Landesdarlehen an die LIG zu verkürzen.
(6) Ausfinanzierung des Musiktheaters wird bis 2025 angestrebt
Ende 2012 betrug das geschätzte Projektvolumen für den Bau des Musiktheaters unter Berücksichtigung
der Wertsicherung rd. 177 Mio. Euro. Zusätzlich fallen Finanzierungskosten
an. An der Finanzierung des Musiktheaters beteiligen sich auch der Bund und die Stadt
Linz, die ihre Beiträge vereinbarungsgemäß bis zum Jahr 2017 an das Land OÖ leisten
werden. Das Land OÖ strebt die Ausfinanzierung bis 2025 an. Der LRH begrüßte das Ziel
der Direktion Kultur, den im Landtagsbeschluss festgelegten maximalen zeitlichen Rückzahlungsrahmen
bis 2030 nicht auszuschöpfen. Jedoch wies er darauf hin, dass die höchste
Kapitaltilgung im letzten Jahr der Rückzahlung geplant ist.
Bis 2012 musste das Land OÖ insgesamt rd. 42 Mio. Euro leisten. Der LRH stellte fest, dass
die Erfüllung dieser Verpflichtungen dem Nachtragsvoranschlag 2012 (5 Mio. Euro) vorbehalten
wurde; im Landtag beschlossene Finanzierungsverpflichtungen sind im laufenden
Budget zu berücksichtigen.
(7) Neubau für die Anton Bruckner Privatuniversität belastet den Landeshaushalt im
Wesentlichen nach Baufertigstellung
Derzeit wird ein neues Gebäude für die Anton Bruckner Privatuniversität errichtet. Die Inbetriebnahme
ist 2014 geplant. Vorläufige Kostenschätzungen ergaben Projektkosten in einer
Größenordnung von 55 Mio. Euro unter Berücksichtigung der Wertsicherung und weiterer
Variablen. Bisher enthielten die obligatorischen Berichte an die Oö. Landesregierung keine
Informationen zur Kostenverfolgung und über das erwartete Bauvolumen. Der LRH empfiehlt,
diese Informationen in Zukunft ergänzend in die Berichterstattung aufzunehmen.
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Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Fast die gesamte Finanzierungslast ist auf den Zeitraum nach Baufertigstellung verteilt.
Künftig sollten wesentliche Teile der Baukosten – den Beschlüssen des Kontrollausschusses
vom 8. April 2010 für Investitionsprojekte entsprechend – bereits während der Bauphase
aus dem Landesbudget finanziert werden.
(8) Der LRH empfiehlt dem Land OÖ:
I. Finanzielle Beziehungen zwischen Land OÖ und der LIG sind unter Berücksichtigung
des gültigen Stabilitätspakts um rein verrechnungstechnische
Transaktionen zu bereinigen. Falls eine Bereinigung nicht erfolgt, sollten die
Laufzeiten der Landesdarlehen an die LIG verkürzt werden. (Umsetzung ab
sofort)
II. Folgende Grundsätze sind bei der Beschlussfassung und Bezuschussung
künftiger Investitionsvorhaben zu berücksichtigen: (Umsetzung ab sofort)
1. Prozyklische Konjunktureffekte sollen weitgehend vermieden werden.
2. In den Finanzierungsvereinbarungen zwischen dem Land OÖ und der jeweiligen
Landesgesellschaft sollen konkrete Zahlungspläne festgelegt werden, um
die Planungssicherheit für bestehende Lasten des Landes zu erhöhen.
3. Bestehende langfristige finanzielle Belastungen sollen bei Entscheidung über
Investitionsprojekte berücksichtigt werden.
4. Abschreibungsdauern sollen dem tatsächlichen Wertverzehr entsprechen.
Dies ist bereits bei der Ausarbeitung der Finanzierungsmodelle zu berücksichtigen.
5. Das gesamte Fremdkapital soll getilgt sein, bevor Re-Investitionen und wesentliche
Sanierungsmaßnahmen notwendig sind.
6. Die rechtlichen Beziehungen und Zahlungsströme zwischen Land OÖ und seinen
Gesellschaften sollen so einfach wie möglich gestaltet werden.
7. Bei Unternehmen mit Landesbeteiligung sollte auf eine möglichst gleichlaufende
Buchung in Gesellschaft und Land OÖ geachtet werden. Darlehen oder
Zuschüsse sind spiegelbildlich zur Darstellung des Landes OÖ zu verbuchen.
8. Beiträge, die andere Rechtsträger für Projekte einer Gesellschaft an das Land
OÖ leisten, sollen im Jahr der Vereinnahmung für diese verwendet werden.
Ergänzend verweist der LRH auf die Beschlüsse des Kontrollausschusses vom
8. April 2010 „für künftige Projekte“.
(9) Der LRH empfiehlt dem Land OÖ, bei den geprüften Gesellschaften darauf hinzuwirken,
dass folgende Empfehlungen umgesetzt werden:
III. Abschreibungsdauern sind zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen.
(Umsetzung ab sofort)
IV. Die Kostenentwicklung ist ergänzend in die Berichterstattung an die Oö.
Landesregierung über den Baufortschritt aufzunehmen (betrifft BEG). (Umsetzung
ab sofort)
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Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Einleitung
Prüfungsgegenstand
1.1. Der LRH führte auf eigene Initiative eine Prüfung im Bereich der Immobiliengesellschaften
des Landes durch. Betrachtet wurden bestimmte Immobiliengesellschaften
– nämlich jene, die ausschließlich oder nahezu ausschließlich im Landeseigentum
stehen. Ein weiteres Kriterium war, ob sie in hohem Ausmaß aus Landesmitteln finanziert
werden. Dies ist der Fall bei folgenden Unternehmen:
• Landes-Immobilien GmbH (LIG),
• FH OÖ Immobilien GmbH (FH Immo),
• Musiktheater Linz GmbH (MTG),
• BEG Bruckner Universität Errichtungs- und Betriebsgesellschaft mbH (BEG),
• OÖ. Thermen-Immobilien-GmbH (TIG).
Die TIG kann im Gegensatz zu den anderen Unternehmen auch Einnahmen am
Markt zur Deckung der Investitionen erzielen.
Ziel der Prüfung war, einen Überblick über den Zweck der einzelnen Gesellschaften,
deren Einordnung in die Firmengruppe der OÖ Landesholding GmbH sowie
über deren Finanzierungssituation und die daraus resultierenden finanziellen Verpflichtungen
des Landes OÖ zu geben. Zusammenfassend wird dargestellt, welche
Belastungen durch die Fremdmittelaufnahmen der Gesellschaften letztlich auf das
Land OÖ zukommen. Das operative Geschäft der einzelnen Unternehmen war nicht
Gegenstand der Prüfung.
Allgemeines zu den Immobiliengesellschaften
2.1. Im Jahr 2002 begann das Land OÖ, seine Immobilienbewirtschaftung umzustrukturieren.
Dabei entschied es, die Grundstücke und Immobilien, die von den Unternehmen
des Landes genutzt werden, auch in das jeweilige Unternehmen bzw. in die
jeweilige Unternehmensgruppe zu übertragen. Die anderen Liegenschaften – also
Verwaltungsgebäude, Berufsschulen, Pflegeeinrichtungen etc. – wurden in der LIG
zusammengefasst 1 . Neuerrichtungen erfolgten seither entsprechend dieser Strategie
durch das jeweilige Unternehmen.
2.2. Die grundsätzlichen Überlegungen für die Zuordnung der Immobilien waren dem
LRH bei den vom ihm geprüften Gesellschaften nachvollziehbar.
1 Straßengrundstücke blieben im unmittelbaren Eigentum des Landes
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Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Landes-Immobilien GmbH (LIG)
Beteiligungsstruktur und Zweck der Gesellschaft
3.1. Das Land OÖ gründete 2002 die Landes-Immobilien GmbH. Die LIG ist eine 100%ige
Tochtergesellschaft der OÖ Landesholding GmbH (Laho), die wiederum zu 100% im
Eigentum des Landes steht:
Land OÖ
100%
OÖ Landesholding GmbH
100%
Landes-Immoblilien GmbH
100%
BEG Bruckner Universtität
Errichtungs- und Betriebsgesellschaft mbH
Wesentlicher Unternehmenszweck der LIG ist die Vermietung, Verpachtung, Verwaltung
und Verwertung von Liegenschaften sowie die Errichtung und Erhaltung von
Gebäuden, jeweils unter besonderer Berücksichtigung der Bedürfnisse des Landes
OÖ.
Überblick über das Anlagevermögen und dessen Erwerb
4.1. Das Sachanlagevermögen der LIG betrug zum 31.12.2011 zu Anschaffungs- und
Herstellungskosten rd. 870 Mio. Euro. Die Buchwerte beliefen sich auf rd. 779 Mio.
Euro. Bei etwa zwei Drittel handelt es sich um Liegenschaften, die die LIG in den
Jahren 2002 - 2006 vom Land OÖ erworben hat. Den Kaufpreis finanzierte sie mit
Landesdarlehen oder Gesellschafterzuschüssen. Das letzte Drittel betrifft Investitionen
der Jahre 2003 bis 2011, die die LIG selbst tätigte und durch Aufnahme von
Fremdkapital, mit Landesdarlehen und -zuschüssen finanzierte. (In diesem Bericht
wird generell zwischen Fremdkapital (= von Dritten) und Landesdarlehen unterschieden.)
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Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Die folgende Grafik gibt einen Überblick über die Art des vorhandenen Sachanlagevermögens
in der LIG:
LIG - Sachanlagevermögen zu Anschaffungskosten
Amtsgebäude und Gebäude der
Bezirkshauptmannschaften
9,2%
15,4%
Straßenmeistereien
7,5%
Berufsschulen
10,6%
8,9%
Landwirtschaftliche Berufs- und Fachschulen
3,4%
sonstige Schulen
Kultureinrichtungen/Bildungszentren
15,8%
29,2%
Landes-Jugendhäuser, -Gästehäuser, -
Kinderheime, -Pflege- und -Betreuungszentren
sonstige Liegenschaften und Gebäude
Den größten Anteil am Sachanlagevermögen haben die diversen Berufschulen mit
insgesamt rd. 45%. Die Amtsgebäude und Gebäude der Bezirkshauptmannschaften
des Landes OÖ machen rd. 15% aus.
Etwa 55% des gesamten abnutzbaren Anlagevermögens wird auf 50 Jahre und ca.
25% auf 40 Jahre abgeschrieben. Die gewichtete Nutzungsdauer des gesamten
abnutzbaren Anlagevermögens beträgt ca. 46 Jahre. Die langen bilanziellen Nutzungsdauern
waren systemimmanent für diese und ähnliche Immobiliengesellschaften
von Gebietskörperschaften.
4.2. Der LRH stellte fest, dass für den vom Land OÖ erworbenen Altbestand pauschal
Restnutzungsdauern wie für Neuobjekte festgelegt wurden. Dies bedeutet, dass bei
den vom Land OÖ gekauften Gebäuden der konkrete Bauzustand und das Alter bei
der Festlegung der jeweiligen Nutzungsdauer in der LIG nicht berücksichtigt wurde.
Der Altbestand, der teilweise schon Jahrzehnte in Landesbesitz war, wird in der LIG
ab Übertragung somit auf weitere 40 bis 50 Jahre abgeschrieben. Eine derartige
Nutzungsdauer ist im Regelfall für Neugebäude zu lange und für den Altbestand
jedenfalls unangemessen hoch.
Der buchmäßige Wertverlust entspricht somit nicht dem tatsächlichen Wertverzehr.
Dies bedeutet, dass zum Erhalt der Gebäudesubstanz Investitionen vor Ablauf der
angenommenen Nutzungsdauer notwendig sein werden. Der LRH empfiehlt der Gesellschaft
daher, die Restnutzungsdauern der einzelnen Objekte zu überprüfen und
gegebenenfalls anzupassen. Dabei sollte der Investitionsbedarf für die Objekte der
LIG berücksichtigt werden.
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Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
4.3. Die OÖ Landesholding GmbH nahm in Abstimmung mit der Landes-Immobilien
GmbH und der KPMG 2 zu diesem Berichtspunkt wie folgt Stellung:
Bezüglich der Anknüpfung des LRH an das UGB ist festzuhalten, dass die Abschreibung
für Abnutzung vorwiegend im Bereich des Steuerrechts behandelt wird und in
den Kommentaren zum UGB regelmäßig auf die steuerlichen Bestimmungen verwiesen
wird.
Im Übrigen ist aufgrund der Rechtsprechung des VwGH vom 25.4.2001 (VwGH
99/13/0221) beim Kauf gebrauchter Wirtschaftsgüter der AfA-Berechnung die noch
zu erwartende tatsächliche Nutzungsdauer zugrunde zu legen, unabhängig von der
Nutzungsdauer des Vorgängers oder dem Alter des Wirtschaftsgutes; entscheidend
ist allein der Zustand im Zeitpunkt der Anschaffung. Dementsprechend kann auch
aus dem Baujahr eines Gebäudes nicht auf die weitere Nutzungsdauer geschlossen
werden.
Hinsichtlich der Bemessung der AfA halten wir ausdrücklich fest, dass im Zuge der
Ausgliederung jede in die LIG eingebrachte Liegenschaft individuell bewertet und
das Ergebnis dieser Bewertungen im Rahmen der Betriebsprüfung vom Finanzamt
Linz vollständig anerkannt wurde. Wir gehen daher davon aus, dass die bei der LIG
angewandte AfA-Bewertung korrekt erfolgt ist.
Die einmal gewählte Nutzungsdauer ist auf Basis des Grundsatzes der Bewertungsstetigkeit
beizubehalten. Eine Änderung der Nutzungsdauer wäre demzufolge nur
bei Vorliegen besonderer Umstände zulässig.
Schließlich ist anzumerken, dass es nicht Aufgabe der AfA ist, den tatsächlichen
Wertverzehr abzubilden, sondern vielmehr für eine periodengerechte Zurechnung
der Anschaffungskosten für die Gebäude der LIG zu sorgen. Auch allfällig zukünftig
notwendige Erhaltungsinvestitionen spielen im Zeitpunkt der Bemessung der Abnutzung
bzw. Nutzungsdauer keine Rolle; im Falle von umfassenden Herstellungsmaßnahmen
käme es ohnehin zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer des betroffenen
Gebäudes (allerdings erst zum Zeitpunkt der Maßnahmen und nicht bereits
davor).
4.4. Aus Sicht des LRH beschränkte sich die Stellungnahme der OÖ Landesholding
GmbH und der Landes-Immobilien GmbH auf eine steuerliche Betrachtungsweise.
Der LRH hielt fest, dass die Finanzbehörde die LIG ertragssteuerlich als Liebhabereibetrieb
qualifizierte, weil sie überwiegend Verluste erwirtschaftete. Die Festlegung
der Nutzungsdauern durch die LIG hatte daher keine ertragssteuerliche Auswirkung.
In diesem Zusammenhang war daher auch die Anerkennung der gewählten Nutzungsdauern
durch die Finanzbehörde ohne Bedeutung.
Der LRH blieb bei seiner - den maßgeblichen Bestimmungen des UGB entsprechenden
- Sichtweise, die die wirtschaftliche Betrachtung in den Vordergrund stellte. Er
forderte ein möglichst realistisches Bild der wirtschaftlichen Situation. Dies bedeutet,
die noch zu erwartenden Restnutzungsdauern zugrunde zu legen, was im Übrigen
dem in der Stellungnahme zitierten VwGH-Erkenntnis entspricht.
2 Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
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Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Kauf der Landesimmobilien durch die LIG
5.1. In den Jahren 2002 – 2006 veräußerte das Land OÖ Liegenschaften in fünf Tranchen
an die LIG 3 . Der Kaufpreis betrug insgesamt rd. 575 Mio. Euro. Damit die LIG
den Kaufpreis bezahlen konnte, gewährte ihr das Land OÖ Gesellschafterzuschüsse
in Höhe von rd. 54 Mio. Euro und Landesdarlehen („Tranchen-Darlehen“) von
521 Mio. Euro. Die finanziellen Mittel, die vom Land OÖ für den Kauf zur Verfügung
gestellt wurden, flossen als Kaufpreis in gleicher Höhe sofort wieder an das Land
OÖ zurück. In Summe kam es somit zu keinem Liquiditätszu- oder -abfluss beim
Land OÖ.
Die Tranchen-Darlehen sind mit 0,1% verzinst und haben eine Laufzeit von 60 Jahren;
sie laufen zwischen 2062 und 2066 aus. Per 31.12.2011 betrugen die offenen
Tranchen-Darlehen rd. 436 Mio. Euro.
5.2. Nach Ansicht des LRH sind nicht nur die Abschreibungsdauern sondern auch die
Laufzeiten der Landesdarlehen zu lang. Es ist damit zu rechnen, dass Immobilien
vor endgültiger Darlehenstilgung entweder nicht mehr nutzbar sind oder für Sanierungen
bzw. Erneuerungen bereits weitere Mittel benötigt werden. Daher empfiehlt
der LRH, neben der Reduktion der Restnutzungsdauern auch die Darlehenslaufzeiten
zu verkürzen.
6.1. Ein Effekt des Verkaufs der Landesimmobilien an die LIG war der positive Beitrag
zur Erfüllung des österreichischen Stabilitätspakts 4 , ohne dass es dabei beim Land
OÖ zu einer Liquiditätswirkung kam. Der Verkaufserlös trug seinerzeit erhöhend
zum relevanten Ergebnis bei, die Ausgabe des Landes für die Darlehensgewährung
an die LIG war hingegen Stabilitätspakt-neutral. 5
6.2. Für das seinerzeitige Ziel, einen positiven Stabilitätsbeitrag zu erreichen, war die
Konstruktion mit Landesdarlehen geeignet. Zwischenzeitig wurde der österreichische
Stabilitätspakt geändert und damit wird die LIG dem Sektor Staat zugerechnet.
Dies bedeutet, dass Zahlungen zwischen Land OÖ und LIG grundsätzlich in Bezug
auf den Stabilitätsbeitrag neutral sind.
Die Beziehungen zwischen Land OÖ und LIG sollten so einfach wie möglich gestaltet
werden und einen einfachen Überblick ermöglichen. Zu diesem Zweck sollte das
Land OÖ unter Berücksichtigung des gültigen Stabilitätspakts in einem ersten Schritt
prüfen, ob die Landesdarlehen der LIG durch eine liquiditätsneutrale Transaktion 6
getilgt werden können. Ziel dabei ist, rein verrechnungstechnische Transaktionen
zwischen Land OÖ und LIG zu eliminieren. Falls dies nicht möglich ist, empfiehlt der
LRH, die Laufzeiten der Landesdarlehen an die LIG zu verkürzen.
3 Vgl. Punkt 2.1.
4 Im österreichischen Stabilitätspakt ist der Beitrag der verschiedenen Gebietskörperschaften festgelegt, den diese
zur Erreichung des Maastricht-Ergebnisses erzielen müssen.
5 Der Verkaufserlös war eine Einnahme in der laufenden Gebarung, die Darlehensgewährung eine Ausgabe aus
Finanztransaktionen. Verteilt auf die 60 Folgejahre erfolgt die umgekehrte Darstellung: die Zahlungen des Landes
senken das Ergebnis der laufenden Gebarung, die Darlehensrückflüsse erhöhen das Ergebnis aus Finanztransaktionen.
6 Das Land OÖ finanziert seine Darlehensrückzahlungen selbst (siehe Punkt 10).
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
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Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
6.3. Zu Punkt 5.2. und 6.2. gab die OÖ Landesholding GmbH in Abstimmung mit der
Landes-Immobilien GmbH und der KPMG folgende Stellungnahme ab:
Nach einvernehmlicher Auffassung der Direktion Finanzen und der Abteilung Gebäude-
und Beschaffungsmanagement ergeben sich unter Berücksichtigung der hinsichtlich
der Nutzungsdauer der Gebäude zu Punkt 4. angeführten Argumente aus
einer liquiditätsneutralen vorzeitigen Darlehenstilgung bis auf den Wegfall der wenig
aufwändigen Umbuchungsvorgänge keine weiteren Vorteile, insbesondere auch
kein Gewinn an Transparenz. Ungeachtet der maastrichtneutralen Darstellbarkeit
würden sich in der Überleitungstabelle gemäß Artikel 15 Absatz 2 des Stabilitätspakts
2012 lediglich Verbindlichkeiten von den außerbudgetären Einheiten, soweit
sie dem Sektor Staat zuzurechnen sind, in den Kernhaushalt verschieben. Demgegenüber
besteht durch eine solche Transaktion vielmehr die Gefahr, dass durch die
daraus resultierende massive Stärkung des Eigenkapitals der LIG die Begehrlichkeit
entsteht, vermehrt Fremdmittel über die LIG aufzunehmen. Von einer Fremdfinanzierung
des Liegenschaftserwerbs durch die LIG wurde aber bereits bei der Ausgliederung
bewusst Abstand genommen, weil die Schaffung von Liquidität zulasten der
Zukunft vermieden werden sollte.
Darüber hinaus darf nicht vernachlässigt werden, dass die Darlehen möglicherweise
in Zukunft noch vorteilhaft verwertet werden könnten. Durch einen Verzicht auf diese
Darlehen zum gegenwärtigen Zeitpunkt würde das Land OÖ jeglichen Gestaltungsspielraum
für die Zukunft verlieren, ohne dadurch jetzt einen positiven wirtschaftlichen
Effekt zu erzielen.
Zudem weist KPMG darauf hin, dass bei einem Forderungsverzicht zu prüfen wäre,
ob ein Teil der derzeit bestehenden Forderung in Höhe von rd. 501 Mio. Euro nicht
werthaltig ist. In diesem Fall wäre der Verzicht auf den nicht werthaltigen Forderungsbestandteil
bei der LIG als Einnahme zu bewerten, durch die eine Änderung
der Art der Bewirtschaftung unterstellt werden könnte. Dies würde die Qualifikation
der Tätigkeit der LIG als ertragsteuerliche Liebhaberei in Frage stellen. Allein
bei einem (bloß beispielhaft angenommenen) nicht werthaltigen Anteil in Höhe von
20 % käme es zu einer KöSt-Belastung von 25 Mio. Euro.
Zusammenfassend vertreten wir die Auffassung, dass wegen des nicht unerheblichen
Risikos steuerrechtlicher Auswirkungen an dem zur steuerrechtlichen Optimierung
der – im Übrigen ja auch vom Oö. Landtag genehmigten – Ausgliederung der
Landesliegenschaften gewählten Modell unverändert festgehalten werden sollte.
6.4. Der LRH hielt fest, dass das gewählte Modell vorrangig der steuerlichen Optimierung
galt und dafür ein komplexes Konstrukt in Kauf genommen wurde. Nach Meinung
des LRH würde eine Reduktion der Komplexität sehr wohl dazu beitragen, den
Überblick zu erleichtern.
Der LRH begrüßte die seinerzeitige Entscheidung des Landes OÖ, von einer Fremdfinanzierung
des Liegenschaftserwerbs Abstand zu nehmen, um nicht zulasten der
Zukunft Liquidität zu schaffen. Er wies jedoch darauf hin, dass eine in der Stellungnahme
genannte mögliche künftige „vorteilhafte Verwertung der Darlehen“ je nach
Modell und Konstruktion diesem Grundsatz widersprechen könnte.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
9

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Investitionen der LIG seit 2003
7.1. Zwischen 2003 und 2011 investierte die LIG rd. 323 Mio. Euro in das Sachanlagevermögen.
Zur Realisierung dieser Investitionsprojekte gewährte das Land OÖ
Investitionsdarlehen in Höhe von rd. 71 Mio. Euro und Zuschüsse von rd. 81 Mio.
Euro. Außerdem nahm die LIG Fremdkapital in Höhe von rd. 171 Mio. Euro auf.
Die folgende Grafik zeigt den Aufbau der Landes-Investitionsdarlehen und des
Fremdkapitals für die Investitionen der LIG seit 2003:
LIG - Entwicklung Fremdkapital und Landesdarlehen für Investitionen
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Mio. Euro
2008
2009
2010
2011
Investitionsdarlehen des Landes kumuliert
Fremdkapital kumuliert
7.2. Wie aus der Grafik ersichtlich, wurde das Sachanlagevermögen bis 2005 aus Landesmitteln
finanziert. Seit 2006 werden für die Investitionen in zunehmend höherem
Ausmaß Fremdmittel aufgenommen.
8.1. Die Investitionsdarlehen des Landes sind vertragsgemäß linear über 50 Jahre zu
tilgen und ebenso wie die Tranchen-Darlehen mit 0,1% fix verzinst.
8.2. Nach Meinung des LRH laufen auch die neuen Investitionsdarlehen unverhältnismäßig
lange. Es gelten die Ausführungen zu Punkt 5.2 und 6.2 sinngemäß.
9.1. Ermächtigungen des Landtages aus 2006 und 2009 ermöglichen der LIG, Fremdkapital
von insgesamt maximal 200 Mio. Euro für Konjunktur fördernde Maßnahmen
aufzunehmen. Das Land OÖ verpflichtete sich, die erforderlichen Mittel zur Bedeckung
der daraus resultierenden finanziellen Verpflichtungen der LIG bis 31.12.2034
bereitzustellen und haftet für die offenen Verbindlichkeiten.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
10

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
In den ersten Jahren erfolgte die Fremdfinanzierung über Barvorlagen, zu deren
teilweisen Abdeckung die LIG im Jahr 2010 eine Anleihe im Volumen von 100 Mio.
Euro begab. Die Anleihe läuft bis 2034, die erste Tilgung erfolgt 2015. Bis zu diesem
Zeitpunkt fallen daher nur Zinsen an. Die restlichen rd. 71 Mio. Euro waren zum Zeitpunkt
der Prüfung mit Barvorlagen finanziert. Am 31.12.2011 belief sich der Fremdkapitalstand
auf rd. 171 Mio. Euro.
Auf Basis einer Berechnung des LRH betragen die erforderlichen Landeszuschüsse
zur Bedienung des Fremdkapitals zwischen 2015 und 2034 jährlich zwischen 9 und
13 Mio. Euro 7 .
9.2. Konjunkturpakete sollen kurzfristig wirtschaftsbelebende Investitionsimpulse setzen.
Damit die politischen Entscheidungsträger auch in Zukunft flexibel agieren können,
muss darauf geachtet werden, dass es zu keinen prozyklischen Effekten kommt.
Das bedeutet, dass es Phasen geben muss, in denen Investitionsprogramme zurückgefahren
werden und Fremdkapital abgebaut wird. Dies sollte auch im Rückzahlungsprofil
des Fremdkapitals erkennbar sein. Ein genehmigter Maximalrahmen für
Fremdkapital sollte auch deswegen nicht zwangsläufig voll ausgenutzt werden, weil
jegliche Fremdkapitalaufnahme den künftigen Spielraum für konjunkturpolitische
Maßnahmen weiter einschränkt.
Zusammenfassender Überblick über die Finanzierung der LIG und
künftige Belastungen des Landes OÖ
10.1. Nahezu die gesamten Mittel, die der LIG zur Verfügung stehen, stammen vom Land
OÖ. Auch für das aufgenommene Fremdkapital hat das Land OÖ die Verpflichtung
übernommen, die erforderlichen Zuschüsse für die Rückzahlung bereit zu stellen.
Stellt man die Zahlungsflüsse zwischen Land OÖ und Gesellschaft über den gesamten
Zeitraum seit Bestehen der LIG bis 2011 gegenüber, so ergibt sich folgendes
Bild:
7 Der LRH nahm für die Tilgung der Barvorlagen das gleiche Tilgungsprofil wie für die Anleihe sowie einen Zinssatz
von 2,2% für das variabel verzinste Fremdkapital an. Der Zinssatz von 2,2% wurde für alle Gesellschaften angewendet.
Dieser Zinssatz basiert auf einem aktuellen langfristigen Interbankenfinanzierungssatz zum Zeitpunkt
der Prüfung.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
11

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
1.100
1.000
900
Mittelherkunft
Einnahmen
(Mieterlöse Land OÖ, Anlagenverkäufe)
118 Mio. Euro
kfr. Fremdkapital 12 Mio. Euro
Laufende Landeszuschüsse
138 Mio. Euro
LIG 2002 - 2011
Mittelverwendung
Ausgaben
(v.a. Instandhaltungsaufwand, Grundsteuer)
96 Mio. Euro
Tilgung Landesdarlehen
91 Mio. Euro
Mio. Euro
800
700
600
500
Landesdarlehen (Investitionsdarlehen)
71 Mio. Euro
Fremdkapital
171 Mio. Euro
Gesellschafterzuschüsse des Landes OÖ
54 Mio. Euro
Investitionen
323 Mio. Euro
400
300
200
Landesdarlehen
(Tranchen-Darlehen)
521 Mio. Euro
Kauf Landesimmobilien
575 Mio. Euro
100
0
10.2. Aus der Grafik lässt sich Folgendes ableiten:
• Die LIG finanzierte ihre Liegenschaftskäufe vom Land OÖ (rd. 575 Mio. Euro) zu
90% mit Landesdarlehen und zu 10% mit Gesellschafterzuschüssen. Das Land
OÖ stellte der LIG somit Mittel in Höhe des Kaufpreises zur Verfügung, sodass es
zu keiner Liquiditätswirkung beim Land OÖ kam.
• Die Investitionen, welche die LIG seit 2003 tätigte, finanzierte sie zu rd. 53% mit
Fremdkapital, den Rest durch Aufnahme von Landesdarlehen und durch laufende
Zuschüsse des Landes OÖ.
• Die Einnahmen (überwiegend Mieterlöse vom Land OÖ und Erlöse aus Anlagenverkäufen),
das kurzfristige Fremdkapital und die restlichen Landeszuschüsse
entsprachen der Höhe nach den Darlehenstilgungen und laufenden Ausgaben.
Der LRH konnte die Gesamtsummen der Transaktionen zwischen Land OÖ und
LIG plausibilitätsmäßig abstimmen. Dies wird jedoch durch laufende nachträgliche
Umbuchungen zwischen den einzelnen Positionen und zeitlich versetzte Buchungen
erschwert, die sich aus den unterschiedlichen Rechnungslegungssystemen des
Landes OÖ und der LIG ergeben. Aus Sicht des LRH ist daher bei Unternehmen mit
Landesbeteiligung auf eine möglichst gleichlaufende Buchung in Gesellschaft und
Land OÖ zu achten. Darlehen oder Zuschüsse sind in der LIG spiegelbildlich zur
Darstellung des Landes OÖ zu verbuchen.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
12

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
FH OÖ Immobilien GmbH (FH Immo)
Zweck der Gesellschaft und Beteiligungsstruktur
11.1. Die FH Immo ist eine 100%ige Tochter der FH OÖ Management GmbH, die wiederum
indirekt zu 98% über die OÖ Innovationsholding GmbH und die OÖ Landesholding
GmbH dem Land OÖ gehört.
Land OÖ
100%
OÖ Landesholding GmbH
100%
OÖ Innovationsholding GmbH
98%
FH OÖ Management GmbH
100% 100% 100% 10%
FH OÖ Immoblilien GmbH FH OÖ Studienbetriebs GmbH FH OÖ Forschungs- & tech2b Inkubator GmbH
Entwicklungs GmbH
51% 26% 23%
FH OÖ IT GmbH
Die FH Immo ist für die Errichtung bzw. Anmietung, Instandhaltung und Verwaltung
der Gebäude und Liegenschaften zuständig, die für den Betrieb der Gesellschaften
der Firmengruppe der FH OÖ benötigt werden. Bei der Restrukturierung des Fachhochschulbereichs
wurde für diese Aufgaben Ende 2001 eine eigene Gesellschaft
gegründet. Die Geschäftsführung der FH OÖ Management GmbH nannte für diese
Konstruktion vor allem die Nutzung von Steuervorteilen sowie operativ organisatorische
Gründe und Risikogesichtspunkte.
11.2. Die Abwicklung der genannten Aufgaben in einer eigenen Gesellschaft ist für den
LRH insbesondere aus steuerlichen Gründen nachvollziehbar. Die steuerlichen Vorteile
wurden durch die Änderungen des UStG im Jahr 2012 deutlich eingeschränkt.
Dies spielt bei der Kalkulation (der Kosten und Finanzierung) von zukünftigen Bauprojekten
eine Rolle.
Überblick über die Immobilien
12.1. Die FH Immo besitzt und verwaltet Immobilien an den Standorten Hagenberg, Linz,
Steyr und Wels, die überwiegend für den Studienbetrieb verwendet werden (Nutzfläche
der Eigenobjekte ohne Garagen rd. 46.000 m 2 ). Darüber hinaus gibt es an allen
Standorten auch angemietete Flächen (Nutzfläche rd. 12.000 m 2 ).
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
13

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Die Gebäude der FH Immo werden über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben.
Das Steuermodell der FH Immo funktioniert analog zu dem der LIG.
12.2. Der tatsächliche Wertverzehr der Gebäude wird vom LRH im Hinblick auf die Art
der Verwendung höher eingeschätzt als jährlich 2% (entspricht einer 50-jährigen
Nutzungsdauer). Bei einer so langen Nutzungsdauer ist mit erhöhten Instandhaltungskosten
bzw. Ersatzinvestitionen während der Abschreibungsdauer zu rechnen.
Aus Sicht des LRH sollten daher geringere Abschreibungsdauern festgelegt werden
bzw. für Ersatzinvestitionen in der FH Immo vorgesorgt werden.
Finanzierung
13.1. Insgesamt investierte die FH Immo im Zeitraum 2001 bis 2011 rd. 81 Mio. Euro
ins Sachanlagevermögen. Der Buchwert zum 31.12.2011 betrug rd. 70,5 Mio. Euro.
Bis 2004 wurden die Investitionen in Immobilien überwiegend durch Investitionszuschüsse
des Landes finanziert. 2004 begann die FH Immo, ihre Investitionen fremd
zu finanzieren. Ab 2007 wurden deutlich weniger Landeszuschüsse gewährt als zuvor.
Das Fremdkapital der Gesellschaft betrug per 31.12.2011 rd. 38,1 Mio. Euro.
Dies führt zu einem zunehmenden Grad der Fremdfinanzierung, wie aus folgender
Grafik erkennbar ist:
FH Immo - Finanzierung des Sachanlagevermögens
80
70
60
50
Mio. Euro
40
30
20
10
-
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Nicht bankfinanziertes SAV (Buchwerte)
Bankfinanziertes SAV (Buchwerte)
Das Land OÖ verpflichtete sich in Finanzierungsvereinbarungen, die Tilgung des
aufgenommenen Fremdkapitals und die Zinsbelastung zu übernehmen. Für das gesamte
aushaftende Fremdkapital übernahm das Land OÖ Haftungen. Faktisch werden
auch Abgänge der FH Immo vom Land OÖ abgedeckt.
13.2. Der LRH hielt fest, dass seit Gründung der FH Immo Landeszuschüsse für Investitionen
zunehmend durch Aufnahme von Fremdkapital ersetzt wurden. Das Schuldentilgungspotenzial
der Gesellschaft selbst ist letztlich begrenzt. Die Einnahmen
der Gesellschaft umfassen die den weiteren FH-Gesellschaften verrechneten Mieten.
Die Miethöhen sind nicht betriebswirtschaftlich kalkuliert, sondern unter dem
Gesichtspunkt der steuerlichen Optimierung niedrig gehalten. Sie entsprechen der
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
14

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Höhe nach etwa den laufenden Ausgaben (Fremdanmietung, Personal, Betriebskosten,
Instandhaltung). Daraus ergibt sich, dass das Land OÖ die Bedienung des
Fremdkapitals und die Finanzierung von Neuinvestitionen der FH Immo zu tragen
hat.
14.1. Neben der Steigerung des Fremdkapitals sind auch die vertragsgemäß vereinbarten
40 Tilgungen sowie Zinsen relevant. Bisher wurden nur geringe Teile des Fremdkapitals
getilgt. Die jährlichen Tilgungen waren im Verhältnis zum aushaftenden Fremdkapital
35
gering.
Mio. Euro
45
30
25
20
15
FH Immo - Entwicklung des Fremdkapitals
Folgende Grafik zeigt den steilen Aufbau und den Höchststand des Fremdkapitals
zum Prüfungszeitpunkt Ende 2012 mit rd. 40 Mio. Euro und die vertraglich vereinbarte
Tilgung über einen Zeitraum von 23 Jahren:
10
5
0
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
2019
2021
2023
2025
2027
2029
2031
2033
2035
14.2. Der LRH stellte fest, dass die Hauptbelastung der Rückzahlung, die das Land OÖ
trifft, in der Zukunft liegt. Der LRH sah dabei kritisch, dass bei einer an sich schon
langen Darlehenslaufzeit am Beginn tilgungsfreie Zeiträume vereinbart wurden. Dies
sollte nur in begründeten Ausnahmefällen erfolgen.
15.1. Im Rechnungsabschluss des Landes OÖ werden die Landeszuschüsse an die FH
Immo nicht getrennt von jenen an die übrigen FH-Gesellschaften ausgewiesen. Auf
Bewirtschafterebene war nicht dokumentiert, wie sich die Landesmittel auf die FH-
Gesellschaften verteilen.
15.2. In Hinblick auf die umfassende Finanzierungsverpflichtung des Landes OÖ ist es
notwendig, dass das Land OÖ unabhängig von seinen Gesellschaften feststellen
kann, in welcher Höhe Investitionszuschüsse und laufende (andere) Zuschüsse an
die einzelnen Gesellschaften geflossen sind.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
15

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Musiktheater Linz GmbH (MTG)
Zweck der Gesellschaft, Beteiligungsstruktur und Überblick über
die Immobilie
16.1. Für die Errichtung des neuen Musiktheaters in Linz wurde im Jahr 2006 nach umfangreichen
Überlegungen zur organisatorischen Konstruktion eine eigene Projektgesellschaft
gegründet. Wie das folgende Organigramm zeigt, ist die MTG eine
100%ige Tochtergesellschaft der für den operativen Theaterbetrieb zuständigen Oö.
Theater und Orchester GmbH (TOG).
Land OÖ
100%
OÖ Landesholding GmbH
100%
Oö. Theater und Orchester GmbH
100%
Musiktheater Linz GmbH
Ab 2013 vermietet die MTG das Musiktheater an die TOG. Die Eröffnung ist im April
2013 geplant.
Finanzierung und Beiträge von Bund, Land OÖ und Stadt Linz
17.1. Wie der LRH bereits in seinem Bericht über die „Planung Neubau Musiktheater“ 8
darstellte, beschloss der Landtag im November 2008 für die Errichtung des Musiktheaters
einen Kosten- und Finanzierungsrahmen in Höhe von wertgesicherten 150
Mio. Euro. Zusätzlich hat das Land OÖ die Finanzierungskosten zu tragen.
Ende 2012 betrug das geschätzte Projektvolumen unter Berücksichtigung der Wertsicherung
rd. 177 Mio. Euro. Zuzüglich der aufgelaufenen Finanzierungskosten von
rd. 6 Mio. Euro sind daher insgesamt rd. 183 Mio. Euro 9 zu finanzieren. Zuschüsse
des Bundes und der Stadt Linz sollen vereinbarungsgemäß an das Land OÖ bezahlt
werden, dieses leistet dann an die MTG.
Der gesamte Beitrag der Stadt Linz beträgt vereinbarungsgemäß 36,3 Mio. Euro
(zahlbar an das Land OÖ in sieben Jahresraten zu je 5,2 Mio. Euro in den Jahren
2010-2016). Bis Ende 2012 überwies die Landeshauptstadt somit 15,6 Mio. Euro an
das Land OÖ.
8 Initiativprüfung im Jahr 2010
9 Nicht enthalten ist die vom Projekt nicht umfasste Außengestaltung sowie Sonderausstattungen die mit Sponsorgeldern
finanziert werden und die Kostensteigerungen für den Spielbetrieb durch die zusätzliche Spielstätte.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
16

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Der Bund sagte dem Land OÖ einen Beitrag von insgesamt 25 Mio. Euro verteilt auf
die Jahre 2013-2017 zu. 10
Zur Finanzierung des geschätzten Projektvolumens zuzüglich der aufgelaufenen Finanzierungskosten
(rd. 183 Mio. Euro – siehe oben) erhielt die MTG bis Ende 2012
Zuschüsse von insgesamt rd. 42 Mio. Euro 11 . Für die restlichen rd. 141 Mio. Euro
nahm bzw. nimmt sie Kapital am Markt auf:
• 45 Mio. Euro über ein fix verzinstes Genussrecht mit einer Laufzeit von 15 Jahren
(bis 2025)
• rd. 96 Mio. Euro 12 vorläufig über Barvorlagen.
Damit die MTG dieses Kapital bedienen kann, werden die Gebietskörperschaften
laut letztgültiger Planung der Direktion Kultur folgende Zuschüsse 13 leisten:
55
MTG - (geplante) Zuschüsse der Gebietskörperschaften
45
35
25
15
5
-5
2007
2008
2009
2010
Mio. Euro
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Land OÖ (Eigenanteil) Stadt (via Land OÖ) Bund (via Land OÖ)
17.2. Zusammengefasst ist aus der Grafik Folgendes erkennbar, eine detaillierte Beschreibung
erfolgt in den Punkten 18 bis 20:
• Bis 2012 leisteten die Gebietskörperschaften insgesamt rd. 42 Mio. Euro.
• Bis zum Jahr 2017 werden sowohl die Stadt Linz als auch der Bund ihre gesamten
vereinbarten Zuschüsse geleistet haben. Laut der aktuellen Planung vom Dezember
2012 will das Land OÖ bis 2017 einen Eigenanteil von etwa 51 Mio. Euro
aufbringen.
10 Die Jahresraten des Bundes sollen 2 Mio., 1 Mio., 7 Mio., 7 Mio. und 8 Mio. Euro betragen.
11 Eigenanteil des Landes rd. 26 Mio. Euro, Beiträge der Stadt Linz rd. 16 Mio. Euro
12 Saldo per 31.12.2012 rd. 66 Mio. Euro. Der Rest wird im Jahr 2013 zu finanzieren sein.
13 Auf Basis der Plandaten der Direktion Kultur errechnete der LRH den erforderlichen Zuschussbedarf. Für das
variabel verzinste Fremdkapital nahm einen Zinssatz von 2,2% an.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
17

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
• Für die Jahre 2018 bis 2025 sind die von der Direktion Kultur geplanten, gleichbleibenden
Jahresraten von 7,7 Mio. Euro dargestellt.
• Die Rückzahlung des Genussrechts in Höhe von 45 Mio. Euro ist zur Gänze im
Jahr 2025 geplant.
• Im Voranschlag 2013 hat das Land OÖ weniger Zuschüsse an die MTG budgetiert,
als es von den anderen Gebietskörperschaften für diesen Zweck erhalten wird.
Laut Auskunft der Direktion Kultur werden weitere Mittel voraussichtlich in einem
Nachtragsvoranschlag zur Verfügung gestellt.
18.1. Im Landtagsbeschluss vom Dezember 2007 ist festgelegt, dass das Land OÖ bis
31.12.2012 37,4 Mio. zuzüglich Finanzierungskosten – das sind rd. 42 Mio. Euro –
zu leisten hat. Bis November 2012 waren ursprünglich insgesamt nur rd. 37 Mio.
Euro budgetiert und bezahlt. Im Nachtragsvoranschlag vom Dezember 2012 wurden
die ausständigen rd. 5 Mio. für das Musiktheater bereitgestellt und auch im Dezember
2012 bezahlt.
18.2. Der LRH stellte fest, dass die vollständige Erfüllung der restlichen Verpflichtungen in
Höhe von rd. 5 Mio. Euro aus dem Landtagsbeschluss dem Nachtragsvoranschlag
2012 vorbehalten wurde. Beschlossene Finanzierungsverpflichtungen wären aber
grundsätzlich im laufenden Budget zu berücksichtigen. Der LRH empfiehlt dem Land
OÖ, bei der Budgeterstellung künftig stärker darauf zu achten.
19.1. Im Jahr 2010 leistete das Land OÖ einen Finanzierungsbeitrag in Höhe des Zuschusses
der Stadt Linz.
Für das Jahr 2013 sind Zuschüsse an das Musiktheater und die TOG (für das Musiktheater)
in Höhe von 5,7 Mio. Euro budgetiert. Diesen Ausgaben stehen zweckgebundene
Einnahmen vom Bund in Höhe von 2 Mio. Euro und Zuschüsse der Stadt
Linz von 5,2 Mio. Euro, also insgesamt 7,2 Mio. Euro, gegenüber. Laut Auskunft der
Direktion Kultur sollen weitere Mittel voraussichtlich in einem Nachtragsvoranschlag
2013 zur Verfügung gestellt werden.
19.2. Falls der Oö. Landtag im Rahmen des Nachtragsvoranschlags 2013 rd. 1,5 Mio.
Euro zur Verfügung stellt, gleichen sich im Landeshaushalt 2013 Einnahmen und
Ausgaben betreffend das Musiktheater aus.
Der LRH empfiehlt dem Land OÖ, Investitionsbeiträge anderer Rechtsträger im Jahr
der Vereinnahmung zur Gänze an die Gesellschaft weiterzuleiten. Darüber hinaus
sollte auch ein angemessener Eigenanteil des Landes aufgebracht werden.
20.1. Während der Errichtung wurden mehrere Tilgungsszenarien überlegt. Nach der
letztgültigen Planung der Direktion Kultur strebt das Land OÖ die Erfüllung seiner
Zuschussverpflichtung bis zum Jahr 2025 an. Von 2018 bis 2025 sind lineare Raten
von rd. 7,7 Mio. Euro geplant. Im Jahr 2025 ist darüber hinaus die Abschichtung
des Genussrechts in Höhe von 45 Mio. Euro geplant. Der Landtagsbeschluss vom
November 2008 gibt einen zeitlichen Rahmen für die Ausfinanzierung bis längstens
2030 vor.
20.2. Der LRH begrüßte das Ziel der Direktion Kultur die Mittel für die Tilgung der Verbindlichkeiten
für den Bau des Musiktheaters bis 2025 bereitzustellen und den zeitlich
möglichen Rahmen nicht voll auszunützen. Er weist jedoch darauf hin, dass durch
die geplante Abschichtung des Genussrechts die größte Belastung erst mit der letzten
Zahlung 2025 eintritt.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
18

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
21.1. Die noch nicht fälligen Verwaltungsschulden für die MTG waren im Rechnungsabschluss
des Landes zum 31.12.2011 mit 122,8 Mio. ausgewiesen. Dies entspricht
dem beschlossenen, nicht wertgesicherten Finanzierungsvolumen von 150 Mio. Euro
abzüglich der tatsächlich geleisteten Zahlungen.
21.2. Auch wenn die Voranschlags- und Rechnungsabschlussverordnung keine eindeutige
Regelung über die Darstellung der noch nicht fälligen Verwaltungsschulden enthält,
entspricht es nach Ansicht des LRH dem Sinn der Bestimmung, die Verpflichtungen
darzustellen, die auf das Land OÖ zukommen. Der LRH empfiehlt daher eine
jährliche Abstimmung mit der Gesellschaft und eine möglichst aktuelle Aufnahme
der Erhöhung, die sich aus der Wertsicherung und den zu tragenden Finanzierungskosten
ergibt, in den genannten Nachweis.
BEG Bruckner Universität Errichtungs- und
Betriebsgesellschaft mbH (BEG)
Zweck der Gesellschaft und Beteiligungsstruktur
22.1. Die BEG wurde als Errichtungsgesellschaft für das neue Gebäude der Anton Bruckner
Privatuniversität als 100%ige Tochter der LIG gegründet.
Land OÖ
100%
OÖ Landesholding GmbH
100%
Landes-Immoblilien GmbH
100%
BEG Bruckner Universtität
Errichtungs- und Betriebsgesellschaft mbH
Das Grundstück für den Neubau steht im Eigentum der LIG 14 , die der BEG ein unentgeltliches
Baurecht eingeräumt hat. Die BEG errichtet das Gebäude als Superädifikat
auf diesem Grundstück. Für die Errichtung nimmt sie Fremdkapital auf. Nach
Fertigstellung wird sie das Gebäude an die Anton Bruckner Privatuniversität vermieten.
Die Konstruktion wurde gewählt, um die Steuerbelastung so gering wie möglich
zu halten und möglichst hohe Flexibilität für eine allfällige Übertragung des Gebäudes
zu wahren.
22.2. Die gewählte Konstruktion führt zu komplexen rechtlichen Beziehungen und Zahlungsströmen,
jedoch ist sie aus steuerlichen Gründen nachvollziehbar.
14 Die LIG hat das Grundstück bereits vor Gründung der BEG erworben
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
19

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
23.1. Auch das Grundstück, auf dem sich die Anton Bruckner Privatuniversität derzeit befindet,
steht im Eigentum der LIG. Geplant ist, dieses im Anschluss an die Übersiedlung
in den Neubau zu veräußern. Entsprechend einer Vereinbarung zwischen LIG
und Land OÖ muss die LIG Erlöse aus Grundstücksveräußerungen zur vorzeitigen
Tilgung ihrer Landesdarlehen verwenden.
23.2. Der LRH empfiehlt dem Land OÖ, dafür zu sorgen, dass die Mittel aus dem Verkauf
der Liegenschaft zur schnelleren Schuldenreduktion der BEG verwendet werden. 15
Finanzierung und Belastungen des Landes
24.1. Der Landtag beschloss für die BEG einen Finanzierungsrahmen von wertgesicherten
42,9 Mio. Euro zuzüglich einer möglichen Schwankung um 15%, Grund- und
Aufschließungskosten, Freiraumgestaltung, Kosten für mögliche Änderungen der
Rechtslage, Grund- und Bodenmängel sowie Finanzierungskosten. Außerdem legte
er eine laufende Berichterstattung an die Landesregierung über Baufortschritt und
Finanzierung fest.
Bis zum Prüfungszeitpunkt (Dezember 2012) waren laut Auskunft der Abteilung Gebäude-
und Beschaffungsmanagement (GBM), welche die Kostenverfolgung durchführt,
rund 30 Mio. Euro beauftragt. Etwa 10 Mio. Euro wurden bereits an Professionisten
überwiesen.
24.2. Bisher enthielten die obligatorischen Berichte an die Oö. Landesregierung keine Informationen
zur Kostenverfolgung und über das erwartete Bauvolumen. Der LRH
empfahl, diese Informationen in Zukunft ergänzend in die Berichterstattung aufzunehmen.
Auf Basis des Landtagsbeschlusses, der laufenden Kostenverfolgung und
Informationen der GBM errechnete der LRH den Finanzierungsbedarf bis zur Fertigstellung
Ende 2014 – unter Berücksichtigung der Wertsicherung und der unter Punkt
24.1. genannten Variablen des Landtagsbeschlusses – in einer Größenordnung von
55 Mio. Euro zuzüglich Zwischenfinanzierungskosten.
25.1. Der Landtag beschloss, dass die Zuschüsse des Landes zur Abdeckung des aufgenommenen
Fremdkapitals und der anfallenden Finanzierungskosten bis längstens
31.12.2034 – also innerhalb von 20 Jahren nach Fertigstellung – zu leisten sind. Die
Vereinbarung sieht „grundsätzlich gleich hohe Jahresbeträge“ vor. Die geplanten Zuschüsse
des Landes OÖ an die BEG sind in der folgenden Grafik veranschaulicht 16 :
BEG - (geplante) Zuschüsse des Landes OÖ
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
2011
2012
2013
2014
Mio. Euro
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
15 z.B. durch zusätzliche Zuschüsse an die BEG
16 Für dieses Szenario nahm der LRH einen Zinssatz von 2,2% an.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
20

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
25.2. Der LRH wies darauf hin, dass während der Bauphase von 2011 bis 2014 nur die
Abdeckung der Finanzierungskosten sowie ein geringer Tilgungsanteil vorgesehen
sind. Fast die gesamte Finanzierungslast ist auf die Perioden nach Baufertigstellung
verteilt.
Der LRH nimmt Bezug auf die Beschlüsse des Kontrollausschusses vom 8. April
2010 (siehe Anlage 1), wonach wesentliche Teile von Investitionskosten während
der Bauphase aus dem Landesbudget zu finanzieren sind. Er empfiehlt, künftig diese
Beschlüsse zu berücksichtigen.
OÖ. Thermen-Immobilien-GmbH (TIG)
Zweck der Gesellschaft, Beteiligungsstruktur und Überblick über
die Immobilien
26.1. Die TIG ist in die Unternehmensgruppe der Landesholding wie folgt eingegliedert:
Land OÖ
100,00%
OÖ Landesholding GmbH
100,00%
Kommanditist
Kommanditist
OÖ Thermenholding GmbH 100,00% 100,00%
100,00% 89,30% 99,63% Komplementär Komplementär
OÖ. Thermen-Immoblilien-GmbH Tiefgarage Bad Ischl GmbH EurothermenResort EurothermenResort EurothermenResort
Bad Schallerbach GmbH Bad Ischl GmbH & Co KG Bad Hall GmbH & Co KG
Die Gesellschaft wurde im Jahr 2007 gegründet, um die im EurothermenResort Bad
Ischl und im EurothermenResort Bad Hall anstehenden Großinvestitionen zur Neuausrichtung
der Betriebe durchzuführen.
Finanzierung und Belastungen des Landes
27.1. Das Finanzierungsmodell der TIG stellte der LRH in seinem Bericht über das EurothermenResort
Bad Hall dar. 17 Es sieht wie folgt aus: Das Investitionsvolumen betrug
insgesamt 62 Mio. Euro. Das Finanzierungsmodell für die Großinvestitionen sieht
Landeszuschüsse von insgesamt 31 Mio. Euro zuzüglich Finanzierungskosten vor.
Diese sollten grundsätzlich in Raten zwischen 2008 und 2014, längstens jedoch bis
2020 geleistet werden. In den ersten Jahren wich das Land OÖ vom „grundsätzlich“
vertraglich vorgesehenen Ratenplan ab. Laut Information der Direktion Finanzen
wird für die Zukunft eine lineare Rückzahlung angestrebt. Die weiteren 31 Mio. Euro
17 Näheres dazu siehe Bericht des Oö. LRH über die Initiativprüfung „EurothermenResort Bad Hall GmbH & Co
KG“.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
21

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
zur Finanzierung der Investitionen sind neben den Kosten für den laufenden Betrieb
von den Unternehmen in Bad Hall und Bad Ischl zu erwirtschaften. Die TIG unterscheidet
sich von den anderen im Bericht dargestellten Gesellschaften insofern, als
sie für ihre Investitionen teilweise eigene Einnahmen am Markt erwirtschaftet.
Für den Landesanteil ergeben sich folgende Zahlungen unter der Annahme einer
gleichbleibenden Rückzahlung 18 ab 2014:
6,0
5,0
TIG - (geplante) Zuschüsse des Landes OÖ
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Mio. Euro
27.2. Wie bereits im LRH-Bericht „EurothermenResort Bad Hall GmbH & Co KG“ aus 2012
dargestellt, empfahl er auch – im Hinblick auf die Kurzlebigkeit touristischer Investitionen
und den künftigen finanziellen Handlungsspielraum – die Finanzierungsbeiträge
des Landes OÖ möglichst rasch zu leisten.
Der LRH empfiehlt dem Land OÖ, für zukünftige Projekte noch konkretere Finanzierungsvereinbarungen
zu treffen, um derartige Verschiebungen weitgehend zu vermeiden.
Dies würde die Planungssicherheit aller Beteiligten erhöhen.
Gesamtbetrachtung
Finanzierung und Belastungen des Landes
28.1. Seit 2003 stieg die Fremdfinanzierung der bereits getätigten bzw. begonnenen Immobilieninvestitionen
der betrachteten Landesgesellschaften stetig. Das Land OÖ
verpflichtete sich, ausreichend Mittel für die Bedienung des Fremdkapitals bereitzustellen
und haftet gegenüber den Kapitalgebern. Die erwarteten Verpflichtungen
des Landes betragen unter der Annahme eines günstigen Zinsszenarios 19 bis 2035
in Summe rd. 490 Mio. Euro. Der LRH errechnete in einem Szenario unter einer
weniger optimistischen Annahme 20 eine Belastung von insgesamt rd. 580 Mio. Euro.
Die Anschaffungskosten dieser zwischen 2003 und 2014 errichteten Immobilien betragen
insgesamt rd. 700 Mio. Euro.
18 Der LRH nahm einen Fremdkapitalzinssatz von 2,2% an.
19 Für das variabel verzinste Fremdkapital nahm der LRH in diesem Szenario einen Zinssatz von 2,2% an. Dieser
Zinssatz basiert auf einem aktuellen langfristigen Interbankenfinanzierungssatz zum Zeitpunkt der Prüfung.
20 Für das variabel verzinste Fremdkapital nahm der LRH in diesem Szenario einen Zinssatz von 4,5% an. Dieser
Zinssatz spiegelt die historischen langfristigen Finanzierungskosten wider.
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Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
Der Finanzbedarf für den Fremdfinanzierungsanteil bereits errichteter oder in Bau
befindlicher Immobilien dieser Gesellschaften ist in der folgenden Grafik veranschaulicht:
600
550
500
450
400
Immobiliengesellschaften gesamt -
Landeszuschüsse für Fremdkapital kumuliert
350
300
250
200
150
100
50
0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Mio. Euro
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
bei Verzinsung 2,2% bei Verzinsung 4,5%
Darüber hinaus wird das Land OÖ auch in Zukunft Zuschüsse für Investitionsprojekte
und den laufenden Betrieb leisten müssen.
28.2. Das Land OÖ machte von der Möglichkeit Gebrauch, über die Gesellschaften Fremdkapital
außerhalb des Landeshaushalts aufzunehmen. Der Liquiditätszufluss erhöht
den Spielraum der Entscheidungsverantwortlichen des Landes zum Zeitpunkt der
Kapitalaufnahme, allerdings schränkt der folgende Liquiditätsabfluss für die Bedienung
des Fremdkapitals den künftigen Handlungsspielraum ein. Aus Sicht des LRH
sind diese Belastungen bei weiteren Fremdkapitalaufnahmen zu berücksichtigen.
29.1. Das Annuitätenprofil für die Bedienung des Fremdkapitals der betrachteten Gesellschaften
ist in folgender Grafik dargestellt: 21
21 Der LRH nahm für variables Fremdkapital einen Zinssatz von 2,2% an.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
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Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
75
Immobiliengesellschaften gesamt -
geplante jährliche Landeszuschüsse zur Bedienung des
Fremdkapitals
65
Mio. Euro
55
45
35
25
15
5
-5
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
LIG FH Immo MTG (Anteil Land OÖ) BEG TIG
29.2. Der LRH weist darauf hin, dass es sich auch in dieser Grafik um Plandaten handelt.
Die Landtagsbeschlüsse erlauben eine sehr flexible Zuschussgewährung. In vielen
Fällen kann der Zuschuss sogar jeweils am Ende des vom Landtag festgelegten
zeitlichen Rahmens erfolgen.
Aus Sicht des LRH ist es für das Land OÖ wichtig, zumindest für bestehende langfristige
Verpflichtungen Planungssicherheit über Höhe und Zeitpunkt des künftigen
Kapitalbedarfs zu haben. Ist nicht bereits im Landtagsbeschluss ein konkreter Tilgungsplan
enthalten, so sollte die Oö. Landesregierung einen verbindlichen Zahlungsplan
festlegen. Diese grundlegende Planungsinformation sollte ähnlich wie
in obiger Grafik ressortübergreifend für alle weiteren langfristigen finanziellen Entscheidungen
des Landtags verfügbar sein, damit die Einschränkung des finanziellen
Spielraums erkennbar wird.
Gesellschaften und Übertragung von Liegenschaften
30.1. Bei den betrachteten Gesellschaften waren unterschiedliche Ziele für die Gründung
der Gesellschaft und für die Gestaltung der Übertragung von Landesliegenschaften
ausschlaggebend. Eine Rolle spielten, neben der Möglichkeit Fremdkapital über
die Gesellschaft aufzunehmen, Überlegungen zum Stabilitätspakt und steuerliche
Gründe. Grundidee bei der Zuordnung der Liegenschaften war, dass diejenige Gesellschaft,
welche die Liegenschaft nutzt, auch die Verfügungsgewalt haben soll.
Die übertragenen, sowie die neuerrichteten und erworbenen Liegenschaften werden
von den Gesellschaften vermietet. Die Mieter sind nahezu ausschließlich dem Land
OÖ zuzuordnen. Ziel des Landes OÖ ist, die Steuerbelastung niedrig zu halten.
Auch die Miethöhe ist aus dem Blickwinkel einer steuerlichen Optimierung festgesetzt.
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
24

Finanzierung von Immobiliengesellschaften des Landes OÖ März 2013
30.2. Für den LRH waren bei den geprüften Gesellschaften die grundsätzlichen Überlegungen
für die Zuordnung der Immobilien zu den Gesellschaften nachvollziehbar.
Für die finanztechnische und steuerliche Optimierung wurden komplexe, langfristige
Konstruktionen geschaffen.
Die sich ergebenden rechtlichen Beziehungen und Zahlungsströme gehen auf Kosten
der Transparenz und einfachen Verwaltung.
Leitlinien für Investitionen
31.1. In diesem Bericht wurden die Investitionstätigkeit von Landesimmobiliengesellschaften
und deren Finanzierungssituation unter verschiedenen Gesichtspunkten
beleuchtet.
31.2. Der LRH empfiehlt, folgende Grundsätze bei der Beschlussfassung und Bezuschussung
künftiger Investitionsvorhaben zu berücksichtigen:
1 Anlage
2 Beilagen
• Prozyklische Konjunktureffekte sollen weitgehend vermieden werden.
• In den Finanzierungsvereinbarungen zwischen dem Land OÖ und der jeweiligen
Landesgesellschaft sollen konkrete Zahlungspläne festgelegt werden, um die Planungssicherheit
für bestehende Lasten des Landes zu erhöhen.
• Bestehende langfristige finanzielle Belastungen sollen bei Entscheidung über Investitionsprojekte
berücksichtigt werden.
• Abschreibungsdauern sollen dem tatsächlichen Wertverzehr entsprechen. Dies ist
bereits bei der Ausarbeitung der Finanzierungsmodelle zu berücksichtigen.
• Das gesamte Fremdkapital soll getilgt sein, bevor Re-Investitionen und wesentliche
Sanierungsmaßnahmen notwendig sind.
• Die rechtlichen Beziehungen und Zahlungsströme zwischen Land OÖ und seinen
Gesellschaften sollen so einfach wie möglich gestaltet werden.
• Bei Unternehmen mit Landesbeteiligung sollte auf eine möglichst gleichlaufende
Buchung in Gesellschaft und Land OÖ geachtet werden. Darlehen oder Zuschüsse
sind spiegelbildlich zur Darstellung des Landes OÖ zu verbuchen.
• Beiträge, die andere Rechtsträger für Projekte einer Gesellschaft an das Land OÖ
leisten, sollen im Jahr der Vereinnahmung für diese verwendet werden.
Ergänzend verweist der LRH auf die Beschlüsse des Kontrollausschusses vom
8. April 2010 für künftige Projekte.
Linz, am 7. März 2013
Friedrich Pammer
Direktor des Oö. Landesrechnungshofes
Vorbild durch Qualität – zertifiziert nach ISO 9001 und dem NPO-Label für Management Excellence
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Anlage 1
Auszug aus der amtlichen Niederschrift über die
3. Sitzung des Kontrollausschusses
am Donnerstag, 8. April 2010

Anlage 1