Bebauungsplan Gaukler IV - Obersontheim

GEMEINDE OBERSONTHEIM
KREIS SCHWÄBISCH HALL
BEBAUUNGSPLAN
MIT
SATZUNG ÜBER ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
„ G A U K L E R I V “
TEXTLICHE
FESTSETZUNGEN
Stand 11.11.2008
A
PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
Gesetzliche Grundlagen
Baugesetzbuch (BauGB 2004) in der Fassung der Bekanntmachung vom
23.09.2004 (BGBI. IS. 2414)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom
23.01.1990 (BGBI. IS. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 das
Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22.04.1993 (BGBI. IS.
466)
Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 01.04.1991 (BGBI. 1991 IS. 58)
In Ergänzung der Planeinschriebe und Planzeichen wird Folgendes festgesetzt:

1. Art der baulichen Nutzung § 9 (1) Nr. 1 BauGB i. V. m. §§ 1 - 15 BauNVO
1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) § 4 BauNVO
Ausnahmen i. S. v. § 4 (3) BauNVO sind gemäß § 1 (6) 1 BauNVO nicht zulässig.
1.2 Mischgebiet (MI) § 6 BauNVO
Das Mischgebiet wird gemäß § 1 (4) i. V. mit § 1 (5) BauNVO nach Art der
zulässigen Nutzungen gegliedert.
Es sind in den einzelnen Teilgebieten folgende Nutzungen und Anlagen zulässig:
- MI 1:
alle allgemein zulässigen Nutzungen gem. § 6 (2) BauNVO
- MI 2:
alle allgemein zulässigen Nutzungen gem. § 6 (2) BauNVO außer
Wohngebäuden
Ausnahmen i. S. v. § 6 (3) BauNVO sind gemäß § 1 (6) 1 BauNVO nicht zulässig.
1.3 Grünflächen § 9 (1) 15 BauGB
1.3.1 Öffentliche Grünflächen
Zweckbestimmung: - Ökologische Ausgleichsfläche -
Bauliche Anlagen und Einfriedigungen sowie Befestigungen sind nicht zulässig,
ausgenommen einer Wegverbindung zwischen WA- und MI-Gebiet.
Zweckbestimmung: - Spielplatz und Spielwiese -
Bauliche Anlagen, die dem Nutzungszweck dienen sind zulässig.
1.3.2 Private Grünflächen
Zweckbestimmung: - Garten -
Bauliche Anlagen und Befestigungen sind nicht zulässig, ausgenommen
Einfriedigungen.
2. Maß der baulichen Nutzung § 9 (1) Nr.1 BauGB und §§ 16 – 21a BauNVO
Zulässig sind Grundflächenzahl (GRZ) und Geschoßflächenzahl (GFZ)
entsprechend den Einschrieben im Plan.
3. Bauweise § 9 (1) Nr.2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO
Die Bauweise ist als offene Bauweise festgesetzt.
ED = offene Bauweise, nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig
4. Zahl der Vollgeschosse § 16 und § 20 BauNVO
Zahl der Vollgeschosse entsprechend Planeinschrieb.

5. Höhe baulicher Anlagen, Höhenlage § 9 (3) BauGB
5.1 Höhe baulicher Anlagen § 18 BauNVO
Die im Plan festgesetzte max. Firsthöhe (FH) bezieht sich auf das Maß zwischen
der Oberkante Erdgeschoß-Rohfußbodenhöhe und dem höchsten Punkt der
baulichen Anlage (z.B. Oberkante Firstabdeckung oder Oberkante Attika).
FH = 8,20 m
5.2 Höhenlage der baulichen Anlagen § 18 BauNVO und § 9 (2) BauGB
Die Erdgeschoß-Rohfußbodenhöhe darf nicht mehr als 0,25 m über dem
angrenzenden Straßenniveau liegen, gemessen in Verlängerung des Hausgrunds,
an der höchsten Stelle der Straße.
6. Beschränkung der Zahl der Wohnungen § 9 (1) 6 BauGB
Im allgemeinen Wohngebiet ist die Zahl der Wohnungen je Einzelhaus auf
maximal 2 Wohnungen und bei Doppelhäusern je Hausteil auf maximal 1
Wohnung beschränkt.
7. Nebenanlagen § 9 (1) 4 BauGB
7.1 Stellplätze, Garagen und Carports § 12 (6) BauNVO
Sämtliche Stellplatzflächen und Zufahrtswege sind auch auf den nicht
überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.
Garagen und Carports sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und
der mit „Ga“ bezeichneten Flächen sowie auch auf den nicht überbaubaren
Grundstücksflächen zulässig.
7.2 Sonstige Nebenanlagen § 14 (1) BauNVO
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen, sind im Bereich von der
Baugrenze zu den öffentlichen Verkehrsflächen baurechtlich verfahrensfreie
Vorhaben im Sinne des § 50 LBO nicht zugelassen. Hiervon ausgenommen sind
Einfriedigungen.
8. Pflanzgebote § 9 (1) 25a BauGB
8.1 Pflanzgebot entlang der Erschließungsstraße
An den im Plan dargestellten Stellen ist ein standortgerechter Laubbaum-
Hochstamm zu pflanzen, zu pflegen und zu unterhalten. Die Baumstandorte
können auf Grund der realisierten Grundstückserschließung (Garagenzufahrt,
Stellplätze) geringfügig verschoben werden, soweit die der Ausweisung zu Grunde
liegende Gestaltungsidee erhalten bleibt (geeignete Baumarten siehe Pflanzliste
Hinweise, Ziffer 4).
8.2 Pflanzgebot auf den privaten Grundstücken
Je angefangene 200 qm Grundstücksfläche des WA- und MI-Gebietes ist ein
standortgerechter, Obst- und/oder Laubbaum-Hochstamm zu pflanzen, zu pflegen
und zu unterhalten. Die Eintragungen im Plan stellen einen unverbindlichen
Gestaltungsvorschlag dar (geeignete Baumarten siehe Pflanzliste Hinweise, Ziffer
4).
8.3 Pflanzgebot auf den privaten Grünflächen
Innerhalb der „privaten Grünflächen“ sind ca. 20% der Fläche mit
standortgerechten, einheimischen Bäumen und Sträuchern zu bepflanzen, zu
pflegen und dauerhaft zu unterhalten (geeignete Baum- und Straucharten siehe
Pflanzliste Hinweise, Ziffer 4).

8.4 Pflanzgebot auf den öffentlichen Grünflächen
Ca. 20% der im Bebauungsplan festgesetzten Pflanzfläche „Pb 1“ und „Pb 2“ sind
mit standortgerechten, einheimischen Bäumen und Sträuchern in Gruppen zu
bepflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. Der Baumanteil soll 10% der
Bepflanzung nicht überschreiten.
Die restliche Fläche ist als Streuobstwiese auszubilden, wobei pro angefangene
100 m² ein Obstbaum-Hochstamm zu pflanzen ist. Der Stammumfang für die zu
pflanzenden Obstbäume muss in 1 m Höhe über Gelände mind. 8-10 cm betragen.
Die Eintragungen im Plan stellen einen unverbindlichen Gestaltungsvorschlag dar
(geeignete Baum- und Straucharten siehe Pflanzliste Hinweise, Ziffer 4).
Auf den nicht bepflanzten Grünflächen ist ein kräuterreicher Landschaftsrasen
anzusäen, die Flächen sind extensiv zu pflegen (keine Düngung, 1-2 -malige
Mahd/Jahr).
Die festgesetzte Pflanzfläche „Pb 3“ ist als Streuobstwiese auszubilden, wobei pro
angefangene 100 m² ein Obstbaum-Hochstamm zu pflanzen ist. Der
Stammumfang für die zu pflanzenden Obstbäume muss in 1 m Höhe über
Gelände mind. 8-10 cm betragen. Die Eintragungen im Plan stellen einen
unverbindlichen Gestaltungsvorschlag dar (geeignete Baum- und Straucharten
siehe Pflanzliste Hinweise, Ziffer 4). Auf den nicht bepflanzten Grünflächen ist ein
kräuterreicher Landschaftsrasen anzusäen, die Flächen sind extensiv zu pflegen
(keine Düngung, 1-2 -malige Mahd/Jahr).
Ca. 15% der im Bebauungsplan festgesetzten Pflanzfläche „Spielplatz und
Spielwiese“ sind mit standortgerechten, einheimischen Bäumen und Sträuchern in
Gruppen zu bepflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu unterhalten. Der Baumanteil
soll 10% der Bepflanzung nicht überschreiten.
Ca. 50% der Fläche sind mit einzelnen Laubbaum- und Obstbaum-Hochstämmen
zu überstellen. Die Eintragungen im Plan stellen einen unverbindlichen
Gestaltungsvorschlag dar (geeignete Baum- und Straucharten siehe Pflanzliste
Hinweise, Ziffer 4).
9. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege
und zur Entwicklung von Natur und Landschaft § 9 (1) 20 BauGB
9.1 Befestigte Flächen
Die befestigten Flächen, wie Stellplätze, Zufahrten, Fußwege sind
wasserdurchlässig herzustellen. Das überschüssige Oberflächenwasser ist an den
Regenwasserkanal abzuleiten. Ein Anschluss dieser Flächen an den öffentlichen
Abwasserkanal ist nicht zulässig.
9.2 Dränung
Das Bodenschichtenwasser, das in die Dränleitungen aufgenommen wird, ist in
den Regenwasserkanal einzuleiten. Ein Anschluss an den öffentlichen
Abwasserkanal ist nicht zulässig.
9.3 Dachflächen
Das Niederschlagswasser der Dachflächen ist in den Regenwasserkanal
einzuleiten. Ein Anschluss an den öffentlichen Abwasserkanal ist nicht zulässig.
10. Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zur
Herstellung des Straßenkörpers erforderlich sind § 9 (1) 26 BauGB
Die bei der Anlage der öffentlichen Straßen und Wege entstehenden Böschungen
sowie die erforderlichen unterirdischen Stützbauwerke in einer Breite von bis zu 20
cm ab Hinterkante Bordstein und einer Tiefe von ca. 50 cm ab Oberkante
Bordstein sind auf den angrenzenden Grundstücken zu dulden.

B ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
Gesetzliche Grundlagen
Landesbauordnung (LBO) in der Fassung vom 08.08.1995 (GBI. S. 617), zuletzt
geändert durch Gesetz vom 19.12.2000 (GBI. S. 760)
Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBI. 1991 IS. 58)
Zur Durchführung baugestalterischer Absichten erlässt die Gemeinde durch
Satzung folgende örtliche Bauvorschriften:
1. Dachgestaltung § 74 (1) 1 LBO
1.1 Dachdeckung
Es sind alle Arten der Dachdeckung zulässig.
Glänzende Materialien sind nicht zugelassen.
Ausnahmen zur Nutzung der Sonnenenergie sind zulässig.
2. Einfriedigungen § 74 (1) 3 LBO
Für Einfriedigungen sind Mauern, Zäune oder einreihige Hecken zulässig.
Maschendrahtzäune sind nur mit vorgepflanzter Hecke zulässig.
Die Einfriedigungen dürfen entlang der Straßenbegrenzungslinie und zwischen
den einzelnen Grundstücksgrenzen von der Baugrenze bis zur öffentlichen
Verkehrsfläche die Höhe von 0,8 m, gemessen ab Oberkante Bordstein, nicht
überschreiten und sind 0,5 m von der Straßenbegrenzung zurückzusetzen
(maßgebend ist die Hinterkante Bordstein bis Vorderkante Einfriedigung).
3. Stellplätze/Garagen § 74 (2) LBO
Pro Wohnung sind mindestens 2 Stellplätze und/oder Garagen nachzuweisen.
4. Abgrabungen und Aufschüttungen § 1a (2) u. § 9 (2) BauGB , §18 BauNVO
Abgrabungen und Aufschüttungen sind bis zu einer Höhe von 1,00 m zulässig. Im
Übrigen wird auf die Bestimmungen des Baden-Württembergischen
Nachbarrechtes in der jeweils gültigen Fassung verwiesen.
5. Ordnungswidrigkeiten § 75 (3) 2 LBO
Ordnungswidrig im Sinne von § 75 Abs.3 Nr.2 LBO handelt, wer vorsätzlich oder
fahrlässig den auf Grund von § 74 LBO ergangenen örtlichen Bauvorschriften
(Abschnitt B) zuwiderhandelt.

C. HINWEISE
1. Hinweis des Landesdenkmalamtes
Beim Vollzug der Planung könnten bisher unbekannte Funde entdeckt werden.
Diese sind unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde und der Gemeindeverwaltung
anzuzeigen. Der Fund und die Fundstelle sind bis Ablauf des vierten
Werktages nach der Anzeige in unverändertem Zustand zu erhalten, sofern nicht
die Denkmalschutzbehörde mit einer Verkürzung der Frist einverstanden ist (§ 20
DSchG). Auf die Ahndung von Ordnungswidrigkeiten nach § 27 DSchG wird
verwiesen.
2. Hinweise auf Pflichten der Eigentümer gemäß § 126 BauGB
Der Eigentümer hat das Anbringen von Haltevorrichtungen und Leitungen für
Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung einschließlich der
Beleuchtungskörper und dem Zubehör, sowie Kennzeichnungen und
Hinweisschilder für Erschließungsanlagen, Straßennamen- und Verkehrsschilder
auf seinem Grundstück zu dulden.
3. Nachweis über Altlasten, Munitionsreste etc.
Beim Auffinden von Altlasten, Munitionsresten etc. im Rahmen der Erschließungsund
Bauarbeiten ist die Baustelle sofort einzustellen und entsprechend der Gefahr
abzusichern.
Die zuständige Fachbehörde (Landratsamt) und die Gemeindeverwaltung ist sofort
zu unterrichten. Aufgebrachte Abfälle dürfen ohne Genehmigung der Fachbehörde
nicht entfernt und anderweitig deponiert werden. Die Beseitigung aller Altlasten
gehen zu Lasten der Grundstücksbesitzer und deren Rechtsnachfolger.
Sollten Verunreinigungen des Bodens mit umweltgefährdenden Stoffen bei der
weiteren Planung bekannt oder bei der späteren Ausführung aufgefunden werden,
ist das Landratsamt Schwäbisch Hall, Amt für Umweltschutz umgehend zu
informieren.
4. Hinweis auf Freiflächengestaltung
Geeignete Gehölzarten für die Umsetzung der Pflanzgebote und sonstiger
Bepflanzungen:
Pflanzliste Straucharten
Cornus sanguinea
Corylus avellana
Crataegus monogyna
Ligustrum vulgare
Lonicera xylosteum
Prunus spinosa
Rosa canina
Viburnum lantana
Blut-Hartriegel
Hasel
Weißdorn
Liguster
Heckenkirsche
Schlehe
Hunds-Rose
Wolliger Schneeball
Pflanzliste Baumarten
Acer campestre
Carpinus betulus
Pyrus communis
Prunus avium
Sorbus aria
Sorbus torminalis
Tilia cordata
Feld-Ahorn
Hainbuche
Wild-Birne
Vogel-Kirsche
Mehlbeere
Elsbeere
Winter-Linde

Pflanzliste Obstbäume
Bittenfelder
Brettacher
Gewürzluiken
Jakob Fischer
Maunzenapfel
Rheinischer Bohnapfel
Gelbmöstler
Gellerts Butterbirne
Öberösterreicher Wasserbirne
5. Hinweis auf Baugrunduntersuchung
Das Plangebiet befindet sich nach Geologischer Karte innerhalb der Verbreitung
von Gesteinen des Unterkeupers und der Gipskeuper-Formation des
Mittelkeupers. Das Regierungspräsidium Freiburg weist darauf hin, dass
Verkarstungserscheinungen, wie Erdfälle oder uneinheitliche
Baugrundverhältnisse, im gesamten Planungsgebiet nicht gänzlich auszuschließen
sind. Eventuelles Grundwasser könnte durch erhöhte Sulfatgehalte betonaggressiv
wirken. Auch mit einem oberflächennahen saisonalen Schwinden (bei
Austrocknung) und Quellen (bei Wiederbefeuchtung) des tonig/tonig-schluffigen
Verwitterungsbodens muss gerechnet werden.
Aus den vorab genannten Gründen wird die Durchführung von objektbezogenen
Baugrunduntersuchungen gemäß DIN 4020 dringend empfohlen.
6. Hinweis auf Geruchsimmissionen von landwirtschaftlichen Nutzflächen
Die von der Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen
ausgehenden Belästigungen wie Lärm, Staub oder Geruch, insbesondere von dem
landwirtschaftlichen Betrieb südlich des Ebbachweges, sind zu dulden.
7. Hinweis über Aufhebung der rechtskräftigen Bebauungspläne
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Gaukler IV“ ersetzt teilweise den
rechtskräftigen Bebauungsplan „Gaukler II“ (rechtsverbindlich seit 02.11.2006)
und teilweise den rechtskräftigen Bebauungsplan „Gaukler III“ (rechtsverbindlich
seit 30.06.2005).
8. Hinweis zu den Höhenangaben
Sämtliche Höhen beziehen sich auf das neue System über NN.
Die Höhenlinien basieren auf tachymetrisch aufgenommenen Höhen des
ursprünglichen Geländes. Nach Realisierung der Erschließung kann es zu einem
veränderten Verlauf des Geländes kommen. Es wird den Bauherren dringend
empfohlen, vor der Planung des Bauvorhabens eine Höhenaufnahme
durchzuführen.
Die Geländeaufnahme wurde vom Ingenieurbüro GEO DATA mit Sitz in 73463
Westhausen, Dr.Rudolf-Schieber-Straße 2 durchgeführt.
Gefertigt: Adelmannsfelden, den 11.11.2008
Dipl.-Ing. Barbara Machon, Freie Architektin
Arbeitsgemeinschaft: AB Machon + LA Haag