Ergänzendes Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB für den ...

S I T Z U N G S V O R L A G E
Öffentliche Gemeinderatssitzung am 23.07.2013
Bauverwaltung
Herbert Jakob
Aktenzeichen: 30-621.21 JA/ Sp
§ 6
Ergänzendes Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB für den Bebauungsplan
„ Nord-West - 3. Änderung“
Beschlussvorschlag:
1. Der Gemeinderat beschließt ein ergänzendes Verfahren nach § 214 Abs. 4
BauGB (Heilungsverfahren) für die Heilung gerügter Verstösse durchzuführen
und den Bebauungsplan erneut öffentlich nach § 3 Abs. 2 BauGB auszulegen.
2. Der Gemeinderat stellt den Lageplan vom 24.06.2013, die überarbeitete
Begründung, textliche Festsetzung zum Bebauungsplan, jeweils vom
24.06.2013, aufgestellt durch das Ingenieurbüro für Kommunalplanung
Lysiak-Schmidt-Leiblein, Eisenbahnstraße 24, 74821 Mosbach, fest.
3. Die Verwaltung wird beauftragt, den Plan vom 24.06.2013 öffentlich
auszulegen und die Träger öffentlicher Belange zu unterrichten.
Finanzielle Auswirkungen:
Der Beschlussvorschlag hat keine finanziellen Auswirkungen.
Sachdarstellung und Begründung
Mit Datum vom 28. April 2009 hat der Gemeinderat den Aufstellungsbeschluss für
den Bebauungsplan „Nord-West – 3. Änderung“ Gemarkung Pfedelbach gefasst.
Gegenstand der Änderung ist der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit
zentrenrelevanten Sortimenten im Bereich der GEE1 und Mischgebietsflächen mit
Ausnahme von Gewerbe- und Handwerksbetrieben mit ergänzenden Handelsangeboten,
z.B. Handwerksbetriebe mit zugeordneten Verkaufsflächen. Anlass der
Bebauungsplanänderung waren 2 alternative Ansiedlungsbegehren der Firma Lidl in
dezentraler Standortlage am Ortsrand von Pfedelbach (Hohenloher Allee/
Dieselstraße) vor. Die Alternative I beinhaltet die Erweiterung des bestehenden
Lebensmitteldiscounters von ca. 800 auf 1.000 qm Verkaufsfläche. Die Alternative II
beinhaltet die Ansiedlung eines Drogeriemarktes, einer Apotheke und einer Bäckerei
mit Kaffee im Standortverbund mit dem bestehenden Lidl Markt.

Die Gemeinde hat vor diesem Hintergrund das Einzelhandelskonzept von 2004
durch die GMA-Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbH-aktualisieren und
fortschreiben lassen. Dem Bebauungsplanverfahren lag dann das Einzelhandelskonzept
der GMA-Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg,
Hohenzollernstraße 14, zugrunde.
Während der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes vom 12.04-12.05.2010
und vom 16.08.-27.09.2010 kamen von privater Seite jeweils nur Anregungen und
zwar von Herrn Werner Jakob und der IWJ Immobilien GmbH & Co.KG, vertreten
durch die Rechtsanwälte Dolde Mayen & Partner , Stuttgart.
Der Gemeinderat hat am 14.12.2010 unter Berücksichtigung des Einzelhandelskonzeptes
der GMA das Bebauungsplanverfahren für die 3. Änderung des
Bebauungsplanes „Nord-West“ als Satzung beschlossen.
Nachdem die 3. Änderung des Bebauungsplanes „Nord-West“ hinsichtlich des
ausgewiesenen Sondergebietes nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt
wurde, war eine Genehmigung des Bebauungsplanes durch die Baurechtsbehörde
des Landratsamtes erforderlich. Der Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft
Öhringen-Pfedelbach-Zweiflingen wird im Parallelverfahren geändert.
Der gemeinsame Ausschuss hat zum 22. Juni 2010 den Änderungsbeschluss für
eine 3. Änderung des Flächennutzungsplanes gefasst . Diese Änderung des
Flächennutzungsplanes berücksichtigt unter anderem die geplante Sonderbaufläche
an der Dieselstraße in Pfedelbach, in dem eine Gewerbefläche in eine
Sonderbaufläche umgewandelt wurde. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
über diese Änderung ist bereits in der Zeit vom 20.12.2010 bis 20.01.2011 erfolgt.
Da die Änderung des Flächennutzungsplanes bis zum Satzungsbeschluss des
Bebauungsplanes nicht abgeschlossen werden konnte, war die Genehmigung des
Bebauungsplanes durch das Landratsamt Hohenlohekreis, Umwelt- und
Baurechtsamt erforderlich.
Die Genehmigung des Bebauungsplanes „Nord-West - 3. Änderung“ wurde am
12. Mai 2011 durch das Landratsamt Hohenlohekreis erteilt
Mit Schreiben vom 24. Mai 2012, eingegangen am 25. Mai 2012 hat die Anwaltskanzlei
Dolde Mayen & Partner in Vertretung der Fa. IWJ Immobilien GmbH &
Co.KG, Jahnstraße 6, 74629 Pfedelbach und Herrn Werner Jakob, Jahnstraße 6,
74629 Pfedelbach namens und im Auftrag ihrer Mandanten folgende Rüge gegen
den Bebauungsplan „Nord-West – 3. Änderung“ vor:
1. Die öffentliche Bekanntmachung der Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB wäre
fehlerhaft, in dem in der Auslegungsbekanntmachung der Bebauungsplan nur mit
dem Titel „Nord-West - 3. Änderung“ bezeichnet ist und auf eine Darstellung des
räumlichen Geltungsbereichs oder einen Hinweis auf die geographische Lage des
Plangebiets verzichtet wurde. Dies verstoße gegen § 3 Abs. 2 BauGB. Die
öffentliche Bekanntmachung der Auslegung muss eine „Anstoßwirkung“ auslösen.
Der Bekanntmachung muss deshalb in einer Weise erfolgen, die geeignet ist,
dem an der beabsichtigten Bauleitplanung interessierten Bürgers seine Interesse
an Informationen und Beteiligung durch Abgabe einer Stellungnahme bewusst zu
machen und dadurch eine gemeindliche Öffentlichkeit herzustellen. Die Bürger

sollen dazu ermuntert werden, sich am Ort der Auslegung des Planentwurfs zu
informieren und gegebenenfalls mit Anregung und Bedenken zu einer optimalen
Planung beizutragen. Die Bekanntmachung muss erkennen lassen, welches
Planungs-vorhaben die Gemeinde betreiben will. Der Bürger muss in die Lage
versetzt werden, das Vorhaben in einen bestehenden Raum zuzuordnen. Der
räumliche Geltungsbereich des Plangebiets muss durch Umschreibung - sei es
durch eine Planbezeichnung oder durch schriftliche Kennzeichnung des
überplanten Bereichs bzw. seiner Grenzen durch Benennung von Flurstücken,
Straßen ect. hinreichend deutlich und verständlich gekennzeichnet werden. In
Einzelfällen kann es ausreichen, wenn die Bekanntmachung zur Kennzeichnung
des Plangebiets an allseits geläufige geographische Bezeichnungen anknüpft,
sofern diese auch den Umfang des Plangebiets für sich gesehen schon
ausreichend kennzeichnen. Die bloße Namensbezeichnung eines
Bebauungsplanes reiche für die Kennzeichnung des Plangebiets und die
notwendige Anstoßwirkung nicht aus. Außerdem fehle in der
Auslegungsbekanntmachung jeglicher Hinweis, welche umweltbezogenen
Stellungsnahmen und Informationen verfügbar sind und Gegenstand der
öffentlichen Auslegung sein werden. Desweiteren muss die öffentliche
Bekanntmachung auch den Hinweis auf die Möglichkeit einer Stellungnahme
während der Auslegung enthalten. Der Hinweis darf keine Zusätze oder
Einschränkungen enthalten, die geeignet sein könnten auch nur einzelne an der
Bauleitplanung interessierte Bürger von der Erhebung von Bedenken und
Anregungen abzuhalten.
Auch diesen Anforderungen wird die Bekanntmachung nicht gerecht, in ihr heißt
es nur, dass während der üblichen Dienststunden der Bebauungsplan zu
jedermanns Einsicht öffentlich ausliegt. Anregungen und Stellungnahmen können
während dieser Zeit bei zwei Personen in zwei eigens benannten Zimmern
abgegeben werden. Es fehlt ein zusätzlicher Hinweis auf die Möglichkeit,
Anregungen auch schriftlich vorzubringen. Dies kann den Anschein erwecken, ein
Bürger könne Anregungen nur im Rathaus vortragen und müsste dort persönlich
erscheinen. Darin liegt eine unzulässige Beschränkung, in das jedermann
zuständige Recht auf Abgabe von Stellungsnahmen vor.
2. Der Bebauungsplan verstößt außerdem gegen § 1 Abs. 3 BauGB wonach die
Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen haben, sobald und soweit es für die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Maßgebend für die
Erforderlichkeit ist dabei das planerische Konzept der Gemeinde.
In diesem Rahmen trifft die Gemeinde auch die Entscheidung, ob und in welchem
Umfang sie Teile ihres Gemeindegebiets zur Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben
zur Verfügung stellt. Wenn sie in einem bestimmten Standort keine
Einzelhandelsbetriebe so ist es ihr unter dem Blickwinkel des § 1 Abs. 3 BauGB
grundsätzlich nicht verwehrt auf der Grundlage von § 1 Abs. 5, in Verbindung mit
Abs. 9 Baunutzungsverordnung ein Gewerbe oder Industriegebiet unter
Ausschluss dieser Nutzungsart festzusetzten. Voraussetzung dafür ist, dass sie
eine städtebauliche Begründung dafür anführen kann, die sich aus der jeweiligen
Planungssituation ergibt und die Abweichungen von den in der
Baunutzungsverordnung vorgegebenen Gebietstypen durch hinreichend
gewichtige städtebauliche Allgemeinewohlbelange in nachvollzieherweise

echtfertigt.
An einem solchen schlüssigen und nachvollziehbaren Konzept fehle es. Soweit in
der Behandlung der Anregungen ihrer Mandanten geltend gemacht wird, der
Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel diene insbesondere der
Erhaltung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereiches in der Ortsmitte
sowie der Vorhaltung und Sicherung des Gewerbebetriebes „Nord-West“ für das
produzierende Handwerk und Gewerbe , ist dies bezogen auf den 2.
Gesichtspunkt von vornherein unschlüssig. Eine Vorhaltung und Sicherung für
produzierendes Handwerk und Gewerke ist durch die Festsetzungen des
Bebauungsplans gerade nicht sichergestellt. Vielmehr werden auch nicht
zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe zugelassen, die der Vorhaltung und
Sicherung für produzierendes Handwerk und Gewerbe entgegenstehen. Dieser
Gesichtspunkt rechtfertigt die getroffenen Festsetzungen daher nicht. Gleiches
gilt für den Gesichtspunkt der Haltung und Entwicklung des zentralen
Versorgungsbereichs in der Ortsmitte.
Die zentrenrelevanten Sortimente werden in den textlichen Festsetzungen
definiert, dazu zählen auch Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren.
Einzelhandelsbetriebe mit diesen Sortimenten sind im Plangebiet grundsätzlich
ausgeschlossen. Eine Ausnahme bildet das gleichseitig festgesetzte
Sondergebiet für Einzelhandelsbetriebe mit den Hauptsortimenten Lebensmittel
und Getränke. Sie werden bis zur Größe von 1.000 qm Verkaufsfläche
zugelassen. Damit wird eine Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes
zugelassen, obwohl es sich um ein zentrenrelevantes Sortiment handelt.
Gerechtfertigt wird dies damit, dass von der Erweiterung des bestehenden
Lebensmittelmarktes keine negativen Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit
des zentralen Versorgungsbereichs in der Nahversorgung Pfedelbach bzw.
Öhringen ausgehen würden.
In diesem Fall ist der Ausschluss von Einzelhandelbetrieben mit diesem Sortiment
im übrigen Plangebiet nicht ohne weiteres mit dem Ziel der Erhaltung und
Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs zu rechtfertigen. Wird er durch
die Erweiterung des Lebensmittelmarktes im Sondergebiet nicht beeinträchtigt,
muss gleiches für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit diesem
Sortiment im übrigen Plangebiet gelten.
3. Gleiches gilt für die Beschränkung des erweiternden Bestandschutzes nach
§ 1 Abs. 10 Baunutzungsverordnung für Bestandsbetriebe auf Erneuerungen
und Änderungen. Erweiterungen werden dagegen nicht zugelassen.
Auch dieses Konzept ist im Hinblick darauf nicht schlüssig, dass solche
Erweiterungen mit dem Lebensmittelmarkt im Sondergebiet mit einem ebenfalls
zentrenrelevanten Sortiment mit der Begründung zugelassen werden, es handle
sich um eine überschaubare Erweiterung zur langfristigen Bestandssicherung.
Aus solchen überschaubaren Erweiterungen zur langfristigen Bestandssicherung
sind auch die übrigen Einzelhandelsbetriebe im Plangebiet angewiesen.
Die aufgezeichneten Mängel bei der Erforderlichkeit im Sinne von § 1 Abs. 3
BauGB stellen gleichzeitig Mängel bei der Ermittlung und Bewertung des
Abwägungsmaterials dar.

So fehlt es an Ermittlungen dazu ob und in welchem Umfang die Ansiedlung
weiterer Einzelhandelsbetriebe im Plangebiet zur nachteiligen Auswirkung auf
den zentralen Versorgungsbereich von Pfedelbach führen. Zudem liegt ein
Bewertungsfehler vor, weil eigens ein Sondergebiet für die Erweiterung eines
Lebensmittelmarktes mit zentrenrelevantem Sortiment zugelassen wurde,
andererseits aber Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelvantenen Sortimenten im
übrigen Plangebiet ausgeschlossen wurden.
4. Auch der eingeschränkte erweiterte Bestandschutz nach § 1 Abs. 10 BauNVO
leitet an Fehlern bei der Ermittlung und Bewertung des Abwägungsmaterials.
Es fehlt bereits an Ermittlungen dazu, ob Erweiterungen der vorhandenen
Einzelhandelsbetriebe – insbesondere H & D shoes and more und NKD zu
Beeinträchtigungen des zentralen Versorgungsbereichs führen können. Ein
Bewertungsfehler liegt zudem darin, dass dem Lebensmittelmarkt mit
zentrenrelevantem Sortiment eine Erweiterung zugestanden wird. Weil sie im
Interesse der langfristigen Bestandsicherung notwendig ist. Diese jedoch bei den
Einzelhandelsbetrieben H&D shoes and more und NKD versagt wird.
Nach einer Stellungnahme der Anwaltskanzlei Eisenmann Wahle - Birk &
Weidner, Herrn Dr. Schuster können die vorgebrachten Rügen im Rahmen eines
ergänzenden Verfahrens zur Behebung der Fehler geheilt und der Bebauungsplan
auch rückwirkend in Kraft gesetzt werden (vergleiche § 214, Abs. 4 BauGB).
Die Planunterlagen wurden vom Ingenieurbüro IFK Leitlein, Glaser Lysiak
nochmals überarbeitet, ebenfalls das Einzelhandelskonzept durch die GMA –
Gesellschaft für Markt und Absatzforschung MbH Ludwigsburg.
Die Verwaltung schlägt dem Gemeinderat vor, der Einleitung des ergänzenden
Verfahrens nach § 214, Abs. 4 BauGB (Heilungsverfahren) einzuleiten und die
Verwaltung zu beauftragen, die öffentliche Auslegung vorzunehmen und die Träger
öffentlicher Belange zu unterrichten.
Anlagen:
Lageplan (Aushang in der Sitzung)
Begründung zum Bebauungsplan
Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan