Anlage 3 a - Stadt Rastatt

STADT RASTATT 

VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN 

„ALDI-FILIALE LÜTZOWERSTRASSE“ 

STÄDTEBAULICHE FESTSETZUNGEN, HINWEISE 

UND BEGRÜNDUNG 

SEPTEMBER 2011

Planungsbüro PISKE Stadtplaner, Architekten und Ingenieure 67065 Ludwigshafen 

Stadt Rastatt – Planungsrechtliche Festsetzungen, Hinweise und Begründung zum 

Vorhabenbezogenen Bebauungsplan „ALDI-Filiale Lützowerstraße“ 

Vorentwurfsfassung vom 27.09.2011 

INHALT 

1. INHALT 2 

2. Rechtsgrundlagen 4 

3. Städtebauliche Festsetzungen 4 

3.1 Geltungsbereich und zeichnerische Festsetzungen 4 

3.2 Textliche Festsetzungen 5 

4. Hinweise 7 

5. Begründung 9 

5.1 Erforderlichkeit der Planaufstellung und Anlass der 

Bebauungsplanung 9 

5.2 Verfahren 10 

5.3 Übergeordnete Planungen 10 

5.3.1 Landesentwicklungsplan 10 

5.3.2 Regionalplan 11 

5.3.4 Flächennutzungsplan 12 

5.4 Bisheriges Planungsrecht 12 

5.5 Planungskonzeption des Vorhabenträgers 13 

5.5.1 Zielsetzungen der Fa. ALDI 13 

5.5.2 Umfang der Erweiterung 13 

5.5.3 Sortimentsstruktur 14 

5.6 Umsetzung der Planungskonzeption im vorhabenbezogenen 

Bebauungsplan 14 

5.6.1 Art der baulichen Nutzung 14 

5.6.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare 

Grundstücksfläche 15 

5.6.3 Überbaubare Grundstücksfläche, Bauweise 16 

5.6.4 Flächen für Stellplätze mit ihren Einfahrten, Flächen für 

Nebenanlagen 17 

5.6.4 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 17 

5.6.5 Verkehrserschließung 17 

5.6.6 Erwartetes Verkehrsaufkommen 18 

5.6.7 Grünordnung, Eingriffe in Natur und Landschaft 19 

5.6.8 Ver- und Entsorgung 19 

5.7 Auswirkungen auf den Einzelhandel 19 

5.7.1 Räumlicher Einzugsbereich und Kaufkraft 20 

5.7.2 Bestehende Einzelhandelsversorgung im räumlichen 

Einzugsbereich 20 

5.7.3 Umsatzerwartung und Kaufkraftbindung im räumlichen 

Einzugsbereich 21 

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5.7.4 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche 22 

5.7.5 Verhältnis zu den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung und 

Landesplanung 22 

5.8 Schallschutz 23 

5.9 Bodenschutz 24 

5.10 Umsetzung der Planung 25 

5.10.1 Bodenordnung 25 

5.10.2 Durchführungsvertrag 25 

6. Verfahren 26 

Anlage: 

Kurzstellungnahme zu möglichen Auswirkungen durch die Erweiterung eines 

Lebensmitteldiscounters in Rastatt, erstellt von der Gesellschaft für Markt- und 

Absatzforschung, August 2011 

Bestandteile des Bebauungsplanes: 

Der Bebauungsplan besteht aus: 

• dem zeichnerischen Teil vom 27.09.2011 

• dem Textteil vom 27.09.2011. Im Textteil sind die textlichen Festsetzungen, die 

Hinweise sowie die Begründung enthalten. Dem Textteil ist die „Kurzstellungnahme 

zu möglichen Auswirkungen durch die Erweiterung eines Lebensmitteldiscounters in 

Rastatt“ erstellt von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung, August 2011, 

als Anlage beigefügt. 

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2. Rechtsgrundlagen 

• Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 

(BGBl. I S. 2414ff), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.07.2011 (BGBl I S. 

1059) 

• Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke 

(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 

23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes zur 

Erleichterung von Investitionen und Ausweisung und Bereitstellung von 

Wohnbauland vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 

• Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und Darstellung des 

Planinhaltes (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18.12.1990 

(BGBl. 1991 I S. 58) ), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.07.2011 (BGBl I 

S. 1059) 

• Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 5. März 

2010 (GBl. S. 357) 

• Gemeindeordnung für Baden-Württemberg (Gemeindeordnung - GemO) 

in der Fassung vom 24. Juli 2000, zuletzt geändert durch Gesetz vom 

09.11.2010 (GBl. S. 793) m.W.v. 01.01.2011 

3. Städtebauliche Festsetzungen 

3.1 Geltungsbereich und zeichnerische Festsetzungen 

Das Planungsgebiet befindet sich im Südosten der Stadt Rastatt in einem 

Übergangsbereich zwischen der städtischen Wohnbebauung und einer 

gewerblichen Bebauung nördlich angrenzend an die Lützowerstraße. Die 

Lützowerstraße stellt eine wichtige Einfallsstraße nach Rastatt aus südöstlicher 

Richtung dar. 

Der Geltungsbereich wird begrenzt 

- im Norden: durch die südliche Grenze der Flurstücke 838/5 und 838 

- im Osten: durch die westliche Grenze des Flurstücks 5316/5 

- im Süden: durch die nördliche Grenze der Lützowerstraße 

- im Westen: durch die östliche Grenze der Ludwigstraße 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst die Flurstücke 838 (teilweise) 

und 839 und hat eine Größe von ca. 7.060 m². 

Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ergibt sich abschließend aus der 

Planzeichnung. 

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Hinsichtlich der zeichnerischen Festsetzungen gilt die Planzeichnung vom 

15.09.2011. 

Lage im Raum 

3.2 Textliche Festsetzungen 

1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1 BauGB) 

1.1 Im Rahmen der festgesetzten Nutzungen sind nur solche Vorhaben zulässig, 

zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in einem 

Durchführungsvertrag verpflichtet hat. 

1.2 Das Sondergebiet dient der Unterbringung eines der Nahversorgung 

dienenden großflächigen Einzelhandelsbetriebs einschließlich der für den 

Betrieb notwendigen Nebenanlagen. Zulässig sind 

- im Erdgeschoss ein Einzelhandelsgeschäft (Lebensmittelmarkt 

einschließlich sonstige nahversorgungsrelevante Waren und Sortimente 

sowie Aktionsartikel) mit einer Verkaufsfläche von maximal 1.100 m² 

- in den Obergeschossen Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, die das 

Wohnen im Sinne von § 6 BauNVO nicht wesentlich stören, Räume für 

freie Berufe im Sinne des § 13 BauNVO sowie Anlagen für soziale, 

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gesundheitliche und sportliche Zwecke 

- die für die zulässigen Nutzungen notwendigen Nebenanlagen, Stellplätze 

und ihre Zufahrten. 

2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) 1 BauGB) 

2.1 Die festgesetzte Grundfläche darf gemäß §19 Abs. 4 BauNVO für Stellplätze 

mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO auf eine 

Gesamtversiegelung von insgesamt 0,9 überschritten werden. 

2.2 Die maximal zulässige Gebäudehöhe beträgt 14,00 m. Sie ermittelt sich aus 

dem Abstand der Höhe der Hinterkante Gehweg an der Ecke 

Lützowerstraße/Ludwigstraße bis zum höchsten Punkt der Dachhaut. 

2.3 Bis zu einem Abstand von 12 m zur Grundstücksgrenze der Lützowerstraße 

sowie der Ludwigstraße ist eine Wandhöhe im Sinne von § 5 Abs. 4 

Landesbauordnung von 7,50m einzuhalten. 

3. Flächen für Stellplätze mit ihren Einfahrten, Flächen für Nebenanlagen (§ 

9 (1) 3 BauGB) 

Stellplätze und ihre Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 

BauNVO sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 

4. Anpflanzung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 

sowie Bindungen für Bepflanzungen (§ 9 (1) 25 BauGB) 

4.1 Je 4 ebenerdiger Stellplätze ist mindestens je ein großkroniger Laubbaum 

erster Ordnung in direkter Zuordnung zu den Stellplätzen zu pflanzen 

(Stammumfang zum Zeitpunkt des Pflanzens in 1 m Höhe gemessen 20-25 

cm). 

4.2 Vorhandene Bäume und Gehölze sind auf die Pflanzverpflichtung 

anzurechnen. 

5. Dächer (§ 12 BauGB) 

5.1 Bis zu einem Abstand von 12 m zur Grundstücksgrenze der Lützowerstraße 

sowie der Ludwigstraße sind nur Sattel-und Walmdächer mit einer 

Dachneigung von 45° bis 55° zulässig. Die Festsetzung ist nicht auf 

untergeordnete Dachflächen (insbesondere Vordächer und 

Eingangsüberdachungen) anzuwenden. 

5.2 Bei mehr als 12 m Abstand zu den genannten Straßen sind für Gebäudeteile 

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mit einer Wandhöhe von bis zu 7,50 m auch Flachdächer und flach geneigte 

Dächer bis 15° Neigung zulässig. 

4. Hinweise 

Denkmalpflege 

Sollten bei Durchführung der vorgesehenen Arbeiten archäologische Funde oder 

Befunde entdeckt werden, sind diese umgehend dem Regierungspräsidium, 

Referat 25 – Denkmalpflege – oder der Unteren Denkmalschutzbehörde zu 

melden. Der Fund und die Fundstelle sind bis zu vier Werktage nach der Anzeige 

unberührt zu lassen, sofern nicht das Regierungspräsidium, Referat 25 einer 

Verkürzung dieser Frist zustimmt (§ 20 DSchG). 

Grundwasserabsenkung 

Notwendige Grundwasserabsenkungen während der Bauzeit sind in einem 

gesonderten Wasserrechtsverfahren zu beantragen. 

Baugrunduntersuchungen 

Aufgrund möglicher organischer Einlagerungen in dem bis zu größerer Tiefe 

anstehenden Kiessand, sowie möglicher Auffüllungen und bereichsweise hoher 

Grundwasserstände zwischen 1,0 und 4,0 m unter Gelände werden bei 

Neubaumaßnahmen objektbezogene Baugrunduntersuchungen empfohlen. 

Bodenschutz 

Für die Flächen des Bebauungsplangebiets ist nicht auszuschließen, dass 

schädliche Bodenveränderungen bzw. Altlasten im Sinne des 

Bundesbodenschutzgesetzes (BbodSchG) vorhanden sind. Bei allen Maßnahmen, 

die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf organoleptische Auffälligkeiten zu 

achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das 

Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend 

die zuständige Bodenschutzbehörde zu informieren. 

Versickerung von Niederschlagswasser 

Es wird empfohlen, bei der Ausgestaltung der Versickerungs- und Stellplatzflächen 

die „Arbeitshilfen für den Umgang mit Regenwasser in Siedlungsgebieten“ des 

Landesamtes für Umweltschutz heranzuziehen. 

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Artenliste 

Die Gehölze für Pflanzungen sind vorzugsweise aus nachstehender Pflanzenliste 

auszuwählen: 

Bäume I. Ordnung 

Spitzahorn Stieleiche Sommerlinde 

Kaiserlinde 

Platane 

Bäume II. Ordnung 

Feldahorn Hainbuche Eberesche 

Felsenbirne 

Sträucher 

Hartriegel Hasel Kornelkirsche 

Heckenkirsche Liguster Pfaffenhütchen 

Schneeball Schwarzer Holunder Wasserschneeball 

Wildrosenarten 

Salweide 

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5. Begründung 

5.1 Erforderlichkeit der Planaufstellung und Anlass der Bebauungsplanung 

Die Fa. ALDI betreibt auf dem Grundstück Lützowerstraße einen Einkaufsmarkt. 

Dieser Markt wird in hohem Maße frequentiert und stößt schon seit geraumer Zeit 

an seine Leistungsgrenzen. Die hohe Frequenz des Marktes hat nachteilige 

Auswirkungen auf die Kundenfreundlichkeit, insbesondere durch die entstehende 

räumliche Enge sowie durch die Wartezeiten an den Kassen. 

Der vorhandene Markt soll daher erweitert werden. Durch die Vergrößerung der 

Verkaufsfläche von bislang ca. 723 m² auf bis zu 1.100 m² soll die 

Kundenfreundlichkeit insbesondere durch breitere Gänge sowie durch eine 

veränderte Warenpräsentation verbessert werden. Zugleich dient der Neubau der 

Verbesserung der innerbetrieblichen Abläufe und der baulichen Anpassung an die 

veränderten gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich der Rücknahme von 

Pfandflaschen. Eine Ausweitung des Warenangebotes in Folge der Erweiterung 

ergibt sich nicht. 

Zielsetzung der Fa. ALDI ist es, den vorhandenen Lebensmittelmarkt an die 

betrieblichen Anforderungen sowie an die veränderten Anforderungen der Kunden 

anzupassen. Die Planung dient damit der Sicherung der wirtschaftlichen 

Grundlagen für den vorhandenen Betrieb. 

Das Planungsvorhaben der Fa. ALDI befindet sich planungsrechtlich aktuell in 

einem nach § 34 BauGB zu beurteilenden Bereich mit Mischgebiets- bzw. 

Gewerbegebietscharakter. In Misch- und Gewerbegebieten sind regelmäßig 

großflächige Einzelhandelsbetriebe nicht zulässig. Da mit der geplanten 

Erweiterung des Einzelhandelsmarkts auf eine Verkaufsfläche von bis zu 1.100 m² 

die Schwelle zur Großflächigkeit überschritten wird, wird eine planungsrechtliche 

Absicherung des Vorhabens durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes 

erforderlich. Im Rahmen des Planungsverfahrens wird eine Auseinandersetzung 

mit den Bestimmungen des § 11 BauNVO über die raumordnerischen 

Auswirkungen der beabsichtigten Einzelhandelserweiterung erforderlich. 

Der Bebauungsplan wird als Vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt. Die 

Planungskosten trägt der Vorhabenträger. 

Planerische Zielsetzung der Stadt Rastatt für die Aufstellung des 

Bebauungsplanes ist insbesondere 

• die planungsrechtliche Absicherung der geplanten Einzelhandelserweiterung 

• die langfristige Sicherung der örtlichen Nahversorgung in den angrenzenden 

Wohnbereichen. 

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5.2 Verfahren 

Eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls zeigt aufgrund einer überschlägigen 

Prüfung unter Berücksichtigung der in der Anlage 2 zum 

Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) aufgeführten Kriterien, dass durch 

das Vorhaben keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten 

sind. Durch den Bebauungsplan wird kein UVP-pflichtiges Vorhaben zugelassen. 

Weiterhin liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der 

Erhaltungsziele und der Schutzzwecke der Gebiete von gemeinschaftlicher 

Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete vor. 

Da das Vorhaben der Innenentwicklung dient, kann somit für den Bebauungsplan 

das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB zur Anwendung kommen. Der 

Schwellenwert der zulässigen Versiegelung von 20.000 m² wird deutlich 

unterschritten. 

Entsprechend den rechtlichen Möglichkeiten wird anstelle einer frühzeitigen 

Beteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB eine Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß 

§ 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB durchgeführt. 

Auf eine Umweltprüfung wird verzichtet. Ungeachtet des Verzichts auf einen 

förmlichen Umweltbericht sind in der Begründung die relevanten 

Umweltauswirkungen des Vorhabens dargelegt. 

5.3 Übergeordnete Planungen 

5.3.1 Landesentwicklungsplan 

Gemäß Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Württemberg (LEP 2002) ist 

Rastatt Bestandteil der Randzone um den Verdichtungsraum Karlsruhe. Die 

Randzonen um die Verdichtungsräume sind so zu entwickeln, dass eine 

Zersiedelung der Landschaft und Beeinträchtigungen der Wohn- und 

Umweltqualität vermieden, Freiräume und Freiraumfunktionen gesichert, 

Entlastungsaufgaben für Verdichtungsräume wahrgenommen und 

Entwicklungsimpulse in den Ländlichen Raum vermittelt werden. 

Der Stadt Rastatt kommt im zentralörtlichen System die Funktion eines 

Mittelzentrums zu. 

Des Weiteren sind gemäß LEP 2002 hinsichtlich Einzelhandel die folgenden Ziele 

zu beachten: 

• Die Verkaufsfläche von Einzelhandelsgroßprojekten soll so bemessen sein, 

dass deren Einzugsbereich den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht 

wesentlich überschreitet. 

• Einzelhandelsgroßprojekte dürfen weder durch ihre Lage noch durch ihre 

Größe noch durch ihre Folgewirkungen die Funktionsfähigkeit der Stadt- und 

Ortskerne der Standortgemeinde wesentlich beeinträchtigen. 

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Einzelhandelsgroßprojekte sollen vorrangig an städtebaulich integrierten 

Standorten ausgewiesen, errichtet oder erweitert werden (Integrationsgebot) 

• Neue Einzelhandelsgroßprojekte sollen nur an Standorten realisiert werden, 

wo sie zeitnah an den öffentlichen Personennahverkehr angeschlossen 

werden können. 

5.3.2 Regionalplan 

Im Regionalplan Mittlerer Oberrhein aus dem Jahr 2003 ist Rastatt als 

Mittelzentrum dargestellt. Als Ziel ist formuliert, dass die zentralörtliche 

Ausstattung der Mittelzentren für 

− die Deckung des Grundbedarfs ihrer Nahbereiche, 

− die Deckung des gehobenen Bedarfs der ihnen zugeordneten 

Mittelbereiche 

zu sichern und weiter auszubauen ist. 

Zur Einzelhandelsentwicklung werden folgende Zielaussagen getroffen: 

• Die Ausweisung, Errichtung oder Erweiterung von regionalbedeutsamen 

Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen 

großflächigen Handelsbetrieben für Endverbraucher (Einzelhandelsgroßprojekte) 

ist so zu lenken, dass sie sich in das Siedlungsgefüge und das 

zentralörtliche Versorgungssystem der Region sowie benachbarter Räume 

einfügen. 

• Konzentrationsgebot 

Standorte für Einzelhandelsgroßprojekte sind nur in Ober-, Mittel- und 

Unterzentren zulässig. Ausnahmsweise kommen auch Standorte in 

Kleinzentren und Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion in Betracht, wenn 

dies zur Sicherung der Grundversorgung geboten ist. 

• Beeinträchtigungsverbot und Kongruenzgebot 

Einzelhandelsgroßprojekte dürfen die städtebauliche Entwicklung und 

Ordnung und die Funktionsfähigkeit der Stadt- und Ortskerne sowie die 

verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich nicht 

wesentlich beeinträchtigen. Ihre Verkaufsfläche ist auf die Einwohnerzahl 

des zentralen Ortes und dessen Verflechtungsbereich abzustimmen. 

• Integrationsgebot 

Einzelhandelsgroßprojekte sind in den in der Raumnutzungskarte 

ausgewiesenen Vorranggebieten (Integrierten Lagen) anzusiedeln. 

Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen nur in 

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diesen Standorten ausgewiesen, errichtet und erweitert werden. 

Ausnahmsweise sind bestandsorientierte Erweiterungen außerhalb der 

Integrierten Lagen zulässig, sofern sie entsprechend den sonstigen 

raumordnerischen Zielsetzungen zum Einzelhandel regionalplanerisch 

verträglich sind. 

• Für Einzelhandelsgroßprojekte mit nahversorgungsrelevanten 

Hauptsortimenten gelten das Konzentrationsgebot, das Integrationsgebot, 

das Beeinträchtigungsverbot und das Kongruenzgebot. Die Verträglichkeit 

der Einzelhandelsgroßprojekte ist nachzuweisen. 

• Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihres räumlichen und funktionalen 

Zusammenhangs (Agglomeration) negative raumordnerische und 

städtebauliche Folgeeffekte auslösen können, sind wie ein einheitliches 

Vorhaben zu beurteilen. 

In seiner Stellungnahme zum geplanten Vorhaben vom 21.07.2009 hat der 

Regionalverband Mittlerer Oberrhein mitgeteilt, dass der Markt innerhalb von 

Wohngebieten und damit als Nahversorgungsmarkt nach den Kritierien des 

Regionalplans integriert liegt. Die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung 

(GMA) ist zu dem Ergebnis gekommen, dass eine Beeinträchtigung der Innenstadt 

oder anderer Nahversorgungslagen nicht zu erwarten sind. Somit ist das 

Beeinträchtigungsverbot eingehalten. Eine Verletzung des Kongruenzgebotes ist 

bei einem Nahversorgungsmarkt in dieser Standortlage ohnehin nicht zu erwarten. 

5.3.4 Flächennutzungsplan 

Der Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Rastatt sieht in der 

Fassung seiner 3. Änderung für das Planungsgebiet eine gemischte Baufläche 

vor. 

Nachdem die geplante Erweiterung des Einzelhandelsmarkts die Schwelle zur 

Großflächigkeit überschreitet und der Markt somit sondergebietspflichtig wird, 

kann der Bebauungsplan nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. 

Allerdings wird der Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung im 

beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Der 

Flächennutzungsplan kann somit nach Rechtskraft des Bebauungsplans berichtigt 

werden. 

5.4 Bisheriges Planungsrecht 

Das Planungsgebiet befindet sich im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 

BauGB. 

Ein Bauvorhaben ist im unbeplanten Innenbereich zulässig, wenn es sich nach Art 

und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die 

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überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die 

Erschließung gesichert ist. Das Ortsbild darf dabei nicht beeinträchtigt werden. 

Die Eigenart der baulichen Umgebung ist durch die unmittelbar angrenzenden 

Diana-Werke sowie durch die gemischt genutzte Bebauung westlich der 

Ludwigstraße bzw. südlich der Lützowerstraße geprägt. Der vorhandene 

Gebietstypus entspricht somit dem eines Mischgebiets im Übergang zu einem 

Gewerbegebiet. 

Innerhalb eines Mischgebiets sind gemäß § 11 BauNVO großflächige 

Einzelhandelsmärkte regelmäßig nicht zulässig. Das Vorhaben bedarf daher der 

planungsrechtlichen Absicherung durch Aufstellung eines Bebauungsplans. 

5.5 Planungskonzeption des Vorhabenträgers 

5.5.1 Zielsetzungen der Fa. ALDI 

Der von der Fa. ALDI betriebene Einkaufsmarkt an der Lützowerstraße soll 

erweitert werden. Mit der Erweiterung des Marktes sind insbesondere folgende 

Zielsetzungen verbunden: 

• Verbesserung der Kundenfreundlichkeit durch breitere Gänge und verbesserte 

Warenpräsentation. 

• Verbesserung der innerbetrieblichen logistischen Abwicklung, insbesondere 

mit dem Ziel, die Häufigkeit der Warenbeschickung zu reduzieren. Mit der 

Minderung des Aufwands für die Warenbeschickung soll zumindest zum Teil 

ein Ausgleich für den durch die aus Wettbewerbsgründen erforderlichen 

verlängerten Ladenöffnungszeiten erhöhten Personalaufwand erreicht 

werden. 

• Anpassung des Marktes an die sich seit der Eröffnung veränderten rechtlichen 

Bedingungen hinsichtlich der Rücknahme von Pfandflachen durch die 

Ergänzung eines gesonderten Pfandraumes. Die bisherige Lösung mit einem 

in den Verkaufsraum integrierten Pfandrückgabeautomaten führt immer 

wieder aufgrund der in den Flaschen verbliebenen Getränkereste zu 

geruchlichen und hygienischen Beeinträchtigungen. 

Mit der Erweiterung am gegebenen Standort soll der Lebensmittelmarkt somit an 

die aktuellen betrieblichen Anforderungen sowie an die veränderten 

Anforderungen der Kunden angepasst werden. Die Planung dient damit der 

Sicherung der wirtschaftlichen Grundlagen für den vorhandenen Betrieb im 

Interesse einer Sicherung der örtlichen Nahversorgung in Rastatt. 

5.5.2 Umfang der Erweiterung 

Die derzeitige Verkaufsfläche des Aldi-Marktes an der Lützowerstraße beträgt 

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723m² und soll auf bis zu 1.100 m² (inkl. Kassen- und Packzone) erweitert werden. 

Die Grundfläche erhöht sich von derzeit 1.180 m² auf künftig bis zu 2.000 m². 

Bestand Planung Veränderung 

Verkaufsfläche 723 m² 1.100 m² + 377 m² 

Grundfläche 1.180 m² 2.000 m² + 820 m² 

5.5.3 Sortimentsstruktur 

Bei dem Aldi-Markt handelt es sich einen Lebensmittel-Discountmarkt. Discounter 

zeichnen sich gegenüber einem Vollsortiment-Markt durch eine in der Regel stark 

eingeschränkte Artikelanzahl aus. Das Grundsortiment umfasst vorrangig Artikel 

des täglichen bzw. periodischen Bedarfs, die nahversorgungsrelevant und somit 

dem Grundversorgungsbereich zuzuordnen sind. 

Hinzu kommen wechselnde Randsortimente, sog. „Aktionsware“, die nur über 

einen kurzen Zeitraum angeboten werden. Bei der Aktionsware handelt es sich 

zum Teil um Angebote außerhalb des täglichen bzw. periodischen Bedarfs, wobei 

jedoch aufgrund der veränderten Wettbewerbslage verstärkt Produkte aus dem 

Lebensmittelsektor (z.B. Spezialitäten aus bestimmten Regionen) angeboten 

werden. 

Seitens der Fa. ALDI Rastatt wird in allen Märkten unabhängig von der zur 

Verfügung stehenden Verkaufsfläche grundsätzlich das gleiche Warenangebot 

vorgehalten. Mit der geplanten Erweiterung des bestehenden Marktes ist damit 

keine Ausweitung der Sortimente verbunden. Soweit sich im Zuge der allgemeinen 

betrieblichen Entwicklung bei ALDI eine Veränderung der Angebotspalette ergibt, 

betrifft dies grundsätzlich alle Märkte und ist somit unabhängig von der geplanten 

Erweiterung zu sehen. 

5.6 Umsetzung der Planungskonzeption im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 

5.6.1 Art der baulichen Nutzung 

Innerhalb des Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 

erfolgt hinsichtlich der zulässigen Art der baulichen Nutzung eine Festsetzung als 

Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 

BauNVO auf Grundlage des Bestandes bzw. der bestehenden Planungsabsicht 

des Vorhabenträgers. Zugelassen wird ein der Nahversorgung dienendes 

Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche incl. Kassenzone von bis zu 1.100 

m² in Form eines Lebensmittelmarktes, der auch sonstige 

nahversorgungsrelevante Waren und Sortimenten sowie Aktionsartikel anbietet, 

sowie die zugehörigen Stellplätze und ihre Zufahrten. 

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Die Festsetzung der zulässigen Art der baulichen Nutzung sowie insbesondere der 

maximalen Verkaufsflächen erfolgte auf Grundlage einer Auseinandersetzung mit 

den relevanten raumordnerischen und städtebaulichen Belangen. Hierzu wird auf 

Kapitel 5.7 verwiesen. 

Städtebauliche Zielsetzung ist eine zumindest zweigeschossige Bebauung entlang 

der Ludwigstraße und der Lützowerstraße. Somit wird die Zulassung ergänzender 

Nutzungen in den Obergeschossen erforderlich. Für die Obergeschossnutzung 

werden daher Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, die das Wohnen im Sinne 

von § 6 BauNVO nicht wesentlich stören, Räume für freie Berufe im Sinne des § 

13 BauNVO sowie Anlagen für soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke 

zugelassen. Damit steht ein ausreichender Katalog zulässiger Nutzungen zur 

Verfügung, der einen wirtschaftlichen Betrieb der städtebaulich geforderten 

Obergeschosse grundsätzlich ermöglicht. 

Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, sind 

entsprechend § 12 Abs. 3a BauGB im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur 

solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger in 

einem Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Änderungen des 

Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrags 

sind zulässig (vgl. Kapitel 5.10.2). 

5.6.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 

Als Maß der baulichen Nutzung wird entsprechend der konkreten 

Gebäudeplanung eine maximal zulässige Grundfläche von 2.000 m² festgesetzt. 

Für Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 

BauNVO wird gemäß § 19 Abs. 4 eine Überschreitung der festgesetzten 

Grundflächenzahl auf insgesamt 0,9 zugelassen. Zwar sieht § 19 Abs. 4 an sich 

eine Begrenzung auf eine Gesamtversiegelung von höchstens 0,8 vor; allerdings 

ist in der BauNVO ausdrücklich die Möglichkeit eingeräumt, dass in einem 

Bebauungsplan abweichende Bestimmungen getroffen werden können. 

Bestand 

Planung 

Fläche Anteil Fläche Anteil 

Gebäudefläche 2.100 m² 30 % 2.000 m² 28 % 

Zufahrten 2.850 m² 40 % 2.710 m² 38 % 

Stellplätze 1.430 m² 20 % 1.430 m² 20 % 

Unversiegelte Flächen 680 m² 10 % 920 m² 13 % 

Summe 7.060 m² 100 % 7.060 m² 100 % 

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Diese Möglichkeit der Festsetzung abweichender Bestimmungen wird vorliegend 

in Anspruch genommen, da das Grundstück bereits heute zu einem erheblichen 

Teil versiegelt und der Schwellenwert von 0,8 überschritten ist. Die tatsächliche 

Versiegelung im Planungsgebiet beträgt derzeit ca. 6.380 m² (ca. 90 %). Die 

Zulassung einer über den Schwellenwert von 0,8 hinausgehenden zulässigen 

Gesamtversiegelung ist daher geboten, zumal die Versiegelung gemäß der 

konkreten Planung nicht weiter erhöht, sondern sogar geringfügig verringert 

werden soll. 

Zur Sicherung einer ausreichenden Fassung der Straßenräume wird zur 

Ludwigstraße und zur Lützowerstraße hin eine Wandhöhe von mindestens 7,50 m 

gefordert. Die Definition der Wandhöhe ergibt sich aus § 5 Abs. 4 LBO als das 

Maß vom Schnittpunkt der Wand mit der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt 

der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. Die 

Mindestwandhöhe ist allerdings nur bis zu einer Tiefe von 12 m ab Straßenkante 

zu gewährleisten; dahinter liegende Bauteile können – da sie nicht mehr in 

besonderem Maße stadträumlich wirksam werden, niedriger ausgebildet werden. 

Um überdimensionierte Baukörper zu vermeiden, wird neben einer 

Mindestwandhöhe zugleich die maximal zulässige Gebäudehöhe auf 14 m 

begrenzt. 

Sowohl die Mindestwandhöhe als auch die maximal zulässige Gebäudehöhe 

orientieren sich am gegebenen Bestand. In Verbindung mit den Regelungen zur 

Dachform und –neigung wird damit sichergestellt, dass die bisherige 

Gebäudekubatur auch im Bereich der geplanten Erweiterung fortgeführt werden 

muss. Nähere Details der Ausgestaltung ergeben sich aus dem Vorhaben- und 

Erschließungsplan, der über den Durchführungsvertrag zum Bebauungsplan 

verbindlich wird. 

Festsetzungen zur Geschossigkeit und zur Geschossfläche werden nicht 

getroffen, da diesen Regelungen im vorliegenden Fall keine ausreichende 

Steuerungswirkung zukommt. Es ist davon auszugehen, dass das in Folge der 

Festsetzungen zur Wandhöhe auszubildende Obergeschoss bauordnungsrechtlich 

nicht als Vollgeschoss zu betrachten ist. 

5.6.3 Überbaubare Grundstücksfläche, Bauweise 

Die überbaubare Grundstücksfläche wird unter Berücksichtigung der konkret 

vorliegenden Planung festgesetzt. Gegenüber dem Bestand ergibt sich eine 

Erweiterung der Bebaubarkeit Richtung Norden. Die überbaubare 

Grundstücksfläche ist größer abgegrenzt als gemäß der festgesetzten maximal 

Seite 16





zulässigen Grundfläche erforderlich. Damit wird die Möglichkeit eingeräumt, den 

geplanten Baukörper hinsichtlich seiner genauen Außenkanten noch in geringem 

Maße zu verändern. 

Die überbaubare Grundstücksfläche ist überwiegend durch Baugrenzen 

abgegrenzt. Im unmittelbaren Grenzbereich zum nordöstlich angrenzenden 

Flurstück 838 sind jedoch Baulinien festgesetzt, da hier für eine sinnvolle bauliche 

Anordnung des Gebäudes unter Berücksichtigung der innerbetrieblichen 

verkehrlichen Belange der DIANA-Werke ein Grenzanbau erforderlich wird. 

Entbehrlich ist eine Regelung zur Bauweise, da die überbaubare 

Grundstücksfläche auf das konkrete Bauvorhaben abgestimmt ist. Die partielle 

Verpflichtung zu einem Grenzanbau ergibt sich aus den festgesetzten Baulinien. 

5.6.4 Flächen für Stellplätze mit ihren Einfahrten, Flächen für Nebenanlagen 

Stellplätze und ihre Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO 

werden entsprechend dem bislang gültigen Planungsrecht auch außerhalb der 

überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen. Die abschließende Regelung der 

Zulässigkeit erfolgt über den Vorhaben- und Erschließungsplan, der Bestandteil 

des Durchführungsvertrages wird (vgl. Kapitel 5.8.2). 

5.6.4 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 

Bauordnungsrechtlich werden nur die Dachform und –neigung für den an die 

Ludwigstraße und die Lützowerstraße angrenzenden Bereich festgesetzt. 

Maßgebend sind die bereits in Kapitel 5.6.3 dargestellten städtebaulichen Gründe 

zur Fassung der Straßenräume. Klarstellend ist geregelt, dass die Festsetzung 

nicht auf untergeordnete Dachflächen (insbesondere Vordächer und 

Eingangsüberdachungen) anzuwenden ist. 

In den sonstigen Grundstücksbereichen werden ergänzend Flachdächer und flach 

geneigte Dächer zugelassen. Von den bisherigen Festsetzungen sind jedoch 

einzig die Regelungen zur Dachform und -neigung relevant. Diese werden – 

aufbauend auf dem konkreten Vorhaben – übernommen. 

5.6.5 Verkehrserschließung 

Die Verkehrserschließung bleibt gegenüber den bisherigen örtlichen 

Gegebenheiten unverändert. Das bestehende Erschließungsstraßennetz ist für 

den vorhandenen wie auch für den künftig erweiterten Markt ausreichend 

ausgebaut. Negative Auswirkungen auf das Verkehrsnetz in Folge der 

Markerweiterung sind nicht zu erwarten. Dementsprechend entsteht auch für die 

Stadt kein Erschließungsaufwand. 

Seite 17





Auch die bisherige Stellplatzzufahrt bleibt wie die Stellplatzanlage unverändert. 

Grundlegend verändert wird allerdings die Anlieferung. Während diese bislang 

über die Stellplatzanlage geschah, erfolgt diese künftig über die Ludwigstraße. 

Angesichts der mäßigen Verkehrsbelastung der Ludwigstraße sind hierdurch keine 

grundlegenden verkehrlichen Probleme zu erwarten. 

5.6.6 Erwartetes Verkehrsaufkommen 

Die Größenordnung des zu erwartenden Verkehraufkommens kann nur 

abgeschätzt werden. Einen Anhaltpunkt für die Ermittlung gibt die 

Parkplatzlärmstudie des Bayerischen Landesamtes für Umweltschutz (2007), nach 

der die mittlere Zahl der Bewegungen auf einem Parkplatz – differenziert nach 

Nutzungsarten – ermittelt werden kann. 

Nutzungsart 

Markt - aktuell 

Grundlage der 

Schätzung 

0,17 Bewegungen/h 

je m² Verkaufsfläche 

Bezugsgröße 

723 m² 

Verkaufsfläche 

Markt - geplant 1.100 m² 


Stundenwert 

119 

Bewegungen/h 

187 

Bewegungen/h 

Summe 

Tag (Einzelwert 

* 16 h) 

1.967 Bewegungen/ 

Tag 

2.992 

Bewegungen/ 

Tag 

Demnach ergibt sich gerundet ein Verkehrsaufkommen von ca. 3.000 

Bewegungen/Tag bzw. von ca. 1.500 Kfz/Tag (Zu- und Abfahrt). Gegenüber dem 

Ist-Zustand ergibt sich eine rein rechnerische Erhöhung um ca. 500 Kfz/Tag. Da 

die Standortqualitäten des bestehenden Marktes durch die Neuerrichtung nicht 

geändert werden, ist jedoch nicht anzunehmen, dass das Verkehrsaufkommen 

tatsächlich im berechneten Maß ansteigen wird. Vielmehr stellt die rechnerische 

Erhöhung den maximal denkbaren Spitzenwert dar, der mit höchster 

Wahrscheinlichkeit nicht erreicht werden wird. Selbst eine Verkehrzunahme um 

ca. 500 Kfz/Tag führt jedoch angesichts der gegebenen Verkehrsbelastung der 

Lützowerstraße sowie angesichts der durch die gegebene Verkehrsbelastung 

bestimmten Immissionssituation weder zu Problemen in der Verkehrsbelastung 

noch zu städtebaulich relevanten Immissionserhöhungen. 

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass der bestehende Markt bereits heute einen 

erheblichen Anteil an Kunden hat, die zu Fuß oder per Fahrrad den Markt 

aufsuchen. 

Ein nächtliches Pkw-Verkehrsaufkommen ist bei Einzelhandelsgeschäften nicht zu 

erwarten. 

Seite 18





Bezüglich des Schwerverkehrs ist mit einem Lkw-Aufkommen von maximal 3 Lkw 

pro Tag zu rechnen, da bei der Anlieferung unterschieden wird zwischen 

Frischware, Trockenware und Kühlware. Die Frischware wird täglich angeliefert, 

Trockenware und Kühlware je nach Bedarf. Veränderungen gegenüber der 

heutigen Situation ergeben sich nicht. 

5.6.7 Grünordnung, Eingriffe in Natur und Landschaft 

Gemäß § 1a BauGB ist im Rahmen der bauleitplanerischen Abwägung über die 

Vermeidung und den Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und 

Landschaft zu entscheiden. Ein Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft ist 

jedoch nur erforderlich für Eingriffe, die vor der Änderung des Bebauungsplanes 

nicht zulässig waren. 

Wie in Kapitel 5.6.2 dargestellt, ergibt sich durch den Bebauungsplan gegenüber 

dem bisherigen Bestand keine relevante Erhöhung des Versiegelungsgrads. Somit 

sind keine Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten. 

Aus stadtgestalterischen Gründen wurde eine Überstellung der Stellplatzanlagen 

mit Bäumen – wie sie bereits im Bestand gegeben ist – vorgegeben. 

5.6.8 Ver- und Entsorgung 

An der ver- und entsorgungstechnischen Erschließung des Planungsgebietes 

ergeben sich in Folge der Bebauungsplanaufstellung keine 

Änderungserfordernisse. 

Hinsichtlich der Niederschlagswasserableitung kommt es in Folge der Planung 

aufgrund der verringerten Gesamtversiegelung zu einer – geringfügigen – 

Entlastung des bestehenden Kanalnetzes. Weitergehende Maßnahmen sind nicht 

erforderlich. 

5.7 Auswirkungen auf den Einzelhandel 

Grundlage der Darstellung der Auswirkungen des Vorhabens auf den Einzelhandel 

ist die vom Vorhabenträger beauftragte Kurzstellungnahme zu möglichen 

Auswirkungen durch die Erweiterung eines Lebensmitteldiscounters in Rastatt, die 

durch die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg (GMA) 

im August 2011 erstellt wurde. Die Kurzstellungnahme baut dabei auf die 

bestehende GMA-Nahversorgungsuntersuchung der Stadt Rastatt aus dem Jahr 

2009 auf. 

Seite 19





5.7.1 Räumlicher Einzugsbereich und Kaufkraft 

Das Einzugsgebiet des Aldi-Marktes an der Lützowerstraße lässt sich anhand der 

GMA-Wirkungsanalyse in 2 Zonen unterteilen: 

Einwohner im Einzugsgebiet des Aldi-Marktes an der Lützowerstraße 

Einzugsgebiet nach Zonen Einwohner Kaufkraft Nahrungsund 

Genussmittel 

Zone I Stadtteil Süd ca. 4.500 9,6 Mio € 

Zone II Stadtteile Münchfeld/Niederbühl / 

Förch 

ca. 5.830 12,3 Mio € 

Gesamt ca. 10.380 21,9 Mio € 

Quelle: nach GMA, Kurzstellungnahme zu möglichen Auswirkungen durch die 

Erweiterung eines Lebensmitteldiscounters in Rastatt, August 2011, S. 5, gerundet 

5.7.2 Bestehende Einzelhandelsversorgung im räumlichen Einzugsbereich 

Zur Bewertung der Angebotssituation im Untersuchungsraum wurde von der GMA 

eine Erhebung des Einzelhandelsbestandes im Lebensmittelsektor durchgeführt. 

Folgende Betriebe sind als Hauptwettbewerber des ALDI-Marktes an der 

Lützowerstraße zu betrachten (die Bezeichnung der Versorgungsbereiche ergibt 

sich aus der gesamtstädtischen Nahversorgungsuntersuchung der GMA): 

Betreiber Lage Größe der 


Treff 3000, Schlackenwerther Straße 8 Stadtteil Süd, integriert < 800 m² 

EDEKA, Baden-Badener Straße 16a Münchfeld, teilintegriert 1.000 m² 


Erweiterung eines Lebensmitteldiscounters in Rastatt, August 2011, S. 6 

Mit ca. 575 m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner ist aus Sicht der GMA die 

quantitative Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln der Gesamtstadt 

Rastatt auf einem sehr guten Niveau. Auch im Vergleich zur Region Oberrhein 

liegt die Stadt Rastatt auf einem überdurchschnittlichen Niveau. Allerdings wird in 

diesem Zusammenhang von der GMA angeführt, dass bereits die beiden 

überregional bedeutenden Anbieter real und Marktkauf ca. 30 % der 

Gesamtverkaufsfläche bereit stellen. 

Seite 20





Für den Versorgungsbereich IV (Süd, Münchfeld) ist gemäß GMA mit knapp 400 

m² VK / 1.000 Einwohner im Nahrungs- und Genussmittelbereich zunächst kein 

akuter Handlungsbedarf abzuleiten. 

Allerdings ist diese Aussage im Hinblick auf einen Erhalt und adäquate 

Weiterentwicklung der bestehenden Anbieter zu relativieren Dabei sind die 

entsprechenden Rahmenbedingungen (ggf. Verkaufsflächenerweiterungen / 

Standortverlagerungen) den heutigen Anforderungen anzupassen. Hierzu wird 

seitens der GMA auch auf die diesbezüglichen Ausführungen in der 

Nahversorgungsuntersuchung Rastatt, GMA, 2009 verwiesen. 

5.7.3 Umsatzerwartung und Kaufkraftbindung im räumlichen Einzugsbereich 

Grundlage der Beurteilung möglicher versorgungsstruktureller, städtebaulicher und 

raumordnerischer Auswirkungen des Vorhabens sind die wirtschaftlichen 

Wirkungen. Dazu hat die GMA zunächst die Marktanteile, die im abgegrenzten 

Einzugsgebiet voraussichtlich erzielt werden können, bestimmt. 

Für die Ermittlung des zu erwartenden Umsatzes wurde das Marktanteilkonzept 

zugrunde gelegt, das von einer Gegenüberstellung des geplanten Angebotes mit 

der für das Einzugsgebiet ermittelten Nachfrage (= Kaufkraft) ausgeht. Für das 

Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel werden somit folgende Marktanteile 

und Umsätze prognostiziert: 

Umsatzleistung des Aldi-Marktes an der Lützowerstraße (Nahrungs- und 

Genussmittel) 

Einzugsgebiet Kaufkraft in Mio. € Marktanteil in % Umsatz in Mio. € 

Zone I 9,6 25 2,4 

Zone II 12,3 20 2,5 

Zonen I - II 21,9 4,9 

Streuumsatz 0,5 

Gesamt Food 5,4 

Nonfood 1,1 

Gesamt 6,5 


Erweiterung eines Lebensmitteldiscounters in Rastatt, August 2011, S. 9 

Inklusive der zu erwartenden Streuumsätze von außerhalb des Einzugsgebietes 

ergibt sich im Nahrungs- und Genussmittelsektor eine Umsatzleistung von ca. 5,4 

Mio. €. Unter Berücksichtigung der Umsätze aus dem Nichtlebensmittelsektor 

Seite 21





errechnet sich eine Gesamtumsatzleistung von ca. 6,5 Mio. €. Dies entspricht 

einer Flächenproduktivität von ca. 5.900 € / m² und ist bezogen auf das Planobjekt 

als durchschnittlich zu bezeichnen. Unter Berücksichtigung der Erweiterung wird 

der damit erzielbare Mehrumsatz theoretisch bei max. 2,2 Mio. € liegen. 

Durch die geplante Erweiterung von aktuell ca. 723 m² VK auf 1.100 m² VK 

können laut GMA keine raumordnerisch und städtebaulich relevanten Wirkungen 

ermittelt werden. Dabei wird von der GMA zunächst festgehalten, dass mit der 

vorgesehenen Ausbaumaßnahme und die damit verbundene Erweiterung des 

Untersuchungsobjektes keine erhöhte Marktbedeutung des Standortes abgleitet 

werden kann. Vielmehr wird es sich um eine Anpassung an die veränderten 

Rahmenbedingungen im Lebensmitteleinzelhandel insgesamt handeln. 

Entscheidend für den erhöhten Flächenanspruch bei Lebensmitteldiscountern 

(unabhängig vom Betreiber) sind Fragen der Logistik. Hierzu ist eine Optimierung 

der Logistik durch grundsätzlich größere Standortplätze innerhalb der Ladenräume 

für die Sortimente erforderlich (mehr Ware kann im Laden gelagert werden). 

Dadurch können sowohl Lieferungen eingespart werden als auch kostenintensives 

Personal zum Nachfüllen der Regalplätze. Derzeit arbeiten alle 

Lebensmitteldiscountmärkte intensiv an einer Optimierung dieser logistischen 

Themen. Letztlich dient diese Strategie der Kostenreduzierung. Insofern wird die 

Verkaufsflächenerweiterung nur deutlich unterproportionale Umsatzerweiterungen 

erwarten lassen. 

5.7.4 Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche 

Die GMA kommt in ihrer Untersuchung zu dem Schluss, dass die Erweiterung der 

Aldi-Filiale an der Lützowerstraße grundsätzlich als 

Standortsicherungsmaßnahmen in Form von bereits seit Langem fälligen 

Erweiterungsbedarf interpretiert werden kann. Städtebauliche Negativeffekte auf 

bestehende Nahversorgungslagen oder auf das Rastatter Stadtzentrum konnten 

von der GMA nicht nachgewiesen werden. Vielmehr führt das 

Erweiterungsvorhaben aus Sicht der GMA ganz wesentlich zu einer nachhaltigen 

Sicherung des dortigen Nahversorgungsbereiches. 

5.7.5 Verhältnis zu den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung und 

Landesplanung 

Aus den obigen Darlegungen ergibt sich, dass durch die geplante Erweiterung des 

vorhandenen Markts weder die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte in ihrer 

regionalen Aufgabenstellung noch eine geordnete städtebauliche Entwicklung und 

innerörtliche Versorgung nennenswert beeinträchtigt werden wird. Insofern wird 

nicht gegen die grundsätzlichen Zielsetzungen des Regionalplans verstoßen. 

Seite 22





Konzentrationsgebot 

Nachdem Rastatt ein Mittelzentrum ist, ist dem Konzentrationsgebot, wonach 

großflächige Märkte nur in zentralen Orten vorgesehen werden sollen, Rechnung 

getragen. 

Integrationsgebot 

Der Standort befindet sich im Übergangsbereich zwischen einem Gewerbegebiet 

und der durch Wohnbebauung geprägten Ortslage von Rastatt und verfügt damit 

trotz seiner Lage außerhalb des zentralen Einkaufsbereichs von Rastatt über eine 

Nahversorgungsfunktion für die umgebenden Wohngebiete. 

Beeinträchtigungsverbot und Kongruenzgebot 

Nachdem städtebauliche Negativeffekte auf bestehende Nahversorgungslagen 

oder auf das Rastatter Stadtzentrum von der GMA nicht nachgewiesen werden 

konnten, wird auch das Beeinträchtigungsverbot eingehalten. 

Durch die geplante Markterweiterung wird weder die Funktionsfähigkeit von 

Rastatt als Mittelzentrum im Ergänzungsnetz noch die örtliche Nahversorgung 

beeinträchtigt. 

Aufgrund der Lage des Marktes kann in Verbindung mit den Aussagen zu den 

Auswirkungen auf bestehende Nahversorgungslagen oder auf das Rastatter 

Stadtzentrum geschlossen werden, dass auch Nachbarkommunen nicht nachteilig 

betroffen sein werden. 

5.8 Schallschutz 

Im Rahmen eines schalltechnischen Gutachtens (Ingenieurbüro für Bauphysik, 

Mannheim, September 2011) wurde ermittelt, welche Lärmimmissionswerte an 

den benachbart gelegenen schützenswerten Immissionsorten zu erwarten sind. 

Grundlage der Untersuchung sind einerseits die Emissionen, die vom künftig 

erweiterten Einzelhandelsmarkt ausgehen, und der Grad der Schutzwürdigkeit der 

umgebenden Nutzungen. 

Gemäß Schallgutachten kommt den benachbart gelegenen Immissionsorten unter 

Berücksichtigung der bestehenden Nutzungen jeweils die Schutzwürdigkeit 

entsprechend der eines Mischgebietes zu (Immissionsrichtwert nach TA Lärm tags 

IRW = 60 dB(A), nachts IRW = 45 dB(A)). Die bestehende Wohnbebauung 

entlang der Markgrafenstraße kann auch als Allgemeines Wohngebiet (WA) nach 

§4 BauNVO eingestuft werden. (Immissionsrichtwert nach TA Lärm tags IRW = 55 

Seite 23





dB(A), nachts IRW = 40 dB(A)). 

Die Emissionen des Betriebs ergeben sich aus der Anlieferung, den lüftungs- und 

kühltechnischen Einrichtungen, dem Abfallpresscontainer sowie dem 

Kundenverkehr mit Kfz auf der Stellplatzanlage. Als wesentliche Annahmen 

wurden dabei zugrunde gelegt: 

• Ladenöffnungszeiten von maximal 6:00 bis 22:00 Uhr 

• Anlieferung an einer eingehausten Andockstation mit einer Torabdichtung und 

stationärer Laderampe 

• Lkw-Anlieferungen pro Tag, davon ein Lkw mit Kühlaggregat den Markt in der 

Ruhezeit von 6.00 Uhr bis 7. 00 Uhr oder von 20.00 Uhr bis 22.00 Uhr 

Gemäß den Ergebnissen der schalltechnischen Berechnungen werden die 

geltenden Immissionsrichtwerte der TALärm für Mischgebiete an den gewählten 

Immissionsorten in der Nachbarschaft der ALDI -Filiale im Tag- und Nachtzeitraum 

unterschritten. 

An den Immissionsorten Ludwigstraße 2 und Markgrafenstraße 18 werden auch 

die geltenden Immissionsrichtwerte für ein Allgemeines Wohngebiet unterschritten. 

Das Schallgutachten kommt abschließend zu der Beurteilung, dass das 

Bauvorhaben aus schalltechnischer Sicht die immissionsschutzrechtlichen 

Anforderungen erfüllt. 

5.9 Bodenschutz 

Der Vorhabenträger hat durch eine umwelttechnische Erkundung die 

Bausubstanz, den Boden und die Bodenluft der geplanten Erweiterungsfläche auf 

Verunreinigungen untersuchen lassen (Altlastenerkundung, 

Bausubstanzuntersuchung, DIANA Werke, Teilfläche von Flurstück Nr. 838, 

Karlstraße 34, 76437 Rastatt; erstellt durch das Ingenieur- und 

Sachverständigenbüro Dr. Pfirrmann, September 2011). 

Das Planungsgebiet ist, da es sich bei den DIANA-Werken um einen laufenden 

Betrieb handelt, ist der Standort nach Auskunft des Umweltamts des Landkreises 

Rastatt bisher nicht im Bodenschutz- und Altlastenkataster erhoben. Dem Amt 

liegen derzeit auch keine Unterlagen zum Standort vor. 

Gemäß den durchgeführten Rammkernsondierungen sind die natürlichen Böden 

durch Auffüllungen, überwiegend bis ca. 1,7 m bis ca. 2,1 m Tiefe, örtlich im 

Bereich von Arbeitsraumrückverfüllungen von Kellerbauwerken bis 3,6 m Tiefe, 

überlagert. Die Auffüllungen bestehen aus erdfeuchten bis feuchten, braunen bis 

graubraunen Sanden mit variablen Schluff- und Kiesanteilen. Zum Teil weisen die 

Auffüllungen auch Bauschutt-Beimengungen auf. 

Seite 24





Die Untersuchungen der aufgeschlossenen Auffüllungen ergaben auf Teilflächen 

infolge eines Blei-Gehalts im Feststoff von 400 mg/kg eine abfallrechtliche 

Einstufung in die Zuordnung Z 2 nach VwV Baden-Württemberg sowie – auf einer 

anderen Teilfläche - infolge eines PAK-Gehalts im Feststoff von 8,7 mg/kg eine 

abfallrechtliche Einstufung in die Zuordnung Z 1.2. Diese Auffüllungen werden im 

Zuge der geplanten Errichtung des ALDI-Erweiterungsbaus komplett ausgebaut, 

da die Bodenplatte der Erweiterung auf dem Niveau der ca. 1,5 m tiefer liegenden 

Ludwigstraße zu liegen kommen wird. Aufgrund des kompletten Ausbaus dieser 

Auffüllungen ergeben sich laut Gutachten in bodenschutzrechtlicher Hinsicht keine 

weiteren Eingriffserfordernisse. 

Aufgrund der Befunde sind laut Gutachten keine bodenschutzrechtlich relevanten 

Belastungen der untersuchten Medien Bausubstanz, Boden und Bodenluft 

erkennbar. Die festgestellten Belastungen von Bausubstanz und Boden sind 

lediglich in abfallrechtlicher Hinsicht relevant. 

. 

5.10 Umsetzung der Planung 

5.10.1Bodenordnung 

Innerhalb des Bebauungsplangebietes werden keine bodenordnenden 

Maßnahmen erforderlich. 

5.10.2Durchführungsvertrag 

Ergänzend zu den Festsetzungen des Bebauungsplanes wird zwischen der Stadt 

Rastatt und dem Vorhabenträger entsprechend § 12 BauGB ein 

Durchführungsvertrag geschlossen. 

Inhalt des Vertrages ist unter anderem die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur 

Durchführung des Vorhabens. Er wird spätestens 3 Monate nach Inkrafttreten des 

vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einen genehmigungsfähigen Bauantrag für 

das Vorhaben einreichen. Er wird spätestens 6 Monate nach Wirksamkeit der 

Genehmigung des Bauvorhabens mit der Herstellung der baulichen Anlagen 

beginnen und diese innerhalb von 24 Monaten fertig stellen und in Betrieb 

nehmen. 

Für den Fall, dass die Nutzung des Geschäftsstandortes durch ein der örtlichen 

Nahversorgung dienendes Einzelhandelsgeschäft aufgegeben wird, ist die Stadt 

berechtigt, den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan ohne Entschädigung 

aufzuheben. 

Ein Wechsel des Betreibers des Einzelhandelsgeschäfts bedarf der schriftlichen 

Zustimmung der Stadt Rastatt. Die Zustimmung kann verweigert werden, wenn mit 

dem Wechsel des Betreibers eine wesentliche Veränderung der 

Sortimentsstruktur bzw. des beabsichtigten Kundenkreises und räumlichen 

Einzugsgebiets verbunden ist. 

Seite 25





6. Verfahren 

Der Gemeinderat der Stadt Rastatt hat in seiner Sitzung vom __.__.2011 die 

Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „ALDI-Filiale 

Lützowerstraße“ beschlossen. 

Der Beschluss zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „ALDI- 

Filiale Lützowerstraße“ wurde am __.__.2011 ortsüblich bekannt gemacht. 

Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom __.__.201_ den Bebauungsplanentwurf 

zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 

4 Abs. 2 BauGB gebilligt. 

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben 

vom __.__.201_ gemäß § 4 Abs. 2 BauGB am Verfahren beteiligt. 

Die Nachbargemeinden wurden mit Schreiben vom __.__.201_ gemäß § 2 Abs. 2 

BauGB über die Planung informiert. 

Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom __.__.201_ den Beschluss zur 

Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB (Offenlage) gefasst. 

Der Beschluss zur Offenlage wurde § 3 Abs. 2 BauGB am __.__.201_ ortsüblich 

bekannt gemacht. Zugleich wurden die Behörden und sonstigen Träger 

öffentlicher Belange von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt. 

Die öffentliche Auslegung hat vom __.__.201_ bis zum __.__.201_ stattgefunden. 

Der Gemeinderat der Stadt Rastatt hat die fristgemäß vorgebrachten 

Stellungnahmen und Anregungen in seiner Sitzung am __.__.201_ gemäß § 3 

Abs. 2 BauGB geprüft. 

Der Gemeinderat der Stadt Rastatt hat am __.__.201_ den vorhabenbezogenen 

Bebauungsplan „ALDI-Filiale Lützowerstraße“ gemäß § 10 BauGB als Satzung 

beschlossen. 

Der Satzungsbeschluss wurde gemäß § 10 Abs. 3 BauGB am __.__.201_ 

ortsüblich bekannt gemacht. 

Rastatt, den 

Hans Jürgen Pütsch 

Oberbürgermeister 

Seite 26

Anlage 3 a - Stadt Rastatt

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