gewos - Institut Raum & Energie
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Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
„Wo lohnen sich<br />
noch Investitionen<br />
im ländlichen <strong>Raum</strong>?“<br />
2. Fachwerkstatt Netzwerk Daseinsvorsorge, Leck, 16. August 2012<br />
Renate Szameitat, Geschäftsführerin GEWOS GmbH<br />
1<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
©<br />
GEWOS<br />
GEWOS
GEWOS<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Unabhängige Forschungs- und Beratungstätigkeit<br />
Über 40 Jahre Erfahrung<br />
Erfahrene Mitarbeiter in interdisziplinären Projektteams<br />
Deutschlandweite Tätigkeit<br />
Umsetzungsorientierte Ergebnisse und Handlungskonzepte<br />
2<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Tätigkeitsbereiche GEWOS<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
3<br />
Wohnungsmarkt<br />
• Wohnungsmarktkonzepte<br />
• Prognosen zur Wohnungsmarktentwicklung<br />
• Mietspiegel und Wohnlagenbestimmungen<br />
Stadtentwicklung/Stadtumbau<br />
• Integrierte Stadtentwicklungskonzepte/Stadtumbaukonzepte<br />
• Quartiersentwicklungskonzepte<br />
• Städtebauliche und vorbereitende Untersuchungen<br />
Wohnungspolitikberatung<br />
• Analysen zum preisgünstigen Wohnraum<br />
• Gesetzesvorbereitungen, Forschungsprojekte<br />
Wohnungswirtschaftliche Beratung<br />
• Portfolioanalysen/Bestandsbewertungen<br />
• Qualitätsmanagement, Schulungen und Moderation<br />
• Imageanalysen<br />
Immobilienmarkt<br />
• IMA ®<br />
• Standort- und Marktgutachten<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Veränderung der Bevölkerung bis 2025<br />
gegenüber 2009<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Positive Entwicklung nur<br />
in den Zentren und ihrem<br />
direkten Umland<br />
Quelle:<br />
Datengrundlage<br />
Statistisches<br />
Landesamt,<br />
Berechnung und<br />
Darstellung: IfS<br />
4<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Veränderung der Haushalte bis 2025<br />
gegenüber 2009<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Bevölkerungsrückgänge<br />
außerhalb der Zentren<br />
und ihrem direkten Umland<br />
Aber: Stabile Haushaltsentwicklung<br />
in weiten<br />
Teilen des Landes<br />
Quelle:<br />
Datengrundlage<br />
Statistisches<br />
Landesamt,<br />
Berechnung und<br />
Darstellung: IfS<br />
5<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Wohnungsneubaubedarf 2010 bis 2025<br />
in % des Bestands<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Quantitativer Mehrbedarf<br />
Ersatzbedarf<br />
Mobilitätsreserve<br />
Quelle:<br />
Datengrundlage<br />
Statistisches<br />
Landesamt,<br />
Berechnung und<br />
Darstellung: IfS<br />
6<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Entwicklungsmuster<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Heterogene und segmentierte Wohnungsmärkte<br />
Erhebliche regionale Unterschiede<br />
Nebeneinander von Wachstum und Schrumpfung<br />
Wachsende Städte<br />
Veränderte Haushaltsstrukturen<br />
Zunahme kleiner Haushalte<br />
Schrumpfende Zielgruppe „Familie“<br />
7<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Offene Fragen<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Hat jede Ortschaft eine Zukunft?<br />
Schafft Angebot Nachfrage?<br />
Können Baugebietsausweisungen<br />
Wanderungsströme beeinflussen?<br />
Was passiert mit schwer verkäuflichen<br />
Bestandsgebäuden?<br />
Wie entwickeln sich suburbane<br />
Einfamilienhausgebiete?<br />
Keine pauschalen Antworten!<br />
8<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Instrumente zur Abschätzung der<br />
Chancen und Risiken von Investitionen<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Kleinräumige<br />
Prognosen<br />
Gemeindetypisierung<br />
Analyse von Gebäudezustand<br />
und Bestandsqualität<br />
Potentialanalysen<br />
Bedarfsabschätzung<br />
Altengerechtes und Betreutes<br />
Wohnen - Zielgruppen<br />
Entwicklung von<br />
Mieten und Preisen<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Beispiel Bredstedt: Entwicklung der Anzahl der<br />
Einwohner zwischen 2001 und 2011<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Nord<br />
+214<br />
West<br />
-246<br />
Zentrum<br />
-33<br />
Ost<br />
+21<br />
+30%<br />
und<br />
mehr<br />
+15%<br />
bis<br />
+20%<br />
keine<br />
Veränderung<br />
-15%<br />
bis<br />
-20%<br />
-30%<br />
und<br />
mehr<br />
Süd<br />
+5<br />
Quelle: Sonderauswertung<br />
der Einwohnermeldedaten<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Gemeindetypen in Nordfriesland laut Masterplan<br />
Daseinsvorsorge<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Touristisch<br />
geprägte Orte<br />
Ländlicher <strong>Raum</strong><br />
weniger gut ausgestattet<br />
Ländlicher <strong>Raum</strong><br />
gut ausgestattet<br />
Umland<br />
weniger gut ausgestattet<br />
Umland<br />
gut ausgestattet<br />
Unterzentrum<br />
Darstellung:<br />
Gertz Gutsche<br />
Rümenapp<br />
Mittelzentrum<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Nordfriesland - Marktfähigkeit Wohnungsbestände<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Angebotsindex<br />
• Haushaltsentwicklung<br />
• Entwicklung der potenziellen<br />
Eigentumsbildner<br />
• Kaufkraft<br />
• Umzugsverhalten und<br />
Nachfragepräferenzen<br />
Nachfrageindex<br />
• Angebotspreise<br />
• Neuausweisung von<br />
Bauflächen<br />
• Bodenrichtwerte<br />
• Verkaufspreise<br />
• Energetischer Zustand<br />
Bewertung<br />
Gesamtindex Marktfähigkeit der<br />
Wohnungsbestände<br />
Marktfähig<br />
Entwicklungsfähig<br />
Bedingt marktfähig<br />
Nicht marktfähig<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Marktfähigkeit von Bestandsimmobilien<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Mehrfamilienhäuser<br />
Vor<br />
1918<br />
1918-<br />
1948<br />
1949-<br />
1957<br />
1958-<br />
1968<br />
1969-<br />
1978<br />
1979-<br />
1987<br />
1988-<br />
1993<br />
1994-<br />
2001<br />
2002-<br />
2008<br />
Kreisstadt<br />
Unterzentrum<br />
Umland gut<br />
ausgestattet<br />
Umland schlecht<br />
ausgestattet<br />
Ländlicher <strong>Raum</strong> gut<br />
ausgestattet<br />
Ländlicher <strong>Raum</strong><br />
schlecht ausgestattet<br />
nicht marktfähig bedingt marktfähig entwicklungsfähig marktfähig<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Bedarfsabschätzung ‚Betreutes Wohnen‘<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Einwohnerprognosen auf Gemeindeebene<br />
Haushaltsprognosen für die Altersgruppen<br />
ab 65 Jahre<br />
Nutzerquoten für ‚Betreutes Wohnen‘<br />
Erfassung des Angebots an ‚Betreutem<br />
Wohnen‘ im Einzugsgebiet<br />
Bilanzierung des derzeitiges Angebots<br />
mit aktueller und prognostizierter<br />
Nachfrage<br />
14<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Beispiel Bredstedt<br />
Strategische Handlungsfelder<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Beispiel Bredstedt<br />
Städtebaulicher Handlungsbedarf<br />
- Leerstand Einzelhandel -<br />
Bohnenstraße<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Hohle Gasse<br />
Markt<br />
Osterstraße<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Handlungsfelder in Bredstedt<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Preisentwicklung 2007 bis 2011<br />
Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
SK Flensburg<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Durchschnittspreise von<br />
Ein- und Zweifamilienhäusern 2011<br />
Schleswig-Holstein<br />
Deutschland<br />
186.000 Euro<br />
181.000 Euro<br />
LK Schleswig-Flensburg<br />
LK Nordfriesland<br />
SK Kiel<br />
LK Plön<br />
LK Rendsburg-Eckernförde<br />
LK Dithmarschen<br />
SK Neumünster<br />
LK Ostholstein<br />
LK Steinburg<br />
LK Segeberg<br />
SK Lübeck<br />
Veränderung des Preises um<br />
0,0 % bis unter 2,5 %<br />
2,5 % bis unter 5,0 %<br />
5,0 % bis unter 7,5 %<br />
7,5 % bis unter 10,0 %<br />
10,0 % und mehr<br />
LK Pinneberg<br />
LK Stormarn<br />
LK Herzogtum Lauenburg<br />
18<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Fazit für Märkte mit Nachfragerückgängen<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
„Weniger und älter“ – Paradigmenwechsel statt<br />
Schreckensszenario<br />
Frühzeitige und innovative Reaktion – Umstrukturierung und<br />
zielgerichtete Konzeption statt pauschaler Zuwachs<br />
Gemeinsame Planung und Abstimmung – Intensivierter Dialog<br />
zwischen den Kommunen<br />
Wachsende Bedeutung der Regionalplanung<br />
Kleinräumige Analyse unabdingbar für strategische Planung und<br />
Investitionen<br />
19<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Sie erreichen uns…<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Friedbergstr. 39<br />
14057 Berlin<br />
Maurienstraße 5<br />
22305 Hamburg<br />
Springerstraße 3<br />
04105 Leipzig<br />
Telefon:<br />
Fax:<br />
E-Mail:<br />
Internet:<br />
040 / 69 712 – 0<br />
040 / 69 712 – 220<br />
info@<strong>gewos</strong>.de<br />
http://www.<strong>gewos</strong>.de<br />
20<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
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Beispiel Bredstedt<br />
Auszug aus dem Maßnahmenprogramm<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
Marktfähigkeit von Bestandsimmobilien<br />
Beratung<br />
Planung<br />
Forschung<br />
GEWOS<br />
Ein- und Zweifamilienhäuser<br />
Vor<br />
1918<br />
1918-<br />
1948<br />
1949-<br />
1957<br />
1958-<br />
1968<br />
1969-<br />
1978<br />
1979-<br />
1987<br />
1988-<br />
1993<br />
1994-<br />
2001<br />
2002-<br />
2008<br />
Kreisstadt<br />
Unterzentrum<br />
Umland gut<br />
ausgestattet<br />
Umland schlecht<br />
ausgestattet<br />
Ländlicher <strong>Raum</strong> gut<br />
ausgestattet<br />
Ländlicher <strong>Raum</strong><br />
schlecht ausgestattet<br />
nicht marktfähig bedingt marktfähig entwicklungsfähig marktfähig<br />
16. August 2012, 2. Fachwerkstatt Daseinsvorsorge<br />
© GEWOS
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