Beschlussentwurf - RIS

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Sozialreferat
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Stiftungsverwaltung
S-R-3
Modernisierung und Instandsetzung
Johann und Josefine Ebner-Stiftung
Seydlitzstr. 43, 45, Bingener Str. 6, 6a
Projektkosten (Kostenobergrenze) 1.198.000 Euro
Sitzungsvorlage Nr. 08-14 / V 11996
Beschluss des Sozialausschusses vom 13.06.2013 (SB)
Öffentliche Sitzung
I. Vortrag der Referentin
1. Johann und Josefine Ebner-Stiftung
1.1 Stiftungserrichtung
Aus dem Nachlass des am 05.01.2008 verstorbenen Herrn Johann Ebner wurde
der Landeshauptstadt München der Mietblock Seydlitzstr. 43, 45 und Bingener Str.
6, 6a als Vermächtnis mit der Auflage zugewandt, damit die nichtrechtsfähige Johann
und Josefine Ebner-Stiftung zu errichten.
1.2 Zweck
Der Zweck der Stiftung ist die Gewährung von Zuwendungen an in München lebende
Waisenkinder.
1.3 Seydlitzstr. 43, 45, Bingener Str. 6, 6a
Das Flst. 986/43 Moosach ist 5.142 m² groß. Auf diesem befinden sich die Anwesen
Seydlitzstr. 43, 45 und Bingener Str. 6, 6a, die eine zusammenhängende Mietwohnungsanlage
mit insgesamt 75 Wohneinheiten bilden. Die Gesamtwohnfläche
beträgt 4.384 m². Das Gebäude wurde 1966 errichtet. Weiter gehören zur Wohnanlage
28 Garagen- und Tiefgaragenstellplätze und 11 Stellplätze.
Die Immobilie ist dem Bereich der Vermögensverwaltung der Stiftung zuzurechnen
mit dem Ziel, angemessene Erträge für den Stiftungszweck zu erwirtschaften.
Nach Einschätzung des Testamentsvollstreckers sollte nach dem Willen des Stifters
das Grundstockvermögen nicht nur dem Wert nach, sondern auch in seiner
Substanz erhalten werden. Zur Sicherung dieses Stifterwillens ist für eine Vermögensumschichtung,
also einen Verkauf des Immobilienbestandes bzw. eine Bestellung
eines Erbbaurechts für einen Zeitraum von 10 Jahren ab dem Tod von
Herrn Ebner die Zustimmung des Testamentsvollstreckers notwendig.

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Dieser ist zur Zustimmung nur verpflichtet und auch bereit, wenn ein ordnungsgemäßer
Erhalt der Immobilie nicht ohne Verlust der Steuerbegünstigung der Stiftung
bzw. nicht ohne eine drohende Zahlungsunfähigkeit der Stiftung möglich ist.
1.4 Kapitalvermögen der Stiftung
Kapitalvermögen der Stiftung (Stand 31.12.2012)
Grundstockvermögen rd. 123.000 € (aus Erträgen der Jahre 2008 – 2010 angespart)
Instandhaltungsrücklage rd. 287.000 €
2. Bedarfsbegründung
Das Gebäude wurde im Rahmen des Sozialen Wohnungsbaus 1966 errichtet.
Seither wurden nur die aller notwendigsten Instandhaltungsmaßnahmen durch den
Stifter durchgeführt, so dass bis jetzt ein erheblicher Bauunterhaltsrückstau entstanden
ist.
Das Anwesen wird von einer externen kleinen Hausverwaltung betreut, die bereits
vom Stifter eingesetzt wurde und den Immobilienbestand seit Jahrzehnten kennt
und kompetent verwaltet. Eine Planung und bautechnische Betreuung von größeren
Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen kann von der Hausverwaltung
allerdings personell und fachlich nicht geleistet werden.
Die für die Abarbeitung des Rückstaus zunächst nötige technische Bestandsaufnahme
und Erarbeitung eines Instandsetzungskonzepts wurde daher auf die GWG
Städtische Wohnungsgesellschaft München GmbH (GWG) übertragen.
Das Instandsetzungskonzept geht insgesamt von einem Modernisierungs- und Instandsetzungsvolumen
in den nächsten 10 – 15 Jahren von rd. 4,8 Mio. € aus.
Es ist gegliedert nach kurz-, mittel- und langfristig durchzuführender Instandsetzungsmaßnahmen.
In einem ersten Schritt sollen die im Rahmen der Bestandsaufnahme festgestellten
kurzfristig notwendigen Maßnahmen in einem Zeitraum von Herbst 2013 bis Ende
2015 durchgeführt werden.
Die kurzfristig durchzuführenden Maßnahmen sind aufgrund der der Eigentümerin
obliegenden Verkehrssicherungspflicht, gesetzlicher Vorgaben als auch zur Vermeidung
von Folgeschäden dringend notwendig.
Insbesondere sind hierin enthalten Brandschutzmaßnahmen, die im Rahmen der
Feuerbeschau durch die Branddirektion im Sinne eines vorbeugenden Brandschutz
für notwendig bzw. sinnvoll erachtet wurden.

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Weiter sollen zwischenzeitlich neun freie bzw. freiwerdende Wohnungen, die im
jetzigen Zustand nicht mehr vermietet werden können, wieder Instand gesetzt werden.
Zudem ist dringend die Heizanlage zu erneuern, da die derzeitige Anlage
sehr störanfällig ist und es bereits zu Ausfällen gekommen ist. Die veraltete und an
die Grenze ihrer Lebensdauer gekommene Anlage kann nur noch mit großem Aufwand
am Laufen gehalten werden und ein irreparabler Totalausfall droht.
3. Bedarfsdarstellung
Im Wesentlichen enthält das Instandhaltungskonzept der GWG folgende auszuführende
Leistungspositionen mit den entsprechenden Standards.
Brandschutzmaßnahmen
Die in den Wohnungen vorhandene Schwerkraftlüftung begünstigt einen Rauchübertrag
im Brandfall von einem Mietobjekt in das andere. Um diese Gefahrenquelle
auszuschließen, wird ein Zuluftsystem nach DIN 18017-3 mit Kaltrauchsperre,
Magnetverschluss und Rauchschalter eingebaut.
Die Feuerwehrzufahrt, bestehend aus Rasengitter-Betonsteinen mit Zufahrt von
der Bingener Straße entspricht nicht mehr heutigen Anforderungen, da die Ausbaubreite
und die Abstandsflächen zum Haus zu gering sind. Außerdem verläuft
die Feuerwehrzufahrt nicht bis zum Gebäudeteil Seydlitzstr. 43. Der zweite Rettungsweg
ist daher nicht gesichert. Die Feuerwehrzufahrt ist daher entsprechend
den heutigen Anforderungen zu erneuern und zur Herstellung des zweiten Rettungsweges
bis zum Gebäudeteil Seydlitzstraße 43 weiterzuführen.
Die Wohnungseingangstüren weisen Briefkasten-Einwurfschlitze auf. Dies begünstigt
sowohl die Rauchverteilung vom Treppenhaus in die Wohnungen als auch die
Verteilung ins Treppenhaus. Es besteht somit die Gefahr, dass hierdurch der erste
Rettungsweg durch das Treppenhaus beeinträchtigt wird. Die Einwurfschlitze sind
daher zu verschließen.
Zur Sicherung des Treppenhauses als Fluchtweg ist eine Rauch- und Wärmeabzugsanlage
(RWA) zur Sicherung des ersten Rettungsweges im Brandfall notwendig.
Eine entsprechende Anlage wird nachgerüstet.
Die Steuerung der Lüftungsanlage und auch die Löschwasserzuleitung wurde nicht
in Schleusen - wie in den Genehmigungsunterlagen gefordert – untergebracht.
Um die Funktionalität im Brandfall sicher zu stellen ist daher eine Umrüstung notwendig.

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Aufzug
Um eine schnelle Befreiung aus dem Aufzug im Störfall zu gewährleisten, ist eine
Nachrüstung der Aufzugsanlage mit einer Aufschaltung zum Notrufleitsystem mit
entsprechender Sprachverbindung notwendig.
Die sich aus einer sicherheitstechnischen Bewertung des TÜV Süd ergebenden
Feststellungen mit Risikostufe hoch werden beseitigt.
Wohnungen
Die neun freien bzw. freiwerdenden Wohnungen werden nach dem bei der GWG
für einen einfachen Standard üblichen Umfang instandgesetzt.
In der gesamten Wohnung werden hierzu die Wand- und Deckenflächen überarbeitet
und neu gestrichen. Die Elektroinstallation wird an den heutigen Standard
angepasst. Die Böden werden, soweit Parkett vorhanden ist, überarbeitet bzw. ein
neuer Bodenbelag (z.B. einfacher Laminat) verlegt. Des Weiteren wird eine Badsanierung
mit Erneuerung der Sanitärausstattung durchgeführt. Die Befliesung erfolgt
mit Standardfliese (Boden grau, Wand weiß). Die Sanitärausstattung erfolgt ebenfalls
im einfachen Standard mit Stand-WC und Hängespülkasten. Zusätzlich wird
im Bad ein Plattenheizkörper angelegt. In der Küche wird der Fliesenspiegel erneuert.
Heizung
Das Anwesen wird an das öffentliche Gasversorgungsnetz der SWM angeschlossen.
Die bestehende Ölheizung wird durch eine moderne Gas-Brennwertanlage
inkl. Legionellenschaltung ersetzt. Der alte Öltank wird ausgebaut und fachgerecht
entsorgt.
Fassade
Die Fassade wird komplett mit einem Anstrich überarbeitet. Soweit erforderlich
werden leichte Betoninstandsetzungen an den Balkonen vorgenommen. Die Holzfenster
werden gestrichen bzw. einzelne schadhafte Fenster ausgetauscht.
4. Dringlichkeit
Die unter Nr. 3 aufgeführten Maßnahmen sind schnellst möglich umzusetzen, um
die Sicherheit und Funktionstüchtigkeit der Anwesen zu gewährleisten und die
Wohnungen möglichst kurzfristig wieder belegen zu können und so die Finanzsituation
der Stiftung zu stärken.

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5. Projektmanagement durch die GWG
Wie bereits unter Nr. 2 dargestellt, kann eine Planung und bautechnische Betreuung
von größeren Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht von der
Hausverwaltung ausgeführt werden. Insbesondere können von der Hausverwaltung
keine öffentlichen Ausschreibungen, wie sie bei diesem Instandsetzungsvolumen
erforderlich sind, durchgeführt werden.
Grundsätzlich wurde die Verwaltung aller Immobilien, die zu einer Stiftung gehören
und die vom Sozialreferat verwaltet werden, ab dem 01.01.2012 auf die GEWO-
FAG übertragen. Ausgenommen hiervon waren insbesondere die Immobilien, die
bereits von einer externen Hausverwaltung verwaltet wurden. Die Immobilie ist daher
für die GEWOFAG noch unbekannt.
Da bereits vor der Immobilienübertragung die GWG mit der Erstellung eines Instandhaltungskonzeptes
beauftragt war und dieses auch erstellt hat, bietet sich an,
die Projektleitung und Projektsteuerung auf sie zu übertragen.
Für die Projektleitung und die einzelnen Phasen der Projektsteuerung von der Projektvorbereitung
bis zum Projektabschluss der unter Nr. 3 aufgeführten Maßnahmen
liegt der Stiftungsverwaltung ein Angebot der GWG auf der Grundlage der Honorarsätze
des Ausschusses der Verbände und Kammern der Ingenieure und
Architekten für die Honorarordnung (AHO) vor, das an die speziellen Anforderungen
und den Leistungsumfang der Maßnahme angepasst wurde. Dieses Angebot in
Höhe von 57.608,58 € (brutto) ist auf die Kostenobergrenze bemessen, die eine Sicherheitsreserve
beinhaltet. Soweit die Sicherheitsreserve nicht in Anspruch genommen
werden muss, reduziert sich das Honorar entsprechend.
Projektmanagementleistungen werden bei der GWG grundsätzlich auf der Grundlage
der AHO abgerechnet. Dies gilt sowohl im Verhältnis zur MGS als zu städtischen
Referaten, wie z.B. dem Sozialreferat im Rahmen des Kommunalen Wohnraumbeschaffungsprogramms.
Um eine kompetente und zügige Abwicklung der anstehenden Maßnahmen zu erreichen,
sollte ein Projektmanagementvertrag, der die gesamte Projektleitung und
Projektsteuerung der Maßnahmen beinhaltet, auf der Grundlage des Angebotes der
GWG angenommen werden.

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6. Kosten
Alle im Instandsetzungskonzept aufgeführten Maßnahmen wurden jeweils mit Kosten
von der Genauigkeit eines Kostenrahmens hinterlegt. Dieser wurde abgeleitet
aus Kostenfeststellungen der letzten 3 Jahre zu Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen
an Gebäuden und Wohnungen aus vergleichbaren Projekten der
GWG. Hieraus ergeben sich für die kurzfristig auszuführenden und unter Nr. 3 dargestellten
Maßnahmen Kosten von insgesamt rd. 828.500 €, ohne Kosten für Planung
und Projektsteuerung.
Für die Planung und Bauleitung kommen nach Schätzung der GWG auf der Grundlage
der Honorarordnung für Archikten und Ingenieure (HOAI) zusammen mit dem
Honorar für das Projektmanagement noch 191.000 € hinzu.
Analog zu den städtischen Vorgaben wird auf die ermittelten Kosten ein Aufschlag
von 17,5 % für nicht vorhersehbare Kosten und Risiken (Konkretisierung der Planung
sowie der Mengen- und Preisansätze) vorgenommen.
Daraus ergibt sich folgende Kostenobergrenze
Baukosten (Kostenrahmen) rd. 828.500 €
Baunebenkosten rd. 191.000 €
Baukosten gesamt rd. 1.019.500 €
Zzgl. Reserve für Kostenrisiken 17,5 % rd. 178.500 €
Kostenobergrenze 1.198.000 €
7. Finanzierung
Die Stiftung wurde unter der vermächtnisweisen Zuwendung des unter Nr. 1.3 dargestellten
Immobilienbesitzes gegründet. Neben der Immobilie wurde kein Kapitalvermögen
in die Stiftung mit eingebracht. Die Immobilien waren noch mit Darlehen
belastet.
Daher kann die Stiftung die notwendigen Sanierungsmaßnahmen ausschließlich
aus den erwirtschafteten Erträgen finanzieren.
Eine Kreditaufnahme ist nicht möglich, da es sich um reine Erhaltungsmaßnahmen
handelt. Die Möglichkeiten einer Kreditaufnahme regeln sich bei einer kommunalen
nichtrechtsfähigen Stiftung nach den gleichen Vorschriften wie sie auch für die
Kommune gelten. Der hier einschlägige Art. 71 der Bayerischen Gemeindeordnung
lässt nur Kredite zu, soweit damit investive Maßnahmen finanziert werden. Eine
Klärung über die Regierung von Oberbayern und das Bayerische Innenministerium,

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ob nicht aufgrund der völlig anderen Sachlage und der existenziellen Bedeutung für
die kommunalen Stiftungen eine Ausnahme zulässig ist, blieb leider erfolglos. Darüber
hinaus wurde mitgeteilt, dass auch künftig keine entsprechende Gesetzesänderung
geplant ist.
Für das Maßnahmenpaket muss daher das gesamte Grundstockvermögen und die
angesparte Instandhaltungsrücklage eingesetzt werden. Dies sind derzeit (Stand
31.12.2012) 410.000 € (vgl. Nr. 1.4). Das für die Maßnahme verwendete Grundstockvermögen
in Höhe von 123.000 € muss aus den Erträgen der Stiftung ab
2016 im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit wieder zurückgeführt werden, da es sich
um reine Erhaltungsmaßnahmen handelt. Ein entsprechender Rückzahlungsplan
ist ab 2016 aufzustellen.
Der Restbetrag in Höhe von 788.000 € wird aus den kalkulierten Überschusserträgen
der Mieteinnahmen der Haushaltsjahre 2013 (224.600 €), 2014 (299.600 €)
und 2015 (263.800 €) finanziert.
Im Hinblick auf den von der GWG festgestellten Instandhaltungsrückstau von rd.
4,8 Mio. € in den nächsten 10 – 15 Jahren ist nicht sicher abschätzbar, ob die Finanzkraft
der Stiftung ausreicht, um die mittel- und langfristig notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen
durchführen zu können. Es ist somit fraglich, ob die Immobilie
auch nach Ablauf der vom Testamentsvollstrecker im Vermächtniserfüllungsvertrag
festgelegten Frist auf Dauer gehalten werden kann.
Zum jetzigen Zeitpunkt können unter Einsatz aller zur Verfügung stehender Mittel
die zwingend notwendigen Maßnahmen durchgeführt werden. Die Voraussetzungen
für eine Zustimmung des Testamentsvollstreckers zu einem Verkauf bzw. die
Bestellung eines Erbbaurechts liegen derzeit nicht vor.
Die Hochbaurichtlinien finden keine Anwendung, da es sich um eine reine Bauunterhaltsmaßnahme
handelt. Soweit die Kostenobergrenze nicht überschritten bzw.
eine wesentliche Änderung der Maßnahme notwendig wird, erfolgt daher keine
weitere Stadtratsbefassung vor der Ausführung.

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Anhörung des Bezirksausschusses
In dieser Beratungsangelegenheit ist die Anhörung eines Bezirksausschusses nicht vorgesehen
(vgl. Anlage 1 der BA-Satzung).
Der Korreferentin, Frau Stadträtin Demirel, der Frauengleichstellungsstelle, dem Sozialreferat/Stelle
für interkulturelle Arbeit, der Stadtkämmerei und dem Revisionsamt ist ein Abdruck
der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
II.
Antrag der Referentin
1. Die Ausführung der unter Nr. 3 des Vortrags der Referentin dargestellten Maßnahmen
mit Projektkosten bis zur Kostenobergrenze von 1.198.000 € werden genehmigt.
2. Die GWG Städtische Wohnungsgesellschaft München GmbH wird mittels Projektmanagementvertrags
beauftragt, die Projektleitung und Projektsteuerung der unter Nr. 3 des
Vortrags der Referentin dargestellten Maßnahmen wahrzunehmen.
3. Das Sozialreferat wird ermächtigt, mit der GWG Städtische Wohnungsgesellschaft
München GmbH einen entsprechenden Projektmanagementvertrag abzuschließen.
4. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle.
III.
Beschluss
nach Antrag.
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Die Vorsitzende
Die Referentin
Christine Strobl
Bürgermeisterin
Brigitte Meier
Berufsm. Stadträtin

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IV.
Abdruck von I. mit III.
über den Stenographischen Sitzungsdienst
an das Direktorium – Dokumentationsstelle
an die Stadtkämmerei
an das Revisionsamt
z.K.
V. Wv. Sozialreferat
1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird
bestätigt.
2. An das Sozialreferat, S-III-M
An die Frauengleichstellungsstelle
z.K.
Am
I.A.