PDF, 4,3 MB - BahnflächenEntwicklungsGesellschaft NRW mbH
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Zwischenstand und Strategie<br />
25. Juni 2003<br />
Daten und Fakten zur Umsetzung des ersten Paketes
Welche Flächen sind im Pool<br />
rund 1.000 ha nicht mehr betriebsnotwendiger Liegenschaften<br />
10,99%<br />
2,09%<br />
86,91%<br />
DB Holding AG<br />
DB Netz AG<br />
DB Station & Service AG
Städtebauliche Bedeutung<br />
der Standorte<br />
57<br />
23<br />
14<br />
33<br />
Absolute Anzahl der Kommunen mit<br />
37<br />
großem Potential im Umfeld Bahnhof<br />
kleineren Flächen im Umfeld Bahnhof<br />
größeren Flächen im Zentrum<br />
Flächen in Ortsteilen<br />
aufgegebener Bahntrasse
Ersteinschätzung des Pakets (qm)<br />
1.890.566<br />
994.221<br />
1.004.315<br />
3.028.622<br />
2.454.378<br />
GE W MI SO<br />
Trasse Land/Forst Garten/Grün Restfläche<br />
58.369<br />
1.040<br />
169.887
Stand Eröffnungsgespräche<br />
5<br />
95<br />
geführt nicht erforderlich
Konsensvereinbarung - neue Offenheit<br />
K O N S E N S V E R E I N B A R U N G<br />
Die <strong>BahnflächenEntwicklungsGesellschaft</strong> Nordrhein-Westfalen<br />
– nachstehend BEG genannt –<br />
und<br />
die Gemeinde/ Stadt xxxx<br />
schließen auf Grundlage der „Rahmenvereinbarung BahnflächenPool <strong>NRW</strong>“ (Anlage) folgende Konsensvereinbarung:<br />
Präambel<br />
Die entbehrlichen Bahnflächen der Deutsche Bahn AG (DB AG) in xxxx sind Bestandteil des ersten Liegenschaftspaketes im BahnflächenPool<br />
Nordrhein-Westfalen.<br />
Die Rahmenvereinbarung hebt die Bedeutung der Kommunen als Träger der Planungshoheit legen.<br />
hervor und stellt heraus, dass vor allem den<br />
Kommunen des Landes die Umsetzung einer Vielzahl von Liegenschaftspaketen und eine erfolgreiche Arbeit der BEG zugute<br />
kommen soll.<br />
Bei informellen Planungen bietet die die<br />
BEG der Gemeinde/ Stadt an, an, Hand in in<br />
Hand vorzugehen.<br />
Die BEG wird alle Schritte … mit der Kommune<br />
abstimmen und die die jeweiligen Ergebnisse offen<br />
§ 2<br />
Kooperationsbereitschaft der BEG<br />
Die BEG sichert der Gemeinde/ Stadt xxxx eine enge Kooperation bei der Entwicklung und<br />
Vermarktung von entbehrlichen Bahnflächen auf ihrem Gemeinde-/Stadtgebiet<br />
zu. Sie wird alle Schritte, die zur Klärung der Entwicklungsfähi gkeit der<br />
Grundstücke und zu ihrer Veräußerung notwendig sind, mit der Kommune<br />
abstimmen und die jeweiligen Ergebnisse offen legen.<br />
Die BEG wird für die einzelnen Bahnliegenschaften Nutzungsperspektiven erarbeiten. Sie wird hierbei die in den Kommunen des Landes<br />
anerkannten verkehrspolitischen und städtebaulichen Ziele wie<br />
die Stärkung der Innenstädte und Nebenzentren als Handels-, Einkaufs- und Lebensstandort,<br />
die Reduzierung des Freiflächenverbrauchs durch eine konsequente Innenentwicklung der Städte,<br />
die Verzahnung von Siedlungs- und Verkehrsentwicklung durch Wohnungsbau an Haltepunkten der Schiene<br />
die Begrenzung der Stadtflucht durch Schaffung attraktiver Wohn- und Arbeitsquartiere in den Zentren,<br />
die Stärkung des ÖPNV, insbesondere durch die intelligente Verknüpfung der Verkehre auf der Straße und der Schiene und<br />
die Bewahrung des Historischen Erbes<br />
berücksichtigen.<br />
ausgeschlossen.<br />
Im Bereich städtebaulicher Planungen bietet die BEG der Gemeinde/ Stadt xxxx bei ausgeschlossen.<br />
informellen Planungen an, Hand in Hand vorzugehen.<br />
Dieses umfasst insbesondere die gemeinsame<br />
Festlegung von Planungszielen<br />
Auswahl geeigneter Planungsbüros<br />
Wahrnehmung von Zwischenterminen und<br />
Bewertung der Ergebnisse.<br />
Eine Veräußerung von Grundstücken ohne vorherige Beteiligung der Gemeinde/ Stadt xxxx ist ausgeschlossen.<br />
Bekundet die Gemeinde/ Stadt xxxx Interesse am Erwerb einer entbehrlichen Bahnliegenschaft, hat sie das Recht des ersten Zugriffs zu<br />
marktgerechten Konditionen. Ist ein Gutachten erforderlich, erfolgt die Auswahl eines qualifizierten Gutachters in Abstimmung<br />
mit der Kommune.<br />
Die Gemeinde/ Stadt hat das Recht des<br />
ersten Zugriffs zu zu marktgerechten<br />
Konditionen.<br />
Eine Veräußerung von Grundstücken ohne<br />
vorherige Beteiligung der Gemeinde/ Stadt ist ist<br />
§ 3<br />
Kooperationsbereitschaft der Gemeinde/ Stadt xxxx<br />
Die Gemeinde/ Stadt xxxx übernimmt auf Basis der Rahmenvereinbarung Mitverantwortung für die Entwicklung und Vermarktung aller<br />
Bahnliegenschaften des ersten Liegenschaftspaketes. Unter Berücksichtigung von § 2 Ziffer 2 der Rahmenvereinbarung ist sie<br />
hierzu bereit, auf möglichst vielen Grundstücken wertsteigernde Nutzungen auszuweisen, sofern dies städtebaulich und<br />
verkehrspolitisch sachgerecht ist.<br />
Die Gemeinde/ Stadt xxxx wird bei ihren Verhandlungspositionen berücksichtigen, dass es ein wesentliches Ziel der BEG ist, die
Zusammenarbeit mit den Gemeinden - Konsens erreicht<br />
K O N S E N S V E R E I N B A R U N G<br />
Die Gemeinde/ Stadt räumt … der Wiedernutzung von<br />
Die Gemeinde/ Stadt räumt … der Wiedernutzung von<br />
entbehrlichen Bahnflächen Vorrang gegenüber der<br />
Entwicklung von neuen Baugebieten im im Freiraum ein.<br />
Die <strong>BahnflächenEntwicklungsGesellschaft</strong> Nordrhein-Westfalen<br />
– nachstehend BEG genannt –<br />
und<br />
die Gemeinde/ Stadt xxxx<br />
schließen auf Grundlage der „Rahmenvereinbarung BahnflächenPool <strong>NRW</strong>“ (Anlage) folgende Konsensvereinbarung:<br />
Präambel<br />
Die entbehrlichen Bahnflächen der Deutsche Bahn AG (DB AG) in xxxx sind Bestandteil des ersten Liegenschaftspaketes im BahnflächenPool<br />
Nordrhein-Westfalen.<br />
Die Rahmenvereinbarung hebt die Bedeutung der Kommunen als Träger der Planungshoheit hervor und stellt heraus, dass vor allem den<br />
Kommunen des Landes die Umsetzung einer Vielzahl von Liegenschaftspaketen und eine erfolgreiche Arbeit der BEG zugute<br />
kommen soll.<br />
Deshalb wird die die Gemeinde/ Stadt im im Rahmen ihrer<br />
Bauland-politik berücksichtigen, dass zu zu gemeinsam<br />
festgelegten Nutzungszielen …<br />
§ 2<br />
Kooperationsbereitschaft der BEG<br />
Die BEG sichert der Gemeinde/ Stadt xxxx eine enge Kooperation bei der Entwicklung und<br />
Vermarktung von entbehrlichen Bahnflächen auf ihrem Gemeinde-/Stadtgebiet<br />
zu. Sie wird alle Schritte, die zur Klärung der Entwicklungsfähi gkeit der<br />
Grundstücke und zu ihrer Veräußerung notwendig sind, mit der Kommune<br />
abstimmen und die jeweiligen Ergebnisse offen legen.<br />
Die BEG wird für die einzelnen Bahnliegenschaften Nutzungsperspektiven erarbeiten. Sie wird hierbei die in den Kommunen des Landes<br />
anerkannten verkehrspolitischen und städtebaulichen Ziele wie<br />
die Stärkung der Innenstädte und Nebenzentren als Handels-, Einkaufs- und Lebensstandort,<br />
die Reduzierung des Freiflächenverbrauchs durch eine konsequente Innenentwicklung der Städte,<br />
die Verzahnung von Siedlungs- und Verkehrsentwicklung durch Wohnungsbau an Haltepunkten der Schiene<br />
die Begrenzung der Stadtflucht durch Schaffung attraktiver Wohn- und Arbeitsquartiere in den Zentren,<br />
die Stärkung des ÖPNV, insbesondere durch die intelligente Verknüpfung der Verkehre auf der Straße und der Schiene und<br />
die Bewahrung des Historischen Erbes<br />
berücksichtigen.<br />
Im Bereich städtebaulicher Planungen bietet die BEG der Gemeinde/ Stadt xxxx bei informellen Planungen an, Hand in Hand vorzugehen.<br />
Dieses umfasst insbesondere die gemeinsame<br />
Festlegung von Planungszielen<br />
Auswahl geeigneter Planungsbüros<br />
Wahrnehmung von Zwischenterminen und<br />
Bewertung der Ergebnisse.<br />
Eine Veräußerung von Grundstücken ohne vorherige Beteiligung der Gemeinde/ Stadt xxxx ist ausgeschlossen.<br />
Bekundet die Gemeinde/ Stadt xxxx Interesse am Erwerb einer entbehrlichen Bahnliegenschaft, hat sie das Recht des ersten Zugriffs zu<br />
marktgerechten Konditionen. Ist ein Gutachten erforderlich, erfolgt die Auswahl eines qualifizierten Gutachters in Abstimmung<br />
mit der Kommune.<br />
bezogen auf den gemeinsam prognostizierten Zeitpunkt der Vermarktung<br />
der Bahnliegenschaften --die die Ausweisung von weiteren Baugebieten<br />
im im Rahmen der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu zu einem<br />
die die Nachfrage deutlich übersteigenden Baulandangebot führt und<br />
der Zeitpunkt der Erschließung von Bauland in in Händen der<br />
Kommune oder ihrer Tochtergesellschaften unter Berücksichtigung<br />
einer erfolg-reichen Vermarktung der nicht mehr<br />
betriebsnotwendigen Bahnliegen-schaften festgelegt wird.<br />
§ 3<br />
Kooperationsbereitschaft der Gemeinde/ Stadt xxxx<br />
Die Gemeinde/ Stadt xxxx übernimmt auf Basis der Rahmenvereinbarung Mitverantwortung für die Entwicklung und Vermarktung aller<br />
Bahnliegenschaften des ersten Liegenschaftspaketes. Unter Berücksichtigung von § 2 Ziffer 2 der Rahmenvereinbarung ist sie<br />
hierzu bereit, auf möglichst vielen Grundstücken wertsteigernde Nutzungen auszuweisen, sofern dies städtebaulich und<br />
verkehrspolitisch sachgerecht ist.<br />
Die Gemeinde/ Stadt xxxx wird bei ihren Verhandlungspositionen berücksichtigen, dass es ein wesentliches Ziel der BEG ist, die ….
Ökonomische Chancengleichheit nicht gegeben<br />
200<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
1<br />
Erhaltung Baudenkmäler<br />
Baugrundaufbereitung<br />
Fundamentbeseitigung<br />
oberirdische Abbruchmaßnahmen<br />
Abfallbeseitung<br />
Beseitigung umweltgefährdender Stoffe<br />
Sanierungsuntersuchungen<br />
Gefährdungsabschätzung<br />
ggf. Anteile soziele Infrastruktur<br />
Ausgleichsmaßnahmen<br />
innere Erschließung<br />
äußere Erschließung<br />
Vermessung/ Planungen/ Baurecht<br />
Zwischenfinanzierung Grunderwerb
Vorbereitung Konsensvereinbarung<br />
Ersteinschätzung aller Flächen durch Ortsbesichtigung<br />
(heißt nicht: Warten auf abgeschlossene Nutzungskonzepte!!)<br />
Protokollnotizen/ Anlagen zur Konsensvereinbarung<br />
Kündigungsmöglichkeit der Kommunen<br />
Klarstellung zu bestimmten Baugebieten<br />
Präsentationen der BEG (Rat, Ausschuss, Fraktionen)
Stand Konsensvereinbarung<br />
36<br />
14<br />
unterzeichnet in Bearbeitung nicht erforderlich<br />
50
Umsetzung Konsensvereinbarung<br />
Kommunaler Grunderwerb funktioniert<br />
(z.B. Komplettverkauf Neuenrade, Menden…)<br />
Zustimmungen der Gemeinden zum Verkauf an Dritte<br />
(z.B. Wetter, Lünen…)<br />
Prioritäten der Kommunen beim Verkauf an Dritte berücksichtigt<br />
Kaufinteressenten „vertröstet“ bis Gemeinde sich entschieden hat<br />
(z.B. Lüdenscheid, Iserlohn…)
Verkäufe<br />
Rest<br />
TV<br />
KV<br />
Münster Detmold<br />
Arnsberg<br />
Düsseldorf<br />
Köln<br />
Ahaus<br />
Altenbeken<br />
Altenberge<br />
Arnsberg<br />
Ascheberg<br />
Bad D riburg<br />
Bad Münstereifel<br />
Bad Sassendorf<br />
Balve<br />
Bedburg H au<br />
Bestwig<br />
Billerbeck<br />
Borken<br />
Brakel<br />
Brilon<br />
Bünde<br />
Dorsten<br />
Emmerich<br />
Erftstadt<br />
Erwitte<br />
Eschweiler<br />
Eslohe<br />
Espelkamp<br />
Euskirchen<br />
Finnentrop<br />
Fröndenberg<br />
Geldern<br />
Gevelsberg<br />
Goch<br />
Grevenbroich<br />
Gronau<br />
Halver<br />
Havixbeck<br />
Heek<br />
Heiligenhaus<br />
Hemer<br />
Hennef<br />
Herdecke<br />
Hiddenhausen<br />
Holzwickede<br />
Höxter<br />
Hürth<br />
Iserlohn<br />
Jüchen<br />
Kerken<br />
Kevelaer<br />
Kierspe<br />
Kirchhundem<br />
Kirchlengern<br />
Kleve<br />
Legden<br />
Lennestadt<br />
Lippstadt<br />
Lübbecke<br />
Lüdenscheid<br />
Lüdinghausen<br />
Lünen<br />
Marsberg<br />
Mechernich<br />
Meinerzhagen<br />
Menden<br />
Meschede<br />
Metelen<br />
Moers<br />
Nettetal<br />
Neuenrade<br />
Nordkirchen<br />
Nordwalde<br />
Nottuln<br />
Ochtrup<br />
Oer-Erkenschwick<br />
Olpe<br />
Plettenberg<br />
Rahden<br />
Reken<br />
Rhede<br />
Rommerskirchen<br />
Rosendahl<br />
Salzkotten<br />
Schalksmühle<br />
Schmallenberg<br />
Schwelm<br />
Schwerte<br />
Senden<br />
Soest<br />
Steinfurt<br />
Südlohn<br />
Unna<br />
Velen<br />
Viersen<br />
Waltrop<br />
Weeze<br />
Weilerswist<br />
Wenden<br />
Werl<br />
Wesel<br />
Wetter<br />
Winterberg<br />
Witten<br />
Wülfrath
Stand Verkäufe<br />
8.248.283<br />
199.883<br />
Notariell beurkundet (qm)<br />
Verkaufsplanung in 2003 (qm)<br />
Verkaufsplanung Rest (qm)<br />
1.153.232
Spielregeln Grundstücksverkauf<br />
Zustimmung Bahn erforderlich (4 Wochen Frist)<br />
„Lastflächen“ – Verkauf vorab zulässig<br />
(betrifft Acker-, Forst- und Grünflächen, Kleingartenanlagen, Bahntrassen)<br />
„Potentialflächen“ – Verkauf vorab nur zulässig, wenn…<br />
Konsensvereinbarung vorliegt,<br />
Bahn + Stadt dem Teilverkauf zustimmen<br />
nicht nur Rest-, Böschungs- und Trassenflächen verbleiben<br />
und<br />
das Abspringen eines vorhandenen Investors droht<br />
oder<br />
Fördermittel gefährdet werden (z.B. Städtebauförderung und GVFG)
Gebühren + Entgelte<br />
Marketingmaßnahmen<br />
Erschließungs- und städtebauliche Verträge<br />
Sanierungsgutachten Gebäude<br />
Wertgutachten<br />
Altlasten und Baugrunduntersuchung<br />
Verkehrsgutachten<br />
Gutachten bahnbetriebliche Anpassungskosten<br />
Immissionsgutachten<br />
Lärmgutachten<br />
Erschließungskonzept<br />
Nutzungskonzept<br />
Moderation<br />
Bebauungsplanentwurf<br />
Bauvoranfragen<br />
Städtebaulicher Wettbewerb<br />
Städtebauliche Rahmenplanug + Strukturkonzepte<br />
Vermessung<br />
Planerstellung<br />
Bestandsaufnahme<br />
Grundlagenermittlung<br />
Entwicklungsleistungen BEG<br />
Stand Juni 2003<br />
0 5 10 15 20 25<br />
Anzahl
Beispiel Ascheberg<br />
Gestaltungsdefizite Lagerhalle<br />
Bushaltestelle am Empfangsgebäude
Beispiel Ascheberg<br />
Nutzungsdruck durch Park+Ride<br />
Brachliegendes Umland
Beispiel Ascheberg Leerstand im Bahnhofsgebäude<br />
Stillgelegter Gleiskörper
Beispiel Ascheberg:<br />
Umgestaltung des Bahnhofsgeländes<br />
Wolters Partner, Entwurf 2002
Beispiel Ascheberg:
Zwischenstand und Strategie<br />
25. Juni 2003<br />
Aufbereitung von Bahnflächen – Strategien und Szenarien
Verunreinigungen durch bahntypische und<br />
sonstige Fremdnutzungen
Verunreinigungen durch bahntypische und<br />
sonstige Fremdnutzungen
Verunreinigungen durch bahntypische und<br />
sonstige Fremdnutzungen<br />
Tankstellen<br />
Auffüllungen<br />
Gaswerke<br />
Werkstätten, Lokschuppen<br />
Schrottplätze, Lagerplätze
Exkurs: Begriffe im Sprachgebrauch der DB AG<br />
4 Stufen-Programm Bodensanierung<br />
Historische Erkundung HE, Orientierende Untersuchung OU, Detailuntersuchung DU<br />
Altlastenverdachtsflächen AL VF<br />
Verdachtskategorien<br />
Stark (S) bis Gering (G), Beweisniveau der HE<br />
Handlungskategorien<br />
HK 0 (Altlastenverdacht nicht bestätigt) bis HK 3 (akute Gefährdung), Beweisniveau OU<br />
Gefahrenklassen<br />
GK 0 (Altlastenverdacht nicht bestätigt) bis GK 3 (akute Gefahr), Beweisniveau DU<br />
Zuordnungswert gemäß LAGA<br />
Z 0 (uneingeschränkter Einbau) bis Z 5 (Einbau Deponie)
Aufgaben BEG<br />
Aufgabe der BEG ist es, die Kosten für die Freilegung,<br />
Aufbereitung und Erschließung der Bahnliegenschaften<br />
zu ermitteln, soweit erforderlich, auch im Wege eines<br />
Gutachtens (§ 4 Abs. 2 der Konsensvereinbarung zu „Leistungen der<br />
BEG“)<br />
Nicht Aufgabe der BEG ist es, Grundstücke<br />
freizulegen, aufzubereiten und zu erschließen<br />
(§ 4 Abs. 5 der Konsensvereinbarung zu „Leistungen der BEG“)
Erstellung Bodenfolgekostenanalyse („BOFA“)<br />
Darstellung der Liegenschafts- bzw. Investitionsrisiken und des<br />
Inanspruchnahmerisikos<br />
Monetäre Bewertung<br />
Aufzeigen von Informationsdefiziten<br />
Aussagen zu den Themenfeldern Altlasten, Abfall/Boden,<br />
Baugrund, Rückbau, Kanal und Kampfmittel (soweit<br />
vorhanden)
Projektdienstleister Altlasten/Herrichtung<br />
EU-Präqualifikationsverfahrens<br />
Leistungsbild u.a.<br />
Bildung Gutachterpool<br />
Durcharbeiten vorhandener Informationen, Abstimmung des<br />
Untersuchungsumfangs und der Ergebnisse mit Behörden/Beteiligten<br />
Erstellung von Leistungsverzeichnissen, Einholung Angebote, Vergabevorschlag<br />
Prüfung des Gutachtens, ggf. „second opinion“<br />
Beratung der bzw. Abstimmung mit den Fachplanern bzgl. zu<br />
berücksichtigender Restriktionen
Verfahren und Maßstab Untersuchungen<br />
Grundsätzlich Abstimmung mit dem<br />
jeweiligen Kreis als Genehmigungsbehörde<br />
Genehmigungsbehörde<br />
BEG<br />
DB AG (FRS) Kommune / privater Investor<br />
Aufwand für Untersuchung und Aufbereitung<br />
in Relation zur Folgenutzung
Aufgabenverteilung im BahnflächenPool<br />
Untersuchungsziel der DB AG (FRS-W)<br />
Aufgabe der BEG<br />
Klärung des Risikos einer ordnungsrechtlichen<br />
Inanspruchnahme<br />
Verwertungsentscheidung<br />
Schaffung von Transparenz<br />
Ermittlung zu berücksichtigender Kosten
Regelungen im Grundstückskaufvertrag<br />
Beteiligung an Gefahrenabwehrmaßnahmen<br />
Altlasten im Sinne des BBodSchG<br />
Bestandskräftige Anordnung, öffentlich-rechtlicher Vertrag, rechtskräftiges<br />
Urteil zur Altlastensanierung<br />
Verunreinigung vor Besitzübergang, Maßnahmen zum Zwecke der<br />
vorgesehenen Nutzung erforderlich und verhältnismäßig<br />
Beteiligung an baubedingten Entsorgungskosten<br />
Verunreinigtes Bodenmaterial weist Belastungen gemäß LAGA > Z 2 auf<br />
Verkäufer wird in die Erarbeitung des Entsorgungskonzeptes und Auswahl des<br />
Entsorgungsunternehmens einbezogen<br />
Verunreinigung vor Besitzübergang, Maßnahmen zum Zwecke der<br />
vorgesehenen Nutzung erforderlich und verhältnismäßig
Beispiel Projektfläche am Niederrhein
Zwischenstand und Strategie<br />
25. Juni 2003<br />
Entbehrlichkeit und Restriktionen Bahntechnik<br />
– Vorgehen und Lösungsansätze
Entbehrlichkeitsprüfung (EP)<br />
Feststellung der<br />
betrieblichen Restriktionen<br />
technischen Restriktionen<br />
rechtlichen Restriktionen<br />
ökonomischen Restriktionen<br />
um ein Grundstück verfügbar zu machen
Entwidmung<br />
Entbehrlichkeitsprüfung ist<br />
die Grundvoraussetzung für<br />
die Entwidmung
Beteiligte EP<br />
Wer wird beteiligt im Bahnkonzern<br />
Alle Bahntochtergesellschaften,<br />
die Auflagen machen könnten.<br />
4 – 15 Gesellschaften und Organisationseinheiten<br />
Einzelfallentscheidung DBSImm
Verfahrensdauer EP<br />
Wie lange dauert das?<br />
Deutsche Bundesbahn: 12-36 Monate<br />
Deutsche Bahn AG: 6-18 Monate<br />
BEG: 6 Monate<br />
Nr. Vorgangsname Anfang Ende<br />
1 EP Bundesbahn Mi 01.01.03 Sa 31.12.05<br />
2 EP DBAG Mi 01.01.03 Mi 30.06.04<br />
3 EP BEG Mi 01.01.03 Mo 30.06.03<br />
1. Hälfte 2. Hälfte 1. Hälfte 2. Hälfte 1. Hälfte 2. Hälfte 1. Hälfte<br />
1. Qtl 2. Qtl 3. Qtl 4. Qtl 1. Qtl 2. Qtl 3. Qtl 4. Qtl 1. Qtl 2. Qtl 3. Qtl 4. Qtl 1. Qtl
Ergebnis EP<br />
Wie sieht das Soll-Ergebnis aus<br />
Vollständigkeit der bahnbetrieblichen Einrichtungen<br />
Kostenschätzungen Bahninfrastruktur<br />
Kostenschätzungen sonstige Anlagen<br />
Ergebnisse der Altlastenuntersuchungen<br />
Rechte Dritter
Ergebnis EP<br />
Wie sieht das Ist-Ergebnis aus<br />
Bahnanlagen auf nicht aktualisierten Plangrundlagen<br />
verlässliche Kostenschätzungen fehlen i.d.R.<br />
Altlastenrisiko oftmals monetär nicht bewertet<br />
Rechte Dritter sind häufig unvollständig
Abweichung Ist zu Soll<br />
Welche Gründe liegen vor<br />
Fehlende personelle Kapazitäten<br />
Häufige Änderungen der örtlichen, personellen und<br />
fachlichen Zuständigkeiten<br />
Planungskapazitäten richten sich an betrieblichen und<br />
verkehrlichen Erfordernissen aus
Lösungsansätze<br />
Was kann man tun:<br />
Problem: Wer finanziert?<br />
Untersuchungs- und Planungsaufträge<br />
gegen Entgelt erteilen<br />
Eigentümer DBAG: nur bei hochrentierlicher Verwertung<br />
Kommune: evtl. im Einzelfall bei großem<br />
städtebaulichen Interesse<br />
Andere: nur bei hochrentierlicher Verwertung
Strategie BEG zur Unterstützung EP<br />
1. Lösungsansatz <strong>NRW</strong> „Aufklärungsoffensive“<br />
BEG beauftragt qualifizierte externe Ingenieurbüros zur<br />
Ermittlung von Verlegungskosten<br />
Keine Belastung kommunaler Haushalte<br />
Unabhängigkeit von DBAG-Prioritäten<br />
Belastbare Zahlen in planbaren Zeiträumen<br />
Kostentransparenz durch Offenlegung der Ergebnisse
Strategie BEG<br />
2. Lösungsansatz <strong>NRW</strong> „Neue Wege“<br />
Verkauf „ohne“ Entbehrlichkeitsprüfung<br />
Flexibler Umgang mit Einfriedigungspflichten<br />
Inhalte Präsidialverfügung des EBA aufnehmen<br />
Prüfung: Entbehrlichkeitsprüfung mit externer<br />
Unterstützung
Zwischenstand und Strategie<br />
25. Juni 2003<br />
Aufgegebene Bahntrassen – Chancen für die Zukunft
Aufgegebene Bahntrassen – Chancen für die Zukunft
Begriffsdefinition<br />
Betrieb eingestellt bedeutet noch nicht stillgelegt nach § 11 AEG<br />
Antrag auf Stilllegung beim EBA<br />
Übernahmeangebote an Dritte gescheitert<br />
Entscheidung auf Stilllegung durch EBA innerhalb von 3<br />
Monaten<br />
Stillgelegt bedeutet noch nicht vermarktungs-/entwidmungsfähig<br />
Trassensicherungsvertrag (ISV)<br />
Antrag auf vorzeitige Herausnahme aus ISV
Anlage 1 des ISV – betroffene Pool-Kommunen<br />
Strecken/Streckenabschnitte bei denen die Streckeninfrastruktur stillgelegt ist<br />
Nr.<br />
1.<br />
5.<br />
8.<br />
10.<br />
11.<br />
Strecke/Streckenabschnitt<br />
Rhede -Bocholt<br />
Wennemen – Gla Bergerhammer -<br />
Eslohe<br />
Kleve - Kranenburg - Bundesgrenze<br />
Velbert Hbf – Heiligenhaus<br />
Wülfrath – Velbert Hbf<br />
Bemerkungen<br />
ÖPNV-Ausbauplan<br />
GV-Konzept<br />
Betuwe-Linie<br />
nur bis zum 31.12.2002<br />
Vertragsgegenstand<br />
nur bis zum 31.12.2002<br />
Vertragsgegenstand<br />
Strecken Nr.<br />
2265<br />
2861<br />
2610<br />
2724<br />
2724<br />
Stand 10.06.2002
Anlage 2 des ISV – betroffene Pool-Kommunen<br />
Strecken/Streckenabschnitte bei denen DB Netz die Abgabe der Infrastruktur an<br />
einen anderen Betreiber untersucht bzw. eine solche Untersuchung<br />
abgeschlossen hat und auf Grund der erfolglosen Verhandlungen ggf. beim<br />
EBA Antrag auf Stillegung gem. § 11 AEG stellen wird<br />
Nr.<br />
3.<br />
9.<br />
Strecke/Streckenabschnitt<br />
Marienheide – Meinerzhagen<br />
Zülpich - Euskirchen<br />
Bemerkungen<br />
ÖPNV-Ausbauplan<br />
Nur bis zum 31.12.2002<br />
Vertragsgegenstand<br />
Strecken<br />
Nr.<br />
2810<br />
2585<br />
Stand 10.06.02
Pool-Kommunen mit<br />
stillgelegten Trassen<br />
mehr als 300 ha<br />
Goch<br />
Kleve<br />
Weeze<br />
Nettetal<br />
Geldern<br />
Eschweiler<br />
Emmerich<br />
Kerken<br />
Bedburg Hau<br />
Kevelaer<br />
Düsseldorf<br />
Jüchen<br />
Mechernich<br />
Viersen<br />
Wesel<br />
Erftstadt<br />
Rhede<br />
Moers<br />
Grevenbroich<br />
Köln<br />
Ahaus<br />
Südlohn<br />
Altenberge<br />
Münster Havixbeck<br />
Detmold<br />
Borken Bad Driburg Brakel<br />
Lüdinghausen<br />
Ascheberg<br />
Altenbeken<br />
Dorsten<br />
Rommerskirchen<br />
Gronau<br />
Heiligenhaus<br />
Hürth<br />
Weilerswist<br />
Euskirchen<br />
Legden<br />
Bad Münstereifel<br />
Velen<br />
Heek<br />
Ochtrup<br />
Oer-Erkenschwick<br />
Wülfrath<br />
Reken<br />
Metelen<br />
Rosendahl<br />
Billerbeck<br />
Nottuln<br />
Wetter<br />
Witten<br />
Schwelm<br />
Hennef<br />
Waltrop<br />
Gevelsberg<br />
Halver<br />
Steinfurt<br />
Holzwickede<br />
Schwerte<br />
Herdecke<br />
Schalksmühle<br />
Kierspe<br />
Nordwalde<br />
Senden<br />
Nordkirchen<br />
Lünen<br />
Unna<br />
Iserlohn<br />
Lüdenscheid<br />
Meinerzhagen<br />
Hemer<br />
Plettenberg<br />
Werl<br />
Fröndenberg<br />
Balve<br />
Bad Sassendorf<br />
Arnsberg<br />
Menden Meschede<br />
Neuenrade Finnentrop Eslohe<br />
Arnsberg<br />
Olpe<br />
Wenden<br />
Soest<br />
Lennestadt<br />
Kirchhundem<br />
Bünde<br />
Lippstadt<br />
Lübbecke<br />
Erwitte<br />
Bestwig<br />
Schmallenberg<br />
Rahden<br />
Hiddenhausen<br />
Brilon<br />
Winterberg<br />
Espelkamp<br />
Kirchlengern<br />
Salzkotten<br />
Marsberg<br />
ohne Trassen<br />
Trassen<br />
Höxter<br />
Trassenverkauf in 2003
Restriktionen<br />
Rückbaukosten des Gleisaufbaus<br />
i. d. Regel kostenneutral, da erzielte Erträge aus Verkauf der Rohstoffe<br />
die Kosten für Abtragung u. Abtransport decken<br />
Abhängig von Qualität und Art der Materialen (Holz-, Beton-<br />
oder Eisenschwellen)<br />
Rückbau des Schotterbettes und Rekultivierung<br />
Abtragen des Schotters und Auffüllung mit Mutterboden stehen in<br />
keinem Verhältnis zum Bodenwertniveau für land- und<br />
forstwirtschaftliche Flächen.<br />
Abtragen von Böschungen wirtschaftlich nicht darstellbar
Restriktionen<br />
Kunstbauwerke<br />
Abrisskosten / Instandsetzung<br />
Unterhaltung
Chancen für Brücken<br />
Begutachtung der Kunstbauwerke<br />
Ermittlung der Instandsetzungs-/ Abrisskosten<br />
Enge Kooperation zwischen Kommune, DB Netz AG und BEG<br />
Beauftragung externer Ingenieurbüros durch BEG<br />
Wirtschaftlicher Ausgleich bei Trassenverkäufen (gem. Gutachten)<br />
Faire einzelfallbezogene Entschädigungszahlung<br />
Entschädigung gemäß der geplanten Umnutzung der Trasse<br />
Maßnahme nach Eisenbahnkreuzungsgesetz (EKrG) ?
Chancen für „Lebenslinien“<br />
Potenzial als …<br />
BEG lässt derzeit die<br />
ökologische Wertigkeit von<br />
Trassen ermitteln<br />
…ökologisch aufwertungsfähige<br />
Kompensationsfläche<br />
…Bestandteil eines Ausgleichspools<br />
bzw. Ökokontos
Chancen für Freizeit und Tourismus<br />
BEG lässt unabhängige<br />
Verkehrswertgutachten<br />
erstellen<br />
Potenzial als …<br />
… Rad-/Skater-/Wanderweg<br />
… Draisinenbahn<br />
… Bestandsschutz für ein zukünftiges<br />
(schienengebundenes) zusammen-<br />
hängendes Verkehrsband
Chancen für regenerative Energien<br />
Potenzial für Windkraftanlagen<br />
wirtschaftlich lukrative Nutzungsentgelte<br />
mindestens 8 Anlagen über ca. 25 Nutzungsjahre<br />
Unterfahrung möglich / Infrastrukturband bleibt erhalten<br />
BEG hat Standortgutachten erstellen lassen
Aufgegebene Bahntrassen – Chancen jetzt nutzen !<br />
Bahntrassen als geschlossenes Liegenschaftsband für zukünftige<br />
Generationen sichern !<br />
Außerhalb BahnflächenPool: Teilflächenveräußerung möglich
Zwischenstand und Strategie<br />
25. Juni 2003<br />
Kleingartenanlagen – wie geht es weiter?
Kleingartenanlagen – wie geht es weiter ?
Warum gibt es im BahnflächenPool <strong>NRW</strong> Kleingartenflächen?<br />
DB AG hat einen Generalpachtvertrag mit der Bahn-<br />
Landwirtschaft, Hauptverband e.V<br />
Wer ist die Bahn-Landwirtschaft ?<br />
Betriebliche Sozialeinrichtung des Bundeseisenbahnvermögen,<br />
der DB AG und der Mannesmann Arcor AG & Co.<br />
Mitarbeiter des Bundeseisenbahnvermögen und<br />
ehrenamtliche Mitarbeiter<br />
Bahn-Landwirtschaft gliedert sich in Hauptverband<br />
(Frankfurt/Main), Bezirk (Essen, Köln) und Unterbezirk<br />
(Stadt/Gemeinde)
Was macht die Bahn-Landwirtschaft?<br />
Der Bezirk schließt den Pachtvertrag ab<br />
Der Bezirk überwacht den Zahlungseingang<br />
Der Bezirk führt den Pachtzins an den Hauptverband ab<br />
Pachtzins<br />
70 % 30 %<br />
Bahnlandwirtschaft<br />
Der Unterbezirk überwacht die Vertragsbedingungen
Welche Flächen sind im Generalpachtvertrag ?<br />
Landwirtschaftliche Fläche<br />
Verkauf an den Pächter<br />
oder Grundstücks-<br />
nachbarn<br />
Verkauf an Dritte<br />
(Ausgleichspotential)<br />
Kündigung des<br />
Pachtvertrages<br />
Entschädigung für<br />
Ernteausfall und<br />
nachgewiesene<br />
Feldbestellungs-<br />
aufwendungen
Welche Flächen sind im Generalpachtvertrag ?<br />
Grabeland hinter Einfamilienhäusern<br />
Verkauf an die Nutzer<br />
(Grundstücksnachbarn)<br />
Verkauf an Dritte<br />
Kündigung des<br />
Pachtvertrages<br />
Entschädigung für<br />
Aufwuchs und<br />
genehmigte Aufbauten<br />
und Anlagen
Welche Flächen sind im Generalpachtvertrag ?<br />
Kleingartenflächen<br />
Gemeinschaftlicher Weg<br />
„Ein Kleingarten ist ein<br />
Garten, der in einer Anlage<br />
liegt, in der mehrere<br />
Einzelgärten mit<br />
gemeinschaftlichen<br />
Einrichtungen, z.B. Wegen,<br />
Spielflächen und<br />
Vereinhäusern<br />
zusammengefasst sind<br />
(Kleingartenanlage)“<br />
§ 1 Ziffer 1 Abs. 2<br />
Bundeskleingartengesetz (BKleingG)
Kleingartenanlage Verkauf an Dritte möglich wenn,<br />
- Höherwertige Folgenutzung<br />
- Kündigung<br />
- Kündigungsentschädigung
Kleingartenanlage Verkauf an Dritte möglich<br />
langfristig Nutzungsänderung:<br />
Stadt/Gemeinde, Investor<br />
Nutzungserhalt:<br />
Pächter, Verein, Genossenschaft<br />
Bedingung: Erwerber tritt in den Generalpachtvertrag ein
Zwischenstand und Strategie<br />
25. Juni 2003<br />
PlanerPool BEG – Stand und Ausblick
Was ist der PlanerPool BEG?<br />
Die BEG wird zukünftig mit einer Auswahl von qualifizierten<br />
Planungsbüros zusammenarbeiten.<br />
Die Büros müssen über Erfahrungen auf Bahnflächen verfügen.<br />
Für die Auswahl dieser Büros wird ein<br />
kooperativer Ideenwettbewerb durchgeführt.<br />
Die Anzahl der Büros wird sich auf 6-8 belaufen.<br />
Mit den ausgelobten Büros wird die BEG Rahmenverträge schließen.
Das Wettbewerbsverfahren<br />
Offener, europaweiter Ideenwettbewerb nach RAW als<br />
kooperatives Verfahren in 2 Bearbeitungsphasen<br />
Es handelt sich um ein Mischverfahren<br />
1. Phase: offen und anonym<br />
2. Phase: anonym bis zum 2. Tag des Preisgerichts<br />
(Präsentation der Entwurfsarbeiten, Rückfragen)<br />
6-8 Arbeitsgemeinschaften (Architekten/Stadtplaner und<br />
Landschaftsarchitekten)
Ablauf des Wettbewerbsverfahrens<br />
1. Bearbeitungsphase<br />
• Rückfragen bis 1.04.2003<br />
• Abgabe Unterlagen bis 17.04.2003<br />
• Auswahlgremium am 30.04.2003<br />
2. Bearbeitungsphase<br />
• Versand ergänzender<br />
Unterlagen bis 02.05.2003<br />
• Rückfragen bis 15.05.2003<br />
• Abgabe Unterlagen bis 12.06.2003<br />
• Auswahlgremium<br />
(inkl. Präsentation und Rückfragenkolloquium)<br />
am 3./4.07.2003
Aufgabe des Ideenwettbewerbs<br />
Nutzungskonzept für die 10,5 ha<br />
Kernpunkt: Verknüpfungspunkt<br />
planen<br />
Erhaltung Bahnhofsgebäude<br />
prüfen<br />
eisenbahnrechtliche<br />
Restriktionen beachten<br />
Erschließungskonzept<br />
erarbeiten<br />
Wirtschaftlichkeit darstellen<br />
Baustufenkonzept entwickeln<br />
Fragebogen bearbeiten
Fragebogen (1.Phase) - Auszug<br />
Welches Kriterium spielte die wesentliche Rolle bei Ihrer Entscheidung,<br />
das Empfangsgebäude am Bahnhof Finnentrop zu<br />
erhalten/zu beseitigen?<br />
Im Falle der Erhaltung des Empfangsgebäudes. Sehen Sie eisenbahnrechtliche<br />
Restriktionen für neue Nutzungen im Gebäude?<br />
Die Erhaltung welcher bahnbetriebsnotwendigen Anlagen der<br />
Deutschen Bahn AG haben Sie Ihrem Entwurf als (weitere) Bindung<br />
gesehen? Warum haben Sie sich dafür entschieden?<br />
Welches sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten Restriktionen und<br />
Hemmnisse bei der Entwicklung der Bahnfläche Finnentrop?<br />
Welchem Kostenfaktor messen Sie - ggf. getrennt nach West- und<br />
Ostseite - die größte Bedeutung bei der Entwicklung der Bahnfläche<br />
bei? Wie haben Sie diesen in Ihrer Planung berücksichtigt?
Aufgaben des PlanerPools<br />
Ideenskizzen<br />
Machbarkeitsstudien<br />
Städtebauliche Rahmenplanung, städtebauliche Entwürfe<br />
Verkehrsplanungen ( Verknüpfungspunkte, Erschließungskonzepte)<br />
Bebauungspläne<br />
Freiraumplanungen<br />
Vorbereitung/ Steuerung Wettbewerbsverfahren
Vorteile des PlanerPools<br />
Nur qualifizierte Büros verfügen über notwendige Erfahrungen bei<br />
der Planung auf Bahnflächen.<br />
Vereinfachung und Beschleunigung von Planungsprozessen<br />
Einhaltung vergaberechtlicher Bestimmungen<br />
Wettbewerb als Chance auch für junge, kreative Büros<br />
Nicht dem Vorwurf ausgesetzt zu sein, immer mit den gleichen Büros<br />
zusammen zu arbeiten.
Ausblick<br />
Auswahl von 6-8 Planungsbüros im Preisgericht am 3./4.07.2003<br />
Schließen von Rahmenverträgen<br />
BEG und FSW erarbeiten Exposé mit Firmenprofil aller Büros<br />
des PlanerPools für Kommunen bzw. Dritte<br />
Beauftragung von Büros für städtebauliche und<br />
freiraumplanerische Leistungen.
Beauftragung des PlanerPools<br />
Kommunen bzw. Dritte können 3 Büros des PlanerPools für<br />
Planungsverfahren auswählen.<br />
BEG wird Empfehlung(en) aussprechen.<br />
BEG wird alle 3 Büros zur Abgabe eines Angebotes<br />
auffordern.<br />
Das Büro mit dem günstigsten Angebot erhält den Auftrag.
Ausnahmen vom Verfahren<br />
Beispiel 1: Auf einer Bahnfläche ist bzw. war bereits ein konkretes<br />
Planungsbüro tätig.<br />
Beispiel 2: Ein Investor möchte mit einem konkreten Planungsbzw.<br />
Architekturbüro zusammenarbeiten.<br />
Das Planungsbüro und zwei weitere Büros aus<br />
dem Planerpool werden durch die BEG zur<br />
Abgabe eines Angebotes aufgefordert.
Zwischenstand und Strategie<br />
25. Juni 2003<br />
1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
– Vorrang für Pool-Kommunen!
1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
99 Empfangsgebäude, davon 43 in Kommunen der BEG
1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
Konzept überzeugt BEG Kommunen<br />
9%<br />
91%<br />
Anmeldung zum 1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
Kein Interesse der Kommune
Havixbeck<br />
Havixbeck<br />
Gronau<br />
Gronau<br />
Lennestadt<br />
Grevenbrück<br />
Goch<br />
Goch<br />
Geldern<br />
Geldern<br />
Fröndenberg<br />
Fröndenberg<br />
Finnentrop<br />
Finnentrop<br />
Espelkamp<br />
Espelkamp<br />
Eschweiler<br />
Eschweiler Hbf<br />
Schwerte<br />
Ergste<br />
Dorsten<br />
Dorsten<br />
Ascheberg<br />
Davensberg<br />
Steinfurt<br />
Burgsteinfurt<br />
Brilon<br />
Brilon Wald<br />
Brakel<br />
Brakel<br />
Steinfurt<br />
Borghorst<br />
Bedburg-Hau<br />
Bedburg-Hau<br />
Bad Sassendorf<br />
Bad Sassendorf<br />
Bad Driburg<br />
Bad Driburg<br />
Ascheberg<br />
Ascheberg<br />
Arnsberg<br />
Arnsberg<br />
Lennestadt<br />
Altenhundem<br />
Kommune<br />
Empfangsgebäude<br />
Winterberg<br />
Winterberg<br />
Wetter<br />
Wetter<br />
Viersen<br />
Viersen<br />
Unna<br />
Unna<br />
Winterberg<br />
Siedlinghausen<br />
Mechernich)<br />
(Satzvey<br />
Rahden<br />
Rahden<br />
Plettenberg<br />
Plettenberg<br />
Olpe<br />
Olpe<br />
Iserlohn<br />
Nachrodt<br />
Moers<br />
Moers<br />
Marsberg<br />
Marsberg<br />
Borken)<br />
(Marbeck-Heiden<br />
Lüdenscheid<br />
Lüdenscheid<br />
Lübbecke)<br />
(Lübbecke<br />
Euskirchen)<br />
(Kuchenheim<br />
Kevelaer<br />
Kevelaer<br />
Nettetal<br />
Kaldenkirchen<br />
Hürth<br />
Hürth-Kalscheuren<br />
Höxter<br />
Höxter Rathaus<br />
Jüchen<br />
Hochneukirch<br />
Kommune<br />
Empfangsgebäude
1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
Was bisher geschah(oder auch nicht…..)<br />
BEG KOMMUNEN<br />
Freigabe Fördermittel<br />
durch MSWKS<br />
Beauftragung Gutachter<br />
durch Forum<br />
Organisation durch BEG<br />
Erster Technik Termin:<br />
Vorlage der Mehrzahl der<br />
Gutachten bis:<br />
7. Mai 2003<br />
Mitte Mai 2003<br />
11. Juni 2003<br />
Mitte September 2003<br />
Auftaktveranstaltung<br />
1. 1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
Abstimmung der<br />
Wertermittlungssystematik<br />
Laufende konzerninterne Abstimmung<br />
der Rahmenvertragsentwürfe<br />
November<br />
2002<br />
7. Mai 2003<br />
Seit Januar<br />
2003<br />
Zeitpunkt<br />
Entscheidung ?
1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
7<br />
18<br />
Zügige Durchführung<br />
der Technik-Termine<br />
seit 11. Juni 2003 Juli 2003 bis 15. August 2003<br />
14
Aufklärungsoffensive - Technik Termin vor Ort<br />
Konkretisierung und Aktualisierung der Entbehrlichkeitsprüfung<br />
Transparentes<br />
Verfahren<br />
Feststellung<br />
bahnbetriebsnotwendiger<br />
Einrichtungen<br />
Protokollierung<br />
Ergebnisse in<br />
Grundriss- und<br />
Lageplänen
1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
- Vorteile Wertermittlungsverfahren –<br />
Prüfungs- und revisionssicheres Verfahren auf Basis WertV<br />
Transparente Erarbeitung von präzisen Grundlagen:<br />
Protokoll Technik-Termin als EP - Aktualisierung<br />
Aktuelle Grundrisspläne (u.a. mit<br />
bahnbetrieblichen Anlagen und Restriktionen)<br />
Orientierendes Bau- und Sanierungsgutachten<br />
Gemeinsamer Begehungstermin vor Ort<br />
Kommune / BEG<br />
Deutsche Bahn AG<br />
Baugutachter / Wertermittler des Forums<br />
Bau- und Sanierungsgutachter und Wertermittler
1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
- Elemente des Wertermittlungsverfahrens -<br />
Basis der Wertermittlung: vorhandene Entwicklungspotenziale<br />
Erfassung und Berücksichtigung baulicher Mängel und Schäden<br />
Pauschale Abschläge für Leitungsrechte<br />
Berücksichtung wertmindernder Faktoren in Bezug auf<br />
bahnbetriebliche Einrichtungen sowie Zugangs- und Wegerechte<br />
Darstellung von Varianten, u.U. Liquidationsverfahrens<br />
Plausibilitätsprüfung durch Kommune und Deutsche Bahn AG
1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
- Weiteres Vorgehen<br />
Durchführung aller Technik Termine bis 15. August 2003<br />
Durchführung aller Wertermittlungen bis 16. August 2003<br />
Übergabe der Gutachten an die Kommunen zwischen Juli 2003<br />
und September 2003<br />
In der Mehrzahl: rechtsverbindliche Kaufentscheidung bis Mitte<br />
Oktober 2003<br />
dadurch Chance: Förderung Zwischenerwerbskosten<br />
„Last Order“: Kaufentscheidung bis Ende April 2004<br />
alle anderen Objekte fallen an die DB AG zurück
Empfgangsgebäude im ländlichen Raum:<br />
Gefahren bei Verkauf in Paketen an Dritte oder<br />
Verbleib in DB-Eigentum<br />
Stillstand<br />
und<br />
Verfall
Perspektive bei Verkauf an<br />
unzuverlässige Dritte<br />
Beispiel: Veräußerung vor<br />
Jahren an Dritten für 120.000 €<br />
• Kein Invest<br />
• Leerstand<br />
Spekulationsobjekt<br />
• Hohe Bauschäden<br />
• Stadt „musste“ in<br />
2002 kaufen<br />
PREIS: 240.000 €
Perspektive bei Verkauf an<br />
unzuverlässige Dritte<br />
Beispiel: Veräußerung als Anlageobjekt<br />
• Kein Invest<br />
• Leerstand<br />
Stillstand<br />
durch<br />
Investoren<br />
poker<br />
• Hohe Bauschäden<br />
• Spekulation<br />
• Verkehrliche und<br />
städtebauliche<br />
Missstände
Perspektive bei Verkauf an<br />
unzuverlässige Dritte<br />
Stillstand<br />
durch<br />
Eigentümer<br />
blockade<br />
• Leerstand und<br />
Verfall<br />
• Ersatzvornahmen<br />
durch die Stadt<br />
• Enteignung<br />
• Städtebauliche<br />
und verkehrliche<br />
Missstände
Förderung des Zwischenerwerbs<br />
Förderfähige Kosten: Zwischenfinanzierungskosten (Zinsen)<br />
in Höhe von maximal 7% der Kaufsumme für max. 5 Jahre<br />
Grundlage: Wertgutachten des Bahnhofspakets !!!<br />
Förderung zum kommunalen Fördersatz<br />
ANTRAGSFRIST: Ende Oktober 2003<br />
Beispielrechnung:<br />
• Kaufpreis (inkl.Grunderwerbssteuer u. Notar) 100.000 €<br />
• abzgl. Reinertrag 0 €<br />
• Zins max. 7% auf max. 5 Jahre 35.000 €<br />
• Eigenanteil der Kommune 10.500 €<br />
bei 70% Regelfördersatz
1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
Weitere Unterstützung durch BEG und Forum<br />
AKTIONSPROGRAMM 100 BAHNHÖFE IN <strong>NRW</strong><br />
Kosten- und Finanzierungsrechner Bahnhofsgebäude<br />
Erwerb, Bau- und Sanierungskosten 550.000 €<br />
- Sanierung Außenhülle 250.000 €<br />
Denkmalbedingter Mehraufwand Fassade 150.000 €<br />
Fördersatz der Kommune 80,00% 120.000 €<br />
- Innenausbau 250.000 € 62.500 €<br />
Förderung 182.500 €<br />
Eigenanteil der Kommune 367.500 €<br />
Entspricht einer Förderquote von... 33%<br />
Mieteeinnahmen (Nettokaltmiete)<br />
€/qm Gesamt/Monat<br />
Mietfläche 1 250,00 qm 8,00 € 2.000 €<br />
Mietfläche 2 250,00 qm 5,00 € 1.250 €<br />
Mietfläche 3 qm 0 €<br />
Mietfläche 4 qm 0 €<br />
Mietfläche 5 qm<br />
500,00<br />
0 €<br />
Jahresmiete 39.000 €<br />
abzgl. 15% Nebenkosten 5.850 €<br />
Reinertrag 33.150 €<br />
Tilgungszins im 1. Jahr 18.375 €<br />
Tilgungszeitraum 16,6 Jahre<br />
Tilgung 5 Jahre Rohertrag 84.883,24 € Reinertrag pro Jahr 99.863 € 16,64 €/qm<br />
Tilgung 10 Jahre Rohertrag 47.592,93 € Reinertrag pro Jahr 55.992 € 9,33 €/qm<br />
Tilgung 15 Jahre Rohertrag 35.405,79 € Reinertrag pro Jahr 41.654 € 6,94 €/qm<br />
Tilgung 20 Jahre Rohertrag 29.489,15 € Reinertrag pro Jahr 34.693 € 5,78 €/qm<br />
Tilgung 30 Jahre Rohertrag 23.906,40 € Reinertrag pro Jahr 28.125 € 4,69 €/qm
1. Empfangsgebäudepaket <strong>NRW</strong><br />
Fazit:<br />
Nachvollziehbares und transparentes Angebot<br />
Geringe laufende Folgekosten durch Zwischenerwerbsförderung<br />
und Mieteinnahmen, ggfls. Förderung der Gebäudesicherung<br />
Zeitfenster zur eigenen Konzeptentwicklung<br />
Kommune steuert und entscheidet Entwicklung<br />
Strategischer Erwerb sichert Handlungsmöglichkeiten
Zwischenstand und Strategie<br />
25. Juni 2003<br />
Präsidialverfügung EBA<br />
– kommende Veränderungen beim Widmungsrecht !
ENTWURF Präsidialverfügung EBA ENTWURF<br />
kommende Veränderungen zum Widmungsrecht<br />
BahnflächenPool<br />
<strong>NRW</strong><br />
Forum<br />
Bahnflächen
Ausgangslage (Regelfall)<br />
Privilligierte Fachplanung<br />
Fachplanungshoheit §§ 18 AEG, § 38 BauGB<br />
Zuständig Widmung<br />
Kommunale Planungshoheit Art. 28 II GG,<br />
Allgemeine Planungshoheit<br />
Zuständig Kommune vorher Entwidmung<br />
Planung Rückbau Entwidmung BPlan
Praxis: Querfeldrückbau (Soest)
Praxis: Leitungsrückbau (Soest)
Varianten Lennestadt Meggen<br />
B1<br />
B2<br />
B3<br />
B4<br />
Fläche (NBL): 12600qm<br />
Kosten/qm: 58 €<br />
Fläche (NBL): 12600qm<br />
Kosten/qm: 108 €<br />
Fläche (NBL): 7750qm<br />
Kosten/qm: 90 €<br />
Fläche (NBL): 9550qm<br />
Kosten/qm: 74 €
Nachteile des bisherigen Verfahrens<br />
Zeitliche Verzögerung<br />
Zuständigkeitsunklarheit<br />
Wirtschaftliche Unmöglichkeit der Umnutzung<br />
Vorfinanzierungskosten<br />
Rückbaukosten übersteigen Ertrag / Erlös<br />
Fehlen der Planungssicherheit für Investoren
Kommunale Planungshoheit<br />
Konfliktfreie Überlagerung möglich<br />
(BVerwGE 88, 111 ff.)<br />
Präsidialverfügung / Leitfaden als verlässliche<br />
Regeln für konfliktfreie Planungen<br />
Fachplanungshoheit<br />
Initiative: Forum Bahnflächen (AK Durchführung)<br />
Zusammenarbeit BMVBW, MSWKS, EBA, BEG<br />
Abstimmung DB AG<br />
Ausblick: Veröffentlichung Präsidialverfügung EBA<br />
Veröffentlichung Leitfaden des Forums
Präsidialverfügung EBA (Flächen)<br />
Unterirdische Leitungen<br />
Oberirdische Stromleitungen<br />
Bahntechnische Anlagen<br />
Integration in öffentliche Verkehrsflächen<br />
Integration in öffentliche Grünflächen<br />
Integration in private Freiflächen
Ausblick<br />
Veröffentlichung EBA / Forum<br />
Infoveranstaltung Forum<br />
Infoveranstaltung VHW
Bauland an der Schiene – Chancen nutzen !
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