Bebauungsplanes Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“ - Schiffdorf

Bebauungsplanes Nr. 90
„Westlich der Blinkstraße“
mit örtlicher Bauvorschrift
(Bebauungsplan der Innenentwicklung)
Gemeinde Schiffdorf
(Ortschaft Spaden)
ENTWURF
Schwarz + Winkenbach
Bürogemeinschaft für
Raum- und Umweltplanung
Hasberger Dorfstraße 9
27751 Delmenhorst
Telefon 04221 / 444 02
Telefax 04221 / 444 49

Impressum
Auftraggeber:
Gemeinde Schiffdorf
Bearbeitung:
Projektleiter:
Schwarz + Winkenbach
Bürogemeinschaft für
Raum- und Umweltplanung
Hasberger Dorfstraße 9
27751 Delmenhorst
Dipl.-Ing. Stefan Winkenbach
Bearbeitungszeitraum: ab Februar 2013
Delmenhorst, 25. September 2013

Inhaltsverzeichnis
INHALTSVERZEICHNIS
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
1 Anlass und Ziel des Bebauungsplanes - 1 -
2 Planerische Vorgaben - 3 -
3 Bestandsbeschreibung - 5 -
4 Inhalt und Begründung der Festsetzungen - 6 -
4.1 Festlegung des Geltungsbereiches - 6 -
4.2 Art der baulichen Nutzung - 6 -
4.3 Maß der baulichen Nutzung - 7 -
4.4 Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche - 8 -
4.5 Zahl der Wohnungen - 8 -
4.6 Passiver Schallschutz - 8 -
5 Städtebauliche Kennwerte - 9 -
6 Örtliche Bauvorschrift / Anzahl der Stellplätze - 10 -
7 Auswirkungen der Planung - 10 -
8 Hinweise - 11 -
9 Rechtsgrundlagen - 12 -
Verfassererklärung - 12 -
I
Stand: 25.09.2013, - I -

Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
1 Anlass und Ziel des Bebauungsplanes
Planungsanlass
Das Gelände eines ehemaligen Bauunternehmens liegt seit einiger Zeit brach. Eine gewerbliche Nachoder
Zwischennutzung des Grundstücks war bisher nicht erfolgreich. Aktuell sind nun auf der 6.128 m²
großen Fläche westlich der Blinkstraße vier Mehrfamilienhäuser geplant, die über private Zuwegungen
erschlossen werden sollen. Nach den bisherigen planungsrechtlichen Rahmenbedingungen, wonach hier
Bauvorhaben nach § 34 BauGB (Innenbereich) zu beurteilen waren und angesichts der Flächennutzungsplandarstellung
einer gemischten Baufläche, wären diese Vorhaben nicht oder nur zum Teil zu realisieren.
Das ist Anlass für die Gemeinde Schiffdorf einen Bebauungsplan aufzustellen und durch die Festsetzung
eines Allgemeinen Wohngebietes die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die angestrebten
Bauvorhaben zu schaffen. Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a
BauGB erstellt, wobei der Flächennutzungsplan im Wege einer nachgeordneten Berichtigung angepasst
werden soll.
Plangebiet / Geltungsbereich
Der Bebauungsplan Nr. 90 liegt westlich der Blinkstraße im Norden der Ortslage Spaden. Der Planbereich
ist Teil des Quartiers, das durch die Blinkstraße, die Berliner Straße sowie die Nordstraße gebildet
wird.
Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke mit den Flurstücksnummern 1/6, 4/2, 4/3, 4/4, 4/5, 4/6, 4/8
21/11 vollständig sowie das Flurstück 174/1 (teilweise). Die genaue Umgrenzung des Bebauungsplanes
ist dabei der Planzeichnung zu entnehmen.
Im nebenstehenden Luftbild ist der
Geltungsbereich als Übersicht
ohne Maßstab dargestellt. Die
umliegende städtebauliche Struktur
ist im Bereich der Nordstraße
und Berliner Straße durch überwiegend
eingeschossige Einfamilienhäuser
in geringer Baudichte
geprägt. Entlang der Blinkstraße
bestehen daneben auch ein- bis
zweigeschossige Mehrfamilienhäuser
in zum Teil höherer Bebauungsdichte.
Zum Zeitpunkt der Planaufstellung
waren im Plangebiet noch Hallensowie
ein Wohngebäude vorhanden.
Daneben wurde die Fläche als
Lager für Baustoffe genutzt.
Quelle: Landkreis Cuxhaven - GIS-Service
Stand: 25.09.2013 - 1 -

Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
Planungsabsicht / Planungsziel
Im Geltungsbereich sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Bau von vier Mehrfamilienhäusern
geschaffen werden. Dabei soll der Bebauungsplan so konzipiert werden, dass eine nachfrageorientierte,
bauabschnittsweise Bebauung möglich ist. Obgleich das Plangebiet durch einen ortsansässigen
Bauunternehmer entwickelt werden soll, wurde daher von einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, in
dem die Realisierungsphasen konkret darzustellen sind, abgesehen.
Durch die Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen in der Ortschaft Spaden hat die Gemeinde
Schiffdorf in den letzten Jahren Wohnbaugrundstücke in unterschiedlicher Ausgestaltung geschaffen.
Die schnelle Realisierung dieser Angebotsplanungen sowie die anhaltende Nachfrage in Spaden zeigt
auf, dass hier nach wie vor ein großer Bedarf an Wohnraum besteht. Um die Nachfrage im Segment Einfamilienhäuser
zu bedienen, wird aktuell die Bauleitplanung für ein Baugebiet östlich des Meersenweges
aufgestellt. Mit der vorliegenden Planung soll hierzu ergänzend der Bedarf an Wohnraum in Mehrfamilienhäusern
gedeckt werden. Durch gestalterisch ansprechende Wohneinheiten, die zum Teil mit Aufzugsanlagen
ausgestattet sind, soll vorwiegend die Zielgruppe der älteren Bevölkerung angesprochen werden.
Aber auch andere Bevölkerungsgruppen wie junge Erwachsene oder Singlehaushalte sollen hier geeigneten
Wohnraum finden können.
Mit der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für diese Bauvorhaben soll demzufolge
auch das städtebauliche Ziel verfolgt werden, das Abwandern diese Bevölkerungsgruppen zu vermeiden.
Für die angestrebte Nutzung verfügt das Plangebiet über günstige Standorteigenschaften. Neben der
günstigen Lage zum Einkaufszentrum Spaden (ca. 400 m) ist insbesondere die gute verkehrliche Anbindung
an das örtliche und überörtliche Straßennetz sowie an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs
(100m) zu nennen.
Aufgrund der städtebaulichen Entwicklung in der Ortschaft Spaden, kann die Gemeinde Schiffdorf jedoch
davon ausgehen, dass die Vorhaben in einem absehbaren Zeitraum umgesetzt werden. Insofern wird
die Planung für den gesamten Geltungsbereich als erforderlich betrachtet.
Die Art und das Maß der angestrebten baulichen Nutzung sollen dabei so gestaltet werden, dass sich die
Vorhaben verträglich in die umgebende Baustruktur einpassen.
Städtebauliches Konzept
Unter der Prämisse der oben genannten Planungsabsichten und Planungsziele der Gemeinde Schiffdorf
wurde seitens des Grundstückseigentümers ein städtebauliches Konzept entwickelt und mit der Gemeinde
abgestimmt. Das Konzept sieht auf dem Grundstück den Bau von vier Mehrfamilienhäusern vor. Nach
Norden und Süden soll dabei eine eingeschossige - und zur Blinkstraße eine zweigeschossige Bebauung
vorgesehen werden. Durch die Unterbringung des ruhenden Verkehrs zum einen in einer Tiefgarage und
zum anderen auf einer privaten Verkehrsfläche im Westen des Baugebiets, verbleiben große als Grünflächen
zu gestaltende Freibereiche zwischen den Gebäuden.
Stand: 25.09.2013 - 2 -

Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
Städtebauliches
Konzept 5/2013
(Architekturbüro
W. Grannemann,
Bremerhaven)
Vorprüfung entsprechend § 13a (1) BauGB
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes beschränken sich auf einen bereits erschlossenen Bereich im
besiedelten Gebiet der Ortschaft Spaden. Mit der Aufstellung wird eine Maßnahme der Innenentwicklung
angestrebt, welche die Voraussetzungen für eine verbesserte bauliche Nutzung eines bestehenden Gebiets
schafft. Der vorliegende Bebauungsplan erfüllt die Voraussetzungen des § 13a BauGB, sodass der Bebauungsplan
als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt werden kann.
Mit der vorliegenden Änderung werden keine Vorhaben zulässig, für die eine Umweltverträglichkeitsprüfung
(gem. UVPG) erforderlich wäre. Es wird eine lockere Bebauung mit geringer Dichte angestrebt,
wobei die geplante überbaubaren Grundstücksfläche insgesamt ca. 2.000 m² beträgt. Nach Prüfung
kommt demzufolge die Gemeinde Schiffdorf zum Ergebnis, dass in diesem Verfahren von der Umweltprüfung
gem. §2 Abs. 4 BauGB sowie von dem Umweltbericht gem. §2a BauGB abgesehen werden
kann. Die Planung wird nach dem vereinfachten Verfahren gemäß § 13 Baugesetzbuch durchgeführt.
2 Planerische Vorgaben
Landes- und Regionalplanung
Gemäß § 1 (4) Baugesetzbuch (BauGB) sind Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen. Im
hierbei zu berücksichtigenden regionalen Raumordnungsprogramm (RROP) für den Landkreis Cuxha-
Stand: 25.09.2013 - 3 -

Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
ven 1 werden zur Siedlungsentwicklung und dem Wohnen insbesondere folgende Ziele vorgegeben, die
auch bei dem hier vorliegenden Bebauungsplan berücksichtigt werden müssen.
Die Siedlungsentwicklung in den Städten und Gemeinden soll sich umwelt-, funktions- und bedarfsgerecht
vollziehen und der demografischen Entwicklung sowie einer nachhaltigen Entwicklung
Rechnung tragen.
Bei der gemeindlichen Entwicklung ist der Zersiedlung der Landschaft entgegenzuwirken. Aus ökologischen
und volkswirtschaftlichen Gründen ist die Siedlungsentwicklung an vorhandenen Siedlungsbereichen
auszurichten.
Siedlungstätigkeit in bisher unberührten Räumen ist zu vermeiden. Neue
Baugebiete sind vorrangig durch Auffüllen der Ortslagen zu schaffen. Leerstand in
der bebauten Ortslage ist durch Umnutzung / Neubau zu beseitigen. 2
Mit der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets innerhalb der bestehenden Siedlungsstruktur greift
die Gemeinde Schiffdorf die oben genannten Ziele auf und setzt sie auf der Ebene der verbindlichen Bauleitplanung
sachgemäß um. Somit ist der vorliegende Bebauungsplan als - aus dem Regionalen Raumordnungsprogramm
entwickelt - anzusehen. Dies gilt auch für die anstehende Anpassung des Flächennutzungsplanes.
Flächennutzungsplan
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Schiffdorf wird der Geltungsbereich als gemischte
Baufläche dargestellt. Die mit dem vorliegenden Bebauungsplan angestrebte Festsetzung eines Allgemeinen
Wohngebiets entspricht damit nicht den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der entsprechend
zu berichtigen ist. Eine Anpassung des Flächennutzungsplans gemäß §13a Abs.2 Nr. 2 BauGB ist
im Wege der Berichtigung vorgesehen.
Bebauungspläne
Für das Plangebiet selbst liegt kein rechts
kräftiger Bebauungsplan vor. Im südlichen
Anschluss besteht für die Bebauung entlang
der Berliner Straße der Bebauungsplan
Nr.1 „Nordstraße-Blinkstraße“ (nebenstehender
Ausschnitt). In dem 1963
bekannt gemachten Bebauungsplan wurde
ein Kleinsiedlungsgebiet in offener Bauweise
festgesetzt, so dass sich die nun
geplante Art und das Maß der baulichen
Nutzung in die umgebende Nutzung einfügen.
1 Regionales Raumordnungsprogramm für den Landkreis Cuxhaven, 2012
2 RROP 2012 2.1 Pkt. 05
Stand: 25.09.2013 - 4 -

Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
3 Bestandsbeschreibung
Erschließung
Die Grundstücke des Plangebiets sind über private Zufahrten an die Blinkstraße erschlossen. Über diese
örtliche Haupterschließungsstraße bestehen weitere Verbindungen an das örtliche und überörtliche Straßennetz.
Entlang der Blinkstraße bestehen beidseitig Gehwegstreifen. Parkplätze im öffentlichen Straßenraum
bestehen vereinzelt auf der nordöstlichen Seite des Straßenraumes. Ein zusätzliches Parken im
öffentlichen Straßenraum ist nicht zulässig.
Über die ca. 100 Meter nördlich des Plangebietes befindliche Bushaltestelle „Weißdornweg“ ist das
Plangebiet sehr gut an das Netz des öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) angebunden. Hier werden
die Buslinien 507 sowie die AST-Rufbuslinien ALT507, AST 77 und AST 78 angefahren.
Ver- und Entsorgung mit technischer Infrastruktur
Die Ver- und Entsorgung mit technischer Infrastruktur ist im Plangebiet durch bestehende Anschlüsse an
das vorhandene Infrastrukturnetz sichergestellt. Das Ver- und Entsorgungsnetz ist so ausgelegt, dass auch
die hier vorgesehenen Nutzungen angeschlossen werden können.
Öffentliche Infrastruktureinrichtungen
Nicht weit entfernt von dem Plangebiet besteht sowohl eine Kindertagesstätte als auch eine Grundschule.
Über den östlich der Blinkstraße einmündenden Sölzenweg sind diese Einrichtungen sowie die Sporthalle
„Sölzenstücke“ in ca. 140 m erreichbar. Über den Weißdornweg oder auch über den Sölzenweg ist der
nächstgelegene Kinderspielplatz in ca. 240 m zu erreichen.
Gemäß den gesetzlichen Vorgaben der niedersächsischen Bauordnung (§ 9 [3] NBauO 2012) muss bei
dem Bau eines Mehrfamilienhauses mit mehr als 5 Wohnungen, ein ausreichend großer Spielplatz für
Kinder im alter bis 6 Jahren angelegt werden.
Bebauung und Nutzung
Das Plangebiet selbst war bisher durch eine gemischte Nutzungsstruktur geprägt. Neben einem Wohngebäude
existierten hier gewerbliche Nutzungen. Zum Zeitpunkt der Planaufstellung waren Reste dieser
Nutzung (Hallen sowie ein Wohngebäude) noch vorhanden. Die Umgebung des Plangebiets wird überwiegend
durch eingeschossige Wohngebäude geprägt. Durch große Grundstücke und tiefe, rückwärtig
liegende Gartenbereiche ist im Westen des Plangebiets (Nordstraße, Berliner Straße) eine sehr geringe
Bebauungsdichte zu verzeichnen. Entlang der Blinkstraße ist eine dichtere Bebauung, die neben eingeschossigen
auch durch zweigeschossige Wohngebäude geprägt ist, festzustellen.
Immissionssituation
Angesichts der baulichen Nutzungen in der Nachbarschaft, die überwiegend durch Wohnen geprägt ist,
sind keine Immissionskonflikte mit der hier geplanten Wohnbebauung zu erwarten. Die östlich der
Blinkstraße gelegenen Flächen sind im Flächennutzungsplan zwar als gemischte Baufläche dargestellt,
jedoch sind die tatsächliche Nutzungen auch hier vorwiegend durch Wohnen geprägt.
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Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
Infolge des Verkehrs auf der Blinkstraße, die als örtliche Hauptverkehrsstraße einzustufen ist, bestehen
Lärmimmissionen, die auf die angrenzenden Gebiete wirken. Um die Verkehrsmengen zu erfassen, wurde
durch das Verkehrsplanungsbüro „Zacharias“ im Juni 2013 eine Verkehrszählung 3 durchgeführt. Gemäß
der Verkehrszählung, die über eine repräsentative Woche durchgeführt wurde, wird für die Blinkstraße
aktuell eine Verkehrsbelastung von 6.000 Kfz/24h festgestellt. Für das Jahr 2025 wird eine Zunahme
auf ca. 6700 Kfz/24h prognostiziert. Diese Ergebnisse dienen als Grundlage für eine schalltechnische
Stellungnahme, die durch das Ingenieurbüro für Akustik „Gerlach“ durchgeführt wurde. Im Ergebnis
wurden festgestellt, dass die Richtwerte der DIN 18005 im Plangebiet überschritten werden und dass
schallschützende Maßnahmen erforderlich werden. Angesichts der städtebaulichen Situation scheiden
aktive Lärmschutzmaßnahmen als Konfliktlösung an dieser Stelle aus. Daher sind an den Gebäuden passive
Schallschutzmaßnahmen vorzusehen, die im vorliegenden Bebauungsplan entsprechend festgesetzt
werden (vgl. unten Punkt 4.5).
Natur und Landschaft
Bei dem Plangebiet handelt es sich um einen innerörtlichen bebauten Bereich, der durch Reste ehemaliger
Gebäude, teilweise befestigte Flächen sowie brach liegende Freiflächen gekennzeichnet ist. Augenscheinlich
sind hier keine wertvollen Biotope vorhanden, so dass im vereinfachten Verfahren von der
Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und von der Angabe
nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB abgesehen wird. § 4c BauGB ist nicht anzuwenden. Da es sich um ein
Planverfahren gem. § 13a BauGB handelt, gelten gem. § 13a (2) Nr. 4 BauGB “Eingriffe, die auf Grund
der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) Satz 5 vor der planerischen
Entscheidung erfolgt oder zulässig.“
4 Inhalt und Begründung der Festsetzungen
4.1 Festlegung des Geltungsbereiches
Der Geltungsbereich umfasst einen Grundstücksbereich, auf dem vormals ein gewerblicher Betrieb angesiedelt
war. Er soll einer neuen Nutzung zugeführt und städtebaulich neu geordnet werden. Weiterer Regelungsbedarf
für Grundstücke in der Umgebung wird aktuell nicht gesehen. Der Geltungsbereich des
vorliegenden Bebauungsplanes grenzt direkt an den im Süden liegenden Bebauungsplan Nr. 1, dessen
Inhalte hierdurch nicht verändert werden.
4.2 Art der baulichen Nutzung
Vor dem Hintergrund der Lagegunst des Plangebiets, die vor allem durch die Nähe zu Versorgungseinrichtungen
und dem Anschluss an den ÖPNV gekennzeichnet ist, soll das Plangebiet vor allem dem
Wohnen dienen. Diese Nutzungsart entspricht auch der Nutzungsstruktur in der Umgebung. Entsprechend
der in Aussicht genommenen Nutzungen wird hier „Allgemeines Wohngebiet“ gemäß § 4 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) festgesetzt.
3 Verkehrszählungen und Prognoseabschätzung zur geplanten Flächennutzungsänderung Blinkstraße (B-Plan Nr. 90) in der Gemeinde Schiffdorf,
Ortsteil Spaden, Zacharias Verkehrsplanungen Hannover, Juni 2013
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Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
Die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe,
Tankstellen) werden wegen der Lage des Gebiets, wegen der möglichen Belästigungen und aufgrund des
umliegenden Gebietscharakters ausgeschlossen.
4.3 Maß der baulichen Nutzung
Auf der Basis der aktuellen Baunutzungsverordnung (BauNVO´90) wird das Maß der baulichen Nutzung
durch die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ), durch die Höhe baulicher Anlagen sowie durch die festgesetzte
Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse bestimmt.
Grundflächenzahl
Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung entsprechen im Wesentlichen der vorhandenen und
der umliegenden Bebauung. Um die städtebauliche Dichte in einem der Lage des Gebiets angemessenen
Rahmen zu halten, wird in den allgemeinen Wohngebieten eine Grundflächenzahl von 0,25 festgesetzt.
Sie liegt damit unter dem Richtwert des § 17 BauNVO wodurch eine aufgelockerte Bebauung gewährleistet
und der Versiegelungsgrad auf ein Mindestmaß reduziert wird. Angesichts der festgesetzten überbaubaren
Grundstücksflächen ist diese Reduzierung durchaus realisierbar und führt in Verbindung mit
den Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen zu einer
„Durchgrünung“ des Plangebiets.
Die Möglichkeit die Grundflächenzahl gem. § 19 BauNVO um bis zu 50% mit Garagen und Stellplätzen
und ihren Zufahrten, durch Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie durch bauliche Anlagen
unterhalb der Geländeoberfläche zu überschreiten, wird nicht ausgeschlossen.
Mit der vorgegeben Grundflächenzahl ist der baulichen Nutzung des Wohnbiets ein enger Rahmen gesetzt
worden, so dass weitere Regelungen beispielsweise zur Lage und Umfang der Stellplatzflächen
nicht erforderlich werden.
Zahl der Vollgeschosse
Mit der Festsetzung der maximalen Höhe baulicher Anlagen wird bereits ein Rahmen für die Kubatur der
Baukörper beschrieben. Innerhalb dieses Rahmens wären jedoch theoretisch mehrere Geschosse möglich.
Um eine ortstypische Gestaltung der Gebäude zu gewährleisten und um zur Nachbarbebauung im Norden
und Süden einen gestaffelten Übergang zu gewährleisten, wird die Zahl der Vollgeschosse in den Wohngebieten
mit der Ordnungszahl 1 auf maximal ein Vollgeschoss begrenzt.
Entlang der Blinkstraße bestehen bereits vereinzelt zweigeschossige Gebäude. Auch vor dem Ziel, im
Zentrum von Spaden eine höhere Bebauungsdichte zu realisieren, soll im Bereich der Blinkstraße eine
zweigeschossige Bebauung eröffnet werden. Daher wird die Zahl der Vollgeschosse im Wohngebiet mit
der Ordnungszahl 2 auf maximal zwei Vollgeschosse begrenzt.
Höhe baulicher Anlagen
Die Festsetzung zur maximal zulässigen Höhe baulicher Anlagen ist in Verbindung mit der Festsetzung
der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse zu betrachten. Auch hier ist eine gestaffelte Höhenentwicklung
vorgesehen. Die Firsthöhe für eingeschossige Gebäude (WA1) wird entsprechend der umliegenden
Bebauung im Norden und Süden mit maximal 10,0 m festgesetzt. Für die maximal zweigeschossigen
Gebäude im allgemeinen Wohngebiet WA2 wird eine maximale Firsthöhe von 12,5 m festgesetzt.
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Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
In Verbindung mit einem hohen Erdgeschosssockel, kann hier bei einer zweigeschossigen Bebauung eine
natürliche Belüftung der anvisierten Tiefgarage ermöglicht werden.
Die überbaubaren Grundstücksflächen in Form von Baugrenzen werden dabei so gestaltet, dass ein ausreichender
Abstand zwischen Gebäuden unterschiedlicher Höhen gewährleistet wird.
Um flexible Lösungen der architektonischen Gebäudegestaltung zu eröffnen, wird auf die Festsetzung
einer Traufhöhe oder der Festsetzung der Fußbodenhöhe des Erdgeschosses verzichtet. Aus den selben
Gründen wird auch auf Vorgaben zur Dachgestaltung verzichtet.
4.4 Bauweise / überbaubare Grundstücksfläche
Bauweise
In den allgemeinen Wohngebieten ist „offene Bauweise“ im Sinne des § 22 BauNVO festgesetzt. Da
durch die Baugrenzen eine Bebauung auf ein ortstypisches Maß beschränkt ist, wird hier auf eine weitere
Einschränkung bezüglich der Gebäudelängen verzichtet.
Baugrenzen
Die überbaubare Grundstücksfläche wird in der Planzeichnung durch Baugrenzen bestimmt. Abgeleitet
von dem städtebaulichen Konzept, waren bei der Festsetzung der Baugrenzen folgende Punkte zielgebend:
Zu der umliegenden Wohnbebauung in der Nachbarschaft sollen größstmögliche Abstände eingehalten
werden.
Zwischen den jeweiligen Baukörpern sind große, parkartig zu begrünende Freibereiche zu erhalten.
Vor dem Hintergrund des Immissionsschutzes sollten die Gebäude nicht zu dicht an die Blinkstraße
errichtet werden.
Gegenüber dem Bebauungskonzept sollen kleinteilige Veränderungen möglich sein.
Berücksichtigung der geographischen Ausrichtung, so dass eine gute Belichtung der Gebäude gewährleistet
ist.
4.5 Zahl der Wohnungen
Um den städtebaulich gewünschten Charakter als verdichteten Wohnbereich in der Nachbarschaft zu
Einzelhausbebauung sicherzustellen wird die Zahl der Wohnungen je Wohngebäude im Geltungsbereich
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB auf maximal 8 begrenzt.
4.6 Passiver Schallschutz
Das Plangebiet liegt an der Blinkstraße, die die Funktion einer örtlichen Hauptverkehrsstraße erfüllt. Die
Lärmbeeinträchtigungen durch den Straßenverkehr wurden auf der Grundlage einer Verkehrszählung in
einer schalltechnischen Stellungnahme ermittelt. Bezüglich der Belastungen durch den Verkehrslärm
wurden die Bereiche benannt, für die passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich werden. Sobald
Wohnnutzungen im Nahbereich zur Blinkstraße errichtet werden, sind daher Schallschutzmaßnahmen
vorzusehen. Da Schallschutzwände als aktive Maßnahmen entlang der Straße als unrealistisch zu be-
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Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
trachten sind, wurden im vorliegenden Bebauungsplan Festsetzungen zum passiven Schallschutz getroffen.
Gestaffelt nach der Lärmbeeinträchtigung und den ermittelten Isophonen wurden für die Wohngebiete
so genannte Lärmpegelbereiche festgesetzt.
Gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 5 sind innerhalb der zeichnerisch gekennzeichneten Flächen passive
Lärmschutzmaßnahmen an geplanten Bauflächen (bei Neubauten, Umbauten oder Nutzungsänderungen)
von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienen, vorzusehen.
Diese Maßnahmen sind an Außenwänden, Dächern und Fenstern derart zu dimensionieren, dass die
nachfolgend als Zielgröße für eine Wohnnutzung formulierten Pegel nicht überschritten werden.
Zum Schutz vor Lärmeinwirkungen werden gemäß der DIN 4109 bei der baulichen Errichtung oder baulichen
Änderung von Räumen, die nicht zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind,
Anforderungen an die Schalldämmung von Außenbauteilen gestellt.
Für den Lärmpegelbereich III ist demnach für Außenbauteile von Aufenthaltsräumen von Wohnungen
(mit Ausnahme von Küchen, Bädern und Hausarbeitsräumen) ein erforderliches Schalldämmmaß
R`w.res des Außenbauteils von 35 dB erforderlich. Die Berechnung des resultierenden Schalldämmmaßes
R`w.res hat abhängig vom Fensterflächenanteil nach der DIN 4109 zu erfolgen.
Für den Lärmpegelbereich IV ist für Außenbauteile von Aufenthaltsräumen von Wohnungen (mit
Ausnahme von Küchen, Bädern und Hausarbeitsräumen) ein erforderliches Schalldämmmaß R`w.res
des Außenbauteils von 40 dB erforderlich. Die Berechnung des resultierenden Schalldämmmaßes
R`w.res hat abhängig vom Fensterflächenanteil nach der DIN 4109 zu erfolgen.
Fenster von Schlafräumen im Lärmpegelbereich III+IV zur Blinkstraße hin sind mit schalldämpfenden
Lüftungselementen zu versehen. Zudem wird empfohlen, die Grundrisse so zu gestalten, dass lärmempfindliche
Räume nicht zur Blinkstraße hin angeordnet werden.
Wenn sich auf der Basis von Schallschutznachweisen für einzelne Gebäude oder Gebäudefassaden unter
Berücksichtigung der exakten Gebäudegeometrien ein niedrigerer Lärmpegelbereich ergibt als im Bebauungsplan
festgesetzt, kann der niedrigere Lärmpegelbereich den Nachweisen über die ausreichenden
Außenbauteilschalldämmung zugrundegelegt werden. Da neue Wohngebäude aufgrund der geltenden
Anforderungen an den Wärmeschutz bereits eine hohes Maß an Schallschutz gewährleisten, kann auf
weitergehende Regelungen in den Lärmpegelbereichen II + I verzichtet werden.
5 Städtebauliche Kennwerte
Zweckbestimmung der Fläche m² %
0 Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 90 6.128 100
1 Allgemeines Wohngebiet 5.317 87
2 Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
Stellplätze
811 13
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Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
6 Örtliche Bauvorschrift / Anzahl der Stellplätze
Das Plangebiet schließt an die örtliche Hauptverkehrs Blinkstraße an, die gemäß dem Verkehrsgutachten
mit 6000 Kfz / 24 Std. belastet ist. Gemäß dem Ausbauzustand dieser Hauptverkehrsstraße bestehen im
Straßenraum und auch im weiteren Umfeld nur sehr wenige öffentliche Parkplätze. Wie langjährige Erfahrungen
aus andern Wohnbaugebieten gezeigt haben, reichen die gesetzlich geforderten Stellplätze
(§ 47 NBauO) auf den Grundstücken innerhalb der Wohngebiete in der Regel nicht für den tatsächlichen
Stellplatzbedarf aus, so dass meist Parkmöglichkeiten entlang der Erschließungsstraßen auf öffentlicher
Fläche in Anspruch genommen werden und der fließende Verkehr belastet wird. Um die Sicherheit und
Leichtigkeit des Verkehrs auf der Blinkstraße nicht zu gefährden, soll daher mit dem vorliegenden Bebauungsplan
die Stellplatzverpflichtung für Wohnungen (§ 47 NBauO) innerhalb des Neubaugebiets
durch örtliche Bauvorschrift gem. § 84 Abs. 1 Nr. 2 NBauO erhöht werden und zwar pro Wohneinheit
auf 2 Stellplätze.
7 Auswirkungen der Planung
Städtebauliche Eingliederung, Auswirkungen auf die Nachbarschaft
Mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes wird die Möglichkeit geschaffen, in einem zentralen Bereich
von Spaden Mehrfamilienhäuser zu errichten. Hierdurch kann einer Verbesserung des innerörtlichen
Wohnraumangebots in diesem Marktsegment erwartet werden. Aufgrund der zentralen Lage, der
guten Anbindung an den öffentlichen Verkehr sowie der fußläufig gut erreichbaren Versorgungsbereiche,
ist anzunehmen, dass dieses Wohnraumangebot verstärkt durch ältere Mitmenschen nachgefragt wird.
Aufgrund dieser Rahmenbedingungen entschied sich die Gemeinde Schiffdorf eine vergleichsweise dichte
Bebauung mit angestrebten 24 Wohneinheiten an diesem Standort vorzubereiten. Die hierdurch
nachteilig berührten Belange der umliegenden Wohnbebauung, wie zum Beispiel die Veränderungen
aufgrund höherer Gebäude, werden gesehen. Aufgrund der geographischen Lage, der gewählten Abstände
durch enge Baugrenzen und der zur Straße hin gestaffelten Gebäudehöhe werden jedoch die potentiellen
Auswirkungen auf die Nachbarschaft außerhalb der Plangrenzen als geringfügig betrachtet, so dass
eine Bebauung in dem hier vorgegebenen Maß als verträglich eingestuft wird.
Natur und Landschaft
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes beziehen sich auf einen bereits besiedelten Bereich innerhalb
der Ortschaft Spaden. Das Grundstück wurde vormals gewerblich genutzt und war zum Teil bereits bebaut.
Mit der Planung eines Wohngebiets wird dieser Bereich nun einer neuen Nutzung zugeführt. Dabei
werden Festsetzungen getroffen, die zur Minimierung potentieller Eingriffe in Natur und Landschaft
dienen.
Vor dem Hintergrund des Bodenschutzes wird die zulässige Grundflächenzahl auf das notwendigste re-
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Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
duziert. Hierdurch wird eine aufgelockerte Bebauung vorbereitet. Mit den Festsetzungen zum Anpflanzen
von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen wird gewährleistet, dass das Wohngebiet
durchgrünt gestaltet wird.
Die Höhen der potentiellen Gebäude werden in Anlehnung an die Umgebung so festgesetzt, dass eine
Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes nicht zu erwarten ist. Zusammenfassend wird festgestellt,
dass die zu betrachtenden Schutzgüter (Pflanzen, Tier, Boden, Wasser, Klima, Luft, Landschaftsbild,
Kultur- und Sachgüter) durch die Festsetzung des Bebauungsplanes nicht wesentlich beeinträchtigt
werden.
Gemäß dem § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) bestehen allgemein gültige artenschutzrechtliche
Verbote (insbesondere Störungsverbot und Tötungsverbot). Diese Verbotstatbestände haben keine direkten
Auswirkungen auf die Bauleitplanung, sondern richten sich vielmehr an die Bauherrn oder Vorhabenträger.
Im Bauleitplan ist jedoch vorsorglich zu prognostizieren, inwieweit die Verbotstatbestände des
Artenschutzrechtes einer Realisierung der Planung entgegenstehen könnten.
Im vorliegenden Plangebiet liegen der Gemeinde jedoch keine Erkenntnisse über besonders geschützte
und bestimmte andere Tier- und Pflanzenarten gem. Bundesnaturschutzgesetz (§44) vor.
Obgleich bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung von einer Eingriffsbeurteilung abgesehen werden
kann, ist der Umgang mit potentiellen Eingriffen in die Natur und Landschaft bei der Abwägung zur
Bebauungsplanänderung mit zu berücksichtigen. Für den hier in Rede stehenden, erschlossenen und
überwiegend bebauten Bereich kommt die Gemeinde nach entsprechender Prüfung zum Ergebnis, dass
durch den Bebauungsplan keine wesentlichen Eingriffe in die Natur und Landschaft vorbereitet werden.
Immissionsschutz
Aufgrund des prognostizierten Verkehrslärms der Blinkstraße wurden in den Bebauungsplan Regelungen
zum passiven Schallschutz aufgenommen. Zum Schutz vor Lärmeinwirkungen werden gemäß der DIN
4109 bei der baulichen Errichtung oder baulichen Änderung von Räumen, die nicht zum vorübergehenden
Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, Anforderungen an die Schalldämmung von Außenbauteilen
gestellt, die im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen sind.
Von den geplanten Nutzungen im Geltungsbereich gehen keinen wesentlichen Beeinträchtigungen auf
die Nachbarschaft aus. Bezüglich des Parkplatzes und der Zufahrt im Nordwesten des Plangebiets konnte
anhand einer überschlägigen Ermittlung durch den Lärmschutzgutachter festgestellt werden, dass die
hierfür zu berücksichtigenden Grenzwerte der 16 BImSchVO sehr weit unterschritten werden.
8 Hinweise
Bodenfunde
Sollte bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das können u.a.
sein: Tongefäßscherben, Holzkohlesammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen und
Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) angeschnitten werden, sind diese gemäß § 14
Abs. 1 Nieders. Denkmalschutzgesetz (NDSchG) meldepflichtig und müssen der Archäologischen Denkmalpflege
des Landkreises Cuxhaven (im Museum Burg Bederkesa, T.: 04745-94390) unverzüglich
angezeigt werden. Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde
und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige
unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen.
Stand: 25.09.2013 - 11 -

Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
Altlasten
Das Plangebiet wurde vormals durch ein Straßen- und Tiefbauunternehmen gewerblich genutzt. Gemäß
den Unterlagen des Vorhabenträgers befinden sich zum gegenwärtigen Kenntnisstand keine erfassten
Altlasten (Altablagerungen, Altstandorte oder Verdachtsflächen).
Sollten sich bei der weiteren Planung, bei der Erschließung oder bei der Bebauung Hinweise auf schädliche
Bodenveränderungen oder Altlasten ergeben, so ist dieses der Unteren Abfall- und Bodenschutzbehörde
unverzüglich mitzuteilen.
9 Rechtsgrundlagen
Die Aufstellung der Bebauungsplanänderung erfolgt nach folgenden Rechtsgrundlagen des Bundes:
- Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), das durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) geändert worden ist.
- Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), die
durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) geändert worden ist.
- Planzeichenverordnung vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), die durch Artikel 2 des Gesetzes
vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) geändert worden ist.
Verfassererklärung
Der Bebauungsplanes Nr. 90 der Gemeinde Schiffdorf wurde ausgearbeitet von
Stefan Winkenbach, Raum- und Umweltplaner, Delmenhorst.
Delmenhorst, 05. September 2013
anerkannt:
Schiffdorf, den
……………………..
(Bürgermeister)
ANLAGE
Stand: 25.09.2013 - 12 -

Bebauungsplan Nr. 90 „Westlich der Blinkstraße“
- Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan Nr. 90,
Fachtechnische Stellungnahme des Ingenieurbüros Gerlach, Bremen, 04.07.2013
Stand: 25.09.2013 - 13 -