Änderung der Bau- und Zonenordnung I - Gemeinde Stallikon

Kanton Zürich
Gemeinde Stallikon
Änderung der Bau- und Zonenordnung I
(Kernzonenvorschriften in separatem Dokument)
Antrag an die Gemeindeversammlung
Öffentliche Auflage vom ...................................... bis ......................................
Von der Gemeindeversammlung festgesetzt am
NAMENS DER GEMEINDEVERSAMMLUNG
Der Präsident:.......................................................................... Der Schreiber .............................................................................
Von der Baudirektion genehmigt am: ...................................... BDV Nr. ..............
Für die Baudirektion .................................................................
Stand 27. Mai 2009

Gemeinde Stallikon
Änderung Bau- und Zonenordnung
Linke Spalte:
Mittlere Spalte:
Rechte Spalte:
Rechtsgültige Bau- und Zonenordnung (alt)
Geänderte Bau- und Zonenordnung (neu)
Erläuterungen zu den Änderungen (in kursiver Schrift)
Weitere Hinweise und Begründungen sind im Planungsbericht festgehalten.
Hesse+Schwarze+Partner
Büro für Raumplanung AG
Hofackerstrasse 13
8032 Zürich
Christoph Haller, Dipl. Architekt ETH SIA, Architekt REG A
Michael Rothen, Dipl. Bau- und Umweltingenieur FH SIA SVU, Raumplaner FSU
Tel. 01/ 421 38 38 Fax 01/ 421 38 20 Email: c.haller@hsp-planer.ch / m.rothen@hsp-planer.ch Web: www.hsp-planer.ch

Gemeinde Stallikon
Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
1. Zonenordnung (bisher) 1. Zonenordnung (neu)
1.1.1 Unterteilung Gemeindegebiet (bisher) 1.1.1 Unterteilung Gemeindegebiet (neu)
Das Gemeindegebiet wird, soweit es sich nicht
um Wald handelt, oder nicht kantonalen oder
regionalen Nutzungszonen zugewiesen ist, in
folgende Zonen eingeteilt:
1.1.2 Bauzonen: (bisher) 1.1.2 Bauzonen (neu)
Kernzonen
⋅ Kernzone Dorf K D
⋅ Stallikon, Sellenbüren
⋅ Kernzeone Weiler: K W
⋅ Gamlikon, Tägerst, Hinter- und Vorderbuchenegg
Wohnzonen
⋅ Eingeschossige Wohnzone mit niedriger
Ausnützung W1/15
⋅ Zweigeschossige Wohnzone mit niedriger
Ausnützung W2/30
⋅ Zweigeschossige Wohnzone W2/35
⋅ Dreigeschossige Wohnzone W3/50
⋅ Zweigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
WG2/35
Zone für öffentliche Bauten
OeB
Das Gemeindegebiet wird in folgende Zonen eingeteilt,
soweit es nicht kantonalen oder regionalen Nutzungszonen
zugewiesen ist und es sich nicht um
Wald handelt. Den Zonen werden dabei die entsprechenden
Lärmempfindlichkeitsstufen (ES) zugeordnet:
Kernzonen
⋅ Kernzone A K A ES III
(Stallikon, Sellenbüren)
⋅ Kernzone B K B ES III
(Stallikon, Sellenbüren)
⋅ Kernzone Weiler K W ES III
(Gamlikon, Tägerst, Tobel, Hinter-/Vorderbuchenegg)
Wohnzonen
⋅ Eingeschossige Wohnzone mit niedriger Ausnützung
W1/15 ES II
⋅ Zweigeschossige Wohnzone mit niedriger
Ausnützung W2/30 ES II
⋅ Zweigeschossige Wohnzone W2/35 ES II
⋅ Dreigeschossige Wohnzone W3/50 ES II
⋅ Zweigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
WG2/35 ES III
Quartiererhaltungszonen
⋅ Gütschli / Brunnenhof Q A ES II
⋅ Massholderen Q B ES II
Zonen für öffentliche Bauten
⋅ Zone für öffentliche Bauten A OeB A ES II
⋅ Zone für öffentliche Bauten B OeB B ES III
Redaktionelle Änderung sowie Ergänzung bzgl.
Empfindlichkeitsstufen (dafür kann Ziffer 7.11 alt
weggelassen werden). Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen
gleich am Anfang der BZO.
Die bestehende Kernzone Dorf wird entsprechend
der eigentlichen Zweckbestimmung unterteilt
(d.h. aus K D wird K A + K B ). Die K A umfasst
nur noch die historisch wertvollen Gebäude- und
Siedlungsstrukturen (erhaltenswertes, engeres
Ortsbild). In die K B wird das direkt an die K A angrenzende
Umgebiet eingeteilt. Die K B bildet den
unmittelbaren Ortsbildhintergrund (Übergangsbereich),
der ohne Beeinträchtigung der K A auch
den Übergang zu den "normalen" Wohngebieten
gewährleisten soll.
Mit der Einführung der Quartiererhaltungszonen
soll die Erhaltung, die zeitgemässe Erneuerung
und Ergänzung der nach einheitlichen Grundsätzen
entstandenen Überbauungen ermöglicht,
unterstützt und gesichert werden.
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
1.1.3 Erholungszone: E (bisher) 1.1.3 Erholungszonen (neu)
⋅ Erholungszone Sport E A ES III
(Stallikon, Sellenbüren)
⋅ Erholungszone Friedhof E B ES II
(Stallikon)
Die Erholungszonen werden dem Zweck entsprechend
umbenannt (Verdeutlichung). Zugleich
werden wiederum die zugehörigen Empfindlichkeitsstufen
festgelegt.
1.2.2 Besondere Institute (bisher) 1.2.2 Besondere Institute (neu)
a) Waldabstandslinien (Ergänzungsplan)
b) Gewässerabstandslinie (Ergänzungsplan)
c) Aussichtsschutz ( Ergänzungsplan)
d) Arealüberbauungen
e) Terassenhäusser
f) Baumschutz
a) Waldabstandslinien (Ziffern 1.3.2 und 9.5)
b) Gewässerabstandslinie (Ziffern 1.3.2 und 9.5)
c) Aussichtsschutz (Ziffern 1.3.2 und 9.4)
d) Arealüberbauungen (Ziffer 9.1)
e) Terassenhäusser (Ziffer 9.2)
f) Baumschutz (Ziffer 9.3)
g) Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht (Ziffer 9.6)
h) Geltungsbereich von Sonderbauvorschriften
(Ziffer 9.7)
Für wichtige Entwicklungsgebiete – unüberbaut
oder überbaut – werden aufgrund des hohen
öffentlichen Interesses Gestaltungsplanpflichten
vorgesehen (Begründung bzw. Zweck und Zielsetzung
gem. Ziffern 9.6 neu).
Mit den Sonderbauvorschriften soll künftig ein
Anreizsystem zur Verfügung gestellt werden,
welches die Grundeigentümer unter Gewährung
gewisser Erleichterungen verpflichtet, im öffentlichen
Interesse liegende Bauvorschriften umzusetzen.
Für die Grundeigentümer besteht jedoch
kein Zwang nach den Sonderbauvorschriften zu
bauen (Regelbauweise bleibt anwendbar).
1.3.2 Ergänzungsplan: (bisher) 1.3.2 Ergänzungsplan (neu)
Die Waldabstandslinien und die Gewässerabstandslinien,
sowie der Aussichtsschutz sind in
einem Ergänzungsplan M 1:2'500 dargestellt.
Die Waldabstandslinien, die Gewässerabstandslinien
und der Aussichtsschutz sind im Ergänzungsplan
M 1:2'500 dargestellt.
Redaktionell (Vereinfachung / Präzisierung).
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
1.3.4 Verbindlichkeit: (bisher) 1.3.4 Verbindlichkeit (neu)
Der Ergänzungsplan und die Kernzonenpläne
gehen, soweit sie Anordnungen betreffen, dem
allgemeinen Zonenplan vor. Der allgemeine Zonenplan,
der Ergänzungsplan und der Kernzonenplan
sind Bestandteile der Bau- und Zonenordnung
und können auf der Gemeindeverwaltung
eingesehen werden. Der in der Bauordnung
enthaltene Zonenplan ist nicht rechtsverbindlich.
Der Ergänzungsplan und die Kernzonenpläne gehen,
soweit sie Anordnungen betreffen, dem allgemeinen
Zonenplan vor. Der allgemeine Zonenplan, der Ergänzungsplan
und die Kernzonenpläne sind Bestandteile
der Bau- und Zonenordnung und können auf der
Gemeindeverwaltung eingesehen werden. Der in der
Bau- und Zonenordnung enthaltene Zonenplan ist
nicht rechtsverbindlich.
Redaktionell (Präzisierung).
3. Wohnzonen (bisher) 3. Wohnzonen (neu)
3.1 Grundmasse (bisher) 3.1. Grundmasse (neu)
Es gelten folgende Grundmasse:
1 ) vgl. Ziffer 3.2.2 lit. b
2 ) vgl. Ziffer 7.3
Es wird nur die Änderung dargestellt:
Vorgeschriebene Dachneigung für die Zonen W2/30,
W2/35, W3/50 und WG2/35:
- 0 bis 35°
Zulassung 1 anrechenbares Untergeschoss in den
Zonen W2/30 und W2/35: x)
x) Der Ausbau zu Wohn- und Arbeitsräumen ist nur
bis maximal 50% der nach § 255 Abs. 2 PBG
zulässigen Geschossfläche erlaubt.
m) Empfindlichkeitsstufe gem. eidg. LSV
Die neue, zeitgemässere Regelung der vorgeschriebenen
Dachneigung erlaubt bei guter Einordnung
Flachdächer in allen Wohnzonen (bisher
nur in W1/15 und WG2/35). Die weiteren Regelungen
bzgl. Dachgestaltung finden sich unter
Ziffer 3.3 neu.
Das Zulassen eines anrechenbaren Untergeschosses
(50% für Wohn- und Arbeitsräume) in
den Zonen W2/30 und W2/35 entspricht einem
bestehendem Bedürfnis, unterstützt die Entwicklung
nach innen (Erweiterungsmöglichkeit für die
feingliedrige Bebauung) und löst ein bisheriges
Vollzugsproblem. Im Gegenzug bedarf es zur
Sicherstellung einer verträglichen Freilegung der
Untergeschosse eine Anpassung der Vorschriften
zur Umgebungsgestaltung (vgl. Ziffer 8.8
neu).
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
neu) Abstand von Gebäuden zu Nichtbauzonen
W1/15: 5 m y) ; W2/30: 4 m y) ; W2/35: 4 m y) ;
W3/50: 5 m y) ; WG2/35: 5 m y)
y) Das Näherbaurecht gemäss § 273 Abs. 3 PBG ist
ausgeschlossen.
Die Regelung der Empfindlichkeitsstufen ist neu
unter den Ziffern 1.1.2 und 1.1.3 vorgesehen.
Gemäss Schreiben der Baudirektion Zürich vom
20. Dezember 2007 sind die Gemeinden aufgefordert,
mit der nächsten Ortsplanungsrevision
die verfügte "Praxisänderung betreffend Parzellenteilung
an der Bauzonengrenze" umzusetzen.
D.h. die Gemeinden sollen den Abstand von Gebäuden
zur Nichtbauzone verbindlich festlegen
und ein Näherbaurecht ausschliessen.
3.2.1 Gewerbeerlaubnis: (bisher) 3.2.1 Gewerbeerlaubnis (neu)
In den Wohnzonen W1/15 und W2/30 sind nur
Wohnbauten im Sinne von § 52 Abs. 1 PBG
zulässig. In den Wohnzonen W2/35 und W3/50
ist nicht störendes Gewerbe zulässig. In den
diagonal schraffierten Gebieten der Zonen
W2/30 und W3/50 ist auch mässig störendes
Gewerbe zugelassen, wobei die Empfindlichkeitsstufe
lll gilt.
In der Wohnzone W1/15 sind nur Wohnbauten im
Sinne von § 52 Abs. 1 PBG zulässig.
In den übrigen Wohnzonen ist nicht störendes Gewerbe
zulässig. In den diagonal schraffierten Gebieten
der Zonen W2/35 und W3/50 ist auch mässig
störendes Gewerbe zugelassen, wobei die Empfindlichkeitsstufe
lll gemäss Lärmschutz-Verordnung gilt.
Neu sollen Dienstleistungsbetriebe ohne Zusammenhang
mit der Wohnnutzung auch in der
Zone W2/30 möglich sein. Eine Ausweitung auf
die empfindliche, eher abgelegene W1/15 ist
nicht vorgesehen.
Die Schraffur betrifft die W2/35, nicht die W2/30
(Korrektur entsprechend bisherigem Zonenplan).
3.2.2 Gewerbeerleichterung (bisher) 3.2.2 Gewerbeerleichterung (neu)
Für dauernd gewerblich genutzte Gebäude und
Gebäudeteile in der Zone WG2/35 gilt eine Ausnützung
von max. 45%. Für solche Gebäude
oder Gebäudeteile, welche lediglich ein Vollgeschoss
aufweisen, sowie entweder ein Flachdach
haben oder die Firsthöhe 1.50 m nicht
übersteigt, gilt
a) allseits ein Grenzabstand von 3.50 ohne
Mehrlängenzuschlag,
b) eine Gebäudebreite von 20.00 m und
In der Zone WG2/35 ist ein Wohnanteil von maximal
60% zulässig.
Für dauernd gewerblich genutzte Gebäude und Gebäudeteile
in der Zone WG2/35 gilt eine Ausnützung
von max. 45%. Für solche Gebäude oder Gebäudeteile,
welche lediglich ein Vollgeschoss aufweisen,
sowie entweder ein Flachdach haben oder die Firsthöhe
1.5 m nicht übersteigt, gilt
a) allseits ein Grenzabstand von 3.5 m ohne
Mehrlängenzuschlag,
Die bisherige Gewerbeerleichterung wird durch
eine Wohnanteilsbegrenzung verstärkt (die Erhaltung
der Gewerbebetriebe und Arbeitsplätze
hat Vorrang zudem besteht vielerorts höchstens
eine bescheidene Wohnlichkeit).
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
c) eine zustimmungsfreie Bautiefe beim
Zusammenbauen von max. 20.00 m.
b) eine Gebäudebreite von 20 m und
c) eine zustimmungsfreie Bautiefe beim
Zusammenbauen von max. 20 m.
3.3 Firstrichtung, Dachneigung (bisher) 3.3 Dachgestaltung (neu)
Die Firstrichtung hat in der Regel parallel zur
längeren Fassade zu verlaufen. Steilere Dächer
sind dann gestattet, wenn die aufgrund einer
Dachneigung von 45° a. T in der Zone W1/15
sowie von 35° a. T. in den übrigen Zonen gemäss
§ 281 Abs. 2 PBG ermittelte, fiktive Gebäudehöhe
die maximal zulässige Gebäudehöhe
nicht überschreitet. Ausgenommen in der
Zone W1/15 darf dabei jedoch eine Neigung von
45° a. T. nicht überschritten werden.
Die Firstrichtung hat in der Regel parallel zur längeren
Fassade zu verlaufen. Steilere oder flache Dächer
sind gestattet, wenn unter Berücksichtigung des
bestehenden oder zukünftigen Quartierbildes eine
gute Gesamtwirkung entsteht.
Flachdächer sind extensiv zu begrünen, soweit technisch
möglich und sofern diese nicht als Terrasse
benutzt werden.
Bei erreichter Vollgeschosszahl dürfen Dachaufbauten
und -einschnitte insgesamt nicht breiter sein als
ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge.
Die bisherigen Ziffern 3.3. und 3.4 werden zusammengefasst.
Zusätzlich geregelt ist die Gestaltung
der neuerdings zulässigen Flachdächer.
Die komplizierte Regelung für steilere Dächer soll
gestrichen werden.
3.4 Dachaufbauten, Dacheinschnitte(bisher) Regelung wie bisher, jedoch in Ziff. 3.3.
Bei erreichter Vollgeschosszahl dürfen Dachaufbauten
und -einschnitteinsgesamt nicht breiter
sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge.
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
Neues Kapitel 4: Einschub zwischen Kapitel 3 "Wohnzone"
und ehemaligem Kapitel 4 "Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen" (neu Kapitel 5).
4. Quartiererhaltungszonen (neu)
4.1 Zweck (neu)
Die Quartiererhaltungszonen "Gütschli / Brunnenhof"
(Q A ) und "Massholderen" (Q B ) bezwecken die Erhaltung,
die zeitgemässe Erneuerung und Ergänzung
der nach einheitlichen Grundsätzen entstandenen
Überbauungen.
Über Quartiererhaltungszonen soll die Bewahrung
bzw. die geordnete Erweiterung / Ausbau
von geschlossenen Ortsteilen mit hoher Siedlungsqualität
erreicht werden. Die Quartiere
Gütschli / Brunnenhof und Massholdern stellen
solche Ortsteile dar. Grundsätzlich denkbar ist
z.B. auch der Ersatz von Reiheneinfamilienhäusern
durch vergleichbar gestaltete Geschosswohnungen
(Alterswohnen).
Wichtig: Bei Quartiererhaltungszonen handelt es
sich NICHT um eine Unterschutzsstellung der
betroffenen Bauten; dafür wäre – wie für alle Zonen
geltend – eine formelle Unterschutzstellung
erforderlich.
4.2 Nutzweise (neu)
Die Quartiererhaltungszonen sind für Wohnbauten
bestimmt. Nicht störendes Gewerbe ist auch ohne
direkten Bezug zur Wohnnutzung zulässig.
Analog Wohnzone (Ziffer 3 neu).
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
4.3 Bauliche Erweiterung (neu)
Um-, Aus- und Anbauten müssen in einem ausgewogenen
Verhältnis zu heutiger Volumetrie und Gestaltung
stehen.
Auf das Festlegen einer Ausnützungsziffer bzw.
auf spezifische Grundmasse wird explizit zugunsten
von qualitativen Aspekten / Kriterien / Anforderungen
verzichtet.
Unter Berücksichtigung der sich wandelnden
Ansprüche / Bedürfnisse der Bewohner an den
Wohnraum (Grösse / Komfort) sowie den Erneuerungszyklen
von Wohngebäuden (Gebäude ca.
30 - 50 Jahre; Haustechnik ca. 20 Jahre; Ausbau
ca. 10 - 30 Jahre) ist anzunehmen, dass bei den
Bauten der genannten Quartiere aufgrund ihres
Alters und nicht zuletzt auch aus energetischen
Gründen Veränderungen / Erweiterungen / Sanierungen
anstehen (z.T. wurden bereits Anbauten
erstellt vgl. Gütschli / Brunnenhof). Diese
Eingriffe sollen bis zu einem gewissen Masse
einheitlich und mit Rücksicht auf den Bestand
erfolgen, damit die hohe Siedlungsqualität bewahrt
werden kann.
4.4 Abbruch und Ersatzbau (neu)
Der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist
bewilligungspflichtig. Er ist nur zulässig, wenn das
bisherige Erscheinungsbild nicht übermässig beeinträchtigt
wird oder die Erstellung eines entsprechenden
Ersatzbaus gesichert ist.
Vgl. vorherige Erläuterungen.
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Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
4.5 Gestaltung und Einordnung (neu)
Bauliche Veränderungen müssen für sich und in ihrem
Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen
Umgebung die Einheitlichkeit und die
gute Gesamtwirkung gewährleisten. Zu beachten
sind dabei insbesondere die kubische Gliederung und
der architektonische Ausdruck der Gebäude sowie
die Gestaltung der Aussenräume. Die nachbarlichen
Interessen sind zu wahren.
Vgl. vorherige Erläuterungen.
Nachbarliche Interessen – insbesondere über die
Quartiererhaltungszonengrenze hinaus – sind
aufgrund nicht weiter festgelegter Grundmasse
dringend zu wahren. Als Richtwert dienen dem
Gemeinderat bei der Ausübung des Ermessensspielraums
die Grundmasse der angrenzenden
Wohnzonen.
4.6 Fachgutachten (neu)
Zur Beurteilung der Bauvorhaben kann die Baubehörde
auf Kosten der Bauherrschaft ein externes
Fachgutachten einholen.
Ähnlich wie bei den Kernzonen soll – zur allfälligen
Unterstützung der Baubehörde – die Erfüllung
der qualitativen Anforderungen durch eine
unabhängige Instanz beurteilt werden können.
4. Zone für öffentliche Bauten (bisher) 5. Zonen für öffentliche Bauten (neu)
4.3 Empfindlichkeitsstufen (bisher) Aufgehoben.
In der Zone für öffentliche Bauten gilt die Empfindlichkeitsstufe
II. Im besonders bezeichneten
Gebiet gilt die Empfindlichkeitsstufe III.
Die Zuweisung der Empfindlichkeitsstufen erfolgt
neu unter den Ziffern 1.1.2 und 1.1.3.
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
5. Erholungszone, Freihaltezone (bisher) 6. Erholungszonen, Freihaltezone (neu)
5.1 Erholungszone (bisher) 6.1 Erholungszone (neu)
In den Erholungszonen Stallikon und Sellenbüren
sind nur Sportanlagen gestattet. Es gilt die
Empfindlichkeitsstufe III.
In der Erholungszone Friedhofanlage Dorf gilt
die Empfindlichkeitsstufe II.
In den Erholungszonen sind nur dem Zonenzweck
dienende Betriebsgebäude zulässig. Die
maximale Gebäudehöhe ist auf 4 m beschränkt.
Im Übrigen gelten die kantonalrechtlichen Bauvorschriften.
In der Erholungszone Sport (E A ) sind nur Sportanlagen
zulässig.
In der Erholungszone Friedhof (E B ) sind nur Friedhofanlagen
zulässig.
Allgemein sind nur dem Zonenzweck dienende Betriebsgebäude
gestattet. Die maximale Gebäudehöhe
ist auf 4 m beschränkt. Im Übrigen gelten die kantonalrechtlichen
Bauvorschriften.
7. Allgemeine Bauvorschriften (bisher) 8. Allgemeine Bauvorschriften (neu)
Einschub vor Ziffer 7.1 alt:
8.1 Nutzweise (neu)
In allen Zonen, in denen lediglich nicht störende Betriebe
zulässig sind, sowie in Mischzonen mit einem
Wohnanteil von mindestens 50% sind sexgewerbliche
oder ähnliche Einrichtungen nicht erlaubt.
In Wohnzonen oder in dicht überbauten Gebieten
mit hohen Wohnanteilen sind sexgewerbliche
Betriebe oder ähnliche Gewerbe von denen idelle
Immissionen ausgehen können (Sterbebegleitung
usw.) als stark störend und damit als nicht
zonenkonform einzustufen.
Auch wenn sich möglicherweise in den letzten
Jahren die Anschauung zu gewissen Tabuthemen
geändert haben mag, ändert dies nichts
daran, dass in einer ländlichen Gegend ein Betrieb
mit ideellen Immissionen von weiten Teilen
der Bevölkerung als störend empfunden werden
kann.
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
7.1 Grosser / kleiner Grenzabstand 8.2 Grosser / kleiner Grenzabstand (neu)
Der grosse Grenzabstand gilt für die meisten
nach Süden gerichtete, längere Gebäudeseite.
Der kleine Grenzabstand gilt für die übrigen Gebäudeseiten.
Der grosse Grenzabstand gilt vor der Hauptwohnseite.
Der kleine Grenzabstand gilt für die übrigen Gebäudeseiten.
Bei allen Hauptgebäuden ist mindestens
gegenüber einer Fassade der grosse Grenzabstand
einzuhalten. Wenn der grosse Grenzabstand
strassenseitig liegt, wird dieser durch den Strassenabstand
ersetzt.
Die Ausrichtung des grossen Grundabstands soll
sich künftig an der Grundrissgestaltung und nicht
mehr an der Himmelsrichtung orientieren (Stallikon
wäre mehrheitlich eher gegen Westen orientiert
und nicht gegen Süden). Mit den Abstandsvorschriften
sollen Interessen gewahrt werden,
die sowohl öffentlicher als auch privater Natur
sind (Sicherstellung einer ausreichenden Belichtung,
Besonnung, Belüftung, Privatheit, Erhaltung
der Aussicht, Wahrung gesundheits- und feuerpolizeilicher
Aspekte, Interessen an der Gestaltung
der Siedlung sowie weitere ästhetische Interessen).
Einschübe vor 7.2 alt:
8.3 Gebäudeabstand bei brennbaren Aussenwänden
(neu)
Die kantonalrechtliche Abstandsverschärfung gegenüber
Gebäuden mit brennbaren Aussenwänden findet
keine Anwendung.
Gemäss § 14 Besondere Bauverordnung II des
Kantons Zürich (BBV II) hat der Gebäudeabstand
bei Gebäuden mit brennbaren Aussenwänden
mindestens 10 m zu betragen. In Gebieten mit
ländlichem Baucharakter und für Kernzonen
können Erleichterungen vorgesehen werden; es
gelten gesamthaft die Brandschutzvorschriften.
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
8.4 Gebäudehöhe (neu)
Die Verkehrsbaulinien sind für das Mass der Gebäudehöhe
nicht zu beachten.
Gemäss § 278 Abs. 1 PBG kann die Bestimmung
der zulässigen Gebäudehöhe augrund von Verkehrsbaulinien
ausgeschlossen werden. Die im
PBG vorgesehene Regelung ist umständlich und
schwierig nachvollziehbar (...um einen Neuntel
vergrösserter Abstand usw.). Es soll auch weiterhin
nur die zonengmäss festgelegte Gebäudehöhe
anwendbar bleiben.
7.2 Bauweise (bisher) 8.5 Bauweise (neu)
7.2.2 Grenzbau: (bisher) 8.5.2 Grenzbau: (neu)
Der Grenzbau ist erlaubt:
a) in allen Zonen, wenn an ein bestehendes
Gebäude angebaut oder gleichzeitig gebaut
wird;
b) in der Zone WG2/35 überdies, wenn freistehende
Brandmauern verputzt oder mit
Materialien verkleidet werden, welche
den übrigen Fassaden entsprechen.
Der Grenzbau ist erlaubt:
a) in allen Zonen, wenn an ein bestehendes Gebäude
angebaut oder gleichzeitig gebaut wird;
b) in der Zone WG2/35 überdies, wenn freistehende
Brandmauern verputzt oder mit Materialien
verkleidet werden, welche den übrigen
Fassaden entsprechen.
Der Grenzbau ist nicht erlaubt gegenüber Nichtbauzonen.
Präzisierung, da dies in den Kernzonen über die
Kernzonenpläne geregelt wird.
Gemäss Schreiben der Baudirektion vom
20. Dezember 2007 sollen die Gemeinden den
Abstand von Gebäuden zur Nichtbauzone verbindlich
festlegen und ein Näherbaurecht ausschliessen.
7.5 Freilegung von Untergeschossen (bisher) 8.8 Umgebungsgestaltung (neu)
Das Freilegen von Geschossen durch Abgrabung
ist nur bis zu 1.5 m unterhalb des gewachsenen
Terrains zulässig. Von dieser Beschränkung
ausgenommen sind Haus- und Kellerzugänge,
Gartenausgänge sowie Ein- und Ausfahrten
zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen.
Die Abgrabung darf pro Geschoss nicht
mehr als den halben Gebäudeumfang betreffen.
Die Höhenlage von Gebäuden und die
Umgebungsgestaltung dürfen keine wesentlichen
Veränderungen des gewachsenen Terrains bewirken.
Die Freilegung von Untergeschossen ist nur bis zu
1.5 m unterhalb des gewachsenen Terrains zulässig.
Von dieser Beschränkung ausgenommen sind einzelne,
wenige Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge
sowie Ein- und Ausfahrten zu Garagen, wel-
Aufgrund der neu vorgesehenen Teil-Freigabe
der Untergeschosse in den Wohnzonen W2/30
und W2/35 sowie den Erfahrungen aus der bisherigen
Bewilligungspraxis werden die Umgebungsgestaltungsregelungen
durch eine einführende
Ziel- und Zweckbestimmung ergänzt.
Grundsätzlich gilt das Gebot der nicht wesentli-
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
che möglichst zusammenzulegen sind.
Abgrabungen dürfen höchstens auf der Hälfte des
Gebäudeumfanges vorgenommen werden.
Allfällige Aufschüttungen sind minimal zu halten und
dürfen bei guter Gestaltung in der Regel nicht mehr
als 1.5 m betragen.
chen Terrainveränderung betreffend Einpassung
der Gebäude und bzgl. Umgebungsgestaltung
allgemein (betroffen sind: Aufschüttungen und
Abgrabung sowie die Ausgestaltung von Mauern
und Böschungen auf das minimal erforderliche
Mass inkl. Staffelung durch Rücksprünge u.dgl.).
Weiter besteht neu die Pflicht, die Anzahl von
Zugängen und Ausfahrten zu minimieren und
diese möglichst zusammenzufassen. Die Abgrabung
soll im Durchschnitt aller Fassaden gesamthaft
nicht mehr als 0.75 m betragen (Zugänge
und Ausfahrten eingerechnet).
7.6 Besondere Gebäude (bisher) 8.9 Besondere Gebäude (neu)
Für besondere Gebäude gilt § 273 PBG.
Besondere Gebäude dürfen seitlich wie rückwärtig
an die Grenze gestellt werden, wenn sie
a) gleichzeitig gebaut werden oder an ein
bestehendes Gebäude anlehnen oder
nicht mehr als ein Drittel der nachbarlichen
Grenze beanspruchen und
b) überdies den Mindestgebäudeabstand
wahren.
Für besondere Gebäude gilt § 273 PBG.
Besondere Gebäude dürfen seitlich wie rückwärtig an
die Grenze gestellt werden, wenn sie
a) gleichzeitig gebaut werden oder an ein bestehendes
Gebäude anlehnen oder nicht mehr
als ein Drittel der nachbarlichen Grenze beanspruchen
und
b) überdies den Mindestgebäudeabstand wahren.
Das Grenz- und Näherbaurecht gegenüber Nichtbauzonen
ist ausgeschlossen.
Gemäss Schreiben der Baudirektion vom
20. Dezember 2007 sollen die Gemeinden den
Abstand von Gebäuden zur Nichtbauzone verbindlich
festlegen und ein Näherbaurecht ausschliessen.
7.7 Übertragung von Ausnützungen (bisher) 8.10 Übertragung von Ausnützungen (neu)
Die Ausnützungsübertragung innerhalb der gleichen
Zone ist gegen Revers gestattet, wenn die
betroffenen Grundstücke direkt aneinanderstossen.
Die Erhöhung der Ausnützung in den begünstigten
Parzellen darf einen Drittel der
Grundausnützung nicht übersteigen.
Die Ausnützungsübertragung innerhalb der gleichen
Zone ist gegen Revers gestattet. Die Erhöhung der
Ausnützung in den begünstigten Parzellen darf einen
Drittel der Grundausnützung nicht übersteigen.
Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen
Parzellen sind grundsätzlich zulässig (Ableitung
aus § 259 Abs. 1 PBG bzw. Rechtssprechung).
Es wird seit der letzten PBG-
Revision zudem nicht mehr vorausgesetzt, dass
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
die betroffenen Flächen zusammenhängen müssen.
Mit der Festlegung des Masses der zulässigen
Erhöhung der Grundnutzung und dem Verbot
der Nutzungsübertragung über Zonengrenzen
hinweg werden ortsbaulich unerwünschte
Verdichtungen verhindert.
7.8 Abstellplätze, Abstellräume (bisher) 8.11 Abstellplätze, Abstellräume (neu)
7.8.1 Motorfahrzeugabstellplätze: (bisher) 8.11.1 Motorfahrzeugabstellplätze (neu)
Für die Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge
gelten je nach Nutzungsart die folgenden Minima
als Pflichtparkplätze:
Als Nutzfläche gilt die Nettonutzfläche inklusive
die dazu gehörigen Zirkulationsflächen, jedoch
exklusive Lagerflächen. Angebrochene Abstellplatzzahlen
sind aufzurunden.
Für die Anzahl Abstellplätze für Motorfahrzeuge gelten
je nach Nutzungsart die folgenden Minima als
Pflichtparkplätze (PP):
EFH
Bewohner: 1 PP pro 75 m 2 Nutzfläche, min. 2 PP
Besucher: 1 PP (Garagenvorplatz anrechenbar)
MFH / Wohnungen
Bewohner: 1 PP pro 75 m 2 Nutzfläche, min. 1 PP pro
Wohnung
Besucher: 10% der Bewohner-PP, min. 1 PP pro 4
Wohnungen
Als Nutzfläche gilt die ausbaubare Fläche wie für die
Ausnützungsziffer inklusive solchen in Dach- und
Untergeschossen. Angebrochene Abstellplatzzahlen
sind aufzurunden.
Der Pflichtbedarf für weitere Nutzungen wie Dienstleistung,
Gewerbe oder Spezialnutzungen wird gemäss
der jeweils gültigen Schweizer Norm SN "Parkieren
– Angebot an Parkfeldern für Personenwagen"
ermittelt.
Die Regelungen zu den Motorfahrzeugabstellplätzen
haben sich bisher mehrheitlich bewährt
und sollen nicht wesentlich verändert werden.
Für Stallikon als ländliche Wohngemeinde mit
einer Basiserschliessung durch den öffentlichen
Verkehr ist vor allem der entsprechende Pflichtbedarf
zu sichern. Eine Beschränkung des maximal
zulässigen PP-Angebots drängt sich nicht
auf. Ebenso wird auf die mögliche Reduktion des
Pflichtbedarfs aufgrund der Erschliessungsgüte
ÖV verzichtet (aufgrund der bisher gemachten
Erfahrungen). Eine Teil-Anpassung gewisser
Kennzahlen ist jedoch angezeigt (anhaltende
Entwicklung im Wohnbereich: Abnahme Haushaltsbelegung
bei gleichzeitiger Zunahme der
Wohnfläche je Wohnung).
Folgende Ergänzungen / Anpassungen werden
als sinnvoll erachtet:
- zusätzlich zu den absolut gefassten Vorgaben
sollen solche mit Bezug zur eigentlichen Objektgrösse
und damit zu einem möglicherweise
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
höheren Bedarf vorgegeben werden (jeweils
Regelung PP pro m 2 Nutzfläche und minimale
Anzahl)
- 10% der Bewohner PP für Besucher wird zwar
erst massgebend bei Wohnungsgrössen ab
200 m 2 , kann aber für künftige MFH Projekte
relevant werden
- Verzicht auf explizite Regelung Einliegerwohnungen
(Spezialfall)
- weitere Spezialfälle wie Verkaufsgeschäfte oder
publikumsorientierte Dienstleistungsbetriebe
usw. sollen entsprechend der bisherigen Praxis
nach der jeweils gültigen SN-Norm bemessen
werden
7.8.2 Mehrfachnutzung: (bisher) 8.11.2 Mehrfachnutzung (neu)
Wo die Art der Nutzung eine zeitlich verschobene
Benützung der Abstellplätze ermöglicht, kann
die Baubehörde die Zahl der Pflichtparkplätze
entsprechend verringern.
Wo z.B. die Art der Nutzung, die Parkplatz-
Bewirtschaftung oder spezielle örtliche Verhältnisse
eine zeitlich verschobene Benützung der Personenwagen-Parkplätze
ermöglicht oder ein gesichertes
und anerkanntes Car-Sharing-Angebot vorgesehen
wird, kann die Baubehörde die Zahl der Pflichtparkplätze
in angemessener Weise verringern.
Ein entsprechendes Parkierungskonzept ist im Planungs-
oder Baugesuchsverfahren aufzuzeigen.
Erweiterung / Präzisierung.
7.8.3 Fahrräder, Mofas und Kinderwagen:
(bisher)
Bei Mehrfamilienhäusern sind an zweckmässiger
Stelle hinreichend grosse, gemeinsame Abstellräume
für Kinderwagen, Velos, Mofas und
dergleichen in der Nähe der Hauseingänge so-
8.11.3 Abstellplätze für Zweiräder, Kinderwagen
und Velo-Anhänger (neu)
Bei Mehrfamilienhäusern und kundenorientierten
Nutzungen wie Verkaufsgeschäften, Gaststätten oder
entsprechenden Dienstleistungsbetrieben sind an
zweckmässiger Stelle hinreichend grosse, überwie-
Erweiterung / Präzisierung.
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
wie bei Waschküchen Trockenräume anzuordnen.
gend witterungsgeschützte Abstellplätze für Zweiräder
vorzusehen. Die Bemessung und Dimensionierung
richtet sich nach der jeweils gültigen Schweizer
Norm SN "Leichter Zweiradverkehr – Abstellanlagen,
Bedarfsermittlung". Bei Mehrfamilienhäusern sind
zusätzliche Abstellmöglichkeiten für Kinderwagen,
Velo-Anhänger usw. anzuordnen.
7.9 Kompostierung (bisher) Aufgehoben.
Zur Gewährleistung einer umweltfreundlichen
Beseitigung von organischen Siedlungsabfällen
ist bei der Umgebungsgestaltung an zweckmässiger
Lage auf dem Baugrundstück Gelegenheit
für die Anlage von Komposthaufen zu schaffen.
In den Küchen sind Abfalltrennsysteme (Kehricht
/ Grüngut / Konservendosen/Aluminium)
einzubauen.
7.11 Empfindlichkeitsstufen (bisher) Aufgehoben.
Für die einzelnen Empfindlichkeitsstufen gelten
die in der eidg. Lärmschutzverordnung festgelegten
Belastungsgrenzwerte, unterteilt nach
den einzelnen Lärmarten.
Der praktische Nutzen dieser Regelung fehlt seit
Einführung der Grünabfuhr. Kompostieren soll
künftig auf freiwilliger Basis geschehen.
Aufgehoben, da bereits unter 1.1.1 und 1.1.2 ES-
Zuordnung erfolgt.
7.12 Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie
(bisher)
8.13 Nutzung der Sonnenenergie (neu)
Bei der Planung von Bauten ist auf eine für die aktive
und passive Sonnenenergienutzung günstige Anordnung
zu achten. Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie
sind in den Wohnzonen bei Erreichung einer
befriedigenden und in den Kernzonen bei Erreichung
einer guten Einordnung grundsätzlich gestattet.
Es dürfen nachweislich keine unzumutbaren Blendwirkungen
gegenüber Dritten auftreten.
Neu ist ein kompakterer, zusammengefasster
Artikel vorgesehen (vereint ehemalige Ziffern
7.12.1 und 7.12.2). Die passive Sonnennutzung
wird aktiv gefördert und die Nachweispflicht bzgl.
Blendwirkung zusätzlich aufgenommen (Entlastung
der Baubehörde bei der Beurteilung).
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
7.12.1 in Wohnzonen: (bisher) Aufgehoben.
Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie sind in
den Wohnzonen grundsätzlich gestattet.
7.12.2 in Kernzonen (bisher) Aufgehoben.
Anlagen zur Nutzung von Sonnenenergie sind in
den Kernzonen gestattet, sofern eine gute Einordnung
erreicht wird.
8. Besondere Institute (bisher) 9. Besondere Institute (neu)
8.1 Arealüberbauungen (bisher) 9.1 Arealüberbauungen (neu)
8.1.1 Zulässigkeit, Bedingungen: (bisher) 9.1.1 Zulässigkeit, Bedingungen (neu)
Zulässig sind Arealüberbauungen in allen Zonen
mit Ausnahme der Zonen K W und WG2/35 ab
Erreichen der minimalen Arealgrösse, wobei die
folgende Anzahl Vollgeschosse nicht überschritten
werden darf:
Zulässig sind Arealüberbauungen in allen Zonen mit
Ausnahme der Kernzonen ab Erreichen der minimalen
Arealgrösse, wobei die folgende Anzahl Vollgeschosse
nicht überschritten werden darf:
Nur Änderung dargestellt:
K D 4'000 m2 2
WG2/35 4'000 m 2 3
W3/50 5'000 m 2 3
In Kernzonen sollen künftig keine Arealüberbauungen
mehr möglich sein (Erkenntnis aus der
Vergangenheit).
Dafür sind Arealüberbauungen neu auch in der
WG2/35 zulässig.
Entsprechend der vorherrschenden Parzellenstruktur
wird der Schwellenwert der Arealfläche
im Falle der W3/50 herabgesetzt (förderlich für
Gestaltungsqualität).
8.1.2 Abweichungen von der Regelbauweise:
(bisher)
Werden die in § 71 PBG geforderten, ortsbaulichen,
architektonischen und gestalterischen
Qualitäten erfüllt, sind folgende Abweichungen
von der Regelbauweise gestattet:
9.1.2 Abweichungen von der Regelbauweise (neu)
Werden die in § 71 PBG geforderten, ortsbaulichen,
architektonischen und gestalterischen Qualitäten erfüllt,
sind folgende Abweichungen von der Regelbauweise
gestattet:
Der Ausnützungszuschlag soll künftig nur noch
bei freiwilliger und weitergehender energieeffizienter
Bauweise konsumierbar sein. Selbstredend
wird diese Anforderung in der Praxis auch
im Rahmen von Gestaltungsplänen mit Ausnüt-
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Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
a) Die Ausnützung wird um einen Zehntel
der Grundausnützung erhöht.
b) Die Gebäudeabstände innerhalb von A-
realüberbauungen können soweit reduziert
werden, als es Wohnhygiene und
feuerpolizeiliche Vorschriften zulassen.
c) Die maximale Gebäudelänge darf überschritten
werden.
d) Die Vorschriften über die Dachneigung
gemäss 3.1 lit. e BZO findet keine
Anwendung.
a) Der Ausnützungszuschlag von einem Zehntel
wird nur bei Einhaltung des Minergie®-
Standards gewährt. Wird die Zertifizierung
nicht erreicht, kann die Baubewilligung im
Ausmass des gewährten Ausnützungszuschlags
widerrufen werden, womit die aufgrund
des Zuschlages erstellten Flächen bis
zur abgeschlossenen Zertifizierung nicht genutzt
werden dürfen.
b) Die Gebäudeabstände innerhalb von Arealüberbauungen
können soweit reduziert werden,
als es Wohnhygiene und feuerpolizeiliche
Vorschriften zulassen.
c) Die maximale Gebäudelänge darf überschritten
werden.
d) Die Vorschriften über die Dachneigung gemäss
3.1 lit. e BZO findet keine Anwendung.
zungszuschlägen durchgesetzt.
Auf das Aufheben der Vorschriften zur Dachgestaltung
– ehemals lit. d) – kann neu verzichtet
werden, da Flachdächer künftig in allen Wohnzonen
zugelassen sind (vgl. Ziffer 3.1 neu).
9.1.4 Fachgutachten (neu)
Zur Beurteilung von Arealüberbauungen kann die
Baubehörde auf Kosten der Bauherrschaft ein Modell
verlangen sowie ein externes Fachgutachten
einholen.
Mittel für Bewilligungsbehörde, um eine fachlich
einwandfreie Beurteilung der Vorhaben zu gewährleisten
(Gleichbehandlung).
8.2 Terrassenhäuser (bisher) 9.2 Terrassenhäuser (neu)
8.2.4 Gestalterische Anforderungen allgemein
(bisher)
Die Terrassenbrüstungen sind hinreichend zu
begrünen. Die Stufen sind in der Regel auch
seitlich versetzt anzuordnen oder es sind die
Seitenfassaden entsprechend zu gliedern.
9.2.4 Gestalterische Anforderungen allgemein
(neu)
Die Terrassen sind räumlich wirksam zu begrünen,
damit die mehrgeschossige Erscheinung vermieden
bzw. reduziert wird. Die Stufen sind in der Regel auch
seitlich versetzt anzuordnen oder die Seitenfassaden
entsprechend zu gliedern.
Erweiterung / Präzisierung.
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
9.6 Gebiete mit Gestaltungsplanpflicht (neu)
9.6.1 Rainächer Sellenbüren (neu)
Das Gebiet Rainächer ist für eine Mischnutzung mit
differenzierter baulicher Dichte bestimmt. Mit dem
Überbauungskonzept ist ein guter ortsbaulicher
Übergang vom überwiegend gewerblich genutzten
Gebiet "Diebis" zur angrenzenden Wohnzone nachzuweisen
und eine qualitativ hochwertige, immissionsgeschützte
Wohnnutzung zu gewährleisten. Der
für Arealüberbauungen geltende Rahmen darf nicht
überschritten werden. Teil-Gestaltungspläne sind
nicht zulässig.
Wichtiges Übergangsgebiet Gewerbe – Wohnen.
Mit der beabsichtigten Aufzonung in die Mischzone
WG2/35 und der damit einhergehenden
Aufstufung bzgl. Empfindlichkeitsstufe von ES II
zu ES III ergibt sich ein erheblicher Planungsspielraum,
welcher über das GP-Verfahren primär
in qualitativer Hinsicht gelenkt werden soll
(GP-Verfahren als Ausgleich des entstehenden
Planungsmehrwerts). Die Festsetzung des GP
liegt in der Kompetenz des Gemeinderates.
9.6.2 Zentrum Sellenbüren (neu)
Der private Gestaltungsplan "Zentrum Sellenbüren"
von der Gemeindeversammlung festgesetzt am
9. November 1994 und genehmigt vom Regierungsrat
am 9. April 1997 bildet die geltende Grundordnung
für dieses Gebiet.
Der rechtskräftige Gestaltungsplan bleibt inkraft.
Eine Aufhebung würde ein gleiches Verfahren
wie die Festsetzung bedingen (Beschluss Gemeindeversammlung).
9.6.3 Loomatt-Hüttenrain Sellenbüren (neu)
Das Gebiet ist nach einem Quartierplan aus dem
Jahr 1978 erschlossen und überbaut worden. Die
privatrechtlichen Ausnützungsregelungen erfolgten
aufgrund der damaligen öffentlich-rechtlichen Grundlagen.
Die inzwischen geänderten gesetzlichen Bestimmungen
erlauben eine höhere Ausnützung. Mit
dem Ziel einer zeitgemässen Erneuerung soll mittels
Gestaltungsplan zugleich eine geordnete, massvolle
und zonengemässe Erweiterung ermöglicht und allfällige
Schutzmassnahmen gegen Gefährdungen
gemäss Gefahrenkarte vorgesehen werden. Die Nut-
Mit dem Gestaltungsplan sollen einerseits die
Vielzahl an privatrechtlichen Grundbucheinträgen
weitgehend aufgehoben und andererseits zeitgemässe
Erweiterungsmöglichkeiten – unter
gleichzeitiger Sicherung der bisherigen Siedlungsqualität
– ermöglicht werden (Rechtssicherheit
für Grundeigentümer schaffen).
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
zungsstruktur, die bauliche Gliederung und die das
Quartier prägenden Freiräume sind zu erhalten. Teilzonenpläne
sind bei sinnvoller Abgrenzung zulässig.
9.6.4 Zentrum Stallikon (neu)
Der Dorfkern Stallikon dient neben dem Wohnen für
alle Generationen vor allem der Ansiedlung von zentrums-
und publikumsorientierten Nutzungen (Versorgung
des täglichen Bedarfs, Gastronomie, Dienstleistungen
usw.). An die Gestaltung der Bauten und
Aussenräume werden besonders hohe Anforderungen
gestellt (Einbindung von Inventarobjekten, Ausmass,
Lage, Proportionen, Eignung für Aufenthalt
und Begegnung, Hindernisfreiheit, Durchlässigkeit
usw.). Ein Strukturplan als Ergebnis eines Konkurrenzverfahrens
liefert die Grundlage. Im Rahmen der
Planung sind Schutzmassnahmen gegen Gefährdungen
gemäss Gefahrenkarte zu prüfen. Teil-
Gestaltungspläne sind möglich, wenn sie eine zusammenhängende
Fläche von min. 2'500 m 2 umfassen.
Wiederaufnahme / Wiederbelebung der Zentrumsplanung
im Ortsteil Stallikon (Einbezug
Rest. Rose). Die eingeleitete Bedürfnisklärung im
Rahmen der OP-Revision sowie externe städtebauliche
Inputs sollen als neue Chance bzw. als
Basis für ein künftiges, erfolgreicheres halböffentliches
/ halb-privates Verfahren (PPP =
PublicPrivatePartnership) die Grundlage bilden.
Im GP-Verfahren werden schliesslich öffentliche
Interessen und Anforderungen des Investors
rechtsverbindliche Abstimmung finden und die
wesentlichen Aspekte der notwendigen Nutzungsordnung
definiert.
9.6.5 Bohli Stallikon (neu)
Das Gebiet in der Kernzone B am Rand des alten
Dorfkerns soll bei einer allfälligen Überbauung aufgrund
eines Gesamtkonzeptes einerseits effizient und
andererseits unter Berücksichtigung der öffentlichen
Interessen genutzt werden. Dazu gehören namentlich
eine funktional und gestalterisch einwandfreie Erschliessung,
eine hohe Qualität von Bauten und Freiräumen
sowie eine angemessene Mischung von
Nutzweisen und Wohnformen.
Das Gebiet liegt nahe beim Dorfkern und soll
nicht durch sukzessive Abparzellierung und Einzelbauweise
zerstückelt werden. Mittels Gestaltungsplan
kann ein Gesamtkonzept und eine
dem Ort angemessene, hohe Überbauungsqualität
gesichert werden.
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Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
9.6.6 Langfuren-Weid Stallikon (neu)
Das Gebiet Langfuren-Weid ist für eine Mischnutzung
mit differenzierter baulicher Dichte bestimmt. Mit dem
Überbauungskonzept ist ein guter ortsbaulicher Ü-
bergang zur Kernzone Dorf (K A ) sowie zum feingliedrigen
Ortsteil Aegerten nachzuweisen und eine qualitativ
hochwertige, immissionsgeschützte Wohnnutzung
zu gewährleisten. Mit Fuss- / Radwegverbindungen
durch das zu bebauende Gebiet ist eine direkte
Anbindung zwischen den Ortsteilen Stallikon
Dorf/Langfuren-Weid/Aegerten zu schaffen. Teil-
Gestaltungspläne sind möglich, wenn sie eine zusammenhängende
Fläche von min. 4'000 m² umfassen.
Fall liegt ähnlich wie bei Rainächer (Mischnutzung
bereits heute durch gebietsweise Zulassung
von mässig störendem Gewerbe gegeben)
Abstimmungsbedarf bzgl. Wohnqualität. Zudem
handelt es sich um ein relativ zentrales in
den Ortsteil Stallikon gut eingebundenes Teil-
Gebiet, welches neben einer reinen Wohnnutzung
parziell auch für weitere, künftig wichtiger
werdende Nutzungsarten geeignet ist (Alterswohnen
usw.). Räumlich / strukturell besteht ein
Zusammenhang zum Zentrum Stallikon sowie
eine Bindegliedsfunktion zum quasi-autonomen
Gebiet Aegerten.
9.6.7 Eichmatt (neu)
Im Gebiet Eichmatt sind zwei altrechtliche Gewerbebetriebe
und ein Mehrfamilienhaus einer Kleinbauzone
zugewiesen worden. Aufgrund der Exponiertheit
wird mittels Gestaltungsplan sichergestellt, dass sich
Neubauten, Erweiterungen und Umbauten gut ins
Landschaftsbild einordnen, unerwünschte Betriebsarten
ausgeschlossen und für Wohnnutzungen eine
angemessene Wohnqualität gesichert wird. Ferner
sind eine zweckmässige und sichere Erschliessung
sowie allfällige Schutzmassnahmen gegen Gefährdungen
gemäss Gefahrenkarte zu gewährleisten.
Teil-Gestaltungspläne sind nicht zulässig.
Ein Ausbau des Betriebs am angestammten Ort
wird unterstützt, sofern sich keine nachteiligen
Auswirkungen auf das Landschaftsbild ergeben
und eine verbesserte Erschliessung gewährleistet
ist. Um die nutzungsbedingten Auswirkungen
auf Raum und Umwelt angemessen halten zu
können, sind in den Vorschriften zum Gestaltungsplan
in diesem Gebiet unverträgliche Betriebsarten
/ Nutzungen auszuschliessen.
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Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
9.7 Geltungsbereich Sonderbauvorschriften (neu)
9.7.1 Sonderbauvorschriften "Gewerbeförderung"
Innerhalb des bezeichneten Teilgebiets der zweigeschossigen
Wohnzone mit Gewerbeerleichterung
WG2/35 "Diebis" sind alternativ zu den geltenden
Bestimmungen und ohne gleichzeitige Inanspruchnahme
der Arealbauweise folgende Nutzung und
Bauweise zulässig:
Zweck und Nutzung: Die Sonderbauvorschriften bezwecken
eine erweiterte Gewerbeerleichterung bei
Verzicht auf Wohnnutzung und dem Nachweis des
Schutzes gegenüber Gefährdungen gemäss Gefahrenkarte.
Sie gelten in erster Linie für Gewerbe-,
Handels- oder Dienstleistungsbetriebe. Nicht anwendbar
sind diese für immissionsträchtige, verkehrsbzw.
flächenintensive Nutzungen wie reine Lagerhaltung,
Logistik oder Transportwesen sowie für landwirtschaftliche
Betriebe.
Die Wohnnutzung ist nur für nachweislich standortgebundenes
Betriebspersonal gestattet.
Grundmasse:
a) Ausnützungsziffer: 60%
b) Vollgeschosse: 3
c) Dachgeschoss: 1
d) Untergeschosse: 1 1)
e) Dachneigung: 0° 2)
f) Gebäudehöhe: 11 m
g) Gebäudelänge: frei
h) Gebäudebreite: frei
i) Grenzabstand: 5 m
k) Abstand von Gebäuden
zur Nichtbauzone: 5 m 3)
l) Mehrlängenzuschlag: ¼ der Mehrlänge, max. 4m
m) Empfindlichkeitsstufe: ES III
"Arbeitsplatznutzungen" sollen gefördert werden.
Die Errichtung einer neuen, reinen Gewerbezone
ist für Stallikon nicht sinnvoll.
Unternehmen erhalten bei Verzicht auf Wohnnutzung
die Möglichkeit, die Grundstücke im relativ
abgeschotteten Gebiets-Teil Diebis intensiver zu
nutzen, wobei arbeitsplatzextensive und nicht
standortgebundene Gewerbe davon ausgeschlossen
werden:
- Erhöhung AZ um 15% (gegenüber Regelbauweise)
bzw. 10% (gegenüber Arealbauweise)
- 1 zusätzliches Vollgeschoss, Erhöhung der
Gebäudehöhe um 3 m
- zulässige Untergeschossnutzung von neuer
Abgrabungsregelung befreit
- Vorschrift zu Flachdach (evtl mit Attika)
zul. Gesamthöhe neu max. 14 m
(bisher ca. 13.6 m möglich)
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Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
1) Die Abgrabungsregelungen gemäss Ziffer 8.8
gelangen nicht zur Anwendung.
2) Extensive Begrünung zwingend.
3) Das Näherbaurecht gemäss § 270 Abs. 3 PBG ist
ausgeschlossen.
9.7.2 Sonderbauvorschriften "Verdichtung in zentralen
Lagen" (neu)
Innerhalb der bezeichneten, zentral gelegenen Gebiete
des Ortsteils Sellenbüren kann – ohne gleichzeitige
Inanspruchnahme der Arealbauweise – zusätzlich
zu den zonengemässen Bestimmungen wie
folgt gebaut werden:
Zweck und Nutzung: Im Sinne der inneren Verdichtung
bezwecken die Sonderbauvorschriften die Erstellung
von alters- bzw. behindertengerechten Einliegerwohnungen
im bereits überbauten Wohngebiet.
Wirkung / Vorschriften: Unter Erfüllung der nachstehenden
Bedingungen werden bis max. 40 m 2 einer
hindernisfreien Einliegerwohnung nicht an die Ausnützung
angerechnet:
- Qualitative Anforderungen entsprechend § 71 PBG
Arealüberbauung
- weitere Anforderungen entsprechend der Behindertenkonferenz
des Kantons Zürich
Zur Beurteilung des Bauvorhabens kann die Baubehörde
auf Kosten der Bauherrschaft ein externes
Fachgutachten einholen sowie die Projektüberprüfung
durch die Behindertenkonferenz des Kantons
Zürich veranlassen.
Mit diesen SBV wird ein Anreizsystem geschaffen,
welches private Bauträger motivieren soll,
alters- bzw. behindertengerechte "Einliegerwohnungen"
im angestammten Quartier zu erstellen.
D.h. das direkt an qualitative Anforderungen gebundene
"Bonus-System" gewährleistet, dass die
heute womöglich noch vorhandenen Ausnützungsreserven
für die Hauptbauten bestehen
bleiben (z.B. für den zeitgemässen Ausbau),
zugleich aber ein solches Umbau-Projekt mit der
Schaffung einer "ausnützungsbefreiten" altersgerechten
Wohnung einhergehen kann. Damit werden
Private in die Lage versetzt, einen essentiellen
Beitrag im Umgang mit dem demographischen
Wandel zu leisten Generationenstau in
EFH-Quartieren wird abgebaut bzw. EFH werden
für Familien frei.
Zudem begünstigt die örtliche Bezeichnung der
Gültigkeit der Sonderbauvorschriften eine gewisse
sinnvolle Arrondierung von Alterswohnraum
im angestammten Quartier.
Positive Nebeneffekte könnten – wie angetönt –
einerseits aus Synergiegründen der vermehrte
Umbau / Sanierung nicht mehr zeitgemässer
Bauten sowie andererseits eine "sinnvolle" wie
verträgliche Entwicklung nach innen sein.
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Gemeinde Stallikon
Änderung Bau- und Zonenordnung
Bau- und Zonenordnung vom 01.11.1995 Geänderte Bau- und Zonenordnung 2009 Erläuterungen
9. Inkrafttreten (bisher) 10. Inkrafttreten (neu)
9.1 Aufhebung der altrechtlichen Bau- und
Zonenordnung (bisher)
Auf diesen Zeitpunkt werden die Bauordnung
und der Zonenplan der Gemeinde Stallikon vom
5. November 1986 sowie die Änderungen vom
28. Februar 1990 und vom 8. September 1992
aufgehoben.
10.1 Aufhebung der altrechtlichen Bau- und Zonenordnung
(neu)
Auf diesen Zeitpunkt werden die Bau- und Zonenordnung
und der Zonenplan der Gemeinde Stallikon vom
1. November 1995 samt den Änderungen vom 9. November
1994 und vom 11. Dezember 2002 aufgehoben.
Redaktionell.
Von der Gemeindeversammlung festgesetzt am
9. November 1994.
Namens der Gemeindeversammlung
Der Präsident: Der Schreiber:
John Fleuti Franz Birri
Vom Regierungsrat am 1. November 1995 mit
Beschluss Nr. 3238 genehmigt.
Vor dem Regierungsrat
Der Staatsschreiber:
Beat Husi
Öffentliche Auflage vom ... bis ...
Von der Gemeindeversammlung festgesetzt am
XY. XYZ 2009.
Namens der Gemeindeversammlung
Der Präsident: Der Schreiber:
Walter Ess Franz Birri
Vom Regierungsrat am XY. XYZ 2010 mit Beschluss
Nr. XYZ genehmigt.
Vor dem Regierungsrat
Der Staatsschreiber:
Beat Husi
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