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Immo-Anlagen: In fremde vier W ä
Die Schweizer Immobilien-Fonds sind zurzeit
tief bewertet. Ein Einstieg könnte sich nun
durchaus lohnen. In Aktien von Immobiliengesellschaften
zu investieren, birgt hingegen
grössere Risiken.
Wer ein Haus oder
eine Wohnung
kauft, investiert
direkt. Doch es gibt auch
indirekte Immo-Anlagen:
Immobilienfonds und Aktien
von Immobiliengesellschaften.
Immobilienfonds: Hier
halten die Investoren Anteile
an einem Vermögen, das
von der Fondsleitung verwaltet
wird – wie bei jedem
anderen Anlagefonds auch.
Börsenkotierte Immobiliengesellschaften:
Das
sind Aktiengesellschaften.
Die Investoren halten Aktien
an der entsprechenden
Immobilienfirma – wie
«normale» Aktionäre.
Beide Anlageformen erzielten
lange Zeit positive
Renditen. Von der Finanzkrise
blieben allerdings auch
sie nicht verschont. Immobilienfonds
verloren seit
Oktober fast 6 Prozent und
Aktien von Immobiliengesellschaften
knapp 20 Prozent
(siehe Tabelle unten).
Die unterschiedlichen Verluste
hängen in erster Linie
mit der Anlagepolitik zusammen:
Immobilienfonds sind
vor allem in Wohnliegenschaften
investiert. Urs
Hausmann von der Immobilienberatung
Wüest &
Partner erklärt: Der Mietwohnungsmarkt
sei in der
Vergangenheit sehr stabil
gewesen, die Leerstände seien
gesunken, die Mieten gestiegen.
Bei der Vergabe von
Krediten für den Kauf von
Mehrfamilienhäusern waren
die Banken laut Hausmann
sehr zurückhaltend.
Zudem sind im Schweizer
Markt wegen der gesetzlichen
Verkaufsbeschränkungen
an Ausländer keine
Übertreibungen wie etwa in
den USA entstanden.
Wie die Immobilienfonds
in den letzten drei Jahren abgeschnitten
haben, zeigt die
grosse Fondsübersicht in
dieser Ausgabe auf Seite 22.
Immobiliengesellschaften
hingegen investieren vor
allem in Geschäftsliegenschaften.
«Durch die während
Jahren tiefen Zinsen
sind in diesem Bereich teils
Übertreibungen entstanden,
die jetzt eine Korrektur
erfahren», sagt Hausmann.
Diese Anlagekategorie habe
zudem eher Aktiencharakter
als Anteile von Immobilienfonds.
Das hat zur Folge,
dass die Kursschwankungen
bei Aktien von Immobiliengesellschaften
grösser sind.
Verkäufe wegen
Liquiditäts-
Engpässen
Der stärkere Einbruch im
Herbst kam daher nicht
unerwartet, so Hausmann.
Vor allem Unternehmen mit
einem sehr grossen Immobilienbestand
im Ausland
wie Züblin habe es hart erwischt.
Züblin fehlt übrigens
in der Tabelle, weil
nur Firmen aufgelistet sind,
deren Liegenschaften sich
überwiegend in der Schweiz
befinden.
Aktien von Immobiliengesellschaften
und -fonds
weisen aber auch Gemeinsamkeiten
auf: Beide verfügen
über hohe Ausschüttungsrenditen,
zahlen also
dem Anleger regelmässig
Geld aus – ähnlich den
Dividenden bei Aktien. Die
Aktien von Immobiliengesellschaften: So haben sie rentiert
Name Valor Portfolio nach Aufpreis/Abschlag Ausschüttungs- Kursveränderungen (in %) 3
Nutzungsart und per Ende rendite per Ende 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre
Mietertrag (in %) 1 Nov. 2008 (in %) 2 Nov. 2008 (in %) 2
Allreal CH0008837566 Geschäft 78, Wohnen 20 – 4,5 4,7 –18,2 –7,2 19,7
BWF Liegenschaften CH0018206117 Wohnen 82 –44,3 6,5 –39,1 – –
Intershop CH0017313948 Geschäft 92, Wohnen 8 14,4 7,2 –13,8 14,8 36,0
Mobimo CH0011108872 Geschäft 68, Wohnen 23 –22,2 6,4 –23,8 –20,3 –
PSP CH0018294154 Geschäft 91, Übriges 9 –17,5 4,8 –10,9 –7,4 15,6
SPS CH0008038389 Geschäft 95, Übriges 3 –11,3 6,5 –12,8 –9,8 23,2
Swiss Fin & Prop CH0032816131 Geschäft 79, Wohnen 21 –8,0 0,0 –5,9 – –
Warteck CH0002619481 Geschäft 42, Wohnen 36 7,5 4,4 –9,6 –9,6 1,4
1
Quelle: jeweilige Homepage, neuester Stand 2
Quelle: http://www.swissfp.com, Daten vom 30. 11. 2008
3
Quelle: www.six-swiss-exchange.com, Daten vom 01. 12. 2008
Immobiliengesellschaften investieren vor allem in Geschäfts
Ausschüttungsrendite bei
den Immobiliengesellschaften
ist aus der Tabelle unten
ersichtlich.
Diese Rendite ist wenig
konjunkturanfällig. Denn
gewohnt wird immer, und
Geschäftsinhaber müssen
auch während rezessiver
Phasen ihre Miete zahlen.
Dies glätte die Kursschwankungen
von Immobilienfonds
und Aktiensprünge
von Immobiliengesellschaften,
betont Urs Hausmann.
Wieso indirekte Schweizer
Immobilienanlagen nun
trotzdem teils starke Kurseinbussen
hatten, erläutert
Carolin Butz vom Immobilien-Spezialisten
Swiss Finance
& Property Corporation:
«Viele Anleger sind in
Liquiditätsengpässe geraten
hä
14
K-Geld 6/2008

ände investieren
häuser
und mussten sogar sichere
Immobilienanlagen verkaufen.»
Die Verfassung der
Finanzmärkte und die Verfügbarkeit
von liquiden
Mitteln bei den Anlegern
werde auch in den kommenden
Monaten ein bestimmender
Faktor für
Kursbewegungen sein.
Kurse könnten
sich bis Jahresende
erholen
Die Kurse von Immobilienfonds
könnten sich laut
Butz bis Jahresende erholen.
Denn der Schweizer Wohnimmobilienmarkt
sei sehr
stabil. Zudem seien Immobilienfonds
nun historisch
tief bewertet. Das zeigt sich
an den sogenannten Auf-
KEYSTONE
preisen oder Abschlägen –
also an der Differenz zwischen
dem theoretischen
Wert aller Immobilien
(«innerer Wert») und dem
aktuellen Börsenkurs der
Aktien oder Fondsanteile.
«Fondsanteile werden
nun mit sehr tiefen Prämien
und teilweise sogar mit Abschlägen
gegenüber dem inneren
Wert gehandelt. Das
kam seit vielen Jahren nicht
mehr vor», sagt Butz. Anderseits
würden viele Anleger
nach den Panikverkäufen
im Herbst auf viel
Liquidität sitzen. Dieses
Geld wird wohl vermehrt in
den relativ sicheren Immobilienfonds
landen.
Auch Aktien von Immobiliengesellschaften
sind inzwischen
teils sehr tief bewertet.
Dennoch mahnt
Butz zu Vorsicht: Solange
die Finanzmärkte sich nicht
beruhigt haben, würden Aktien
von Immobiliengesellschaften
prinzipiell unter
Druck bleiben. Bei den Geschäftsliegenschaften
werde
sich zudem die Rezession
stärker bemerkbar machen –
aufgrund der langen Zyklen
im Immobiliengeschäft allerdings
zeitversetzt. Und
auch dann werde der Immobiliensektor
keinen Einbruch
erleiden, wie andere
Branchen bei schlechter
Konjunkturlage.
Rüd Blass setzt
bei den Fonds auf
hohen Wohnanteil
Schweizer Pensionskassen
werden nach wie vor zu den
grossen Investoren in indirekte
Immobilienanlagen
zählen. Zwar mussten auch
sie mit Schweizer Immobilien
Kursverluste hinnehmen.
«Diese waren aber bei
weitem nicht so hoch wie
in anderen Anlageklassen.
Daher sind Pensionskassen
über die letzten Jahre gesehen
mit indirekten Immobilienanlagen
sehr gut gefahren»,
sagt Expertin Butz.
Thomas Zollinger von
Rüd Blass, Vermögensverwalter
und Immobilien-
Spezialist, hat eine ähnliche
Meinung zu indirekten
Schweizer Immobilienanlagen
wie Butz, wenngleich
sein Tipp knapper ausfällt.
Zollinger ist für den Schweizer
Immobilienmarkt grundsätzlich
optimistisch: «Wir
favorisieren Immobilienfonds
mit hohem Wohnanteil.»
Zoltán Tamássy
Gerichtsurteile
Mehrwertsteuer: Behörde
muss den Beweis bringen
Es kann vorkommen, dass eine Firma für ein anderes
Unternehmen etwas gratis macht. Die Mehrwertsteuerverwaltung
belastet aber grundsätzlich jede
Lieferung oder Dienstleistung, auch wenn sie kostenlos
erfolgte. Der Staat geht davon aus, dass sich
Unternehmen gegenseitig nichts schenken. Oder
dass sie Leistungen gratis gegenseitig austauschen,
was ebenfalls mehrwertsteuerpflichtig ist.
Was aber, wenn strittig ist, ob die Dienstleistung
gratis war und kein Austausch erfolgte? Dann muss
die Eidgenössische Steuerverwaltung beweisen, dass
dies wirklich der Fall war. Es ist also nicht so, dass das
Unternehmen beweisen muss, dass es sich um eine
echte Gratisleistung handelt, der keine versteckte
Gegenleistung gegenüberstand.
(fh)
Bundesgericht, Urteil 2A.264/2006 vom 3. 9. 2008
Unerlaubt eigenen Wald
gerodet: Bedingt und Busse
Ein Mann rodete in Unterkulm AG ein Stück eigenen
Waldes und zäunte es ein, weil er daraus eine Viehweide
machen wollte. Das kostet ihn nun eine
bedingte Geldstrafe von 10 Tagessätzen à 120 Franken
und eine Busse von 500 Franken. Der Mann
hatte nicht nur widerrechtlich Bäume gefällt, sondern
mit der Einzäunung auch noch Spaziergänger am
freien Betreten des Waldes gehindert. Das kam strafverschärfend
dazu.
(em)
Bundesgericht, Urteil 6B_243/2008 vom 8. 11. 2008
Bäuerin erhält keine
Mutterschafts-Entschädigung
Eine der Voraussetzungen für die Auszahlung der
Mutterschaftsentschädigung ist, dass die Frau zum
Zeitpunkt der Geburt angestellt ist und einen Lohn
bezieht. Das gilt auch, wenn eine Frau im Landwirtschaftsbetrieb
ihres Mannes mitarbeitet. Im konkreten
Fall erhält eine Bäuerin kein Geld, weil ihr Mann
die Lohnzahlung zu früh einstellte.
Dass der Mann nachträglich doch noch einen Lohn
zahlte, nützte nichts mehr. Und auch der Einwand,
die Frau habe seit jeher auf dem Bauernhof mitgearbeitet,
brachte nichts.
Fazit: Gewerbetreibende und Landwirte müssen
ihrer mitarbeitenden Frau bis zur Geburt einen
Lohn zahlen, damit eine Mutterschaftsentschädigung
fliesst.
(upi)
Bundesgericht, Urteil 9C_171/2008 vom 28. 5. 2008
K-Geld 6/2008 15