Dualhaus
Neues Zweifamilienhaus Konzept mit neuem verbessertem Wohnkomfort. Einziges Haus mit zwei vollständig getrennten Geschossen und Wohnungen. Vermietung eines Geschosses wird problemlos sein da der Nachbar wird gar nicht wahrgenommen. Finanziell aktuell das beste Konzept auf dem Markt.
Neues Zweifamilienhaus Konzept mit neuem verbessertem Wohnkomfort.
Einziges Haus mit zwei vollständig getrennten Geschossen und Wohnungen. Vermietung eines Geschosses wird problemlos sein da der Nachbar wird gar nicht wahrgenommen. Finanziell aktuell das beste Konzept auf dem Markt.
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<strong>Dualhaus</strong> <br />
Das neue modernisierte Zweifamilienhaus<br />
<strong>Dualhaus</strong>® Der beste Weg zum hohen Wohnkomfort und finanziellen Erfolg mit Wohneigentum !<br />
Zweifamilienhäuser mit neuem Wohnkomfort<br />
„Unsichtbarer Mieter“ Konzept<br />
<strong>Dualhaus</strong> ® 2G 1 Teil 1<br />
Ein neues modernisiertes<br />
Zweifamilienhaus 2<br />
Hauskonzept und Urheberrechte:<br />
Architekt T.J. Polakowski Hamburg info@dualhaus.de<br />
1 Zweigeschossige Bauart.<br />
2 Hier werden zweigeschossige Zweifamilienhäuser vorgestellt - die Hauptanwendung der Dualhäuser. Das setzt Grundstücke mit zulässiger<br />
zweigeschossiger Bauweise voraus. Eingeschossige bzw. Eineinhalbgeschossige Dualhäuser – als Sonderfall auch vorübergehend als<br />
Einfamilienhäuser werden in einer anderen Infobroschüre gesondert beschrieben.<br />
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Das neue modernisierte Zweifamilienhaus<br />
<strong>Dualhaus</strong>® Der beste Weg zum hohen Wohnkomfort und finanziellen Erfolg mit Wohneigentum !<br />
<strong>Dualhaus</strong> ist ein Zweifamilienhaus mit modernisierten<br />
architektonischen und funktionellen Eigenschaften.<br />
Dank dieser Eigenschaften steigt der Wohnkomfort eines<br />
Zweifamilienhauses beträchtlich.<br />
<strong>Dualhaus</strong> ist gleichzeitig ein finanzielles Konzept. Der<br />
Eigentümer wohnt in einem Geschoss, das andere<br />
vermietet er.<br />
<strong>Dualhaus</strong> ist kein Familienhaus im herkömmlichen<br />
Sinne.Durch die maximale Trennung der Geschosse mit<br />
architektonischen und technischen Mitteln entstehen 2<br />
völlig voneinander getrennte Geschosswohnungen die<br />
auch von Nicht-Familien benutzt werden können( Paare<br />
oder Singles)<br />
Erst dank dieser Eigenschaften erscheint das Wohnen auf<br />
einem Grundstück mit einem fremden Mieter als eine<br />
interessante Alternative zu einem Einfamilienhaus<br />
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<strong>Dualhaus</strong> schlägt Einfamilienhaus !<br />
Funktionell und Finanziell !<br />
Es ist mehr als nur eine interessante Alternative.<br />
Beim Erwerb einer Immobilie kann man durch<br />
Kostenoptimierung der Immobilie Vermögen generieren,<br />
indem man die 2-te Wohnung vermietet. Der finanzielle<br />
Aufwand für ein <strong>Dualhaus</strong> ist pro Wohnung deutlich<br />
geringer als für ein Einfamilienhaus einzeln betrachtet. Im<br />
Vergleich dazu ist die „alte“ traditionelle Art des Bauens<br />
eines Einfamilienhauses, der eines <strong>Dualhaus</strong>es schon aus<br />
finanzieller Sicht deutlich unterlegen<br />
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Auch funktionell ist ein <strong>Dualhaus</strong> dem Einfamilienhaus<br />
überlegen, da man auf einer Fläche in der Größe eines<br />
kleinen Einfamilienhauses wohnt und das auf einer Etage.<br />
Dadurch entsteht auch eine räumlich viel großzügigere<br />
Wohnatmosphäre als wenn die Fläche über 2 Etagen<br />
verteilt ist. Darüber hinaus hat man immer noch einen<br />
eigenen Garten.<br />
Finanziell bessere Wahl auch als bei<br />
den meisten Stadtwohnungen !<br />
Übrigens betrifft das auch den Kauf einer Stadtwohnung.<br />
Hier allerdings mit der Einschränkung, dass man natürlich<br />
die Lage in der Stadt ,die für manche „unbezahlbar“ ist ,<br />
nicht ersetzen und damit nicht ganz objektiv beide<br />
Wohnformen vergleichen kann.<br />
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Das neue modernisierte Zweifamilienhaus<br />
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Hohe Mieteinnahmen finanzieren<br />
weitgehend das ganze Haus<br />
Das Wohnen in einer Etage im <strong>Dualhaus</strong> bei gleichzeitiger<br />
Vermietung der anderen an fremde Mieter gehört zum<br />
finanziellen Konzept des <strong>Dualhaus</strong>es. Das Haus könnte<br />
jedoch auch alternativ als Generationshaus oder Haus mit<br />
Büro genutzt werden kann. Hohe Mieteinnahmen, bedingt<br />
durch große Vermietungsfläche finanzieren 75% des<br />
gesamten Hauses (und mehr). Die Kreditbelastungen wird<br />
dadurch deutlich niedriger (um 60-70%)! als bei<br />
gleichgroßen (ca. 120 m²) 1-Fam.häusern<br />
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Der „Unsichtbare Mieter“<br />
Um das Wohnen auf einem Grundstück mit einem Mieter<br />
in einem Haus möglich und sogar komfortabel zu machen<br />
bedarf es einiger sehr wichtiger architektonischer und<br />
technischer Maßnahmen, wie bei <strong>Dualhaus</strong> , um die<br />
Mieter quasi „unsichtbar“ (und nicht wahrnehmbar) zu<br />
machen.<br />
Wenn man schon ein Haus baut möchte man ja schließlich<br />
eine ungestörte Privatsphäre haben.<br />
Dank der <strong>Dualhaus</strong> Eigenschaften ist das möglich.<br />
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DUALHAUS<br />
Maximaler Schallschutz +<br />
Maximaler Wohnungssichtschutz !<br />
Zwei der wichtigsten funktionelle Eigenschaften von<br />
<strong>Dualhaus</strong> sind:<br />
• Extrem guter, maximaler baulicher Schallschutz<br />
zwischen beiden Wohnungen<br />
• Maximaler Sichtschutz zwischen beiden Wohnungen. Der<br />
Sichtkontakt zwischen <strong>Dualhaus</strong>besitzer und des Mieters, also die<br />
Einsicht in die Wohnsphäre eines anderen, wird mit<br />
bauplanerischen Maßnahmen auf Minimum reduziert oder<br />
verhindert!<br />
Darüber hinaus werden diese Maßnahmen durch die<br />
entsprechende Außenraumplanung von Grünanlagen<br />
unterstützt<br />
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Hausverwaltung und Mieter-<br />
Angelegenheiten werden den<br />
anderen überlassen...<br />
Die fachgerechte Verwaltung der Mietwohnung wird einer<br />
spezialisierten Firma (Hausverwaltung) übertragen, die<br />
sowohl für die ordnungsgemäße Abrechnung der Miete als<br />
auch die Betreuung der Mieter im Bedarfsfall<br />
kostengünstig beauftragt werden kann.<br />
Eine kostengünstige Versicherung kann gegen den Notfall<br />
und plötzlichen Mietausfall absichern .Sie zahlt weiterhin<br />
die Mieteinnahmen und übernimmt die juristische Klärung<br />
der Angelegenheit.<br />
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Für die anderen ein Problem , für<br />
<strong>Dualhaus</strong>besitzer nicht<br />
Hohe Grundstückspreise..<br />
tückspreise....<br />
Je höher die Grundstückspreise, umso mehr lohnt sich ein<br />
<strong>Dualhaus</strong>. Die Mieten sind in gefragten Gegenden höher,<br />
damit auch die Einnahmen bei jedoch gleich bleibenden<br />
Baukosten. Das Haus kann ggf. dadurch überhaupt erst<br />
finanzierbar werden.<br />
Steigende Mieten....<br />
für <strong>Dualhaus</strong>besitzer um so besser, da das auch höhere<br />
Einnahmen bedeutet.<br />
Schwierigkeiten einen Baukredit zu bekommen …<br />
Für <strong>Dualhaus</strong> Bauherren wird es einfacher, da die Banken<br />
ca. 70-80% der Mieteinnahmen in die Berechnung der<br />
Kreditwürdigkeit einbeziehen. Das hat immer noch einen<br />
höheren Einfluss auf die Minderung der Kredithöhe als<br />
Kostensteigerung durch die <strong>Dualhaus</strong> Mehrkosten.<br />
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Kein Problem für <strong>Dualhaus</strong> Besitzer<br />
Steigende Zinsen....<br />
Dadurch dass <strong>Dualhaus</strong>besitzer wesentlich niedrigere<br />
Kreditbelastungen haben, können Sie sich , einen<br />
Festzinskredit für lange Zeit zu nehmen. Sie nutzen damit<br />
den idealen Zeitpunkt den wir jetzt haben, da die Zinsen<br />
auf dem historisch niedrigsten Niveau sind !<br />
Angst vor Einbrüchen und längerer Abwesenheit ..<br />
Da man nicht alleine im Haus wohnt fühlt man sich<br />
dadurch immer sicherer und bei Abstimmung mit dem<br />
Mieter bleibt das eigenes Haus nie unbewohnt – auch<br />
während eines Urlaubs. Das ist die beste Absicherung<br />
gegen Einbrecher.<br />
Sich für lange Zeit örtlich zu binden....<br />
<strong>Dualhaus</strong>besitzer sind nicht ortsgebunden.Im Falle eines<br />
späteren Wohnortswechsels finanziert sich das Haus bei<br />
zusätzlicher Vermietung eigener Wohnung in den meisten<br />
Fällen von alleine. Oft wird man sogar ein paar hundert<br />
Euro monatlich mehr haben, als man für Kredit bezahlen<br />
muss.<br />
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Kein Problem für <strong>Dualhaus</strong> Besitzer<br />
In der Zukunft stark steigende Zinsen....<br />
Dadurch dass <strong>Dualhaus</strong>besitzer wesentlich niedrigere<br />
Kreditbelastungen haben, können Sie sich leisten einen<br />
Festzinskredit für 20 Jahre und länger zu nehmen ( der<br />
teurer ist).<br />
Damit wird man als <strong>Dualhaus</strong>besitzer weitgehend<br />
geschützt vor fast sicherer Zinssteigerung in den nächsten<br />
Jahren und Nachfinanzierung Ihres Darlehens.<br />
Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit..immer ein großes<br />
Problem..<br />
Man hat jedoch wegen wesentlich niedrigerer monatlicher<br />
Belastung als bei vergleichbaren Einfamilienhäusern nicht<br />
so gravierende Folgen. Man wird sich wahrscheinlich<br />
weiterhin das Haus und die komfortable Wohnung leisten<br />
können.<br />
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Eine Finanzberechnung für<br />
Zweifamilienhäuser, die Ihnen die<br />
Augen öffnet<br />
Oft sucht man etwas in weiter Ferne und bemerkt nicht,<br />
dass es zum greifen nahe liegt...Damit ist hier damit eine<br />
zukunftssichere und gute Geldanlage gemeint.<br />
Sie haben sowohl immense finanzielle Vorteile als<br />
Geldanlage insgesamt, als auch darüber hinaus im<br />
Vergleich zu Einfamilienhäusern, wenn Sie ein <strong>Dualhaus</strong><br />
bauen.<br />
Auch gerade in der jetziger Zeit , der Zeit der historisch<br />
niedrigsten Zinssätze. Noch nie waren sie für einen<br />
Hypothekenkredit so niedrig wie heute.Das wird mit<br />
Sicherheit nicht lange so bleiben!<br />
Auch aktuell steigende Mieten wirken sich gerade jetzt<br />
sehr günstig für Sie aus.<br />
Folgende Beispielberechnung wird das verdeutlichen:<br />
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Beispielberechnung Berlin 2013<br />
Ein <strong>Dualhaus</strong> kostet 68% weniger<br />
als ein Einfamilienhaus !<br />
Beispiel:<br />
Mittelwerte für Berlin 2013 (Kredit inkl. Tilgung Effektiver<br />
Zinssatz 4,5%/ Laufzeit 30 Jahre/ Restschuld 0,0<br />
€/Mieteinnahmen 8,50 €/ m² / kein eigenes Grundstück -<br />
Grundstückspreis ca. €150.000/20% Eigenkapital für<br />
Einfamilienhaus ist vorhanden ( €30.000)<br />
• 1-Famlienhaus ca. 120 m² kostet schlüsselfertig ca.<br />
€150.000<br />
• <strong>Dualhaus</strong> ca. 240 m² groß kostet schlüsselfertig ca.<br />
€300.000 x ca. 90% ( günstigerer m² Preis) = € 270.000<br />
• Kreditrate für Einfamilienhaus beträgt € 608,20<br />
monatlich ( Grundstück extra)/ anfängliche Tilgung 1,58%<br />
• Kreditrate für <strong>Dualhaus</strong> beträgt ca. 1216,04€<br />
monatlich<br />
• Mieteinnahmen betragen 120 m² x 8,50 =1020 €/ m²<br />
• Damit beträgt die <strong>Dualhaus</strong>-Kreditrate €196,04<br />
monatlich , nur 32%/(!) der Kreditrate des<br />
Einfamilienhauses<br />
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<strong>Dualhaus</strong> immer noch 32% günstiger , wenn<br />
man den Grundstückspreis berücksichtigt...<br />
• Weiterer Vorteil: Da man in fast allen Fällen die<br />
gleiche Mindest-Grundstückgröße für <strong>Dualhaus</strong> wie für ein<br />
Einfamilienhaus benötigt, ist der Anteil des <strong>Dualhaus</strong>es<br />
am Gesamtpreis höher. Die Ausnutzung des Grundstücks<br />
ist damit effizienter.<br />
• Da die Kreditbelastung aus dem Kauf von Haus und<br />
Grundstück in den meisten Fällen an finanzielle Grenzen<br />
stößt, ist jede Summe die man bei der Finanzierung<br />
sparen kann von großer Bedeutung. Bei <strong>Dualhaus</strong> können<br />
das schnell mehrere Hundert Euro sein.<br />
• Grundstückspreis ca. €150.000<br />
• Kreditkosten für Grundstück €701,0<br />
• Gesamtkosten für Einfamilienhaus 608+701=<br />
€ 1.309/Monat<br />
• Gesamtkosten für <strong>Dualhaus</strong> 196+701= € 897/Monat<br />
nur 68% der Kosten eines Einfamilienhauses mit<br />
Grundstück<br />
• Wenn man ein eigenes Grundstück hätte...(die<br />
Glücklichen die es haben..) würde die <strong>Dualhaus</strong>-<br />
Finanzierung in dem Fall nur 196 € im Monat betragen....!<br />
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Beim Verkauf mind. 50% mehr Geld<br />
• Es ergibt sich noch ein weiterer wichtiger Vorteil:<br />
Man verkauft statt eines Hauses 2 (!) eigenständige<br />
Wohnungen in der Größe eines Einfamilienhauses<br />
• Selbst wenn man annimmt, dass der Preis pro<br />
<strong>Dualhaus</strong>wohnung wegen der z.B. Stadtrandlage nicht<br />
den Preis einer Stadtwohnung beim Verkauf erreichen<br />
wird, trotz grüner und ruhiger Lage, mit Garten und<br />
Parkplatz vor dem Hauseingang, erreicht man sicherlich<br />
noch mindestens 75% dieses Preises.<br />
Das bedeutet einen mindestens 50% ( 75%+75%=150%)<br />
höheren Verkaufspreis als einer ca. 120 m² großer<br />
Stadtwohnung. Und die ist schon ab mittlerer Lage<br />
meistens teurer, zum Teil wesentlich als vergleichbares<br />
Einfamilienhaus mit einem dazugehören Grundstück.<br />
• +50% !<br />
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Fazit:<br />
Mit dem <strong>Dualhaus</strong> erreichen Sie bei vergleichbarer<br />
Wohnqualität eines Einfamilienhauses ( das gilt auch<br />
ungefähr für Reihen- und Doppelhäuser und zum Teil<br />
Häuser mit kleiner Anliegerwohnung) zwei sehr wichtige<br />
finanzielle Vorteile, die gegenüber Einfamilienhäusern die<br />
Ihnen nicht nur während der gesamter Finanzierungszeit<br />
das Leben wesentlich leichter machen, sondern auch<br />
insgesamt am Ende der Finanzierung wesentlich besseres<br />
finanzielles Ergebnis bringen.<br />
<strong>Dualhaus</strong> finanzielle Highlights<br />
• Deutlich geringere monatliche Kreditbelastung im<br />
Vergleich zum Einfamilienhaus (voraussichtlich mind. 30%)<br />
• Deutlich höherer Hausverkaufspreis ( voraussichtlich<br />
mind. 50%)<br />
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Gewinnfaktor gegenüber<br />
Einfamilienhaus über 200%, kann<br />
sogar über 400% liegen<br />
Berechnungen haben gezeigt, dass der Gewinnfaktor beim<br />
Verkauf eines <strong>Dualhaus</strong>es gegenüber einem<br />
Einfamilienhaus das 2-fache übersteigt .<br />
Wenn man annimmt dass man das eingesparte Geld<br />
gegenüber einem Einfamilienhaus (wahrscheinlich 300-<br />
500 Euro monatlich) langfristig durchschnittlich investiert<br />
( das bedeutet in Deutschland ca. 6,5% jährlich) steigt der<br />
Gewinnfaktor auf über das 4-fache !<br />
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wenn man mehr als 125 m²<br />
Wohnfläche braucht...<br />
Auch für diesen Fall ist eine Lösung möglich. Man kann<br />
dann ein Geschoss EG oder OG vergrößern , die einzige<br />
Begrenzung ergibt sich durch die Baunutzungsverordnung<br />
für das Grundstück durch die Vorgabe der<br />
max. Geschossflächenzahl. Im ersten Fall bei größerem<br />
EG, kann OG mit schönen Terrassen versehen werden. Im<br />
zweiten Fall kragt das Obergeschoss über das EG (wie<br />
oben dargestellt) hinaus.<br />
Das hat noch sogar noch zusätzliche Vorteile:<br />
Beim auskragenden OG wird die EG Fassade<br />
wettergeschützt.<br />
Bei unterschiedlichen EG- und OG- Größen kann man bei<br />
finanziellen Schwierigkeiten oder veränderter Lebenslage<br />
in ein kleineres Geschoss umziehen ,um die größere<br />
Wohnung zu vermieten. Das würde die Kreditbelastung<br />
dann weiter vermindern<br />
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Haus bauen ohne Eigengeld (!)<br />
wird realistisch<br />
€0 Eigengeld – 100% Finanzierung / kein Grundstück<br />
sonstige Annahmen wie vorhin<br />
• 1-Famlienhaus ca. 120 m² schlüsselfertig für ca.<br />
€150.000<br />
• <strong>Dualhaus</strong> ca. 240 m² schlüsselfertig für ca.<br />
€ 270.000<br />
• Kreditrate für 1 Einfamilienhaus beträgt € 805,23<br />
monatlich<br />
• Kreditrate für 1 <strong>Dualhaus</strong> beträgt ca. €1449,42<br />
monatlich<br />
• Mieteinnahmen betragen 120 m² x 8,50 =1020 €/ m²<br />
• Damit würde die <strong>Dualhaus</strong>-Kreditrate ohne<br />
Eigengeld nur € 429,42 monatlich betragen<br />
( Grundstückskosten extra)<br />
• Das sind nur 53% der Kreditrate gegenüber einem<br />
Einfamilienhaus (€ 805,23)<br />
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<strong>Dualhaus</strong> bauen ohne Eigengeld<br />
wird möglich<br />
Mit € 150.000 teurem Grundstück :<br />
• Ein ca. 120 m² großes Einfamilienhaus kostet ca.<br />
€1506,23 monatlich<br />
• <strong>Dualhaus</strong> ca. 240 m² groß kostet<br />
€ 1130,42 monatlich 3<br />
also immer noch € 375,81 monatlich weniger (25%). Sehr<br />
wichtig, wenn man gerade in der Situation ist, wo man<br />
wie oft bei Hausfinanzierungen an eigene finanzielle<br />
Grenzen stößt.<br />
Haben Sie Fragen …......? Schreiben Sie uns an info@dualhaus.de<br />
Urheberrechte bei:<br />
Architekt T.J. Polakowski<br />
22765 Hamburg Behringstr.29<br />
Hamburgerische Architektenkammer<br />
3 Alle Berechnungen beziehen sich auf den Berlin Raum. Die durchschnittliche Mieten hier ca.8,50 €/ m² sind im Bundesvergleich relativ niedrig.<br />
Für andere Ballungsräume wie z.B. Hamburg wo man 10 bis 11€/m2 Neubau erreichen kann - sieht die Berechnung noch wesentlich besser<br />
zugunsten von <strong>Dualhaus</strong> aus<br />
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