KuBAaI Urbanes Kulturquartier in Bocholt - Regionale 2016

Innen leben – 

Neue Qualitäten entwickeln! 

Werkstattbericht zur Innenentwicklung 

in der Stadt Bocholt 

• Ulrich Paßlick – Stadtbaurat Bocholt 

23.2.2012 Textilwerk Bocholt

Strukturdaten im Überblick 

• Mittelzentrum – Solitärlage im westlichen 

Münsterland 

• Bundesland Nordrhein – Westfalen 

Regierungsbezirk Münster, Kreis Borken 

• Ca. 73.000 Einwohner 

• Markt- u. Einzugsbereich im Einzelhandel 

375.000 Einwohner (Zentralitätskennziffer 

135) 

• Fachhochschulstandort 

• Waldärmste Kommune in NRW (6%) 

• Klimakommune NRW seit 2009 

• Kompakte Stadt der kurzen Wege und 

Fahrradstadt - 35% aller Wege werden mit 

dem Fahrrad bewältigt!

Wirtschaftsstruktur in der Stadt Bocholt 

• 29.000 sozialversicherungspflichtig 

Beschäftigte 

28% aller Arbeitsplätze im Kreis Borken 

• Einpendlerüberschuss: 5.000 

(jeder zweite Pendler kommt aus den 

Nachbarstädten) 

• jeder 6. Arbeitsplatz für die Region 

• hohe Beschäftigtendichte 

• Bocholt ist Mittelpunkt u. Motor der 

Arbeitsmarktregion

Einzugsbereich des Bocholter 

Einzelhandels

Marktplatz

Standort Bocholt

4 Aktivitätsschwerpunkte der 

Bocholter Wohnungspolitik 

• Erschließung neuer Wohnbauflächen in 

integrierter Lage 

• Nachverdichtung von 

Einfamilienhausgebieten oder 

Blockinnenbereichen 

• Nachnutzung vormals gewerblich genutzter 

Standorte (Beispiel KUBAai) 

• Unterstützung bei der Erneuerung privater 

Wohnungsbestände



• Erschließung neuer Wohnbauflächen in 

integrierter Lage

Entwicklungsplan 

Wohnen 

in Bocholt 

Städtebauliche 

Untersuchung 

zur Fortschreibung 

des 

Flächennutzungsplans

Grün- und 

Freiflächen- 

system

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Bocholt- 

Feldmark

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Bocholt-Feldmark

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Bocholt-Feldmark

Der Bocholter Wohnungsmarkt in Zahlen 

• Ca. 32.000 Wohnungen davon 

• zwei Drittel aller Wohnungen Ein- und 

Zweifamilienhäuser 

• ein Drittel Etagenwohnungen 

• 20 % aller Gebäude aus vor 1945 

• Über 50% zwischen 1946 und 1970 

• Überdurchschnittliche Eigentumsquote

„Entwicklungen auf dem Bocholter Wohnungsmarkt“ 

– Wohnungsbestand 

Quelle: LDS NW / Stadt Bocholt, FB 11 

Wohnungen 

33.000 

32.000 

31.000 

30.000 

29.859 

30.286 

30.537 

30.788 

31.104 

31.427 

31.711 

168 Wohnungszuwachs gegenüber dem Vorjahr 

196 108 168 

31.907 32.015 32.183 

29.000 

28.000 

27.000 

330 427 251 251 316 323 284 

26.000 

25.000 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 

Zuwachs 2.300 Wohnungen bei konstanter Einwohnerzahl

„Bestandanalyse“ – Wohnfläche pro Kopf in m² 

Quelle: Statistisches Bundesamt Deutschland 

44 

Unter Beachtung eines wachsendes 

Flächenanspruches pro Kopf heißt das… 

„ immer weniger Menschen brauchen immer 

mehr Platz …“ 

Wohnfläche pro Kopf in m² 

42 

40 

38 

36 

39,8 

40,1 

40,5 

40,8 

41,2 

41,6 

41,9 

42,2 

42,5 

42,8 

34 

32 

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Aktuelle Tendenzen in der Bocholter 

Stadtentwicklung 

• Bevölkerungsrückgang um 4% auf 71.000 

EW in 2030 

• Wanderungsverluste und negative natürliche 

Bevölkerungsentwicklung 

• Deutlich veränderter Altersaufbau der 

Bevölkerung (30% mehr Alte, 25% weniger 

Junge) 

• Drastisch geringere Flächenzuweisung der 

Regionalplanung für Wohnen (40%) und 

Gewerbe

Bocholts Potentiale stärken- 

5 Leitlinien der Stadtentwicklung 

• Positives Image als Grundlage für 

Zuwanderung aufbauen 

• Wirtschaftsfreundliches Klima erhalten 

• Innenstadt und Stadtmarketing fördern 

• Umwelt bewahren und entwickeln 

• Kompakte „Stadt der kurzen Wege“ erhalten

Schwerpunkte der Maßnahmen zur Gegensteuerung 

• Wohnen, Arbeit, Bildung, Freizeit zukunftsfähig machen! 

Lebensort für junge Familien und Hochqualifizierte 

• 

Stärkung der heimischen Wirtschaftsunternehmen 

(Arbeitsplätze und Fachkräfte) 

• 

Entwicklung des Bildungsstandorts Mittelzentrum Bocholt (auch 

außerschulische Bildung!) 

• 

Klassisches Wohnraumangebot bedarfsgerecht ergänzen um 

urbane Wohnformen – differenzierteres Wohnungsangebot 

• Klimaschutz und Klimafolgenanpassung 

• Attraktives Kultur-, Freizeit- und Erholungsangebot (auch das 

nicht öffentlich getragene)

Leitprojekte Wohnungsbau im 

Stadtentwicklungskonzept 2006 

• Bedarfs- und nachfrageorientierte Projektentwicklung im 

Wohnungsbau fortsetzen (Seit 2001 durch die TEB) 

• Erhöhung der Eigentumsquote 

• Revitalisierung und Umnutzung innenstadtnaher Brach- und 

Industrieflächen zu funktionsgemischten Quartieren 

• Nachverdichtung von Wohngebieten und Baublöcken 

• Attraktivierung des Bestandsangebotes/ „Überarbeitung“ 

insbesondere der Wohngebiete aus den 50-er und 60-er Jahren 

• Wohnprojekte für Senioren 

• Erhöhung der Gestaltqualität 

• Hohe Energieeffizienz im Neubau und bei der Altbausanierung

Trends auf dem Bocholter 

Wohnungsmarkt 

• Nach wie vor hohe Nachfrage nach städtischen 

Grundstücken für Einfamilienhäuser 

• Verstärkte Differenzierung der Nachfragegruppen 

(Großstadttendenzen) 

• Verstärkte Nachfrage nach Studentenwohnungen 

• Mehr seniorenbezogene Wohnprojekte 

• Seit ca. 5 Jahren verstärkte Nachfrage nach 

innerstädtischen oder stadtkernnahen Wohnungen 

• Verstärkte Nachfrage nach gefördertem 

Mietwohnungsbau 

• Verstärkte private Sanierungsbemühungen

Kommunale Handlungsfelder werden vielschichtiger: 

Beispiel Wohnen



1. Erschließung neuer Wohnbauflächen in 

integrierter Lage 

2. Nachverdichtung von 

Einfamilienhausgebieten oder 

Blockinnenbereichen

Motivationsgründe für eine Nachverdichtung 

aus Sicht der Stadtentwicklung 

• bessere Ausnutzung der Infrastruktur 

• Schutz des Außenbereiches / Landschaft 

• je nach Größe auch keine Kompensationsflächen bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung 

• Generationswechsel in den Gebieten unterstützen 

• alle Altersstufen in den Wohnquartieren ermöglichen 

• Keine Anrechnung bei der Fortschreibung des Regionalplanes 

aus Sicht eines Grundstückseigentümers 

• zu große Gärten, Pflege nicht mehr zu schaffen 

• Erbfolge, Erben möchten das Grundstück möglichst gewinnbringend vermarkten 

• Grundstück vorhanden, Kinder sollen im Garten bauen 

• barrierefreier Neubau im Garten fürs Alter, Altbau wird verkauft

Wohngebietsentwicklung in Bocholt 

abgeschlossene Entwicklungen 

Beispiel 1: 

Bebauungsplan NO 17, Dr. Elisabeth-Selbert-Straße


abgeschlossene Entwicklungen Beispiel 1: 

Bebauungsplan NO 17, 

Selbert-Straße 

Dr. Elisabeth-





Dr. Elisabeth-





Dr. Elisabeth-


abgeschlossene Entwicklungen 

Beispiel 2: 

Bebauungsplan NO 20, Josef-Fehler-Straße

B-Plan 




Straße 

Josef-Fehler-




Straße 

Josef-Fehler-




Straße 

Josef-Fehler-


mögliche Entwicklungen 

Beispiel 1: 

Baublocks Brahmsstraße / Seeheidestraße / Dingdener Straße


mögliche Entwicklungen Beispiel 1: 

Baublocks Brahmsstraße / Seeheidestraße / 

Dingdener Straße















Beispiel 2 : 

Dingdener Straße / Donaustraße / Biemenhorster Weg



Dingdener Straße / Donau-straße / 

Biemenhorster Weg




Biemenhorster Weg




Biemenhorster Weg



Beispiel 3 : 

Vereinsstraße / Barloer Weg / Büningweg / Burloer Weg



Vereinsstraße / Barloer Weg / Büningweg / 

Burloer Weg




Burloer Weg




Burloer Weg




Burloer Weg



Beispiel 5 : 

Baublock Nordumgehung / Adenauerallee / Up´m Höwel / Hemdener Weg



Baublock Nordumgehung / Adenauerallee / 

Up´m Höwel / Hemdener Weg











Beispiel 6 : 

Alfred-Flender-Straße / Feldstraße / Mussumer Kirchweg / Dudenborgstraße / Bebauungsplan SW 42



Alfred-Flender-Straße / Feldstraße / 

Mussumer Kirchweg / Dudenborgstraße / 

Bebauungsplan SW 42





Bebauungsplan SW 42





Bebauungsplan SW 42



Beispiel 7 : 

Bebauungsplan 11-7, Suderwick
















Innenbereichsentwicklung in Bocholt anhand von Beispielen 

rechtskräftiger 

Bebauungsplan 

geänderter Bebauungsplan 

Bebauungsplan in 

Aufstellung / Planung 

4 

8 

abgeschlossene 

Innenentwicklung 

mögliche 

Innenentwicklung



3.Nachnutzung vormals gewerblich genutzter 

Standorte

Motivationsgründe für eine Nachnutzung ehem. Gewerbestandorte 

aus Sicht der Stadtentwicklung 

• bessere Ausnutzung vorhandener Infrastruktur 

• Schutz des Außenbereiches / der freien Landschaft 

• je nach Größe auch keine Kompensationsflächen bei einem Bebauungsplan der Innenentwicklung 

• Nachnutzung denkmalwürdiger Bausubstanz 

• Schaffung neuer Adressen für kreative Quartiere in zentraler Lage 

• Neue Wohnformen für alle Altersgruppen ermöglichen 

• Keine Anrechnung als Flächeninanspruchnahme bei der Fortschreibung des Regionalplanes 

• Weiterentwicklung der kompakten Stadt 

aus Sicht eines Grundstückseigentümers 

• Erbfolge, Erben möchten das Grundstück möglichst gewinnbringend vermarkten

Parallele Fokussierung auf den Innenbereich (Beispiele) 

Friedrich-Wilhelm-Straße 

Hemdener Weg 

Grevers Kolk 

Mathildenweg 

Don-Bosco-Straße 

Westend 

Hammersenstr. 

Hohenzollernstraße 

Reygersstraße 

Bismarckstraße 

KuBAai 

Pfarrer-Becking-Straße 

Gewerbehof 

Kreuzstraße 

Fildeken

Brachflächenentwicklung 

Beispiel 1 


(ca. 1993) 

N 

N


Beispiel 1 


(ca. 1993)


Beispiel 2 

Fildeken (1983) 

N 

N


Beispiel 2 

Fildeken (1983)


Beispiel 3 + 4 

Innenstadt


Beispiel 3 

Fischers Fabrik / Schanze


Beispiel 3 

Fischers Fabrik / Schanze


Beispiel 4 

Fabrik Driessen / Arkaden


Beispiel 4 

Fabrik Driessen / Arkaden


Beispiel 5 

Fabrik Hammersen


Beispiel 5 

Fabrik Hammersen


1. Abschnitt 

Beispiel 5 

Fabrik Hammersen 

2. Abschnitt


1. Abschnitt 

Beispiel 5 

Fabrik Hammersen


2. Abschnitt 

Beispiel 5 

Fabrik Hammersen



Beispiel 4 : 

ehemaliges Fabrikgelände Messing












ehemaliges Fabrikgelände Messing 

Entwurf Farwick 

und Grote

Textilstandort Messing

Innenentwicklung ist schwieriger als 

Neubau auf der grünen Wiese 

• Nur ca. 50% der Projekte der städtebaulichen Nachverdichtungen sind 

erfolgreich (Konsensquote zu gering) 

• Brachflächenprojekte sind selten problemfrei: 

- Altlasten 

- Dauern oft länger als geplant – Risiko Zwischenfinanzierung 

- Mehraufwand für Abriss oder Erhaltung denkmalwerter Bausubstanz 

- Gewinnerwartung der Grundstückseigentümer, hoher Einstandspreis 

- Wirtschaftlicher Erfolgsdruck erzeugt z.T. zu hohe Verdichtung – 

Bauträger reizen das Grundstück zu sehr aus (Folge: Stellplatz- und 

Verkehrsprobleme, Anliegerproteste, schlechter Städtebau) 

- Politische Ungleichbehandlung beim Einsatz von kommunalen 

Haushaltsmitteln;

www.kubaai.de 

kubaai@mail.bocholt.de 

Projektskizze zur Regionale 2016 Zukunftsland 

Kulturquartier 

Bocholter Aa und Industriestraße

Leitziele der Projektidee Industriestraße / Aasee 

Wohnen, Arbeit, Kultur, Freizeit und Landschaft 

Erschließung städtischen Lebensraums an der Bocholter Aa 

• Erschließung von Wohnbauflächen mit Alternativen zur klassischen Wohnform 

• Flächen und Klima schonende Innenentwicklung 

• Standortsicherung und Entwicklung Bocholter Textilfirmen 

• Umfeldgestaltung für die europäisch bedeutsame LWL-Kulturfabrik und 

Kombination mit außerschulischen Bildungsangeboten 

• Alternatives Kulturangebot und studentischer Treffpunkt 

• Entwicklung des regionalen Freizeit- und Erholungsschwerpunkts Aasee 

(nach 30 Jahren nur noch örtlicher Schwerpunkt)

Projektteilbereiche und Baufelder 

Öffentliches 

Infrastrukturband 

Projektraum 

Schwerpunkt: Wohnen 

Projektraum LWL 

Industriemuseum 

Projektraum 

Schwerpunkt: Kultur und Gewerbe 

Projektraum 

Schwerpunkt: Wohnen und Gewerbe

LWL Industriemuseum - Textilmuseum Bocholt

N 

S

LWL Kulturfabrik

LWL TextilWerk Spinnerei

LWL TextilWerk 

• Museum 

• Shop 

• Probenräume 

• Jugendorchester 

• Museums- 

• pädagogik 

• Wechsel- 

• ausstellungen 

• Veranstaltungs- 

• saal für 600 Pers. 

• Bühne Pepperoni 

• Gastronomie 

• Invest bis 2011: 

• ca. 9. Mio. € 

Spinnerei

Dachterrasse LWL TextilWerk 

Spinnerei

LWL TextilWerk Spinnerei 

mit Fa. IBENA im Vordergrund

Weberei Herding 

Blick beim Begehen 

der Industriestraße.

Fabrik Huppertsberg Wuppertal 

Sozioökonomisches Zentrum

Musikschule in Meys Fabrik in Hennef

Becker und Funck Düren 

Mieter: 

• Büros 

• Gewerbe 

• Kreative 

• Vereine 

• Seminare

Historische Fassade Weberei 

Herding/Voggt

Fabrikumnutzung – Intergation einer 

denkmalgeschützten Fassade in Karli, Prag 

Architekt: Ricardo Boffil, Barcelona

Ehemalige Websaal Weberei 

Herding/Voggt

Maschinenhalle 

Alte Weberei 

Herding

IBENA 

ehemaliges Verwaltungsgebäude an der Industriestraße

1. Preis Pesch&Partner


Beispiel: 

Sitztreppe an der Sihl in Zürich


Beispiel: Wohnnutzung am Wasser

Beispiel: Wohnnutzung am Wasser

Rückseite Ibena

Villenquartier und Textile Gärten auf dem 

IBENA-Gelände

Beispiel: 

Wohnen an der Aa

Beispiel: 

Wohnen an der Aa

Neues Aaseeufer

Neues Aaseeufer

Beispiel: Aasee Münster

Verfahrensstand Projektidee Industriestraße / Aasee 

• Einstufung Kategorie C (Projektskizze) 

• Ratsbeschluss zur Erstellung der Projektstudie vom 21.12.2011 

• Projektstudie (Stufe 2 der Qualifizierung) 

• Parallel zur Ausarbeitung der Projektstudie 

- Eigentümergespräche 

- Kalkulation zur wirtschaftlichen Projektumsetzung 

- Auswahl der Kooperationsformen mit den Projektpartnern 

(Entwicklungsgesellschaft o. Ä.) 

- Auswahl der formellen Planungsinstrumente 

(Sanierungssatzung, Entwicklungsmaßnahme etc.)

Kommunikationskonzept KUBAai 

im Rahmen der Eröffnung TextilWerk 

• Internetseite mit Blog 

• „Wechselausstellung“ 

an der Aa 

• Brückenschlag über 

die Aa 

• öffentliche Ortsbesichtigungen 

• Vorträge/Diskussionen 

Demnächst: 

• Forum zukunftsfähiges Wohnen 

• Videowettbewerb 

• 

•

Strukturwandel Industriestrasse Bocholt 

Warum ein REGIONALE Projekt? 

1. Öffentliche Anschubinvestitionen als Motor privater Folgeinvestitionen 

in den Bereichen Wohnen, Gastronomie, Freizeit, Kultur und 

Dienstleistungen 

2. Konjunkturprogramm für die heimische Bauwirtschaft 

3. Einmalige Chance für die Konzentration öffentlicher Fördermittel in 

Bocholt 

4. Innenentwicklung vor Außenentwicklung – Schutz der freien 

Landschaft 

5. Neues, urbanes Wohnen in der Innenstadt für alle Altergruppen 

6. Angemessene Umfeldgestaltung für das Deutsche Textilmuseum in 

Bocholt 

7. Textilmuseum/Kulturforum als Keimzelle des Kulturufers mit neuem 

Domizil für die VHS, Musikschule und den freien Kulturort „Alte 

Molkerei“ und weiteren – Erzeugen einer „kritischen Masse“ im 

Kultursektor mit Ausstrahlung in die Region 

8. Neues Quartier an der Aa als regionaler Anziehungspunkt, 

Standortfaktor und unverwechselbare Marke im Westmünsterland



• Unterstützung bei der Erneuerung privater 

Wohnungsbestände

Handlungsschwerpunkte 

beim Faktor Wohnen 

Klimaschutz 

• Energetische Gebäudesanierung 

• Regenerative, energieeffiziente Erneuerung der Haustechnik 

• Energieeffizienter Neubau in lebenswerten Siedlungen 

• Förderung des Fuß- und Radverkehrs 

Klimafolgenanpassung 

• Sicherung des privaten Gebäudebestandes und des öffentlichen 

Raumes vor Starkregenereignissen 

• Erosionsschutz durch Anlage und Pflege von Wallhecken und 

Windschutz für die Siedlungsränder

Klimaschutzaktivitäten 

Thermografie- Aktionen (seit 2002) 

 

Fachseminare für Handwerksbetriebe 

(seit 2004) 

Aktion „Verstehen Sie Ihre Heizung“ (2007) 

Veranstaltungen für Endverbraucher (seit 2003) 

 

Messe „Altbau Optimal- 

Energiesparend Sanieren“ (2005, 2006, 2008)


Sanierungsberatungen vor Ort (seit 2003) 

Förderprogramm „Altbau Optimal- 

Verbesserter Wärmeschutz für ältere Gebäude“ (seit 2003) 

● sehr erfolgreich, seit 2009: 144 Anträge bewilligt 

● seit 2009 ca. 206.000 Euro Fördervolumen 

● Verhältnis Fördermittel zu privater Investition = 1 : 20 ! 

● 8.900 t CO2- Einsparung im Zeitraum Juli 09 bis Dez. 2010 

Aktion 50 superwarme Flachdächer (bis Ende Juli 2012) 

● Gezielte Anschreiben kombiniert mit Förderprogramm


Thermalscanner- Befliegung des Stadtgebietes (2010) 

- aktuell Kontaktaufnahme zu 700 Eigentümern auffälliger Gebäude 

Angebot vergünstigter Heizungs-Checks (2011) 

Schulung Immobilienberater (2011) – 

Berücksichtigung energetischer Qualität 

bei der Wertermittlung 

7 Schulungen für Handwerksbetriebe (2011) - 

Qualitätssicherung, EnEV, Lüftungsanlagen etc. 

 

Beauftragung eines Stadtteilarchitekten 

für das Fildeken (2010), Mustersanierung 

als offene Baustelle (in 2012)

Probleme bei der Ertüchtigung 

älterer Wohnsiedlungen 

• Eigentümerstruktur ist sehr inhomogen 

• Sehr unterschiedliche Mikrostandortanforderungen 

• Unterschiedliche Sanierungsmotivationen 

• Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe für Sanierung von 

Einfamilienhäusern, wenn Eigentümer schon über 70 Jahre alt? 

• Verkleinerungsbereitschaft bei Bewohnern nach der Familienphase 

grundsätzlich vorhanden, Verkaufserlöse aber geringer als 

Verkaufserlöserwartung – sorgt für längeren Verbleib im energetisch 

selten ertüchtigtem Einfamilienhaus; Wunsch nach barrierefreiem 

Wohnen in zentraler Lage wird zurückgestellt, daher zu wenig 

Nachfrage nach Projekten der Innenentwicklung 

• Wohnumfeldverbesserung oft unerwünscht, da nachmalige Herstellung 

von Straßen und Grünflächen beitragsbelastet ist; politischer Druck 

sorgt für Bestandserhaltung auf Sparniveau, statt grundlegender 

Erneuerung

KuBAaI Urbanes Kulturquartier in Bocholt - Regionale 2016

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