Steuern bei Immobilientransaktionen - Trends und Taktiken - Immoebs

RICS / IMMOEBS – Regionaltreffen bei KPMG 

Steuern bei Immobilientransaktionen- 

Trends und Taktiken 

Uwe Demel, KPMG, Partner, Tax 

Hans-Christoph Graessner, KPMG, Senior Manager, Tax 

Marion Lattmann, KPMG, Senior Managerin, Tax 

Düsseldorf, den 26. September 2012

Agenda 

Steuern bei Immobilientransaktionen – Trends und Taktiken 

I 

II 

III 

IV 

V 

KPMG und die Immobilienexperten von KPMG 

Immobilienbezogene Dienstleistungen 

Grunderwerbsteuer 

Umsatzsteuer 

Gewerbesteuer 

© 2012 KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, eine Konzerngesellschaft der KPMG Europe LLP und Mitglied des KPMG-Netzwerks unabhängiger Mitgliedsfirmen, die KPMG 

International Cooperative ("KPMG International"), einer juristischen Person schweizerischen Rechts, angeschlossen sind. Alle Rechte vorbehalten. Der Name KPMG, das Logo und 

"cutting through complexity" sind eingetragene Markenzeichen von KPMG International. 

1

I. KPMG und die Immobilienexperten von KPMG 

KPMG ist eine der größten Wirtschaftsberatungsgesellschaften 

KPMG Historie 

1890: Gründung als “Deutsch-Amerikanische 

Treuhand-Gesellschaft“ in Berlin zum 

Schutz deutscher Kapitalanlagen in 

Nordamerika 

1931: Gesetzliche Pflichtprüfung von 

Aktiengesellschaften; Zulassung als 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

1979: Gründung der Auslandsorganisation 

“Klynveld Main Goerdeler“ (KMG) 

1986: Zusammenführung von KMG und “Peat 

Marwick International“ zum weltweiten 

KPMG-Verbund 

2007ff: Zusammenschluss von KPMG in 

Deutschland, UK und der Schweiz zur 

KPMG Europe LLP mit nachfolgendem 

Beitritt von Spanien, Belgien, den 

Niederlanden, der Gemeinschaft 

Unabhängiger Staaten sowie von 

Luxemburg, der Türkei, Norwegen, 

Jordanien, Kuwait und Saudi Arabien 

Hinweis: 

KPMG Standorte 

KPMG in Deutschland 

Hamburg 

Bremen 

Bielefeld 

Hannover Halle 

Berlin 

Dortmund 

Essen 

Düsseldorf 

Köln 

Leipzig 

Dresden 

Jena 

Frankfurt 

Mainz 

Saarbrücken Nürnberg 

Mannheim 

Stuttgart Regensburg 

Augsburg 

Freiburg München 




KPMG International 

■ Netzwerk rechtlich selbstständiger, nationaler 

Firmen mit rund 145.000 Mitarbeitern 

in 152 Ländern 

■ Eines der weltweit führenden Wirtschaftsprüfungs- 

und Beratungsunternehmen mit rund 8.150 Partnern 

■ Weltweit einheitliche Struktur nach 

Geschäftsbereichen und Branchen 

■ $22,71 Mrd. Umsatz im Geschäftsjahr 2011 (a) 

KPMG Europe LLP 

■ Größte und leistungsstärkste Wirtschaftsprüfungs- 

und Beratungsgesellschaft in 18 Ländern Europas 

mit rund 32.000 Mitarbeitern 

■ €4,59 Mrd. Umsatz im Geschäftsjahr 2011 (a) 

KPMG in Deutschland 

■ Geschäftsbereiche (Anzahl fachlicher Mitarbeiter) 

− Audit (3.008) 

− Tax (2.145) 

− Advisory (1.894) 

■ 23 Standorte in 6 Regionen 

■ €1,2 Mrd. Umsatz im Geschäftsjahr 2011 

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I. KPMG und die Immobilienexperten von KPMG 

Global sind wir in allen wichtigen Wirtschaftsregionen präsent 

Globales Real Estate Netzwerk 

■ Das globale Real Estate-Netzwerk von KPMG setzt sich aus 

erfahrenen Spezialisten der einzelnen Mitgliedsfirmen auf der ganzen 

Welt zusammen und kommt bei länderübergreifenden Projekten zum 

Einsatz 

■ Jedes nationale Team hat umfangreiche Kenntnis des jeweiligen 

Immobilienmarktes und ist intensiv in allen Branchen sowie in den 

jeweiligen KPMG-Landesorganisationen vernetzt 

Erklärung: 

Real Estate Spezialist in der Region Amerika 

Real Estate Spezialist in der Region Europa, Mittlerer Osten und Afrika 

Real Estate Spezialist in der Region Asien und Pazifik 




Vorteile für unsere Mandanten 

■ Ein zentraler Ansprechpartner der alle immobilienbezogenen 

Dienstleistungen anbieten kann und der die internationalen Teams 

koordiniert und steuert 

■ Basis für die Bearbeitung komplexer internationaler Fragestellungen 

mit einem einheitlichen Qualitätsanspruch 

■ Erprobte Zusammenarbeit über Landesgrenzen hinaus 

■ Direkter Zugriff auf regionale und lokale Sektor-Expertise 

„Das Globale Real Estate Netzwerk ist eine zusätzliche Ressource, die Ihnen 

zur Verfügung steht, wann und wo auch immer Sie sie benötigen“ 

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II. Immobilienbezogene Dienstleistungen 

Die Dienstleistungen von KPMG spiegeln die vielfältigen Bedürfnisse unserer 

Mandanten wider 

■ Immobilienstrategie und Projektentwicklung 

■ Immobilienstrategieberatung 

■ Standortberatung 

■ Beratung bei steuerlicher Strukturierung des Projektes 

■ Beratung im Gesellschaftsrecht (a) 

■ Beratung bei der Bildung von Joint Ventures (a) 

■ Bau- und Projektberatung 

■ Beratung im Bauplanungs- und Bauordnungsrecht (a) 

■ Erstellung von Musterverträgen und Klauselprüfung (a) 

Immobilienstrategie und Projektentwicklung 

Berichterstattung über Compliance, Erfolg und 

Zielerreichung 

■ Jahresabschlussprüfung 

■ Koordination globaler Objektprüfungen 

■ Bewertung nach §§ 68 II und 70 II InvG 

■ Bescheinigungen nach § 5 InvStG 

■ Portfolioanalyse und -benchmarking 

■ Erstellung von in- und ausländischen Steuererklärungen, 

Betriebsprüfungsbegleitung 

■ Begleitung bei IFRS-Umstellungen 

■ Auditierung nach den Compliance-Standards der deutschen 

Immobilienwirtschaft 

■ Prüfungen nach REIT-G 

■ Bescheinigung der Einhaltung der Global Investment 

Performance Standards (GIPS) 

■ Bescheinigung der Einhaltung der Investors in Non-listed 

Real Estate Vehicles (INREV) - Standards 

■ Quick Scan der Mieterbonität 

■ Beurteilung von Risikomanagementsystemen 

Hinweis: (a) Rechtsberatungsleistungen werden durch die KPMG 

Rechtsanwaltsgesellschaft mbH erbracht 

■ Konzeption und Beratung von offenen und 

geschlossenen Fonds 

■ Beratung bei der Eigen- und 

Fremdkapitalbeschaffung 

■ Finanzwirtschaftliche, steuerliche, rechtliche (a) 

Finanzierung und Kapitalbeschaffung 

Beratung und Strukturierung bei 

Ankaufsfinanzierung und Refinanzierung 

■ Financial, Tax, Property, Legal (a) Vendor 

Due Diligence 

■ Vendor Assistance 

■ Bewertungen beim Verkauf 

■ Sale-and-Lease-Back-Beratung 

■ Transaktionsberatung für den Verkäufer 

(M&A) und Vertragsgestaltung (a) 

Veräußerung von Immobilien (einschließlich 

Portfolien und Gesellschaften) 

■ Beratung bei Börsengängen 

■ REIT-Strukturierung 

■ Steueroptimierung bei Exit 




■ Ankauf von Immobilien (einschl. Portfolien und 

Gesellschaften) 

■ Transaktionsberatung für den Käufer (M&A) und 

Vertragsgestaltung (a) 

■ Financial, Tax, Property, Legal (a) Ankauf von Immobilien (einschließlich 

Portfolien und Gesellschaften) 

Due Diligence 

■ Bewertungen beim Ankauf 

■ Kaufpreisallokationen 

■ Begleitung bei „Going Private“ 

■ Finanzwirtschaftliche, steuerliche und 

rechtliche (a) Beratung bei Umwandlungen 

und Restrukturierungen 

■ Unterstützung im Kostenmanagement 

■ Steueroptimierung 

■ Prozessoptimierung 

■ Portfoliooptimierung 

■ Erstellung von Asset Management- und 

Property Management-Verträgen (a) 

Optimierung von Portfolien und Prozessen 

■ Erstellung und Review von 

Planungsmodellen 

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III. Grunderwerbsteuer (1/5) 

GrESt 2013 

(voraussichtlich) 

Rheinland- 

Pfalz 

Saarland 

Bremen 

Nordrhein- 

Westfalen 

Hessen 

Schleswig- 

Holstein 

Hamburg 

Niedersachsen 

Baden- 

Württemberg 

Sachsen- 

Anhalt 

Thüringen 

Mecklenburg- 

Vorpommern 

Bayern 

Berlin 

Brandenburg 

Sachsen 

Bundesland 




Steuersatz seit 

1.7.2006 

Erhöhung 

ab 

auf Steuersatz 

Baden-Württemberg 3,5% 5.11.2011 5,0% 

Bayern - - 

Berlin 

1.1.2007 

1.4.2012 

4,5% 

5,0% 

Brandenburg 1.1.2011 5,0% 

Bremen 1.1.2011 4,5% 

Hamburg 1.1.2009 4,5% 

Hessen 1.1.2013 5,0% 

Mecklenburg-Vorpommern 1.7.2012 5,0% 

Niedersachsen 1.1.2011 4,5% 

Nordrhein-Westfalen 1.10.2011 5,0% 

Rheinland-Pfalz 1.3.2012 5,0% 

Saarland 

1.1.2012 

1.1.2013 

Sachsen - - 

4,5% 

5,0% 

Sachsen-Anhalt 1.3.2012 5,0% 

Schleswig-Holstein 1.1.2012 5,0% 

Thüringen 3,5% 7.4.2011 5,0% 

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� Steuerbare Rechtsvorgänge (u.a.) 

� Asset Deal (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG) 

� Share Deal (§ 1 Abs. 2a GrEStG für PersG, § 1 Abs. 3 GrEStG für KapG und PersG) 

� Rückgängigmachung von Erwerbsvorgängen 

� Verkäufer muss seine ursprüngliche Rechtsstellung wiedererlangen 

� Vorsicht: Eine ordnungsgemäße Anzeige i. S. d. §§ 18 und 19 GrEStG des vorherigen 

Erwerbs ist Voraussetzung für eine Rückgängigmachung (§ 16 Abs. 5 GrEStG) 

� GrESt-Blocker („RETT-Blokker“) 

� Ziel: Vermeidung der Grunderwerbsteuer durch 

� Etablierung einer Blokker-KG (§ 1 Abs. 3 GrEStG) 

� Etablierung einer Blokker-GmbH (§ 1 Abs. 2a GrEStG) 

� Gesetzgeberische Maßnahmen wahrscheinlich (Jahressteuergesetz 2013 ?) 




6


Beispiel: RETT-Blokker-KG-Struktur Alternative: Schrittweise Veräußerung einer 

immobilienhaltenden KG 

GmbH 1 Dritter 

94,9% 

94,9% 

GmbH 2 

KG 

5,1 % 

5,1% 

(oder weniger) 

Käufer 




KG 

100% 

1. Schritt: 

Kauf 

- 94,9%-Kommanditist-Anteil 

- Komplementär-GmbH 

GmbH 

Verkäufer 

94,9% 0% 

5,1 % 

2. Schritt: 

Ausübung Kaufoption nach 5 Jahren 

hinsichtlich des 5,1%-Kommanditist-Anteils 

7


� Grunderwerbsteuerliche Konzernklausel – neue koord. Ländererlasse vom 

19.06.2012 

Wesentliche Voraussetzungen nach allgemeinen Verständnis 

� Reorganisation zivilrechtlich im Wege der Verschmelzung, Spaltung oder 

Vermögensübertragung bzw. im Wege entsprechender Umwandlungen nach dem 

Recht eines EU-/EWR-Mitgliedsstaats 

� Auslösung eines begünstigten Erwerbsvorgangs durch Reorganisation 

� Vorliegen eines Konzernsachverhalts 

� Beteiligte der Reorganisation: herrschende Unternehmen und abhängige 

Gesellschaften bzw. ausschließlich abhängige Gesellschaften 

� Vorliegen der Mindestbeteiligungsquote von 95%, Unternehmereigenschaft des 

herrschenden Unternehmens und die 5-jährige Vor- und Nachbehaltensfrist 




8


� Grunderwerbsteuerliche Konzernklausel – neue koord. Ländererlasse vom 

19.06.2012 

Wesentliche Änderungen / Klarstellung durch die koord. Ländererlasse 

� Keine Befreiung bei Verschmelzung von 100%-iger Tochtergesellschaft auf deren 

Muttergesellschaft (Arg.: Untergang des Konzernverbunds) 

� Begriff des herrschendendes Unternehmens = umsatzsteuerliches Unternehmen 

„ausreichend“ 

� Prüfungsreihenfolge zur Bestimmung des herrschenden Unternehmens im 

Konzernverbund 

� Vorbehaltsfrist bei sog. „verbundgeborenen“ Gesellschaften 




9

IV. Umsatzsteuer (1/3) 

Keine Geschäftsveräußerung im Ganzen 

� Veräußerung deutschen Grundbesitzes ist 

grundsätzlich in Deutschland 

umsatzsteuerbar. 

� Aber: Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz 

fallen, sind umsatzsteuerfrei. 

� Jedoch: Verkäufer kann ggf. zur 

Umsatzsteuer optieren. 

(auch Teiloption möglich) 




Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) 

� Geschäftsveräußerung im Ganzen ist 

nicht umsatzsteuerbar. 

� Wesentliche Kriterien: Betrieb im Ganzen, 

vermietetes Grundstück (Fortführung des 

Unternehmens), Tätigkeit des 

Veräußerers. 

� Übertragung von Gesellschaftsanteilen 

idR keine GiG. 

� Bei einer GiG ist keine Option zur 

Umsatzsteuer möglich 

(Problem: Irrtümlich angenommene GiG). 

� Erwerber tritt in die Rechtsstellung des 

Veräußerers ein. 

� Insbesondere: Fortführung des 

Berichtigungszeitraumes nach § 15a 

UStG 

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Irrtümlich angenommene Geschäftsveräußerung im Ganzen 

� Liegt bei der Veräußerung des Grundstücks eine GiG vor? 

� Hintergrund: Option muss bis zum Eintritt der formellen Bestandskraft der 

Steueranmeldung erfolgen (Abschn. 9.1 Abs. 3 UStAE), nicht mehr bis zur 

materiellen Bestandskraft � erhebliche Verkürzung der Ausübungsfrist. 

� Risiko: Bei nicht fristgerechter Ausübung führt dies aufgrund des Vorliegens eines 

steuerfreien Ausgangsumsatzes und mangels Option zur Vorsteuerberichtigung 

nach § 15a UStG beim Veräußerer. 

� Lösung: Statt einer bedingten Option Aufnahme einer unbedingten Option zur 

Umsatzsteuerpflicht (Volloption/Teiloption) im Kaufvertrag, sofern von der 

Finanzverwaltung später keine Geschäftsveräußerung im Ganzen angenommen 

werden sollte. 

� Alternativ: Einholung einer verbindlichen Auskunft 




11


Beispiel zur Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG 

� Immobilienbesitzer I hat an Anfang 2010 umfangreiche Sanierungen an einer ihm 

gehöhrenden Immobilie (voll steuerpflichtig vermietet) vorgenommen und dabei 

100.000 EUR als Vorsteuer abgezogen. 

� Anfang 2011 wurde die Immobilie nur noch zu 50 % für vorsteuerabzugsberechtigende 

Zwecke verwendet. 

� Anfang 2012 wird die Immobilie als Geschäftsveräußerung im Ganzen an den 

Käufer K veräußert. 

1 

100 . 000 € ⋅50% 

⋅ = 

10 

5. 

000 

� I muss in 2011 5.000 EUR an Vorsteuern zurückzahlen. Vorsteuerabzug in 2010 

bleibt unangetastet. 

� K muss in den Jahren 2012 bis zum Ende des Vorsteuerberichtigungszeitraumes 

2019 jährlich 5.000 EUR an Vorsteuern an das Finanzamt zurückzahlen 

(Fortsetzung des Berichtigungszeitraumes nach § 15a Abs. 10 UStG). 




€ 

12

V. Gewerbesteuer (1/2) 

� Vermeidung der Gewerblichkeit 

� Reine Vermietung: Vermögensverwaltung 

� Vorsicht: gewerbliche Infektion (atypische Nebenleistungen) 

� Gewerbliche Entprägung bei KG-Struktur 

� Veräußerung: 3-Objektgrenze 

� Erweiterte Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG 

� Generell: Kürzung des Gewinns um 1,2% des Einheitswertes des Grundbesitzes 

� Ausnahme: Ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes, dann § 9 Nr. 1 Satz 2 

GewStG (Achtung: Betriebsvorrichtungen, atypische Nebenleistungen) 

� Nutzung von Hebesatzunterschieden 

� Hebesatz München: 490% � Gewerbesteuersatz 17,15% 

� Hebesatz Grünwald: 240% � Gewerbesteuersatz 8,4% 




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V. Gewerbesteuer (2/2) 

Treuhänderische Vermietung von Betriebsvorrichtungen 

Mietvertrag 

über 

Immobilie und 

Betriebsvorrichtungen 

PropCo GmbH 

Mieter 

Immobilie 

Volle 

Mietzahlung 

Mietanteil der Betriebsvorrichtungen 

Mietvertrag über Betriebsvorrichtungen/ 

Treuhandvertrag 

Transfer des 

Eigentums 

Verkäufer 




Transfer des 

Eigentums 

Betriebsvorrichtungen 

BV GmbH 

14

Vielen Dank für 

Ihre Aufmerksamkeit 

KPMG AG 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Barbarossaplatz 1a 

50674 Köln 

Uwe Demel 

Partner 

+49 (221) 2073 – 1935 

udemel@kpmg.com 

Hans-Christoph Graessner 

Senior Manager 

+49 (221) 2073 – 1880 

Marion Lattmann 

Senior Managerin 

+49 (221) 2073 – 1309 

Die enthaltenen Informationen sind allgemeiner Natur und nicht auf die spezielle Situation einer Einzelperson oder einer juristischen Person ausgerichtet. Obwohl wir uns bemühen, zuverlässige und 

aktuelle Informationen zu liefern, können wir nicht garantieren, dass diese Informationen so zutreffend sind wie zum Zeitpunkt ihres Eingangs oder dass sie auch in Zukunft so zutreffend sein werden. 

Niemand sollte aufgrund dieser Informationen handeln ohne geeigneten fachlichen Rat und ohne gründliche Analyse der betreffenden Situation. 

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