Dialog 2010 41. Freiburger Immobilien-Fachseminar der Deutschen ...

Presseinformation
24. Juni 2010
Immobilien - Dialog 2010
41. Freiburger Immobilien-Fachseminar der Deutschen Immobilien-
Akademie (DIA) an der Universität Freiburg
Ursachen und Auswirkungen der Turbulenzen im Euroland, die energetisch
nachhaltige Sanierung des Hochhausbestandes und raumplanerische
Perspektiven von Einfamilienhausgebieten standen ebenso auf dem Programm
des 41. Freiburger Immobilien-Fachseminars der Deutschen Immobilien-
Akademie (DIA) an der Universität Freiburg wie zukunftsfähige Wohnkonzepte
für die Generation 65+ und die Möglichkeiten von Immobilienunternehmen, sich
durch professionelles Research zu profilieren. Gut 90 Teilnehmer diskutierten mit
Experten Handlungsstrategien für die Praxis.
Öffentliche Überschuldung, die griechische Tragödie und die Zukunft des
Euros
„Die Entwicklungen im Euroland und die Auswirkungen auf das Währungssystem
sind dramatisch“, stellte DIA-Studienleiter Professor Hans-Hermann Francke
fest. Die öffentliche Verschuldung stehe in engem Zusammenhang mit der
Immobilien- und Finanzmarktkrise. Sie sei das Resultat von Funktionsdefiziten
demokratischer Staatverfassungen. Bis zur Einführung des Euros und damit
eines Festkurssystems hätten die Finanzmärkte hier als Regulativ fungiert. Bei
der Einführung des Euros habe in Europa kein integrierter Wirtschaftsraum,
sondern ein Nebeneinander von Volkswirtschaften mit großen
Produktivitätsunterschieden vorgelegen. „Die Einführung des Festkurssystems
schaffte gesellschaftliche Anreize zur Überschuldung und Inflation, da die
Nominalzinsen in allen Teilnehmerstaaten unabhängig von der tatsächlichen
Bonität gleich sind“, so Professor Francke. Theoretisch bestünde zwar die
vertragliche Regelung, dass überschuldete Länder nicht von den anderen
Mitgliedern entschuldet werden dürften (No-built-out-Regelung), in der Praxis
könnten die Regelungen allerdings nicht greifen, wie das Beispiel Griechenlands
verdeutliche. In Griechenland zeigten sich nun die Folgen der
Konstruktionsfehler des Eurosystems. Aufgrund der mangelnden Exportfähigkeit
hätte das Land die Nominalzinsen jährlich um fünf bis 15 Prozent senken
müssen. Dies wäre sozial nicht durchsetzbar gewesen. Staatliche Misswirtschaft,
Korruption und die Schattenwirtschaft hätten den Weg in den Staatsbankrott

eschleunigt. „Statt staatlicher Subventionen wäre es sinnvoller gewesen,
Griechenland zu entschulden und anschließend aus dem Eurosystem zu
entlassen“, sagte Professor Francke. Hinsichtlich der Zukunft des Eurosystems
zeigte er große Bedenken: „Wenn wir die Bremse der freien Kapitalmärkte durch
umfassende Regulierungen außer Kraft setzen, brausen wir mit großem Tempo
in den Abgrund“. Hierzu trügen die hohen Subventionen im Euroland verstärkend
bei.
Die energetische Sanierung von Hochhäusern zum Passivhausstandard
„Ein Passivhaus ist ein Gebäude, in dem der Heizwärmebedarf ohne separates
Heiz- oder Klimatisierungssystem erreicht wird“, erläuterte Ralf Klausmann,
Geschäftsführer der kommunalen Freiburger Stadtbau. Als Voraussetzungen für
die energetische Sanierung konventioneller Gebäude nannte Klausmann die
Möglichkeit, die Außenhülle durch das Aufbringen von Dämmstoffen
abzuschließen und den Austausch von Fenstern. Bei denkmalgeschützten
Gebäuden könne es dabei Probleme geben. Am Beispiel eines Hochhauses aus
dem unternehmenseigenen Bestand zeigte er den Prozess einer energetischen
Sanierung im Passivhausstandard in der Praxis auf. Es handle sich um ein
Pilotprojekt, das bisher in Deutschland einmalig sei. Finanziert werde der Umbau
durch Fördermittel, zinsverbilligten Darlehen und einem Mietaufschlag nach der
Modernisierung. Die Planungen erfolgten zusammen mit dem Fraunhoferinstitut
für solare Energie. Neben der Dämmung der Gebäudehülle beinhalte die
Sanierung auch eine Änderung der Grundrisse, durch die 45 zusätzliche
Wohnungen entstanden seien. Die Baukosten umfassten ein Volumen von 13,44
Millionen Euro, wovon der Eigenanteil der Stadtbau 6,14 Millionen Euro betrage.
„Die Mieten steigen nach der erfolgten Sanierung von monatlich 313 Euro für die
Zweizimmerwohnung stufenweise innerhalb von zehn Jahren auf 337 Euro“, so
Klausmann. Allerdings habe sich durch die Umgestaltung der Grundrisse die
Wohnfläche von 65 auf 48 Quadratmeter reduziert. Den Mehrkosten für die
Mieter stünden Einsparungen bei den Betriebskosten gegenüber. Als Vorteile für
den Vermieter nannte Klausmann die Anpassung der Wohnungsgrößen an den
heutigen Bedarf, die Sicherung der nachhaltigen Vermietbarkeit, die Reduzierung
der allgemeinen Betriebskosten und die Anpassung der Mieten.
Zukunftsfähige Wohnkonzepte für die Generation 65 +
„Der demografische Wandel wird zu einer steigenden Nachfrage nach sozialen,
gesundheitsbezogenen und altengerechten Dienstleistungen und Bauweisen

führen“, führte Benjamin Röhrborn, Bereichsleiter Seniorenimmobilien bei der
Hochtief Projektentwicklung, aus. Das Unternehmen habe daher das Konzept
einer ganzheitlichen Quartiersentwicklung für Jung und Alt entwickelt, die ein
gesellschaftlich integriertes und selbstbestimmtes Leben und Arbeiten bis ins
hohe Alter ermögliche. Wesentliche Bestandteile des Konzepts seien ein
vielfältiges Wohnangebot, eine zentrale innerstädtische Lage, ein gesunder Mix
von Wohnen, Arbeiten, Dienstleistung und Gewerbe, eine professionelle
Gemeinwesenarbeit und ein umfassendes Serviceangebot von der
Kinderbetreuung bis zur Pflege. Bei den in den Quartieren integrierten
Pflegeheimen fungiere das Unternehmen BeneVit als Betreiber. Als jüngste
Generation der Heime stellte er das Hausgemeinschaftsmodell vor. Für die vier
bis sechs Wohngruppen mit je 12 bis 14 Bewohner leite das Normalitätsprinzip
den Alltag. Die Pflegedominanz werde hier bewusst zurückgenommen. Als
bauliche Anforderungen nannte er die Funktionalität der Einrichtung durch kurze
Wege und zentrale Erschließung, einen Einzelzimmeranteil von mehr als 85
Prozent und eine lebenswerte Ausstattung hinsichtlich Wohnlichkeit, Akustik und
Farbgestaltung. Probleme bei der Umsetzung bereiteten allerdings die veraltete
Heimmindestbauverordnung und die Länderhoheit beim Heimrecht. Hier bedürfe
es nachfragegerechteren Regelungen.
Einfamilienhausgebiete – gestern, heute, morgen
„Veränderte demografische, gesellschaftliche und politische
Rahmenbedingungen werden die Stadt von Morgen beeinflussen“, sagte Dr.
Egbert Dransfeld, Inhaber des Instituts für Bodenmanagement. Obwohl Einund
Zweifamilienhäuser nach wie vor eine gefragte Eigentumsform seien,
entsprächen sie oft nicht mehr den heutigen Anforderungen. Der Typus Familie,
die diese Wohnform hauptsächlich nachfrage, entspreche zudem nicht mehr der
normalen Haushaltsform. Einer sinkenden Nachfrage stehe ein steigendes
Angebot gegenüber. Auf Grund der Altersstruktur der Bevölkerung würden
zunehmend Einfamilienhäuser der 1950er und 1960er Jahre frei und drängten
auf den Immobilienmarkt. Sie stellten trotz häufig vorhandenem Renovierungsund
Umbaubedarfs eine starke Konkurrenz für die deutlich teureren Neubauten
dar. Der Eigenheimmarkt sei daher durch eine zunehmende Diversifizierung in
Hoch- und Niedrigpreissegmente gekennzeichnet. Für Kommunen könnten
ausgedünnte Einfamilienhausgebiete dazu führen, dass sie eine vergleichsweise
teure Infrastruktur für verhältnismäßig wenige Bewohner aufrecht erhalten

müssten. Eine Nachverdichtung könne in diesen Fällen zu einer ökonomisch
sinnvolleren Nutzung führen.
Die Monostrukturierung der Einfamilienhausgebiete sei neben der Lage ein
wesentlicher Grund für die vorhandenen und künftig noch zu erwartenden
Probleme. Die Erschließung des Bestandes für vielfältige Bevölkerungsgruppen
und Haushaltstypen mit unterschiedlichsten Ansprüchen könne einen
Lösungsansatz darstellen, sei aber nur im Rahmen privater Initiativen
umzusetzen. Die öffentliche Hand könne hierauf keinen Einfluss nehmen,
sondern nur die Rahmenbedingungen optimieren. „Einfamilienhausgebiete in
guten Lagen werden auch künftig vermarktbar sein. Dauerhafte
Vermarktungsprobleme sind dagegen in schrumpfenden Regionen zu erwarten“,
so Dransfelds Fazit.
Profilierung durch Research
„So unterschiedlich die Immobilien so unterschiedlich sind auch die
Nutzergruppen und deren Lebensgewohnheiten und Erwartungshaltungen“,
erläuterte Peter Marquardt, Inhaber der Werbeagentur zB2. Daher trage die
Erforschung von Märkten, Zielgruppen und Entwicklungen entscheidend zum
Erfolg von Immobilienunternehmen bei. Marktforschung diene der
Informationsversorgung, der Risikominimierung, der Planungssicherheit, als
Frühwarnsystem und zu Prognosezwecken. Neben den unterschiedlichen
Formen und Methoden der Marktforschung ging Marquardt auch auf neue
Klassifizierungsformen in der Zielgruppenforschung ein. Als Beispiel stellte er die
Klassifizierung nach Sinus-Milieus vor. Diese Methode gruppiere Menschen, die
sich in ihrer Lebensweise und Lebensauffassung ähnelten. Neben der
Grundorientierung würde hierbei die soziale Lage berücksichtigt. Das Limbic-
Map-Modell klassifiziere dagegen die Bedürfnisse und Motive von Menschen
nach den Erkenntnissen der Hirnforschung. Mit Hilfe der Marktforschung lasse
sich eine umfassende Entscheidungsbasis finden, eine Garantie für den Erfolg
biete sie aber nicht, schränkte Marquardt ein. 80 Prozent aller Neueinführungen
erwiesen sich dennoch in den ersten drei Monaten als Flop.