NHK 2005 - Habath, Andreas

IMMOBILIENBEWERTUNG
Die neuen Normalherstellungskosten
(NHK 2005) im Praxistest - Teil 2
Von Andreas Habath und Christian Sauerborn
Das Bundesamt für Bauwesen und
Raumordnung BBR hat im Auftrag des
Bundesministeriums für Verkehr, Bau
und Stadtentwicklung (BMVBS) ein
eigenes Forschungsprojekt „Aktuelle
Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“
zum Sachwertverfahren
initiiert. Die Ausarbeitung erfolgte
durch das Baukosteninformationszentrum
Deutscher Architektenkammern
BKI und mündete bislang in einem
Abschlussbericht mit zahlreichen Änderungsvorschlägen
(Stand: April 2008).
Ein großes Ziel wird mit dem Forschungsprojekt
formuliert: Die Eliminierung
von Unzulänglichkeiten der
Normalherstellungskosten 2000, flankiert
durch die Überprüfung weiterer
Komponenten des Sachwertverfahrens,
soll zu einem in der Praxis anerkannten
Verfahren - auf der Basis einer aktuellen
Datengrundlage - führen. Der jetzige
Abschlussbericht reicht noch nicht aus,
um die Ziellinie mit Bravour zu überqueren.
Doch die Chancen stehen gut,
dass in circa einem Jahr das engagierte
Projekt zum Erfolg geführt werden
kann. Die geschaffenen Voraussetzungen
verdienen bis hierher Anerkennung
und werden hoffentlich durch das Engagement
vieler Beteiligter weiter „veredelt“
(s. a. Kasten S. 61).
In der Ausgabe 6/2008 des AIZ-Immobilienmagazins
haben die Autoren die
wichtigsten Änderungsvorschläge des
Forschungsprojekts dargestellt und
Anregungen für die praktische Handhabung
im Umgang mit den „NHK 2005“
gegeben. Nach der Theorie folgt nun
die Praxis. Wie werden die neuen „NHK
2005“ im gutachterlichen Alltag tatsächlich
angewandt Welcher Unterschied
ergibt sich beim Gebäude(zeit)wert
unter Verwendung der traditionellen
Alterswertminderungsfunktion nach
Ross, im Gegensatz zu dem vorgeschlagenen,
neuen Modell des BKI Anhand
eines einfachen Beispiels (Einfamilienhaus)
sollen diese und andere Fragen
beantwortet werden. Neben dem
Rechengang wird auszugsweise das
neue beziehungsweise veränderte
„Bordwerkzeug“ vorgestellt:
Beispiele von Ausführungen zu Grobelementen
(ehemals Ausstattungsstandardtabellen)
(Tabelle 1, S. 59)
Arbeitsblatt Standardeinordnung
(Neu) (Tabelle 2, S. 58)
Gebäudeartenliste und Normalherstellungskosten
2005 (ehemals Gebäudetypenblätter)
(Tabelle 3 + 4, S. 59 + 60)
Restwerttabellen (Ross und neu BKI)
(Tabelle 5 + 6, S. 60 + 61)
Ohne Sachverstand geht es auch
zukünftig nicht
Die voluminösen Anlagen (172 Seiten)
mit ihren zum Teil feinteiligen Untergliederungen
können den Eindruck
erwecken, dass sich zukünftig der
(marktgerechte) Sachwert eines Gebäudes
per se aus dem Tabellenwerk ergibt.
Im „Dschungel“ der vielen Informationen
ist Vorsicht geboten, dieser „Verlockung“
zu erliegen, denn Ausnahmen bilden
bekanntlich die Regel. Das Ziel, den
Verkehrswert (Marktwert) und somit
den wahrscheinlichsten Kaufpreis im
nächsten Verkaufsfall zu bemessen,
bleibt oberste Maxime für eine belastbare
Wertermittlung und kann auch
weiterhin nur unter fachkundiger
Begleitung, das heißt einer genauen
Auswertung und Würdigung des zur Verfügung
stehenden Datenmaterials unter
Berücksichtigung der grundstückswirtschaftlichen
Rahmenbedingungen (Modell),
gewährleistet werden. Eine bedenkenlose
Übernahme von Zahlenwerken
wird einer fundierten Wertermittlung
nicht gerecht. Die mathematische
Komponente in der Wertermittlungspraxis
fungiert quasi als „Assistent"
des Sachverständigen und nicht umgekehrt.
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Tabelle 2
58 AIZ | Das Immobilienmagazin 7-8/2008

Praxisbeispiel zu den NHK 2005
Zu bewerten ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit Keller, Erd- und ausgebautem Dachgeschoss. Die BGF beträgt 360 m2.
Das Gebäude wurde im Jahr 1985 errichtet. Aus Vereinfachungsgründen wird 2005 als Bewertungsstichtag gewählt.
Tabelle 1
NHK 2005 / einfacher Standard
300 Baukonstruktion = 500 Euro/m 2 400 Technische Anlagen = 85 Euro/m 2 Bauwerk = 585 Euro/m 2
Baunebenkosten = 18 %
Gesamtnutzungsdauer = 60 Jahre (einfacher Standard)
Hinweis:
Bereits 1 Punkt bei der Standardeinordnung entscheidet über den Ansatz der NHK. Bei dem Bewertungsobjekt überwiegt
der mittlere Standard, daher wäre eine Interpolation zwischen den Punkten und den NHK einfacher Standard und mittlerer
Standard empfehlenswert:
Tabelle 3
AIZ | Das Immobilienmagazin 7-8/2008 59

IMMOBILIENBEWERTUNG
NHK 2005 / mittlerer Standard
300 Baukonstruktion = 580 Euro/m 2 400 Technische Anlagen = 110 Euro/m 2 Bauwerk = 690 Euro/m 2
Baunebenkosten = 17 %
Gesamtnutzungsdauer = 80 Jahre (mittlerer Standard)
Einordnung in den Standard des Bewertungsobjekts anhand der Punkte:
26 Punkte = einfach = 585 Euro/m 2
30 Punkte = mittel = 690 Euro/m 2
27 Punkte = Objekt = 611 Euro/m 2
Einordnung der Gesamtnutzungsdauer des Bewertungsobjekts anhand der Punkte:
26 Punkte = einfach = 60 Jahre
30 Punkte = mittel = 80 Jahre
27 Punkte = Objekt = 65 Jahre
Tabelle 4
Alterswertminderung nach Ross
65 Jahre Gesamtnutzungsdauer
20 Jahre Gebäudealter
45 Jahre Restnutzungsdauer
Restwert nach Ross = 0,804 (interpoliert)
Gebäudewert
360 Euro/m 2 Brutto-Grundfläche (BGF)
x 611 Euro/m 2 Normalherstellungskosten 2005 (NHK)
x 1,00 Baupreisindex (BPI)
x 1,17 Baunebenkosten (BNK) - pauschal
x 0,804 Alterswertminderung (AWM)
= 206.911,97 Euro (Gebäude(zeit)wert);
rd. 207.000,00 Euro
Tabelle 5
60 AIZ | Das Immobilienmagazin 7-8/2008

Gebäudewert nach BKI Restwertmodell zum Vergleich
NHK im Basisjahr 2005 (Bauwerk): 635 Euro/m 2 (einfacher Standard)
NHK im Basisjahr 2005 (Bauwerk): 755 Euro/m 2 (mittlerer Standard)
NHK im Basisjahr 2005 (Bauwerk): 655 Euro/m 2 (Objekt)
Christian Sauerborn
Gesamtnutzungsdauer (Objekt) = 65 Jahre
Baunebenkosten = 17 %
Christian Sauerborn ist Sachverständiger
für Immobilienbewertung
und betreut die Entwicklung
des von Sprengnetter
Immobilienbewertung herausgegebenen
Programmsystems
zur Sammlung und Auswertung
von Immobilienpreisen.
Andreas Habath
Alterswertminderung nach BKI
Restwertfaktor nach BKI bei 65 Jahren GND = 0,66 (interpoliert)
Gebäudewert
360 Euro/m 2 Brutto-Grundfläche (BGF)
x 655 Euro/m 2 Normalherstellungskosten 2005 (NHK)
x 1,00 Baupreisindex (BPI)
x 1,17 BNK
x 0,66 Alterswertminderung
(AWM)
= 182.084,76 Euro (Gebäude(zeit)wert)
rd. 182.000,00 Euro
Tabelle 6
Andreas Habath ist Zertifizierter
Sachverständiger für Immobilienbewertung
ZIS WF-Zert (TGA)
und als Immobilienmakler und
Sachverständiger tätig. Zudem
leitet er die Berliner Dependance
der Sprengnetter Immobilienbewertung.
Der IVD macht mobil
Um das ehrgeizige Ziel zu erreichen, ein von der Praxis akzeptiertes Sachwertverfahren zu schaffen, sind nach
Ansicht des BMVBS und des Expertengremiums - neben einer aktuellen Datengrundlage - tief greifende Änderungen
im Sachwertverfahren notwendig (vgl. AIZ 6/2008). Ob diese Änderungsvorschläge wirklich zielführend
sind, soll nach einer „Probezeit“ von einem Jahr entschieden werden.
Der IVD war beim Expertengremium vertreten und wird dem BMVBS Vorschläge zur Verbesserung des Forschungsprojekts
unterbreiten. Alle Mitglieder können ab sofort ihre Erfahrungen im Umgang mit den neuen
„NHK 2005“ direkt an die eigens hierfür eingerichtete E-Mail-Adresse senden: nhk@ivd.net. Die Mitglieder
haben somit die Möglichkeit, aktiv diese für die Wertermittlung wichtige Novellierung zu begleiten. Die eingegangenen
Empfehlungen sollen den Änderungsvorschlag des IVD komplettieren.
AIZ | Das Immobilienmagazin 7-8/2008 61