Axa Merkens xxv - Ott-Kapitalanlagen

Immobilienfonds Merkens XXV
Bürogebäude Trendpark
Neckarsulm, Konrad - Zuse - Straße 16
Vorab - Kurzexposé
für Vertriebspartner

Beteiligungsobjekt
Die Büroimmobilie befindet sich in Neckarsulm, Konrad -
Zuse - Straße 16 im Büro- und Gewerbegebiet „Trendpark“.
Ein 15.561 m² großes Grundstück steht im Eigentum der
Fondsgesellschaft. Mit Kaufvertrag vom 05.06.2007 hat
die Gesellschaft ein weiteres Grundstück mit einer Größe
von 1.547 m² erworben, das unmittelbar angrenzt. Insgesamt
beträgt die Grundstücksgröße 17.108 m².
Die im Jahr 1999 fertig gestellte Immobilie verfügt über
15.632 m² Mietfläche und 303 PKW - Stellplätze. Ein dreigeschossiger
Gebäuderücken verbindet alle Gebäudeteile
miteinander. In ihm befinden sich Büroräume, der repräsentative
Eingangsbereich, mehrere Besprechungsräume
sowie die Kantine. Vom Gebäuderücken werden drei jeweils
dreigeschossige Gebäudefinger mit Standardbüroräumen
sowie der 20 - geschossige Büroturm mit rund
220 m² Fläche je Regel - Bürogeschoss erschlossen.
Standort
Neckarsulm liegt im Bundesland Baden - Württemberg.
Dieses Bundesland zeichnet sich im Ländervergleich
durch die niedrigste Arbeitslosenquote Deutschlands
(4,8 %, Juli 2007), die dritthöchste Kaufkraft je Einwohner
(20.093 Euro, Acxiom Deutschland, 2007), die niedrigste
Unternehmensinsolvenzquote (7 je 1.000 Unternehmen,
Statistisches Landesamt BW, 2005) und ein stabiles Wirtschaftswachstum
(3,5 % BIP, Bundesdurchschnitt 2,7 %,
Wirtschaftsministerium BW, 2006) aus.
Zu den Schwerpunktstandorten der baden - württembergischen
Wirtschaft zählen neben Neckarsulm / Heilbronn
u.a. das ca. 60 km südlich gelegene Stuttgart, das ca.
90 km südwestlich gelegene Karlsruhe sowie die in 65 bis
80 km nordwestlich gelegene Region Heidelberg / Mannheim.
Neckarsulm hat 27.500 Einwohner und grenzt direkt an
das 120.000 Einwohner zählende Heilbronn. Neckarsulm
verfügt über eine höhere Anzahl an Arbeitsplätzen als
Einwohner. Dies verdankt der Standort den seit teilweise
über 100 Jahren ansässigen Unternehmen wie Audi (vormals
NSU) oder Kolbenschmidt Pierburg AG, aber auch
den Neuansiedlungen der letzten Jahre.
Durch den Ausweis mehrerer Gewerbegebiete im Umfeld
der Autobahnanschlussstelle Heilbronn / Neckarsulm konnten
die Lidl Stiftung & Co. KG, die Kaufland Stiftung & Co.
KG, die Bechtle AG, die TDS Informationstechnologie AG,
die Unternehmensgruppe Beck, die Intel - Tochtergesellschaft
ICP vortex, die Hyundai Motor Deutschland GmbH
sowie weitere Unternehmen angesiedelt werden.
Verkehrstechnisch ist der Standort durch den Anschluss
an die Autobahnen A6 / E50 in Ost - West - Richtung,
A81 / E41 und A5 / E35 in Nord - Süd - Richtung, den internationalen
Flugplatz Stuttgart in 78 km Entfernung, den
Bundesbahnhof Neckarsulm sowie den Neckarhafen
Heilbronn sehr gut erschlossen.

Vermietungssituation
Die Immobilie ist vollständig an vier Mieter vermietet. Ca.
99 % der Flächen haben Mietvertragslaufzeiten bis zum
31.12.2027, rund 1 % der Flächen bis zum 31.12.2024.
Die börsennotierte TDS Informationstechnologie AG
(TDS) ist IT - Dienstleisterin mit den Schwerpunkten IT - Outsourcing,
IT - Consulting und Erbringung von Dienstleistungen
im Personalwesen. Hauptanteilseignerin der TDS ist
mit über 81 % die Fujitsu Services Overseas Holding Ltd.,
London, die über mehrere Zwischengesellschaften zum
japanischen Technologie - Konzern Fujitsu Limited gehört.
Der Konzern ist nach eigenen Angaben der drittgrößte IT -
Dienstleister weltweit und in 65 Ländern mit mehr als
158.000 Mitarbeitern vertreten. Die TDS hat insgesamt
eine Fläche von rund 8.743 m² und 174 PKW - Stellplätze
angemietet. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von
20 Jahren bis zum 31.12.2027. Der Mietzins ist indexiert.
Die erste Mietanpassung erfolgt am 01.07.2010, weitere
Anpassungen, wenn der Verbraucherpreisindex für
Deutschland sich um jeweils mehr als 5 % verändert hat.
Die dsb AG (dsb) entwickelt maßgeschneiderte IT - Systeme
für das Abonnenten- und Anzeigenmanagement,
den Zeitschriftenvertrieb sowie den Versandhandel. Die
dsb hat eine Gesamtfläche von rund 4.712 m² sowie 91
PKW - Stellplätze angemietet. Der Mietvertrag hat eine
Laufzeit von 20 Jahren bis zum 31.12.2027. Der Mietzins
ist indexiert. Mietanpassungen erfolgen, wenn sich der
Verbraucherpreisindex für Deutschland um jeweils mindestens
10 Punkte verändert hat.
Die ROSEA Trendpark Objektverwaltungsgesellschaft
mbH & Co. KG (ROSEA) ist in der derzeitigen Struktur Zwischenmieterin.
Ihre Gesellschafter sind die TDS und eine
Gesellschaft aus dem Eigentümerkreis der dsb AG. Im
Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung durch Beitritt
der Anleger wird der Zwischenmietvertrag vorzeitig beendet
und der neu abgeschlossene Mietvertrag wirksam.
ROSEA hat eine Fläche von rund 2.035 m² und 33 PKW -
Stellplätze angemietet, die weitestgehend untervermietet
sind. Mietvertragslaufzeit und Indexierung entsprechen
den Vereinbarungen mit der TDS. Die TDS hat für die
ROSEA eine Patronatserklärung abgegeben.
Für die Mietverträge mit TDS, dsb und ROSEA gilt, dass bei
einer durchschnittlichen Veränderung des Indexes bis 4 %
p.a. im Mietanpassungszeitraum eine 100 %ige Anpassung
des Mietzinses an die Preisentwicklung erfolgt, darüber
hinaus eine teilweise Anpassung.
Geschäftsfelder der PVS Fulfillment - Service GmbH (PVS)
sind die Bereiche Kundenbetreuung, Auslieferung und
Zahlungsmanagement für Verlage. Die PVS hat insgesamt
rund 142 m² und 5 PKW - Stellplätze angemietet. Der Mietvertrag
hat eine Laufzeit bis zum 31.12.2024. Der
Mietzins kann zu 100 % am 01.07.2010 bzw. in der Folge
zu 80 % bei mindestens 10 % Indexveränderung an die
Veränderung des Verbraucherpreisindexes angepasst
werden.
Der monatliche Quadratmetermietzins beträgt bei allen
Mietverhältnissen für Büroflächen 9,60 Euro, Rechenzentrumflächen
8,00 Euro, Lagerflächen 4,50 Euro und für
die Kantine 9,60 Euro. Die PKW - Stellplatzmiete beträgt
monatlich 20,00 Euro je Stellplatz. Die Gesamtanfangsmiete
beträgt rund 1,794 Mio. Euro.
Investition und Finanzierung
Die Mittel zur Finanzierung der Investition des Immobilienfonds
betragen voraussichtlich 32,79 Mio. Euro inkl. Agio
und Damnum der Finanzierung. Sie werden durch
20 Mio. Euro Eigenkapital finanziert, auf welches ein
5 %iges Agio (1 Mio. Euro) zu leisten ist. Das Eigenkapital
wird bis auf einen Betrag von 1,060 Mio. Euro, der von
einer Altgesellschafterin gehalten wird, durch Zeichnungskapital
erbracht.

Zusätzlich wird ein Grundschulddarlehen in Euro in Höhe
von brutto 11,79 Mio. Euro aufgenommen. Im Kreditvertrag
wurde ein Festzinssatz bis zum 31.12.2017 in Höhe
von 4,46 % nominal bei Einsatz von 5 % Damnum
(Effektivzins nach PangVO 5,22 %) vereinbart. Die Tilgung
des Darlehens erfolgt annuitätisch ab dem 01.01.2013.
Für den Zeitraum 2018 bis 2022 wurde der Anschlusszins
durch ein Finanztermingeschäft (Forward -Zins - SWAP) mit
5,57 % p.a. inkl. Bankmarge gesichert.
Die Immobilie wird im Rahmen einer Gesellschaftsübernahme
„erworben“. Aus den Finanzierungsmitteln und
dem Eigenkapital werden zunächst die bestehenden
Altdarlehen abgelöst. Des Weiteren erfolgt hieraus eine
Abfindungszahlung für den Verzicht der bisherigen Mieterin,
die Immobilie erwerben zu können (Ankaufsrecht)
sowie die Zahlung der anderen Positionen des Investitionsplanes.
Die Mittelverwendung im Einzelnen: Übernahme der Objektgesellschaft,
Ablösung Altdarlehen, Abfindung der Altgesellschafter,
Grundstückserwerb, Aufhebung Geschäftsbesorgungsvertrag,
Investitionsberatung rund 27,81 Mio.
Euro (ca. 84,8 % des Gesamtaufwandes); Eigenkapitalbeschaffung
inkl. Agio rund 2,20 Mio. Euro (6,7 %); Marketing,
Konzeption, Finanzierungsvermittlung, Fondsund
Objektverwaltung ca. 0,98 Mio. Euro (3,0 %); Treuhandbank,
Treuhandschaft, Steuerberater, Komplemen-
tärin, Geschäftsführer, Kapitalerhöhung, Abschlussprüfungen,
Grundschuldbestellung, Taxkosten rund 0,44 Mio.
Euro (1,4 %); Liquiditäts- und Kostenreserve rund 0,77 Mio.
Euro (2,3 %); Damnum rund 0,59 Mio. Euro (1,8 %).
Ausschüttungen
Die Ausschüttungen beginnen für das Jahr 2008 mit
5,5 % p.a. und sollen abhängig von der Inflations-, Vermietungs-
und Zinsentwicklung und den Kostenpositionen
des Fonds über 6 % p.a. ab dem Jahr 2011 bis auf 7 %
p.a. im Jahr 2031 steigen. Die Ausschüttungen sollen
jeweils zum 31.03. des Folgejahres erfolgen.
Steuerliche Ergebnisse
Im Investitionsjahr 2007 ergibt sich voraussichtlich ein
Steuerergebnis in Höhe von minus 3,6 % der Nominalbeteiligung.
Ab dem ersten vollen Bewirtschaftungsjahr entstehen
positive steuerliche Ergebnisse. Sie beginnen mit
voraussichtlich 0,4 % im Jahr 2008 und liegen im Durchschnitt
der ersten Dekade bei ca. 2,5 % p.a.
Der erbschaftsteuerliche Wert des Immobilienfondsanteils
liegt für im Handelsregister eingetragene Gesellschafter
voraussichtlich bei rund 55 %, der schenkungsteuerliche
Wert bei rund 70 % der Nominalbeteiligung bei einer
Stichtagsermittlung auf den 01.01.2008.

Wirtschaftlichkeit
Auf Basis der Ergebnisvorschau - Rechnung der Fondsgesellschaft
ergeben sich bei Eintritt der unterstellten Prämissen
die unten stehenden Anlageszenarien:
Beispielrechnung für eine Beteiligung von nominal
100.000 Euro über rund 24 Jahre auf Basis der
Ergebnisvorschau - Rechnung (Prognose)
Steuerprogression befreit1) 30 % höchste2) Investitionsphase 2007
Kommanditbeteiligung Euro Euro Euro
inkl. 5 % Agio 105.000 105.000 105.000
Einkommensteuerersparnis 3)4) 0 - 1.139 -1.595
Effektives Eigenkapital 105.000 103.861 103.405
Bewirtschaftungsphase 2008 - 2031
(Liquiditätsüberschuss nach Steuern 4) )
Jahr
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028 5)
2029
2030
2031
Euro
5.500
5.500
5.500
6.000
6.000
6.000
6.000
6.000
6.000
6.000
6.000
6.500
6.500
6.500
6.500
6.500
6.500
6.500
7.000
7.000
3.500
7.000
7.000
7.000
Euro
5.373
5.342
5.057
5.177
5.114
5.019
5.019
4.956
4.829
4.829
4.892
5.329
5.202
5.107
5.107
4.949
4.949
4.886
5.228
5.196
4.038
5.386
5.291
5.196
Euro
5.323
5.278
4.880
4.848
4.759
4.626
4.626
4.538
4.361
4.361
4.449
4.861
4.683
4.550
4.550
4.329
4.329
4.240
4.519
4.474
4.253
4.740
4.607
4.474
Summe der lfd. Erträge 148.500 121.471 110.659
Durchschnittlicher laufender
Ertrag nach Steuern p.a.
6.188 5.061 4.611
1) Ergebnis für steuerbefreite Anleger (z.B. gemeinnützige
Stiftungen)
2) Steuersatz: 42 %
3) Resultierend aus dem anfänglichen Steuerergebnis von
minus 3,6 %.
4) Der Solidaritätszuschlag wurde über die gesamte Laufzeit
mit 5,5 % zusätzlich berücksichtigt.
Die Kirchensteuer blieb ohne Ansatz.
Die Abgeltungssteuer auf Zinserträge, die auf die Liquiditätsreserve
der Fondsgesellschaft erzielt werden, wurde
ab 2009 berücksichtigt.
5) Im Jahr 2028 planmäßig reduzierte Ausschüttung wegen
Teildeckung eventueller Revitalisierungs-/Anschlussvermietungskosten.
Rechtsform / Einkunftsart
Der Anleger beteiligt sich an einer GmbH & Co. KG mit
einer GmbH als Komplementärin und einer natürlichen Person
als geschäftsführendem Kommanditisten. Die Fondsgesellschaft
erzielt ab dem Zeitpunkt der Kapitalerhöhung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Treuhandbank
Die Einzahlung erfolgt auf ein Treuhandkonto der HSH
Nordbank AG als beauftragte Treuhandbank. Die Anlegergelder
werden erst nach Prüfung der Auszahlungsvoraussetzungen
durch die Treuhandbank an die Fondsgesellschaft
ausgezahlt.
Treuhänder
Ein Treuhänder handelt in direktem Auftrag der Kapitalanleger,
nimmt deren Interessen wahr und betreut sie
während der gesamten Dauer der Beteiligung.
Mittelverwendungskontrolle
Treuhänder und Treuhandbank geben das Emissionskapital
nach Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen
für die Verwendung gemäß Investitionsplan frei. Die
Prüfung erfolgt allein nach formalen Kriterien.
Mindestbeteiligung
Die Mindestbeteiligung beträgt 15.000 Euro zzgl. 5 %
Agio. Höhere Beträge müssen durch 5.000 teilbar sein.
Platzierungsbeginn / Einzahlungstermine
Die Platzierung des Fonds beginnt, nach Gestattung der
Veröffentlichung des Emissionsprospektes durch die Bundesanstalt
für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und
Bekanntmachung des öffentlichen Angebotes. Der Vertrieb
wird voraussichtlich Anfang Oktober 2007 beginnen.
Einzahlungstermin für den Zeichnungsbetrag zzgl.
Agio ist der 12.12.2007. Die Fondsschließung erfolgt Mitte
Dezember 2007.
Anlegerzielgruppe
Dieses Beteiligungsangebot ist grundsätzlich ein langfristiges
unternehmerisches Investment. Typische Zielgruppen
sind Kapitalanleger, die bereits über Vermögen verfügen
und zur Risikostreuung eine weitestgehend inflationsgesicherte
Immobilienanlage suchen, sowie Stiftungen
und Sondervermögen.
Der zukünftige wirtschaftliche Verlauf der Beteiligung
steht zum derzeitigen Zeitpunkt nicht fest. Die Vermögensanlage
eignet sich deshalb nur für Anleger, die bei
unerwartet negativer Entwicklung einen entstehenden
Verlust bis zur Höhe des eingesetzten Kapitals hinnehmen
können. Ausführliche Risikohinweise finden sich in dem
Emissionsprospekt, der voraussichtlich ab Anfang Oktober
verfügbar sein wird.

Emittentin
Der Anleger kann sich direkt als Kommanditist oder indirekt
als Treugeber über einen Treuhandkommanditisten an der
Emittentin ROSEA Grundstücks - Vermietungsgesellschaft
mbH & Co. Objekt Neckarsulm KG, Mercedesstr. 6, 40470
Düsseldorf, eingetragen am 21.10.1996 beim Amtsgericht
Düsseldorf unter Handelsregisternummer A 12834, beteiligen.
Im Zeitpunkt der ersten Kommanditeinlagenerhöhung
durch Beitritt der Anleger firmiert die Gesellschaft um in
AXA GmbH & Co. Immobilienbeteiligungs - Kommanditgesellschaft
„Merkens fünfundzwanzig“. Die Emittentin ist
Eigentümerin des Grundstücks mit Gebäudekomplex in
Neckarsulm, Konrad - Zuse - Straße 16.
Anbieterin
AXA Merkens Fonds GmbH
Colonia-Allee 10-20
51067 Köln
Tel.: 0221/1615 - 21019
Fax: 0221/1615 - 21056
E-Mail: axa - merkensfonds@axa - im.com
Internet: www.axa - merkensfonds.de
Stand: 03.09.2007
Dies ist eine Vorabinformation, die auf dem gegenwärtigen Stand des Projektes basiert. Änderungen und Ergänzungen
sind möglich. Die Darstellung wesentlicher Projektdaten im Rahmen dieser Information ist gegenüber dem Inhalt des
maßgeblichen Emissionsprospektes zu „Merkens XXV“ bewusst verkürzt bzw. ausschnittweise gewählt worden.
Insbesondere stellt diese Vorabinformation keine Zeichnungsmöglichkeit für die Anlage dar, da die dafür erforderliche
Gestattung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zwar beantragt, aber noch nicht ausgesprochen
wurde. Alleine und ausschließlich verbindlich informiert der nach BaFin Gestattung und öffentlicher Bekanntmachung
voraussichtlich ab Anfang Oktober 2007 bei der Anbieterin erhältliche Emissionsprospekt!