KARL P. SCHÖRGHUBER STADTERNEUERUNG SEX ... - Infrapool

KARL P. SCHÖRGHUBER
STADTERNEUERUNG
SEX IN DIE
CITY
STATT
TOTE HOSE
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Erscheinungsjahr: 2007
ISBN-10: 3-9500392-2-8
ISBN-13: 978-3-9500392-2-1
Alle Rechte vorbehalten: Copyright © by
Verlag Schörghuber & Partner Unternehmensberatung KEG,
Lärchenau 11, 4020 Linz, Austria / Europe
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* DIE STADT IST WEIBLICH! DAHER IST SEX APPEAL,
ANZIEHUNGSKRAFT, ANFASSEN UND BEFRIEDIGUNG DER
BEDÜRFNISSE DURCH EINE ANDERE ART DER
STADTERNEUERUNG ALS BISHER ANGESAGT
* VIAGRA FÜR DIE STADT: DURCH DEN MASTERPLAN WIEDER
HOCHKOMMEN
* SICH LUSTVOLL MIT DER BID ® - METHODE AN DIE
POTENTIELLEN INVESTOREN HERANMACHEN STATT TOTE
HOSEN KASCHIEREN.
* DEN STELLUNGSWECHSEL FÜR HAUPT- UND NEBENLAGEN
FINDEN
* WENN „STADTERNEUERUNG“ IMMER NUR SANIERUNG ALTER
HÄUSER UND 100 JAHRE ALTE FESTE FEIERN HEISST, DANN
WIRD DIE STADT NIE SEXY.
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INHALTSVERZEICHNIS
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STADTERNEUERUNG
- SEX IN DIE CITY STATT TOTE HOSEN
Kapitel 1.
WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CI-
TIES“ HIN ZU DEN SEIT MENSCHENGEDEN-
KEN GELTENDEN REGELN DER VERFÜHRUNG
10 TRENDS, die ANZIEHENDE STADTEROTIK SCHAFFEN
1.1. DIE MALL-ACHSE ALS CATWALK
1.1.1. Frischer Sex-Appeal mit der „MALL“
1.1.2. Die komprimierte Verführung: Nicht zu groß,
nicht zu langweilig. Sechs Anforderungen zum Aufstellen
der MALL - Konstruktion im Masterplan
1.1.3. Der Unterschied zum oberfl ächlichen „KERNZONEN“ –
KONZEPT
1.1.4. Der Unterschied zu üblichen Förderprogrammen der
Stadtgemeinde für eine Innenstadt
1.1.4.1 „Brot und Spiele“ - falsche Auswahl der Location für Parties und
Events vertreibt die letzten Einkaufswilligen
1.1.4.2. Werben mit der „Stadt, die alles hat“
1.1.4.3. Verkaufsförderungspakete zur Erhaltung der bestehenden
Unternehmen
1.1.4.4. Das „Leerfl ächenmanagement“ um die tote Hose zu
kaschieren, obwohl alle um die fehlende Potenz des Standortes
wissen
1.1.4.5. Den Handelsbestand durch Förderungen der Stadtgemeinde
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erneuern wollen
1.1.4.6. Nur bestimmte Branchen werden gefördert und der verlangte
„Persilschein“ für das Erhalten dieser Art von Förderung
1.1.4.7. City-Terminals als Informationsmedium und vermeintliches
Alleinstellungsmerkmal der Hauptgeschäftsstraße
1.1.4.8. Eine spritzige Innenstadt ankündigen: „Was ist los?“ – digitale
Informationstafeln als Begrüßung außen an hereinführenden
Bundesstraßen und am Beginn des Zentrums, sowie 3- D
dreidimensionale Karten in der Stadt als Fußgänger-Leitsystem
1.1.4.9. Der nüchterne Plastik- oder Edelstahl - Mistkübel als Ersatz für
das Zeigen konkreter Leidenschaft für Zentrumsprojekte.
1.1.5. Das Angebot in der Stadt sexy anziehend machen durch
Markenmagneten, dem Lustobjekt der Begierde um die
Frequenz hochzubeamen
1.1.5.1. Die Kaufkraft wandert dem besseren Angebot nach.
1.1.5.2. Was ist ein „Magnet“?
11.5.3. Welche Magneten sind das Objekt der Begierde?
1.1.6. Die noble Catwalk - Arkade als „Citybeautifi cation“
mit Wetterschutz
1.2. DATE –, TRATSCH- und MARKTPLATZ
1.2.1. Der Klassiker: Die Trajansmärkte im alten Rom
1.2.2. Modernes Design für Altbewährtes
1.2.3. Neuer Betriebstyp „designter Markt“
1.2.4. Marktzeiten – die Stadt erwacht immer später!
1.2.5. Angebot am Markt
1.2.6. Basisindikatoren für den designten Markt
INHALTSVERZEICHNIS
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INHALTSVERZEICHNIS
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1.2.7. Design der Märkte
1.2.8. Nonfoodmärkte - wie mehrfach im Jahr stattfi ndende Floh- und
Trödlermärkte, Kunst- und Keramikmärkte
1.2.9. Frauentratsch versus Bierinsel. – Die Anlage eines „ODEON-
MARKTPLATZES“
1.3. DEN CATWALK MALL MIT DEM KNOTEN ZUR „KORSO
– ESPLANADE“ VERKNÜPFEN.
1.3.1. Finden eines Themas für die KORSO - ESPLANADE“
1.3.2. Ein „Verbinder“ von Strassen ohne Themendarstellung ist
oft anzutreffen.
1.3.3. Die KORSO-ESPLANADE als Verlängerung und Rundkurs
des Catwalks MALL konstruieren
1.4. MITTEN IN DER STADT INS BETT GEHEN.
1.4.1. Eine Welle von neuem Wohnen in alten Häusern steht bevor.
1.4.2. Catwalk und Dateplatz ziehen Sekundär - Dienstleister an
die inzwischen „hip“ gewordene fi rst class - Adresse im
Obergeschoss der Häuser
Kapitel 2.
SICH LUSTVOLL MIT DER BID ® - METHODE AN DIE
POTENTIELLEN INVESTOREN HERANMACHEN STATT TOTE HO-
SEN KASCHIEREN.
2.1. BISHERIGE MODELLE DER STADTERNEUERUNG 1)
STADTSANIERUNG GEMÄSS DEM HISTORISMUSMODELL NACH
DER FORMEL „ALT MAL ALT = ALT ZUM QUADRAT“
2.2. BISHERIGE MODELLE DER STADTERNEUERUNG 2)
„STADTERNEUERUNG OHNE ERNEUERUNG.“
DAS BILLIGE AUFWÄRMEN DES MARKENDREIKLANGES VER-
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GILBTER PERSÖNLICHKEITEN
2.3. BISHERIGE MODELLE DER STADTERNEUERUNG 3)
„ICH WEISS WAS FRAUEN WÜNSCHEN“
PLANUNG WIE UNTER KAISERS ZEITEN VON OBEN VORGEGEBEN
2.4. DER NEUE ANSATZ FÜR DIE STADTERNEUERUNG:
DURCH LEIDENSCHAFT SEX IN DIE CITY BRINGEN.
DAS STADTVIERTEL ZUM BID ® - LUSTOBJEKT MACHEN
2.5. MIT DER BID ® - METHODE MIT BEGEISTERUNG AN DIE LO-
KALEN UND ÜBERREGIONALEN POTENTIELLEN INVESTOREN
HERANMACHEN STATT TOTE HOSEN KASCHIEREN.
Kapitel 3.
VIAGRA FÜR DIE STADT:
DURCH DEN MASTERPLAN BINNEN 10 JAHREN WIEDER HOCH-
KOMMEN
3.1. DAS BELEBT DIE SINNE IM 21. JAHRHUNDERT
3.2. SO WERDEN WIR WIEDER „LOVECITY“ STATT „OUTCITY“.
TYPISCHE TEILPROJEKTE UM ANZIEHENDEN SEX AP-
PEAL DURCH WIRTSCHAFTLICHE MASTERPLÄNE ZU
SCHAFFEN.
3.3. TYPISCHE ZIELE VON MASTERPLÄNEN
Kapitel 4.
DEN STELLUNGSWECHSEL FÜR HAUPT- UND NEBENLAGEN FIN-
DEN
4.1. DER UNTERSCHIED ZWISCHEN EINEM „STELLUNGS-
WECHSEL“ UND DEM „WILDEN VERMIETEN“
4.2. „EVALUTION“ (® Faith Popcorn) IN DER IMMOBILIEN-
NACHFRAGE.
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4.3. DIE MITZIE EINFACHES WERKZEUG FÜR ANZIEHENDE
KONZEPTIONEN
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INHALTSVERZEICHNIS
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4.3.1. Typische Irrwege bei der Konzeption
4.3.2. Mit der „MITZIE – Methode“ ® gelingt es!
4.4. DEN PASSENDEN STELLUNGSWECHSEL FÜR HAUPT- UND
NEBENLAGEN FINDEN: WAS SOLL DER PARADIGMEN-
WECHSEL?
4.5. Rund 90 STELLUNGEN IM KOPF DURCHSPIELEN:
WAS KÖNNTE DAVON FÜR MEINE HAUPT- ODER NEBEN-
LAGE PASSEN?
4.5.1. Konzeptionen für verschiedenartige Kooperationen, welche
den ganzen Standort aufwerten
4.5.2. Konzeptionen für die Aufwertung des Standortes durch
Bürobestand
4.5.3. Konzeptionen für die Aufwertung des Standortes durch
einen Beherbergungsbetrieb
4.5.4. Konzeptionen für den Wohnungsbestand
4.5.5. Konzeptionen für die Standortaufwertung von Teilen des
Gebäudes
4.5.5.1. Das Erdgeschoss
4.5.5.2. Nutzung des Innenhofes
4.5.5.3. Nutzung des Souterrains (= Untergeschoss)
4.5.5.4. Nutzung des Dachbodens
4.5.5.5. Nutzung des Gebäudes als Werbe- bzw. Senderstandort
4.5.5.6. Nutzung zur Schaffung von Parkraum
4.5.5.7. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
4.5.5.8. Vorsorgewohnungen bieten
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INHALTSVERZEICHNIS
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AUFRUF ZUR LEIDENSCHAFT FÜR DAS ZENTRUM
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ENDE DER BÜCHER – TRILOGIE RUND UM DIE INNENSTADT
Dieses Buch bildet den Abschluss meiner Praxisbücher über alt bewährte
und neue Stadtstrategien gegen die grüne Wiese.
1. Das Buch „Stadtmarketing“, 750 Seiten, 1995.
2. Das Buch „Standortmarketing“, 1000 Seiten, 2000.
3. Das hier vorliegende Buch „Stadterneuerung“, 2007.
DAS IST EIN AUFRUF ZUR LEIDENSCHAFT FÜR DAS SCHAF-
FEN EINER ANZIEHEND FEMININEN WELT IN DER STADT
– EINE ABSAGE AN DIE ATMOSPHÄREN-VERNICHTUNG
DURCH MUSEUMSLANDSCHAFT.
Die Trilogie ist eine Kampfschrift für die Leidenschaft für und den Glauben
an die pulsierende Innenstadt, die „back from the edge“ wieder mit
prallem Leben gefüllt ist. Nur mit Leidenschaft kann die Frau für die Stadt
zurück gewonnen werden. Sie ist uns als Hauptbesucherin und Beeinfl usserin
von 75 % der Haushaltsausgaben lieb und teuer und Angelpunkt
jeder erfolgreichen Innenstadtbelebung.
Mit fast schon bewundernswerter Starrköpfi gkeit werden Erkenntnisse
namhafter Zukunfts- und Trendforscher negiert, die Entwicklung entsprechender
Zukunftsstrategien als Hirngespinste abgetan und unrefl ektiert
verworfen.
Mit einem Dahinwursteln mit teils schon kurz vor der Pensionierung stehenden
Unternehmern als Mieter, mit oft bis zu 30 Jahren nicht mehr
erneuerten Geschäften, mit oft geistig überalteten Stadtmarketing- und
Werbevereinen wird nachhaltig nichts innovatives für die Stadt passieren.
Kurzfristige, bunte, meistens unzusammenhängende Werbeaktionen
zeugen von dem Versuch, gemeinsam den Kampf ums Überleben zu überstehen.
Der „Masterplan“ wird dann als Werbeaktion gesehen, dass jetzt sofort was
passieren muss. – Spätestens jedenfalls bis Weihnachten, weil das nächste
Jahr erleben 10 % der KollegenInnen wahrscheinlich nicht mehr.
Deshalb müssen die privaten und öffentlichen Eigentümer der Liegenschaften
im Stadtviertel die Führung in der Wirtschaftsplanung übernehmen.
Sie sind Eigentümer nicht Mieter. Die Mieter und die Unternehmer-
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vertreter gehören selbstverständlich eingebunden, wenn es diese direkt
rund um deren Agitationsumfeld betrifft.
Eigentümer denken langfristig und nachhaltig. – Sie wägen Vor- und
Nachteile von Investitionen sehr lange ab. Aber wenn sie etwas tun, dann
investieren sie auch viel Geld. Daher brauchen wir andere Attraktivierungsstrategien,
die psychologisch tiefergehend bei der langfristigen Perspektive
ansetzen.
Das investiv einsetzbare Geld bei den Kommunen (= die freie Finanzspitze)
geht zu Ende. Daher brauchen wir vermehrt private Investoren um
wirklich attraktiver im Zentrum zu werden und von den Frauen wieder
geliebt zu werden.
WIE DIESES BUCH ENTSTEHEN KONNTE . . .
Ein Zeit- und Ortstrick war notwendig, um mir selber die Zeit und Kraft
für’s Schreiben zu schenken: Über ein Jahr lang reservierte ich mir jeweils
eine Woche im Monat für das Buchschreiben. Das alleine reichte
aber gemäß der Erfahrung beim Schreiben vergangener Bücher nicht. Das
Schreiben zuhause zu versuchen, ist bei mir sinnlos. Da erwischt einem
permanent der tobende Geschäftsalltag. Jetzt kommt es: Nicht nur die
Zeit musste ich also monatlich von Terminen freischaufeln, sondern auch
der Schreibort Büro oder zuhause war dazu nicht geeignet. Nur ein innovatives,
ganz anderes Umfeld und das Umleiten der Telefone an die
Geschäftspartner unterstützte dieses Bemühen, damit die Feder fröhlich
in Schwung blieb.
STATIONEN DIESES BUCHES
Hotel Pescille, bei St. Gimignano/Toskana
Hotel Jolanda & Savoia in Venedig
Hotel Quellenhof in Bad Waltersdorf
Pension Posch in Gosau/Skiregion Dachstein West
Hotel Histrion in Portoroz/Slowenien
Hotel Concordia in Rom
ABSCHLUSS DER BUCH - TRILOGIE:
Meine Frau Beatrix, Gesellschafterin der Schörghuber & Partner Unternehmensberatung,
begleitete mich bei allen Buchschreibewochen als kritischer
und zugleich unterhaltsamer Geist. Ganz alleine kann ich bei so
einer Tätigkeit auch nicht sein. Im Berufsalltag umgeben mich bei über
100 Veranstaltungen pro Jahr letztlich viele Kommunalpolitiker, Liegenschaftseigentümer,
Immobilientreuhänder und Unternehmer, Wirtschaftskammervertreter,
Studenten der Immobilienwirtschaft. Da kann
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AUFRUF ZUR LEIDENSCHAFT FÜR DAS ZENTRUM
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man dann nicht plötzlich ganz allein auf Eremit spielen …
Seit Jahren sorgt sich Beatrix um die Bewerbung der Tagungen der gemeinnützigen
Vereinigung Infrapool, Vereinigung für Stadt- und Standortmarketing
e.V. (www.infrapool.com) und die Organisation des Tagungsbüros.
Durch hunderte Gespräche mit Meinungsführern aus den Städten
und viel Gespür und Handwerk für Mode, Design, Wohn- und Gartengestaltung,
ist sie ein kompetenter Partner für den kritischen Dialog was
attraktiv, anziehend und ansprechend für Frauen als Kernzielgruppe der
Innenstadt ist und was nicht.
Die jeweils spezialisierten Geschäftspartner in der Gruppe Schörghuber
trugen handfest zu den Inhalten bei und sahen die Schriften kritisch
durch. Sie stellen unermüdlich ihren Mann und Frau in der BID – Betreuung,
beim Beschaffen von Chancenkennzahlen wie innerstädtischen Frequenzzahlen
im Rahmen der jährlichen Frequenzwelle für rund 70 Städte,
weiters Kaufkraftstromanalysen auf Bezirks- und Stadtebene, Aufbau
designter Märkte sowie Mediatortätigkeiten für Wirtschaft und Gemeinde
und Mitarbeit an Sachverständigengutachten für Gerichte:
● Dagmar Dittrich, Agentur für Stadtkommunikation, 1160Wien, als
Coach für Liegenschaftseigentümer und Werbevereine / Stadtmarketinggesellschaften;
Umsetzerin von intelligenten Modulen der Verkaufsförderung
für Unternehmer wie Stadt währungen, 3- dimensionaler
Innenstadtplan, usw.
● Mag. Christian Schaffner, Team Schaffner, 1150 Wien, als Chancen-
Kennzahlenermittler und Aufbauer der projektbegleitenden Internetauftritte
und e-marketing
● Mag. Constanze Schaffner, Schaffner aktiv, 1050 Wien, als Beschafferin
der Kennzahlen durch Feldarbeit mit ihrem Stab an Mitarbeitern
und Betreuung von Märkten sowie Frischemarkthomepage, Newsletter,
Emailadressen der Meinungsführer beschaffen, usw.
Dem Wirtschafts- und Kulturstadtrat von Traiskirchen/NÖ., und langjährigen
Präsident von Infrapool, Vereinigung für Stadt- und Standortmarketing,
e.V., Johannes Herbst, sei für seine unermüdlichen Beiträge und
Diskussionen rund um das Thema gedankt. Stadtrat Herbst spricht nicht
nur von Stadterneuerung, er hat selber gemeinsam mit seinen Stadtregierungskollegen
und außergewöhnlich aktivem Bürgermeister in seiner
Stadt einen erfolgreichen Kampf um die Kaufkraftbindung in der Innen-
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ABSCHLUSS DER BUCH - TRILOGIE:
stadt von Traiskirchen (14.000 Einwohner) geführt und konnte binnen
zehn Jahren die Kaufkraftabschöpfungsrate von den eigenen Bürgern auf
über 50 % fast verdoppeln (!!!). – das im härtesten Umfeld an Konkurrenz
in Österreich (SCS in unmittelbarer Nähe…)
Dank an meine Studenten an der renommierten Fachhochschule für Immobilienwirtschaft
in Wien für deren „blöde“ Fragen in meiner Vorlesung
rund um die Standortlehre. Das genaue Hinterfragen regt immer wieder
zum Überprüfen der Wirkungsmechanismen in der Praxis an.
Speziellen Dank an Frau Mag. FH Melitta Müller, die mit einer eigenen
Diplomarbeit an dieser Fachhochschule im Jahr 2005 speziell das vierte
Buchkapitel „Detailplanung: Erfolg durch Konzeptionen für Mietzinshäuser
in Haupt- und Nebenlagen“ erstmals grundlegend aufbereitete. Das
Thema ihrer Diplomarbeit lautete: „Das Wiener Zinshaus. Relikt aus der
Vergangenheit oder Zukunftschance? Mögliche Konzeptionen für Zinshäuser
zur Wert- und Ertragssteigerung.“
Dem Obmann des Fachverbandes der Immobilientreuhänder, Mag. Thomas
Malloth ein Dankeschön für die Förderung des hier vorliegenden
Gedankengutes. Die jährliche Frequenzwelle von Infrapool, erhoben vom
Team Schaffner aus der Gruppe Schörghuber, wurde im jährlich vom
Fachverband herausgegebenen Basiswerk „Immobilien-Preisspiegel“ integriert.
Weiters bot der Obmann zahlreiche Gelegenheiten, die neuesten
Erfahrungen aus der BID-Praxis an die Immobilientreuhänder Österreichs
= (Haus-)Verwalter, Bauträger und Makler heranzutragen.
Eine besondere Anerkennung auch an den Präsidenten der europäischen
Immobilientreuhänder, KommRat Gerhard Steller, Wels. Er setzte immer
wieder konkrete Initiativen in Richtung Innenstadtentwicklung, weil das
Schicksal von Immobilien in der Innenstadt und deren Entwicklung und
Erhaltung verbunden ist.
Ein besonderer Dank geht an die ersten mit der BID-Methode betreuten
Städte, insbesondere nach Tulln/NÖ. an Herrn Bgm. Willi Stift, Herrn
Stadtamtsdirektor Ing. Lasser und den Obmann des Tullner Stadtmarketing
GR Thomas Urban; an Herrn Bgm. Valentin Blaschitz und Herrn
Wirtschaftsstadtrat Karl Kollitsch für Völkermarkt/Ktn., sowie Herrn
Wirtschaftsstadtrat Mag. Maximilian Lötsch/OÖ. für Vöcklabruck.
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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DIE EROTIK DER STADT LIEGT IN DEN
HÄNDEN DER PRIVATEN
UND ÖFFENTLICHEN
LIEGENSCHAFTSEIGENTÜMER
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Kapitel 1.
WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CI-
TIES“ HIN ZU DEN SEIT MENSCHENGEDEN-
KEN GELTENDEN REGELN DER VERFÜHRUNG
10 GRUNDBEGRIFFE, DIE ANZIEHENDE STADTEROTIK SCHAFFEN
Das Herz einer Stadt oder eines Stadtviertels in größeren Städten ist sein
Zentrum. Viele Zeichen sagen uns, dass dieses Zentrum akut von einem
Herzinfarkt bedroht ist. Manche Städte, die sich dieser Gefahr bewusst
sind, fl üchten sich in das Bewahren der Stadt als Gegenstrategie. Das Zentrum
wird in ein Museum umgewandelt. Mit vielen kosmetischen Eingriffen
wird das Zentrum mumifi ziert. Wie bei den ägyptischen Pharaonen
wird der perfekte Schein bewahrt, diesen Städten wurden alle lebenswichtigen
Organe entnommen. Die Stadt ist tot. Wir fragen uns, ob der messbare
Abschwung in Frequenz und gefl üchteter Bewohnerschaft so weitergehen
soll oder nicht.
Wenn die seit 20 Jahren eingesetzten Instrumente des Stadtmarketing
nicht mehr greifen, müssen wir uns eben umorientieren. Dazu gehören
folgende Grundbegriffe, die in der Umsetzung der Stadterneuerung nicht
berücksichtigt werden. In vielen Städten werden sie nicht einmal akzeptiert:
I. GRUNDBEGRIFF:
DIE STADT IST WEIBLICH
Die Fußgängerfrequenz der Geschäftsstrassen im deutschen Sprachraum
ist dominierend weiblich.
ANTEIL DER FRAUEN AN DER INNENSTADTFREQUENZ ÖSTER-
REICHISCHER STÄDTE (Beispiele für unterschiedliche Städte)
Wien, Mariahilferstraße: 54%
Linz, Mozartkreuzung: 63%
Leibnitz/Bezirksstadt in der Steiermark: 64%
Tulln/Bezirksstadt in NÖ: 58%
Die Stadt.
Die Frau.
10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
16
Die Stadterneuerung.
„Sie“ denkt und fühlt bekanntermaßen anders als „Er“. Die Stadtplanung
wird aber von Männern dominiert. Die Stadterneuerung des 21.Jahrhunderts
hat sich für das zukünftige Angebot an feminine Baugesetze zu halten.
Das gilt sowohl für Erreichbarkeit, Einkauf, Treffpunkt als auch für
gender housing (auf die Frau ausgerichtetes Wohnen) um erstmals seit 50
Jahren wieder einen Bewohnerzuwachs in der Innenstadt zu bekommen
usw.
II. GRUNDBEGRIFF:
DER STADTBESUCH IST EIN „DATE“ FÜR DIE FRAUEN
Das kennen die Männer: Die Frauen legen großen Wert auf gepfl egtes Äußeres,
wenn sie in die Stadt fahren. Obwohl sie die Kundinnen sind und
sie Geld in die Stadt investieren und nicht umgekehrt die Stadt den Frauen
etwas gibt. Folglich muss also beim Besuch einer schönen Stadt ganz
etwas anderes mitschwingen, es muss also mehr sein als nur das Hinfahren
und das schnelle Besorgen des Notwendigen für den Haushalt.
Im Unterbewusstsein ist der Stadtbesuch für die Frau eine Art „Date“
– ein Rendezvous , meistens ohne ein wirklich konkretes Date zu haben.
Sie trifft die Stadt. Sie will viele Menschen sehen und von vielen gesehen
werden, herauskommen aus dem Haushalt, herauskommen aus dem
Büro oder der Arbeitsstätte. Sie will allen zeigen, wer Sie ist, dass auch sie
eine schöne Tasche besitzt und schöne Schuhe, - so merkwürdig das für
einen Mann klingt.
Der Aufputz wird der Eleganz der Geschäftsstraße angepasst. Der Autor
hat noch wenige Frauen gesehen, die sich für einen Besuch eines Fachmarktcenters
schön hergerichtet haben. Da ist offensichtlich niemand,
der einen besonderen Aufputz rechtfertigt oder notwendig macht. Wer
auf dem Catwalk der Frauen, die zum Stadtdate gehen, im Blitzlichtgewitter
der Augen stehen will, wird nichts unversucht lassen die positive
Aufmerksamkeit auf sich zu ziehen.
Daher ist dieser Einstellung der Frauen, diesen Versuch Wertschätzung
zu erlangen, sich rund herum wohl zu fühlen in einer Stadterneuerung
besondere Bedeutung beizumessen. Die Geschäftsstrasse der Zukunft
muss so ausgerichtet sein, dass diese Bedürfnisse befriedigt werden.
Um das leichter begreifl ich zu machen, haben wir die zu berücksichtigenden
Funktionsanforderungen „Catwalk“ genannt und den Rahmen dazu
„MALL“.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
III. GRUNDBEGRIFF:
DIE FRAUEN HABEN DAS GELD
Frauen entscheiden direkt oder indirekt über ¾ der Haushaltsausgaben.
Mit der immer noch steigenden Berufstätigkeit hat ihr Einfl uss auf die
Haushaltsetats stark zugenommen.
Wenn 70 % aller Arbeitsplätze Dienstleistungen primär im Konsumbereich
sind und die Frau 75 % des Geldes beeinfl ussen, dann müssen wir
uns mit femininen Lebensformen auseinandersetzen.
IV. GRUNDBEGRIFF:
WENN WIR VON STADTERNEUERUNG SPRECHEN,
DANN MÜSSEN WIR ENDLICH DAVON SPRECHEN,
WAS FRAUEN LIEBEN UND AM DRITTEN ORT „ZEN-
TRUM“ SUCHEN
Frauen haben andere Prioritäten. Sie schätzen Emotionen, Esprit, Flair,
Kommunikation, Schönheit und Beziehungen. Diese Auseinandersetzung
mit diesen Themen und die Übersetzung dieser Thematik fehlt in vielen
Städten. Wenn das Zentrum unseres Stadtviertels oder unserer Stadt nicht
mehr pulsiert, keinen Charme mehr versprüht, wenn die Frauen das Interesse
daran verlieren, vereinsamt, verödet sie. Die Stadt geht bankrott.
Die Stadterneuerung, die hier vorgeschlagen wird, nimmt sich dieser Defi
zite an und bringt Lösungen für die notwendige Entwicklung in die feminine
Richtung.
Mit einem Wort:
Bringen wir Sex in unsere Betonköpfe, um die Stadt anziehend zu
machen, statt abstoßend hin zur grünen Wiese.
GLOBALE SICHT DER STADTERNEUERUNG
Demographischer Wandel, Globalisierung, Verankerung der Nachhaltigkeit
auf lokaler Ebene, neue Beteiligungskultur. Die Stadtentwicklung
steht zu Beginn des 21. Jahrhunderts vor einer Vielzahl neuer Herausforderungen.
Stadterneuerung, die nachhaltig und zukunftsfähig sein will, muss neue
Wege wagen. Sie muss alle vor Ort verfügbaren Ressourcen ausschöpfen
und damit die Verantwortungen neu defi nieren, Kräfte bündeln.
Neuartige Partnerschaften zwischen öffentlicher und privater Hand
verbuchen im In- und Ausland beachtliche Erfolge. Diese neuartigen
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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Kooperationen aktivieren vor allem das bisher brach gelegene Liegenschaftseigentümerengagement.
Damit kommt privates Kapital für das
Gemeinwesen ins Spiel. So entwickeln sich erfolgreiche Instrumentarien
zur Förderung lokaler Wirtschaft. Diese Modelle gehen vernetzt interdisziplinär,
integriert und partnerschaftlich an die Problemlösungen heran.
Durch die neuartige Organisation entstehen Wechselwirkungen zwischen
Ökonomie und städtischem Wandel. Die Möglichkeiten partnerschaftlicher
Zusammenarbeit werden konkret, praxisnah und positiv erlebbar für
die Beteiligten. Die Rolle der Geldinstitute in der Stadterneuerung wird
dabei ebenfalls neu defi niert, wie auch die Chancen der Städte, ihrerseits
Wachstum und wirtschaftliche Innovation vor Ort wirklich wirksam und
nachhaltig zu fördern.
Mit etwa diesen passenden Worten leitete Jens Imorde von der Imorde, Projekt- & Kulturberatung,
Münster, seinen Berliner Kongress „Stadt als Motor von Wachstum und
Innovation - Stadtplanung und Wirtschaft vor neuen Kooperationsformen“ ein.
Die seit Jahrzehnten geübte Praxis mit „Business Improvement Districts“
zur Stadtviertelsanierung in Amerika hat uns genug erfolgreiche Fallbeispiele
aufgezeigt. Seit 2003 wachsen im ganzen deutschen Sprachraum
Immobilien- und Standortgemeinschaften vielfältiger Art. Die Integrationserfolge
bei den Liegenschaftseigentümern, die gelungenen wirtschaftlichen
Masterpläne und die ersten Umsetzungsergebnisse seither lassen
hoffen, dass diese Art der Masterplanung und die später vorgestellte BID-
Methode eine gute Zukunft für die Innenstädte und Zentren von Stadtvierteln.
ANSATZ DER ARCHITEKTUR ZUR STADTERNEUERUNG
In einem Essay über den verliehenen Preis für urbanen öffentlichen
Raum hat Dir. Mag. Arch. Dietmar Steiner im Profi l festgehalten, dass
es kaum mehr Großstädte in Europa gibt, die keine touristischen Qualitäten
haben: Shopping, Cafes, Restaurants, Hotels, Theater und Museen.
Beim Vergleich offenbart sich globalisierter Einheitsgeschmack. Die
europäische Stadt ist Bühne geworden und die gestalterische Aufrüstung
des öffentlichen Raums formt das entsprechende Bühnenbild dafür. Die
Besucher wollen den als „gestaltet“ empfundenen „Stadtraum“ als Ereignis
konsumieren. Gestaltet in diesem Sinne sind vor allem die Stadtkerne,
welche als Weltkulturerbe ihr historisches Flair erhalten haben.
Eine der Kernfragen der Stadterneuerung wird also sein, ob es reicht, nur
das Alte (für die Touristen) zu bewahren und dadurch keine Stadterneuerung
im eigentlichen Sinn mehr für die eigenen Bürger zu betreiben.
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Viele der urbanen Ansichten sind erst in jüngster Zeit so „schön“ hergerichtet
worden. Tagtäglich wird der „historische Raum“ neu bebaut, dass
alle Beteiligten an seine Gestalt, wie sie vielleicht einmal war, glauben und
diese erhalten, wiederherstellen, rekonstruieren. (Siehe später „Historismus
versus Zukunftsstrategie“.
Neben dieser geschickten Restaurierung zur „Verschönerung“ des historischen
Raums der europäischen Stadt ist für viele kleinere Städte dringend
auch eine Neudefi nition für was sie konkret in der Zukunft stehen notwendig
und wie eine nachvollziehbare Philosophie durch Neugestaltung
erkennbar wird.
Das neue Jahrtausend ist überall mit Zukunftsschwärmereien und Prognosen
über das Neue eingeläutet worden. Heute sieht es aus, wie wenn
alle unsere Zukunftshoffnungen in der Vergangenheit liegen. Gibt es kein
neues Land? Was oder wen werden unsere Nachkommen in 100, 200
oder 250 Jahren feiern? Das Alte schließt das Neue nicht aus. Zeitgenössische
Architektur ist sichtbar am Stadtrand, bei den Hochhäuser sowie
im Einfamilienhausbau sichtbar. In den Innenstädten regieren die Hofräte
und Hofl ieferanten. Die ersteren üben ihre pragmatisierte Macht aus,
die letzteren leben von der Vergangenheit. Es scheint oft beinahe wichtiger
zu sein, woher die Stadt kommt, als wohin sie geht. Das Ersessene ist
manchmal gewichtiger als das für die Zukunft Errungene.
Nicht umsonst sind dominierend Senioren in Österreich auf Urlaub!
Ein wenig riecht der Überhang der habsburgischen Identität nach muffi -
gem Dachboden, der mal wieder Licht und Frischluft vertragen könnte.
(Federspitz, H.O.M.E. 37ff.)
10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Die zeitgenössische Stadtentwicklung braucht sich nicht zu verstecken.
Das Land hat eine große Vergangenheit, und ebenso eine große Zukunft,
die genauso gefördert gehört. Vielleicht lernen wir es, dass unsere Leistungen
nicht immer erst 100 Jahre nach unserem Tod im Nachhinein ordentlich
gefeiert werden. Wenn die Stadtplanung zukünftig sich viel mehr
traut, die City ganz bewusst zum Zentrum des Lebens und Schaffens zu
machen, wenn wir die Gestaltungswilligen motivieren und den Rücken
stärken können, dann sind wir mit diesem Buch gerade zur rechten zeit
gekommen.
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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DER RAUM FÜR ALLE IN DER STADT = „COMMON SPACE“
STATT NUR „PUBLIC SPACE“
Ist das der antike Mythos von der klassisch geprägten Stadt, dass sich dort
freie Bürger in der freien Meinungsäußerung als Treffpunkt zusammenfi
nden? Der öffentliche Raum war nie wirklich „frei“ in seiner Meinungsäußerung.
Der Treffpunkt Stadt war immer geprägt von den gerade herrschenden
Meinungsführern – das ist bis heute sichtbar und gut so, dass
wir die zeitgemäße Zukunftsgestaltung ausdrücken können und sollten.
Eine weitere Tendenz ist mit dem Rückzug der Kommune auf hoheitliche
Verwaltung spürbar: Der öffentliche Raum wird zunehmend privatisiert.
Ein Beispiel: Der Autor dieses Buches hat an der Neustrukturierung im
Angebot auf vielen TOP Bahnhöfen mit Hochfrequenz in Deutschland im
Rahmen der MITROPA AG Berlin und im Rahmen der Bahnhofsoffensive
der ÖBB in Österreich von Bischofshofen entlang der Westbahn bis Linz
mitgewirkt. Die hoheitlichen Aufgaben des Verkehrsbetriebes sind dabei
in den Hintergrund gerückt worden um eines zu schaffen: Die zu erwartenden
Mieteinnahmen aus den neu geschaffenen Geschäfts- und Servicefl
ächen fi nanzieren die Sanierungs- und Umbauarbeiten der Bahnhöfe.
Zum öffentlichen Raum mit viel Privatanteil sind neben den klassischen
Plätzen als Versammlungstreffpunkt die Geschäftsstraßen geworden.
Eine langfristig gesunde Geschäftsstraße braucht eine Mindest-Wochenfrequenz
von 30.000, damit Filialisten und inhabergeführte Betriebe von
der Frequenz überleben können. Liegt die Wochenfrequenz unter diesem
Wert, beginnen die Unternehmen mit geringer Standorttreue mit der Verlagerung.
Das sind in der Regel Filialisten mit einem nationalen Filialnetz.
Mal 52 Wochen gerechnet ergibt das eine Frequenz von 1,560.000
pro Jahr. Wenn man bedenkt, dass der Durchschnittseinkauf bzw. – konsumation
in der Gastronomie je Besucher etwa bei 30,- Euro liegt, dann
ergibt sich eine neue Sicht:
Es gibt wenige Ämter und Behörden, Museen, Galerien, Theater und
sonstige Schaustellungen wie Riesenrad, Grottenbahn & Co., die über eine
Million zahlende Besucher pro Jahr haben. – Dagegen sind diese mit 1,5
Mio. Frequenz mindestfrequentierten Geschäftsstraßen in jeder halbwegs
in der Stadterneuerung gepfl egten Kleinstadt ab etwa 5.000 Einwohner
bereits vorhanden. Dort bestimmen die vorhandenen privaten Magnetbetriebe
wieviel Frequenz zustande kommt.
Noch mehr ein Refugium der Privatwirtschaft sind Passagen mit Geschäftsbesatz
und die Einkaufs- sowie Fachmarktzentren.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Das heißt: Was man heute unter öffentlichem Raum versteht, hat nur
noch wenig mit wirklich „von der Kommune, Landes- und Bundesbehörden
gebotenem öffentlichen Raum“ wie Besuch von Ämtern und Behörden,
Museumsbesuch, Theaterbesuch, usw. zu tun. Die attraktiven und
damit auch frequentierten Standorte sind kein öffentlicher Raum sondern
eine Art Oberbegriff „Raum für alle“. In englisch: „common space“ statt
„public space“. Für die Besucher dieser common spaces spielt es keine
Rolle, wem dieser Raum gehört. Wichtig ist die mögliche Nutzung und damit
der Nutzen des Raumes. Für viele Bürger ist der persönliche Nutzen
eines Einkaufszentrums größter als der eines Theaters. Wichtiger ist, wie
gut jetzt und in der Zukunft die Funktion des Treffpunktes, des Einkaufs,
der Erledigung von Anliegen, der Besichtigung, des Kulturgenusses usw.
überhaupt angenommen und immer wieder genutzt wird.
Bei der Stadterneuerung ist neben dem traditionellen Generalthema „öffentlicher“
Raum der Ämter und Behörden, Museen und Theater heute
auch und vor allem etwas anderes in die Planung einzubeziehen: Diese
traditionellen Elemente – ob mit oder ohne Eintritt zahlenden Tourismus
– sind in Wirklichkeit nur bruchteilhaft attraktiv und frequentiert durch
die Bürger. Die Bürger halten sich vorzugsweise im common space privater
Natur auf. Wird die Stadterneuerung strategisch gut betrieben, dann
gibt es keinen Abschwung im common space und der Standortwert steigt
nachhaltig. Der Autor geht noch weiter: Über Strategien für den common
space bekommen wir den Raum für die Ämter und Behörden und die Museen
und Theater wieder besucht und damit attraktiv.
Bei den Überlegungen zum common space muss vorangestellt werden,
welche Funktion die Stadt in der Zukunft übernehmen soll. Da wir von
Städten sprechen, gehen wir von einem vorhandenen natürlichen Einzugsgebiet
aus. Der Standort hat somit eine Leitfunktion für die gesamte
Region. Der common space muss diese Position für die Region sinnhaft
übernehmen.
Der europäische Preis für den urbanen öffentlichen Raum, ausgeschrieben
vom Zentrum für zeitgenössische Kultur in Barcelona, zeigt in seinen
Prämierungen immer mehr, dass die Neugestaltung von öffentlichen (und
privaten) Räumen nicht nur einer zeitgemäßen architektonischen Lösung
bedarf.
In den Stadterneuerungen soll ein Sinn, sollen Leitthemen erkennbar
werden und dem Besucher Geschichten erzählen.
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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Vielleicht haben damit auch die Selbstdarstellungen der Architekten im
abschreckenden, grauenvoll kalten, abstrakten Kubuskörper aus Beton,
Glas und Edelstahl ausgedient. Nicht umsonst werden die Leistungen der
Architektur von 1950 bis 1980 jetzt als Betonschrott und nicht mehr ansehbarer
Fremdkörper in der Stadt reihenweise wieder abgerissen.
Besinnung tritt vielleicht durch eine hier im Buch beschriebene neue Art
der Organisation der Stadterneuerung ein, dass nicht mehr Techniker an
Techniker Briefi ngs für die Architektur formulieren und deren Einhaltung
in Technikerbeiräten überwachen. Die Stadterneuerung muss sich
abkoppeln von der technischen Planung und mehr zum Sprachrohr für
lebende Menschen werden.
Wird die Stadterneuerung der Macht von pragmatisierten Bürokraten
überlassen, regiert der Geschmack der Stadtgartenämter. Nur ein Klima
der Offenheit und der Meinungsbildung in Workshops über die im Netzwerk
eingebundenen Meinungsführer der verschiedensten Zielgruppen
überwindet die restriktive Zwangssituation (siehe später das Theater rund um den
Wetterschutz) überwinden.
Am Ende seines Essays über Stadterneuerung schreibt jedenfalls Dir. Mag.
art. Dietmar Steiner, der Direktor des Architekturzentrums Wien, „Az W“:
„Kein gebauter Raum ist so sehr politisch bedingt wie der öffentliche. Das
Desaster des öffentlichen Raums in Österreich (und wahrscheinlich überall…)
ist deshalb ein direktes Abbild der herrschenden mikropolitischen
Verhältnisse.
TYPISCHER ANSATZ DER INNENSTADT-KAUFLEUTE
UM DIE STANDORTATTRAKTIVITÄT DES ZENTRUMS
ZU VERBESSERN
Die Geburtsstunde für das „Stadtmarketing“ war 1987. Im Kern ging es
damals darum, dass eine Gruppe von Innenstadtunternehmern gemeinsam
mit der Stadtgemeinde und den Geldinstituten Geld zusammenlegte
um für die Innenstadt ein Entwicklungskonzept zu bekommen. Jeder mitmachende
Unternehmer wurde damals noch direkt über den Beratungs-
Fördertopf des Wirtschaftsförderungsinstitutes der Wirtschaftskammer
unterstützt und das Geld für diese Aktion thesauriert. Bei so vielen Beteiligten
und gegebenen Einzel-Beratungsaufträgen war nicht einmal klar
wer jetzt der entscheidende Auftraggeber für die eingesetzte Beratergruppe
war. Klar dagegen war das Ziel: Den seit etwa 10 Jahren merkbaren
Frequenzrückgang in der Innenstadt aufzuhalten und dem Bestand an Unternehmern
so wieder mehr Geschäft in den eigenen Laden zu bringen.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Zuerst wurden die Chancendaten ermittelt und dann folgte in Workshops
die Arbeit mit politischen Mandataren der Stadt, den mitfi nanzierenden
Innenstadtunternehmern, sowie Vertretern der Vöcklabrucker Bezirksstelle
der Wirtschaftskammer. 1989 wurde dann in Vöcklabruck das erste
so genannte „Citymanagement“ als Werbeverein geboren.
So hat die Gruppe Schörghuber beginnend 1987 eines der ersten „Stadtmarketing“
im deutschen Sprachraum in dieser Stadt (11.000 Einwohner)
in Oberösterreich aufgebaut. Kern war die zu dieser Zeit neuartige Zusammenführung
von Stadtagenden und der Handelsagenden in ein organisiertes
Netzwerk.
Das deutsche Institut für Urbanistik hat die Geschichte des Stadtmarketing
(primär noch auf die Kommunikation bezogen und weniger in Richtung
echter Standortentwicklungsstrategie recherchiert: Die Grafi k der „Abschöpfungsraten“
des Stadtmarketing in den Städten sieht etwa so aus:
Lesart: Wieviel Prozent der Stadtgemeinden haben sich mit Stadtmarketing im Jahr … befasst?
Quelle: deutsches Institut für Urbanistik, Stadtmarketing status quo…, Band 42, Berlin, 2006
Die Grafi k zeigt auf, dass Stadtmarketing in Österreich die weiteste Verbreitung
im deutschen Sprachraum genießt und diese Führung bis 2005
auch nicht abgab.
Durch den frühen Beginn und zumindest kleinen mentalen Erfolgen, dass
„etwas in der Stadt gegen die grüne Wiese geschieht“, kam sehr bald eine
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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ungewöhnliche Breite der Anwendung zustande. Gut ein Drittel aller Städte
in Österreich wurde bisher von der Gruppe Schörghuber in verschiedensten
Fragestellungen des Stadtmarketing bzw. in der Stadterneuerung
mit Masterplan und BID – Organisation betreut.
FALSCHER AUSGANGSPUNKT: GLAUBE, DASS DAS AN-
GEBOT OHNEHIN STIMMT UND NUR ETWAS WERBUNG
FEHLT, UM DAS ALS „NAHVERSORGUNG“ HERABGESETZ-
TE ANGEBOT DES ZENTRUMS AUFRECHT ERHALTEN ZU
KÖNNEN.
Die Unternehmer- und Wirtschaftskammermeinung geht bei der Innenstadt
davon aus, das Produkt Innenstadt (=der Markenartikel selber) sei
ohnehin passend vorhanden oder nicht änderbar. Das einzige Manko bestehe
darin, dass die Innenstadt über zu geringe Mittel für das Werbebudgets
im Markt (= natürlicher Einzugsbereich) verfüge. Tatsächlich
sind es aber genau die grundlegenden Produkteigenschaften, die nicht
dem Kundenwunsch entsprechen. Der Branchenmix, also das Angebot
der bestehenden Betriebe, steht hierbei ganz vorne.
Das Werbebudget „Speckgürtel grüne Wiese“ ist 10 bis 100 mal höher als
die investierten Geldern der Innenstadtkaufl eute. Also müsse nur das breite
Angebot an individuellen Inhaberbetrieben bekannt gemacht werden.
Am besten durch Feste und Spezialevents für Teilbereiche - und dann ändere
sich wieder der seit Beginn der 80er-Jahre feststellbare Niedergang
von Frequenz
und Kaufkraftbindung
in der
Stadt. Dieser
Denkansatz ist
noch immer vorzufi
nden, dass
man mit Werbung
die Unattraktivität
des
Standortes verbessern
kann.
Typische Zeitungsmeldung:
Quelle: OÖN
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Ziel: Laut Bericht will die Werbedame als „Managerin“ zwei Feste pro
Jahr und pro Einkaufsstraßenvereinigung aufbereiten und die Stadt sowie
Wirtschaftskammer wollen so die Straßen als Standort aufwerten,
weiters die Nahversorgung halten oder verbessern und die Lebensqualität
beeinfl ussen.
Schon Mitte der 90er Jahre zeigte sich die Nichtwirkung solcher Einsätze
von Citymanagern und Werbeaktionen der Werbevereine für deren Mitglieder
um so die Nahversorgung und die Standortbonität zu beeinfl ussen.
Die Frequenz sank permanent. Die Planung neue Magneten als Betriebstypen
in die Stadt einzupfl anzen war tabu, „weil ohnehin zuviel Verkaufsfl äche
vorhanden ist“. – Sprich in Wahrheit: Die bestehenden Unternehmer
wollen mehr Gratisparkplätze, aber keine neue Konkurrenz.
Folge: Bereits in den 80er Jahren konnte das Produkt Innenstadt weder im
Branchenmix, noch in der Erreichbarkeit, noch im Wetterschutz, noch im
Image der Preiswürdigkeit mit dem Angebot der grünen Wiese mithalten.
DIE STRATEGIE FÜR DEN START DES STADTMARKETING
IM JAHRE 1987 . . .
Die Strategie mitten im Neuland, - am Anfang der Disziplin, - bestand darin,
durch PR für die Stadt „Komm und kauf“, Kommunikationsstrategien
als Imagewerbung „Wir haben alles“ und kleine Verkaufsförderungen für
die bestehenden Unternehmer (Kleber für die Mitglieder beim Werbeverein
an der Ladentüre anzubringen usw.) den Niedergang bei Frequenz
und Kaufkraft aufzuhalten. – Das heißt, Werbung für die Innenstadt wurde
gemacht und fachlich orientierte Festivitäten zum Herausarbeiten der
Kompetenz der Unternehmer wurden entwickelt.
Um nachhaltig die Frequenz besser zu binden befasste sich die Gruppe
Schörghuber zusätzlich intensiv von 1990 bis 1994 mit dem Design einer
neuen Art von Märkten im FOOD - Bereich mit der damals neuen Planenfarbe
gelb-weiß statt den bisher verwendeten dunkelgrünen Planen für
die Stände oder roten Farbe.
Das Gelb und Weiß ist das psychologische Zeichen für die geforderte
Haupteigenschaft Frische und die Sonne des Südens ins Land bringen,
als positives Zeichen am Marktplatz auch bei Schlechtwetter. Inzwischen
ist diese Farbe die wahrscheinlich am meisten genutzte Farbplane für Frischemärkte
geworden.
Auch die verwirrenden Leitsysteme waren ein Thema, ebenso wie die effi -
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ziente Führung von Unternehmer - Innenstadtvereinen.
Die Erfahrungen aus der Praxis bei der Anwendung in den Städten
hat der Autor dann in dem Buch „Stadtmarketing“, Linz, 1995,
publiziert.
Immer mehr zeigte sich in der zweiten Hälfte der 90er Jahre, dass eine
Trendumkehr des Frequenzniederganges in der Innenstadt nur durch
Substanzänderungen im Angebot und Erreichbarkeit herbeizuführen
sind.
Diese Erfahrungen bei der Umsetzung wurden dann mit einer Reihe von
methodischen Innovationen im Buch „Standortmarketing“, Linz, Jahr
2000, vom Autor zusammengefasst.
DIE „D O N U T – C I T Y“ IST REALITÄT GEWORDEN:
DICKER SPECKGÜRTEL ALS FACHMÄRKTE- UND DISKON-
TERRING AUSSEN UND INNEN HOHL.
Inzwischen hat fast jede Stadt im 21. Jahrhundert seinen Speckgürtel auf
jeder Ausfallstraße als Abwehrstadtmauer gegen das Hineinfahren in die
Innenstadt bekommen. Nur noch die eigenen Stadtbürger kaufen dann in
der Innenstadt. So rutschte die Abschöpfungsrate der Kaufkraft der Innenstadt
von der Gesamtkaufkraft im Schnitt in Österreich auf 25% bis
50 %. Am Hauptplatz vieler Städte wohnen nur noch ein dutzend Haushalte.
Also verschärften sich die Anforderungen an eine erfolgreiche Stadtentwicklung
im neuen Jahrhundert drastisch. Zu stark hatte der Standort
bereits an Frequenz verloren und ist dadurch fi nanziell ausgeblutet.
Mit etwas Stadtmarketing Show, Bewerbung des Städtetourismus um so
die Frequenz aufzudoppeln, sowie dort und da einen Architektenwettbewerb
für öffentliche Gebäude ohne wirtschaftlich zusammenhängende
(Master-) Planung der Umgebungsauswirkung zu vergeben, Technoparks
ohne Techno auf die grüne Wiese zu bauen, wo parallel dazu die Innenstadt
halb leer steht, kommt der Kern der Stadt wirtschaftlich nicht mehr
in die Blüte.
(MASTER-) PLANUNGEN SIND SELBSTVERSTÄNDLICH.
LEIDER NUR AUSSERHALB DER KERNSTADT
BZW. FÜR GESCHÄFTSSTRASSEN.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Flächenwidmung ist für jede Gemeinde selbstverständlich. Bauland für
Betriebsansiedlungen wird für noch mehr „Gewerbeparks“ selbstverständlich
von landwirtschaftlich genutzten Gründen oder Grünlandwidmung
umgewidmet. Diese „Gewerbeparks“ mutieren dann vielfach in
Handels- und Großhandelsfl ächen mit Direkteinkauf für jedermann. Der
„Gewerbepark“ ist nur der Deckmantel für das alte Wunschdenken möglichst
große Industriebetriebe mit hunderten Arbeitnehmern anzusiedeln
um die (Kommunal-) Steuer zu kassieren und sich die Politik damit groß
brüsten kann.
Die Realität ist, dass die Industrie als Arbeitgeber permanent Anteile an
der Gesamtbeschäftigung verliert und eine ganz andere Struktur in der
Arbeitnehmerschaft sich längst breit gemacht hat. Die Realität ist auch,
dass ein Angestellter in einem Dienstleistungsbetrieb etwa das Gleiche
wie in einem Industriebetrieb verdient, ebenso ein Leitender. Die Industrie
ist kein Geldzauberbetrieb mehr wie das früher vielleicht der Fall war,
wo aus der armen, wenig den Landarbeitern zahlenden Landwirtschaft in
den toll bestallten Industriesektor gewechselt wurde.
Das hat sich offensichtlich nicht herumgesprochen: Noch immer wird angenommen,
der Industriearbeitsplatz sei etwas Besonderes, Besseres und
besser Bezahltes als ein Dienstleistungsarbeitsplatz.
Ausgenommen ist das lange geschützte Lohnniveau in ehemaligen Staatsbetrieben,
die ihre starke Gewerkschaftsarbeit für die Gehaltserhöhungen
und sonstige Renumerationen in der Vergangenheit durch Defi zitabdeckungen
durch den Staat quersubventionierten. Aber auch diese Welt gehört
immer mehr der Vergangenheit an.
Die Realität ist jedenfalls, dass die Ansiedlungswelle der Industrie „erst“
seit 30 Jahren vorbei ist. Noch immer träumen manche von den rauchenden
Schloten der „Industrie“, wo alle sehen, dass dort – im Gegensatz zur
Tintenburg - etwas weitergeht.
Dieses Wunschdenken äußert sich auch dadurch, dass jetzt die „Tourismusindustrie“
als Wort entstand – die produziert dann 100.000e Gäste
und die „Dienstleistungsindustrie“ produziert dann Dienstleistungen von
der Stange. Vielleicht für die Belletristik faszinierend, aber Unsinn.
Höchstens serviceintensive Dienstleister sind in den jetzt neu angelegten
Gewerbeparks zu fi nden. Büroparks sind die neuen Center der grünen
Wiese. Wenn dort nichts lärmproduzierend und abgasintensiv und in sehr
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großen Hallen produziert wird, wozu dann auf die grüne Wiese gehen?
Die bestehenden Fachmarktzentren und Shoppingcenter auf der grünen
Wiese verdoppeln trotz neuer Raumordnungsgesetze selbstverständlich
ihre Verkaufsfl ächen und die Gemeinden sind froh darüber, weil das Gleiche
nicht bei der Nachbargemeinde passiert und sie die Steuern und Abgaben
dafür lukrieren.
AKTIVE STADTERNEUERUNG IM 21. JAHRHUNDERT
BEGINNT MIT DER NEUORGANISATION DER PLANUNG
UND DEM MASTERPLAN
Dringenden Handlungsbedarf haben viele Städte. Bisher wurden sie vom
grüne Wiese – Umwidmungs- und Ansiedlungstheater durch Aufkäufer
und Entwickler der verkehrsmäßig gut gelegenen Grundstücke ständig
in Schwung gehalten. Dazu haben die Wohnbaugenossenschaften immer
neue Siedlungen „in der Pampas am billigen Grund“ gebaut und am
Fuß folgten gigantische Probleme mit der öffentlichen Verkehrserschließung
und Zubringerverkehr in die Stadt. Dadurch sind die wichtigsten
Agenden für das Schaffen einer Kernstadt des 21. Jahrhunderts mit dem
Angebot der besten Arbeitsplätze sowie dem neuen Wohnen schlichtweg
verschlafen oder auf die Unternehmer als „Schuldige“ verdrängt worden.
Die dezentrale Planung fällt jetzt auf den Kopf: Jede Siedlung möchte ihren
eigenen Nahversorger, einen Kindergarten und ein eigenes Kultur-
und Seniorentreffpunkthaus irgendwo auf die Wiese gestellt bekommen.
Nachdem diese Bürger zugleich auch bei Wahlen Stimmen abgeben, läuft
der Gemeinderat großteils diesen Projekten nach, um sich positiv zu profi
lieren. Dagegen hat die Innenstadt mangels Bewohnern kaum Stimmen
bei Wahlen. Daher ist sie ohnehin für viele Gemeinderäte uninteressantes
Agitationsgebiet.
ZUSAMMENFASSUNG MÖGLICHER HINDERNISGRÜNDE
WARUM BISHER KEIN WIRTSCHAFTLICHER MASTER-
PLAN ERARBEITET WURDE:
1. Wegen geringer und sinkender Einwohnerzahlen interessieren sich nur
wenige Gemeinderäte für die Wählerstimmen der Innenstadt.
2. Der Neid mancher Politiker: „Unternehmer und Liegenschafts- eigentümer
der Innenstadt sind alles Millionäre – sollen doch die einen Masterplan
machen lassen. Die gewinnen doch bei jeder Gemeindeinvestition.“
3. Falsch verstandener Denkmal- und Ensembleschutz. Der
Bürgermeister als Bauchef erster Instanz will sich die Finger nicht an
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der Innenstadt verbrennen, wenn er sie auf das Attraktivitätsniveau des
21. Jahrhunderts bringt. Also verwaltet er/sie nur die Sanierung, damit
kein Ziegel einem Bürger auf den Kopf fällt. Ob da jemand in den Häusern
wirtschaftet oder nicht, ist keiner Frage wert.
4. Wie beim Wiederaufbau nach dem Weltkrieg besteht noch immer ein
Denken in Sozialkategorien: Der sogenannte „kleine Mann“, - soll alles
billig bzw. geschenkt bekommen. Daher werden billige Grundstückspreise
am Rand der Gemeinde durch Kauf von Grün- oder Agrarland
gewonnen. Dann folgt der Umwidmungszauber in Bauland. Seelenlose
Wohnsiedlungstrabanten werden am „Arsch der Gemeindewelt“ mit
Blick auf einen Acker, auf die Bundesstraße oder Autobahn als Erschließungsachse
billigst platziert.
Heute haben viele Städte den Trend in Richtung Vormerkungen von Wohnungssuchenden
bereits registriert, dass die Haushalte nicht irgendwo
außerhalb der Stadt wohnen wollen. Speziell die rasch wachsenden Kohorten
an älteren Menschen wollen mitten in der Stadt mit einem Balkon,
nahe dem Ärztehaus, der Kirche, des Marktes und der Kaffeekonditorei
leben.
Jede uns bekannte Innenstadt und der nächstgelegene Stadtring
rundum hat gewaltige Baureserven, weil die Wohnbaugenossenschaften
auf die Akquirierung der grünen Wiese für Wohnsiedlungstrabanten ausgerichtet
waren.
„STADTLUFT MACHT FREI“
Innerhalb der Stadtmauern und nicht irgendwo in der „Vor-
oder Hinterstadt“ (!) befi nden sich die qualifi zierten Arbeitsplätze
und der Sitz der Macht über das Land.
Innerhalb der Stadtmauern wird seit tausend Jahren unverändert
das Geld verdient.
Wohnen in der Stadt ist billiger als in der Trabantenstadt! Viele Autofahrten
können entfallen, weil die Wege zum Einkauf oder zum
Date ohne Auto bewältigt werden. Eine Familie, die in der Stadt
wohnt, braucht keine drei Autos. Das lässt locker die höhere Miete
in der Stadt fi nanzieren, die Garagenbaukosten und den Stellplatz.
Mit der gewonnenen Fahrzeit von angenommen 2 Stunden am
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Arbeitstag und keinem Morgen- und Abendstress beim Heimfahren
(-heimspazieren), kann gelebt werden, Kultur ist um die Ecke, Treffpunkte
sind per Pedes jetzt erstmals erreichbar. Uns kann niemand mehr erzählen,
dass die Innenstadt heute teurer als die Trabantensiedlung ist wenn
die Gemeinde die Folgekosten kalkuliert und der Haushalt seine eigenen
Mehrkosten und die Randlagen- Opportunitätskosten.
Wir stehen vor dem starken Wachstum der älteren Bewohner. Bisher war
es genau wegen dem Billig - Grundstückspreisdenken üblich irgendwo im
Grünen Seniorenheime günstig hinzusetzen.
Die Gemeinde des 21. Jahrhunderts baut keine neuen Seniorenheime
mehr, sondern stockt nur noch die Pfl egeplätze auf und baut betreute
Wohnungen. Und diese betreubaren Wohnungen sind dann sinnvollerweise
mitten in der Stadt gelegen, weil wesentlich effi zienter zu betreuen
als auf der grünen Wiese.
Der neue Trend ist auch ganz klar: Die Senioren sind jene Generation, die
heute als erster in die Stadt zieht um sich dort mit dem großen Infrastrukturvorteil
anzusiedeln:
Zumindest die Erbschaftsgeneration unter den Senioren und jene,
die selber ein Eigentum oder die ausreichende Pension oder etwas
Vermögen haben, wollen sich in Seniorenresidenzen oder betreubares
Wohnen „einkaufen“. Das Durchschnittsalter der Erben beträgt
58 Jahre. Der Vorteil der zentrumsnahen Seniorenwohnungen liegt bei
der unmittelbaren Nähe zu Märkten, Konditoreien und Ärztehäusern.
Grob geschätzt verfügen die heute 65-Jährigen mindestens zur Hälfte des
Jahrganges (!) über ausreichend Vermögen um sich die Innenstadt leisten
zu können:
Durch verkaufbares Eigentum (am Land), vorhandene Lebensversicherungen,
Anlage- und Wertpapiere durch eine enorme Sparquote von derzeit
6 bis 10 % des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens pro Jahr (!),
sonstiges Vermögen oder eine gute staatliche Pension sowie private Pensionsvorsorge.
Das Bild von den mittellosen Pensionisten, die sich die Stadt nicht
leisten können, ist heute vollkommen falsch weil immer die
staatliche Pensionshöhe mit der realen Vermögenssituation der
Pensionisten verwechselt wird.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
6. Ein Hinderungsgrund kann auch die einseitige Ausrichtung auf
Kulturförderung sein. Für die Wirtschaft ist in der Kulturgemeinde
manchmal insofern wenig Platz, als erwartet wird, dass sich die Wirtschaft
alles selber richten soll. Sie stellt nur die Melkkuh dar, die zu
parieren hat.
7. Die Innenstadt ist oft auch nicht der Platz für politisches Agieren im
Sozialbereich. Weder die Wohnungen sind dort billig, noch sind wegen
zu vielen Leerfl ächen in allen Geschoßen (Sandler-) Asyle hier gewünscht,
noch sollten da mangels Mietern Ausländer in der Innenstadt
integriert werden.
8. Die Innenstadt ist auch für die Sportbegeisterten keine Heimstätte. Daher
auch kein Thema für diese.
Eine Innenstadt hat nicht umsonst die weitaus teuersten Grundstücke
der Stadt und beherbergt die wichtigsten Arbeitgeber. Die Mietpreise sind
deshalb so hoch weil dort der Nutzen für die Wirtschaft und die Lebensqualität
am höchsten sind, nicht weil die Eigentümer mit den Grundstücken
spekuliert haben.
WIR ZIELEN STRATEGISCH AUF DIE UMFASSENDE
STADTVIERTELSICHT AB
Schon für den Renaissancearchitekten Palladio ist die Stadt nichts anderes
als „ein großes Haus und ein großes Haus nichts anderes als eine kleine
Stadt:
Weder darf sie stets unverändert bleiben noch sich von Grund auf
verändern.“
„Wenn die Stadt gebaut ist, dann tritt ihr Tod ein“. – Sagt ein arabisches
Sprichwort. „Lassen wir also immer noch etwas zu tun übrig“.
Also: Die Innenstadt ist kein heiliges Museum! Sie ist Ausdruck der Jahrhunderte
und zugleich der wirtschaftliche und geistige Mittelpunkt der
Gegenwart.
80 % der Bürger kommen nach wie vor in die Stadt, weil sie etwas einkaufen
oder sich treffen wollen. – Nicht primär weil sie Ämter und Behörden
besuchen wollen, nicht weil sie in erster Linie zum Arzt gehen wollen,
auch keinesfalls weil sie nur „Bummeln“ gehen wollen, weil sie soviel Zeit
haben.
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Dass Touristen zu fast 100 % die Innenstadt besuchen, ist ohnehin klar,
denn außen im Speckgürtel fi nden sie nichts Sehenswertes.
Die Innenstadt schlägt sich pro Woche ein bis 10 mal in der Frequenz in
Relation zu ihrer Bevölkerungszahl am besten Frequenzpunkt in der Innenstadt
um.
WO NICHTS IST, DA LÄSST SICH AUCH NICHTS DURCH
EIN NOCH SO GUTES STADTMARKETING HERBEIWERBEN.
Jedes einzelne Gebäude kann und soll eine Teilfunktion in der Stadt zugewiesen
bekommen. Diese überörtlich Sinnkonzeption des Stadtviertels
bestimmt die zu verteilende Teilfunktionen, die auf bestehende Gebäude
und Flächen verteilt werden müssen. Ein stimmiges Konzept erleichtert
den Liegenschaftseigentümern die Verwertung, weil durch die Einbindung
in ein Gesamtpaket ein besserer Mehrwert geschaffen wird. Nur
auf jedes Haus ein Schild zu geben „das war einmal dieses Amtshaus“,
„das war einmal dieses Bürgerhaus“, „das war einmal dieses Handwerkerhaus“,
ist zu wenig.
Zwei Drittel der Bürger warten nach wie vor auf eine „attraktiv besetzte“
Geschäftsstraße. Das ist Einkauf nicht nur mit „Hygienefaktoren“ gestylter
Metall-Mistkübel, Edelstahllampen und irgendwelcher Filialisten sowie
Franchiser, die auch auf der grünen Wiese als Anbieter vorhanden
sind. Hier in der Stadt werden auch die „Motivatoren für den Einkauf“
erwartet, also die einzigartigen Magnetbetriebe des Handels für die ganze
Region. Diese Präsenz wird dann durch eine spürbare Atmosphäre
rundum baulich herausgeputzt. Nichts an Stadtimpulsen hat derartige
Nachhaltigkeit für die Stadtattraktivität in der Wirkung wie großartig im
Sinne der Konsumenten konzipierte wettergeschützte Geschäftsstrassen
– MALLS.
Jede Stadt ab ca. 10.000 Haushalte in der Stadt und im Einzugsbereich
kann seine eigene Geschäftsstraße der besonderen Art entwickeln.
Hier sind einige Eckwerte dazu:
1. ECKWERT: DER INDUSTRIE - SPECKGÜRTEL RUND UM
DIE STADT BRACHTE BESSER BEZAHLTE ARBEITS-
PLÄTZE ALS DIE LANDWIRTSCHAFT GEBOTEN HAT.
DER NEUE HANDELS – SPECKGÜRTEL BRINGT DIS-
KONT FAST OHNE ARBEITSPLÄTZE.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Im 19. Jahrhundert breitete sich als „Speckgürtel“ rund um die Zentren
der Städte die Industrie und das produzierende Großgewerbe sowie die
Bauhaupt- und Baunebengewerbe aus. Sie stellten ab Beginn des 20.
Jahrhunderts die Majorität der Arbeitsplätze. Die Landwirtschaft rutschte
als Hauptarbeitgeber langsam unter 50 % ab. Als Folge bildeten sich
Arbeiter-Wohn-Subzentren nahe den Industriebetrieben. Als Folge zerfi
el die Stadt in die Kernstadt mit immer weniger Bewohnern und primär
Handel, Handwerk und Gastronomie, sowie langsam sich vermehren Ämter
und Behörden sowie Schulen. Außen befanden sich die Industrie- und
Arbeitersiedlungen, meistens seelenlose Trabanten ohne den „dritten Ort
Treffpunkt und Erlebnis“ neben dem Arbeiten und Wohnen.
Nach dem zweiten Weltkrieg entstanden in den 70er- und 80er Jahren
in von der Flächenwidmung ausgewiesenen „Gewerbeparks“ mangels Industrieansiedlung
die neuen Speckgürtel des Diskont- und Fachmarkthandels
rund um jede Stadt und zwar speziell bei den Kreuzungen des
überregionalen Verkehrs. Diese Revolution in der Ansiedlung brachte
aber nur den Bau von Billig-Betonschachteln, wozu kaum Fachkräfte benötigt
werden und die nach 30 Jahren am Industriehaldenmüll landen,
ebenso auch die Majorität aller Schulen, die ab den 70er Jahren billigst
gebaut wurden, ebenso werden Pensionistenheime abgerissen, sogar die
ersten Rathäuser aus dieser Zeit.
Verwirrt von diesen beiden Speckgürtelbewegungen trauern wir jetzt um
die immer geringere Bedeutung der Produktion als Arbeitsplatzgeber
(keine 20 % der Gesamtbeschäftigten lang-fristig). Noch immer geistern
Heilslehren der Altindustriefans herum, doch eine high tech Revolution
als Silicon Valley II der 80er Jahre hervorzaubern zu können. Ernsthaft
wird diese Strategie noch immer als Problemlösung für die generelle Arbeitslosigkeit
gesehen, obwohl im high tech – Bereich derzeit keine 5 %
der Arbeitsplätze geboten werden und auch in 10 Jahren keine 10 % der
Arbeitsplätze zu fi nden sein werden. Da lacht Asien über so eine Naivität
im Denken.
Im 21. Jahrhundert sollten wir mit dem Industriearbeitsplätze – Trauern
endlich aufhören. Unbemerkt läuft bereits der Export von Dienstleistungsarbeitsplätzen
durch Firmenauslagerung im Bereich Buchhaltung
und Controlling z.B. nach Indien.
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
34
ÜBERSICHT INNENSTADT VERSUS GRÜNE WIESE
– LETZTLICH AUF KOSTEN DER ARBEITSPLÄTZE DER
STADTBEWOHNER UND AUCH DES EINZUGSBEREICHS
WIRD DA „WILD“ GEWIRTSCHAFTET
Innenstadt Fachmarkt- und Diskontmarktzentren
und Shoppingcenter in der Peripherie:
2,5 mal mehr Mitarbeiter bei
gleicher Verkaufsfl äche
1 Mitarbeiter beschäftigt
4,5 mal mehr Lehrlinge beschäftigt 1 Lehrling beschäftigt
Sortiment ca. 10.000 Artikel bis
300.000 je Branche geführt
Je Großbranche wie Mode und
Accessoires bis zu 100 Anbieter:
gehobene „Spezialisten“
● Lebensqualität
● Treffpunktprogramm und
Geselligkeit sowie
● Impulserlebnis bietend.
Etwa ein Drittel mehr Steuereinnahmen
für die Gemeinde
Im Schnitt etwa 20.000 bis 50.000 Artikel
je Branche
Nach Zielgruppen segmentierte Anbieter.
Maximal zehn bis dreißig je Branche. Billige
Generalisten.
Zeit- und Geldsparprogramm nüchtern
ohne besonderen Menschenkontakt, da
jeder Kontakt als Service teuer ist und dort
in der „Pampa“ nicht bezahlt wird.
Die Dienstleistungsarbeitsplätze sind zu fördern. Sie sind ganz gezielt in
dem Kern der Stadt als „zentraler Geistestower“ anzusiedeln. Zu entwickeln
sind neuartige Cluster in den (historischen) Häusern der „Kernstadt“
.
Dort lagern gewaltige Arbeitsplatz- und überall Flächenreserven, denn
die Innenstädte sind im Schnitt halbleer wenn man den Bestand ernsthaft
in den Entwicklungsmöglichkeiten untersucht.
Der Autor hat im Buch „Standortmarketing“, Linz, 2000, ausführlich den
Trend rund um diese 70 % nachgewiesen: Der Konsumbereich wird von
jetzt - z.B. in Österreich gut 60 % - dann wie in den USA auf 70 % Anteil
am Bruttonationalprodukt hinaufsteigen. Die Investitionsgüterinvestitionen
des Staates und der privaten Industrie sinkt anteilsmäßig durch
den Niedergang der Haushalte der Gemeinden, Länder und des Bundes
sowie durch das Verschwinden der klassischen arbeitsintensiven Industriebetriebe.
Das heißt, das Bruttonationalprodukt besteht dann auch zu
60 bis 70 % aus Wertschöpfung von erwirtschafteten Dienstleistungen!
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Die unselbständig Beschäftigten und die neuen Betriebe sind jetzt schon
zu etwa 70 % dem für die Innenstadt möglichen Dienstleistungsbereich zuzuordnen:
Typische Struktur der Betriebsneugründungen in Österreich :
Einzelhandel und Gastronomie 35-40%
Persönliche Dienstleister
(Gesundheit, Betreuung, Fitness,
Schönheit, Friseur usw. 15 %
Finanzierung, Versicherung
und Immobilien 10-15 %
Kommerzielle Dienstleistungen
wie b to b 10 %
Restliche Neugründungen
Industrie, produzierendes Handwerk,
Transport usw. 20 %-30%
Insgesamt 100 %
Auch die EU-Förderungen gehen daher in die neuen EU-Staaten mit Ziel
1 – Gebieten.
Flächenintensive Verkehrsbetriebe, arbeitsplatzintensive Produktionen
und in irgendeiner Form umweltschädigende Verfahren werden an den
Rand der EU in den Osten abgeschoben.
Warum noch immer krampfhaft Gewerbeparks und Industriebetriebe
bei uns gefördert werden und nicht die Ansiedlung mitten im Zentrum,
ist und bleibt ein Rätsel.
Das Zentrum gehört endlich gefördert!
- Nicht die weitere Zersiedelung und Zerstörung der Peripherie!
Die Ansiedlung im Zentrum ist automatisch mit etwas höheren Mieten
als am Land verbunden, wodurch jeder automatisch seinen Beitrag an
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
36
der Stadterhaltung mitzahlt. Zugleich ergeben sich für die Stadtgemeinde
hohe Ersparnisse: Versorgung mit ÖPNV-Diensten, Strassen, Energieversorgung
usw. kann günstiger durch Ballung der Infrastruktur im Zentrum
geschehen. Dezentralisiertes Laissezfaire mit verstreuten Siedlungen und
Gewerbefl ächen sind eine Geldvergeudung.
Was uns längerfristig als arbeitsplatzfördernd bleibt ist das Wissen, die
gute Bildung, der Laptop, die westliche Kultur und die internationalen
Netzwerke. Bayern hat das „Lederhosen und Laptop“ genannt.
Nachdem heute immer wieder verfälschend von „Dienstleistungsindustrien“
geschrieben wird, muss nochmals präzisiert werden:
Die 70 % neuen Arbeitsplätze in der Zukunft kommen aus dem Handel,
der Gastronomie und aus dem handelsartigen Dienstleistungsgewerbe
als klassischer Primär-Dienstleistungsbereich. Während diese Primär-
Dienstleister eher mit Billigarbeitskräften und vielen Halbtagskräften arbeiten,
sucht der Sekundärbereich stärker die gehobene Bildung und auf
breiter Ebene sehr qualifi zierte Arbeitskräfte.
Die Sekundärdienstleister sind die beratenden Berufe im Bereich Gesundheit
und Lebensführung, Berater für die Anlage und Vorsorge sowie
Berater und Dienstleister für die Wirtschaft und für Finanzen.
Die Entwicklung der unselbständig Beschäftigten wird in Österreich längerfristig
zu noch mehr Dienstleisterjobs in den angeführten Branchen
führen:
Datenverarbeitungsberufe + 7,7 % Job-Wachstum jährlich
Beratungsdienste + Reinigung + 5,4 %
Gesundheit + 2,4 %
Gastronomie und Hotels + 1,6 %
Dienstleistungssektor im Schnitt + 1,5 %
Der Anteil der unselbständig beschäftigten wird 2010 bei ca. 74% liegen.
Jobverluste innerhalb der Dienstleistungsbranchen sind nur im Bereich
Post und Telekom sowie Immobilien zu erwarten.
Quelle: Kurier
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
2. ECKWERT: DAS GESETZMÄSSIGE BEZIEHUNGSGE-
FLECHT BEI DER ANSIEDLUNG VON DIENSTLEISTERN
BEACHTEN
Noch immer geistert die alte Ansiedlungsphilosophie herum, ein braches
Grundstück an einer Hauptverkehrsstraße zum „Gewerbepark“ umzuwidmen
und eine bunte Broschüre dafür als Vision des Wünsch - Dir – Was
aufzulegen. Wenn man mit vielen Politikern über diese Art der Ansiedlung
spricht, dann bekommen diese glänzende Augen und sind hoch begeistert.
Nur – da kommt kaum jemand - nur die Billig-Fachmärkte, weil eben
die Ansiedlungszüge schon 1990 nach dem Fall des eisernen Vorhanges
Richtung Osteuropa abgefahren sind.
Wenn man dagegen mit den gleichen Politikern über eine Stadtentwicklung
spricht, um dort die Arbeitsplätze zu konzentrieren und auszubauen,
da gibt es tausend Gründe warum das „nichts“ ist bzw. nicht „seine“ Strategie.
Wir wissen aus vielen Beispielen, dass ein neuer Handelsbetrieb fast automatisch
einen neuen Gastronomiebetrieb nach sich zieht. – Aber das
erfolgt nicht umgekehrt!
Wir wissen, dass die in der Gesamtwirtschaft am raschesten wachsende
„Zeichenwirtschaft“ der Berater von Betrieben, Werbegrafi k, Steuerberater,
aber auch Ärztepraxen bevorzugt in wachsende, optisch sichtbar
aufblühende Innenstädte ziehen. Daher müssen wir die Nachfrage sehr
genau beobachten und entsprechende Projekte der Umsetzung in die Planung
und ins Angebot in die Innenstadt bringen, was unter rund 500 von
uns beobachteten Betriebstypen in der Innenstadt zu schwach bisher geboten
wird oder überhaupt noch nicht vorhanden wäre und ausreichende
Nachfrage hätte.
Nachdem jeder volle neue Arbeitsplatz in Österreich mindestens 1.000
Euro pro Jahr an direkten und indirekten Steuern sowie Abgaben der
Stadtfi nanz bringt, zahlt es sich schon aus, über die Innenstadtentwicklung
in dieser Richtung nachzudenken. – Die Stadt lebt also nicht nur von
den direkten oder indirekten Steuereinnahmen und Abgaben je Bürger,
sondern von den gebotenen Arbeitsplätzen. Nur wo etwa ein Arbeitsplatz
je Einwohner (!) geboten wird, da wird sich die Stadt auch einwohnermäßig
gut entwickeln. Umgekehrt formuliert: Wo z.B. die Industrie abwandert
und die Städte keine Dienstleistungsalternativen (vor allem durch
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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das Aufrüsten der Innenstädte) entwickeln, da wandert auch die Bevölkerung
ab. Beispiel: Murz-Mürzfurche in der Steiermark.
Daher ist dieses Thema nicht irgendein nebensächliches Wirtschaftsthema
sondern sollte „das“ Thema schlechthin für die Wirtschaft der Stadt
und ihre Arbeitsplätze sein.
Theoretisch könnte man die Dienstleistungsarbeitsplätze, wie bisher die
„Technoparks“ mit vielen Förderungen in den Bezirksstädten irgendwo
innerhalb der Stadtgemeindegrenzen ansiedeln. Dort wird kaum etwas
produziert und auch selten etwas handwerklich repariert. Daher bestehen
kein besonderer Platzbedarf und keine Anlieferungslogistik. Vielmehr
sind das meistens ganz normale Büroarbeitsplätze, die sorglos wie die
Fachmarktzentren an den Bundesstraßen im Nichts platziert wurden anstatt
diese mitten in der Stadt anzusiedeln, wo sie auch hingehören.
Industriebrache und alte Gemeindehäuser, verlassene Schulen und Ämter,
die niemand mehr benötigt, Bahnhofneben- und nicht mehr gebrauchte
Feuerwehrgebäude usw. stehen zuhauf in fast jeder Innenstadt bzw. am
Rand davon frei, wo durchaus auch Technoparks hineingesiedelt hätten
werden können, bzw. in den Obergeschossen fi nden wir immer mehr leere
Bürgerhäuser im Zentrum.
“Der Fisch fängt am Kopf zu stinken an.“ Vitale Städte haben heute in
erster Linie ein vitales Zentrum.
Der freie Markt der Büro- und Praxisfl ächen entwickelt sich nämlich ganz anders
als in den letzten 20 Jahren die Gemeinde- und Landestechnoparks die
Standortwahl getroffen haben: Die Ansiedlung von Dienstleistern verläuft
innerhalb der Branchen nicht irgendwie unabhängig voneinander sondern
nach einem klaren logischen Muster wie bei einem Schachspiel Zug um Zug:
A. Die Sekundärdienstleister laufen immer den Primärdienstleistern nach
und nicht umgekehrt. Wie vorher schon in der Übersichtstabelle angeführt,
kommt auf jeden neuen Handels- und einen neuen Gastronomiebetrieb
ein neuer Beratungsbetrieb in die Obergeschosse der Innenstadt.
Nicht umgekehrt.
�
B. Dieser Feststellung liegen 20 Jahre Beobachtungszeitraum zugrunde:
Auf jeden neuen Handelsbetrieb in der Innenstadt kommt etwa ein
neuer Gastronomiebetrieb in der Innenstadt.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
C. Leider lässt sich diese Ansiedlungsgesetzmäßigkeit nicht umgekehrt
spielen: Wo viel Gastronomie schon vorhanden ist bzw. wo sich neue
Gastronomie ansiedelt, da entsteht selten der Handel!
Diese 70 % Dienstleister suchen nur dann ihren Standort in der Innenstadt,
wenn diese ein positives Image hat. Wenn eine Stadt immer weniger
Frequenz aufweist, ist sie für alle Dienstleister suspekt als Standort.
Eine allgemeine Imageveränderung drückt sich natürlich auch in steigenden
oder fallenden Mietpreisen für Büros aus und bei den Geschäftsfl ächen
hängt der Preis von der Fußgängerfrequenz vor der Türe ab.
Daher werden auch die 70 % Dienstleistungsarbeitsplätze in der Innenstadt
der Zukunft zu entwickeln sein, sekundär die Professionisten der
Bauhaupt- und Baunebengewerbe und sonstigen Gewerbearbeitsplätze,
tertiär in der Quantitätswirkung die high tech Arbeitsplätze, die sowieso
selten ganze 5 % der Gesamtbeschäftigten überschreiten werden.
3. ECKWERT: DIE GRUNDSTÜCKE DER SCHÖNSTEN HIS-
TORISCHEN HÄUSER SIND NICHT UNBEDINGT DIE
TEUERSTEN, WEIL „ATTRAKTIVSTEN“ FLÄCHEN
Seit dem zweiten Weltkrieg wird Wiederaufbau betrieben. Mit Beendigung
des Wiederaufbaus wurde der Wiederaufbaufonds nicht mehr benötigt.
Nachdem die zerstörten Häuser wieder hergestellt waren, begannen
die Häuserfärbelungen. In der Annahme, dass damit die Innenstadt automatisch
wieder „in“ ist.
Die Bürger würden dann die schönen Häuser immer wieder ansehen und
bestaunen wollen. Die Folge wäre dann, - wenn man schon da ist und
nachdem man die wunderschönen Häuser erneut bestaunt hat, einzukaufen.
Inzwischen haben bald alle historisch wertvollen Häuser einen neuen Anstrich
bekommen und die Fußgängerfrequenz z.B. in Österreichs Städten
hat bei weitem nicht das Niveau von 2000 = 100 gemäß den Aufzeichnungen
von Infrapool erreicht und das Niveau von 2000 hat wahrscheinlich
auch nicht das Niveau von 1990 erzielt.
Dem Interessierten fallen natürlich die alten geschönten Häuser auf und
er/sie kann sie sogar nach dem Bauzeitalter taxieren. Dem Bürger fallen
sie auch auf. – Aber nur ärgerlich während der Einrüstung zur Sanierung
und bei verlegten Fußgängerwegen.
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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Wenn nun das Haus wieder den alten Händler im Erdgeschoß bietet, ist
die Attraktivität der Innenstadt gleich geblieben und das Haus wird sofort
wieder vergessen, weil das Haus leider nur einen Nebenschauplatz als
Grund für den Stadtbesuch bietet.
Die wirtschaftliche Attraktivität der Geschäftsstrasse und des Marktplatzes,
wo sich oft die schönsten alten Häuser fi nden, hat sich vielfach trotz
großer Sanierungsinvestitionen in die Häuser nicht verändert.
Wie so oft betrifft die Haussanierung nur den H y g i e n e f a k t o r unter
dem Museumsmotto „Behübschung und einfache Sanierung auf alt“ ohne
Konzeption für was das Haus in der Zukunft dienen soll und ohne ganz
spezieller Magnetfunktion zum Beschaffen der hohen Erhaltungskosten .
Was die Stadt vordringlich bei einem Standortniedergang in einem Stadtviertel
braucht ist die gezielte Planung von Magnet – M o t i v a t o r e n ,
nicht die krampfhafte Erhaltung der Vergangenheit in Haus und der dort
angesiedelten nicht mehr wettbewerbsfähig gewordenen Unternehmen.
Weitverbreitete Irrmeinung: „Die haben – verdammt noch einmal – zu
honorieren ,wenn wir die Fassaden erneuern! Das war doch ganz schön
teuer!“ Dass die Fassadenaktionen in Relation kaum von der öffentlichen
Hand sondern von den Liegenschaftseigentümern bezahlt wurden und
das nur, weil sich der Nachbar auch eine schöne Fassade leistet, das erscheint
zu profan als Investitionsgrund.
Fazit daraus: Heute erfreuen wir uns an den schönen historischen Gebäuden
im Kern der Städte. In steigender Frequenz und nachhaltige Kaufkraftbindung
hat sich diese Aktion nicht ausgewirkt.
Heute ist es uninteressant, ob das angebotene Outlet in einer
alten Bruchbude angesiedelt ist oder in einem teuer sanierten
barocken Palais. Da das Outlet ebenso von der Fußgängerfrequenz
abhängt, dann ist folglich die Frequenzhöhe ausschlaggebend
für den Wert der Liegenschaft und davon abgeleitet die
Höhe der Miete!
Was nicht heißt, dass wir die historische Substanz im Sinne des Denkmalschutzes
und der Bewahrung des Ensembles und des Stadtbildes vernachlässigen!
Genau das Gegenteil ist der Fall: Mit der Reaktivierung der
Innenstadt als der zentrale Wirtschaftsstandort bekommt die Kernstadt
ihre neue und zugleich oft 100 Jahre in Wirklichkeit verloren gegangene
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Rolle wieder zurück. Nur so können auch Ausgrabungen, Denkmal und
Stadtbild fi nanziert werden.
Um die Innenstadt zur Blüte zu bringen müssen wir einmal grob festlegen,
wo die Achse mit der zentralen Geschäftsstrasse mit der besten Frequenz
mindestens 70 % Handelsfl äche ist und wo sich – möglichst in der
Nähe der Marktplatz der Zukunft befi nden soll um dort wieder primär
den Treffpunkt der Stadt mit Gastronomie und durchgehende Schanigartenzeile
zum Marktplatz zu entwickeln.
Das werden dann die wichtigsten und wertvollsten Flächen im Erdgeschoß
in der Stadt der Zukunft. Nachdem die Bürofl ächen für die frequenzabhängigen
Berufe wie etwa Arztpraxen etwa zwei Jahre im Mietpreis der
Frequenzentwicklung nachhinken, sind auch die oberen Etagen der Häuser
vom Wert betroffen.
4. ECKWERT: WIR BRAUCHEN ERST NACHRANGIG EIN
DESIGNTES, NÜCHTERNES EDELSTAHL/GLAS/HOLZ/
BETON/ GRANIT „BUNKER - BEHÜBSCHUNGSPRO-
GRAMM“ IM ZENTRUM.
ZUERST BRAUCHEN WIR DIE PASSENDE BASIS AN
ERFOLGSFAKTOREN, DAMIT EIN GUTES DIENSTLEIS-
TUNGS-ZENTRUMS IN DEN NÄCHSTEN ZEHN JAHREN
ENTSTEHEN KANN.
Sie kaufen auch nicht erst den designten Edelstahl - Klobesen und dann
planen erst planen sie das WC – oder?
Hat das Flair? Strahlt das Wärme aus? Ist das einen Besuch wert?
Ist es das von dem „Sie“ träumt, wenn Sie an Ihren Besuch in einer netten
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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Kleinstadt denkt oder ist das eher ein Alptraum? Gibt es da Stadtbesucher,
die wegen diesem für unsere Zeit typischen „Design“ kommen?
Sehen wir uns doch die alten Stadtentwicklungsmeister aus Italien mit
ihren Werken an, auf die wir jetzt im deutschen Sprachraum so stolz sind.
Diese haben in der Renaissance und im Barock reihenweise hervorragend
in unseren Städten und in Böhmen gearbeitet. Davon will heute niemand
mehr etwas wissen, weil plumpe Geschmacklosigkeit und Nüchternheit
bevorzugt in Beton, Glas, Edelstahl und einfachste Holzlatten zum emotional
Erfrieren zuhause sind. Nur eines ist sicher: In 30 Jahren ist die
Behübschung und das Gebäude wegen dieser Billig-Primitivgesinnung
nichts mehr wert und muss wegen Minderqualität abgerissen werden. –
Vor kurzem war in den Lokalmedien, wo der Autor zuhause ist, zu lesen,
dass alle Schulen, die von 1970 bis 1980 gebaut wurden, in den kommenden
Jahren wegen Minderwertigkeit abgerissen werden müssen. Das sind
allein im Bundesland Oberösterreich 200 Schulen!
Der Rektor einer Kunsthochschule erklärte einmal dem Autor: „Was wollen
Sie denn mit den Italienern hier in unserem Land?“ Es geht nicht um
die Italiener sondern um den Betonköpfen ein feminines Gefühl für Charme
in die Stadt zu bringen, für Erotik, die man gerne spüren will und nicht
den grauslichen Formalhammer der Nüchternheit, die nur dann nicht
bemerkt wird, wenn den Platz oder die Strasse tausende von Menschen
bevölkern.
Im Gegensatz zum herrschenden Primitivdiktat haben die eigenen Bürger
ein Gespür dafür, dass jetzt in der Stadt nachhaltig etwas geändert gehört.
Da ist zum Beispiel dieses Phänomen:
Jeder erzählt begeistert von den „Lauben“ in Bozen und von vielen älteren
italienischen Städten. Diese meistens etwa 200 Meter langen, teils
doppelseitig der Straße oder Plätze angelegten Arkaden aus der Renaissance-
und Barockzeit begeistern einfach jeden. – Vor allem weil das kein
Museum ist sondern seit 400 Jahren immer noch interessante, attraktiv
besetzte Geschäftsstraße. – Bis heute. Im deutschen Sprachraum sind in
den Städten von diesen Arkaden leider meistens nur Bruchteile übriggeblieben.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Schattige Arkaden beim Rialto – Markt in Venedig und Arkaden mit Restaurant auf
den Arkaden für den besten Blick auf den ODEON – mäßig angelegten Marktplatz am
Hauptplatz in Greve in Chianti
Wenn solche Nachfahren von Arkaden und Wetterschutz für Geschäftsstraßen
des 21. Jahrhunderts durch Masterpläne entwickelt werden, um
endlich wieder die Standortqualität – wie oft vor Jahrhunderten schon
gehabt zu kommen, dann erntet der Stadtentwickler – noch – Unverständnis:
Da sind die Stadtplaner plötzlich keine Stadtplaner mehr sondern Verhinderer
der Planung. Die Stadterneuerung historischer Innenstädte
beschränkte sich in vielen Städten jahrzehntelang auf Surrogate wie
„Hygienemaßnahmen“ wie einheitliche Möblierung (Mistkübel, Bänke,
Infoschilder an den historisch wertvollen Häusern), Beleuchtung der
Strassen und wertvoller Häuser sowie Grün-, Blumen-, Sträucher-, Bäumeprogramme
und moderne Skulpturen sowie Brunnen aufstellen um die
armen Künstler zu beschäftigen. Wichtig ist auch der Ersatz des Asphalts
durch die alten Straßenbeläge um die Jahrhundertwende wie Granit- oder
z.B. Porphyrböden mit breiten Fugen. - Sehr zum Leidwesen der Weiblichkeit,
die mit ihren Bleistiftabsätzen in vorsintfl utlichen Bodenbelägen
stecken bleibt und die Stadtplaner verfl ucht.
Dieses kostspielige Programm erscheint wie ein „zurück zum Zustand um
die Jahrhundertwende“ und dazu noch ein paar moderne Zeichen setzen
, die niemandem weh tun.“
Diese Hygienemaßnahmen binden nachhaltig keine Frequenz und noch
weniger nachhaltig die Kaufkraft. Sie sind nett, aber nur sekundär in der
Stadterneuerung wichtig. Wesentlich wichtiger als diese Behübschungsmaßnahmen
sind die anderen hier behandelten Themen, erst dann sollten
diese umgesetzt werden, wenn die zentralen MALL-Themen mit Wetterschutz
erledigt sind.
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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Ganz anders verhält es sich bei Attraktivitätssteigerungen z.B. durch Wetterschutzmaßnahmen:
Nach St. Veit/Glan in Kärnten pilgern pro
Jahr 800 Busse mit Meinungsführern aus
dem ganzen deutschen Sprachraum nur
um eine glasüberdachte Geschäftsstraße
der 90er Jahre als Wetterschutz zu sehen.
Jeder ist erstaunt, dass die Geschäftsstraße
offensichtlich „funktioniert“ und nicht
nur die rund 100 m Erdgeschoß mit Läden
besetzt sind sondern auch die Obergeschosse
in den Häusern. Bürgermeister
LAbg. Mock von St. Veit an der Glan muss
man nicht mehr überzeugen, ob die Überdachung
einen Sinn hatte .Diese Investition
ist schon vielfach wieder hereingespielt
worden. Er treibt die Stadterneuerung
permanent mit seinem langfristigen Masterplan
voran.
St. Veit an der Glan/Ktn.:
Bischof Bernhard Straße
Leider nicht so im 30 km entfernten Klagenfurt: Grundidee war einen
modernen Wetterschutz gegen knallende Sonne und Regen über zwei Geschäftstrassen
zu errichten. Das Projekt wurde bei der Präsentation mit
folgenden klassischen Argumenten verteufelt:
1. „Was geht den das an?“ Wie kommt der dazu – ist ja kein Stadtplaner?
(Die Stadtplanung lehnte den Wetterschutz als ziehendes Verbindungselement
zwischen dem neuen EKZ und der Innenstadt ein Jahr vorher
kategorisch ab. – Also was sollen wir mit Beamten planen, die partout
nichts planen wollen?)
2. „Was für ein Studentenstreich an Planung!“ Disqualifi kation der
Wetterschutzplaner als Anfänger-Architekten. Tatsächlich wurde dieser
Wetterschutz gemeinsam mit einem der größten und renommiertesten
österreichischen Architekturbüros in Wien entwickelt .
3. „Die Stadt ist schon gebaut! Wir haben doch so schön restaurierte Häuser
mit ihren wunderbaren Fassaden!“ Die wollen die Besucher sehen.
Der Wetterschutz verstellt nur den Blick darauf.“ – Das können sie auch,
weil bei normalem Wetter ist der Himmel über dem Wetterschutz als
variables Markisensystem offen. Wenn es regnet ist die Frequenz weg
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
aus der Stadt oder unter einem Regenschirm. Wer einen Regenschirm
aufgespannt hat, sieht auch nicht die schönen Häuser sondern ist froh
wenn er – eben nicht wettergeschützt – rasch nach Hause kommt.
4. „Mein Gott, der heilige Denkmalschutz wird wohl böse sein!“ Es waren
zwar in der Majorität keine denkmalgeschützten Häuser in den beiden
Geschäftsstraßen betroffen und auch nicht vom Wetterschutz direkt
berührt. Die Konstruktion erfolgt mit kleinem Abstand, damit kein Regen
durchkommt, abgehoben von der Häuserfront nur am öffentlichen
Gut. Aber man redet sich auf überörtliche Amts-Gewalten aus. (Diese
arbeiten im Übrigen genauso mit Glasvorbauten zu denkmalgeschützten
Gebäuden)
5. „Das kostet viel Geld und wir als Stadt haben keines.“ Die Hälfte der
Kosten wäre durch das Land Kärnten als echtes Zukunftsprojekt fi nanziert
worden und auch die Liegenschaftseigentümer hätten mitfi nanziert.
– Letztlich wäre ein eher lächerliche Betrag in Relation zur zentralen
Bedeutung und erwarteten Zugkraft mit vielleicht 1 Mio. Euro
geblieben.
Parallel dazu wird in der Stadt ein Fußballstadion für die Europameisterschaft
um ein Vielfaches ohne Nachnutzung und für kaum nachhaltig
geschaffene Arbeitsplätze gebaut. Das alles wäre noch zu ertragen, wenn
weder die Unternehmer noch die Bürger einen solchen Wetterschutz haben
wollen. Dem ist aber überhaupt nicht so:
Parallel dazu wurden die Unternehmer der beiden betroffenen Straßen zu
der Maßnahme Wetterschutz als Anbindung an das neue EKZ „City-Arkaden“
in Klagenfurt im Frühjahr 2006 befragt.
Ergebnis: 95 % Zustimmung (!)
Parallel dazu wurde im Dezember 2005 durch die Universität Klagenfurt
eine Befragung von n = 600 Passanten rund um mögliche Anbindungsmaßnahmen
an das neue EKZ befragt. Die Passanten äußerten zum neuen
Wetterschutz als Überdachungsform das:
Ergebnis: 99 % Zustimmung (!), dagegen nur rund 50 % Zustimmung
für das Verlegen von Lichtern im Boden als Anbindungsmaßnahme
(Mehr darüber siehe späteres Kapitel „Wetterschutz“…)
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
46
Das heißt: Die Politik arbeitet beim Blockieren von Maßnahmen
des Wetterschutzes für die MALL der Innenstadt oder Stadtviertelzentren
gegen die eigenen Bürger und Unternehmer.
Sinkt die Fußgängerfrequenz nachhaltig, dann ist das ein Zeichen,
dass die Stadt nachhaltig an Attraktivität verliert.
Für den Kommerz ist die Stadt gebaut worden und nur blühender Kommerz
erlaubte in der Vergangenheit die Förderung von Kunst und Kultur
sowie Ämter und Behörden in der Stadt. Umgekehrt wird es nicht funktionieren.
„Stadtluft macht frei“ hieß es vor Jahrhunderten. Heute sollte es heißen
„Stadtluft bietet attraktives Geschäftsleben und die besten Dienstleistungen“.
Deshalb sind schöne gefärbelte Häuser beim im Schnitt mindestens
wöchentlichen (!) Besuch der Bürger keine Sensation, deshalb kommt der
Bürger nicht in die Stadt.
Manche Geschäftsstrassen, z.B. in Italien, sind schon 1000 Jahre alt und
funktionieren noch immer.
Beispiel: Die Geschäftsstraße zwischen dem Dom und der Piazza Matteotti
in Siena (60.000 Einwohner).
Siena hat mit seinen rund 60.000 Einwohnern in seiner uralten
Hauptgeschäftsstraße am besten Frequenzpunkt zwischen zwischen
Via di Citta und der Piazza Matteotti am besten Frequenzpunkt = Sopra
di Banchi, 200.000 durchschnittliche Wochenfrequenz während
der Geschäftszeit während des Jahres. (Nicht nur im Sommer zur
Hauptzeit für den Tourismus.) Die Einwohnerzahl schlägt sich also
an diesem Frequenzpunkt 2- bis 3 mal um in der Woche um.
Der Erfolg hat vier Beine:
1. Die Stadt hat kaum eine grüne Wiese. Die eigenen Bewohner kaufen
in der eigenen Zentrum. Daher sind auch noch viele Contradas,
also Viertelgeschäftsstraßen mit dem (oft archaisch anmutenden)
Angebot von täglichem Bedarf und wichtigsten Non-foodwaren intakt.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
2. Siena ist die Hauptstadt der Provinz Siena mit weitem Einzugsbereich.
Florenz als nächste Konkurrenz liegt immerhin 80km entfernt.
3. Siena ist Sprachuniversitätsstadt. Monate oder das ganze Studienjahr
über sind Studenten aus aller Welt in der Stadt und sorgen für
bleibende Ausgaben Tag und Nacht.
4. Direkt in der Stadt (Sie ist zum Großteil eine historische Stadt)
sind viele Hotels mit bleibenden Gästen untergebracht.
Tagestouristen, unter denen sich ein hoher Anteil an Bustouristen
befi ndet, sind für die Stadt eine Belastung. Geringe Ausgaben in
Handel und Gastronomie stehen Logistik- und REinigunstkosten gegenüber.
Massen mit Fahnenträger voran verschrecken kaufkräftige
einzelne Bürger und in der Stadt nächtigende Touristen.
Planungseckwerte einer 1000 Jahre bis heute funktionierenden
Geschäftsstrasse am Beispiel Siena in der Toskana in Italien:
1. Eine Geschäftsstraße ist kein historischer Platz für die Wettspiele
der Fürsten. Dazu ist der eigens dafür angelegte Platz Campo in
Siena da, der auch primär mit Gastronomie besetzt ist und ansonsten
nur Touristenartikel – Handel, aber kaum Fachhandel.
Quelle Gruppe
Schörghuber,
Bild aus der
Studie „Siena
– strategische
Überlegungen
zum Stadt- und
Standortmarketing
und besseres
Marketing
für die Altstadt
der Zukunft in
Siena, 2001.
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47

KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
48
2. Eine Geschäftsstraße ist auch kein Marktplatz wie die piazza
mercato direkt hinter dem Fürstenpalais mit seiner für den Süden
typischen Markthalle wie sie im 12. bis 15. Jahrhundert in vielen
Städten gebaut wurden.
3. Eine Geschäftsstraße beginnt beim oder nahe dem Landmark
und „Knoten“ Kirche oder Dom und zieht sich bis zum Fuß des
Knotens „Schloss“.
4. Die Geschäftsstraße ist wetterschützend angelegt: Sie muss in
südlichen Gefi elden eng geführt und mit hohen Häusern wegen dem
Schattenspenden eingegrenzt sein. Deshalb haben die Geschäftsstrassen
auch immer nur eine Breite damit zwei beladene Fuhrwerke
aneinander vorbeifahren konnten, also nur etwa 6m bis 20m Breite.
5. Die geschickte Geschäftsstraße wird auch noch wegen einem anderen
Grund so eng angelegt: „Wo sich die Hinterteile reiben, da
wird eingekauft“. Also mache die Geschäftsstraße so eng wie nur
möglich. Dann reibt und staut es sich. Die Passanten jammern und
schimpfen, dass sie nicht weiterkommen weil beim Geschäft so
viele Leute stehen und in die Auslagen bewundern. Geht der Erste
ins Geschäft, folgt der Nächste. Sehen wir viele Leute im Geschäft,
dann muss der/die PassantIn auch nachsehen was es da gibt . . .
Quelle: Gruppe
Schörghuber; aus der
Studie „Siena – strategische
Überlegungen zum
Stadt- und Standortmarketing
und besseres
Marketing für die Altstadt
der Zukunft, 2001
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Zu beachten: Die geringe Breite der Hauptgeschäftsstraße an dieser
Stelle Höhe Chiasso del Bargello, einem kurzen Abgang zum Campo.
6. Die Geschäftsstraßen sind möglichst so in der Himmelsrichtung angelegt,
dass sie nur leichten Wind in die Hitze des Tages bringen, vor Sturm, - der
meistens nur aus ein bis zwei Richtungen kommen kann, - aber schützen.
7. Nebenstraßen sind eng wegführend und haben kaum Handelsbedeutung.
Die Italiener haben das schon vor Jahrhunderten
kapiert und den Handel auf die Hauptgeschäftsstraße limitiert.
8. Die Geschäftsstraße ist keine irgendwie gewachsene Handels-,
Wirts- und Kaffeehäuser-Banken-Ämter und Behörden
– Straße. Die Geschäftsstraße ist zu mindestens 70 %
der gebotenen Verkaufsfl ächen eine Handelsstraße und hatte historisch
immer auch den Geldhandel, was im 20. Jahrhundert immer
ärgerlich durch die Ausbreitung der Bankgebäude an den besten
Plätzen mit fader Auslagenqualität auffi el. Im 21. Jahrhundert
hat eine Bank außer mit seinem 24 – Stunden Cashmanagement
– Automaten nichts mehr im Erdgeschoß der Geschäftsstraßen zu
suchen und gibt auch bereits diese Flächen mehr und mehr dafür
frei.
Der Geschäftsstrassentyp Pracht-„Boulevards“ und erfolgreiche „Geschäftspassagen“
sind schon an die 200 Jahre alt. „Boulevards“ – sind auf
den geschliffenen Bollwerken gegen Napoleon und andere Eroberer rund
um jeden historischen Kern der Städte angelegt worden. Boulevards und
Einkaufspassagen waren der Impulshit der damaligen Neuzeit für gehobene
Bürger und Adelige, auf den dann Gründerzeit ab 1890 als nächster
Schub der Stadtentwicklung noch periphärer erfolgte.
Dieses Impulsprogramm neuartige Einkaufatmosphäre in den Stadtraum
zu setzen brachte eine gewaltige Investitionswelle in die Wohn- und Palaishäuser
mit seinen damals üblichen Verwaltungseinheiten in Freihäusern
zustande. Warum sollen wir das nicht auch mit einer neuen Stadtentwicklung
schaffen?
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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Die ersten Geschäftspassagen entstanden in London. 200 Jahre alte Einkaufsarkaden
ziehen heute noch die Frequenz an und faszinieren durch
ihre edle Stadtatmosphäre, die sie ausstrahlen.
Das Problem ausreichende
Beleuchtung bei Regen und
vornehmer Wetterschutz
wurde also bereits im 19.
Jahrhundert durch Geschäftspassagen
gelöst.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
(200 Jahre alte) Arkaden mit schöner
Präsentation exquisiter Ware könnten in
jeder Stadt die „Kernauslagen“ bilden, die
man bei einem Stadtbesuch immer wieder
zuerst gesehen haben muß!
Foto links: Quelle Freizeitkurier 2005;
Galleria Vittorio Emanuele II, Mailand (gebaut
1865-1877) stellvertretend für viele in dieser Zeit
in den Großstädten zwischen 1850 bis 1890 in
ganz Europa entstandenen herrlichen Einkaufspassagen.
5. GRUNDBEGRIFFE: PLANUNGSECKWERTE FÜR EIN-
KAUFSPASSAGEN, DIE SELBST NACH 200 JAHREN
NOCH FUNKTIONIEREN
I. Klassische Passagen haben vor der Eingangstüre zur Passage und
auch am Ende in die nächste Straße mündend ausreichend Frequenz
um mit der Frequenzabschöpfungsrate ® ausreichend Besucher
in die Passage schaufeln zu können. Passagen wirken dann zu
den Hauptgeschäftszeiten gut besucht, wenn sie zumindest 30.000
Wochenfrequenz während der Geschäftszeit Montag bis Samstag
zustandebringen. Zugleich zeigt die Erfahrung, dass mit mindestens
30.000 Wochenfrequenz vor der Türe sehr viele der typisch für eine
Passage kleinstrukturierten Fachgeschäfte aus dem grundsätzlich
möglichen Branchenmix für eine Innenstadt (über-) leben können,
nachdem die Kleinen zu 99 % immer Frequenznutzer sind.
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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II. „Gestandene“ Passagen bilden kein „T-Stück“ am Ende. Sie beginnen
nicht vorne großartig und verenden dann rückwärts im Dunkeln.
Passagen sind „Passagen“, die einladen zum Durchgehen
und keine Gänge, die ins Nichts führen!
PASSAGEN KÖNNEN DAHER IN ZWEI VARIANTEN
REALISIERT WERDEN:
II A) Verbinden von zwei (Geschäfts-) Strassen miteinander oder
verbinden des Marktplatzes mit der MALL
II B) Die Passage verbindet einen zentralen Parksilo für die Innenstadt
(oder eines Busbahnhofes mit hoher Frequenz) mit der MALL. (Einen
zentralen Parksilo für die Kernstadt anzulegen empfehlen wir
dringend statt dem üblichen Fleckerlteppich. Diese Maßnahme ist
auch in jedem der Masterpläne für Innenstädte enthalten, ebenso
das Schrankensystem mit dem generell erst nachher zu Bezahlen
und erste Stunde Gratisparken).
Um ausreichende Frequenz für eine gute wettergeschützte Passage zu bekommen,
brauchen wir angenommen 1.000 Stellplätze, die sich etwa dreimal
täglich mit im Schnitt 1,5 Personen je PKW umschlagen. So werden
die 30.000 Frequenz dann in der Passage erreicht. Wenn die Parkplätze
sich viermal am Tag im Schnitt umschlagen, weil auch ein Abendbetrieb
in der Stadt zu erwarten ist, so reicht eine Kapazität von 800 Stellplätzen.
Direkt vorne beim Ende der Passage liegt dann die Geschäftsstraße.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Mit so einer Aufschließungskonzeption über einen attraktiven Verbinderstollen
erreichen wir folgendes:
Der Parksilo für die Kernstadt kann damit bis etwa
100 Meter Luftlinie entfernt von der MALL liegen …
… und wird mit hoher Sicherheit auch angenommen. Wir verbinden den
Parksilo interessant durch die Geschäftspassage – vor allem wettergeschützt
(!) mit der MALL bzw. dem Knoten Marktplatz.
Die oben geschriebene Anzahl von 1.000 Stellplätzen um 30.000 Frequenz
überhaupt logistisch schaffen zu können, erschreckt wahrscheinliche
viele Planer und Projektentwickler. Die Realität zeigt aber, dass selbst
in Kleinstädten mit 5.000 bis 10.000 Einwohner locker 1.000 Kurzparkplätze
und Parkplätze ohne Gebühr irgendwo im Gebiet der Kernstadt
verstreut liegen. Dieser Suchverkehr nach Parklücken irgendwo im Gelände
hört sich mit diesem zentralen Parksilo auf. Ebenso brauchen wir
auch keinen von den Autofahrern gehassten Parksheriff, der seine Strafen
für zu langen Stadtgenuss austeilt.
Geschickte Planer werden den Parksilo von den Baukosten her billig als
luftige, für die Frauen sicher erscheinende Hochgarage mit zwei bis drei
Parketagen über dem Erdgeschoß konstruieren. Im Erdgeschoß werden
zur Finanzierung großfl ächige Fachmärkte platziert. Diese Flächen führen
dann in die Geschäftspassage, die ebenfalls zur Finanzierung des Parksilos
dient.
Die Geschäftspassage hat eine Gesamt-Flächenbreite von mindestens ca.
15 Meter bis maximal ca. 100 Meter (bei beiderseits Fachmärkten) und
bietet wenn möglich eine geschlossene Auslagenwelt über die ganze Länge
der Passage. Ebenso sollte die Passage auch „aufschiebbare“ Auslagenfenster
mit Schienen im Boden haben um eine noch luftigere Atmosphäre
im Sommer in der Passage zu gewährleisten und die Frequenz in die Geschäfte
zu locken.
Die Geschäfte links und rechts haben mindestens 5 m Tiefe und der Gang
in einfachster Angebots- und Frequenzfassung angenommen 4m Breite,
total also rund 15m Mindestbreite. Je nach baulicher Gegebenheit werden
teils oder immer auch Geschäftstiefen bis angenommen 50m möglich
sein um neben den Geschäften zusätzlich Fachmärkte in der Geschäftspassage
zu platzieren. Der Gang bietet bei größer besetzten und längeren
Passagen bis 200m MALL noch je einen Meter Platz für beide Geschäfts-
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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seiten für die Zweitplatzierungen und angenommen 3 bis 4m Breite für
die Passanten.
Auch hier gilt der Kernsatz um die Schrittgeschwindigkeit zu reduzieren
und Interesse an den Auslagen zu produzieren: Keine zu große Gangbreite:
„Je mehr sich (durch die sehr langsam gehende, stockende Frequenz)
die Hinterteile reiben, desto besser läuft das Geschäft.“
In Passagen, wo man durchrennen kann weil schön breit gebaut, wird sich
der Einkauf in Grenzen halten. Es geht dabei auch um die Optik: Wenn
eine Passage „leer“ erscheint, wird die Schrittgeschwindigkeit automatisch
erhöht. Wer rennt kann nicht die Auslagen und Zweitplatzierungen ansehen,
daher kann er/sie auch nicht ins Geschäft hereingezogen werden.
III. Je nach geplanter Ausstattung der Passagenbonität könnte diese bei
den Fachmärkten unter dem Parksilo und dann am Ende der Passage mit
einem Klimavorhang abgeschlossen sein um eine Klimatisierung als perfekten
Wetterschutz in der Passage bieten zu können.
IV. Weiters sollte die Passage beim Eingang zur MALL von den angenommen
5m Breite auf 10m Breite gehen um die Funktion eines Auffang- und
Hereinziehtrichters zustande zubringen. Damit Ziehfunktion entsteht
sollte auch der Eingang in die ersten Geschäfte links und rechts davon
etwas in den Trichter hineinführen, auch die Auslagen ebenso in die Passage
hereinziehen. Nachdem diese beiden Pole-Positions von Outlets also
wichtig sind für die Zugfunktion sollte sie typisch für die Philosophie der
Passage stehen.
V. So eine „Geschäftspassage“ ist beim Eingang schon bis ans Ende
durchsehbar: Niemand sollte sich mangels Durchsicht in einem
Erdloch gefangen fühlen, je mehr man nach rückwärts geht.
VI. Die Passage hat ein Thema, damit leicht begreifbar erkannt wird,
wofür sie steht und was sie Besonderes bietet. Manche alten Passagen
haben sogar eigene Wächter als Helfer und Aufpasser, welche
für Ordnung und Sicherheit sorgen.
VII. Die Passage bietet Wetterschutz und ausreichend Tageslicht. Der
Wetterschutz ist gegenüber der Innenstadt ein großer Vorteil für die
Passage.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
VIII. Die gestandene Passage ist 70m bis 200m lang. Nicht länger.
Ab 100 Meter Länge sollte bei der Hälfte des Weges ein Knoten mit
etwas Gastronomie eingebaut werden. Eine mögliche Kombination:
Eine kleine italienische Tagesbar als femininer Betriebstyp, eine
bierorientierte Bar als männlicher Betriebstyp und ein Finger- oder
Fastfoodbetrieb. Alle drei haben getrennte Schanigärten in der Passage.
IX. Die Gastrobesetzung fi ndet sich nur im Knoten. Sonst ist es eine
wirklich handelsbesetzte Geschäftspassage , mit handelsartigen
Dienstleistern des täglichen Bedarfs wie Bäcker / Fleischer / Konditor
/ Putzerei.
X. Solche Geschäftspassagen können zugleich die vielleicht in der
Stadt fehlende MALL bilden. Oft gibt es Kleinstädte, die wohl einen
Hauptplatz als Marktplatz haben, der zugleich Treffpunkt mit
Schanigartenzeile, Märkteabhaltungsplatz, Eventplatz und auch
Geschäftsstraße ist. Rundherum gibt es nur kurze Äste an Geschäften
in den Nebenstraßen.
So ein Hauptplatz ist in den Funktionen eine eierlegende Wollmilchsau.
Das kann ja nicht funktionieren.
Daher gehört so ein Funktionsdurcheinander mit dem wirtschaftlichen
Masterplan entwirrt und zerlegt in eine MALL (kann sein z.B. die vorher
beschriebene Geschäftspassage als Verbinder zum Parksilo oder indem
ein „Stutzerl“ als bisherige Geschäftsstraße ausreichend lange anliegend
an den Knoten Hauptplatz als Achse neu angelegt wird) und extra einen
erstklassigen Hauptlatz als Bühne zu entwickeln.
Dieser muß dann technisch mit den Anschlüssen für Wasser, Normalstrom
und Starkstrom im Karree überall gerüstet sein und Wetterschutz
zumindest über die Gehsteige (als Arkaden) haben. Vielleicht ist der
Marktplatz selber mit einem luftigen Dach als Marktplatz bzw. wettergeschützter
Markthalle ausgerüstet…
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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6. GRUNDBEGRIFF: DIE ANSIEDLUNG VON MAGNETBE-
TRIEBEN ZWINGT ZUR ATTRAKTIVEN LÖSUNG AUSREI-
CHENDER PKW-STELLPLÄTZE IN EINEM DIREKT ANGE-
BUNDENEN PARKSILO.
Immer wieder wird in Workshops gefragt: „,wie weit geht heute der Stadtbesucher
vom Parkplatz zum Geschäft?“ Antwort: „Die Frau stellt in der
Majorität die Frequenz in der Stadt und Sie fährt heute am liebsten direkt
ins Geschäft hinein“.
WANDERN VOM PARKPLATZ IN DIE CITY IST URLAUBS-
BESCHÄFTIGUNG
Das ist was für Urlauber, die drei bis vier Tage im Schnitt gebucht haben.
Wandern von außen nach innen ins Zentrum ist nichts für ein Kommerzzentrum,
wo Zeit gleich Geld ist.
Rund 40 % der Käufer bevorzugen bereits den Gratisparkplatz vor dem
Eingang sowie wettergeschützte Einkaufsstätten, wie es von EKZ und
Fachmarktzentren geboten wird.
Das heißt, die Kundin will das und nur das:
5 A) Sie weiß, dass sie im Parksilo immer einen Parkplatz bekommt, der
Parksilo also im Aufnahmepotential auf Maximal- und nicht auf Minimalfrequenz
ausgelegt ist. Für das Kreisen und das jämmerliche
Parkfl eckerlsuchen in der Innenstadt ist heute keine Zeit mehr.
5 B) Sie weiß, dass sie sich im Parksilo sicher fühlt. Das ist nirgendwo
in Tiefgaragen der Fall, daher bevorzugt sie eindeutig luftig frei
konzipierte Hochgaragen. Diese Stellplätze sind noch dazu mindestens
um die Hälfte günstiger in der Errichtung als Tiefgaragen.
Sofort kommt immer wieder der Einwand „Wir haben keinen Platz
für Hochgaragen in der Innenstadt.“ Der Autor kann Sie beruhigen:
In den letzten zehn Jahren hat er immer genug Platz – sogar meistens
für mehrere Varianten von Standorten für so eine Hochgarage
gefunden!
5 C) Sie möchte bis ins Geschäft fahren. Das heißt, Sie möchte das Geschäft
bzw. den großfl ächigen Magneten schon von der angefahrenen
Parkebene aus sehen. Daher hat das an die Hochgarage angegliederte
Einkaufszentrum mindestens zwei Geschosse und mindestens
drei Parkgaragengeschosse. Die Differenz ergibt sich aus den unter-
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
schiedlichen Geschosshöhen von EKZ und Parkdeck.
5 D) Sie möchte wettergeschützt bis ins Geschäft gehen können.
Daher werden moderne Magnetansiedlungen so konstruiert:
I. Magnetbetriebe wollen primär im Verbund auftreten und lassen sich
das EKZ - Management und die Bewerbung des Standortes durchaus
etwas kosten.
Verbund heißt Mindestfl ächen für die Bildung eines Einkaufszentrums
von 12.000 bis 17.000 m2 Verkaufsfl äche und mindestens
etwa 400 Stellplätze direkt daran angegliedert.
II. Nachdem die Innenstadt verdichtet gehört und der Quadratmeter
sehr teuer ist, haben wir in mindestens zwei Etagen den Handel im
Einkaufszentrum (darüber Dienstleisterpraxen und wieder darüber
Penthousewohnungen oder ein Hotel) und kommen damit direkt
im Erdgeschoß in der Geschäftsstrasse heraus. So werden auch die
Nachbargeschäfte in der zukünftigen Mall vom Großmagneten mit
Frequenz frisch umspült.
III. Damit kann jeder Innenstadtbesucher so lange in der Innenstadt
bleiben wie er/sie will . Zumindest die erste Stunde ist gratis . Der
böse Parksheriff ist damit gestorben.
IV. Wenn aus irgendeinem Grund doch in eine Tiefgarage gegangen werden
muss, so sollte diese weite Öffnungen durch alle Tiefetagen bis
zur Oberfl äche bekommen. Noch schöner wären im Tiefgeschoss gepfl
anzte Bäume, die an der Oberfl äche durch einen Ausschnitt in der
Decke herauskommen und so Untergeschoss mit dem Obergeschoss
verbinden. Hochgaragen sollten einen nett gehaltenen Abgang (keine
primitive Fluchtstiege!) auf die Geschäftsstrasse bzw. belebten
Platz haben. Das wirkt Sicherheitsgebender als die Klaustrophobie
fördernden grauen betonarmierten Gänge mit ihren Urinecken und
den schweren Eisen-Fluchttüren, den grausam kalten Edelstahlhandläufen
bei den Stiegen, sowie den schmucklosen engen Liftkabinen.
Dieses meist primitiv billig gehaltene Design vermittelt mehr
den Eindruck eines Staatsgefängnisses als die prickelndeVorfreude
auf das Stadterlebnis.
Eine Untugend der Planer ist die Konstruktion der PKW-Einfahrt in jeder
zweiten Parkgarage. Die Schranken gehören in die Gerade und nicht in
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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eine Kurve, wo das Ticket mit akrobatischen Langarmfähigkeiten gelöst
werden muss. Weiters gehören die Parkplätze endlich 2,70m breit geplant
um speziell den Frauen volle Bewegungsfreiheit ohne Schmutzzulage
beim Anstreifen des Nachbar – PKW zu geben und der Welle an überbreiten
Freizeit-PKW’s vom Land Rover, Jeep, bis zum Pacero gerecht zu
werden.
Eigene Frauenparkplätze sind sinnlos, denn zukünftig kommt die Majorität
der Frauen mit dem Auto in die Garage.
Quelle: Gruppe Schörghuber; BID Völkermarkt, Montage für den Masterplan
DIE KUNDIN MÖCHTE AM LIEBSTEN INS GESCHÄFT
FAHREN!
Das ist mit dem 1. Schritt so vorstellbar:
Parken (im innerstädtischen EKZ) ohne Zeitlimit solange man will (erste
Stunde gratis).
2. Schritt:
Das Geschäft oder der Fachmarkt leuchtet von der innerstädtischen Park
– Hochgarage schon von weitem mit seiner Glasfront. So wird auch die
Furcht vor der Dunkelheit und Einsamkeit in Garagen durch den „Lichtblick
Geschäft“ überwunden.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Wenn keine Hochgarage durch bestimmte Umstände in Frage kommt,
dann kann das folgende Masterplanbeispiel eine Anregung liefern:
Quelle Gruppe Schörghuber; BID „Stadtentwicklungsoffensive Völkermarkt/Ktn.“ (11.000
Einwohner): Eine von vier Visionen aus dem wirtschaftlichen Masterplan zur ausreichenden
Erschließung der Rathauspassage und der Kernstadt mit Stellplätzen sowie zugleich
Verkehrsberuhigung des Suchverkehrs nach den vielen kleinen Parkplätzen an der
Oberfl äche. Von der Bundesstraße aus unterirdisch „bis in die Geschäfte fahren, die schon
im Untergeschoss angesiedelt werden“ und so die Angst vor Tiefgaragen nehmen.
7. GRUNDBEGRIFF: NEBEN DEM MAGNET „ATTRAKTIVES
BRANCHENMIX“ ALS ACHSE AUCH EINEN MAGNET „DE-
SIGNTES MARKTWESEN“ ALS KNOTEN INSTALLIEREN
Die neue Stadtentwicklung wird nicht nur den gebotenen Kommerz in der
Innenstadt wandeln und nachhaltig attraktiver gestalten. Das bisher gebotene
städtische Marktwesen sollte von der Stadtentwicklung her ebenfalls
einer grundlegenden Revision unterzogen werden.
Wir stehen vor einer Renaissance des Marktwesens durch die neuen Organisationen
„designter“ Märkte, die nach dem Modell von Prof. Schörghuber
seit 1994 funktionieren: Heute bringt ein designter Frischemarkt
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am Freitag zwischen 1.000 und 3.000 Mehrfrequenz gegenüber normalen
Freitagen ohne Markt. In extrem auf Märkte ausgerichteten Städten
wächst diese Zahl bis zu 15.000 am Markttag an. (Beispiel: Vöcklabruck/OÖ.
bei rund 11.000 Einwohner)
Ebenso bringen auch designte permanente Nonfoodmärkte am Samstag
diese Mehrfrequenz von mindestens 1.000 in die Innenstadt. Sogar ein
zweiter permanenter Frischemarkt wird am Dienstag in kleineren Städten
ab etwa 10.000 Einwohner möglich.
Das heißt, diese Märkte wirken wie Magnetbetriebe. Sie sind etwas anderes
als Stadtfeste, denn Markt heißt Vorbereitung auf den Einkauf.
Wetterschutz auf Marktplätzen ist ebenfalls kein Tabuthema seit der Renaissance
mehr sondern gehört bearbeitet. Ebenso ist die Technik für die
verschiedensten Nutzungen Tag und Abend auf den neuesten Stand zu
bringen, ebenso programmierbar die Lichttechnik und Farben vom Boden
in den Markthallenhimmel projiziert um die jeweilige Stimmung untermalen
zu können.
8. GRUNDBEGRIFF: EINE STADTVIERTEL - AUFWER-
TUNGSSTRATEGIE DURCH DEN FÄLLIGEN PARADIG-
MENWECHSEL EINLÄUTEN
Wenn sich die Fußgängerfrequenz immer mehr auf nur eine Geschäftsstrasse
und einen Marktplatz als Treffpunkt in einem Stadtzentrum konzentriert,
mutieren die anderen Straßenzügen immer stärker zu „Nebenlagen“.
Die bisherige Antwort auf diese Tendenz in der Innenstadt ist der verzweifelte
Versuch die niedergegangenen ehemaligen Geschäftsstrassen
wieder mit Handels im Erdgeschoss zu besetzen. Stichwort „Leerfl ächen-
Management“. Das funktioniert aber nicht, weil immer weniger Frequenz
vor der Türe steht und 99 % der Kleinfl ächen - Besiedler nur Frequenznutzer
und keine Magneten sind. Ohne Magneten verliert der Standort
automatisch seine Bedeutung.
Die Stadtviertelerneuerung für „Nebenlagen“ ist im 21. Jahrhundert anders
zu sehen:
Es geht hier nicht mehr um die Erneuerung einzelner veralteter Leerfl
ächen sondern um eine komplette Neukonzeption jedes Hauses in den
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Wachstumsfeldern der Dienstleistungen und nicht mehr im traditionellen
Handel wie vormals. Nebenlagen nutzen die Innenstadt-Infrastruktur
und für sie müssen Konzeptionen für Nichthandelshäusern entwickelt
werden.
9. GRUNDBEGRIFF: DEM SCHILDERCHAOS EIN ENDE
SETZEN
Ein wichtiger Zukunftstrend ist das Schaffen von sichtbarer Ordnung
in der Stadt. Ein umfassendes Leitsystem einzuführen und den Verkehr
sinnvoll in der Stadt zu seinen Vierteln und an die Parksilos der Innenstadt
heranzuführen ist nicht so schwierig wie es erscheint.
Derzeit gleicht die Beschilderung der Städte oft einem Torso. Da kugeln 15
bis 20 verschiedene Teilleitsysteme und dann auch noch Firmenschilder
irgendwo auf öffentlichen und privaten Standorten herum. Generationen
von Schilderarten und Rostlauben zieren dicht bepfl astert, unlesbar den
Weg. Mit dem muss radikal aufgeräumt werden.
Situation in Linz/OÖ.
(190.000 Einwohner)
und in Gloggnitz/NÖ. (6.000
Einwohner), wo zumindest
versucht wurde, die Schilder
gleich groß zu produzieren und
sie in einen „Stadt Gloggnitz“
- Rahmen zu geben.
10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Quelle Gruppe Schörghuber; Wirtschaftlicher Masterplan
mit der BID-Methode für Vöcklabruck (12.000
Einwohner). Ausgangspunkt: Die Leitsysteme in
Vöcklabruck/OÖ. 12.000 Einwohner.)
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1998 wurde das erste umfassende, einheitliche Leitsystem für eine Stadtgemeinde
in Österreich von der Gruppe Schörghuber erfolgreich konzipiert.
Das war für die Stadt Schwaz (11.000 Einwohner) in Tirol. Seither
gibt es genug weitere Städte die das Problem geknackt haben.
Schwaz vorher: Chaos pur wie meistens in den Städten anzutreffen
Schwary Nachher:
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Quelle: Gruppe Schörghuber; umfassendes Leitsystem für die Stadtgemeinde Schwaz/Tirol
Wer erstmals eine Stadt über alle Einfallstraßen besucht, wird am Weg in
die Innenstadt seine Merkwürdigkeiten, unlogischen Wegführungen und
schlichtweg typische „Verkehrsgemeinheiten“ von Autohassern unter den
Verkehrsplanern schon erlebt haben. Auch diese Blödheiten lassen sich
relativ leicht aufdecken und einfachere Systeme der Erreichbarkeit entstehen
lassen. Eine Stadt mit der erkennbaren Aussperrung des Verkehrs
ist eine tote Stadt. Das haben reihenweise die Generalverkehrskonzepte
vieler Verkehrs-Zivilingenieure der 80er Jahre und bis Mitte der 90er
Jahre gezeigt. Genauso ging die Welle an Errichtungen von Fußgängerzonen
unter 30.000 Wochenfrequenz ziemlich immer in Richtung Frequenzfl
ucht und brutaler geschäftsmäßiger Vernichtung.
Bei Städten unter 50.000 Einwohner stehen wir nach wie vor bei mindestens
70 % Modalsplit an Innenstadtfrequenz die mit dem PKW kommen.
Diese PKW-Fahrer und Beifahrer sorgen für rund 80 % bis 90 %
der Innenstadtumsätze, weil eine PKW-Besatzung im Schnitt in der Stadt
rund das Dreifache eines Busfahrers oder Radfahrers bzw. Fußgängers
ausgibt!
Heute ist Convenience für den Bürger angesagt, nicht Verkehrsverdrängung,
Fußgängerzonen wo niemand ist und nicht Fahrradweg statt sinnvolle
PKW-Verkehrsführung. Nachdem
kaum mehr jemand in der Stadt lebt müssen alle irgendwie rasch in die
Stadt kommen.
Zur Citymaut wie in London und Stockholm muss gesagt werden: In den
Hauptbezirken der City of London gibt es keinen Individualverkehr mehr.
Zu sehen sind nur die öffentlichen Busse, Taxis, gewerbliche Servicefahrzeuge
und Firmenlimousinen.
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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Heissa, das war super für die grüne Wiese! Die Shoppingcenters rund um
London boomen. Bluewater Shopping Center & all the others schicken
Handküsse an die Verkehrsplaner. Die Vertreibung der Bürger aus der
eigenen Stadt ist ein voller Erfolg!
Die Frequenz der Bürgerbesuche Londons ist zusammengebrochen. Der
Handel hat um 40 % weniger Umsatz und lebt jetzt nur noch von den
Touristen und den in der Stadt Beschäftigten. Die Citymauteinnahmen
sind derart niedrig ausgefallen, wie sich das niemand vorstellen konnte.
Weil eben wie bei uns rund um jede Stadt ein Speckgürtel als kostenlose
Alternative vorhanden ist.
Im deutschen Sprachraum haben wir kaum eine Stadt welche mehr Kaufkraftaufkommen
durch den Touristen hat als von den eigenen Bürgern.
Beispiel Wien = 3 % Kaufkraft bringen die Touristen und 97 % die Bürger!
Ebenso ist die Situation in Salzburg, ebenso sogar in der Stadt Kitzbühel
als Bezirkshauptstadt, die primär von den eigenen Bürgern abhängt und
nicht vom Touristen. Die Citymaut ist eine Todesstrategie von Nichtwirtschaftlern.
Alle Verantwortlichen, welche solches tun, gehören aus ihren
Ämtern gejagt, denn sie vernichten unwissentlich Volksvermögen .
10. GRUNDBEGRIFF: VIDEO - ÜBERWACHUNGSSYSTEM
UND SICHERHEITS-NETZWERKE DER GESCHÄFTE
INSTALLIEREN
Wer in englische und vereinzelt in italienische Kleinstädte kommt, wird
merken, dass dort die Hauptgeschäftsstrassen mit Kameras überwacht
werden.
Das hat seinen Grund: Die MALL der Zukunft ist der teuerste und zugleich
der heikelste Platz in der Stadt. Wem es gelingt diese Grundordnung gewisser
Noblesse und Frequenzdichte zu stören, hat bald ein Millionen
Euro – Schadensproblem, durch den Verlust guter Kunden, die sich vor
Raubüberfällen bzw. Einbrüchen fürchten, verursacht. Ebenso tritt fast
automatisch bei nachlässiger Überwachung von Treffpunktknoten das Alkohol-,
Drogen -, Rauf-, „wilde“ Hunde - und Diebstahlsproblem auf.
Daher schützen sich Stadt und Hauseigentümer durch derartige Systeme:
Private Kameras einfach am eigenen Haus installiert sind meistens
die erste Welle für den Zwang zum Nachziehen des Staates. (Siehe unten
das Bild einer privat durch den Hauseigentümer und zugleich Vorstand
im Verein Altstadt NEU in Linz demonstrativ angebrachte Kamera und
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
links zwei Jahre später das offi zielle Schildchen einer Kameraanbringung
durch die Polizei . . .)
Die Geschäftswelt der kleineren Geschäfte wird sich mehr denn je durch
gemeinsam beschäftigte Sicherheitsdienste gegen Ladendiebstähle schützen.
Diese Sicherheitskraft ist dann Tag und Nacht auf der Mall gegen
Bettler, Zeitungsverkäufer ohne Gewerbe, Musiker, Diebe, Betrunkene,
Dealer und Störenfriede präsent, aber auch in den Geschäften, aktiv.
Die Türsteher der Abendlokale im Treffpunkt der Stadt können sich zu Informationsnetzwerken
inklusive Nutzung von Videoaufzeichnungen der
Gäste zusammenschließen und so „Schwarze Schafe“ aussortieren. Mit einem
einfachen Handy - Bildsystem kann rasch die Nachricht von Betrunkenen
an andere Lokale weitergeben werden. Ebenso können Jugendliche
identifi ziert werden, welche noch unter das Jugendschutzgesetz fallen.
Der Kampf um die „normalen“ Kunden ist wichtig. Diese sind sehr friedliebend
und harmoniebedürftig. Sie reagieren auf jede Störung der Idylle
auf Jahre durch Abwanderung.
Beispiel:
2003 hat die Gruppe Schörghuber mit dem Verein Altstadt NEU und den
Liegenschaftseigentümern der Altstadt von Linz/OÖ. (190.000 Einwohner)
und der Polizei im Auftrag des Magistrates, Land OÖ. und der Wirtschaftskammer
OÖ., eine Zukunftskonzeption für die Altstadt entwickelt.
Ziel waren drei Szenarios für die Entwicklungsmöglichkeiten der Altstadt
am Tag, für den Abend und für die Nacht. Hauptproblem: Die Nachtfrequenz
zwischen 23h und 8h früh als Wochenfrequenz lag bei 18.000 (!) Es
gibt im ganzen Land keine Disko, die 18.000 Wochenfrequenz als Ganzjahresbetrieb
aufweist. Die Zeichen der heißen Nächte zeigten sich wöchentlich
am Morgen vom Scherbenteppich der geworfenen Gläser und
Flaschen am Samstag und Sonntag früh dass kein Fahrzeug mehr fahren
konnte, bis zu den stinkenden „Alkohol- und Drogenleichen“ in den Häusern,
im Lift, usw.
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
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Quelle: OÖN
Im Konzept wurde in einer klaren Punktation zusammengestellt, was der Magistrat
zu tun hat, was die Polizei tun sollte, was die Nachtwirte zu tun haben, um die
missliche Nacht- und Morgensituation nachhaltig zu bessern, um die Wirtschaft
am Tag überhaupt aufbauen zu können.
Die Umsetzung der Punkte stieß zwar zunächst auf große Zweifel, dass man die
Freiheit der Bürger beschneidet. Der Krug ging zum Brunnen bis er brach: Bis
Polizisten selber bei einer Schlägerei wegen einem Schwarzen mit etwa 100 Beteiligten
verletzt wurden. Plötzlich sah die Welt anders aus: Da wurden fl ugs im
März 2006 vier Kameras von der Polizei installiert.
Weiterer Punkt: - Die von der Landesregierung verfügte Sperrstundenregelung
von 4h bis 6h früh, um vor allem das „Abfüllen der Gäste“ gerade um diese Zeit
zukünftig zu verhindern. Zwar regten sich die betroffenen Gastwirte auf, aber
sonst niemand …
Ergebnis: Die Körperverletzungen gingen inzwischen von 223 im Jahr
2005 schlagartig auf nicht einmal die Hälfte zurück. Die Altstadt wird in
den nächsten Jahren wieder der beliebte Einkehrort als besuchenswertes,
sicheres Bermudadreieck werden.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
MIT DER RICHTIGEN STRATEGIE ZUM NACHHALTIGEN
STADT – KONJUNKTURIMPULS KOMMEN
Viele Innenstädte haben freie Kapazitäten für Wohn- und Bürofl ächen in
den Obergeschossen sowie verwertbare Industrie- und Gewerbebrachen
im Kerngebiet der Stadt. – Man muß sich das Zentrum nur einmal von
oben ansehen.
Die vorher angeführten Grundbegriffe und Eckwerte zeigen schon, dass
im Masterplan viele für die Innenstadt im Grunde epochal neue Welten in
den nächsten zehn Jahren aufgegriffen und grob geplant werden können.
Vieles stinkt ohnehin schon zum Himmel und wartet nur auf einen Mutigen
mit Zivilcourage, der sagt, dass dieses und jenes Projekte endlich auf
die Masterplan-Schiene gebracht gehört. Von außen ist dieser Schrei nach
Veränderung immer leichter zu entwickeln als von innen heraus.
Die Innenstadt wird mit dem Erstellen des wirtschaftlichen Masterplans
für die wichtigsten Stadtentwicklungsprojekte durch die Planung von unten
nach oben eine gewaltige mentale Bewegung entstehen lassen. Sobald
der erste Bagger die erste Umsetzung signalisiert, wird auch die hohe Erwaltungshaltung
befriedigt.
Dann werden die Liegenschaftseigentümer zum „Laufen“ anfangen, dass
sie nichts versäumen, dass sie nicht geschädigt werden, dass sie auch etwas
von den Investitionen für die geplanten Großprojekte profi tieren. So
kommt durch die organisatorische Eigenheit der BID – Methode ein mentaler,
geistiger Aufschwung in die Innenstadt. Der Immobilienbetreuer
unterstützt diese Welle durch seine Betreuung Haus für Haus. „… Und
wie soll ich jetzt auf diese Großprojekte am besten reagieren?“ fragen die
besuchten Eigentümer.
Von der baulichen Substanz her sind im Zentrum ganz andere Arbeitsplatzqualitäten
verlangt wie für die billigen Fachmarktschachteln, die auf
die grüne Wiese platziert werden. Hier heißt es das Stadtbild zu schützen,
mit denkmalgeschützten Standorten behutsam umzugehen und die besten
Handwerker dafür einzusetzen. Qualität geht vor Quantität.
Ein Beispiel für die gewaltigen Auswirkungen eines BID auf Wirtschaft
und Arbeitsplätze befi ndet sich im 3. Kapitel Masterplan (über das abgeschlossene
BID für die Kernstadt von Tulln/NÖ. – 14.000 Einwohner. Einen
derartigen Investitionsstoß – noch dazu in nachhaltig wirksame Bauten
mit qualifi zierter Arbeit und hohen Investquoten je m2 Fläche – und
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
68
nicht in Billig-Betonschachteln wie am Stadtrand – hatte es vorher 20
Jahre nicht mehr in der Innenstadt gegeben.)
Wichtig ist es die Unterschiede zu erkennen, welche Strategien die Veränderungschance
nachhaltig bringen, welche nur Makulatur und Show sind
oder anderen Zielen dienen.
ZUR KLAREN DIFFERENZIERUNG DER GÄNZLICH VERSCHIE-
DENEN AUFGABEN DES STADTMARKETING VERSUS STADTER-
NEUERUNG
Klassisches Stadtmarketing
und Stadterhaltung.
Hauptbeteiligte:
● Stadtgemeinde – Wirtschafts-
und Straßenbauressort,
● Wirtschaftskammer,
● vom Niedergang in Frequenz
und Kaufkraftbindung
betroffene Inhaberbetriebe
● Jungunternehmer
● Citymanager
● Werbeverein mit seinem
vielfach von der Sparte Handel
dominierten Vorstand
Stadterneuerung
Hauptbeteiligte:
● Stadtgemeinde Wirtschafts- und Bauressort
● Stadtplanung,
● Liegenschaftseigentümer der Innenstadt
bzw.
des Geschäftsstraßenviertels
● gewählter Vertreter der Liegenschaftslobby
● Die Unternehmervertreter im Innenstadt-
werbeverein bzw. im Stadtmarketing
● Geldinstitute als Standortentwickler
● Tourismusvertreter
● Zusammenfassen der Delegierten aus Stadt-
und Zielgruppenvertretern in einer „Träger-
organisation“ als Aufsichtsrat für das Projekt
● professionelles verantwortliches
Begleitungsteam jeweils für drei Jahre +
Evaluierung
= Das Team besteht meistens aus diesen
Projektleitern:
* Marktforscher für die Chancenkennzahlen
* spezialisierter Moderator für das
Lobbycoaching für die Liegenschafts-
eigentümer und der Unternehmer-
vertreter
* Immobilientreuhänder als Betreuer der
einzelnen Immobilien
* Architekt als Techniker und Visualisierer
* der Masterplaner
* der zentrale Koordinator
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Typische Instrumente des
Stadtmarketing und der
Stadterhaltung
1. Sanieren der Straßen und
der Gehsteige, Bäume
pfl anzen
2. Möblierung der Innenstadt
durch aufeinander abgestimmte
designte Papier-
und Mistkübel, Parkbänke,
Brunnen- und Lichtkonzepte,
inclusive Weihnachtsbeleuchtung
3. Lichtkonzepte für besondere
Häuser, Straßen,
Brunnen und Brücken.
Weiters ohne Zusammenhang
damit Lichtkonzepte
für die Weihnachtsbeleuchtung
und Christkindlmärkte
10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Instrumente der Stadterneuerung
1.Chancendaten ermitteln
1.1 Die Kaufkraftverluste der Stadt und seines
natürlichen Einzugsbereichs konkret in
Euro aufspüren. Wo und wofür geben die
Kunden ihr Geld aus. Wir beobachten die
rund 500 Branchen des Handels, der Gastronomie
und der Dienstleistungsgewerbe.
Kaufkraftabfl üsse sind das Potential, das
verstärkt gebunden werden muss
1.2 Die Frequenz gehört zu den wichtigsten
Faktoren der Standortattraktivität. Für
Handel und Gastronomie zählt die Frequenz.
Investoren interessieren sich für
die Chancen am Standort. Der Wert der
Immobilie steigt mit der Standortbonität
1.3 Erhebung Kundeneinzugsbereichs: woher
kommen die Kunden wirklich. Der Einzugsbereich
ist meist kleiner als vermutet.
Wo liegen noch realistische Chancen zur
Kundengewinnung.
1.4 Branchenmix: was die Kunden am meistens
vermissen, wo sie einkaufen würden,
das wissen die Kunden selber am besten.
Die Erhbung umfasst rund 500 mögliche
Betriebstypen
1.5 Erhebung der Chancen im Marktwesen
2. Parksilo und Logistik
Die Bürger wollen ins Geschäft mit dem
PKW fahren. Das Gebot der Stunde lautet:
direkte Erreichbarkeit, leichte Orientierung,
in die Höhe nicht in die Tiefe, direkter Ausgang
auf die Geschäftstrasse.
3. MALL Programm
Die bisher irgendwie gewachsene Geschäfts-,
Banken-, Gastronomie, Dienstleister-,
Ämterstraßen, in eine erkennbare
„MALL“ mit mindestens 70 % Handel
als ACHSE wandeln. Das erfordert eine
durchgängige Konzeption für die Geschäftstrasse
des 21.Jahrhunderts
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
70
Typische Instrumente
des Stadtmarketing und
der Stadterhaltung
4. Imagewerbung für die
Stadt und die Innenstadt
5. Verkaufsförderungspakete
für die bestehenden
Unternehmer wie gemeinsame
Einkaufsgutscheine,
Lager – Abverkaufsmarkt,
Auslagenwettbewerb, die
Einkaufsnächte, usw.
6. Die Leerfl ächen erfassen
und ins Internet stellen.
Mietförderungspakete für
Jungunternehmer und
Künstler bieten, die in
diese meistens abgewirtschafteten
Flächen mit
niedergehender Frequenz
einziehen. Kaschieren der
Flächen mit Scheinmietern.
Instrumente der Stadterneuerung
4. Wetterschutz
Sonderteil im Rahmen einer MALL – Planung:
Lösung der meist nicht bewältigten
Frage Wetterschutz für die Gehsteige.
Hintergrund: Jeder zweite Tag im Jahr ist
in der Witterung unsicher. Dazu brauchen
wir feste oder variable Wetterschutzsysteme
über den Gehsteigen.
Bereits rund 40 % der Bürger gehen jetzt
schon bevorzugt dort einkaufen, wo kein
Wind heult und keine Sonne vom Himmel
knallt und wo kein Regen und Schnee das
Einkaufen unmöglich macht.
5. Marktplatz mit ODEON Charakter
Um einen realen Frequenzpush nachhaltig
zu setzen Planung eines ODEON – Marktplatzes.
Das ist ein moderner Treffpunkt
der Gastronomie mit Schanigarten z e i l
e und mit den Anschlüssen modern ausgerüsteter
Marktplatz davor als Bühne. Da
fi ndet zumindest jeden Freitag und Samstag
im Jahr etwas statt.
Dieser KNOTEN Treffpunkt Marktplatz
sollte mit der Achse MALL wettergeschützt
möglichst direkt verbunden werden.
6. einheitliches Leitsystem
Zur besseren Erreichbarkeit aller Stadtviertel
der Stadt ein umfassendes Leitsystem
aus den bestehenden meistens 15
bis 20 Leitsystemen und fehlenden dreidimensionalen
Innenstadtdarstellungen
installieren.
Ziel und Quellverkehr effi zient durch das
Stadtgebiet leiten. Es muss übersichtlich,
leicht fassbar und lesbar sein.
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
Ergebnis:
„MARKENZWEIKLANG“:
Bekanntheit und Sympathie
für die Innenstadt, aber immer
weniger Besuch und immer
weniger Einkauf dort sowie
Gastronomiekonsum.
Nachweislich wird die Innenstadt
im Schnitt mindestens
wöchentlich (!) von den eigenen
Bürgern besucht – n i c h t
weil sie so schön ist - sondern
zu rund 50 % bis 70 % weil
man gewisse Dinge bei dem
bevorzugten Betriebstyp dort
einkaufen will bzw. weil man
sich dort im Schnitt zu weiteren
15 % treffen will.
Instrumente der Stadterneuerung
7. Frequenzkorso anlegen.
Wenn der Kunde schon Wege zurücklegen
muss, so muss er ein Ziel vor
Augen haben. Daher sind Rundwege
optimal, damit der Kunde am ende
des Weges wieder am Anfang ankommt.
Vorarbeit dazu:
Ein Thema erarbeiten wofür steht die
Stadt heute bzw. in der Zukunft .Dieses
Thema gehört in einem Frequenzkorso
und in der Möblierung sowie
Weihnachtsbeleuchtung sowie weiteren
Lichtkonzepten geistig nachvollziehbar
für den Bürger umgesetzt.
Eventuell auch ein Themenhaus in
die Mitte des Frequenzkorsos setzen.
So sollen die Achsen der MALL- +
sonstige Geschäftsstraßen mit Treffpunktknoten
mit Gastronomie miteinander
in der Innenstadt zusammengeklammert
werden.
Ergebnis:
„MARKENVIERKLANG“.
Bekanntheit + Sympathie + Frequenz
und Kauf + wieder Wohnansiedlung
in der Stadt, da endlich
wieder attraktivster Punkt im Bezirk
bzw. im Stadtviertel bei größeren
Städten.
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KAPITEL 1. WEG VOM MASOCHISMUS DER „DONUT-CITIES“.
72
Vorsicht!
Neuerdings werden wieder die alten Hüte des Stadtmarketing als „Masterplan
für die Innenstadt“ verkauft. Der Masterplan besteht dann nicht aus
einer technischen Vorstudie Masterplan für die wichtigsten wirtschaftlichen
Projekte in den nächsten 10 Jahren, sondern aus Werbekonzepten,
aus „Positionierungskonzepten“. Da ist die Rede von „Leitinfrastrukturkonzepten“
– von Ideen, die kaum einen Zusammenhang mit dem vorher
geschilderten Verständnis für Stadterneuerung haben sondern irgendwelche
isolierte Visionen irgendwo in der Stadt darstellen.
VORSICHT AUCH VOR DER VERSCHMELZUNG DER WIRT-
SCHAFT MIT DEN LIEGENSCHAFTSEIGENTÜMER
Immer wieder treffen wir Städte, wo von den Unternehmervertretern der
Innenstadtwerbevereine bzw. Stadtmarketingvereinen als Mieter der Läden
behauptet wird, sie arbeiten eng mit den Liegenschaftseigentümern
zusammen.
Unsere Erfahrung: Die haben nicht einmal die Adressen der ganzen Liegenschaftseigentümer!
Vielfach sind da die 5 % (in größeren Städten) bis
etwa 30 % (in Kleinstädten) Unternehmer gemeint, die im eigenen Haus
ihren Laden haben. Das sind dann die „Liegenschaftseigentümer“, mit denen
unter dem Deckmantel „Masterplan“ nicht Stadterneuerung sondern
wieder eher kurzfristiges Stadtmarketing ohne nachhaltige Substanzveränderung
des Zentrums gemacht wird.
Wieder einmal stellt der Autor hier fest, dass es nicht sinnvoll ist, die Zielgruppe
der Unternehmer mit der Zielgruppe Liegenschaftseigentümer zu
verschmelzen. Zu unterschiedlich sind die Interessen.
Vielmehr gehört die Zielgruppe der Liegenschaftseigentümer mit allen
Adressen angeschrieben und als eigene Lobby durch eine eigene Form des
Coaching aufgebaut.
Eigentümer denken langfristig, haben das Verfügungsrecht über ihre Immobilien
und passen so auch genau zu den auf 10 Jahre ausgerichteten
Masterplänen zur nachhaltigen Attraktivitätsverbesserung der Substanz.
Die Unternehmer sind als Mieter logischerweise nur indirekt an der Immobilie
interessiert. Die Unternehmer denken und agieren im Jahresrythmus.
Sind sehr wohl interessiert an guten Aktionen, die Frequenz in den
Laden bringen, allerdings möglichst kostenlos serviert. Also werden eben
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10 TRENDS UM ANZIEHENDE STADTEROTIK ZU SCHAFFEN.
diese Inhalte in den Masterplänen unter Positionierung & Co. versteckt.
Entsprechend zappelig sind die Unternehmervertreter auch bei den BIDs.
Sie wollen – obwohl oft Jahre des Investitionsstillstands im Zentrum zu
überwinden ist - sofort nach einem Jahr den fertigen Masterplan Noch
erfreulicher wäre aus ihrer Sichtweise, wenn schon der Bagger arbeiten
würde und schon die fertige Umsetzung des Projektes zu bestaunen wäre.
Das ist bar jeder Realität, weit entfernt von einer sauberen, seriösen Planung.
In einem Jahr in nicht einmal die Vorstudie fertig So wurden schon
in der Vergangenheit gute Ansätze der Stadterneuerung durch Dummheit
und reines Kurzfristdenken höchstens bis zum Jahresende ge- oder zerstört.
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STADTERNEUERUNG ERSTE STRATEGIE
74
DIE MALL IST WIE EIN ROTER
HANDELSTEPPICH ZWISCHEN
DEN MAGNETEN AN DEN ENDEN DER
GESCHÄFTSSTRASSEN.
DADURCH KÖNNEN DIE KLEINEN ANBIETER
DAZWISCHEN IN ERD- UND
OBERGESCHOSSEN VON DER
FREQUENZ LEBEN.
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.1. DIE MALL-ACHSE ALS CATWALK
1.1.1. FRISCHER SEX APPEAL MIT DER „MALL“
DIE MALL – ACHSE ALS CATWALK
Der „Wurschtelprater“ ist eine Arena, in der jeder seinem Vergnügungen
nach Belieben nachgehen kann. Historisch gewachsene Geschäftsstrassen
erinnern oft an so eine Vergnügungsarena:
Jedes Geschäft ist anders. Jeder Liegenschaftseigentümer hat aus seinem
Besitz das gemacht, was ihm beliebt. So entstand eine Ansammlung von
Geschäftsfl ächen, Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Gewerbefl
ächen, Lagern, Garagen, öffentlichen Ämtern und Schulen aber auch
Baulücken. Das Ensemble ergibt wenig Sinn. Von Thema keine Spur. Ein
Gesamtplan? Nicht erkennbar!
Wenn in diesem Buch von einer Geschäftsstrasse gesprochen wird, dann
meinen wir den dritten Ort. Mit dem dritten Ort ist genau jener Platz gemeint,
der neben Wohnung und Arbeitsplatz ganz bewusst aufgesucht
wird.
Dieser zentrale Ort muss das weitaus am stärksten anziehende „MUST“
werden. Die Geschäftsstrasse muss eine feminin anziehende Erotik ausstrahlen,
ganz im Gegensatz zum nüchternen Diskontangebot im Speckgürtel.
Eine Geschäftsstrasse muss zu mindestens 70 % mit Geschäften
besetzt sein, um eine Chance zu haben, zur MALL zu werden!
Beispiele für Strassen, die keine MALL sind und daher langfristig neu
geplant gehören…
1. Die „Dorfstrasse“ hat einen zu geringen Geschäftsanteil und wird
häufi g von anderen Nutzungen unterbrochen. Meistens gibt es in solchen
Städten keine Funktionsteilung der Plätze, daher sind grossteils
alle Betriebstypen auf einer Straße vereint. Wenn man mit dem Auto
durchfährt, weiß man nie: „Beginnt jetzt das Zentrum ? Kommt es erst?
Ist es schon vorbei? Oder bin ich überhaupt in der falschen Strasse, weil
das Zentrum wo anders liegt?
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75

STADTERNEUERUNG ERSTE STRATEGIE
76
2. Die „Banken – Geschäftsstrasse“ entstand in den Jahren 1970 bis
etwa 1995 als die Geldinstitute am besten Platz in jeder Stadtgemeinde
vertreten sein wollten. Diese guten Plätze historisch gewachsener Geschäftsstrassen
wurden gekauft und Bankhäuser implementiert. 5-10
verschiedene Geldinstitute auf 100 Meter unterbrechen die Auslagenreihe,
weil das Erdgeschoß komplett vom Eigentümer Bank mit meist
abschreckenden Auslagen in Beschlag genommen wurde. Erst etwa seit
1995 kamen die auch ausreichenden kleinen Cashcenters ins Erdgeschoß
und der Rest an Beratung und Bankbüros wurde in die Obergeschosse
verbannt um Geschäften auf der Geschäftsstrasse Platz zu
machen.
3. Auf der „Gastro-Geschäftsstrasse“ wird die Auslagenreihe immer
wieder durch Gastronomie unterbrochen. Gastronomie gehört in den
„Knoten“ – wie später näher ausgeführt - angesiedelt und zwar z.B. am
Date – und Marktplatz und im Bermudadreieck.
IST UNSERE STADT ODER STADTVIERTEL ZU KLEIN FÜR
EINE MALL?
Theoretisch ist es vermessen, von einer großartigen „MALL“ - Planung
für eine Kleinstadt mit 5.000 bis 10.000 Einwohnern zu sprechen. Ausgenommen
- diese Kleinstadt wäre der Alleinanbieter von Waren und
Dienstleistungen im weiten Umfeld. Nur dann kann sie weiterhin auf die
zufällig wachsenden Angebotsfelder setzen. Die Bürger müssen dann alle
in dieser Geschäftsstrasse einkaufen.
Die Untersuchungen der Kaufkraftströme in den Innenstädten haben
leider sehr deutlich gezeigt, dass alle Städte gehörige Konkurrenz haben.
Leistet sich eine Innenstadt Angebotsschwächen, wenden sich die Konsumenten
sofort dem besseren Standort zu. Nachdem parallel dazu die Zahl
der angefahrenen Einkaufsstätten eher ab- als zunimmt, verliert die Stadt
immer mehr den gesamten Einkauf.
Die Innenstädte binden derzeit nur noch 30% bis 50% der ihr zuzuordnenden
Kaufkraft aus ihrem natürlichen Einzugsbereich. Einen immer
größer werdenden Anteil fängt die grüne Wiese vor der Innenstadt ab.
Zumindest etwas Positives hatte die Aufrüstung jeder Stadt mit der grüner
Wiese: Die Kaufkraftmillionen, welche bis 2000 noch mehrheitlich in die
Landes- und Regionshauptstädte abfl ossen, versiegen jetzt für die einfachen
Produkte in der eigenen Stadt im Speckgürtel. Güter und Dienstleis-
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DIE MALL – ACHSE ALS CATWALK
tungen, die nur selten gekauft werden und größere Investitionen erfordern,
werden hingegen immer stärker in überregionalen Einkaufsstätten
gekauft.
Wenn die Stadt einen Überlebens - Konkurrenzkampf mit der
grünen Wiese und mit der Nachbar - Großstadt führen will,
dann muss etwas Besonderes für unsere Geschäftsstrasse geboten
werden – eine neue Art von MALL.
Wird ein Entwickler von Einkaufszentren gefragt, wie ein erfolgreiches
Zentrum geplant gehört, erhält man folgende Antwort: „größte Aufmerksamkeit
wird auf die Konstruktion einer MALL als Achse gelegt. An dieser
ACHSE werden geschickt die Magneten und die kleinen Inhaber- und Filialistenbetriebe
aufgefädelt.
Aber Vorsicht! Die MALL hat ihre Baugesetze. Sie darf nicht zu kurz sein
und zuwenig bieten, denn dann ist sie nicht ausreichend attraktiv gegenüber
ihrem Konkurrenzumfeld im Nahbereich. Die MALL darf aber auch
nicht wie ein Bandwurm eines Straßendorfes einen Kilometer und länger
sein, weil länger als gewisse Distanzen (bis 200 Meter) geht heute kaum
jemand. Die MALL muss leicht zu fi nden sein und der Besucher muss sich
mit einem speziellen System darin leicht zurechtfi nden.
Die Fachmarktzentren mit ihrem preisaggressiven Nullservice-konzept,
dem zentralen Parkplatz in der Mitte und den rundherum angeordneten
Fachmärkten, sowie die Einkaufszentren mit ihrer MALL- und Erlebnisweltenkonstruktion
mit vielen zusätzlichen Dienstleistungen wie eigene
Kinderspielplätze unter Dach usw. waren in den 80er und 90er Jahren die
eindeutigen Sieger im Kampf um die Kaufkraft.
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STADTERNEUERUNG ERSTE STRATEGIE
78
DAS WORT„MALL“ KOMMT VON „THE MALL“.
Das ist die konstruierte – nicht irgendwie zufällig gewachsene - Prachtstrasse
THE MALL welche in den Buckinghampalast, dem Sitz des Empires, in
London mündet. Sie hat ganz bewusst gesetzt folgende Eigenschaften:
DIE MALL HAT EINEN ANFANG UND EIN KLARES ENDE
– im Gegensatz zu viele Geschäftsstraßen die unerkennbar beginnen
und irgendwo im Nichts enden:
Die MALL beginnt mit einer Absperrung mit Kolonnaden quer über
die Strasse und endet am Zaun vor dem Buckinghampalast.
Die MALL hat ein Wechselspiel aus ACHSE+KNOTEN:
Etwa alle 100 bis 200 Meter hat die Achse einen „Knoten“ mit einem
Denkmal zur Seite.
DIE MALL HAT EIN THEMA: THE MALL hat das Thema „Unsere
Siege in den letzten tausend Jahren.“ In den Knoten wird jeweils
eine Schlacht oder ein Held dargestellt.
IN DIE MALL MÜNDENDE NEBENSTRASSEN: Gibt es (bewusst)
keine um keine profane Ablenkung vom Thema um den Frequenzstrom
ganz gezielt zum Buckinghampalast zu lenken.
VERKEHR: Kein Individualverkehr keine Busse sind zugelassen,
nur Taxis. Seitlich neben einer Allee befi nden sich Fußgänger- und
Reitwege.
SEITLICHE BEGRENZUNG: Rechts durchgehend abgrenzend
sind Regierungsgebäude und auf der anderen Seite Parks.
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Lord Nelson als von weitem
sichtbares„Landmark“ für die
Mall und für das umgesetzte Thema
„Siege und Sieger für Großbritannien“
Das Ende von „THE MALL“: Der
Buckinghampalast. Auf den Fahnenmasten
aufgepfl anzt: Große Ereignisse in
der Zukunft, wo Großbritannien wieder
siegen wird.
Hier: Die kommenden olympischen
Sommerspiele in London 2012.
DIE MALL – ACHSE ALS CATWALK
Anfang von THE MALL:
Abschließung durch quergestelltes Viaduktgebäude
und der Verkehr läuft unten im Erdgeschoß
durch.
Dazwischen die KNOTEN als Unterbrechung
der Mall mit den berühmten Heeresführern.
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STADTERNEUERUNG ERSTE STRATEGIE
80
Die MALL - Strasse ist etwas Besonderes, mit dem Auto durchbrausen
ist verpönt. Stattdessen wird diese Strasse ehrfürchtig betreten. Die Achse
hat eine klare Gliederung mit einer Themendarstellung, damit entlang
des Weges das Interesse ständig aufs Neue geweckt wird.
Im Folgenden wird dieses Gedankengut von THE MALL auf Einkaufsstätten
und Dienstleistungs-Spitzenstätten übertragen.
Es folgen 8 Planungsüberlegungen für ein innerstädtisches
Einkaufszentrum als wichtiger Teil einer MALL, um die meistens
in der Geschäftsstraße fehlenden Markenmagnetbetriebe überhaupt ansiedeln
zu können.
Quelle: BID Tulln; Studie für das Tullner innerstädtische EKZ der Braunsbergergruppe
1. PLANUNGSÜBERLEGUNG:
Variation 1) Hochgarage plus EKZ kombiniert
Um den teuren Grund zu sparen, werden drei MALLLS übereinander angelegt:
Tiefgeschoss, Erdgeschoss und Obergeschoss Eins.
Damit die Frequenz in allen Verkaufsebenen etwa gleich stark ist, wird
eine Hochgarage mit vier bis fünf Ebenen übereinander direkt an die drei
Etagen der MALL angeschlossen. Der Tiefgeschoßparkplatz führt direkt
zur Tiefgeschoß - MALL. Das Erdgeschoß und das +1 – Parkdeck führen
in das Erdgeschoß der MALL.
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Weiters leiten die Parkdecks +2 und +3 und noch weitere eventuelle
Parkdecks darüber in das Obergeschoß bzw. in eine noch darüberliegende
Dienstleister- und Praxenebene bzw. zu Penthousesuiten oder einem Gastrocenter,
Hotel bzw. Kino-Entertainmentcenter darüber.
(Zu beachten: Die unterschiedlichen Höhen der Parkebene zur Mallhöhe.)
DIE MALL – ACHSE ALS CATWALK
“Mit dem PKW ins Geschäft fahren“: Hochgarage und Geschäftsebenen direkt
verbinden. Das schafft psychologisch Sicherheit durch Geschäftssicht
Quelle: Tullner EKZ, Braunsberger, Steyr
Wichtig: Die Zahl der Parkplätze je Ebene sollte mindestens 50 bis 100
sein, damit die Geschäftsfl ächen dahinter mit der geforderten Mindeststellplatzzahl,
- um „direkt ins Geschäft fahren zu können“, - zusammenstimmen.
Beispiel: Ein Lebensmittelmarkt mit ca. 1.500 m 2 wird etwa
hundert Parkplätze vor der Türe im Tiefgeschoss erwarten.
Jeder Stellplatz ist mindestens 2,70m breit und nicht im rechten Winkel
zur Fahrbahn angeordnet, sondern zur Fahrbahn hin schräg ausgerichtet.
Über den Daumen gepeilt werden je Stellplatz mit den Rampen 25 bis 30
m 2 gebraucht. Das heißt ein Parkhaus mit angenommen 300 Stellplätzen
in 4 bis 5 Ebenen braucht eine Mindest-Grundfl äche von 1.500 m 2 bis
2.500 m 2 .
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STADTERNEUERUNG ERSTE STRATEGIE
82
Variation 2) Parkgarage am Dach des EKZ, damit die Frequenz von
oben heruntersickert
Eine noch eigenwilligere Konstruktion eines EKZ zur Beeinfl ussung der
Frequenzströme haben viele der im Schnitt sehr erfolgreichen innerstädtischen
ECE-Einkaufcenter in Deutschland: Dort befi nden sich mehrere
Parkebenen am Dach des Einkaufscenters. Die Frequenz sickert dort von
oben herunter.
Nicht zu empfehlen:
Die Stadt ist in der Frequenz eindeutig weiblich. Frauen verabscheuen
Tiefgaragen. – Gleich ob alt oder neu! Die im 20. Jahrhundert übliche
Kombination einer Tiefgarage mit mehreren Verkaufsebenen eines EKZ
darüber ist daher heute nicht mehr das TOP-Angebot. Entsprechende Leichenetagen
solcher EKZ-Konstruktionen sind bereits vielfach zu sehen.
Im Falle einer Tiefgarage müssen– wie z.B. in der Lugner City in Wien extreme
Lenkungsplatzierungen mit hervorragenden Magneten eingebaut
werden, damit auch in die oberste Etage Frequenz mit der Rolltreppe hinauffährt.
2. PLANUNGSÜBERLEGUNG:
DAS BRANCHENSTRUKTURPRINZIP
Die Ansiedlung eines innerstädtischen EKZ ist dann wertvoll für
die Stadterneuerung, wenn es die aus Kundensicht gesuchten
großfl ächigen Handelsmagneten bietet.
Warum? Weil diese Magneten oft nur durch das gebotene professionelle
EKZ-Management im Konglomerat ab etwa 12.000 bis 17.000 m 2 Verkaufsfl
äche aufwärts zu gewinnen sind. Einzeln sind die meisten Frequenzmagneten
kaum in eine Geschäftsstraße einer kleineren Stadt zu
bringen und noch weniger in länger leerstehende Leerfl ächen. Diese stehen
ja nicht umsonst leer.
Daher ist ein EKZ in der Innenstadt zu mindestens 80 % mit Handelsfl ächen
zu besetzen. Die Inhabergeschäfte und kleinen Filialisten und Franchiser
sind in der Geschäftsstraße angesiedelt. Sie sollten im EKZ einen
minimalen (Zweit-) Platz bekommen. Die Gastronomie wiederum soll am
Marktplatz optimal besetzt sein.
Innerhalb der dominierenden Handelsstruktur im innerstädtischen EKZ
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hat die beste Besetzung mit täglichem Bedarf Vorrang. Das garantiert permanente
Frequenz zumindest in der Etage mit dem Angebot des täglichen
Bedarfs. Hintergrund: Während mindestens einmal in der Woche
den Kühlschrank gefüllt werden muss, ist der Einkauf von Mode bei den
vollen Kleiderschränken kein Muss sondern stark impulsabhängig. Ähnlich
verhält es sich bei der Elektronik. Der Reiz des noch innovativeren,
noch technisch vielfältigeren Produktes entscheidet letztendlich über den
Neukauf.
Also wird viermal weniger – im Schnitt etwa einmal monatlich – die Innenstadt
besucht und dort etwas eingekauft.
2.1. WAS BRAUCHEN WIR MEISTENS IM INNERSTÄD-
TISCHEN EINKAUFSZENTRUM WEIL NICHT ODER
NICHT KOMPETENT GENUG IM ZENTRUM SCHON
VORHANDEN?
Täglicher Bedarf:
● einen großen „Lebensmittel-Vollsortimenter“ ab 1.000 m 2
Verkaufsfl äche. Kleine Nahversorger mit 400 m 2 bis 600 m 2 hat
heute jede größere Marktgemeinde. Deshalb kommt niemand in
die Stadt.
● einen Drogeriemarkt mit ca. 500 m 2
● eine Tabak Trafi k und ein Geschäft mit internationalen
Zeitschriften
● ein PBS-Papier- und Bürofachmarkt + Parfumerie ab 500 m 2
Nicht täglicher Bedarf:
● einen Magnet in der Mode ab 1.000 m 2 + mindestens zwei
weitere Modemarkenmagneten ab 500 m 2
● ein- bis zwei Schuhfachmärkte ab 500 m 2
● Elektronik- und Weißwarenfachmarkt ab 1.000 m 2
● einen Sportartikel- und Sportmodeanbieter ab 2.000 m 2 .
DIE MALL – ACHSE ALS CATWALK
Mit dieser Mindestbesetzung an überregional wirksamen Magneten
liegen wir schon bei 8.000 bis 10.000 m 2 Verkaufsfl äche.
Bei einem Kleinstadt – EKZ oder Stadtviertel-EKZ bleibt da nicht mehr
sehr viel für kleinere Geschäfte und sehr wenig für die Gastronomie an
Verkaufsfl äche übrig. – Passt auch so, denn diese kleineren gestandenen
Geschäfte soll gerade die MALL davor als Angebot perfekt bieten.
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