Das Einzelhandelskonzept der Stadt Grünstadt

Stadt Grünstadt 

Einzelhandelskonzeption 

Projektleitung: 

Dipl.-Geogr. Jürgen Lein 

Bearbeitung: 

Dipl.-Geogr. Timo Cyriax 

Stuttgart, Februar 2011 

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CIMA Beratung + Management GmbH 2011 2



Inhaltsverzeichnis 

1 GRUNDLAGEN 7 

1.1 Auftrag 7 

1.2 Datengrundlagen 8 

2 ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN DER HANDELSENTWICKLUNG 9 

2.1 Allgemeine Trends 9 

2.2 Trends im Verbraucherverhalten 10 

2.3 Entwicklung der Betriebsformen 11 

3 AUSGEWÄHLTE STRUKTURDATEN DER STADT GRÜNSTADT 14 

3.1 Zentralörtliche Einstufung 14 

3.2 Bevölkerungsverteilung 16 

3.3 Einzelhandelskennziffern 16 

4 MARKTGEBIET UND KAUFKRAFTPOTENTIAL 18 

4.1 Einzugsbereich und Bevölkerungspotential 18 

4.2 Kaufkraftpotential im Marktgebiet 18 

5 ANGEBOTSSTRUKTUR DES EINZELHANDELS IN GRÜNSTADT 21 

5.1 Betriebs- und Branchenstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt 21 

5.2 Einzelhandelsbestand nach Standortlagen 22 

5.3 Kennziffernvergleich für die Gesamtstadt Grünstadt 27 

5.4 Veränderungen des Einzelhandelskennziffern der Stadt Grünstadt seit 2006 28 

5.5 Wirtschaftsgruppe konsumnahe Dienstleistungen und Gastronomie 29 

6 BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR BZW. DES BRANCHENMIX IN DER GRÜNSTADTER 

EINKAUFSINNENSTADT 31 

6.1 Lageabgrenzungen in der Grünstadter Innenstadt 31 

6.2 Bewertung der Situation nach qualitativen Kriterien 32 

6.3 Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt 37 

7 MARKTPOSITION UND VERKAUFSFLÄCHENPOTENTIALE 38 

7.1 Marktposition und Zentralität des Einzelhandels in der Stadt Grünstadt 38 

7.2 Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für die Stadt Grünstadt 40 

8 ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDELS-STANDORT GRÜNSTADT 43 

8.1 Standortfaktoren der Stadt Grünstadt für Einzelhandelsnutzungen 43 




8.2 Bewertung des Branchen- und Betriebstypenmix 44 

8.3 Standortkonzept 49 

8.3.1 Grundlagen 49 

8.3.2 Vorgaben des Regionalen Raumordnungsplans Rheinpfalz (Metropolregion Rhein- 

Neckar) 50 

8.3.3 Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche 53 

8.3.4 Empfehlungen zur künftigen Standortentwicklung 55 

8.4 „Grünstadter Liste“ der innenstadt- und nicht innenstadtrelevanten Sortimente 65 

9 ANHANG 68 

9.1 Grundlagen und Methodik der Einzelhandelsuntersuchung 68 

9.2 Begriffsdefinitionen 70 

9.3 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen (Orientierungswerte) 73 

9.4 Erläuterungen zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sowie der 

stadtteilbezogenen und nahversorgungsrelevanten Standortlagen 75 




Abbildungsverzeichnis 

Abb. 1 Entwicklung der Betriebstypen des Handels 12 

Abb. 2 Betriebstypen und deren Kunden 13 

Abb. 3 Zentrale Orte innerhalb der Region Rheinpfalz (Mittelbereich Grünstadt hervorgehoben) 15 

Abb. 4 Bevölkerungsverteilung in der Stadt Grünstadt* 16 

Abb. 5 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich 17 

Abb. 6 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich 17 

Abb. 7 Das Marktgebiet des Grünstadter Einzelhandels 20 

Abb. 8 Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Grünstadt 23 

Abb. 9 Schematische Übersicht über die Einzelhandelsstandortlagen in der Kernstadt Grünstadt 

(ohne räumlich abgesetzte Stadtteile) 24 

Abb. 10 Anzahl der Betriebe in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen 26 

Abb. 11 Verkaufsfläche in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in qm 26 

Abb. 12 Umsätze in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in Mio. € 27 

Abb. 13 Abgrenzung und Klassifizierung der Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Grünstadt 32 

Abb. 14 Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Grünstadter 

Innenstadt 34 

Abb. 15 Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der 

Grünstadter Innenstadt 35 

Abb. 16 Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der 

Grünstadter Innenstadt 36 

Abb. 17 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter Innenstadt36 

Abb. 18 Sortimentsspezifische Handelszentralität der Gesamtstadt Grünstadt im Jahr 2010 39 

Abb. 19 Regionalplanerische Abgrenzung des Versorgungskerns, des Zentralen Einkaufsbereichs, der 

Ergänzungs- und sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorte (Bestand) in Grünstadt 52 

Abb. 20 Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ in Anlehnung an Plansatz 

4.2.2 des RROP Rheinpfalz 2004 (1. Teilfortschreibung Dienstleistung, Handel) 54 

Abb. 21 Abgrenzung des „Versorgungsbereiches Lebensmittel-Nahversorgung“ im nördlichen 

Stadtgebiet, Baugebiet Battenbühl in Asselheim 55 

Abb. 22 Darstellung der Zentrenhierarchie in der Stadt Grünstadt vor dem Hintergrund der 

Einstufung als „schützenswerte Bereiche“ im Sinne des Baurechts 56 

Abb. 23 Darstellung der 500m-Radien um die Lebensmittelmarktstandorte in der Stadt Grünstadt 59 

Abb. 24 Einzelhandelssteuerung in den Gewerbegebieten der Stadt Grünstadt (schematische 

Übersicht) 60 

Abb. 25 Sonstige großflächige Einzelhandelsstandorte (Bestand) gemäß Plansatz 4.2.2 RROP 

Rheinpfalz 2004 sowie Ergänzungsstandorte 65 




Tabellenverzeichnis 

Tab. 1 Zum monozentralen Mittelbereich Grünstadt zugeordnete Gemeinden 14 

Tab. 2 Das Kaufkraftpotential nach Bedarfsgruppen im Marktgebiet Grünstadt in Mio. € 19 

Tab. 3 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in 

der Stadt Grünstadt nach Branchen und Bedarfsgruppen 22 

Tab. 4 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in 

der Gesamtstadt Grünstadt nach Standortlagen 25 

Tab. 5 Verkaufsfläche des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und 

mittelzentralen Vergleich 27 

Tab. 6 Umsatzleistung des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und 

mittelzentralen Vergleich 28 

Tab. 7 Veränderungen der Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt insgesamt im 

Vergleich zwischen 2006 und 2010 29 

Tab. 8 Konsumnahe Dienstleistungen in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe) 29 

Tab. 9 Gastgewerbe in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe) 30 

Tab. 10 Veränderung der Handelszentralitäten im zeitlichen Vergleich 38 

Tab. 11 Ziel-Zentralität und Prognose-Umsatz des Grünstadter Einzelhandels 41 

Tab. 12 Kriterien zur Einstufung der Sortimente hinsichtlich ihrer Innenstadtrelevanz 66 

Tab. 13 Grünstadter Sortimentsliste 67 

Tab. 14 Verbrauchsausgaben in Deutschland 68 

Tab. 15 Die CIMA-Branchen 69 

Tab. 16 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im kurzfristigen 

Bedarfsbereich 73 

Tab. 17 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im mittelfristigen 


Tab. 18 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im langfristigen 





1 GRUNDLAGEN 

1.1 Auftrag 

Im Mai 2010 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH, Stuttgart, von der Stadt Grünstadt mit 

der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2006 beauftragt. Die Aktualisierung des 

Einzelhandelskonzeptes ist vor dem Hintergrund der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in 

der Stadt Grünstadt erforderlich. 

Mit dem Einzelhandelskonzept werden folgende Themenbereiche bearbeitet: 

� Analyse der marktstrukturellen Ausgangssituation für die Stadt Grünstadt 

� Aufnahme und Bewertung der gegenwärtigen Angebotsstruktur in den Wirtschaftsgruppen Ein- 

zelhandel und Ladenhandwerk 

� Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandel, Berechnung der Kaufkraftpotentiale und 

der gegenwärtigen Marktposition des Grünstadter Einzelhandels 

� Ermittlung der Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale am Standort Grünstadt 

� Qualitative Bewertung der Angebotsstruktur und des Branchenmix für die Innenstadt von Grün- 

stadt 

� Erarbeitung einer Konzeption für die künftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Grünstadt 

(Standortkonzept, Branchen- und Betriebstypenkonzept, Abgrenzung zentraler Versorgungsbe- 

reiche und Ergänzungsstandorte) 

Das vorliegende Einzelhandelskonzept bildet die Basis für die Entwicklung des Einzelhandels in einem 

Zeitraum von ca. fünf bis zehn Jahren. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann eine Fortschreibung der 

Konzeption erforderlich sein, um die Datengrundlagen zu aktualisieren sowie die in dieser Konzepti- 

on vorgenommenen Abgrenzungen der Zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte 

ggf. anzupassen. 




1.2 Datengrundlagen 

Neben der Auswertung zahlreicher sekundärstatistischer Materialien (Bevölkerungsstatistik, FNP, 

B-Pläne etc.) und vorhandener Untersuchungen zum Einzelhandel (z.B. CIMA-Marktuntersuchung 

2006) wurde von der CIMA im August 2010 eine Totalerhebung des Einzelhandels und Ladenhand- 

werks in der Gesamtstadt Grünstadt durchgeführt. 

Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass in der Stadt Grünstadt derzeit im Innenstadtbereich 

(Hauptstraße und angrenzende Lagen) ein förmliches Sanierungsgebiet abgegrenzt ist, in dem städ- 

tebauliche Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt werden. Parallel hierzu erfolgt die Begleitung der 

Sanierungsmaßnahmen durch ein Integriertes Handlungskonzept. Die in diesem Konzept erarbeite- 

ten Maßnahmen (Handlungsfelder Wohnen und Leben in der Innenstadt; Stadtgestaltung; Kultur & 

Freizeit; Gewerbe, Einzelhandel und Gastronomie) wurden im Rahmen der Einzelhandelskonzeption 

berücksichtigt und aufgegriffen. 




2 ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN 

DER HANDELSENTWICKLUNG 

2.1 Allgemeine Trends 

Zur Einordnung der einzelhandelsbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten der Stadt Grünstadt sollen 

einige wesentliche Trends in der Handels- und Standortentwicklung dargestellt werden. 

Die Situation des Einzelhandels ist seit Jahren als schwierig zu bezeichnen. 

� Die privaten Verbrauchsausgaben werden aktuell vor allem durch Belastungen im Bereich Steu- 

ern und Abgaben und durch die allgemeine Arbeitsmarktlage eingeschränkt. Dabei geht die Ein- 

kommensschere immer weiter auseinander. Auf Verbraucherseite stehen zudem Aspekte wie 

Konsumverzicht und Preissensibilität im Vordergrund. 

� Die langfristige Entwicklung auf der Anbieterseite wird von Verdrängungswettbewerb und preis- 

aggressiven Absatzformen gekennzeichnet sein. Andererseits profilieren sich insbesondere in 

größeren Städten die erlebnisorientierten Einkaufsformen (z.B. innerstädtische Shopping- 

Center). 

Aufgrund der demographischen und politischen Rahmenbedingungen ergeben sich sowohl für die 

verschiedenen Betriebstypen als auch für die einzelnen Branchen unterschiedliche Perspektiven. 

� Ein langfristiger Rückgang der Bevölkerung in Deutschland trotz Zuwanderung 

� Eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur vor allem im Bereich der älteren Bevölkerungsgrup- 

pen. Das sich erweiternde Marktsegment der „Jungen Alten” wird dabei zu einer neuen wichti- 

gen Zielgruppe für den Handel werden. 

� Durch politische Rahmensetzung wie z.B. die Flexibilisierung der Arbeitszeiten werden sich in 

weiten Bevölkerungskreisen und Veränderungen der städtebaulichen Leitbilder ebenfalls Ein- 

flüsse ergeben. 

Aus der allgemeinen Entwicklung resultieren auch branchenabhängige Wachstumsunterschiede. Die 

Ausgaben für Unterhaltungs‐ und Kommunikationsmedien werden von den Veränderungen der glo- 

balen Rahmenbedingungen besonders profitieren. Von ähnlichen Entwicklungen ist im Gesundheits‐ 

und Fitnessbereich auszugehen. Der Markt für „persönliche Ausstattungen”, darunter sind die Wa- 

renbereiche Bekleidung, Schuhe und Lederwaren zu verstehen, wird dagegen ein eher durchschnittli- 

ches Wachstum zu verzeichnen haben. 




2.2 Trends im Verbraucherverhalten 

Die Kunden reagieren unterschiedlich auf gesellschaftliche Trends. Die Voraussagen über das Verhal- 

ten des Verbrauchers von morgen sind teilweise widersprüchlich. Folgende Tendenzen sind jedoch zu 

erkennen: 

� Auch in Zukunft konkurriert der Einzelhandel mit Ausgaben für Altersvorsorge, Freizeit, Energie 

oder Mieten um die Kaufkraft der Konsumenten. Die einzelhandelsrelevanten Ausgaben werden 

in Zukunft kaum steigen, im besten Fall ihren Anteil am privaten Konsum aufrecht erhalten. 

� Der „hybride Käufer“ erwartet ein klares Angebotsprofil. Die Positionierung der Anbieter und 

ganzer Standortgemeinschaften zwischen „Luxus“ und „preiswert“ muss immer klarer herausge- 

arbeitet werden. 

� Das Anspruchsniveau der Konsumenten steigt. In Zeiten der wachsenden Einkaufsalternativen 

sinkt die Toleranz hinsichtlich Erreichbarkeit, Ambiente, Sauberkeit, Sicherheit und sogar der 

Witterung. 

� Convenience hat viele Facetten. Auf der Produktebene durch eine Zunahme von Functional- 

Consumer-Goods (z.B. Fertiggerichte), auf der Standortebene durch eine Ballung kopplungsin- 

tensiver Branchen (z. B. One-Stop-Shopping für den täglichen Bedarf) und auf der Betriebsfor- 

menebene über die Entwicklung neuartiger Formate (z. B. Convenience-Stores für den täglichen 

Bedarf in Bürovierteln). 

� Die Erreichbarkeit (Pkw, zu Fuß, ÖPNV) und Bequemlichkeit (alles an einem Ort) beim Einkauf 

bleiben in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung. 

� Öffnungszeiten sind weiterhin ein Kernthema des Einzelhandels (Zunahme der Attraktivität von 

Sonderverkäufen, Sonntagseinkauf, Night-Shopping). 

� Das Markenbewusstsein der Verbraucher nimmt weiter zu. Mit der Marke wird ein Image und 

Lebensgefühl konsumiert. Handelsmarken werden dabei immer wichtiger. 




2.3 Entwicklung der Betriebsformen 

Bei den Betriebsformen führt dies zu einer Fortsetzung des Strukturwandels und einer weiteren Pola- 

risierung und Positionierung. Folgende wesentliche Muster sind dabei marktbestimmend: 

� Der Konkurrenz- und Kostendruck im Einzelhandel steigt. Die Flächenproduktivität sinkt. 

� Eine weitere Polarisierung zwischen Discount- und Premium-orientierten Angebotsformen. Die 

Profilierung der Anbieter wird weiter geschärft. 

� Die Konzentration auf Anbieterseite schreitet weiter voran. Der Marktanteil von Unternehmen 

mit mehr als 2,5 Mrd. € Jahresumsatz steigt mittelfristig auf 85 %. 

� Die Präsentation von Marken und Labels wird immer wichtiger. Monolabel-Stores sind bis in die 

Ebene der Mittelzentren auf dem Vormarsch. In größeren Städten repräsentieren sog. Flagship- 

Stores an wenigen Standorten das Prestige der Marke. 

� Die traditionellen Fachgeschäfte mit unklarem Profil und Multimarken-Image oder klassische 

Kaufhäuser verlieren weitere Marktanteile. Hersteller verlieren ihre Vertriebspartner und entwi- 

ckeln eigene Handels- und Vertriebsnetze. 

� Der nicht kooperierende Fachhandel wird künftig ohne Marktbedeutung sein. Der moderne 

Facheinzelhändler ist gleichzeitig Franchise-Nehmer der verschiedensten Anbieter in seiner 

Stadt oder Region. Einkaufskooperationen sind das Mindestmaß an Verbund. 

� Die Probleme bei der Revitalisierung der Kauf- und Warenhäuser bleiben weiterhin akut (siehe 

Debatte um Karstadt und nicht klar positionierte sonstige Kaufhäuser). 

� Viele Filialisten sind nach dem Top-down-Prinzip in ihrer Expansionsstrategie mittlerweile bei 

den Klein- und Mittelstädten angekommen. Immobilien-Experten sind sich einig, dass eine Mi- 

schung aus bekannten Marken und Labels (Filialisten) mit individuellen, lokalen Fachgeschäften 

der Schlüssel für einen attraktiven Innenstadt-Einzelhandel ist. 

� Untersuchungen zeigen, dass die Modebranche der Top-Indikator für eine attraktive Kundenbe- 

wertung der Innenstadt ist. Je vollständiger das Markenportfolio, desto mehr unterschiedliche 

Zielgruppen können angesprochen werden. 

� Trading up: Die zunehmende Qualitätsorientierung im Lebensmittel-Einzelhandel bringt ange- 

passte, neue Konzepte (spezialisierte Konzepte für verdichtete Großstadtlagen, Fachmarktzent- 

rum oder ländliche Strukturen) hervor, die mit einer Aufwertung im Ladenbau (größerer Platz- 




bedarf) und auf Serviceebene und damit insgesamt neuen Angebotsphilosophien (gesunde, re- 

gionale Lebensmittel) einhergehen. 

� Auch die Discounter sichern sich über neue Sortimentsstrategien Marktanteile (ALDI: Frisch- 

fleisch, Test von Markensortimente, Backautomaten / LIDL: zunehmende Frischekompetenz, 

Convenience-Produkte etc.). 

Abb. 1 Entwicklung der Betriebstypen des Handels 

100% 

90% 

80% 

70% 

60% 

50% 

40% 

30% 

20% 

10% 

0% 

14,6 15,0 15,4 15,7 15,8 15,8 15,7 16,4 16,4 14,8 16,6 16,8 17,4 

13,2 13,0 12,9 12,6 12,3 11,8 11,7 11,5 11,5 

8,3 8,6 9,0 9,1 9,3 9,7 10,2 11,3 12,1 13,1 

9,9 10,3 10,5 10,7 10,8 10,9 11,2 

5,3 5,0 5,0 4,6 4,5 4,2 4,2 

6,7 7,3 7,5 8,5 

11,5 11,6 11,5 11,5 

30,5 29,2 28,2 27,3 

Quelle: BBE Retail Experts/BAG/HDE Factbook Einzelhandel 2009; Bearbeitung: CIMA 2010 

� Auch wenn der Zenit in der Entwicklung der Non-Food-Fachmärkte möglicherweise überschrit- 

ten ist, bleibt festzuhalten: Neue Konzepte werden auch zukünftig für eine anhaltende Flächen- 

nachfrage sorgen. Alte Konzepte müssen in naher Zukunft revitalisiert werden oder scheiden 

wieder aus dem Markt aus. 

11,4 11,7 12,0 

12,0 12,1 12,4 

11,8 12,3 12,4 

4,0 3,9 3,8 

12,2 

12,1 

23,9 23,8 22,6 20,7 19,3 19,4 18,2 18,3 17,2 

CIMA Beratung + Management GmbH 2011 12 

11,4 

12,5 13,2 

11,0 10,4 10,5 

13,3 13,6 14,0 

12,3 12,2 12,1 

3,7 3,5 3,3 

13,1 13,3 13,4 

12,0 11,9 11,8 11,9 12,1 

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 

Sonstige 

(Versender, Online-, Convienince-, 

Ambulanter-Handel etc.) 

Supermärkte / trad. LEH 

Discounter 

SB-Warenhäuser / V-Märkte 

Kauf- und Warenhäuser 

Fachmärkte 

Filialisten des Fachhandels 

Fachhandel (nicht-filialisiert)



Abb. 2 Betriebstypen und deren Kunden 

Quelle und Bearbeitung: CIMA GmbH, 2010 

� Die Nachfolgeproblematik im Facheinzelhandel bleibt in den kommenden Jahren das unterneh- 

merische Problem Nr. 1. Der Trend zur Filialisierung und Professionalisierung der Unterneh- 

mensstruktur nimmt zu. 

� Weitere ausländische Anbieter werden versuchen, den deutschen Markt zu erschließen 

(Deutschland ist als Europas größter Einzelhandelsmarkt für internationale Händler attraktiv). 

Nicht alle werden so erfolgreich sein wie IKEA, H&M oder Zara (vgl. „Scheitern“ von Marks & 

Spencer oder GAP). 

� Der Trend zur Vertikalisierung. Anbieter beherrschen die gesamte Wertschöpfungskette von der 

Produktion bis zum Einzelhandel (z.B. Eigenmarken-Anbieter wie H&M). Handelsmarken neh- 

men zu. 

Convenience 

und 

Dienstleistungs 

märkte 

Luxus- und 

Statusmärkte 

(Smart- 

/Success- 

Shopper) 

die tote 

Mitte 

Discount- und 

Trashmärkte 

(Smart-/Success- 

Shopper) 

� Das Shopping mit Ambiente: Der Trend zum Erlebnishandel bleibt ungebrochen. Shopping- 

Center-Standards haben am Markt keine Chance mehr. Moderne Einkaufswelten, ob gewachsen 

oder geplant, müssen trotz aller Markengleichheit unverwechselbar sein und die Kunden auch 

emotional ansprechen (z.B. Themen-Center von Sonae Sierra). 


Erlebnis- und 

Entertainment- 

Märlte



3 AUSGEWÄHLTE STRUKTURDATEN DER STADT GRÜNSTADT 

3.1 Zentralörtliche Einstufung 

Im Landesentwicklungsprogramm IV Rheinland-Pfalz 2008 ist die Stadt Grünstadt als Mittelzentrum 

in der Region Rheinpfalz ausgewiesen. Zum mittelzentralen Verflechtungsbereich „Leininger Land“ 

sind folgende Nahbereiche (inkl. zugehörige Gemeinden) zu zählen: 

Tab. 1 Zum monozentralen Mittelbereich Grünstadt zugeordnete Gemeinden 

Gemeinden Bevölkerungspotential (nur Hauptwohnsitze) 

Grünstadt 13.237 Einwohner 

Battenberg (Pfalz) 421 Einwohner 

Bissersheim 441 Einwohner 

Bockenheim 2.185 Einwohner 

Dirmstein 2.969 Einwohner 

Ebertsheim 1.300 Einwohner 

Gerolsheim 1.707 Einwohner 

Großkarlbach 1.139 Einwohner 

Kindenheim 1.050 Einwohner 

Kirchheim 1.832 Einwohner 

Kleinkarlbach 898 Einwohner 

Laumersheim 881 Einwohner 

Mertesheim 389 Einwohner 

Neuleiningen 822 Einwohner 

Obersülzen 630 Einwohner 

Obrigheim 2.710 Einwohner 

Quirnheim 764 Einwohner 

Hettenleidelheim 3.085 Einwohner 

Altleiningen 1.790 Einwohner 

Carlsberg 3.526 Einwohner 

Tiefenthal (Pfalz) 837 Einwohner 

Wattenheim 1.624 Einwohner 

Mittelbereich Grünstadt insgesamt 44.237 Einwohner 

Quelle: Angaben der Stadtverwaltung Grünstadt; Stand: 30.06.2010; Gemeindestatistik Rheinland-Pfalz; Stand: 31.12.2009 


Restlicher Mittelbereich Grünstadt



Abb. 3 Zentrale Orte innerhalb der Region Rheinpfalz (Mittelbereich Grünstadt hervorgehoben) 

Quelle: Regionaler Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004 




3.2 Bevölkerungsverteilung 

Siedlungsstrukturell setzt sich die Stadt Grünstadt aus der Kernstadt sowie den Stadtteilen Asselheim 

und Sausenheim zusammen. Insgesamt wohnen in Grünstadt derzeit 13.237 Einwohner 1 . Hierbei 

weist die Kernstadt selbst eine Einwohnerzahl von ca. 9.840 auf, die weiteren Stadtteile verfügen ins- 

gesamt über ca. 3.400 Einwohner. 

Abb. 4 Bevölkerungsverteilung in der Stadt Grünstadt* 

* nur Hauptwohnsitze 

Kernstadt; 9.836 

Quelle: Stadtverwaltung Grünstadt; Stand: 30.06.2010 

3.3 Einzelhandelskennziffern 

Mit einem regionalen Kaufkraftkoeffizienten (bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft) von 

106,2 bewegt sich Grünstadt deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100 (Indexwert). Im Ver- 

gleich zu den umliegenden Kommunen (Ausnahmen Eisenberg/Pfalz mit 94,5 bzw. Göllheim mit 98,3) 

sowie zum gesamten Landkreis Bad Dürkheim ist ein ähnlicher Kaufkraftkoeffizient festzuhalten. 

1 Nur Hauptwohnsitze; Quelle: Stadtverwaltung Grünstadt; Stand: 30.06.2010 


Sausenheim; 2.168 

Asselheim; 1.233



Abb. 5 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich 

Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2010; Bearbeitung: CIMA 

Die Zentralitätskennziffer (Verhältnis zwischen Einzelhandelsumsatz je Einwohner und einzelhan- 

delsrelevanter Kaufkraft) als Maß für die Handelszentralität einer Stadt bzw. Gemeinde liegt für 

Grünstadt bei 227,2 und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100,0. Im bundesweiten 

Vergleich rangiert Grünstadt damit bezogen auf die Handelszentralität unter den Top 30-Kommunen. 

In Relation zur Einwohnerzahl von Grünstadt ist damit eine weit überdurchschnittliche überörtliche 

Marktausstrahlung festzuhalten, welche auf Einzelhandelsbetriebe mit einer hohen Magnetfunktion 

zurückzuführen ist (u.a. Globus und Kaufland SB-Warenhäuser, Globus und toom-Baumärkte, Beklei- 

dungshaus Jost). 

Grünstadt 

Eisenberg (Pfalz) 

Göllheim 

Bad Dürkheim 

Weisenheim am Sand 

Bockenheim an der Weinstraße 

Frankenthal (Pfalz) 

Landkreis Bad Dürkheim 

Abb. 6 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich 


Frankenthal (Pfalz) 

Bad Dürkheim 

Worms 

Kaiserslautern 

Mannheim 

Ludwigshafen am Rhein 

Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009; Bearbeitung: CIMA 

94,5 


97,4 

98,3 

105,5 

120,6 

111,5 

100,9 

147,3 

167,6 

104,6 

105,4 

106,2 

106,3 

109,0 

90 100 110 

227,2 

0 50 100 150 200 250



4 MARKTGEBIET UND KAUFKRAFTPOTENTIAL 

Zur Einordnung der Entwicklungsmöglichkeiten für Einzelhandelsnutzungen in der Stadt Grünstadt 

werden die relevanten Daten zum Nachfragepotential nachfolgend dargestellt. 

4.1 Einzugsbereich und Bevölkerungspotential 

Die Abgrenzung des Marktgebietes der Stadt Grünstadt orientiert sich zum einen am landesplane- 

risch definierten mittelzentralen Verflechtungsbereich. Zum anderen erfolgte bei der Abgrenzung 

Marktgebietes die Berücksichtigung des überdurchschnittlichen Einzelhandelsbesatzes in der Stadt 

Grünstadt selbst sowie die Analyse der umliegenden Konkurrenzstandorte. 

Das Marktgebiet des Grünstadter Einzelhandels, welches bei den Magnetbetrieben über den landes- 

planerisch definierten mittelzentralen Verflechtungsbereich hinausgeht, kann in etwa wie folgt abge- 

grenzt und untergliedert werden: 

Marktzone Zugehörige Kommunen/Nah- und Mittelbereiche Bevölkerungspotential 

Zone I Gesamtstadt Grünstadt ca. 13.240 Einwohner 

Zone II Restlicher Mittelbereich Grünstadt ca. 31.000 Einwohner 

Zone I-II Mittelbereich Grünstadt insgesamt ca. 44.240 Einwohner 

Zone III „Erweitertes“ Marktgebiet ca. 32.170 Einwohner 

Marktgebiet insgesamt (Zone I – III) ca. 76.410 Einwohner 

In der Zone III („erweitertes“ Marktgebiet) ist aufgrund der Nähe zu weiteren Zentralen Orten / Ein- 

kaufsstädten wie z.B. Ludwigshafen am Rhein, Worms, Kaiserslautern von einer etwas geringeren 

Marktdurchdringung auszugehen. Dennoch sind gewisse Einkaufsverflechtungen vorhanden. 

4.2 Kaufkraftpotential im Marktgebiet 

Unter Zugrundelegung der regionalisierten Pro-Kopf-Ausgaben wird das einzelhandelsrelevante 

Kaufkraftpotential berechnet. Auf die einzelnen Zonen des engeren Marktgebietes (= Mittelbereich 

Grünstadt) verteilt sich das gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotential wie folgt: 

� Zone I: Gesamtstadt Grünstadt ca. 74,3 Mio. € 

� Zone II: restlicher Mittelbereich Grünstadt ca. 173,9 Mio. € 

Aufgrund der Einkaufsbeziehungen zu den angrenzenden Mittelbereichen sind ca. 175,7 Mio. € als 

zusätzliches Kaufkraftpotential im weiteren Marktgebiet vorhanden. 




Vom gesamten Kaufkraftpotential im gesamten abgegrenzten Marktgebiet von 423,9 Mio. € entfallen 

auf 

� den überwiegend kurzfristigen Bedarf: ca. 228,0 Mio. € 

� den überwiegend mittelfristigen Bedarf: ca. 81,5 Mio. € 

� den überwiegend langfristigen Bedarf: ca. 114,4 Mio. €. 

Die Verteilung der Kaufkraftpotentiale ist in der nachfolgenden Tabelle nach Branchen/ Bedarfsbe- 

reichen und Marktzonen detailliert dargestellt. 

Tab. 2 Das Kaufkraftpotential nach Bedarfsgruppen im Marktgebiet Grünstadt in Mio. € 

Sortimente 

Marktzonen 

Stadt 


(Zone I) 

„engeres“ Marktgebiet 

Restlicher Mittelbereich 

Zone II 


Gesamter Mittelbereich 

(Zone I+II) 

„weiteres“ 

Marktgebiet 

(Zone III) 

Zone I-III 

Lebensmittel 27,9 65,2 93,0 65,9 158,9 

Restl. kurzfr. Bedarf 1 12,1 28,4 40,5 28,6 69,1 

Kurzfr. Bedarf insg. 40,0 93,5 133,5 94,5 228,0 

Bekleidung/ Textilien 7,9 18,5 26,3 18,6 45,0 

Schuhe und Sport 2,4 5,7 8,2 5,8 13,9 

Bücher, Schreib- und 

Spielwaren 

2,6 6,0 8,5 6,0 14,6 

restl. mittelfr. Bedarf 2 1,4 3,3 4,7 3,3 8,0 

Mittelfr. Bedarf insg. 14,3 33,5 47,7 33,8 81,5 

Einrichtung+ Zubehör 9,3 21,8 31,1 22,0 53,1 

Elektrowaren/Medien 5,4 12,7 18,2 12,9 31,0 

Foto/Optik, Uhren/ 

Schmuck 

1,9 4,5 6,4 4,6 11,0 

restl. langfr. Bedarf 3 3,4 7,9 11,3 8,0 19,3 

Langfr. Bedarf insg. 20,1 46,9 67,0 47,4 114,4 

Einzelhandel gesamt 74,3 173,9 248,2 175,7 423,9 

1 Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen 

2 Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf 

3 Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf 

Quelle: CIMA Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich



Abb. 7 Das Marktgebiet des Grünstadter Einzelhandels 

Quelle: MapPoint; Bearbeitung: CIMA 




5 ANGEBOTSSTRUKTUR DES EINZELHANDELS IN GRÜNSTADT 

Die Bestandsdaten des Einzelhandels in Grünstadt basieren auf einer Totalerhebung der Betriebe des 

Ladeneinzelhandels (inkl. Ladenhandwerk) im August 2010. Neben der Erfassung der wesentlichen 

Betriebsdaten erfolgten eine Einschätzung des äußeren Erscheinungsbildes und der Ladengestal- 

tung/Warenpräsentation sowie eine Einordnung der Betriebe in der Einkaufsinnenstadt von Grün- 

stadt hinsichtlich ihrer Zielgruppen- und Qualitätsausrichtung. 

5.1 Betriebs- und Branchenstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt 

In der Gesamtstadt Grünstadt wurden folgende Daten zum Einzelhandelsbestand erhoben: 

� Anzahl der Ladengeschäfte: 185 Betriebe 

� Gesamtverkaufsfläche: ca. 72.130 qm 

� Umsatzleistung (brutto) im Jahr 2009: ca. 169,5 Mio. €. 

Nach Bedarfsbereichen gegliedert entfallen von den insgesamt 185 erhobenen Betrieben 

� auf den kurzfristigen Bedarfsbereich ca. 41 % aller Betriebe, ca. 25 % der Gesamtverkaufsfläche 

und ca. 55 % des Gesamtumsatzes 

� auf den mittelfristigen Bedarfsbereich ca. 24 % aller Betriebe, ca. 24 % der Gesamtverkaufsflä- 

che und ca. 20 % des Gesamtumsatzes 

� auf den langfristigen Bedarfsbereich ca. 35 % aller Betriebe, ca. 51 % der Gesamtverkaufsfläche 

und ca. 25 % des Gesamtumsatzes. 

Die Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt zeichnet sich hinsichtlich der Anzahl der Be- 

triebe sowie der Umsatzleistung durch einen Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich (Lebens- 

mittel, Drogeriewaren etc.) aus. Hierbei fallen insbesondere die größeren Märkte im Lebensmittelbe- 

reich (SB-Warenhäuser, große Supermärkte) ins Gewicht. 

Der Schwerpunkt der Verkaufsflächen liegt dagegen auf dem langfristigen Bedarfsbereich. Dies ist 

vor allem auf die ansässigen Bau- und Gartenfachmärkte (Globus, toom) und Möbelhäuser (Möbel 

Gehrmann, Huthmacher Wohnstudio etc.) zurückzuführen. 




Tab. 3 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt 

Branche 

Grünstadt nach Branchen und Bedarfsgruppen 

Bestandsdaten 

Anzahl der Betriebe* 


Verkaufsfläche 

in qm** 

Umsatz in Mio. €** 

Lebensmittel 50 14.860 74,8 

restlicher kurzfristiger Bedarf 26 3.170 19,3 

kurzfristiger Bedarf gesamt 76 18.030 94,1 

Oberbekleidung, Wäsche, Textilien 23 11.170 21,7 

Schuhe und Sport 10 2.330 5,1 

Bücher, Schreib- und Spielwaren 7 2.610 4,2 

restlicher mittelfristiger Bedarf 4 940 2,1 

mittelfristiger Bedarf gesamt 44 17.050 33,1 

Einrichtung und Zubehör 32 23.775 24,8 

Elektrowaren/Medien 11 1.590 3,9 

Foto/Optik, Uhren/Schmuck 14 885 5,1 

restlicher langfristiger Bedarf 8 10.800 8,5 

langfristiger Bedarf gesamt 65 37.050 42,3 

Einzelhandel gesamt 185 72.130 169,5 

* Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt 

**Zuordnung nach Teilsortimenten 

Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010 

5.2 Einzelhandelsbestand nach Standortlagen 

Der Einzelhandelsbestand in Grünstadt ist nachfolgend in der räumlichen Untergliederung darge- 

stellt. Hierbei wird nach den Standortlagen Einkaufsinnenstadt, den Gewerbe- und Sondergebietsla- 

gen sowie den sonstigen integrierten Lagen (z.B. Stadtteile) unterschieden. 

Die Einkaufsinnenstadt von Grünstadt kann unter Berücksichtigung des bestehenden Einzelhandels- 

besatzes wie folgt abgegrenzt werden, wobei innerhalb der Innenstadtabgrenzung durchaus unter- 

schiedliche Lagen hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes, der Passantenfrequenz etc. festzuhalten 

sind. Eine detaillierte Lageabgrenzung wird in einem getrennten Kapitel vorgenommen.



Abb. 8 Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Grünstadt 

Quelle: Google Earth Pro ; Bearbeitung: CIMA, September 2010 

Neben der Einkaufsinnenstadt sind folgende strukturprägende einzelhandelsrelevante Standortlagen 

in Grünstadt zu nennen: 

� Gewerbegebiet Süd: Standortbereich östlich der Bahnlinie / Kirchheimer Straße, nördliche Be- 

grenzung: Obersülzer Straße 

� Gewerbegebiet Nord: Standortbereich Obersülzer Straße / In der Haarschnur / Carl-Zeiss-Straße 

� Bereich Kirchheimer Straße / Sondergebiet „Fachmarktzentrum“: Nord-Süd-Ausdehnung von 

Sankt-Kilian-Straße / Verladeplatz bis Talweg 




Abb. 9 Schematische Übersicht über die Einzelhandelsstandortlagen in der Kernstadt Grünstadt (ohne 

räumlich abgesetzte Stadtteile) 

Einkaufsinnenstadt 

Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA 

Innerhalb der Gesamtstadt Grünstadt stellen bezogen auf den Betriebsbesatz die städtebaulich inte- 

grierten Lagen (inkl. Einkaufsinnenstadt) den Schwerpunkt dar. Der Besatz in den Gewerbegebietsla- 

gen ist hinsichtlich der Anzahl der Betriebe aber ebenfalls vergleichsweise stark ausgeprägt. Der Ver- 

kaufsflächen- und Umsatzschwerpunkt dagegen liegt auf den Standortlagen außerhalb der Einkaufs- 

innenstadt (Gewerbegebietslagen Süd, Südost und Nord). 

Die hohen Flächenanteile außerhalb der Innenstadt werden im kurzfristigen Bedarfsbereich durch 

zahlreiche Lebensmittelmärkte (u.a. Globus, Kaufland, zahlreiche Supermärkte und Discounter) be- 

einflusst. 

Der mittelfristige Bedarfsbereich (z.B. Bekleidung, Schuhe etc.) ist hinsichtlich der Verkaufsflächen- 

verteilung zwischen Einkaufsinnenstadt und Gewerbegebietslagen in etwa gleich verteilt. Als prägend 

sind hier v.a. die innerstädtischen Magnetbetriebe Bekleidungshaus Jost, Modehaus Zahn sowie die 

zahlreiche Fachmarktbetriebe im Segment „Bekleidung & Zubehör“ in den Gewerbegebietslagen zu 

nennen. 

Sondergebiet 

„Fachmarktzentrum“ / 

Bereich Kirchheimer 

Straße 


Gewerbegebiet Nord 

Gewerbegebiet Süd



Der Flächenüberhang außerhalb der Innenstadt beim langfristigen Bedarf ergibt sich insbesondere 

durch die Baumärkte (Globus, toom) und den Möbelanbieter Gehrmann. 

Tab. 4 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Ge- 

Bestandsdaten 

Betriebe* 

samtstadt Grünstadt nach Standortlagen 

Lage 

Einkaufs- 

Innenstadt 

Gewerbegebietslagen 


sonstige integrierte 

Lagen 


gesamt 

kurzfristiger Bedarf 25 29 22 76 

mittelfristiger Bedarf 28 14 2 44 

langfristiger Bedarf 34 22 9 65 

EH-Insgesamt 87 65 33 185 

Verkaufsflächen** 

kurzfristiger Bedarf 1.330 11.390 5.310 18.030 

mittelfristiger Bedarf 8.310 7.640 1.100 17.050 

langfristiger Bedarf 4.545 30.355 2.150 37.050 

EH-Insgesamt 14.185 49.385 8.560 72.130 

Umsatz** 

kurzfristiger Bedarf 8,6 57,2 28,3 94,1 

mittelfristiger Bedarf 21,0 9,9 2,1 33,0 

langfristiger Bedarf 11,0 28,6 2,8 42,4 

EH-Insgesamt 40,6 95,7 33,2 169,5 

* Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt 

**Zuordnung nach Teilsortimenten 

Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010



Abb. 10 Anzahl der Betriebe in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

34 

26 

24 


Abb. 11 Verkaufsfläche in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in qm 

50.000 

40.000 

30.000 

20.000 

10.000 

0 



26 

14 

37 

Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen 

1.330 

kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf 

4.545 

8.310 

30.355 

7.640 

11.390 

1.100 

5 

4 

15 

5.310 

2.150 


kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf



Abb. 12 Umsätze in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in Mio. € 

100 

80 

60 

40 

20 

0 


5.3 Kennziffernvergleich für die Gesamtstadt Grünstadt 

Die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner beträgt für die Gesamtstadt Grünstadt ca. 5,45 qm VK 

je Einwohner und liegt somit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von ca. 1,3 - 1,4 qm VK je Ein- 

wohner. Auf den Food-Bereich entfallen ca. 1,12 qm (Bundesdurchschnitt: ca. 0,45 qm) und auf den 

Non-Food-Bereich ca. 4,33 qm VK je Einwohner (Bundesdurchschnitt: ca. 0,95 qm). Der Wert liegt 

sowohl im Food als auch im Non-Food-Bereich deutlich über dem Bundesdurchschnitt sowie ver- 

gleichbarer Mittelzentren (vgl. Tab. 5). 

Tab. 5 Verkaufsfläche des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und mittel- 

Warengruppen 

11,0 

21 

8,6 

zentralen Vergleich 

Grünstadt 2006 Grünstadt 2010 


Verkaufsfläche je Einwohner in qm 

Ausgewählte 

Mittelzentren 

Bundesdurchschnitt 

Food 1,26 1,12 0,62 0,4 - 0,5 

Non-Food 3,75 4,33 2,17 0,9 - 1,0 

Einzelhandel insgesamt 5,01 5,45 2,89 1,3 - 1,4 

Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010; CIMA 2006 

28,6 

9,9 

57,2 


kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf 

2,1 

2,8 

28,3



Die Umsatzleistung je Einwohner liegt für die Gesamtstadt Grünstadt bei ca. 12.809,- € pro Einwoh- 

ner. Im Bundesdurchschnitt beläuft sich der Wert auf ca. 5.288,- € pro Einwohner. Auf den Food- 

Bereich entfallen 5.653,- € pro Einwohner in Grünstadt (Bundesdurchschnitt 1.982,- €) und auf den 

Non-Food-Bereich 7.156,- € (Bundesdurchschnitt 3.306,- €). Damit sind im Vergleich zu anderen Mit- 

telzentren als auch dem Bundesdurchschnitt deutlich überdurchschnittliche Umsatzleistungen im 

Verhältnis zur Bevölkerung festzuhalten. 

Tab. 6 Umsatzleistung des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und mittel- 

Warengruppen 

zentralen Vergleich 

Grünstadt 2006 Grünstadt 2010 


Umsatzleistung je Einwohner in Euro 

Ausgewählte 

Mittelzentren 

Bundesdurchschnitt 

Food 5.707,- 5.653,- 2.726,- 1.982,- 

Non-Food 6.844,- 7.156,- 3.973,- 3.306,- 

Einzelhandel insgesamt 12.551,- 12.809,- 6.813,- 5.288,- 

Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010; CIMA 2006 

Im Vergleich zur Marktuntersuchung aus dem Jahre 2006 hat sich die sowohl die Pro-Kopf- 

Verkaufsfläche als auch die Umsatzleistung je Einwohner im Food-Bereich leicht verringert, während 

im Non-Food-Bereich ein leichter Zuwachs festzuhalten ist. In den nachfolgenden Darstellungen wird 

diese Entwicklung der Einzelhandelsstruktur näher beleuchtet. 

5.4 Veränderungen des Einzelhandelskennziffern der Stadt Grünstadt seit 

2006 

Im Rahmen der Fortschreibung der Bestandsdaten aus der Marktuntersuchung für die Stadt Grün- 

stadt von 2006 haben sich folgende Veränderungen in der Einzelhandelsstruktur ergeben: 

� Zunahme der Zahl der Betriebe um ca. 5 % 

� Anstieg der Gesamtverkaufsfläche um insgesamt 8 %, 

� Leichter Zuwachs bei der Umsatzleistung um ca. 1 - 2 %. 

Der Anstieg der Verkaufsfläche um ca. 8 % liegt insbesondere in der Ansiedlung weiterer Betriebe in 

den Gewerbegebietslagen begründet. Hier sind bspw. Betriebe wie „Garten kreativ“, „Zickgraf Holz- 

und Gartenbedarf“ oder ATU seit der letzten Erhebung (2006) neu angesiedelt geworden. Weggefal- 

len sind dagegen u.a. die Betriebe Tengelmann im Weinstraßen-Center, der „Supermax Nonfood- 

Discounter“ oder der „Presenta Spielwaren-Supermarkt“.



Tab. 7 Veränderungen der Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt insgesamt im Vergleich 

zwischen 2006 und 2010 

Basisjahr 

Kriterien 2006 2010 


Veränderung 2006 – 2010 

abs. in % 

Anzahl der Betriebe 177 185 + 8 + 5 % 

Verkaufsfläche in qm 66.595 72.130 + 5.535 + 8 % 

Umsatz in Mio. € 166,9 169,5 +2,6 + 1,6 % 

Quelle: CIMA 2006 und August 2010 

5.5 Wirtschaftsgruppe konsumnahe Dienstleistungen und Gastronomie 

Neben dem Einzelhandel stellen insbesondere die konsumnahen Dienstleistungen (z.B. Friseur, Rei- 

sebüro) sowie die Gastronomie frequenzerzeugende Nutzungen dar, welche die Gesamtattraktivität 

einer Innenstadt beeinflussen. In der Innenstadt von Grünstadt sowie den angrenzenden Lagen wur- 

den zusätzlich zu den Betrieben des Einzelhandels und des Ladenhandwerks die konsumnahen 

Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe erhoben. 

Konsumnahe Dienstleistungen 

Insgesamt wurden in der Innenstadt 29 Betriebe im Segment „konsumnahen Dienstleistungen“ auf- 

genommen. Mit 10 bzw. 8 Betrieben (ca. 34 % bzw. ca. 28 %) ist der größte Teil den Bereichen Ban- 

ken/Versicherungen sowie Körperpflege (z.B. Friseur, Kosmetiksalon) zuzuordnen. 

Tab. 8 Konsumnahe Dienstleistungen in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe) 

Betriebstypen Innenstadt Grünstadt 

Sparkasse/Bank/Versicherungen/Krankenkasse 10 

Friseur/Kosmetik/Sonnenstudio 8 

Reinigung/Änderungsschneiderei 3 

Fahrschule 2 

Reisebüro 2 

Schuhmacher/Schlüsseldienst 1 

Sonstige Dienstleistungen 3 

Konsumnahe Dienstleistungen gesamt 29 

Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010



Gastgewerbe 

Im Gastgewerbe wurden in der Innenstadt insgesamt 33 Betriebe erhoben. Der Angebotsschwer- 

punkt liegt dabei auf Cafés / Eiscafés sowie Imbiss / Fast-Food und Spielotheken / Sportwetten, ge- 

folgt von Restaurants mit einheimischer und ausländischer Küche. 

Tab. 9 Gastgewerbe in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe) 

Betriebstypen Innenstadt Grünstadt 

Café / Eiscafé / Internetcafé 10 

Imbiss / Fast-Food 5 

Spielothek / Spielhalle / Sportwetten 5 

Restaurant mit einheimischer Küche 4 

Restaurant mit ausländischer Küche 4 

Kneipe 3 

Bistro 2 

Gastgewerbe gesamt 33 


In der Gesamtheit kann eine angemessene Nutzungsdurchmischung mit Gastronomie- und Dienst- 

leistungsnutzungen festgehalten werden, wobei der Schwerpunkt in der Innenstadt eindeutig auf 

den Einzelhandelsnutzungen liegt. 




6 BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR BZW. DES BRAN- 

CHENMIX IN DER GRÜNSTADTER EINKAUFSINNENSTADT 

6.1 Lageabgrenzungen in der Grünstadter Innenstadt 

Die Abgrenzung von Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivi- 

tät spezifischer Abschnitte der Innenstadt wider. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche 

im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Krite- 

rien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass z.B. 

an die 1A-Lagen in Oberzentren andere Anforderungen zu stellen sind als an die 1A-Lagen in Mittel- 

und Unterzentren. 

Die CIMA zieht bei der Einstufung von Einkaufslagen folgende Kriterien in Betracht: 

� Passantenfrequenz 

� Besatz mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen 

� Attraktivität des Besatzes 

� Branchen- und Betriebstypenmix 

� Filialisierungsgrad 

� Ladenleerstände, gefährdete Standorte, Mindernutzungen. 

In Grünstadt wird der Bereich der 1A-Lage insb. durch die Hauptstraße sowie den Bereich des Luit- 

poldplatzes repräsentiert. In diesem Bereich ist eine erhöhte Passantenfrequenz und ein dichter Be- 

satz mit Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben vorhanden. In den 1B-Lagen 

(bspw. Bereiche Bahnhofstraße, Poststraße, Ringgasse) ist dagegen neben einem quantitativ vermin- 

derten Besatz auch eine Zunahme der Leerstände zu beobachten. 




Abb. 13 Abgrenzung und Klassifizierung der Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Grünstadt 

Quelle: Stadtplan der Stadt Grünstadt; Bearbeitung: CIMA 

6.2 Bewertung der Situation nach qualitativen Kriterien 

Neben der Bestandserhebung wurde in der Grünstadter Innenstadt eine qualitative Bewertung des 

Angebotsniveaus und der Warenpräsentation vorgenommen. Nach folgenden Kriterien wurde das 

Einzelhandelsangebot beurteilt: 

� Zielgruppen- und Qualitätsorientierung 

� Warenpräsentation/Ladengestaltung 

� Fassaden- und Schaufenstergestaltung. 

Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau des ört- 

lichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache 


1A-Lage 

1B-Lage



und Unternehmen mit einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. 

Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualität- 

sorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger „Discountorientierung“ 

v.a. der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Insgesamt werden drei Kategorien unter- 

schieden: 

� Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie profilieren sich ebenfalls über 

eine Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener 

Einkommensniveaus an. Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel die Quali- 

tätsorientierung auf. 

� Standardisiert, konsumig (2): Shopkonzepte dieser Kategorie wenden sich an breite Käufer- 

schichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als Angebots- 

kompetenz herangezogen. Im Bekleidungssektor fallen die meisten „Young Fashion“ – Konzepte 

in dieses Segment. 

� Discountorientiert (3): Discountprinzipien stehen bei diesen Unternehmen im Vordergrund. Das 

gesamte Betriebskonzept hat sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt 

von Eigenmarken und „no name“-Produkten. 

Für die Innenstadt von Grünstadt können bei der Betrachtung der Zahl der Betriebe folgende we- 

sentlichen Punkte festgehalten werden: 

� Der Großteil der Innenstadtbetriebe ist der Kategorie „standardisiert, konsumig“ (ca. vier Fünf- 

tel) zuzuordnen, welche eine relativ breite Käuferschicht anspricht. 

� Immerhin knapp ein Fünftel der Betriebe ist durch einen qualitätsorientierten Marktauftritt mit 

einer gehobenen Zielgruppenausrichtung gekennzeichnet. 




Abb. 14 Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Grünstadter Innenstadt 

2% 

81% 

17% 


Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung stellen die „Visitenkarte“ des Unternehmens dar. 

Folgende vier Kategorien werden unterschieden: 

� Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind durch eine professi- 

onelle Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet, welche die Angebotskompe- 

tenz des Betriebes unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und sind ständig 

bemüht, durch „pfiffige“ Ideen aufzufallen. 

� Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen die Kundenerwartungen einer breiten 

Käuferschicht. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenüblichen Niveau 

und sind in einem gepflegten Zustand. 

� Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine 

standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau ist 

in der Regel einfach. Optimierungsbedarf besteht entweder in der einheitlichen Darstellung von 

Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung. 

� Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Betriebe dieser Kategorie machen einen alles in allem unge- 

pflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und Ladengestaltung ist kein eindeutiges Konzept er- 

kennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht nicht den ak- 

tuellen Standards und wirkt antiquiert. 


gehobene Mitte, qualitätsorientiert 

standardisiert, konsumig 

discountorientiert



Für die Einkaufsinnenstadt von Grünstadt können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden: 

� Insgesamt mehr die Hälfte der Betriebe (56 %) weist im Bereich Ladenbau, Warenpräsentation 

ein durchschnittliches / „normales“ inneres Erscheinungsbild ohne Highlights auf und ist diesbe- 

züglich als „austauschbar“ einzustufen. 

� Etwas über ein Drittel der Betriebe ist hinsichtlich der Warenpräsentation und Ladengestaltung 

als positiv, also „top / allen Ansprüchen genügend“ bzw. „modern / zeitgemäß“ einzustufen. 

� In einem veralteten und renovierungsbedürftigen Zustand befinden sich ca. 9 % der Betriebe. 

Abb. 15 Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstad- 

ter Innenstadt 


Neben der Warenpräsentation und der Ladengestaltung spielt die Fassaden- und Schaufensterge- 

staltung eine wichtige Rolle für die Kundenanziehung. Dabei werden folgende vier Kategorien unter- 

schieden: 

� Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe in dieser Kategorie sind durch eine einfallsrei- 

che und ansprechende Schaufenstergestaltung sowie eine attraktive Fassadengestaltung ge- 

kennzeichnet. 

� Modern, zeitgemäß (2): Schaufenstergestaltung und Fassade bzw. das äußere Erscheinungsbild 

sind in einem gepflegten Zustand. 

� Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine 

standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Schaufenstergestaltung. 

� Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Diese Betriebe vermitteln einen ungepflegten Eindruck. Die 

Schaufenstergestaltung ist ideenlos und das äußere Erscheinungsbild weist deutliche Defizite 

auf. 

56% 

9% 

6% 

29% 


top, allen Ansprüchen genügend 

Modern, zeitgemäß 

normal ohne Highlights 

veraltet, renovierungsbedürftig



Für die Einkaufsinnenstadt von Grünstadt können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden: 

� Ca. 30 % der Betriebe zeichnen sich durch ein modernes und zeitgemäßes äußeres Erschei- 

nungsbild aus. 

� Über die Hälfte der Betriebe sind als „normal, ohne Highlights“ einzustufen. 

� Ca. 15 % der Betriebe sind als veraltet und renovierungsbedürftig einzustufen. 

Abb. 16 Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter 

Innenstadt 


Auf Basis der Bewertung der Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Lage des Be- 

triebes innerhalb der Einkaufsinnenstadt, der Zugänglichkeit sowie weiteren gewerbeimmobilienspe- 

zifischen Aspekten kann die Wettbewerbsfähigkeit des einzelnen Betriebes abgeschätzt werden. Die 

Wettbewerbsfähigkeit wird nach Kategorien „hoch“, „mittel“ und „gering“ eingestuft. 

Abb. 17 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter Innenstadt 

30% 

5% 

15% top, allen Ansprüchen genügend 

55% 

14% 

56% 

25% 



Modern, zeitgemäß 

normal ohne Highlights 

veraltet, renovierungsbedürftig 

hohe Wettbewerbsfähigkeit 

mittlere Wettbewerbsfähigkeit 

geringe Wettbewerbsfähigkeit



Die Innenstadtbetriebe bewegen sich durchschnittlich auf dem Niveau einer „mittleren Wettbe- 

werbsfähigkeit“. Folgende Aspekte sind bei der Bewertung festzuhalten: 

� Etwa 70 % der Betriebe weisen eine hohe bzw. mittlere Wettbewerbsfähigkeit auf - diese Ein- 

schätzung verdeutlicht nachhaltige bzw. derzeit abgesicherte Betriebsstrukturen. 

� Bei knapp einem Drittel der Betriebe kann eine nachhaltige Absicherung der Wettbewerbsfähig- 

keit in Frage gestellt werden. 

6.3 Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt 

In der Innenstadt von Grünstadt wurden zum Zeitpunkt der Erhebung (August 2010) 19 Leerstände 

(überwiegend Einzelhandelsimmobilien) ermittelt. Die Leerstandsquote in der Innenstadt belief sich 

zu diesem Zeitpunkt auf ca. 18 %, wobei in den meisten Kommunen dieser Größenordnung eine ge- 

wisse „Fluktuationsreserve“ vorhanden ist. 

Die Leerstände sind überwiegend dem kleinflächigen Bereich (insb. jene in der Hauptstraße) zuzu- 

ordnen. Daneben sind jedoch auch einige größerflächige Immobilien vorhanden, die derzeit nicht ge- 

nutzt werden. Insb. ist auf den prägenden Leerstand im Weinstraßen-Center (u.a. ehemaliger Ten- 

gelmann Markt; Geschäftsaufgabe im August 2010) sowie ebenfalls im Bereich Luitpoldplatz auf den 

City-Supermarkt hinzuweisen. 

In der Gesamtschau der ermittelten Leerstände sind damit sowohl mehrere Leerstände im Bereich 

des ausgewiesenen Sanierungsgebietes (Hauptstraße usw.), aber auch in den 1B-Lagen (bspw. Kirch- 

heimer Straße) verortet. 

Die leerstehenden Gewerbeimmobilien kommen zum Teil hinsichtlich der Marktfähigkeit durchaus 

für eine Wiederbelegung durch Einzelhandel bzw. Dienstleistungen in Frage. Der Nachnutzung der 

prägenden Leerstände im Bereich Luitpoldplatz kommt dabei besonderes Gewicht zu. Geeignete 

Nachnutzungen im Einzelhandelssegment werden im Abschnitt „Branchen- und Standortkonzept“ im 

Detail dargestellt. 




7 MARKTPOSITION UND VERKAUFSFLÄCHENPOTENTIALE 

Zur Einordnung der künftigen Entwicklungspotentiale für den Einzelhandel erfolgt eine Bewertung 

der gegenwärtigen Marktposition der Stadt Grünstadt als Einkaufsstadt sowie eine Ermittlung des re- 

alistischen und wirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenpotentials. 

7.1 Marktposition und Zentralität des Einzelhandels in der Stadt Grünstadt 

Die Handelszentralität der Stadt Grünstadt lag in der Marktuntersuchung 2006 in allen Bedarfsberei- 

chen bei ca. 222 %, d.h. für das Mittelzentrum Grünstadt kann von einem deutlichen Kaufkraftzufluss 

ausgegangen werden. Für das Basisjahr 2010 ist von einem weiteren leichten Anstieg der Zentralität 

auf ca. 228 % auszugehen. 

Tab. 10 Veränderung der Handelszentralitäten im zeitlichen Vergleich 

2006 


Einzelhandel insgesamt 

Umsatz in Mio. € 166,9 Mio. € 

Kaufkraft in Mio. € 75,3 Mio. € 

Zentralität in % 222 % 

2010 

Umsatz in Mio. € 169,5 Mio. € 

Kaufkraft in Mio. € 74,3 Mio. € 

Zentralität in % 228 % 

Quelle: Marktuntersuchung 2006; CIMA-Modellrechnung 2010 

Mit der Gegenüberstellung des Umsatzes mit dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen wird 

die regionale Kaufkraftabschöpfung durch den Grünstadter Einzelhandel verdeutlicht. Die Zentrali- 

tätswerte sind nach Sortimente/Branchen in nachfolgender Grafik dargestellt. Die Zuordnung der 

Umsatzleistung erfolgt sortimentsgenau. 

Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in die 

Standortkommune hinzu, so dass die Gesamtumsatzleistung über der rechnerischen Kaufkraft liegt. 

Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse 

kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft 

auf die Kaufkraft im Umland.



In der Gegenüberstellung des Umsatzes mit der Kaufkraft in der Stadt Grünstadt ergibt sich für den 

gesamten Einzelhandel eine Handelszentralität von ca. 228 %. Dieser Wert ist für ein Mittelzentrum 

als sehr guter Wert einzustufen. 

Als Besonderheit ist der vergleichsweise niedrige Zentralitätswert im Segment „Elektrowa- 

ren/Medien“ zu nennen. In diesem Sortimentsbereich ist das Fehlen von größeren bzw. großflächi- 

gen Betrieben (Elektrofachmärkten o.ä.) festzuhalten. Für die weiteren Sortimentsgruppen sind ganz 

überwiegend deutliche Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen, die die hohe Marktposition der Stadt Grün- 

stadt als Einkaufsstadt unterstreichen. 

Abb. 18 Sortimentsspezifische Handelszentralität der Gesamtstadt Grünstadt im Jahr 2010 

Sortimentsgruppen 

Oberbekleidung, Wäsche, … 

Einrichtung und Zubehör 

Foto/Optik, Uhren/Schmuck 

restlicher langfristiger Bedarf *** 

Bücher, Schreib- und Spielwaren 

restlicher kurzfristiger Bedarf * 

restlicher mittelfristiger Bedarf** 

Bedarfsbereiche 

* Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen 

** Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf 

*** Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf 

Quelle: CIMA- Berechnungen 

Lebensmittel 

Schuhe und Sport 

Elektrowaren/Medien 

kurzfristiger Bedarf gesamt 

mittelfristiger Bedarf gesamt 

Einzelhandel gesamt 

langfristiger Bedarf gesamt 


72% 

100 % 

160% 

148% 

162% 

213% 

212% 

235% 

231% 

228% 

250% 

275% 

268% 

268% 

264% 

0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 

Kaufkraftabfluss Kaufkraftzufluss



7.2 Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für die Stadt Grünstadt 

Vor dem Hintergrund einer in vielen Einzelhandelsbranchen bereits gesättigten Marktsituation in 

Grünstadt selbst sowie der starken Marktposition konkurrierender Einkaufsstädte im Umfeld (Ober- 

zentren wie Mannheim/Ludwigshafen und Kaiserslautern, Worms als Mittelzentrum mit Teilfunktion 

eines Oberzentrums) steht bei der Bewertung der weiteren Potentiale für den Einzelhandelsstandort 

Grünstadt ein branchenbezogener und oftmals nur punktueller Ausbau des Angebotes im Vorder- 

grund. 

Im Folgenden wird in einem Prognoseansatz das Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für den 

Grünstadter Einzelhandel ermittelt. Bei der Ermittlung der Umsatzpotentiale werden Zielwerte für 

die künftige Handelszentralität in Abgleich mit der bereits vorhandenen hohen Handelszentralität 

angesetzt, wobei die gegenwärtige Einzelhandelsausstattung in Grünstadt (inkl. bekannte Wettbe- 

werbsplanungen) sowie die regionale Wettbewerbssituation berücksichtigt wurden. 

Während für den kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich realistischerweise nur noch eine geringe 

Steigerung der jeweiligen Handelszentralität angenommen werden kann, ist beim langfristigen Be- 

darf v.a. auf den Bereich Elektrowaren / Medien hinzuweisen, in dem aufgrund der derzeit niedrigen 

Handelszentralität noch eine Ergänzung des Angebotes möglich bzw. sinnvoll erscheint. 

Die nachfolgend ausgewiesenen Flächenpotentiale sind auch als Ersatzflächen für mittlerweile zu 

kleine bzw. „in die Jahre gekommene“ Anbieter und als Anpassung an den allgemeinen Struktur- 

wandel im Einzelhandel einzuordnen. 

Die ausgewiesenen Verkaufsflächenpotentiale sind vorrangig als Orientierungsrahmen für die künf- 

tige Entwicklung des Einzelhandels (Prognosezeitraum ca. 8 - 10 Jahre) in der Stadt Grünstadt ein- 

zustufen. Die branchen- und standortbezogene Beurteilung wird im Branchenkonzept vorgenommen. 




Tab. 11 Ziel-Zentralität und Prognose-Umsatz des Grünstadter Einzelhandels 

Bedarfsbereiche 

Umsatz aus dem 

Einzugsgebiet 

Kaufkraft IST- Zentralität 


Ziel- 

Zentralitäten 

Prognose- 

Umsatz 

ZUSATZ- 

Umsatz 

Ø Umsatz/qm 

VK 

VK-Potential* 

in Mio. € in Mio. € in % in % in Mio. € in Mio. € in €/ qm VK in qm 

Lebensmittel 74,8 27,9 268% 270% 75,2 0,4 4.000 100 

restlicher kurzfr. Bedarf 19,3 12,1 159% 185% 22,4 3,1 4.000 800 

kurzfristiger Bedarf gesamt 94,1 40,0 235% 244% 97,6 3,5 3.900* 900 

Oberbekleidung, Wäsche, 

Textilien 

21,7 7,9 275% 280% 22,1 0,4 3.000 150 

Schuhe und Sport 5,1 2,4 208% 250% 6,1 1,0 3.000 350 

Bücher, Schreib- und Spielwaren 

4,2 2,6 165% 200% 5,1 0,9 3.000 300 

restlicher mittelfr. Bedarf 2,1 1,4 148% 185% 2,6 0,5 3.000 200 

mittelfristiger Bedarf gesamt 

33,1 14,3 232% 251% 35,9 2,8 2.800* 1.000 

Einrichtung und Zubehör 24,9 9,3 267% 275% 25,6 0,7 1.500 500 

Elektrowaren/Medien 3,9 5,4 72% 200% 10,9 7,0 4.000 1.750 

Foto/Optik, Uhren/ 

Schmuck 

5,1 1,9 264% 275% 5,3 0,2 6.000 50 

restlicher langfr. Bedarf 8,5 3,4 251% 275% 9,3 0,8 2.000 400 

langfristiger Bedarf gesamt 42,3 20,1 211% 255% 51,1 8,7 3.200* 2.700 

Einzelhandel gesamt 169,5 74,3 228% 248% 184,6 15,1 3.300* 4.600 

* gerundete Werte; Rundungsdifferenzen; Quelle: CIMA-Prognoserechnung



Bei der Ermittlung des zusätzlichen Verkaufsflächenpotentials wurde eine Einzelhandelsentwicklung 

ohne nennenswerten Verdrängungswettbewerb für den Einzelhandel innerhalb der Stadt Grünstadt 

angenommen. 

Bei einer gegenwärtigen Umsatzleistung in Höhe von etwa 169,5 Mio. € beläuft sich das zusätzliche 

rechnerische Umsatzpotential für den Einzelhandel in der Stadt Grünstadt damit auf insgesamt 

15,1 Mio. €. 

In der Differenzierung nach Bedarfsbereichen entfallen 

� auf den kurzfristigen Bedarf: 3,5 Mio. € 

� auf den mittelfristigen Bedarf: 2,8 Mio. € 

� auf den langfristigen Bedarf: 8,7 Mio. €. 

Bei einem Umsatzpotential in Höhe von ca. 15,1 Mio. € errechnet sich unter Zugrundelegung der 

branchenüblichen Flächenleistungen ein 

Hiervon entfallen: 

rechnerisches zusätzliches Verkaufsflächenpotential von ca. 4.600 qm. 

� auf den kurzfristigen Bedarf: 900 qm 

� auf den mittelfristigen Bedarf: 1.000 qm 

� auf den langfristigen Bedarf: 2.700 qm. 

Neben den quantitativen Aspekten der Verkaufsflächenprognose sind auch qualitative Aspekte (z. B. 

verschiedene Betriebstypen und Betreiberkonzepte) sowie räumliche Aspekte (z. B. Verteilung der 

wohnnahen Versorgungsstandorte in der Gesamtstadt Grünstadt von Bedeutung. 

So können, unabhängig vom aufgezeigten Verkaufsflächenpotential, innovative Betreiberkonzepte, 

die bislang noch nicht in Grünstadt ansässig sind, durchaus eine Bereicherung der Einzelhandelsland- 

schaft darstellen. Weiterhin können zusätzliche Angebote der kurzfristigen Bedarfsdeckung (insb. Le- 

bensmittelanbieter) trotz der bereits gesättigten Marktsituation an den „richtigen Standorten“ für 

Stadtbereiche, die bislang „unterversorgt“ sind, zu einer Verbesserung der Nahversorgungsqualität 

beitragen. 




8 ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDELS- 

STANDORT GRÜNSTADT 

Unter Berücksichtigung der bereits heute hohen Verkaufsflächenausstattung der Stadt Grünstadt be- 

sitzen insbesondere qualitative Aussagen bei der branchen- und betriebstypenbezogenen Entwick- 

lung einen hohen Stellenwert. Weiter wird auf die verschiedenen Standortbereiche innerhalb der 

Gesamtstadt Grünstadt dezidiert eingegangen. 

8.1 Standortfaktoren der Stadt Grünstadt für Einzelhandelsnutzungen 

Die wesentlichen Standortfaktoren, welche die künftige Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt 

Grünstadt maßgeblich beeinflussen, sind nachfolgend stichpunktartig aufgeführt. Die vorgenommene 

Untergliederung in positive und negative Standortfaktoren ist dabei in einigen Fällen ambivalent zu 

sehen. 

Als positive Standortfaktoren/Chancen sind folgende Punkte hervorzuheben: 

� Gute Verkehrsanbindung an das regionale und überregionale Verkehrsnetz (A6, B 271) 

� Multifunktionalität der Innenstadt mit ergänzenden Nutzungen wie Gastronomie und konsum- 

nahe Dienstleistungen 

� Hohe Marktposition über fast alle Branchen/Sortimente und Bedarfsbereiche hinweg 

� Strukturprägende innerstädtische Magnetbetriebe (Modehaus Jost, Modehaus Zahn ) vorhanden 

� Quantitativ zufriedenstellendes Parkplatzangebot in der bzw. rund um die Innenstadt 

� Gute ÖPNV-Anbindung der Innenstadt (fußläufige Entfernung zum Bahnhof, Bushaltestellen Luit- 

poldplatz, Rathaus, Stadthaus, Nordring/Peterspark etc.) 

Als negative Standortfaktoren/Risiken können folgende Punkte angeführt werden: 

� Überlagerung des Marktgebietes des Grünstadter Einzelhandels und Zunahme der Wettbewerbs- 

intensität durch attraktive konkurrierende Einkaufsstädte im regionalen Umfeld (u.a. Oberzen- 

tren Mannheim/Ludwigshafen, Kaiserslautern; Mittelzentrum Worms) 

� In der jüngsten Vergangenheit Wegfall des letzten größeren Lebensmittelmarktes in der Innen- 

stadt (Tengelmann im Weinstraßen-Center) 

� Stadtinterne Überlagerung des Angebotes der Einkaufsinnenstadt durch zahlreiche großflächige 

Anbieter in den Gewerbegebietslagen (insb. Gewerbegebiete Nord, Süd, Südost etc.) 




8.2 Bewertung des Branchen- und Betriebstypenmix 

Aufbauend auf den Ergebnissen der Marktpotentialanalyse erfolgt eine Bewertung der künftigen 

Entwicklungsmöglichkeiten für die einzelnen Branchen bzw. Betriebstypen in Grünstadt. Daneben 

werden Aussagen, zur branchenbezogenen Entwicklung der Grünstadter Einkaufsinnenstadt getrof- 

fen. 

Hierbei werden u.a. folgende Kriterien berücksichtigt: 

� gegenwärtiger Branchen- und Betriebstypenmix in der Einkaufsinnenstadt bzw. in der Gesamt- 

stadt Grünstadt, insb. den Gewerbegebieten 

� Wettbewerbsdichte und Wettbewerbsfähigkeit der bestehenden Angebote 

� erschließbares Kaufkraftpotential 

� regionale Wettbewerbssituation. 

Grundsätzlich ist an dieser Stelle auf die Disparität von wünschenswerten Nutzungen in der Innen- 

stadt einerseits und den unter standortbezogenen und unter wirtschaftlichen Tragfähigkeitsaspekten 

realistischen Nutzungen hinzuweisen. 




Ausgangssituation Entwicklungs- und Ergänzungsmöglichkeiten 

Nahrungs- und Genussmittel 

� Deutlich überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung insgesamt 

� Angebotssituation: zwei SB-Warenhäuser, zahlreiche Supermärkte (Voll- 

sortimenter) und Discounter 

� Grad der Verkaufsflächenausstattung im Food-Bereich mit 1,12 qm 

VK/EW deutlich über dem Bundesdurchschnitt 

� Vielfältige Angebotssituation im Lebensmittelhandwerk (Bäckereien und 

Metzgereien) sowie im Segment „Spezialanbieter“ (Feinkost, Weine etc.) 

� Konzentration der größeren Lebensmittelmärkte auf den südlichen Teil- 

bereich der Kernstadt, insb. auf die Gewerbegebietslagen 

Reformwaren 


� Kaum rechnerischer Zusatzbedarf vorhanden 

� Ergänzung des Angebotes im nördlichen Stadtgebiet aufgrund der beste- 

hender räumlichen Konzentration im südlichen Kernstadtbereich zur Op- 

timierung der Nahversorgungsqualität 

� in der Einkaufsinnenstadt Wiederansiedlung eines Lebensmittelanbieters 

(Hinweis auf Nachnutzung der ehem. Tengelmann-Fläche im Weinstra- 

ßen-Center) wünschenswert: Ergänzung der Angebotsstruktur durch al- 

ternative Betreiberkonzepte, bspw. der Firmen CAP & Bonus 

� Derzeit lediglich als Teilsortiment vorhanden � Ergänzung durch Reformhauses mit Standort „Einkaufsinnenstadt“ wün- 

Apotheken 

� Im Durchschnitt können ca. 3.500 bis 4.000 Einwohner pro Apotheke als 

Richtwert angenommen werden. Mit sieben Apothekenstandorten deutlich 

überdurchschnittliche Ausstattung vorhanden. 

� Übergewicht bei der Standortverteilung für die Einkaufsinnenstadt gegenüber 

den dezentralen Lagen (Standorten in Konzessionärszeilen der 

SB-Warenhäuser) 

schenswert (ggf. als Nachnutzung der ehem. Tengelmann-Fläche im 

Weinstraßen-Center) 

� Zusatzbedarf rechnerisch wie räumlich kaum vorhanden



Drogerie/Parfümerie 

� Bereich Drogeriewaren derzeit durch die Drogeriefachmärkte dm & 

Schlecker durchschnittlich abgedeckt. 

� Abrundung des Angebotes durch die Drogerieabteilungen der Lebensmittelmärkte 

� Parfümeriewaren werden neben den Angeboten der Drogeriefachmärkte 

auch in zwei Parfümerien in der Innenstadt angeboten 

Blumen/Pflanzen 

� Blumenfachgeschäfte in der Einkaufsinnenstadt sowie im weiteren Stadtgebiet 

vorhanden 

Bekleidung, Wäsche 

� Zwei größere Magnetbetriebe durch die Bekleidungshäuser Jost und Zahn 

sowie weitere Fachgeschäfte in der Innenstadt vorhanden 

� an nicht integrierten Standortlagen Textil-Fachmärkte und Shops sowohl 

im hochwertigen als auch im Discount-Segment ansässig (u.a. Trendfabrik, 

S.Oliver, Takko, KiK) 

� Segment Wäsche wird durch Teilsortimente in den Bekleidungshäusern, 

Fachmärkten und durch ein Fachgeschäft abgebildet 

Schuhe, Sport 

� Mehrere Fachgeschäfte im Sportsegment ansässig (überwiegend innerhalb 

des Versorgungskerns) 

� Anbieter im Schuhsegment sowohl in der Einkaufsinnenstadt (bspw. 

Bachmann Schuhe & Sport) als auch an dezentralen Standorten (u.a. 

Fachmärkte Deichmann, Schuhoutlet) ansässig 


� Gesamtstadt: gewisses Zusatzpotential beim Betriebstyp Drogeriefachmarkt 

vorhanden 

� Angebotsergänzung durch bislang nicht vertretene Betreiberfirmen (u.a. 

Müller Drogerie, Rossmann, Ihr Platz) denkbar 

� Ansiedlung insbesondere an innerstädtischen Standorten / im Versorgungskern 

vorstellbar (ggf. als Nachnutzung der ehem. Tengelmann- 

Fläche im Weinstraßen-Center) 

� Ansiedlung weiterer Fachgeschäfte nicht zwingend, kein dringender Ergänzungsbedarf 

vorhanden 

� Durch Bekleidungshäuser sowie ergänzendes Sortiment bereits umfangreiches 

Angebot vorhanden 

� Ausbau der Angebotssituation im Textil- und Wäschesegment insb. durch 

qualitative Ergänzung bislang nicht vertretener Betreiberfirmen möglich 

� Versorgungskern als Standortpräferenz 

� Insgesamt kein dringender Handlungsbedarf gegeben 

� Betriebstyp Sportfachmarkt bislang nicht vertreten 

� Ergänzung des Angebotes durch Spezialanbieter (bspw. Tauchsport, Angelsport) 

denkbar 

� Ausbau der Angebotssituation im Schuhsegment durch bislang nicht vertretene 

Betreiberfirmen denkbar 

� Versorgungskern als Standortpräferenz für weitere Angebote im Sport- 

und Schuhsegment.



Bücher/ Schreib- und Spielwaren 

� Segment Bücher in zwei Buchhandlungen sowie als Teilsortiment im Globus 

SB-Warenhaus vorhanden 

� Im Bereich Schreibwaren zwei Fachgeschäfte (Einkaufsinnenstadt) ansässig. 

Angebot darüber hinaus durch Teilsortimente in SB-Warenhäusern 

etc. 

� Im Segment Spielwaren drei Fachgeschäfte in der Einkaufsinnenstadt sowie 

Randsortimente in SB-Warenhäusern etc. 

Sanitätswaren 

� Derzeit ein Sanitätshaus in Grünstadt ansässig (Standort Einkaufsinnenstadt) 

Zoobedarf 

� Fachmarkt der Fa. Fressnapf sowie Spezialanbieter in Grünstadt ansässig 

(räumlicher Schwerpunkt auf den Gewerbegebietslagen) 

Einrichtung und Zubehör 

� Segment Möbel durch großflächige Anbieter in der Einkaufsinnenstadt 

(Huthmacher Wohnstudio) sowie in den Gewerbegebietslagen (insb. Möbel 

Gehrmann; Dänisches Bettenlager) vertreten 

� Darüber hinaus Spezialanbieter (Küchenstudio, Badausstellung, 

Raumdecor, Farbenhaus) in Gewerbegebietslagen und im Versorgungskern 

vorhanden 

� Branchen Glas/Porzellan/Keramik und Hausrat durch zahlreiche kleinflächige 

Anbieter sowohl im Versorgungskern als auch in den Gewerbegebietslagen 

(Teilsortimente in SB-Warenhäusern etc.) 


� Ergänzung des Angebotes ggf. durch eine größere Sortimentsbuchhandlung 

denkbar, rechnerisches Zusatzpotential hierfür jedoch nur bedingt 

vorhanden (Hinweis auf wirtschaftliche Tragfähigkeit) 

� Ergänzung des Angebotes durch ein weiteres Sanitätshaus denkbar 

� Kein dringender Handlungsbedarf gegeben 

� Punktuelle räumliche Ergänzungen für den Versorgungskern denkbar 

� kein nennenswerter rechnerischer Zusatzbedarf gegeben 

� ggf. Ergänzung durch Nischenanbieter in Verbindung mit Handwerk möglich



Bau- und Heimwerker-, Gartenmarktbedarf 

� Im Segment Bau- und Heimwerkermarkt toom- und Globus-Baumarkt ansässig 

� Ergänzend Fachbetriebe bspw. in den Bereichen Baustoffe, Eisenwaren, 

Farben, Kamine vorhanden 

� Gartenmarktbedarf durch Teilsortimente der Baumärkte und Fachmarktangebot 

(insb. GartenCreativ) mit dem räumlichen Schwerpunkt auf dezentralen 

Lagen abgedeckt 

Elektrowaren, Computer/Medien 

� kleinere Anbieter (Fachgeschäfte Elektrowaren, Telekommunikation, PC) 

in Verbindung mit Service- und Handwerksleistungen ansässig 

Foto/Optik, Uhren/Schmuck 

� Zahlreiche Fachgeschäftsanbieter (räumlicher Schwerpunkt: Versorgungskern) 

ansässig 

Sonstiger Einzelhandel 

� Im Segment Lederwaren ein Fachgeschäft sowie Teilsortimente in den 

größeren Bekleidungshäusern vorhanden 

� Segment Fahrräder durch Fachbetrieb und Teilsortimente in Kaufland und 

Toom-Baumarkt abgedeckt 

� KFZ-Zubehör: Fachbetriebe (insb. ATU) sowie Teilsortimente in den Baumärkten 

vorhanden 

� Angebotslücken in einzelnen Branchen (Musikalien/Musikinstrumente- 

Handel, Antiquitäten sowie Campingartikel) vorhanden 


� kein nennenswerter rechnerischer Zusatzbedarf gegeben 

� Ausbaufähige Situation: Betriebstyp Elektrofachmarkt derzeit in Grünstadt 

nicht ansässig, Zusatzpotential vorhanden 

� Ergänzung durch weitere Spezialanbieter im Telekommunikations- und 

Computersegment (auch in der Innenstadt) möglich 

� Kein nennenswerter rechnerischer Zusatzbedarf vorhanden 

� Komplettierung der Branchenmix durch Ergänzung mit Nischenbetrieben 

in den Sortimenten Musikalien/ Musikinstrumente, Antiquitäten und 

Campingartikel denkbar 

� Ergänzung des Angebotes in den Segmenten Lederwaren und Fahrräder 

punktuell möglich 

� Im Bereich KFZ-Zubehör kein nennenswerter Zusatzbedarf vorhanden



8.3 Standortkonzept 

8.3.1 Grundlagen 

Auf der Grundlage der landesplanerischen Zielsetzungen und den weiteren relevanten planungs- 

rechtlichen Festlegungen (§ 11 Abs. 3 BauNVO; § 34 BauGB, LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz, Regi- 

onalplan der Metropolregion Rhein-Neckar sowie der Regionale Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004) 

können für die künftige Standortentwicklung im Einzelhandel in Grünstadt folgende übergeordnete 

Zielsetzungen festgehalten werden: 

� Negative Auswirkungen auf die zentralen innerstädtischen Einzelhandelslagen bzw. auf die 

wohnnahen Versorgungsstandorte, welche speziell durch (großflächige) Handelsansiedlungen 

mit innenstadtrelevanten Sortimenten an städtebaulich nicht integrierten Lagen auftreten 

können, sind zu minimieren. 

� Speziell bei den sog. innenstadtrelevanten Sortimenten und Betriebstypen sollte der Entwick- 

lungsschwerpunkt auf der Innenstadt sowie auf geeigneten Innenstadterweiterungslagen bzw. 

ausgewählten und planerisch „gewollten“ Standorten liegen. 

� Bei den nicht innenstadtrelevanten Sortimenten (z.B. Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf 

etc.), welche bezüglich der Flächenansprüche und der Sortimentsstruktur nur noch bedingt in 

die zentrale innerstädtische Einkaufslage integrierbar sind, sind auch Standortlagen außerhalb 

der Innenstadt möglich. Die Abschätzung möglicher Auswirkungen auf die städtebauliche und 

handelsbezogene Entwicklung der Stadt Grünstadt, welche durch mögliche Ansiedlungsvorha- 

ben größerer Handelsbetriebe induziert werden können, ist ggf. in Form von Einzelfallbeurtei- 

lungen anhand der konkreten Plandaten für die jeweiligen Haupt- und Randsortimente vorzu- 

nehmen. 

� Für die sog. innenstadtrelevanten Sortimente, insbesondere im Non-Food-Bereich (vgl. Ab- 

grenzung der Sortimente nach Innenstadtrelevanz), sollte über entsprechende Flächen- und 

Sortimentsfestsetzungen in den Bebauungsplänen eine kontrollierbare Entwicklung an städte- 

baulich nicht integrierten Lagen gewährleistet sein. 

Bei den nachfolgenden konzeptionellen Überlegungen ist zum einen die räumliche Komponente (be- 

stehende Einzelhandelsschwerpunkte, Nahversorgung und Lage der wesentlichen Wohngebiete, 

Grundstücksverfügbarkeit, Verkehrsanbindung etc.) von Bedeutung, welche zumindest in Teilen über 

die Planung gesteuert und beeinflusst werden kann. Als geeignete planerische Instrumente sind hier 




u.a. die Grundstückspolitik der Kommunen, die gezielte Anwendung des planungsrechtlichen Instru- 

mentariums und die Optimierung der städtebaulichen Rahmenbedingungen (z.B. Verkehrsführung, 

Parkplatzangebot und Parkplatzorganisation, Stadtgestaltung) zu benennen. 

Zum anderen ist die einzelbetriebliche bzw. ökonomische Komponente von Bedeutung, welche 

durch die Handelsbetriebe selbst beeinflusst wird. Neben der ökonomischen Tragfähigkeit von Ein- 

zelhandelsbetrieben sind die betrieblichen Standortanforderungen hinsichtlich Erreichbarkeit, Ein- 

sehbarkeit, Qualität der Handelsimmobilien (z.B. Verkaufsflächenzuschnitt und -größe) zu benennen. 

8.3.2 Vorgaben des Regionalen Raumordnungsplans Rheinpfalz (Metropolregion Rhein- 

Neckar) 

Die Teilfortschreibung des Regionalen Raumordnungsplans Rheinpfalz (Metropolregion Rhein- 

Neckar) aus dem Jahr 2004 weist den Versorgungskern (= Innenstadt) als Teil des zentralen Einkaufs- 

bereiches und Standort für innenstadtrelevante regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßbetriebe aus. 

Der Regionale Raumordnungsplan führt folgendes zur Gebietskategorie Versorgungskern aus: 

„Der Versorgungskern ist Teil des zentralen Einkaufsbereiches. Es handelt sich um die Innenstadt, 

das Stadt-/Ortszentrum oder den Siedlungskern mit den Hauptgeschäftslagen/Fußgängerzonen. 

Hier konzentrieren sich räumlich die öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen. 

Von Einzelhandelsgroßprojekten an anderer Stelle dürfen keine wesentlichen 

Beeinträchtigungen auf die gebietsscharf abgegrenzten Versorgungskerne zu erwarten 

sein (vgl. § 34 Abs. 3 i.V.m. Abs. 3a BauGB).“ 

Im Mittelzentrum Grünstadt umfasst diese Gebietskategorie räumlich den Bereich rund um die 

Hauptstraße. Die Begrenzungen erfolgt dabei in West-Ost-Richtung durch den Westlichen und Östli- 

chen Graben sowie in Nord-Süd-Richtung durch die Jakobstraße und die Obergasse. 

Über den Versorgungskern hinaus ist im Regionalen Raumordnungsplan ein zentraler Einkaufsbe- 

reich definiert, der neben dem Versorgungskern noch ergänzende Standortlagen umfasst. Der Regio- 

nale Raumordnungsplan führt folgenden zu dieser Gebietskategorie aus: 

„Bei dem zentralen Einkaufsbereich handelt es sich den zusammenhängenden, städtebaulich 

gewachsenen Siedlungsbereich, in dem neben dem Einzelhandel auch andere zentralörtliche 

Funktionen konzentriert sind. Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten 

(vgl. Sortimentsliste) sind nur in den in der dargestellten zentralen Einkaufsbereichen zulässig. 

Andere Einzelhandelsgroßprojekte in dem Oberzentrum Ludwigshafen am Rhein und den Mittelzentren 

kommen nur in Betracht, wenn sie im Rahmen eines kommunalen oder interkommunalen 

Einzelhandelskonzeptes mit der Regionalplanung abgestimmt werden und in das örtliche 

bzw. regionale ÖPNV-Netz eingebunden sind sowie ein Verfahren zur Zulässigkeit einer Zielabweichung 

mit positivem Ergebnis durchgeführt wurde.“ 




In der Stadt Grünstadt betrifft dies v.a. die Bereiche östlich des Versorgungskerns. In West-Ost- 

Richtung wird der zentrale Einkaufsbereich erweitert um den Bereich vom Östlichen Graben bis zur 

Bitzenstraße / Friedrich-Ebert-Straße in West-Ost-Richtung sowie von der Poststraße bis zur Turn- 

straße in Nord-Süd-Richtung. 

Des Weiteren enthält die Teilfortschreibung des Regionalen Raumordnungsplans die Möglichkeit der 

Ausweisung von Ergänzungsstandorten. Für deren Abgrenzung eines solchen Standortes 

„[…] bildet die räumliche und funktionale Zuordnung zum zentralen Einkaufsbereich ein wesentliches 

Kriterium. Hier sind vorrangig Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht-zentrenrelevanten 

Sortimenten zulässig.“ 

Ein solcher Ergänzungsstandort ist derzeit für die Stadt Grünstadt nicht ausgewiesen. 

Abschließend definiert des Regionale Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004 die Kategorie der sonsti- 

gen großflächigen Einzelhandelsstandorte (Bestand) und führt hierzu aus: 

„Vorhandene Standorte von Einzelhandelsgroßprojekten genießen grundsätzlich Bestandsschutz. 

Eine Erweiterung der Verkaufsflächen bei diesen Betrieben bzw. zusätzliche Einzelhandelsansiedlungen 

an diesen Standorten sollten jedoch vermieden werden, um die innerstädtischen 

Versorgungsstrukturen zu stabilisieren und bereits eingetretene Fehlentwicklungen nicht 

weiter zu verfestigen.“ 

Dabei handelt es sich in Grünstadt um mehrere Standortbereiche: 

� Standortbereich Obersülzer Straße / In der Haarschnur (u.a. Aldi/Lidl/Netto) 

� Standortbereich Kirchheimer Straße (Kaufland) 

� Standortbereich „Sondergebiet Fachmarktzentrum“ / Kirchheimer Straße (Leininger Center, 

Rewe/dm/Fressnapf) 

� Standortbereich Kirchheimer Straße / Industriestraße (Möbel Gehrmann sowie Leerstand des 

ehem. Rewe-Marktes / Non-Food-Discounters) 

� Standortbereich Daimlerstraße (Globus, Globus Baumarkt) 

Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass im Arbeitsentwurf des einheitlichen Regionalplans für 

die Region Rhein-Neckar 2020 die Kategorien des Versorgungskerns und des zentralörtlichen Ein- 

kaufsbereiches derzeit in der neuen Gebietskategorie des „Zentralörtlichen Standortbereiches für 

Einzelhandelsgroßprojekte“ zusammengefasst wurden. Dieser Bereich wird nach derzeitigem Ent- 

wurfsstand für die Ausweisung, Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten vorge- 

sehen. 




Die nachfolgende Übersicht über alle genannten Standortkategorien aus dem Regionalen Raumord- 

nungsplan Rheinpfalz 2004 verdeutlicht die räumliche Situation in der Stadt Grünstadt. 

Abb. 19 Regionalplanerische Abgrenzung des Versorgungskerns, des Zentralen Einkaufsbereichs, der Er- 

gänzungs- und sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorte (Bestand) in Grünstadt 

Quelle: Regionaler Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004, 1. Teilfortschreibung Dienstleistungen/Handel 




Auf der Basis der bereits vorliegenden Abgrenzungen wird nachfolgend eine Abgrenzung der Zentra- 

len Versorgungsbereiche sowie Ergänzungsstandorte in der Stadt Grünstadt vorgenommen. 

8.3.3 Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche 

Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde ein stärkeres Augenmerk auf die zentralen Versorgungs- 

bereiche als Schutzgegenstand innerhalb der Handelsstruktur von Städten und Gemeinden gelegt. 

Bei den zentralen Versorgungsbereichen nach § 34 Abs. 3 BauGB handelt es sich um räumlich ab- 

grenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig 

ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine bestimmte Versor- 

gungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Zentrale Versorgungsbereiche können sowohl einen um- 

fassenden als auch nur einen eingeschränkten Versorgungsbedarf abdecken. Neben Innenstadtzen- 

tren und Stadtteilzentren können auch Bereiche für die Grund- und Nahversorgung zentrale Versor- 

gungsbereiche i.S.v. § 34 Abs. 3 BauGB darstellen. 

Das LEP IV sieht die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte 

durch die Kommunen in Abstimmung mit der Regionalplanung vor (vgl. Z 58 des LEP IV). 

Im Einzelhandelskonzept wurde zuvor die Einkaufsinnenstadt abgegrenzt, welche die Lage des vor- 

handenen Einzelhandelsbestandes darstellt. Räumlich großzügiger dimensioniert gilt die Abgrenzung 

des Versorgungskerns sowie des Zentralen Einkaufsbereiches, welcher im Regionalen Raumord- 

nungsplan Rheinpfalz 2004 (1. Teilfortschreibung Dienstleistungen, Handel) deutlich über die eigent- 

liche Einkaufsinnenstadt hinausgeht und Bereiche östlich der Haupteinkaufslage mit einschließt. 

Nachfolgend wird in der Vereinheitlichung der Begriffe und Definitionen gemäß LEP IV in der Abbil- 

dung 19 die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ in einer Übersichtkarte 

der Stadt Grünstadt umgesetzt. In Erweiterung der Abgrenzung der Teilfortschreibung des RROP 

Rheinpfalz 2004 wird von Seiten der CIMA die Erweiterung des bisherigen „Versorgungskerns“ um 

den Bereich Luitpoldplatz / Weinstraßencenter sowie um einen östlichen Abschnitt (Östlicher Gra- 

ben, Bahnhof und Umfeld) sowie einen südlichen Abschnitt (Obersülzer Straße, Sausenheimer Stra- 

ße, Vorstadt etc.) empfohlen. Im Vorgriff auf die Entwicklung des einheitlichen Regionalplanes für die 

Region Rhein-Neckar 2020 wird diese Abgrenzung auch für die Ausweisung des „Zentralörtlichen 

Standortbereiches“ in der Stadt Grünstadt vorgeschlagen. 




Abb. 20 Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ in Anlehnung an Plansatz 4.2.2 des 

RROP Rheinpfalz 2004 (1. Teilfortschreibung Dienstleistung, Handel) 

Zentraler 

Versorgungsbereich 

„Innenstadt“ 

Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA; in Anlehnung zur Abgrenzung im RROP Rheinpfalz 2004, Plankapitel 4.2.2 

Neben dem Zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt (bisher „Versorgungskern“ und „Zentraler 

Einkaufsbereich“) ist derzeit für Grünstadt kein weiterer zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. 

Vorgeschlagen wird daher im Vorgriff auf die geplante Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im 

nördlichen Stadtgebiet (Asselheim, Baugebiet Battenbühl) die Abgrenzung eines „Versorgungsberei- 

ches Lebensmittel-Nahversorgung“. Aufgrund von laufenden Grundstücksverhandlungen ist eine 

exakte Lokalisierung des geplanten Standortes derzeit noch nicht möglich. 




Abb. 21 Abgrenzung des „Versorgungsbereiches Lebensmittel-Nahversorgung“ im nördlichen Stadtgebiet, 

Baugebiet Battenbühl in Asselheim 


„Nahversorgung-Lebensmittel“ 

Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA 

8.3.4 Empfehlungen zur künftigen Standortentwicklung 

Auf der Grundlage der gegenwärtigen Einzelhandelsstruktur (u.a. räumliche Verteilung, Branchenmix, 

Verkaufsflächenausstattung, Qualität des Einzelhandelsangebotes) in der Gesamtstadt Grünstadt und 

den marktwirtschaftlichen Bedingungen (z.B. erschließbare Kaufkraftpotentiale, Wettbewerbssitua- 

tion) werden Leitlinien für die künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung dargestellt und auf deren 

Umsetzungsfähigkeit geprüft. 




Zentrenhierarchie 

Neben der Darstellung der konkreten Entwicklungsleitlinien soll in einem ersten Schritt vor dem Hin- 

tergrund der bauplanungsrechtlichen Regelungen eine allgemeine Einstufung der unterschiedlichen 

einzelhandelsrelevanten Standortlagen im Sinne einer Zentrenhierarchie vorgenommen werden. 

Abb. 22 Darstellung der Zentrenhierarchie in der Stadt Grünstadt vor dem Hintergrund der Einstufung als 

Quelle: CIMA 

„schützenswerte Bereiche“ im Sinne des Baurechts 

Entwicklung der Einkaufsinnenstadt 

Für die Betriebstypen, die aufgrund ihrer Standortanforderungen (z.B. Verkaufsflächen- und Stell- 

platzbedarf) städtebaulich integrierbar sind, sollte das Prinzip „City first“ gelten und durch flankie- 

rende Maßnahmen zur planungsrechtlichen Steuerung (z.B. durch Sortimentsfestsetzungen in Be- 

bauungsplänen in Lagen im Außenbereich) unterstützt werden. Der Ausschluss bzw. die Beschrän- 

kung der innenstadtrelevanten Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Lagen ist auch vor dem 

Hintergrund der Erhaltung der Investitionsbereitschaft für Gewerbeimmobilien im innerstädtischen 

Bereich zu sehen. 

Zentraler 


"Innenstadt" 

Stadtteilzentrum 


"Nahversorgung - Lebensmittel" 

weitere Standortbereiche 

(Bestands- und Ergänzungsstandorte) 

Sonstige Standortlagen 


Schützenswerte Zentrale 

Versorgungsbereiche



Ein grundsätzliches Problem für die gewerbliche Weiterentwicklung der Einkaufsinnenstadt von 

Grünstadt stellt die kleinteilige Baustruktur und die begrenzten Flächenreserven, insb. für großflächi- 

ge Einzelhandelsansiedlungen dar. 2 Bei der Beurteilung der Entwicklungsmöglichkeiten der Haupt- 

einkaufslage bzw. der Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ in der Stadt 

Grünstadt sind diese Standortfaktoren zu berücksichtigen. 

Für die weitere Entwicklung der Einkaufsinnenstadt bzw. des Versorgungskerns stehen aufgrund der 

genannten Faktoren die nachhaltige Sicherung und qualitative Aufwertung der derzeit bestehenden 

Einzelhandelsstruktur im Vordergrund. Hierzu ist auch die Gewinnung von attraktiven Nachnutzun- 

gen für die derzeit leerstehenden Ladenlokale, v.a. im Bereich Hauptstraße sowie insb. des leerste- 

henden ehem. Tengelmann-Marktes im Weinstraßen-Center am Luitpoldplatz von Bedeutung. 

Mit dem Wegfall des Tengelmann-Marktes ist eine Lücke im Bereich der Nahversorgung entstanden, 

die ggf. durch alternative Betreiberkonzepte im Lebensmittelbereich wie CAP-Markt, Bonus-Markt 

etc. oder in Kombination mit gastronomischem Angebot (u.a. Markthallenkonzept etc.) geschlossen 

werden kann. Alternativ hierzu sind an dieser zentralen Innenstadtlage auch Fachgeschäf- 

te/Fachmärkte mit typischen Innenstadtbranchen möglich. 

Darüber hinaus können neben der Ausweitung bzw. Ergänzung der bestehenden Gastronomie- und 

Dienstleistungskonzepte als komplettierende Nutzungen noch folgende (vorwiegend) städtebauliche 

Aspekte zur Aufwertung der Einkaufsinnenstadt beitragen, die mit den Empfehlungen des Integrier- 

ten Handlungskonzeptes für den Stadtkern in Grünstadt korrespondieren: 

� Verbesserung der Erreichbarkeit der Einkaufsinnenstadt (sowohl durch Prüfung der Erweiterung 

des ÖPNV-Angebotes; ggf. Etablierung weiterer Parkmöglichkeiten in fußläufiger Entfernung zur 

Haupteinkaufslage) 

� Verbesserung der fußläufigen Erreichbarkeit des Versorgungskerns / des zentralen Einkaufsberei- 

ches (bspw. durch Verbesserung der Wegebeziehungen zur Neugasse oder zum Bereich Kirch- 

heimer Straße) 

� Ausbau der Beschilderung für Radfahrer und Fußgänger, auch mit Hinweisen auf die innerstädti- 

schen Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe 

2 Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang darauf, dass derzeit die bauliche Restaurierung und Aufwertung der Bausubstanz 

innerhalb dieses Standortbereiches durch ein förmlich abgegrenztes Sanierungsgebiet nachhaltig gesichert werden 

soll. 




� Aufwertung der Stadtgestaltung (bspw. der Beleuchtung, Stadtmöblierung, Begrünung, Schaffung 

von „Entrée-Situationen“ zur Einkaufsinnenstadt) 

� Aufwertung des Standortbereiches Schillerplatz (bspw. durch Prüfung der Etablierung eines 

Shop-In-Shop-Konzeptes) 

Auch können die nachfolgenden stadtmarketingbezogenen Aspekte zur Attraktivierung der Haupt- 

einkaufslage in Grünstadt beitragen: 

� Verbesserte Kommunikation des guten Parkplatzangebotes durch Flyer, Hinweise im Internetan- 

gebot der Stadt Grünstadt etc.) 

� Harmonisierung der Ladenöffnungszeiten in Einzelhandel und Gastronomie 

� Ggf. Erarbeitung einer Gestaltungssatzung (Harmonisierung/Beschränkung von Außenwerbung, 

Markisen, Außengastronomie etc.) 

Entwicklung der Nahversorgungslagen 

Eine flächendeckende Nahversorgung ist gegenwärtig in der Gesamtstadt Grünstadt nicht in allen 

Teilräumen vorhanden. Im nördlichen Bereich der Kernstadt Grünstadt ist eine Entfernung von mehr 

als 500 m zum nächsten Lebensmittelmarkt vorhanden, ab der noch von einer fußläufigen Erreich- 

barkeit ausgegangen werden kann (vgl. nachfolgende Abbildung). 

Bei der Etablierung zusätzlicher Nahversorgungsstrukturen sollte aufgrund der bisherigen räumlichen 

Konzentration im südlichen Kernstadtbereich daher darauf geachtet werden, dass neben der wün- 

schenswerten erneuten Etablierung eines Lebensmittelmarktes im Zentralen Versorgungsbereich 

„Innenstadt“ auch für die Bewohner des nördlichen Kernstadtbereiches bzw. den Stadtteil Asselheim 

die Schaffung von fußläufig erreichbaren Nahversorgungsangeboten möglich wird. 




Abb. 23 Darstellung der 500m-Radien um die Lebensmittelmarktstandorte in der Stadt Grünstadt 

Quelle: MapPoint; Bearbeitung: CIMA 

Entwicklung der Sonder-/Gewerbegebietslagen 

Der Stellenwert der Sonder- und Gewerbegebietslagen in der Gesamtstadt Grünstadt kann als ver- 

gleichsweise hoch eingestuft werden. Auf die Sonder- und Gewerbegebietslagen entfallen derzeit 68 

% der Gesamtverkaufsfläche sowie 56 % des Gesamtumsatzes des Grünstädter Einzelhandels. 




Insbesondere die Standortbereiche Kirchheimer Straße (Leininger Center, Kaufland etc.) und Daim- 

lerstraße (u.a. Globus sowie Globus-Baumarkt und Aldi) sind hierbei aufgrund der Attraktivität und 

Ausstrahlungskraft der Anbieter sowie der Standortgunst (gute Erreichbarkeit von der Kernstadt aus, 

Nähe zur BAB 6 sowie der Lage an der B 271) zu nennen. 

Die Stadt Grünstadt hat in ihrer bisherigen Bauleitplanung bereits für große Teilbereiche im südlichen 

Teil der Kernstadt Aussagen zur Einschränkung bzw. zum partiellen oder totalen Ausschluss des Ein- 

zelhandels getroffen. Diese werden zunächst kartographisch in einer Übersicht dargestellt. 

Abb. 24 Einzelhandelssteuerung in den Gewerbegebieten der Stadt Grünstadt (schematische Übersicht) 

Kirchheimer Straße - Ost 

(Sondergebiet SO 1) 

Kirchheimer Straße - 

Ost (Gewerbegebiet) 

Südost - Änderung 6 

Teilbereich L 

Südost - TeilbereichDidiergelände 

bis Bordolloring 

Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA 

In den genannten Gebieten geben die nachfolgend zitierten textlichen Festsetzungen die bestehen- 

den Einschränkungen zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben bzw. von innenstadtrelevanten Sor- 

timenten wieder: 

GE Nord 

Gewerbegebiet Süd 


Kirchheimer Straße - Ost 

(Sondergebiet SO 2) 

GE Süd - 

Teilbereich 1 

(SO-Gebiet) 

GE Süd - 

Teilbereich 2 

Gewerbegebiet Süd (Sondergebiet 

- Gebietsteil E)



Gewerbegebiet Süd 

� Im Gewerbegebiet Süd (Ausnahme Gebietsteil E / Sondergebiet) „sind Einzelhandelsbetriebe 

nur als Ausnahme zulässig, wenn keine innenstadtrelevanten 3 oder nachversorgungsrelevan- 

ten Kernsortimente angeboten werden. Innenstadtrelevante oder nahversorgungsrelevante 

Sortimente können als Randsortimente in Ergänzung zulässiger Kernsortimente ausnahmswei- 

se zugelassen werden, wenn ihr Anteil an der Gesamtverkaufsfläche 10 % und hierbei insge- 

samt 500 qm nicht überschreitet.“ 

� Teilbereich 1, Gebietsteil B (Sondergebiet für SB-Warenhaus mit Shop-Zone, Bau- und Gar- 

tenmarkt und Autocenter mit Tankstelle, Waschstraße und Reifencenter): 

- Die Verkaufsfläche des SB-Warenhauses darf 5.000 qm nicht überschreiten; die Verkaufs- 

fläche der integrierten Shopzone darf max. 950 qm betragen. 

- Die Anteile für Verkaufsgeschäfte und Dienstleistungsbetriebe sind 1:1 untereinander auf- 

zuteilen. 

- Die Verkaufsfläche des Baumarktes darf 8.500 qm, des Kalt- und Freilagerbereiches je 1.500 

qm und der zugehörigen Nebenflächen 1.500 qm nicht überschreiten. 

� Teilbereich 2: 

- Gewerbegebiet: Einzelhandelsbetriebe sind nur als Ausnahme zulässig, wenn keine innen- 

stadtrelevanten3 oder nahversorgungsrelevanten Sortimente angeboten werden. 

- Industriegebiet: Im festgesetzten Industriegebiet GI bzw. GIe sind Einzelhandelsbetriebe al- 

ler Art *…+ nicht zulässig. 

3 als innenstadtrelevante Sortimente gelten: Nahrungsmittel/Getränke/Wein- und Spirituosen; Drogeriewaren/Kosmetikartikel; 

Haushaltswaren/Glas/Porzellan; Bücher/Zeitschriften/Papier / Schreibwaren/Büroartikel; 

Kunst und Kunstgewerbe/Antiquitäten; Baby-/Kinderartikel; Bekleidung/Lederwaren/ 

Schuhe; Unterhaltungselektronik/Computer/Hifi/Elektrohaushaltswaren; Foto/Optik; Einrichtungszubehör/ 

Haus- und Heimtextilien/Bastelartikel/Kunstgewerbe; Musikalienhandel; Uhren/Schmuck; Spielwaren; 

Sportartikel; Schnittblumen 




Kirchheimer Straße – Ost (im Verfahren): 

� Gewerbegebiet: Einzelhandelsbetriebe sind nur als Ausnahme zulässig, wenn keine innen- 

stadtrelevanten 3 oder nahversorgungsrelevanten Kernsortimente angeboten werden. Innen- 

stadtrelevante oder nahversorgungsrelevante Sortimente können als Randsortimente in Er- 

gänzung zulässiger Kernsortimente ausnahmsweise zugelassen werden, wenn ihr Anteil an der 

Gesamtverkaufsfläche 10 % und hierbei insgesamt 500 qm nicht überschreitet. 

� Sondergebiet SO 1 für großflächigen Einzelhandel: Das Sondergebiet dient der Errichtung von 

eines SB-Warenhauses mit den zugehörigen zweckgebundenen Nebenanlagen und Stellplätzen 

sowie einer Shop-Zone (Mall). Die Verkaufsfläche des SB-Warenhauses ist auf max. 5.000 qm, 

die Gesamtverkaufsfläche aller Einzelhandelsbetriebe der Shop-Zone auf zusammen max. 

350 qm begrenzt. 

� Sondergebiet SO 2 (sonstiges Sondergebiet für ein Einkaufszentrum) dient der Errichtung von 

Einzelhandelsbetrieben: Als Einzelhandelsbetriebe sind im Teilbereich SO 2.1 zulässig: 

- Verbrauchermarkt mit den Sortimenten Nahrungsmittel / Getränke / Wein Spirituosen mit 

einer Verkaufsfläche von max. 1.400 qm 

- Fachmarkt mit den Sortimenten Drogeriewaren / Kosmetikartikel / Haushaltswaren und ei- 

ner Verkaufsfläche von max. 650 qm 

- Fachmarkt mit den Sortimenten Zooartikel / Tiernahrung und einer Verkaufsfläche von 

max. 500 qm. 

- Im Teilbereich SO 2.2 ist die Gesamtverkaufsfläche von Einzelhandelsbetrieben auf max. 

100 qm begrenzt. 

Südost – Teilbereich Didiergelände bis Bordolloring, 1. Änderung: 

� Gewerbegebiet: Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtbedeutsamen Branchen- und Waren- 

gruppen, unabhängig von sonstigen Festsetzungen, sind unzulässig 

� Südost – Änderung 6: Im Gebietsteil L sind Einzelhandelsbetriebe für den täglichen Bedarf (pe- 

riodischer Bedarf) ausgeschlossen 

Gewerbegebiet Nord: 

� Teil I, Änderung 4: Im Gebietsteil D (Gewerbegebiet, nördlicher Abschnitt) sind weitere Ein- 

zelhandelsbetriebe, die dem täglichen und periodischen Bedarf dienen, generell unzulässig, 




auch wenn die Verkaufsfläche unter 1.000 qm liegt. 

� Teil IV, Änderung 1: Im Gebietsteil A und B sind Einzelhandelsbetriebe unter 1.200 qm unzu- 

lässig. 

� Teil II, mit Änderung 5 in Teil 1: im festgesetzten Gewerbegebiet GE und GEE sind Einzelhan- 

delsbetriebe nur als Ausnahme zulässig, wenn keine innenstadtrelevanten Sortimente 4 ange- 

boten werden. 

„Wellpappe Sausenheim“, Ortsgemeinde Neuleiningen (im Verfahren): 

� Im Gewerbegebietsteil: Einzelhandelsbetriebe sind unzulässig (ausnahmsweise können Ver- 

kaufsstätten für Eigenproduktionen eines im Plangebiet ansässigen Gewerbebetriebes als un- 

tergeordnete Nebenbetriebe zugelassen werden. *…+ Die Verkaufsfläche darf maximal 200 qm 

betragen. 

Über die bereits bestehenden Einschränkungen für die Ansiedlung von Einzelhandel in den genann- 

ten Gebieten hinaus gilt es, für weitere relevante Bebauungspläne / Gebiete, für die derzeit solche 

Regelungen noch nicht getroffen wurden, ebenfalls Maßnahmen umzusetzen, die die Einkaufsinnen- 

stadt perspektivisch stärken und eine Investitions- und Planungssicherheit für das Stadtzentrum si- 

cherstellen. Zu diesen Maßnahmen zählen insb. die nachfolgenden planungsrechtlichen Festset- 

zungen: 

� Für die Betriebe, die bereits in den Gewerbegebietslagen ansässig sind, besteht Bestands- 

schutz. 

� Für Gewerbegebietslagen ohne räumlichen und funktionalen Bezug zur Einkaufsinnenstadt 

sollte ein Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit innenstadtrelevanten Sortimenten er- 

folgen. Dies gilt v.a. für jene Bereiche / Bebauungspläne, für die derzeit noch keine restriktiven 

Regelungen wie in den zuvor kartographisch & tabellarisch aufgelisteten Bereichen erfolgt 

sind. 

� Für Gewerbegebiete, die gegenwärtig über keinen bzw. nur „sporadischen“ Einzelhandelsbe- 

satz verfügen, sollte ggf. ein genereller Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen erfolgen, um 

4 Als innenstadtrelevante Sortimente im Sinne dieser Vorschrift gelten: Haushaltsartikel, Drogeriewaren / Kosmetikartikel 

/ Apothekerwaren / Orthopädische Artikel, Bücher / Zeitschriften / Papier / Schreibwaren / Büroartikel, 

Kunst / Antiquitäten, Baby- / Kinderartikel, Bekleidung / Lederwaren / Schuhe, Unterhaltungselektronik 

/ Computer / HiFi / Elektroartikel, Foto / Optik, Einrichtungszubehör / Textilien / Heimtextilien / 

Bastelartikel / Kunstgewerbe, Musikalienhandel, Uhren / Schmuck, Spielwaren, Sportartikel, Schnittblumen 




Flächenreserven für die gewerbliche / industrielle Weiterentwicklung des Wirtschaftsstandor- 

tes Grünstadt vorhalten zu können. 

� Nachnutzung bzw. Wiederbelegung von leerstehenden Einzelhandelsflächen in den Gewer- 

begebietslagen: Eine Belegung mit innenstadtrelevanten Sortimenten sollte nur unter Beibe- 

haltung der nach Baugenehmigung und Bebauungsplan zulässigen Nutzung / Sortimente bzw. 

durch nicht innenstadtrelevante Sortimente möglich sein. 

� Für bestimmte Teilbereiche, die bereits heute vorwiegend handelsgeprägt sind und die sich 

auch aufgrund ihrer Standortlage / Verkehrsgunst eignen, wird nachfolgend die Abgrenzung 

von Ergänzungsstandorten vorgenommen. Diese sind für die Neuansiedlung bzw. Erweiterung 

von Einzelhandelsbetrieben mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten positiv zu bewerten. 

Die Fläche der innenstadtrelevanten Randsortimente sollte hierbei analog zu bereits beste- 

henden Festsetzungen für andere Gebiete im Verhältnis zu den nicht innenstadtrelevanten 

Kernsortimenten sowie in ihrer absoluten Größe eingeschränkt werden. 

Ergänzungsstandorte 

Im RROP Rheinpfalz (1. Teilfortschreibung 2004) ist für die Stadt Grünstadt bislang kein Ergänzungs- 

standort ausgewiesen worden. Insbesondere in den Gewerbegebieten ist eine Reihe von Bestands- 

flächen für großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgewiesen. 

Die Ausweisung des gesamten Gewerbegebietes als Ergänzungsstandort gibt aufgrund der räumlich 

groß dimensionierten Gewerbeflächen in der Stadt Grünstadt sowie der innerhalb dieser Gebiete 

dispers verteilten Einzelhandelsstandorte aus raumordnerischer Sicht wenig Sinn. Die Abgrenzung 

von Ergänzungsstandorten wird daher an Standortlagen vorgenommen, die sich aufgrund ihres 

Standortes (verkehrsgünstige Lage, bereits erschlossene Parzellen / Vermeidung von zusätzlichem 

Flächenverbrauch im Außenbereich), der vorhandenen Einzelhandelsprägung im Standortumfeld so- 

wie insb. aufgrund bereits ansässiger Betriebe mit Erweiterungsbestrebungen für die Ausweisung 

eignen. Einige Ergänzungsstandorte sind darüber hinaus deckungsgleich mit Bestandsstandorten für 

großflächigen Handel (Bereich Industriestraße / Kirchheimer Straße; Leerstand des ehemaligen Re- 

we/Sonderposten-Marktes und Bestandsstandort Fa. Möbel Gehrmann). Darüber hinaus sollte eine 

gewisse Flexibilität hinsichtlich der Genehmigung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht innenstadtre- 

levanten Sortimenten gewährleistet bleiben. Konkrete Ansiedlungsvorhaben sind letztendlich in Ab- 

hängigkeit der städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit der Vorhaben in Einzelfallbeur- 

teilungen zu prüfen. 




Abb. 25 Sonstige großflächige Einzelhandelsstandorte (Bestand) gemäß Plansatz 4.2.2 RROP Rheinpfalz 

2004 sowie Ergänzungsstandorte 

Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA in Anlehnung an die Abgrenzung der Bestandsstandorte im RROP Rheinpfalz 

2004, Plankapitel 4.2.2 

8.4 „Grünstadter Liste“ der innenstadt- und nicht innenstadtrelevanten 

Sortimente 

Laut aktueller Rechtsprechung kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels „Schutz 

und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion des Ortszentrums“ den Einzelhandel mit 

bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen (tiefergehende Erläuterun- 

gen im Anhang, Kap.9.4). Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischer- 

weise in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von er- 

heblicher Bedeutung ist. Als Basis hierfür ist eine spezifische, auf den jeweiligen Ort angepasste Sor- 

timentsliste mit nahversorgungs- bzw. innenstadtrelevanten bzw. nicht innenstadtrelevanten Sorti- 

menten zu erarbeiten. Die Innenstadtrelevanz der Sortimente/Branchen wird in erster Linie durch die 

folgenden Kriterien bestimmt: 


Sonstiger großflächiger Einzelhandelsstandort 

(Bestand) 

Ergänzungsstandorte



Tab. 12 Kriterien zur Einstufung der Sortimente hinsichtlich ihrer Innenstadtrelevanz 

Kriterien zur Einstufung des Sortimentes als… 

innenstadtrelevant, wenn sie… nicht innenstadtrelevant, wenn sie… 

� eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen 

(z. B. als Frequenzbringer) 

� vom Kunden ohne Probleme transportiert wer- 

den können 

� i.d.R. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf 

eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind 

� „Erlebniseinkauf“ nach sich ziehen können, 

� Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agg- 

lomerationseffekte entstehen zu lassen 

� vorwiegend in der Innenstadt angeboten werden 

und prägend für die Innenstadt sind 

Quelle: CIMA 


� die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht 

für zentrale Standorte geeignet sind 

� die nur sehr schwer zu transportieren sind oder 

eines zusätzlichen „Transportmittels“ bedürfen 

� deren Kauf eher als Versorgungseinkauf und we- 

niger als Erlebniseinkauf wahrgenommen wird. 

� …und wenn die Betriebe, die diese Sortimente 

anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in 

der Regel nur über eine im Vergleich zu den an- 

deren Sortimenten geringere Flächenproduktivi- 

tät verfügen. 

Von Bedeutung ist darüber hinaus, welche Sortimente vorwiegend in der Innenstadt der jeweiligen 

Kommune angeboten werden und welche Sortimente in der Regel an Fachmarktstandorten und in 

den Gewerbegebieten der jeweiligen Kommune zu finden sind. 

In Abhängigkeit von der Größe einer Stadt/Kommune bzw. des erschließbaren Marktgebietes, der 

städtebaulichen und stadtstrukturellen Ausgangssituation und der vorhandenen räumlichen Vertei- 

lung der Einzelhandelsangebote kann sich ein Abwägungsspielraum bei der Einstufung der Innen- 

stadtrelevanz der Sortimente ergeben, der ggf. in Form von Einzelfallbeurteilungen vor Ort auszulo- 

ten ist. 

Weiter ist auf die Betriebstypendynamik im Einzelhandel hinzuweisen (z.B. gestiegener Flächenbe- 

darf durch wachsende Artikelvielzahl und großzügigere Warenpräsentation, sortimentsübergreifende 

Angebotsformen), die ebenfalls in Einzelfällen einen Abwägungsspielraum entstehen lassen kann. Ei- 

nige Branchen (z.B. Elektrofachmärkte) befinden sich daneben in einer Umbruchphase hinsichtlich 

der Innenstadtrelevanz der Sortimente. 

Gemäß den Vorgaben des LEP IV Rheinland-Pfalz ergibt sich für die Stadt Grünstadt nachfolgende 

Gliederung. Soweit im Einzelfall bestimmte Sortimente nicht in der Liste aufgeführt sind, sind sie 

nach sachlogischem Zusammenhang einer der beiden Sortimentsgruppen zuzuordnen.



Tab. 13 Grünstadter Sortimentsliste 

Innenstadtrelevante Sortimente Nicht innenstadtrelevante Sortimente 

� Antiquitäten 

� Bekleidung (Damen, Herren, Kinder/Babys) 

� Bücher 

� Campingartikel 

� Computer/Zubehör, Telekommunikation 

� Elektroartikel (Kleinelektrowaren) 

� Geschenkartikel 

� Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat 

� Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 

� Jagd-, Reit- und Angelausstattung, Waffen 

� Leuchten 

� Musikinstrumente 

� Foto/Film 

� Optik 

� Schuhe 

� Sportartikel, Sportschuhe, Sportbekleidung 

� Schreibwaren 

� Sanitätswaren 

� Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln) 

� Uhren und Schmuck 

� Unterhaltungselektronik (TV, Hifi, Video, Ton- und Datenträger) 

� Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung 

Davon nahversorgungsrelevante Sortimente 

� Lebensmittel (inkl. Getränke), Reformwaren 

� Drogerie- und Parfümeriewaren (inkl. Apotheken) 

� Schnittblumen 

� Kioskbedarf/Zeitschriften 


� Babybedarf (Kinderwagen etc., keine Bekleidung) 

� Baustoffe/Baumarktartikel 

� Bodenbeläge/Teppiche (inkl. Stapelware und Teppichrollen) 

� Elektrogroßgeräte (weiße Ware) 

� Farben/Lacke 

� Fahrräder 

� Gartenbedarf (inkl. Pflanzen) 

� KFZ & Motorräder inkl. Zubehör 

� Möbel (inkl. Matratzen) 

� Sanitärwaren 

� Sportgroßgeräte 

� Tapeten 

� Werkzeuge/Eisenwaren 

� Zoobedarf 

Quelle: auf Basis der Vorgaben des LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz, Plankapitel 3.2.3, Z 58; Anpassungen entsprechend der Situation in Grünstadt



9 ANHANG 

9.1 Grundlagen und Methodik der Einzelhandelsuntersuchung 

Bestimmung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft 

Die Kaufkraft bezeichnet diejenigen Geldmittel, die für den Konsum zur Verfügung stehen, also die 

Nettoeinkommen abzüglich der Kosten für Miete, Reisen und andere Konsumzwecke (Dienstleistun- 

gen etc.) sowie der Spareinlagen. Grundlage für die Kaufkraftberechnungen im Einzelhandel sind die 

jährlichen Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen zahlreiche statistische Mate- 

rialien (z.B. Statistisches Bundesamt) sowie umfangreiche Erfahrungswerte aus CIMA-Erhebungen 

und -Befragungen im Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen vor. 

Keine Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge, Landmaschinen, 

Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht ist der Anteil des Versandhandels an den 

Verbrauchsausgaben, so dass nur der Pro-Kopf-Verbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert 

wird, in die Berechnungen eingeht. 

Statistisch gesehen steht jeder Person, vom Baby bis zum Greis, pro Jahr ein Betrag in Höhe von 

5.288,- € für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung. Davon entfallen gut 50 % auf Güter des tägli- 

chen Bedarfs (Lebensmittel, Arzneien, Drogerieartikel, Zeitschriften, Blumen etc.), ca. 20 % auf mit- 

telfristig nachgefragte Waren (Bekleidung, Schuhe, Sportartikel, Bücher, Schreibwaren, Spielwaren 

etc.) und knapp 30 % auf Ausgaben für Güter des langfristigen Bedarfs (Möbel, Hausrat, Elektrogerä- 

te, Uhren, Optik, Fahrräder etc.). 

Tab. 14 Verbrauchsausgaben in Deutschland 

Bedarfsbereiche Pro- Kopf- Ausgaben 


€/ EW. p.a. 

Anteil in % 

überwiegend kurzfristiger Bedarf 2.844 53,8 % 

überwiegend mittelfristiger Bedarf 1.017 19,2 % 

überwiegend langfristiger Bedarf 1.427 27,0 % 

insgesamt 5.288 100,0 % 

Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH in Anlehnung an Angaben des Statistischen Bundesamtes



Die Bedarfsbereiche setzen sich aus folgenden Einzelbranchen zusammen: 

Tab. 15 Die CIMA-Branchen 

kurzfristig 

mittelfristig 

langfristig 

Quelle: CIMA-Erhebungssystematik 

1 Lebensmittel 

2 Reformwaren 

3 Arzneimittel (Apotheken) 

4 Drogerie- und Parfümeriewaren 

5 Schnittblumen, Floristik 

33 Kioskwaren (Zeitschriften, Zeitungen) 

6 Oberbekleidung 

7 Wäsche, sonst. Bekleidung 

8 Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 

9 Sportartikel 

10 Schuhe 

11 Sanitätswaren 

12 Bücher 

13 Schreibwaren 

14 Spielwaren 

15 Zoobedarf 

16 Möbel 

17 Antiquitäten, Kunstgegenstände 

18 Eisenwaren, Baumarktartikel 

19 Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Hausrat 

20 Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche 

21 Elektrogeräte, Leuchten 

22 Unterhaltungselektronik 

23 Foto 

24 Optik, Hörgeräteakustik 

25 Uhren, Schmuck 

26 Lederwaren 

27 Musikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies 

28 Fahrräder 

29 Kfz-Zubehör 

30 Computer, Büro-/ Telekommunikation 

32 Pflanzen, Gartenbedarf 




9.2 Begriffsdefinitionen 

Einzugsgebiet 

Bedeutung: 

Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen Anteil die Höhe seines 

bindungsfähigen Umsatzpotentials. 

Berechnung und Abgrenzung: 

Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a. 

� die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den zentralen Einkaufsorten in der 

Region; 

� die Marktpotentiale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets; 

� die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte; 

� die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft für Güter des kurz-, mittel- 

und langfristigen Bedarfs. 

Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen 

Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle Gemeinden, aus denen mindestens 10 % der verfügbaren 

Kaufkraft in den Untersuchungsort fließen. Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen 

eine unter 10 % liegende Kaufkraftbindung in €-Werten einen erheblichen Umfang erreichen 

kann. 

Kaufkraft (nominal / real) 

Bedeutung: 

Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den privaten Haushalten innerhalb 

eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügbaren 

Netto-Einkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich 

der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden. 

Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche Niveau von Löhnen/Gehältern 

und Lebenshaltungskosten. Eine neue Untersuchung von MB Research, Nürnberg, 

belegt dabei deutliche Unterschiede. 

Kaufkraftkennziffer (KKZ) 

Bedeutung: 

Die KKZ bezeichnet die Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im Vergleich zum Bundesdurchschnitt 

(unabhängig von der Größe der Gemeinde). 

Berechnung: 

Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird das gesamte im Ort verfügbare 

Netto-Einkommen aufsummiert und durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich 

ein bestimmtes ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen. 

Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-Kopf-Einkommens wird gleich 100 gesetzt. Angenommen dieser 

Bundesdurchschnitt läge bei 10.226 €, so würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen 

von 11.248 € die KKZ 110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 9.203 entsprechend die KKZ 90,0. 




Marktpotential 

Bedeutung: 

Das Marktpotential bezeichnet den Umsatzumfang eines Ortes auf Basis seiner Einwohnerzahl 

(ohne Kaufkraftzu- und -abflüsse aus dem Ein-zugsgebiet). 

Berechnung: 

Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten 

Verbrauchsausgaben pro Kopf in der BRD, multipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes. 

Umsatzkennziffer (UKZ) 

Bedeutung: 

Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner (also nicht den Umsatz pro 

Einwohner!). 

Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Bewohner des Umlandes beteiligt 

sind, ist der Umsatz bzw. die Umsatzkennziffer Ausdruck der Zentralität eines Ortes und ein Kriterium 

für die Beurteilung seiner Standortattraktivität. 

Berechnungsbasis: 

Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) örtliche Einzelhandelsumsatz (ohne 

Kfz/Mineralöl, aber mit Einzelhandels-Nahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei 

der KKZ wird der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen und auf die Einwohnerzahl 

des Ortes bezogen. 

Einzelhandelszentralität 

Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes 

zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 

% einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die 

Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse kompensiert 

werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die 

Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, 

den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. 

Non-Food-Sortimente von Lebensmittelmärkten (nach EHI, EuroHandelsinstitut GmbH, Köln, 2007) 

Non-Food I: 

Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Schuh-, Kleiderpflege, Hygieneartikel, Hygienepapiere, Säuglingspflege, 

Watte, Verbandsstoffe, Haar-, Haut-, Mund- und Körperpflege, Sonnen- und Insektenschutz, 

Kosmetika, Fußpflegemittel, Tiernahrung/Tierpflegeartikel 

Non-Food II: 

Textilien, Heimtextilien, Kurzwaren, Schuhe, Lederwaren, Koffer, Schirme, Haushaltswaren, Bilderrahmen, 

Galanteriewaren, Camping-, Garten- und Sportartikel, Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte- 

und artikel, Elektrogroßgeräte, Schmuck, Foto, Uhren, Brillen, Spielwaren, Papier-, Büro- 

und Schreibwaren, Bücher Zeitungen, Zeitschriften, EDV, Kommunikation, Do-it-Yourself-Artikel 

(Baumarktartikel), Eisenkurzwaren, Farben, Lacke, Autozubehör, Fahrradzubehör, Blumen, Pflanzen, 

Samen, Düngemittel, Insektizide, Sonstiges, wie Möbel und Sanitärbedarf. 

Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen: 




Fachgeschäft 

Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel 

umfangreiche Beratung und Kundenservice (Als Filialisten sind z.B. Benetton oder Fielmann zu nennen). 

Fachmarkt 

Meist großflächiges Non-Food-Fachgeschäft (Ausnahme: Getränkemärkte) mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, 

mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und 

Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann, ARO- 

Teppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche unterschiedliche Fachmarktkonzeptionen unter 

einem Dach oder auch in offener Bauweise. 

Shopping-Center 

Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und 

Dienstleistungsbetriebe meist unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser 

und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung 

und Gemeinschaftswerbung. Errichtung häufig aufgrund zentraler Planung. 

Supermarkt 

Ca. 400 bis 1.500 qm Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 qm Verkaufsfläche 

bereits höherer Non-Food-Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 % 

(z.B. Edeka, Rewe). 

Lebensmitteldiscounter 

Meist Betriebsgrößen bis 800 qm Verkaufsfläche, mittlerweile auch darüber, ausgewähltes spezialisiertes 

Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen, preisaggressiv 

(u.a. Aldi, Lidl etc.). 

Verbrauchermarkt 

Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 qm, Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender 

Flächenanteil an Non-Food Abteilungen (Gebrauchsgüter), Non-Food-Umsatzanteil ca. 20 

- 40 %, Non-Food-Flächenanteil ca. 30 - 60 % (Kaufland). 

SB-Warenhaus 

Verkaufsfläche über 5.000 qm, neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil 

i.d.R. über 50 %) umfangreiche Non-Food-Abteilungen: Non-Food-Umsatzanteil ca. 35 - 50 %, Non- 

Food-Flächenanteil ca. 60 - 75 %. Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen 

(Globus, real). 

Warenhaus 

In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 qm, in zentraler Lage, meist mit Lebensmittelabteilung, breites 

und tiefes Sortiment, hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedienung (Karstadt, Kaufhof). 

Kaufhaus 

In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 qm, in zentraler Lage, breites, tiefes Non-Food-Sortiment, im 

Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt, oft Textil (C&A, H&M). 




9.3 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen 

(Orientierungswerte) 

Tab. 16 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im kurzfristigen Bedarfsbereich 

Branche Marktfähige Mindestbetriebsgröße 

Supermarkt: ab 1.200 qm 

Discounter: ab 700 qm 

kleiner Verbrauchermarkt: ab 1.500 qm 

Lebensmittel 

SB-Warenhaus: ab 5.000 qm 

Getränkemarkt: ab 250 qm 

Spezialgeschäfte/Ladenhandwerk: ab 40 qm 

Reformwaren ab 100 - 150 qm 

Apothekerwaren ab 60 qm 

Drogerie/Parfümerie: ab 70 qm 

Drogerie, Parfümerie 

Drogeriefachmarkt: ab 500 qm 

Blumen ab 50 qm 

Zeitschriften ab 50 qm 

Quelle: in Anlehnung an BBE-Handelsberatung München, Bearbeitung: CIMA 

Tab. 17 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im mittelfristigen Bedarfsbe- 

reich 


Oberbekleidung/ Wäsche/ Heimtextilien 

Facheinzelhandel: ab 100 qm (bei Nischenbetrieben ggf. auch 

kleiner) 

Fachmärkte: ab 400 qm 

Textilkaufhäuser: ab 1.000 qm 

Schuhe/Sportbedarf 

Facheinzelhandel: ab 200 qm 


Sanitätshaus ab 200 qm 

Bücher/Schreibwaren ab 100 qm 

Spielwaren 

Fachgeschäft: ab 100 qm 


Zoobedarf/Tiernahrung 

Fachgeschäft: ab 150 qm 






Tab. 18 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im langfristigen Bedarfsbereich 


Möbel ab 3.000 qm 

Baumarkt ab 4.000 qm 

Glas/Porzellan/Keramik ab 100 qm 

Farben, Bodenbeläge ab 600 qm 

Elektrogeräte, Leuchten ab 500 qm 

Facheinzelhandel: ab 300 qm 

Unterhaltungselektronik (UE) 

Fachmärkte (nur UE): ab 600 qm 

Fachmärkte mit Vollsortiment: ab 1.200 qm 

Foto/Optik, Uhren/Schmuck Fachgeschäfte/Filialisten: ab 60 qm 

Lederwaren ab 180 qm (bei Vollsortiment) 

Fahrräder 

Fachhandel: ab 200 qm 


Kfz-Zubehör Fachhandel: ab 400 qm 


Bürobedarf/Büroorganisation 

Computerladen: ab 100 qm 

Handyladen: ab 60 qm 

Babyausstattung Fachmärkte z.T. mit Kindermöbelabteilung: ab 700 qm 

Gartencenter ab 2.500 qm 





9.4 Erläuterungen zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche 

sowie der stadtteilbezogenen und nahversorgungsrelevanten Standortlagen 

Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde ein stärkeres Augenmerk auf die zentralen Versorgungs- 

bereiche als Schutzgegenstand innerhalb der Handelsstruktur von Städten und Gemeinden gelegt. 

Bei den zentralen Versorgungsbereichen nach § 34 Abs. 3 BauGB handelt es sich um räumlich ab- 

grenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig 

ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine bestimmte Versor- 

gungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt Nutzungen voraus, die für 

die Versorgung der Einwohner der Gemeinde – ggf. auch nur eines Teils des Gemeindegebiets – ins- 

besondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. Zentral sind Versorgungsbereiche, wenn ihnen 

die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommt. Dies ist dann zu bejahen, wenn die Ge- 

samtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem be- 

treffenden Bereich aufgrund der verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die 

Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat. Diese Funktion besteht darin, 

die Versorgung des Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich ab- 

gestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht si- 

cherzustellen (OVG Münster, BauR 2007, 845; BauR 2007, 2012, 2014). 

Zentrale Versorgungsbereiche können sowohl einen umfassenden als auch nur einen eingeschränk- 

ten Versorgungsbedarf abdecken. Neben Innenstadtzentren und Stadtteilzentren können auch Berei- 

che für die Grund- und Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche i.S.v. § 34 Abs. 3 BauGB darstel- 

len. Sie versorgen in der Regel nur bestimmte Stadtteile größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte 

mit Waren des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfs (OVG Münster, BauR 2007, 2012, 2014).

Das Einzelhandelskonzept der Stadt Grünstadt

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