Sachwert Rendite-Fonds Holland 53 - G.U.B.-Fondsguide

G.U.B. ANALYSE
DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
Analyse-Nummer
89/2004
18. November 2004
Einzelpreis EUR 27,–
inklusive MWSt.
Sachwert Rendite-Fonds Holland 53
DAS ANGEBOT
Ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio können
sich Anleger direkt als Kommanditisten oder mittelbar
über den Treuhandkommanditisten an
der Dreiundfünfzigste Sachwert Rendite-Fonds
Holland GmbH & Co. KG, Hamburg, beteiligen.
Der Fonds hält je eine Büroimmobilie in Rotterdam,
Delft und Utrecht-De Meern. Die Objekte
wurden zwischen 1987 und 2003 errichtet und
verfügen zusammen über 34.108 Quadratmeter
Mietfläche und 735 Parkplätze. Zwei Objekte sind
vollständig an ein Verlagsunternehmen und einen
Softwarehersteller vermietet. Das dritte Objekt
ist zu insgesamt 78 Prozent an eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
und ein Forschungsunternehmen
vermietet. Für die unvermieteten
Flächen besteht eine fünfjährige Mietgarantie
des Projektentwicklers. Die Mietverträge beziehungsweise
die Mietgarantie sind ohne Freijahre
vollständig indexiert und enden zwischen
2009 und 2018.
Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt 80
Millionen Euro (ohne Agio). Das langfristige
Fremdkapital von 45 Millionen Euro ist laut Prospekt
bei einem deutschen Kreditinstitut aufgenommen
worden. Die Zinsfestschreibung endet
Mitte 2014. Die Tilgung setzt in 2009 ein. Für die
Anschlussfinanzierung wurde ein gleichbleibender
Zinssatz von 5,44 Prozent p. a. kalkuliert. Eine
Gesellschaft der MPC-Gruppe garantiert die
Vollplatzierung des Eigenkapitals bis Mitte 2005.
Die geplanten Ausschüttungen liegen zwischen
7,0 Prozent p. a. (2004) und 8,5 Prozent p. a.
(2014).
Die vorgesehene Laufzeit des Fonds beträgt rund
zehn Jahre. Eine Kündigung ist frühestens per
Ende 2014 möglich. Das Abfindungsguthaben bemisst
sich nach dem Verkehrswert. Eine Übertragung
der Gesellschaftsanteile ist aus steuerlichen
Gründen nur mit Zustimmung aller Mitgesellschafter
möglich. Die Besteuerung der Ergebnisse
erfolgt laut Prospekt in den Niederlanden.
In Deutschland gilt der Progressionsvorbehalt. Gesellschafterversammlungen
können im schriftlichen
Umlaufverfahren durchgeführt werden.
Anleger mit zusammen 25 Prozent des Gesellschaftskapitals
können die Einberufung einer
außerordentlichen Gesellschafterversammlung
verlangen.
Initiator und Prospektherausgeber ist die MPC
Münchmeyer Petersen Capital Vermittlung
GmbH, Hamburg (MPC). Als Treuhandkommanditist
fungiert eine Gesellschaft der MPC-Gruppe.
Mittelverwendungskontrolleur ist eine unabhängige
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.
ANBIETER
MPC Münchmeyer Petersen
Capital Vermittlung GmbH
Palmaille 67
22767 Hamburg
Telefon: 0 40 / 38 02 22 42
Telefax: 0 40 / 38 02 21 96
www.mpc-capital.de
Erfahrener und erfolgreicher Initiator
MPC gehört zur börsennotierten MPC Münchmeyer
Petersen Capital AG, Hamburg, und zählt im Bereich
der Holland-, Schiffs-, und Private Equity-Fonds zu den
Marktführern in Deutschland. Von 1994 bis Mitte
2004 wurden von MPC insgesamt 182 geschlossene
Fonds mit einem Investitionsvolumen von mehr als
9,8 Milliarden Euro aufgelegt. Die Leistungsbilanz per
Ende 2003 dokumentiert überzeugende Ergebnisse der
angebotenen Beteiligungen. Im Bereich der Holland-
Fonds konnten nahezu alle Fonds die geplanten Ergebnisse
erreichen oder übertreffen. Dies bestätigt solide
konzipierte und vorsichtig kalkulierte Beteiligungsangebote.
Die Verwaltung der Fondsimmobilien
erfolgt durch eine erfahrene niederländische Gesellschaft,
die bereits erfolgreich für die Vorläuferfonds
tätig war.
Angemessene Kaufpreise
Für alle Fondsimmobilien wurden Wertgutachten einer
unabhängigen niederländischen Immobilienberatungsgesellschaft
vorgelegt. Der Wert der Objekte
liegt demnach insgesamt rund 215.000 Euro über den
Kaufpreisen. Da keine Fertigstellungsrisiken bestehen,
erscheinen die Kaufpreise demnach angemessen. Laut
den Gutachten verfügen die drei Immobilien über Autobahnanschlüsse
und sind gut mit dem Auto erreichbar.
Die Parkplatzrelation wird als günstig beschrieben
und die Objekte erfüllen die aktuell an Büroimmobilien
gestellten Anforderungen.
Abgesicherte Einnahmen
Die Einnahmenkalkulation basiert auf den Mietverträgen
und der Mietgarantie für die unvermietete
Fläche beim Objekt in Delft. Wirtschaftsauskünfte bestätigen
eine projektkonforme Bonität der Vertragspartner.
Dadurch besteht zunächst eine entsprechende
Einnahmesicherheit. Da das mit jährlich 1,0 Prozent
p. a. grundsätzlich relativ optimistisch angesetzte Neuvermietungsrisiko
bereits ab 2004 eingeplant wurde, erscheint
die diesbezügliche Kalkulation für den Prognosezeitraum
insgesamt vertretbar. Zwei Objekte haben
nur einen einzigen Mieter. Dadurch besteht jeweils
ein erhöhtes Anschlussvermietungsrisiko, da bei Beendigung
des Mietvertrages gegebenenfalls die gesamte
Immobilie zur Anschlussvermietung ansteht.
Durch drei Standorte, unterschiedliche Branchen der
Mieter und die gestaffelten Restlaufzeiten der Mietverträge
besteht jedoch eine Risikostreuung auf mehreren
Ebenen. Zudem liegt die vereinbarte Miete des
Objektes in Rotterdam laut Wertgutachten unterhalb
der Marktmiete. Die Inflationsrate wurde mit 1,5 Prozent
für 2005 und anschließend mit 2,5 Prozent p. a. in
einem angemessenen Rahmen kalkuliert. Die Finanzierung
ist durch die bereits erfolgte Aufnahme des
Fremdkapitals und die Platzierungsgarantie abgesichert.
Ein Währungsrisiko besteht nicht, da die Darlehen
in Euro valutieren. Allerdings wird nach Auslauf
der Zinsbindungsfrist Mitte 2014 mit einem vergleichsweise
niedrigen Zinssatz der Anschlussfinanzierung
kalkuliert und die Prognoserechnung endet mit
dem Jahr 2014. Sollten die Fondsimmobilien nicht bis
Mitte 2014 veräußert worden sein, würde sich ein
DIE G.U.B.-ANALYSE
höherer Anschlusszins negativ auf die weiteren Fondsergebnisse
auswirken.
Rechtliche Besonderheiten
Der Treuhandkommanditist gehört zur MPC-Gruppe.
Gesellschafterbeschlüsse können anstatt auf Präsenz-
Gesellschafterversammlungen auch im schriftlichen
Umlaufverfahren gefasst werden. Dies stellt ein Potenzial
für Interessenkonflikte dar. Allerdings darf der
Treuhänder das Stimmrecht der Anleger bei fehlender
Weisung nur „insoweit nach eigenem Ermessen ausüben,
als es um die Herstellung der Beschlussfähigkeit
geht“. Insofern erscheint die Konstellation insgesamt
vertretbar. Die Fungibilität der Beteiligung ist eingeschränkt,
da eine Übertragung nur mit Zustimmung
sämtlicher Mitgesellschafter möglich ist. Die Besteuerung
der Vermietungseinkünfte erfolgt angabegemäß
laut Doppelbesteuerungsabkommen in den Niederlanden.
Dadurch ergeben sich Vorteile gegenüber einer
Besteuerung in Deutschland. Allerdings werden
die Ergebnisse bei der Ermittlung des persönlichen
Steuersatzes in Deutschland berücksichtigt und können
diesen erhöhen („Progressionsvorbehalt“). Die Auswirkungen
einer vorgesehenen Änderung des niederländischen
Steuerrechts auf den Netto-Ertrag der Anleger
werden in einer Prospektergänzung dargestellt.
DAS FAZIT
MPC ist ein erfahrener Anbieter geschlossener
Holland-Fonds. Die Leistungsbilanz dokumentiert gute
Erfolge der Vorläuferfonds. Wertgutachten bestätigen
angemessene Kaufpreise der Immobilien. Die Einnahmen
sind zunächst vollständig durch Mietverträge und
eine Mietgarantie unterlegt. Mögliche Anschlussvermietungs-
und Mietausfallrisiken sind durch drei Standorte,
verschiedene Restlaufzeiten und unterschiedliche
Branchen der Mieter gestreut.
G.U.B.-Urteil:
sehr
gut
+++

■ 89/2004 Sachwert Rendite-Fonds Holland 53
KENNZAHLEN
Eigenkapital inkl. Agio 1 : 45,0 %
Investitionskapital + Liquiditätsreserve 1 : 86,5 %
Erwerbsnebenkosten 1 : 4,1 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 1 : 9,5 %
Kaufpreisfaktor 2 : 13,2
Quadratmeterpreis 3 : 2.049 Euro
1 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen plus Agio).
2 Kaufpreise als Vielfaches der kalkulierten Jahresmiete 2005.
3 Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Mietfläche (ohne
Parkplätze).
Initiator und
Management
Investition und
Finanzierung
Wirtschaftliches
und steuerliches
Konzept
Rechtliches
Konzept
Interessenkonstellation
Prospekt und
Dokumentation
Kriterium
Fondskonzept
plausibel
Gesamtfinanzierung/
Mindestvolumen
abgesichert
Anlegerrechte
gewahrt
Ordnungsgemäße
Mittelverwendung
abgesichert
Kein gravierendes
Potenzial für Interessenkonflikte
EXISTENZKRITERIEN
Ja grundsätzlich
STÄRKEN-SCHWÄCHEN-ANALYSE
Stärken/Vorteile
Führender deutscher Anbieter für Holland-Immobilienfonds.
Leistungsbilanz bestätigt sehr gute
Ergebnisse für die bisherigen Holland-Fonds. Objektverwaltung
durch erfahrenen Partner.
Platzierungsgarantie. Fremdkapital bereits aufgenommen.
Wertgutachten bestätigen angemessene
Kaufpreise. Kein Fertigstellungsrisiko.
Einnahmen zunächst vollständig durch Mietverträge
und Mietgarantie unterlegt. Risikostreuung auf
mehreren Ebenen. Grundsätzlich günstige Besteuerung
der Erträge für den Anleger.
Im Wesentlichen gängige Regelungen im Vertragswerk.
Unabhängige Mittelverwendungskontrolle.
Geschäftsführung nur im Rahmen des Investitions-
und Finanzierungsplans vom „Selbstkontrahierungsverbot“
gemäß §181 BGB befreit.
Von Anlegern gewählter Beirat vorgesehen.
Keine Verflechtung des Initiators mit Verkäufern
oder Mietern. Treuhänder kann Stimmrecht bei
ausbleibender Weisung nur zur Herstellung der
Beschlussfähigkeit selbst ausüben.
Prospektgutachten nach IDW S 4. Im Wesentlichen
vollständige Leistungsbilanz gemäß DFI-Leistungsbilanz-Fragenkatalog.
Wertgutachten.
Schnelle Reaktion auf geplante Änderungen im
niederländischen Steuerrecht (Prospektergänzung).
X
X
X
X
Schwächen/Nachteile
Einige Abweichungen von den Planwerten bei
Schiffsfonds.
G.U.B. ANALYSE
Nein Anmerkungen
X Präsenz-Gesellschafterversammlungen
nicht zwingend.
Treuhänder und Initiator
verflochten.
Punkte
Urteil
9,5 +++
Keine wesentlichen Schwächen. 9,0 +++
Tilgung des Fremdkapitals erst ab 2009, in Teilbereichen
etwas optimistische Prognose. Halbierung
der Liquiditätsreserve bis 2010 geplant (danach erfolgt
ein erneuter Aufbau).
Regelmäßige Präsenz-Gesellschafterversammlungen
nicht zwingend.
Treuhänder und Initiator verflochten. Keine nennenswerte
Initiatoreneinlage.
Leistungsbilanz nicht testiert. Prognose endet bereits
2014.
WICHTIGE HINWEISE ZUR G.U.B.-ANALYSE
8,5
+++
9,0 +++
8,0 ++
9,0 +++
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Emissionsprospekt (August 2004), Leistungsbilanz per Ende 2003, Prospektgutachten (10. September
2004), Wertgutachten (Mai 2004), Wirtschaftsauskünfte zu den Mietern und dem Mietgaranten sowie Antworten auf Fragen der G.U.B.
● Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt
nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar,
sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
● Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse
jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie
auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen
Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt,
erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche
Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten
nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich
auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse
sind nicht berücksichtigt.
● Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem
Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten
nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag
gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen
in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten
daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
● Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund
seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist
deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle
Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
● Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch
die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für
den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse.
Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der
vollständige Emissionsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise,
deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
● Die Bewertung in der Stärken-Schwächen-Analyse erfolgt in
Schritten von 0,5 Punkten auf einer Skala von 0 bis 10 Punkten.
Die Vergabe des Teilurteils erfolgt nach folgenden Bewertungsstufen:
0 bis 3,5 Punkte: „-“, 4,0 bis 5,5 Punkte: „+“, 6,0 bis
8,0 Punkte: „++“, 8,5 bis 10 Punkte: „+++“.
Das Gesamturteil stellt keinen arithmetischen oder sonstigen
Mittelwert der Teilnoten dar, sondern wird von der G.U.B. im
Rahmen einer Gesamtwürdigung vergeben. Insbesondere werden
die Teilbereiche der Stärken-Schwächen-Analyse an sich,
aber auch deren Inhalte dabei - je nach Bedeutung für das konkrete
Anlageangebot - möglicherweise von Analyse zu Analyse
unterschiedlich gewichtet.
Die Bewertungsstufen
für das Gesamturteil:
+++
+
= sehr gut = positiv
= gut
= nicht platzierungsreif
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Brabandstraße 1, 22297 Hamburg,
Telefon: (0 40) 5 14 44-06, Telefax: (0 40) 5 14 44-180, www.gub-fondsguide.de © G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet.
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