Immobilien – Bewertung Altstadt Steckborn / TG:

Immobilien – Bewertung
Sensations-Verkauf:
Mitten in der
Altstadt Steckborn / TG:
2038 m2 hochkarätiges Bauland (unbebaut)
Rendite nach Neubau 5 %

Situation:
Ort / Beschreib: 8266 Steckborn, Stadt, 3700 Einwohner. Gemeindesteuerfuss 66 %.
Bezirkshauptort; wurde im Jahr 4300 v.Chr. erstmals besiedelt; sehr attraktive Altstadt.
Verkehrstechnisch gut erschlossen: 20 Minuten bis Autobahn nach Zürich / Konstanz / St.Gallen;
ÖV nach Schaffhausen / Konstanz / Frauenfeld per Bus/Zug; Schifffahrt).
Viele weitere Details sind auf: http://de.wikipedia.org/wiki/Steckborn
Parzelle: Liegenschaft Nr. 106, Plan 1; sehr attraktive ruhige Lage inmitten der Altstadt.
Fläche: 2038 m2 Bauland in der Kernzone, enthaltend 4 kleine Ökonomie-Gebäude.
(2 Schöpfe, Garage, Bienenhaus; total 89 m2), sowie 63 m2 befestigte Fläche und
1886 m2 Gartenanlage.
Gebäude: 4 kleine Ökonomie-Gebäude (2 Schöpfe, Garage, Bienenhaus; total 89 m2)
Mietverhältnisse: Keine
Schutzkategorie: (Neubau) Gemäss Baureglement Kernzone: Für unüberbaute oder nur teilweise
überbaute Grundstücke bestimmt der Stadtrat unter Beizug anerkannter Fachleute die zulässige
Bauweise, Masse und Gestaltung solange von Fall zu Fall, als kein Gestaltungsplan vorliegt.
Die Ausnützungsziffer wird in dieser Zone durch Bau- und Gestaltungsvorschriften ersetzt.
Es besteht Gestaltungsplan-Pflicht. Es wird empfohlen, einen Architektur-Wettbewerb
mit 3 – 5 Teilnehmerteams zu veranstalten und im Beurteilungs-Gremium von Beginn an
alle wichtigen Behörden-Vertreter zu integrieren. Dies hat den grossen Vorteil, dass das
Sieger-Projekt bereits breite Akzeptanz geniesst und baubewilligungsfähig ist.
Anschliessend kann ein Gestaltungsplan erarbeitet werden, welcher auf das Sieger-Projekt
zugeschnitten ist.
Hypothese / Vorgehen:
Es wird vorwiegend Wohnraum gebaut.
Es wird davon ausgegangen, dass dies behördenseits bewilligt wird.
Es wird angenommen, dass eine BGF von 2038 m2 möglich ist, was etwa 15 - 20 Wohnungen ergibt.
Es wird angenommen, dass die Augustinergasse als Zufahrt/Erschliessung von den Behörden als
zu schmal/eng beurteil wird. Andererseits ist die Stadt bereit, eine Erschliessung von Osten her
(durch die Parzelle des Bauamtes/Werkhofes) zu ermöglichen; Kostenbeteiligung seitens
Eigentümerschaft LS Nr. 106 maximum CHF 200'000.--.
Empfehlung Gestaltungsplan / Architektur-Wettbewerb wie bereits genannt.
Mittels einer Rückwärtsrechnung/Rückwärtsschätzung wird der Landpreis ermittelt.
Es wird ein Baukörper mit einem UG und 3 OG angenommen, was bei einer BGF von
2038 m2 eine Grundfläche von 680 m2 ergibt.
Die NWF/HNF sei 1630 m2 (80% von 2038 m2).
Wird das UG eine Geschosshöhe von 2.70 m angenommen, ergibt sich für das UG ein
Volumen/Rauminhalt von 1’836 m3.
Wird für die OG/Wohnen eine Geschosshöhe von 2.80 m angenommen, ergibt sich pro
Geschoss ein Volumen/Rauminhalt von 1’904 m3, somit für 3 Geschosse total 5'712 m3.
Auf die Berechnungen einer Tiefgarage wird verzichtet, weil angenommen wird,
dass bei einem Verkaufspreis von CHF 30'000.- bis CHF 50'000.- pro Abstellplatz die
Baukosten und der Verkaufserlös sich egalisieren / kostenneutral sind.
Die Vermietung von Wohnraum sei CHF 230.- / m2 NWF/HNF p.a.
Der Verkaufspreis von Stockwerkeigentum sei CHF 6'000.- / m2 NWF/HNF.
Seite 2/7

Baukosten:
Die Baukosten sind wie folgt:
Für UG 1836 m3 x CHF 400.- = CHF 734'400.--.
Für Wohnen / 3 OG’s 5712 m3 x CHF 625.- = CHF 3’570'000.--.
Zwischentotal = CHF 4'304'400.--.
Baunebenkosten 7% = CHF 301'308.--.
Umgebung 5% = CHF 215'220.--.
Reserve/Risiko 3% = CHF 129'132.--.
Abbruchkosten der bestehenden Kleinbauten = CHF 50'000.-
Die Kostenbeteiligung/Regelung der Erschliessung/Zufahrt = CHF 200'000.--.
Somit sind die Baukosten inkl. Reserve/Risiko, Abbrüchen und Erstellung Zufahrt
total CHF 5'200'060.--.
Ertragswert:
Der jährliche Mietzins Netto-Ertrag sei CHF 374'900.-- (1630 m2 x CHF 230.-).
Der Ertragswert ist somit, kapitalisiert mit 5 %, CHF 7'498'000.--.
Anlagekosten:
Die Anlagekosten sind identisch mit dem Ertragswert, d.h. CHF 7'498'000.--.
Landwert / Verkehrswert:
Die Differenz zwischen Ertragswert und totalen Baukosten ergibt den Landwert;
Somit CHF 7'498'000.- minus CHF 5'200'060.- ergibt CHF 2'297'940.--.
Rundung: Plus CHF 2'060.--.
Der Verkaufspreis beträgt CHF 2'300'000.—
Rendite nach Neubau 5%
Gewinn im Falle des Verkaufs von Stockwerkeigentum:
1630 m2 à CHF 6000.- = CHF 9'780'000.- minus Anlagekosten CHF 7'498'000.-
ergibt einen Gewinn von CHF 2'282'000.--.
Seite 3/7

Situation:
Seite 4/7

Seite 5/7

Verkaufs-Modalitäten, Klarstellungen (Stand Mai 2014):
Die Kosten für Administration/Notariat/Grundbuch, sowie die Handänderungssteuer
werden hälftig aufgeteilt.
Eine allfällige Grundstückgewinnsteuer ist durch die Verkäuferschaft zu bezahlen.
Diese Dokumentation ist durch die 10q GmbH nach bestem Wissen erstellt.
Allfälliger Irrtum bleibt vorbehalten; Es besteht kein Anspruch auf Vollständigkeit
der Angaben in dieser Dokumentation.
Die Zahlung eine Vermittler-Provision, falls vereinbart, ist Sache der Verkäuferschaft.
Die Käuferschaft hat keinerlei Makler-Provision zu bezahlen.
Für Fragen steht die 10q GmbH gerne jederzeit zur Verfügung.
10q GmbH
Immobilien, Kunst, Dienstleistungen
Rue de l’Hôtel-de-Ville 7, CH – 1470 Estavayer-le-Lac
Tel: 041 420 77 70 Natel: 079 700 00 19 Fax: 041 410 01 90
E-Mail: 10q@bluewin.ch
Seite 6/7

ANHANG:
GRUNDBUCHBESCHREIB
GRUNDBUCH STECKBORN
Liegenschaft Nr. 106
Plan Nr. 1, Steckborn
2’038 m2
Oekonomiegebäude Vers.Nr. 594.583, Augustinergasse [10 m2]
Oekonomiegebäude Vers.Nr. 594.582, Augustinergasse [59 m2]
Oekonomiegebäude Vers.Nr. 594.584, Augustinergasse [8 m2]
Garage Vers.Nr. 594.724, Augustinergasse [12 m2]
Übrige befestigte Fläche [63 m2], Gartenanlage [1'886 m2]
ANMERKUNGEN
1432 Revers mit dem Eigentümer von Nr. 107 betr. die Erstellung eines Kreuzstockes
im Erdgeschoss von Gebäude Nr. 107
26.04.1940 Beleg 524
Vormerkungen
Keine
Dienstbarkeiten und Grundlasten
205 Recht: Anbaurecht für Wagenschopf zulasten Nr. 105
26.04.1940 Beleg SP205
205a Last: Ueberbaurecht für Dachvorsprung zugunsten Nr. 105
26.04.1940 Beleg SP205
Grundpfandrechte
Keine
Seite 7/7

Steckborn – Bebauungskonzept Augustinergasse
Stellungnahme zu ortsbaulichen Voraussetzungen
Marc Ryf Architekt BSA SIA, Zürich / Markus Bolt Architekt BSA SIA, Winterthur
1. Ausgangslage
Die Parzelle 106/ 2041 m2 liegt im Randbereich der Altstadt. Sie ist Teil eines ehemaligen
Landwirtschaftsbetriebes und war bisher (vermutlich) nie bebaut.
Für das Areal hat das Architekturbüro Werner Keller, Weinfelden eine Bebauungsstudie mit 18
Eigentumswohnungen und 24 Tiefgarage-Plätzen erarbeitet.
2. Auftrag / Zielsetzung
Der vorliegende Bericht soll der Baubehörde die Grundlagen liefern, damit diese gegenüber
Bauherrschaft und Projektverfasser verbindliche planerische Randbedingungen für die weitere
Projektierung festlegen kann (Erschliessung, Dichte).
3. Grundlagen
. Grundlagenpapier der Bauverwaltung Steckborn vom 23.12.2010.
. Vorprojektpläne Augustinergasse von Werner Keller, Architekt vom 16.2.2012
4. Baurecht
Gemäss geltendem Zonenplan ist die Parzelle 106 der Kernzone zugewiesen. Diese dient gemäss
Baureglement u.a. „der sorgfältigen Einordnung und Gestaltung von ... Neubauten ins Ortsbild“. Für
die detaillierte baurechtliche Regelung ist ein Gestaltungsplan zu erlassen.
5. Stellungnahme / Empfehlungen
Die vorliegende Bebauungsstudie von W. Keller ist geprägt durch die im Vorfeld diskutierte / favorisierte
Erschliessung ausschliesslich über die Augustinergasse. Dieses Erschliessungsprinzip ist aus ortsbaulicher
Sicht noch einmal zu hinterfragen. Die nachfolgende Argumentation konzentriert sich auf ortsbaulichgestalterische
Aspekte. Machbarkeit und Opportunität der Vorschläge sind in einem politischen Prozess
zu klären.
5.1 Bebauungsstruktur
Der Stadtkern Steckborns ist von einem feinmaschigen Weg- und Strassennetz durchzogen, welches die
Körnung der Bebauungsstruktur bestimmt. Das Gebiet zwischen Augustinergasse / Seestrasse /
Schützengraben/ Kehlhof bildet dabei eine Ausnahme. Seine Fläche beträgt ein Mehrfaches der übrigen
„Stadt-Stücke“. Damit besteht die Gefahr, dass auch allfällige Neubauten den üblichen Massstab des
Stadtkerns sprengen. Zudem ist es wünschbar, den Ortskern auch in diesem Bereich für die
Öffentlichkeit durchlässiger zu gestalten.
5.2 Erschliessungsnetz
Das Gebiet sollte durch zusätzliche Erschliessungselemente gegliedert werden. In Nord-Südrichtung
besteht ein Ansatzpunkt an der Seestrasse zwischen den Parzellen Nr. 116 und 121. Hier kann (für den
Langsamverkehr) ein Weg in die Tiefe des Gevierts geführt werden.
In Ost-West-Richtung kann eine Querung ab der Augustinergasse an der Schmalseite der Parzelle 106
ansetzen. Die weitere Verbindung bis zum Schützengraben muss das Werkhofareal queren oder an
dessen südlicher Grenze entlang führen.

5.3 Verkehrsführung
Die Bebauungsstudie von W. Keller sieht eine Tiefgarage mit 24 Plätzen vor. Der entsprechende
Mehrverkehr dürfte die Augustinergasse überfordern. Einerseits verschärft sich die unter 5.4 erwähnte
Problematik bei der Einfahrt in die Seestrasse. Zum anderen ist auch die kurvig geführte
Augustinergasse selbst eng und unübersichtlich. Zudem ist zu befürchten, dass der „Altstadt-Charakter“
des Gassenraumes durch verkehrstechnische Massnahmen beeinträchtigt würde (Verbreiterungen,
Markierungen, Hinweisschilder usw.).Aus diesen Gründen ist aus ortsbaulicher Sicht unbedingt eine
Zufahrt zur Parzelle 106 ab dem Schützengraben zu anzustreben (siehe oben 5.2). Diese hat zudem
den Vorteil, dass Anwohner nur minimal durch den Mehrverkehr belastet werden.
5.4 Einmündung Augustinergasse-Seestrasse
Sofern die Zahl der Ein- und Ausfahrten in bzw. aus der Augustinergasse zunimmt, kann die heutige
Einmündung den Anforderungen an Überblick und Verkehrssicherheit kaum mehr genügen. Aus
ortsbaulicher Sicht ist eine platzartige Ausweitung an dieser Stelle denkbar. Diese darf aber nicht
ausschliesslich nach verkehrstechnischen Kriterien erfolgen, sondern muss auch als gestalterische
Aufgabe gesehen werden. Die im Strassenzug entstehende Baulücke muss als Platz-Raum erlebbar sein,
beispielsweise durch ein den Platz prägendes Element (Baum, Brunnen, …).
5.5 Dichte / Ausnützung
Aus ortsbaulicher Sicht ist eine intensivere Nutzung der noch unbebauten Areale im Ortskern möglich,
sogar wünschbar. Ausnützung, Grösse und Höhe der Baukörper sind aber sorgfältig auf die
umgebende Bebauung abzustimmen. Die Vorprojektstudie für Parzelle 106 von W.Keller erlaubt
diesbezüglich noch keine abschliessende Beurteilung. Mit der vorgeschlagenen, sehr dichten Bebauung
scheint aber das wohnhygienisch und ortsbaulich vertretbare Mass ausgereizt, wenn nicht gar
überschritten.
Zürich und Winterthur, 22.Mai 2012

Stadtverwaltung
Bauverwaltung
Schützengraben 1
8266 Steckborn
Politische Gemeinde Steckborn
Fax 052/762 20 79
Telefon 052/762 20 80
E-Mail egon.eggmann@steckborn.ch
Fleischmann Immobilien AG
Herr Werner Fleischmann
Rathausstrasse 18
Postfach 128
8570 Weinfelden
Steckborn, 10. Juli 2012
PARZELLE NR. 106, AUGUSTINERGASSE, STECKBORN
ERSCHLIESSUNG / BEBAUUNG
Sehr geehrte Damen und Herren
Sehr geehrter Herr Fleischmann
Gestützt auf das Ergebnis der Besprechung vom 27.06.2012 hat der Stadtrat an seiner
Sitzung vom 02.07.2012 von der neu konzipierten Überbauungsplanung betreffend die
Parzelle Nr. 106, Augustinergasse, Kenntnis genommen. Die Beurteilung erfolgte im Sinne
einer Standortbestimmung, ohne auf Details konkret einzugehen.
In einer ersten Einschätzung beurteilt der Rat die überarbeitete Planung hinsichtlich Volumetrie
und Situierung der Hauptbauten als städtebaulich gute und auf die neue Erschliessungsachse
ausgerichtete Reaktion. Diskutiert und für richtig befunden wurde auch
die Lösung mittels Flachdach im rückwärtigen Bereich südlich der Hauptbauten mit Satteldach.
Diese klare Flachdachlösung dürfe jedoch nicht mit zusätzlichen Aufbauten wieder
verunklärt werden; eine offene Pergola im Sinne eines Rankgerüstes wäre hingegen
denkbar.
Der Rat nimmt weiter zur Kenntnis, dass auf eine Tiefgarage verzichtet und die Parkierung
neu in einer nördlich der Hauptbauten angeordneten, eingeschossigen Nebenbaute integriert
werden soll. Situierung und Funktionalität dieser Nebenbauten, insbesondere der
Baute hin zur Augustinergasse, sind im Detail noch zu diskutieren. Ebenso ist die Anlage
und Ausgestaltung der neuen Fussgängerverbindung (Gasse) zwischen der Augustinergasse
und dem Schützengraben in der weiteren Planung zu vertiefen.
Zusammenfassend ist der Rat zum Schluss gekommen, dass die weitere Planung auf
dieser Basis fortgesetzt werden kann. Für die Weiterbearbeitung kann das Modell bei der
Gemeindeverwaltung abgeholt werden.
1

Die verkehrstechnische Erschliessung vom Schützengraben her setzt verschiedene bauliche
Massnahmen voraus. Neben der Erstellung der eigentlichen Zufahrtsstrasse muss in
der Stadtmauer eine neue Öffnung geschaffen, respektive die Bestehende verschlossen
werden sowie die beiden Gebäude Assek. Nr. 649 und 1296 abgebrochen, entsorgt und
durch einen Neubau ersetzt werden.
Daraus ergibt sich folgende Kostenschätzung (+/- 20 %):
- Zufahrtsstrasse (private Erschliessung) ca. Fr. 90'000.00
- Baumeisterarbeiten Stadtmauer ca. Fr. 23'000.00
- Abbruch / Entsorgung der bestehenden Bauten ca. Fr. 22'000.00
- Neubau Werkhalle (2'000 m3 à Fr. 250.00) ca. Fr. 500'000.00
______________
- Gesamtkosten ca. Fr. 635'000.00
Die Erschliessungspflicht liegt grundsätzlich bei der Gemeinde. Erfahren Grundstücke
durch den Bau, den Ausbau oder die Korrektion von Erschliessungsanlagen einen besonderen
Vorteil, sind die Eigentümer zu Beiträgen heranzuziehen. Die Beiträge dürfen den
Mehrwert des Grundstücks nicht übersteigen (§ 52 PBG).
Vor dem Hintergrund dieser gesetzlichen Ausgangslage stellt sich für den Stadtrat die
Frage, in welcher Grössenordnung sich die Bauherrschaft eine Beteiligung an den oben
aufgeführten Gesamtkosten vorstellen kann. Der Rat erwartet gerne ein diesbezügliches
Angebot als Diskussionsgrundlage.
Wir bitten sie um Kenntnisnahme und danken Ihnen für die bislang konstruktive Zusammenarbeit.
Bei allfälligen Fragen stehen wir Ihnen gerne weiter zur Verfügung.
Freundliche Grüsse
Bauverwaltung Steckborn
Egon Eggmann
Kopie zur Kenntnis:
- Stadtrat Steckborn, intern
- Konrad Labhart, Dorfstrasse 8, 8266 Steckborn
- Marc Fluck, Mühlhofstrasse 28, 8266 Steckborn
- Werner Keller Architekturbüro AG, Feldhofstrasse 14, 8570 Weinfelden
- Winzeler + Bühl, Raumplanung + Regionalentwicklung, Rheinweg 21,
8200 Schaffhausen
2