Bericht 2010-2011 - Berliner Baugenossenschaft eG

Geschäftsbericht
2010 | 2011

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Vorstandsmitglied Jörg Wollenberg als Karl Schrader –
einer der Gründungsväter der bbg
Vorwort
des Vorstands
Ein erfolgreiches und besonderes Jahr liegt
hinter der bbg BERLINER BAUGENOSSEN­
SCHAFT eG. Am 16. Mai 1886, vor nunmehr
125 Jahren, wurde die bbg von reformwilligen
und sozial engagierten Berlinern zum Zwecke
der Selbsthilfe gegründet – neuer bezahlbarer
Wohnraum musste her, da die Stadt aus allen
Nähten zu platzen drohte. Im Laufe ihrer
Geschichte hatte die bbg mit verschiedenen
Schwierigkeiten und ständig neuen Anforderungen
zu kämpfen und diese immer im
Interesse der Genossenschaft und ihrer
Mitglieder gelöst.
6.662 Wohnungen sowie 8.303 Mitglieder
später standen wir wieder vor einer Herausforderung:
Wie feiert eine Genossenschaft – dazu
noch die älteste und eine der aktivsten Berlins
– ihren Geburtstag? Viele Ideen entstanden,
wurden verworfen oder ausgebaut, und am
Ende stand der Vorschlag: Ein einziges Fest
für alle Mitglieder und ihre Angehörigen sollte
es sein – ein Fest für die große bbg­Familie,
an einem Tag und an einem Ort!
Gesagt, getan. Als optimale Location wurde
das Strandbad Wannsee, eine der bekanntesten
Institutionen der Stadt, gewählt – ebenfalls
mit einer über 100­jährigen Geschichte
behaftet. Doch nun kamen viele weitere Fragen
auf, die es zu klären und zu beachten gab.
Gemeinsam mit der Berliner Agentur „be frank“
haben wir über ein Jahr lang geplant, organisiert
und geprobt, bis unser großes Fest am
14. Mai 2011 bei bestem Wetter starten konnte.
Eine so lange Lebensgeschichte, wie sie
unsere bbg und ihre Mitglieder erlebt haben,
lässt sich nicht so einfach darstellen. Es ist
uns gelungen, mit einer Musikauswahl aus
verschiedenen Epochen und leckerem Essen
aus Mutterns Küche als kulinarische Zeitreise
ein wenig Vergangenheit und einen Hauch
der Geschichte in unser Fest hineinzuzaubern.
Mit der Fotobox wurde man sogar in ein
Wohnzimmer aus alten Zeiten katapultiert.
Und auch unser Kindermitmach­Zirkus für
die Kleinen kam riesig an.
Das tolle Feuerwerk bot den perfekten
Abschluss für ein aus unserer Sicht gelungenes
Fest. Genau so einen Abschluss
wünschen wir uns natürlich auch für das
vergangene Geschäftsjahr. Die Jahresergebnisse
dürfen wir Ihnen heute präsentieren
und garantieren, dass Sie wieder mit der
Leistung Ihrer bbg zufrieden sein können.
Wir wünschen Ihnen viel Freude und Erkenntnis
bei der Lektüre unseres Geschäftsberichtes,
den wir mit vielen tollen Bildern
von unserer großen Jubiläumsfeier untermalt
haben. Vielleicht entdecken Sie sich ja darin?
Vorstandsmitglied der bbg Thomas Frohne bei der Begrüßungsansprache
mit der ebenfalls 125 Jahre alten Marke Coca Cola
Wir sind überzeugt, dass uns mit diesem
Geschäftsbericht die Symbiose aus harten
Fakten und Zahlen des Jahresabschlusses
in Verbindung mit den guten Erinnerungen
an eine große Festveranstaltung gelungen ist.
Der Vorstand

Bericht über das Geschäftsjahr
vom 01.10.2010 bis 30.09.2011

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Organe der
Genossenschaft
Aufsichtsrat
Reinhard Kretschmer (Vorsitzender)
Dipl.­Ing. Lothar Loehrke (stellvertretender Vorsitzender)
Dipl.­Dolmetscherin Andrea Lohmar (Schriftführerin)
Patrick Bagehorn
Dipl.­Finanzwirt René Damme
Helge Neitzel
Dipl.­Ing. Manfred Scharweit
Manfred Siering (ab 30.03.2011)
Dipl.­Ing. Brunhilde Vorndran­Friese
Vorstand
Dipl.­Ing. Thomas Frohne
Jörg Wollenberg
Prokuristen
Heidi Gaede
Rolf Rückbrecht, staatl. geprüfter Betriebswirt (bis 31.01.2011)

Inhaltsverzeichnis
Vorwort 02
Organe der Genossenschaft 04
Soziales Engagement 06
Mitgliedschaften und Beteiligungen 11
Margareta­Spettmann­Verein 13
Mittelverwendung und Mittelherkunft 14
Bericht des Aufsichtsrates 15
Lagebericht 16
Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 | 2011 42
Gewinn­ und Verlustrechnung 44
Anhang des Jahresabschlusses 2010 | 2011 45
Bestätigungsvermerk 52
Wohnanlagenübersicht 53
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Soziales
Engagement
Netzwerkpartner
Durch unser etabliertes soziales Netzwerk mit
verschiedenen Kooperationspartnern folgt die
bbg dem genossenschaftlichen Anspruch, den
Mitgliedern „mehr als nur ein Dach über dem
Kopf“ zu bieten. Die Netzwerkpartner stellen
soziale Dienste zur Verfügung und unterstützen
die Genossenschaftsmitglieder, indem sie bei
Bedarf beratende oder betreuende Aufgaben
übernehmen. Diese Zusammenarbeit leistet
einen weiteren wichtigen Beitrag zum sozialen
Engagement der bbg für unsere Mitglieder:
unser „Wohnen plus“.
Mit dem Kooperationspartner Freunde alter
Menschen hat sich in Mariendorf ein Unterstützungsangebot
etabliert, das die Lebenssituation
alter Menschen entscheidend verbessert. Zu den
Angeboten gehören dauerhafte Besuchspartner­
schaften, Begleitung von Menschen mit Demenz
und die familiäre Unterstützung zur Entlastung
von pflegenden Angehörigen. Ein weiterer
Schwerpunkt ist die Beratung zu allen sozialen
Fragen. Im Treffpunkt in der Kurfürstenstraße 46
werden regelmäßige Aktivitäten und Veranstaltungen
organisiert, um der Vereinsamung aktiv
entgegenzuwirken. Auch die Hilfe von Mitgliedern
für Mitglieder wird hierdurch gefördert.
Der Sozialverband VdK Deutschland e. V. konnte
wieder vielen Mitgliedern Unterstützung und Hilfe
anbieten. Im Mittelpunkt seiner Arbeit stehen
die Werte sozialer Gerechtigkeit und Solidarität,
Hilfe zur Selbsthilfe und der Erhalt der sozialen
Sicherungssysteme. Hier erhalten Mitglieder
und deren Angehörige Informationen zu Möglichkeiten
von Umbaumaßnahmen in der Wohnung

und welche Kostenträger dafür infrage kommen.
Auch bei der Beantragung entsprechender Gelder
wird geholfen. Sehr gefragt ist auch die individuelle
Beratung zu Hilfsmitteln aller Art, zum
Beispiel aus den Bereichen Mobilität, Körperpflege
und Haushalt.
Die Mitarbeiter des VdK informieren auch zu
Themen des Sozialrechts wie Pflegeversicherung
oder Sozialhilfe. Durch die Leistungen des VdK
wollen wir unseren Mitgliedern möglichst lange
ein eigenständiges Leben in den eigenen vier
Wänden ermöglichen und frühzeitige Heimaufenthalte
vermeiden.
Mit der sozialen Hotline von teamwohnbalance
erhalten unsere Mitglieder bei finanziellen oder
sozialen Krisen eine kostenlose telefonische
Soforthilfe. Wenn notwendig, organisieren die
Sozialarbeiter auch Hausbesuche, helfen bei
Antragstellungen und begleiten die Mitglieder
bei Behördengängen. Sie bieten Unterstützung
im Umgang mit den Job­Centern und beantworten
alle Fragen zu Hartz IV.
Auch in Zukunft stehen die Mitarbeiter von
teamwohnbalance unseren Mitgliedern kostenlos
mit Rat und Tat zur Seite. Diese Hilfeleistung
wird von der bbg finanziert und ermöglicht.
Die Malteser Hilfsdienst gemeinnützige GmbH
unterstützt mit ihrem Hausnotruf Sicherheit und
Unabhängigkeit in den eigenen vier Wänden
rund um die Uhr. Dies bietet nicht nur ein
beruhigendes Gefühl für unsere Mitglieder,
sondern auch für die Angehörigen. Ein weiteres
Angebot ist der Besuchsdienst, der denjenigen,
die sich allein fühlen, einen Ansprechpartner zur
Seite stellt.
Die Perlenfischer der Berliner Stadtmission im
Karl­Schrader­Haus im Wedding haben lebhaften
Zuspruch erfahren. Kinder und Jugendliche
nutzten während der Schulferien täglich das
angebotene Programm. Die Kinderbetreuung
in Buckow im Spielnest gehört ebenfalls zum
Angebot der Berliner Stadtmission. An drei
Tagen in der Woche wird gemeinsam gespielt
und gebastelt, gekocht und gegessen. Wir sehen
dies auch als unseren Beitrag zur Kiezarbeit.
Die Kooperation mit der Berliner Volksbank eG
bietet unseren Mitgliedern die Möglichkeit, sich
kompetent und umfassend zu allen finanziellen
Fragen beraten zu lassen. Dazu zählen in erster
Linie die Bereiche Geldanlage, Absicherung im
Alter sowie Versicherungen für Hab und Gut.
Damit sind unsere Mitglieder in vielerlei Hinsicht
den Mitgliedern der Volksbank gleichgestellt und
können die gleichen Vorteile nutzen.
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Füreinander – MiTeinander –
eben GenoSSenSChaFTliCh
Nach diesem Motto hat der Gemeinschaftssinn
zwischen unseren Genossenschaftsmitgliedern
weiteren lebhaften Zuspruch erhalten und einen
erfreulichen Umfang erreicht.
Den genossenschaftlichen Gedanken nicht nur
des Miteinanderwohnens, sondern auch des
Miteinanderlebens wollen wir durch die Bereitstellung
unserer Gemeinschaftseinrichtungen
und Veranstaltungen fördern – so formulierten
wir unsere Idee im Jahre 2007. Es sollte ein
für die bbg komplett neuer Bereich – das
Sozial management – aufgebaut werden.
Mit unserer Frau Löffler bekam dieses neu
geschaffene Betätigungsfeld auch ein Gesicht,
das heute vielen Mitgliedern bekannt ist. Zu
dieser Zeit gab es bereits Gemeinschaftsräume,
vereinzelte Hoffeste und Veranstaltungen von
Mitgliedern für Mitglieder. Da uns das Miteinander
unserer Mitglieder am Herzen lag, wurden
Ideen gesammelt, wie wir das Gefühl des
Gemeinsamen weiter ausbauen können. Und wir
können mit Stolz behaupten, dass wir hier schon
einen großen Schritt weiter gekommen sind.
Zurzeit gibt es 66 regelmäßige Veranstaltungen
in unseren nun schon sieben Gemeinschaftsräumen,
angefangen vom gemeinsamen Kaffeekränzchen
über Mal­ und Handarbeitsgruppen
bis zu Computerkursen und Sportangeboten.
Zudem fanden zahlreiche Einzelveranstaltungen
statt, die großen Anklang gefunden haben.
Insbesondere unsere Kleinen konnten am
Schnuppersegeln teilnehmen, einen Busausflug
nach Germendorf sowie einen Lampionumzug
unternehmen. Für große Kulleraugen sorgten
auch die Märchenerzählungen. Die bbg plant,
den Mitgliedern in Kürze zwei weitere Gemeinschaftsräume
zur Verfügung zu stellen.
Stadtteilführungen als „Lügentour“, zahlreiche
Erzählcafés im Bürgersaal des Karl­Schrader­
Hauses, literarische Nachmittage, Busfahrten
zum Gänsekeulenessen, Besichtigungen,
Wanderungen durch Parks und Grünanlagen
unserer Stadt zählten gleichfalls zu den angebotenen
und auch zahlreich wahrgenommenen
Veranstaltungen.
Mit vielen Ideen startete Frau Löffler die
Umsetzung des Sozialmanagements, rief
Veranstaltungen ins Leben, griff Vorschläge
von Mitgliedern auf und motivierte immer
wieder Mitglieder zu eigenständigen Angeboten.
Auch auf den Hoffesten rekrutiert Frau Löffler
weitere ehrenamtliche Helfer, verteilt Veranstaltungskalender
und begeistert Mitglieder
für ihre Veranstaltungen.

Ihrem Aufruf zu den monatlichen Wanderungen
folgt seit 2009 eine große Gruppe von bbg­
Mitgliedern aus Reinickendorf, Steglitz, Buckow
und Lichtenberg. Die dabei geknüpften Kontakte
unter den Mitgliedern bestehen bis heute und
wurden beständig vertieft. Hieraus ist inzwischen
eine aktive Freizeitgestaltung von
Nachbarn und Freunden entstanden, welche in
Fahrgemeinschaften zu den Ausgangspunkten
unserer Wanderungen gelangen. Dies ermöglicht
gleichwohl auch den Mitgliedern, die nicht
allein mit öffentlichen Verkehrsmitteln fahren
wollen oder können, an diesen Wanderungen
teilzunehmen.
Dabei entstand seitens der Teilnehmer der
Wunsch, gemeinsame Tagesausflüge in das
Land Brandenburg zu unternehmen. Diesem
Wunsch folgte zeitnah auch die Umsetzung.
Inzwischen wurden schon mehrere Tages ausflüge
in das Berliner Umland von Mariendorfer
Mitgliedern eigenständig organisiert und
durchgeführt.
Aktive Freizeitgestaltung sowie die gegen seitige
Hilfe von und mit Nachbarn und Freunden
entspricht nicht nur dem Gedanken der Gemeinschaftspflege,
sondern gestaltet diesen auch
in der Praxis.
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Über diese positive Entwicklung freuen wir uns
sehr und danken den Initiatoren herzlich. Wir
wünschen weiterhin fröhliche und erlebnisreiche
Ausflüge und hoffen, dass diese Initiative viele
Nachahmer findet, die die Nähe und Vertrautheit
menschlichen Zusammenlebens nicht nur fördern
und betonen, sondern dem immer anonymer
werdenden Leben in einer Großstadt entgegenwirken.
Noch mehr Möglichkeiten hierzu bieten
auch die in unserer Zeitschrift „bbg­intern“
aufgeführten Veranstaltungen in der Rubrik „bbg
– Runter vom Sofa“.
Auf Anregung unserer Mitglieder und Hauswarte
konnten wir ein ehemaliges Materiallager in der
Jonasstraße 25 in Berlin­Neukölln vollständig
sanieren und renovieren. Die Remise diente
früher als Pferdestall. So entstand die Idee,
dem Raum auch diesen Namen zu geben. Unser
Wunsch, dass aus dieser räumlichen Möglichkeit
eine Gemeinschaft erwächst und der „Pferdestall“
mit Leben gefüllt wird, hat sich erfüllt.
Der „Pferdestall“ ist nicht nur die Heimat
des bbg­Singkreises geworden. Er bietet die
Möglichkeit, gemütlich beim „Mieterkaffee“
zu plauschen, bei Handarbeiten zu entspannen,
im Computerkurs dem Geheimnis von Bits
und Bytes auf die Spur zu kommen und beim
Sitzyoga Entspannung pur zu erleben.
Unser „Ideenfundus“ für gemeinsame
Ver anstaltungen wird stetig durch An regungen
von Mitgliedern gefüllt, denen wir gerne
nachkommen.
Auch die vielen zur Stärkung der Gemeinschaft
und Nachbarschaft beitragenden Hoffeste im
Sommer sowie Glühweinfeste im Winter sollten
hier nicht unerwähnt bleiben.
Wir danken allen fleißigen Helfern und den
Teilnehmern, ohne die solche Feste nicht
möglich wären. Die bbg unterstützt weiterhin
alle diese Veranstaltungen sowohl organisatorisch
als auch finanziell.
Das von uns eingeführte soziale Management
zur Organisation von Freizeitgestaltungen,
insbesondere von Mitgliedern für Mitglieder,
hat sich als der richtige Weg erwiesen.
Jährlich steigern wir die Zahl der Aktivitäten,
und mittlerweile konnten wir 60 ehrenamtliche
Helfer aus den Reihen unserer Mitglieder dafür
gewinnen. Die wachsende Kommunikation
untereinander, nicht nur innerhalb der Wohnanlagen,
bestätigt diesen Eindruck. Deshalb
werden wir an diesem Konzept festhalten,
weitere Gemeinschafts einrichtungen schaffen
und diese Aktivitäten unterstützen, wo immer
es uns möglich ist.

Mitgliedschaften
und Beteiligungen
Mitgliedschaften und Beteiligungen
Die bbg ist Mitglied des Verbandes Berlin­
Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.
(BBU), der als gesetzlicher Prüfungsverband
auch die jährliche Pflichtprüfung der Genossenschaft
vornimmt. Sie gehört der Ständigen
Konferenz der Genossenschaften an und ist
Mitglied des Genossenschaftsforum e. V. sowie
der Berlin­Brandenburgischen Akademie
der Wohnungswirtschaft e. V. (BBA).
Darüber hinaus ist die bbg Mitglied im Arbeitgeberverband
der Wohnungswirtschaft e. V.
in Düsseldorf, des Deutschen Verbandes für
Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung
e. V. in Berlin und der Berliner Wirtschaftsgespräche
e. V. Sie ist außerdem Mitglied im Verein
der Freunde und Förderer der EBZ Business
School und des Unterstützungsvereines deutscher
Immobilienwirtschaft e. V. Die bbg ist
durch Mitgliedschaft mit ihren Anteilen an
der Berliner Volksbank eG beteiligt.
Ebenfalls ist sie Mitglied im Förderverein
der Erika­Mann­Grundschule in Wedding.
Zudem unterstützt die bbg jährlich die Kinder
und Jugendabteilungen von vier Berliner
Sportvereinen durch Sach­ oder Geldspenden.
Die Vereine wurden nach ihrer Nähe zu unseren
Wohn quartieren ausgewählt. Im Bereich der
Kinder­ und Jugendförderung beteiligt sich die
bbg auch am Projekt „Schule 2000“.
imagekampagne der Wohnungs baugenossenschaften
Berlin
Weiterhin beteiligt sich die bbg auch an der
gemeinsamen Imagekampagne von 21 Berliner
Wohnungsbaugenossenschaften. Seit 2008 ist
die Mitgliederinformation dieser Kampagne
Bestandteil der „bbg­intern“. In 2011 hat die
alljährliche Forsa­Umfrage gezeigt, dass der
Bekanntheitsgrad des genossenschaftlichen
Wohnens in der Bevölkerung weiter steigt.
Hier trägt die Arbeit der Imagekampagne
Früchte. Der diesjährige traditionelle Wohntag
fand im Britzer Garten unter großer Beteiligung
statt. Die bbg konnte sich wieder erfolgreich
präsentieren und konkrete Wohnungsanfragen
bedienen.
Die bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG
ist darüber hinaus Mitglied der DESWOS
Deutsche Entwicklungshilfe für soziales
Wohnungs­ und Siedlungswesen e. V., unserer
Fachorganisation der Wohnungswirtschaft
für Entwicklungszusammenarbeit.
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das soziale engagement
der bbg Berliner BaUGenoSSenSChaFT eG
– ein verlässlicher Partner der deSWoS
Die DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für
soziales Wohnungs­ und Siedlungswesen e. V.
setzt sich seit über 40 Jahren für das Menschenrecht
auf Wohnen ein. In umfassenden
Hilfsprojekten versorgt die DESWOS Not leidende
Menschen in Afrika, Asien und Lateinamerika mit
Wohnraum. Sie sichert Ernährung, schafft Arbeit,
vermittelt Bildung, fördert Hygiene und stärkt
damit die Gesundheit der Menschen. Im Jahr
2010 waren es mehr als 30 Projekte in 15 Ländern.
Hilfe zur Selbsthilfe ist für das Team der
DESWOS das oberste Prinzip. Die DESWOS
arbeitet in der direkten Projekthilfe, das heißt,
die Spenden werden in gemeinsamer Entscheidung
mit den bedürftigen Familien und Partnerorganisationen
vor Ort eingesetzt.
Die DESWOS ist die Fachorganisation für
Entwicklungszusammenarbeit in der deutschen
Wohnungswirtschaft. Sie wurde 1969 gegründet
und wird vom GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs­ und Immobilienunternehmen e. V.,
den darin organisierten Verbänden sowie
deren Mitgliedsunternehmen getragen. Mehr als
620 Wohnungsunternehmen des GdW und über
200 Privatpersonen sind Mitglieder der DESWOS.
Die bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG
ist schon seit 40 Jahren Mitglied der DESWOS
und gehört damit zu den Förderern der ersten
Stunde. Diese kontinuierliche Unterstützung
ermöglicht der DESWOS eine ganzheitlich und
langfristig wirkende erfolgreiche Projektarbeit,
denn als gemeinnützige Organisation erhält sie
zwar öffentliche Zuschüsse, ist aber zusätzlich
auf Spenden angewiesen.
Ihr eigenes 125­jähriges Jubiläum nahm die
bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG
zum Anlass, Menschen in Not zu helfen. Sie
spendete der DESWOS 5.000 Euro für das
Projekt „Barriere freies Wohnen im Idukki
District, Indien“. Damit unterstützt die bbg den
behindertenfreundlichen Umbau oder Neubau
von Häusern und ermöglicht behinderten
Menschen in Indien ein eigenständigeres,
menschenwürdiges Leben.
Weitere Informationen zur Arbeit der DESWOS
finden Sie unter www.deswos.de

Margareta­Spettmann­Verein e. V.
Nicht nur die bbg BERLINER BAUGENOSSEN­
SCHAFT eG hatte 2011 Geburtstag – auch
der Margareta­Spettmann­Verein durfte feiern.
Gegründet zum 100. Jubiläum unserer bbg,
hat es sich der Verein zur Aufgabe gemacht, den
genossenschaftlichen Gedanken zu fördern.
Der nach einem langjährigen Vorstandsmitglied
der bbg benannte Verein unterstützt und fördert
verschiedene Bereiche des sozialen Managements
bei der bbg. So wird die Berliner Stadtmission
in Buckow, welche in den Räumen der
bbg Freizeitaktivitäten für Kinder und Jugendliche
veranstaltet, schon seit vielen Jahren finanziell
unterstützt. Mehrmals wöchentlich werden
Töpfernachmittage und Gruppenspiele angeboten,
zudem wird das Programm durch Wochenendausflüge
ergänzt. Aber auch für die Senioren
engagiert sich der Margareta­Spettmann­Verein.
So wird eine Vielzahl von Veranstaltungen im
Bereich des sozialen Managements der bbg für
Mitglieder unterstützt.
Margareta Spettman, Vorstand der bbg von 1946 bis 1973
Im Zuge der 125­Jahr­Feier bat der Vorstand der
bbg um Spenden für unseren Verein. Auf diesem
Wege sind 7.250 Euro zusammengekommen, die
wir in diesem Jahr gern im Sinne des Förderzwecks
nutzen möchten.
Der Margareta­Spettmann­Verein lebt von
Spenden und Mitgliedsbeiträgen. Daher würden
wir gern auch Sie als neues Mitglied begrüßen.
Informationen zur Mitgliedschaft sowie die
Beitragserklärung und unsere Satzung erhalten
Sie bei unserer Schatzmeisterin Frau Beckmann
unter der Telefonnummer 030/83 00 02­31.
Der Jahresbeitrag beträgt 30 Euro.
Lothar Loehrke, Vorsitzender des Vereins
und Aufsichtsratmitglied der bbg
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14
Mittelverwendung und
Mittelherkunft per 30.09.2011
Entstehung und Verwendung der Unternehmensleistung
erträge insgesamt Mio. euro %
Umsatzerträge aus der Hausbewirtschaftung 39,89 94,50
Übrige Erträge 2,00 4,75
Öffentliche Fördermittel 0,32 0,75
42,21 100,00
aufwendungen insgesamt Mio. euro %
Betriebs­ und Instandhaltungskosten
von Fremdfirmen und Versorgungsbetrieben
Abschreibungen,
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke,
20,46 48,46
übrige Aufwendungen 6,59 15,62
Zinsen 6,21 14,72
Personalkosten 5,25 12,44
Dividende und Jahresüberschuss 2,43 5,76
Steuern 1,27 3,00
42,21 100,00

Bericht des Aufsichtsrates
Während des Berichtszeitraumes hat der Vorstand
den Aufsichtsrat nach den gesetzlichen und
satzungsmäßigen Bestimmungen sowie darüber
hinaus über die Lage und die Entwicklung der
Baugenossenschaft kontinuierlich unterrichtet.
Der Aufsichtsrat hat den Vorstand bei seiner
Geschäftsführung gefördert, beraten und überwacht
und sich in 6 Sitzungen des Gesamtgremiums
und 4 Ausschusssitzungen sowie durch die
Quartalsberichte von der Ordnungsmäßigkeit der
Geschäftsführung überzeugt. An allen regionalen
Vertreterge sprächen haben Mitglieder des
Aufsichtsrats teilgenommen.
Die Amtszeit endete bei den Aufsichtsratsmitgliedern
Lothar Loehrke und Manfred Scharweit.
Sie wurden von der Vertreterversammlung erneut
gewählt. Neu in den Aufsichtsrat gewählt wurde
Manfred Siering.
In dem Geschäftsjahr zuvor hatte die bbg drei
Wohnanlagen erworben. In der Folge war es in
diesem Geschäftsjahr notwendig, zwei davon
durch umfangreiche Sanierungs­ und Modernisierungsmaßnahmen
auf das gute Wohnniveau
der bbg zu bringen. Bei einer der Wohnanlagen
dauern die Arbeiten auch im aktuellen
Geschäftsjahr noch an.
Es ist bemerkenswert, dass vor allem bei
unbeständiger und eher trüber „Wetterlage“ der
Wirtschaft die Genossenschaften, insbesondere
die Wohnungsgenossenschaften einen positiven
Stabilitätsfaktor darstellen. Folgerichtig fällt es
auf, dass sich bei Firmen, Banken, Versicherungen
und anderen die düstere Krisenmiene
beim Wahrnehmen des Kürzels „bbg“ erhellt und
Geschäftsbeziehungen gern aufgenommen bzw.
fortgeführt werden.
Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung
einschließlich des Jahresabschlusses zum
30. September 2011, des Anhangs sowie des
Lageberichts für das Geschäftsjahr 2010/2011
ist durch den Verband Berlin­Brandenburgischer
Wohnungs unternehmen e. V. durchgeführt und
ein wiederum uneingeschränkter Bestätigungsvermerk
erteilt worden. Die Mitglieder des
Aufsichtsrats haben den Prüfungsbericht
eingehend ausgewertet. Dabei haben sie sowohl
im Prüfungsausschuss als auch im Plenum des
Aufsichtsrats die Möglichkeit genutzt, Sachfragen
mit den Wirtschaftsprüfern des Verbandes im
direkten Gespräch zu klären. Die abschließenden
Fragen des Aufsichtsrates haben ergeben, dass
kein Anlass zu Beanstandungen gegeben ist.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den
Lagebericht und den Bericht des Vorstandes für
das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2010 bis zum
30. September 2011 unter Einschluss des Gewinnverwendungsvorschlages
geprüft und gebilligt.
Er schließt sich dem Vorschlag des Vorstandes an.
Die immer wieder guten Geschäftsergebnisse
sind keinesfalls selbstverständlich. Es darf nicht
verkannt werden, dass der seit vielen Jahren
stetige Erfolg der bbg keinem Automatismus
folgt, sondern jedes Jahr erneut hart erarbeitet
werden muss. Der Aufsichtsrat dankt allen
„Verursachern“ dieses Resultats, nämlich den
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, dem Vorstand
der Baugenossenschaft sowie der Vertreterversammlung
für die erfolgreiche Arbeit zum
Wohle der Genossenschaft und ihrer Mitglieder.
Berlin, den 28. Februar 2012
Der Aufsichtsrat
Reinhard Kretschmer, Vorsitzender
15

16
Lagebericht
I. Darstellung des Geschäftsverlaufs
1. Gesamtwirtschaftliche Lage
deutschland
Nachdem die deutsche Wirtschaft und damit
auch die Geschäftsergebnisse vieler Unternehmen
in Deutschland im Jahr 2010 einen
wirtschaftlichen Höhepunkt erreicht hatten,
verliert selbst die robuste deutsche Wirtschaft
zum Ende des Jahres 2011 leider ein wenig
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120
115
110
105
100
95
90
85
80
75
ifo Geschäftsklima deutschland – ifo Konjunkturtest oktober 2011
ifo Geschäftsklima
Geschäftserwartungen
Beurteilung der Geschäftslage
an Fahrt. Die meisten Experten gehen davon
aus, dass sich die Konjunkturlage in den
kommenden Monaten weiter eintrüben wird.
Das belegt auch der Ifo­Geschäftsklima­Index
der Münchner Wirtschaftsforscher. Zwar legte
Gewerbliche Wirtschaft:
Verarbeitendes Gewerbe, Bauhauptgewerbe, Groß­ und einzelhandel.
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Quelle: ifo Konjunkturtest 21/10/2011 indexwerte, 2005 = 100, saisonbedingt
125
120
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110
105
100
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85
80
75

der Index nach einer Befragung von 7.000
Unternehmen im Oktober 2011 zum ersten Mal
seit vier Monaten wieder leicht zu, aber die
langfristigen Prognosen rechnen mit rückläufigen
Geschäften. Die Auswirkungen der Euro­Schulden­
krise und der damit verbundene erwartete
Konjunktureinbruch in der Eurozone werden
sich zunehmend bemerkbar machen.
Viele der deutschen Unternehmen versuchen
schon jetzt, sich auf diese Auswirkungen
einzustellen und investieren eher zurückhaltend.
Auch in der Immobilienwirtschaft verschlechtert
sich die Stimmung, hier ging der Konjunkturindex
ebenfalls weiter zurück.
Die regelmäßig erstellten sogenannten Herbstgutachten
der führenden deutschen Wirtschaftsforschungsinstitute,
des Sachverständigenrats
der Bundesregierung und der Bundesbank
prognostizieren einstimmig nach einem Wachstum
des Bruttoinlandsprodukts (BIP) im Jahr
2011 von 2,9 Prozent nur noch einen geringeren
Zuwachs zwischen 0,8 und 1,2 Prozent für 2012.
Konsens besteht auch darin, dass die deutsche
Wirtschaft erfreulicherweise die Folgen der
Staatsschuldenkrise und die damit noch zu
erwartenden Entwicklungen auf den Finanzmärkten
deutlich besser überstehen könnte als
das übrige Europa. Denn nach wie vor entwickelt
sich die Konjunktur in Deutschland immer noch
besser als in der Eurozone.
Nachdem der deutsche Export im September
2011 noch zugelegt hatte, werden die Exporterwartungen
der Unternehmen leicht zurückgehen
eU­herbstprognose 2011
Veränderung des BiP gegenüber dem Vorjahr in Prozent
2011 2012
(Schätzungen) (Schätzungen)
deutschland 2,9 0,8
eU 1,6 0,6
eurozone 1,5 0,5
Quelle: aFP/eU­Kommission Tsp/Gitta Pieper­Meyer
und die Absatzmärkte an Dynamik verlieren.
Viele Staaten weltweit – und insbesondere in
der Eurozone – müssen ihre Finanzen schnell
konsolidieren, um das Vertrauen der Märkte
zurückzugewinnen.
Von daher lässt auch die Investitionsbereitschaft
deutscher Unternehmen im Ausland nach – während
dagegen auf nationaler Ebene gute Standortbedingungen
und entspanntere Finanzierungskonditionen
viele geplante Investitionsprojekte
erleichtern. Ebenso wird der positive Effekt der
binnenorientierten Wirtschaftszweige Handel und
17

18
Dienstleistungen sowie der Baubranche die
inländische Konjunktur stützen. Nachdem der
Export unser ökonomisches Wachstum lange Zeit
getragen hat, ist nunmehr die Binnenwirtschaft
zu einer wichtigen Säule geworden. Fazit
vieler Unternehmen: Die Lage ist besser als die
allgemeine Stimmung. Insbesondere die deutsche
Immobilienwirtschaft ist weiterhin gut aufgestellt
und hat momentan weder eine Kreditklemme
noch Abwertungstendenzen zu befürchten.
Die Stimmung an den Finanzmärkten sinkt
dagegen weiter. Der vom Zentrum für Europäische
Wirtschaftsforschung ermittelte ZWE­Index
rutschte durch die Konjunkturbewertung der
Anleger und Analysten im November 2011
auf den niedrigsten Wert nach der Lehman­
Brothers­Pleite 2008.
Einen großen Einfluss auf die Wirtschaftsentwicklung
im Euroraum wird die zukünftige
Krisenpolitik unserer Bundesregierung haben.
Fast 45 Prozent der deutschen Unternehmen
sehen die Wirtschaftspolitik derzeit als konjunkturellen
Risikofaktor an. Dies belegt die hohe
Verantwortung der Regierung: Deutschland
muss sich seiner Verantwortung für ganz Europa
stellen und eine noch stärkere Rolle bei der
Krisenbewältigung übernehmen. Das Bundeswirtschaftsministerium
hat ebenfalls die Prognose
zum Wirtschaftswachstum in Deutschland für
das Jahresergebnis 2011 von 2,9 auf 2,6 Prozent
und für 2012 sogar auf lediglich 1,0 Prozent
reduziert.
Sehr erfreulich entwickelt sich trotz der ansonsten
eingetrübten Konjunktureinschätzung der
deutsche Arbeitsmarkt. Die Zahl der Arbeitslosen
ist im Oktober 2011 weiter auf 2,7 Millionen
beziehungsweise 6,5 Prozent gesunken und stellt
damit den niedrigsten Stand seit 20 Jahren dar.
Es ist zugleich auch die geringste Quote im
Vergleich zu fast allen unseren Nachbarstaaten.
Dieses positive Ergebnis ist umso höher zu
bewerten, als im Mai 2011 die Öffnung des
deutschen Arbeitsmarktes für Arbeitssuchende
aus den Ost­Europäischen EU­Mitgliedsländern
erfolgte. Seither wurden alleine rund 50.000
Stellen mit Arbeitnehmern aus diesen Ländern
besetzt.
Ebenfalls als sehr positiv ist die immer noch
steigende Anzahl der offenen Stellen in unserem
Land zu verzeichnen. Dem Jobmotor Deutschland
ist es gelungen, fast eine halbe Million neue
Stellen in den letzten zwölf Monaten zu schaffen.
Noch nie zuvor zählte unser Land 41,3 Millionen
Erwerbstätige. Auch hierin sehen die Wirtschaftsweisen
klare Signale für eine weitere
positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt.
Insgesamt verschieben sich auch die Beschäftigungsformen
hin zu mehr sozialversicherungspflichtigen
Arbeitnehmern.
Bedenklich ist jedoch die sich zunehmend
entwickelnde Nachwuchsproblematik im Personalbereich
der Unternehmen. Etliche Branchen
klagen über den Mangel der dringend benötigten
qualifizierten Fachkräfte am deutschen Arbeitsmarkt.
Fazit: Viele Ökonomen sehen in der insgesamt
robusten Verfassung des deutschen Arbeitsmarktes
auch eine Chance, dass die durch
die gesamtwirtschaftlichen Risiken erwartete
Abkühlung der bisher guten Wirtschaftsentwicklung
gut überstanden werden könnte (EU­Herbstprognose
2011, Ifo­Geschäftsklimaindex).

Berlin
Die Konjunkturumfrage im Herbst 2011 der IHK
Berlin zur Berliner Wirtschaftslage zeigt, wie
nicht anders zu erwarten, eine vergleichbare
Einschätzung wie im übrigen Bundesgebiet.
Das Wirtschaftsklima hat sich auch hier
erstmals seit drei Jahren wieder leicht abgekühlt.
Die derzeitige Lage wird branchenübergreifend
noch als gut bezeichnet, jedoch zeigen sich
die Unternehmen bei ihren Erwartungen und
geplanten Investitionen für 2012 eher zurückhaltend
und abwartend.
Die sehr schwer kalkulierbaren Risiken der
Schuldenkrise mehrerer Eurostaaten sorgen bei
vielen Unternehmen für weitere Verunsicherung.
Auch in Berlin werden deshalb die Geschäftsentwicklungen
von den künftigen politischen
Entscheidungen, insbesondere unserer Bundesregierung,
aber auch des neu gewählten Senats
von Berlin maßgeblich beeinflusst.
Erfreulich ist festzustellen, dass sich die
wirtschaftliche Dynamik der Hauptstadtregion
laut der aktuellen „Initiative neue soziale
Marktwirtschaft­Studie“ (INSM) weiter sehr
positiv entwickelt hat. Die internationale Anziehungskraft
Berlins, auch als Hauptstadt, ist
ungebrochen. Unsere Stadt belegt nach dieser
Studie im Bundesländer­Ranking Platz 1 in Bezug
auf das Wirtschaftswachstum, den Anstieg der
Erwerbstätigen, den Anteil der Hochqualifizierten,
die Einwohnerentwicklung und die Exportquote.
Berlin hat einen schwierigen Strukturwandel
bewältigt, befindet sich also mitten im Aufholprozess
und damit auf dem richtigen Weg.
Ein weiteres Indiz für die gute Wirtschaftsentwicklung
sind auch die erwarteten Steuermehreinnahmen
für 2011 von rund 259 Millionen Euro.
Bei der Gesamtbewertung steht die Stadt
dagegen bundesweit leider noch immer erst
auf Platz 15. Das Ergebnis ist unverändert der
höchsten Zahl an Arbeitslosen und Hartz­IV­
Empfängern geschuldet. Es zeigt, dass – trotz
der allgemeinen Wachstumsdynamik – der
Aufschwung noch nicht bei allen Berlinern
angekommen ist.
Berlin – Wirtschaft und demografie
im Vergleich
einpersonenhaushalte 2009 (%)
39,5
54,4
Wachstum einpersonenhaushalte 08–09 (%)
1,0
3,2
haushaltsgröße 2009 (Personen/haushalt)
2,1
1,7
arbeitslosenquote 06 | 2011 (%)
6,9
13,3
Beschäftigungswachstum 08–09 (%)
0,4
1,3
BiP pro Kopf p.a. 2009 (in 1.000 euro)
29,0
23,8
Kaufkraftindex 2010
100,0
90,5
deutschland
Berlin
Positive
impulse für
Wohnraumnachfrage
Quelle: Jones lang lasalle,
Q&V 2011; expertian, Gfk Geomarketing, agentur für arbeit
19

20
Eine deutlich positive Stimmung herrscht derzeit
insbesondere bei der Berliner Bauindustrie.
Die gute Wirtschaftslage wird dem Wohnungsbau
und dem gewerblichen Tiefbau zugeschrieben.
Im Wohnungsbau stellte das Amt für Statistik
im August 2011 die stärkste Zunahme der
Umsätze und der Auftragseingänge fest. Parallel
dazu konnte auch die Zahl der Beschäftigten
im Bauhauptgewerbe um 9,6 Prozent auf
11.239 Personen gesteigert werden.
Generell erfreulich ist ebenfalls, dass sich die
Arbeitslosigkeit in Berlin weiter rückläufig
entwickelt. Die Arbeitslosenquote lag im
September 2011 bei 12,7 Prozent und somit um
0,4 Prozent unter dem Vorjahreswert. Trotz des
leicht positiven Trends bedarf es noch weiterer
intensiver Bemühungen, die Beschäftigungszahlen
weiter aufzubauen. Die Anstrengungen
sind auch deshalb erforderlich, weil der zunehmende
Fachkräftemangel die weitere wirtschaftliche
Erholung bremsen könnte. Derzeit klagen
rund 41 Prozent der Betriebe in Berlin über
fehlende Fachkräfte – ein Engpass, der zum
ernst zu nehmenden Wachstumshemmnis für
die Berliner Wirtschaft werden könnte.
Gerade bei dieser Aufgabe, aber auch in Bezug
auf alle anderen Aspekte der Wirtschaftsentwicklung
in Berlin ist der neue Berliner Senat
besonders gefordert. Es gilt, die richtigen
politischen Weichenstellungen zu treffen und
die erforderliche Weitsicht aufzubringen, um
den Hauptstadtstandort weiter zu stärken und
auszubauen. Auch wenn dies bedeuten würde,
sich gegen mögliche Entscheidungen der
Bundesregierung zu stellen. Diese sind in der
Vergangenheit nicht immer zum Wohle der
Stadt ausgefallen und haben die Bemühungen
des Senats teilweise konterkariert.
2. Wohnungswirtschaftliche
Rahmenbedingungen
Wie auch schon im Geschäftsbericht des
Vorjahres angeführt, gehen die Folgen der
Finanz­ und Weltwirtschaftskrise – insbesondere
die derzeitigen Turbulenzen im Euroraum – auch
an der Immobilienwirtschaft nicht spurlos vorbei.
Kaum ein anderer Wirtschaftszweig ist so
abhängig von der Kreditversorgung wie die
Immobilienwirtschaft. Es ist zu befürchten, dass
die Kreditbereitstellung durch die Verschärfung
der Eigenkapitalanforderungen für die Banken
(Basel III) weiter eingeschränkt werden könnte.
Die ebenfalls geplante neue Verschuldungsobergrenze
für Kreditinstitute dürfte speziell
das eigentlich kreditrisikoarme und solide, aber
großvolumige Geschäft der Immobilienfinanzierung
treffen. Das gilt für unsere Genossenschaft
glücklicherweise derzeit noch nicht. Die bbg
hat bei allen Rating­Gesprächen mit den
Haupt kreditgebern ausschließlich beste Noten
bekommen und weder Kreditverteuerungen noch
Risikoaufschläge festgestellt. Dies verdanken wir
unseren weitgehend konstanten Mieterträgen
und den langfristigen Kreditstrukturen.
Sehr positiv ist die Entwicklung des Berliner
Mietwohnungsmarktes insgesamt zu beurteilen.
Der flexible Wohnungsmarkt ist auch weiterhin
einer der stärksten Standortvorteile der Stadt.
Ein vielseitiges und nach wie vor preiswertes
Wohnungsangebot im Vergleich zu anderen
deutschen und insbesondere europäischen
Großstädten gehört auf jeden Fall dazu. Vor dem
Hintergrund der demografischen und wirtschaftlichen
Entwicklung Berlins einerseits und der
anhaltend geringen Neubau­Aktivitäten andererseits
wird auch mit einem weiteren Rückgang
des Leerstandes sowie mit einer weiterhin
moderaten Mietenentwicklung nach oben zu
rechnen sein.

Aus der Perspektive der Immobilienwirtschaft
wird sich der Wohnungsmarkt in den kommenden
Jahren nicht nur weiter entspannen, sondern
sogar Neubauten in größerem Umfang erforderlich
machen. Der neue Berliner Senat hat hierzu
schon eine Reihe von Entwicklungsideen im
Koalitionsvertrag aufgenommen und geht von
rund 6.000 erforderlichen neuen Wohnungen pro
Jahr aus. Bei dieser Zielstellung muss insbesondere
das sozialverträgliche und nachfragegerechte
Mietwohnungsangebot im Vordergrund
stehen. Der Konflikt liegt auf der Hand: Derzeit
können Neubauwohnungen infolge der Baukosten
selbst unter Berücksichtigung des
niedrigen Kreditzinsniveaus erst ab Mieten
zwischen 9 und 10 Euro pro Quadratmeter
angeboten werden. Solche Preise, die fast dem
Doppelten der durchschnittlichen Mieten des
freifinanzierten Bestandes entsprechen, kann
sich das Gros der Mieterinnen und Mieter in
Berlin aber nicht leisten.
Vor diesem Hintergrund halten sich viele Immobilienunternehmen
bei der Neubautätigkeit derzeit
noch sehr zurück oder bauen nur im Hochpreis­
Segment. Die Berliner Wohnungswirtschaft
erwartet deshalb vom neuen Senat eine vorausschauende,
nachhaltige sowie verlässliche
Wohnungspolitik auf der Basis eines wohnungspolitischen
Gesamtkonzepts. Hierzu gehört auch
eine Kursänderung bei der Liegenschaftspolitik,
die derzeit sehr stark vom Finanzressort geleitet
wird und nur auf die höchsten Verkaufserlöse
der landeseigenen Immobilien und Grund ­
stücke ausgerichtet ist. Die Umstellung auf
ein konzeptorientiertes Wettbewerbsverfahren
könnte dabei auch wieder eine stärkere Beteiligung
der Genossenschaften ermöglichen.
Den Zuschlag erhielten dann nicht mehr nur die
zahlungskräftigsten Immobilienhändler, sondern
diejenigen Bauherren, deren Konzepte am besten
die wirtschaftlichen, sozialen und städtebaulichen
Ziele zusammenführen. Dazu sieht der
Koalitionsvertrag vor, landeseigene Grundstücke
zur Förderung des Wohnungsneubaus ermäßigt
oder sogar kostenlos zu vergeben. Dies wird
dann aber sicherlich mit einer anschließenden
Nutzungsbindung für Wohnraum kombiniert
werden.
In die problematische Situation des sozialen
Wohnungsbaus und seiner förderungsbedingten
Mietenentwicklung ist seit Juni 2011 Bewegung
gekommen. Nach langer Vorarbeit hat der Senat
das Wohnraumgesetz (WoG Berlin) beschlossen
– ein erster Schritt in die richtige Richtung.
Der veröffentlichte Gesetzestext und die
Verwaltungsvorschriften vom 20. September 2011
sind jedoch mit etlichen offenen Fragen und
Praxisanwendungsproblemen behaftet und somit
im Nutzen noch nicht abschließend beurteilbar.
Viele dieser Fragen sind wohl auch dem Zeitdruck
geschuldet, da das Gesetz noch unbedingt
vom rot­roten Senat vor der Wahl im September
2011 durchgebracht werden sollte.
21

22
Für unsere Genossenschaft können wir deshalb
aus dem WoG noch keine klaren geschäftspolitischen
Entscheidungen ableiten. Es bleibt
auch abzuwarten, wie die Bezirksämter die
Ende 2011 auslaufenden Freistellungen von
den Belegungsbindungen für Sozialwohnungen
künftig handhaben werden.
Der Motor der wohnungswirtschaftlichen
Investitionen ist und bleibt insbesondere die
energetische Modernisierung der Wohnungsbestände
der Stadt. Hier sind die Investitionen
weiter kräftig angestiegen. Vom Modernisierungsboom
profitieren seit einiger Zeit vor allem
die Wohnungen in den westlichen Bezirken,
nachdem die östlichen Bestände nach der Wende
für fast 15 Jahre im Mittelpunkt der Maßnahmen
standen. Für das nächste Jahr planen viele
Unternehmen eine weitere Steigerung, und auch
die bbg erhöht im Geschäftsjahr 2011 / 2012 noch
einmal ihre Investitionen in den Gesamtbestand
von rund 15 Mio. Euro auf rund 17 Mio. Euro.
Die Wohnungswirtschaft widmet sich auch
weiterhin intensiv dem Thema Klimaschutz.
Dabei steht die Entwicklung kooperativer
Ansätze und Lösungen für Umwelt, Mieter
und Unternehmen im Fokus. So konnte
mithilfe des regionalen Verbandes BBU
(Verband Berlin­Brandenburgischer Wohnungsunternehmen
e. V.) eine gute Entwicklung
beim Klimaschutzgesetz erreicht werden.
Nach Auswertung des BBU­CO 2 ­Monitorings hat
der BBU mit seinen Mitgliedsunternehmen die
zugesagten Ziele weit übertroffen und seit 1996
mehr als 40 Prozent CO 2 ­Ausstoß vermieden.
Eine weitere Verschärfung der Energie einsparver
ordnung (EnEV) würde allerdings das
Kosten­Nutzen­Verhältnis noch weiter aus
dem Gleichgewicht bringen. Die Anforderungen
zur Energieeinsparung und die erforderlichen
Investitionen müssen auch unter Berücksichtigung
der auf die Mieter zukommenden Modernisierungsumlagen
vertretbar bleiben.
In der gerade begonnenen Legislaturperiode
mit der neuen Berliner rot­schwarzen Koalition
wird sich zeigen, ob die Lösungen vieler dieser
Themen für die Berliner Wohnungswirtschaft
–und damit für die Mieter unserer Stadt –
an gegangen und auf partnerschaftliche Weise
mit der Wohnungswirtschaft abgestimmt werden.
Wir können der Politik nur unsere Erfahrungen
und die Kooperation anbieten, um für Berlin
und seine Mieter die bestmöglichen und sozialverträglichen
Entscheidungen zu erzielen.
Dies ist besonders im Bereich der geplanten
Neu regelung von Mieterhöhungen notwendig,
da hier erhebliche Änderungen anstehen.
So sollen Mieten – wie bereits bei den städtischen
Gesellschaften – nur noch um maximal
15 Prozent in vier Jahren (zuvor: 20 Prozent in
drei Jahren) steigen dürfen, und auch die Modernisierungsumlage
soll von 11 auf 9 Prozent
gesenkt werden.
Eines ist allen bewusst: Die Immobilienwirtschaft
und insbesondere die Genossenschaften bleiben
auch in Krisenzeiten ein stabiler Wirtschaftsfaktor
für diese Stadt.
Wir werden, das sei unseren Mitgliedern
ver sichert, die Unternehmensziele der
bbg aber immer auf das Wohl unserer
Genossenschaft ausrichten.

2.1 Umsatzentwicklung
Um die gute Wirtschaftskraft der bbg weiter zu
stärken und die hohen Investitionen in unsere
Bestände tätigen zu können, hat die Genossenschaft
im Frühjahr des abgelaufenen Geschäftsjahres
Anpassungen der Nutzungsgebühren im
freifinanzierten Wohnungsbau auf Basis des
Mietspiegels von 2009 durchgeführt. In diesem
Zusammenhang erhöhten sich die Nutzungsgebühren
in einer Vielzahl der Wohnungen im
Durchschnitt moderat um monatlich 0,21 Euro
pro Quadratmeter Wohnfläche.
Die notwendigen Erhöhungen erfolgten unter
Berücksichtigung vieler sozialer Faktoren und
insbesondere der mit dem Aufsichtsrat abgestimmten
internen Kappungsgrenzen unserer
Genossenschaft. Die gesetzlich zulässigen
Erhöhungsspielräume (20 Prozent in drei Jahren)
wurden somit für unsere Mitglieder bewusst
nicht ausgeschöpft.
Die monatlichen Nutzungsgebühren aller
Bestände der bbg betragen im freifinanzierten
Wohnungsbau durchschnittlich 5,06 Euro pro
Quadratmeter Wohnfläche.
Nachdem der neue Mietspiegel 2011 zum
1. Mai 2011 rechtskräftig wurde, ist positiv
festzustellen, dass die Nutzungsgebühren in
unserem genossenschaftlichen Wohnungsbestand
noch immer weitgehend unterhalb der
ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Dies ist vor dem Hintergrund des Nachfrageüberhangs
in Berlin für die Mitglieder der bbg
eine erfreuliche Tatsache. In den letzten Jahren
kam es in allen Bezirken, in denen die Genos­
senschaft über Wohnungsbestände verfügt,
zu einer Veränderung des Verhältnisses von
Angebot und Nachfrage. Lichtenberg, Wedding
und Neukölln sind nur einige Beispiele für eine
stark angestiegene Nachfrage. Hier macht sich
der Nachfragedruck auf Innenstadtlagen
besonders bemerkbar. Kleine wie auch große
Wohnungen sind sehr beliebt – nicht nur bei
Zugezogenen, sondern auch bei Berlinern, die
ebenso von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
in Deutschland profitiert haben. Dieser
Trend hat sich derart verfestigt, dass die
Angebotsmieten berlinweit gestiegen sind.
Sowohl unsere Investitions­ als auch unsere
moderate Angebotspolitik trägt Früchte.
Im Geschäftsjahr konnte die schon niedrige
Leerstandsquote stichtagsbezogen noch mal
von 1,14 auf 0,8 Prozent gesenkt werden. Damit
einhergehend sank auch die Fluktuation von
8,55 auf 8,09 Prozent; der weitaus größte Teil
der Kündigungen beruht dabei auf persönlichen
und familiären Gründen seitens der Mitglieder.
Vermietungsquoten
100,0
99,0
98,0
97,0
96,0
95,0
94,0
98,4 98,2 98,1
96,7
94,9
96,9
95,4
97,2
96,1
95,7
98,5
97,7
96,5
96,1
98,9
98,1
97,0
96,5
99,2
94,9
94,2
2006 2007 2008 2009 2010 2011
bbg Genossenschaften BBU
Gesellschaften
23

24
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass in den
nächsten Jahren die Nachfrage nach Wohnraum
in Berlin das Angebot weiter übertreffen wird
und dies über alle Wohnungsgrößen und
Preissegmente hinweg. Unterstellt man die
augenblicklichen Fertigstellungen von Wohnungen
unter Berücksichtigung der Bauanträge
und der Koalitionsvereinbarung des neuen
Senats, wird sich dieser Trend eher verschärfen.
Die bbg erwartet – ebenso wie der BBU, die
Investoren­ und Maklerverbände sowie die
Mietervereinigungen – steigende Mietpreise
in fast allen Berliner Bezirken und Ortsteilen.
Ein Ende dieses Anstiegs ist zeitlich nicht
abzusehen. Wir werden deshalb auch im
Interesse unserer Mitglieder weiterhin unseren
genossenschaftlichen Beitrag zu einer ausgewogenen
Angebots­ und Dauernutzungsgebührenpolitik
leisten. Dazu wurden vom Vorstand
und Aufsichtsrat festgelegte Kappungsgrenzen
für Mietsteigerungen bei Mitgliedern entwickelt
und bereits angewandt.
entwicklung der dauernutzungsgebühren
bei der bbg im Vergleich in €/m 2
sozialer Wohnungsbau
freifinanzierter Wohnungsbau
7
6
5
4
3
2
1
0
2006/07 2007/08 2008/09 2009/10 2009/11
Zum 1. Januar 2011 traten zudem Änderungen
bei den Verwaltungs­ und Instandhaltungspauschalen
für unsere Bestände des sozialen
Wohnungsbaus in Kraft.
Die unter Berücksichtigung der sozialen Situation
und Belastbarkeit unserer Mitglieder erfolgte
verzögerte Umsetzung der Pauschalenänderungen
sowie der reguläre Fördermittelabbau
zum 1. April 2011 führten zu durchschnittlichen
Anpassungen der monatlichen Nutzungsgebühren
über 0,17 Euro pro Quadratmeter
Wohnfläche. In der Folge stiegen die Nutzungsgebühren
im sozialen Wohnungsbau auf rund
6,15 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Somit
bleibt weiterhin festzuhalten, dass die Nutzungsgebühren
im sozialen Wohnungsbau damit um
rund 1 Euro pro Quadratmeter höher ausfallen
als im freifinanzierten Wohnungsbau.
Die Nebenkostenabrechnungen unserer Wohnanlagen
für 2009/2010 zeigten grundsätzlich
sehr erfreuliche Ergebnisse. Hier greift das
aktive Betriebskostenmanagement der bbg
und trägt zu diesen Ergebnissen bei.
Obwohl die Witterungsbedingungen im Abrechnungsjahr
ungünstig waren und der Energieverbrauch
um 10 Prozent gestiegen ist, sanken die
durchschnittlichen Heizkosten um über 6 Prozent.
Ursächlich waren starke Preisrückgänge beim
Gasbezug sowie unsere umfassenden energetischen
Investitionen in die Bestände, die zu
entsprechenden Verbrauchssenkungen führten.
Auf der anderen Seite verzeichneten wir bei
den kalten Nebenkosten Preissteigerungen von
durchschnittlich 3,27 Prozent. Hauptursachen
waren Preiserhöhungen bei den Berliner
Wasserbetrieben durch die Einführung von

Grundgebühren (+5 Prozent), Strompreissteigerungen
durch die Erhöhung der Erneuerbare­
Energien­Gesetz­Umlagen (+9 Prozent),
zusätzliche Aufwendungen bei der Gartenpflege
und witterungsbedingte Zusatzkosten für die
Schnee­ und Eisbeseitigung im strengen Winter.
Für das Abrechnungsjahr 2010/2011 erwarten
wir insbesondere bei den Heizkosten deutliche
Steigerungen. Witterungsbedingten Verbrauchssenkungen
stehen leider spürbare Preiserhöhungen
beim Gasbezug entgegen.
Im Geschäftsjahr 2009/2010 betrugen die
umlagefähigen kalten und warmen Betriebskosten
circa 10,9 Millionen Euro. Das entspricht monatlich
1,67 Euro für die kalten Nebenkosten und
rund 0,91 Euro für Heizung und Warmwasser
pro Quadratmeter Wohnfläche. Diese Werte liegen
unterhalb der Mittelwerte der Berliner Betriebskostenübersicht
2011 (Erhebungszeitraum 2009).
Für die Zukunft erwarten wir insbesondere beim
Energiebezug auch weiter tendenziell steigende
Preise. Zur Begrenzung dieser Entwicklung
haben wir zum 1. Januar 2011 zusammen mit
anderen Wohnungsgenossenschaften einen
neuen Rahmenvertrag mit Vattenfall (Fernwärme)
abgeschlossen. Zusätzlich konnten wir im
Frühjahr 2011 neue Gaspreise verhandeln und
die Konditionen für zwei Jahre festschreiben.
In einer Vielzahl unserer mit Fernwärme versorgten
Liegenschaften konnten wir mit Wirkung
zum 1. November 2011 auch die Anschlusswerte
zum Teil deutlich senken. Dies wird zu einer
spürbaren Reduzierung der Fernwärmegrundpreise
für die Mitglieder führen.
Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr
2010/2011 erneut erhebliche Investitionen
(circa 3 Millionen Euro) in die nachträgliche
Dämmung von Fassaden, Dächern sowie den
Einbau energetisch hochwertiger Fenster
(Mehrscheiben­Isolierverglasungen) getätigt.
Im Bereich der Anlagentechnik haben wir weiter
in zukunftsweisende Technologien investiert. In
der Wohnanlage 54 (Humannstraße) wurde eine
thermische Solaranlage errichtet und die alte Ölzentral
heizung auf Gasbrennwerttechnik umgerüstet.
Zusätzlich wird die Beheizung unserer Zentrale
nunmehr über eine moderne gasbetriebene
Absorptionswärmepumpe geregelt. Wir erwarten
mittels dieser neuen Technologie einen um bis
zu 40 Prozent niedrigeren Energieverbrauch.
In den nächsten Jahren sind weitere erhebliche
Investitionen geplant, um den Energieverbrauch
in unseren Wohnanlagen zu reduzieren und die
Nebenkosten zu senken. Beispielhaft genannt
sei in diesem Zusammenhang die nachträgliche
Dämmung von bisher nicht ausgebauten
Dach böden in 30 Wohnanlagen, obwohl dafür
keine rechtliche Verpflichtung mehr besteht.
25

26
2.2 Verkaufstätigkeit
Die anhaltenden Turbulenzen auf den Kapitalmärkten
haben unsere Verkaufstätigkeit auch
im vergangenen Geschäftsjahr durchaus positiv
beeinflusst. Der Anlagetrend in das sogenannte
„Betongold“ hat sich durch erhöhte Kaufnachfrage
nach vermieteten Eigentumswohnungen
und den erfolgreichen Verkauf von vier Objekten
bemerkbar gemacht.
Im Umlaufvermögen der bbg befanden
sich zum Ende des Geschäftsjahres noch:
n 17 vermietete Einfamilien­ und Doppelhäuser
in Blankenfelde mit 4 bis 6 Zimmern,
n 33 vermietete Eigentumswohnungen mit
2 bis 4 Zimmern, ebenfalls in Blankenfelde,
n 1 vermietete Eigentumswohnung in Kleinmachnow
mit 5 Zimmern und
n 3 vermietete Eigentumswohnungen in
Berlin­Mariendorf mit 2 und 3 Zimmern.
Das derzeit vorhandene Verkaufsvolumen
beträgt 6.546.000 Euro.
Aufgrund der geringfügigen Anzahl von eigenen
Eigentumswohnungen wurde das Geschäftsfeld
„Wohnungseigentumsverwaltung“ zum 30. September
2011 aufgegeben. Die noch in unserem
Eigentum stehenden Wohnungen werden nun
kostengünstig fremdverwaltet. Der Vertrieb wird
aber weiterhin durch uns getätigt.
3. Laufende Investitionen
Energieeinsparende Maßnahmen bleiben
das vorherrschende Thema für Investitionen in
unsere Bestände. Aber auch Wohnungsmodernisierungen
in Verbindung mit einem Großprojekt
in der gesamten Wohnanlage oder bei einzelnen
Wohnungswechseln beziehungsweise auf
Mitgliederwunsch haben bei der bbg einen
breiten Raum eingenommen. Viele zusätzliche
kleinere und größere Bauprojekte erhalten
unseren Bestand weiterhin in gutem Zustand
beziehungsweise werten ihn weiter auf.
Im Berichtsjahr haben wir insgesamt
11.102.068 Euro für Instandhaltung und Modernisierung
aufgewendet. In den von uns gewählten
Kategorien entfielen auf die laufenden Instandhaltungen
3.166.590 Euro, zur Substanzerhaltung
wurden 3.123.689 Euro aufgewendet. Modernisierungen
wurden in Höhe von 4.811.789 Euro
durchgeführt. Zusätzlich wurden Kosten in Höhe
von 3.491.295 Euro aktiviert.

V.l.n.r. Thomas Frohne (Vorstandsmitglied der bbg), Klaus Wowereit (regierender Bürgermeister von Berlin),
ingeborg Junge­reyer (Senatorin für Stadtentwicklung), alex Gedaschko (Präsident des GdW), Jörg Wollenberg (Vorstandsmitglied der bbg)
Wie schon in der Vergangenheit haben wir
versucht, große Bauprojekte möglichst komplex
anzugehen, um das bestmögliche Gesamtergebnis
zu erzielen. Im Berichtszeitraum wurden
drei dieser Großprojekte begonnen.
In der Wohn anlage 12 in Steglitz, in der Lauenburger
Straße, Kniephofstraße und anderen
wurden die alten Holzfenster gegen energetisch
hochwertige Kunststofffenster ausgetauscht.
Anschließend wurde begonnen, die Fassade und
die Kellerdecke zu dämmen. In den ausgebauten
Dach geschossen haben wir nicht mehr benutzte
Schornsteine abgerissen, Dachterrassen saniert
und – wo erforderlich – Dachflächen nachgedämmt.
Die Fassade wurde nach einem detaillierten
Farbkonzept aufwendig neu gestaltet.
Diese Arbeiten dauerten über das abgeschlossene
Geschäftsjahr hinaus an, wobei die
Hauptarbeiten bis Ende 2011 beendet wurden.
Das zweite Großprojekt befindet sich in Lichtenrade
am Lichtenrader Damm / Lintruper Straße /
Lessingstraße (Wohnanlage 18). Auch in dieser
großen Wohnanlage standen energetische
Sanierungen an. Hier hatte die Fassade bereits
1990 im Zuge des damaligen Dachgeschossausbaus
eine 6­cm­Wärmedämmung erhalten.
Diese Maßnahme stellt sich aus heutiger Sicht
als nicht mehr ausreichend dar. Darüber hinaus
zeichneten sich auf der Fassade die Tellerdübel
des alten Wärmeschutzsystems unschön ab,
und große Teile der Fassade waren von Algen
und Flechten befallen. Mit einer Aufdoppelung
auf 14­cm­Dämmung reduzieren wir den
Energie verbrauch und verbergen die Dübel
optisch. Der Oberflächenputz ist fungizid und
algizid eingestellt, sodass ein Befall von Algen
und Flechten in den nächsten Jahren unterbunden
wird. Auch in dieser Wohnanlage haben
wir die alten Holzverbundfenster gegen moderne
Kunststofffenster ausgetauscht. Ferner wurden
die Eingangstürelemente, die Klingeltableaus
und die Briefkastenanlagen erneuert sowie
die Dachterrassen instand gesetzt. Dieses
Großprojekt ist aufgrund seines Volumens in
zwei Bauabschnitte aufgeteilt und wird im
Geschäftsjahr 2011/2012 fortgesetzt und
fertiggestellt.
27

28
Für beide Projekte wurden von uns Fördermittel
von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
und vom Programm zur Wiederein gliederung
von Langzeitarbeitslosen „KEBAB“ in Anspruch
genommen. Das ermöglichte es uns, die
anstehenden Modernisierungsumlagen für die
Mitglieder deutlich zu reduzieren. Zusätzlich
trägt die bbg große Teile der Kosten aus dem
Instandhaltungsetat, sodass die Modernisierungsumlage
weitestgehend warmmietenneutral
gestaltet werden konnte. Im Gegenzug erwarten
wir von unseren Mitgliedern den Verzicht auf
Mietminderungen. Ein Arrangement, welches
sehr gut funktioniert und auch auf Verständnis
trifft. Dafür bedanken wir uns herzlich bei
unseren Mitgliedern.
Die größte Baumaßnahme dieses Geschäftsjahres
befindet sich in Steglitz­Zehlendorf,
Berner Straße/Züricher Straße und andere
(Wohnanlage 72). Unter dem Titel „Schweizer
Gärten“ werden hier 49 Wohnungen in der 2010
zugekauften Wohnanlage grundsaniert, modernisiert
und ausgebaut. Fassadendämmung,
Fenstererneuerung mit 3­Scheiben­Isolierverglasung,
Kellerdecken­ und Dachdämmung,
Strangsanierung, Grundrissänderungen, neue
Elektrik, hochwertige Badfliesung, neue Bodenbeläge
und Malerarbeiten entsprechen praktisch
einer Kernsanierung. Darüber hinaus wurden
Teile der Dächer zu neuen Wohnungen ausgebaut.
Der vom Vorbesitzer übernommene
Leerstand in den Wohnungen hilft uns dabei,
diese Maßnahmen zügig durchzuführen.
Einige der vorhandenen Bewohner nutzten
unser effektives Umzugsmanagement. Sie sind
innerhalb der Wohnanlage in modernisierte
Wohnungen umgezogen und damit auch sofort
Mitglieder geworden. Andere haben angesichts
der Belastungen durch die Bauarbeiten eine
neue Wohnung gesucht. Einigen dieser Mieter
konnten wir in unseren in der Nähe befindlichen
Wohnanlagen ein neues Zuhause bieten. Da
diese Maßnahmen äußerst komplex sind, wird
die Umsetzung der Bauaufgabe bis circa Mitte
2012 andauern.
Der Aufwand lohnt: Durch dieses und andere
energetische Projekte sparen nicht nur unsere
Mitglieder Heizkosten, sondern wir entlasten
unsere Umwelt mit einer Einsparung von jährlich
rund 300 Tonnen CO 2 ­Emission und tragen dazu
bei, unsere Erde auch für unsere Nachkommen
zu erhalten.

Es sind nicht nur Großprojekte wie diese,
die uns beschäftigen. Weitere 150 mittelgroße
und kleinere Baumaßnahmen wurden von
uns in zahlreichen Wohnanlagen umgesetzt. Dies
beinhaltete die Verstärkung von elektrischen
Steigeleitungen, Treppenhausrenovierungen,
Dachsanierungen, Außenanlagenverbesserungen,
Fassaden­ und Fenstererhaltungsanstriche,
neue Schließanlagen, Arbeiten an Heizanlagen,
Rohrsanierungen, Aufzugsmodernisierungen und
vieles andere mehr.
Unser Einzelwohnungs­Modernisierungsprogramm
haben wir fortgesetzt. 153 Bäder
und 133 Elektromodernisierungen wurden
durchgeführt; häufig im Zusammenhang mit
Bodenbelags­, Tischler­ und Malerarbeiten.
Des Weiteren wurden 54 Einbauküchen und
9 Gasetagen heizungen erneuert. Für den Bereich
der Badmodernisierung konnte nach intensiver
Ausschreibungs­ und Verhandlungsphase im
dritten Quartal ein Einheitspreisvertrag mit drei
Unternehmen abgeschlossen werden. Für ein
Jahr geben uns nun Festpreise Kostensicherheit.
Die vereinfachte Auftragsabwicklung und spätere
Abrechnung reduziert neben den eigentlichen
Kosten insbesondere auch den administrativen
Aufwand. Wir gehen davon aus, dass sich
dieser Vertrag ebenso wie unsere vielen
anderen Einheitspreisverträge in anderen
Gewerken bewähren wird.
Durch die bereits im November 2010 erfolgte
frühzeitige Ausschreibung von maßgeblichen
Leistungen und entsprechende Nachverhandlungen
konnten sehr zufriedenstellende Preise
erzielt werden. Auch im weiteren Verlauf des
Geschäftsjahres getätigte Ausschreibungen
wurden so gestreut, dass damit gute Ergebnisse
erzielt wurden. So musste das geplante Budget
für die Instandhaltungsmaßnahmen nicht
komplett ausgeschöpft werden – ein effektiver
Beitrag zu dem guten Geschäftsergebnis der
bbg. Zum Erfolg trägt ebenso die gute Zusammenarbeit
mit unseren Mitgliedern bei, welche
die leider unvermeidbaren Begleitumstände
der Bauarbeiten wie Lärm, Staub und andere
Einschränkungen mit Blick auf das anschließende
bessere Erscheinungsbild ertragen.
Auf Mietminderungen wurde praktisch komplett
verzichtet – die Mitglieder sind sich bewusst,
dass Mietminderungen in erster Linie der bbg
und damit den Mitgliedern als Eigentümer der
Genossenschaft selbst schaden.
Insbesondere vor dem Hintergrund steigender
Energiepreise haben wir im abgelaufenen
Geschäftsjahr die Strategie zum Erhalt beziehungsweise
zur Verbesserung unserer Bestände
fortgesetzt. Mit dem wieder sehr umfangreichen
Programm von Maßnahmen werden die Bestände
der bbg weiter zukunftsfähig gestaltet und
damit für eine dauerhafte gute Vermietung
unserer Wohnungen gesorgt.
29

30
Wa 22 Berenhorststraße – neue Vorgärten nach Sanierung der häuser
3.1. neubautätigkeit
Die bbg hat sich immer schon als „Bau“­Genossenschaft
verstanden und in der 125­jährigen
Geschichte ihres Bestehens viel selbst gebaut.
In den letzten Jahren stimmten allerdings für uns
die diesbezüglichen Rahmenbedingungen nicht.
Da sich diese zurzeit bessern, plant die bbg auch
wieder neue Bauaktivitäten. Unter dem Arbeitstitel
„bbg­Dorf“ haben wir eine Vorplanung für
unser Bauvorratsgelände von 17.000 Quadratmetern
in Pankow, Ortsteil Heinersdorf, erstellt.
Hier könnten rund 120 Wohneinheiten in
verschiedenen Wohnformen – für Familien,
aber auch generationsübergreifend, alten­ und
behindertengerecht – entstehen. Der derzeitige
Planungsstand beinhaltet von der Geschosswohnung
bis zum Reihenhaus mit Garage alle
denkbaren Varianten, die als Genossenschaftswohnungen
grundsätzlich dann zur Vermietung
anstehen. Da aber auf unserem großen Grundstück
noch kein Baurecht besteht, muss hier
erst ein aufwendiges Bebauungsplanverfahren
(B­Plan) mit dem Bezirk vorausgehen. Ein
Aufstellungsbeschluss seitens des Bezirks für
diesen „B­Plan“ ist inzwischen gefasst und
entsprechende Planer sind mit den Arbeiten
beauftragt.
Wa 54 humannstraße – neuer Fassadenanstrich
Erfahrungsgemäß erstrecken sich diese Verfahren
über zwei bis drei Jahre, sodass der erste
Spatenstich noch in relativ weiter Ferne liegt.
Sollten dann alle Rahmenbedingungen immer
noch günstig sein, werden wir gerne diese
große Aufgabe mit Neubauten und kompletter
Erschließung des Grundstücks angehen.
3.2. außenanlagenmanagement
Das Erscheinungsbild unserer Außenanlagen
ist uns genauso wichtig wie die Ansicht der
Gebäude, denn die Außenanlagen bilden den
Erholungsraum der dort wohnenden Mitglieder
und das Entree der Wohnanlage. Sei es der
Blick von oben vom Balkon, die Begegnung
mit Nachbarn auf den Sitzgelegenheiten oder
die Benutzung des Spielplatzes – immer ist
die Außenanlage ein zentraler Lebensraum.
Das Image der bbg wird auch dadurch geprägt
– vergleichbar mit einer Visitenkarte.
Deshalb haben wir den Zustand aller Außenanlagen
in den letzten zwei Jahren aufgenommen
und katalogisiert. Um Erholungsraum zu
bewahren beziehungsweise wieder zu regenerieren,
wurden die nötigen Maßnahmen für die
Wa 36 Kurfürstenstraße – neu gestaltete Fassade Wa 15 Toeplerstraße – die Grünanlage nach Fertigstellung

Büro Pacelliallee – neues led­Beleuchtungskonzept Wa 62 Greulichstraße – neuer Fassadenanstrich
Wa 60 Kiesstraße – neue Fassade
nächsten fünf Jahre ermittelt und ein entsprechender
Kostenplan aufgestellt. Dieser
ist Bestandteil des Bauinvestitionsplans.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr erfolgten dazu
schon diverse Einzelmaßnahmen. An dieser
Stelle seien nur einige der größeren Projekte
erwähnt, darunter die Neugestaltung von
Vorgärten (Wohnanlage 10, Mudrastraße), die
Erneuerung des Spielplatzes (Wohnanlage 12,
Lauenburger Straße), die Anlage von Kiesgärten
und Fahrradabstellplätzen (Wohnanlage 15,
Heinickeweg), die Neuanlage der gesamten
Außenanlagen nach umfangreicher Fassadensanierung
(Wohnanlage 22, Berenhorststraße u. a.),
die komplette Neuanlage der Vorgärten (Wohnanlage
51, General­Barby­Straße), die teilweise
Erneuerung der Müllplätze und der Vorgärten
(Wohnanlage 70, Rixdorfer Straße), die Ausstattung
mit neuen Bänken und Tischen
(Wohnanlage 101, 102, 104, 105, Kissingenplatz,
Neumannstraße, Berliner Allee), die Spielplatzerweiterung
(Wohnanlage 107, Scheffelstraße),
die Neuanlage der Vorgärten (Wohnanlage 109,
Alfred­Jung­Straße) oder die Vorgartensanierung
(Wohnanlage 111, Myslowitzer Straße). Diese aus
unserer Sicht notwendigen Maßnahmen waren
Bestandteil des Bauinvestitionsplanes.
Um das Neugeschaffene zu pflegen und zu
erhalten, haben wir jede Wohnanlage mit den
für uns tätigen Firmen des Garten­ und Landschaftsbaus
begangen und entsprechende
Maßnahmen besprochen und teilweise schon
eingeleitet. Im Bestand wurden viele Verjüngungs­
und Erhaltungsschnitte an Gehölzen
durchgeführt, freie Flächen wurden durch
Nachpflanzungen rekultiviert. Über die
zahlreichen Verbesserungen hinaus bleibt
in den nächsten Jahren noch vieles zu tun,
bis unsere Außenanlagen überall wieder unserer
Zufriedenheit entsprechend hergerichtet sind.
Unserem Ziel, die Außenanlagen in einen
besseren Zustand zu pflegen, sind wir in großen
Teilen unserer Wohnanlagen schon ein gutes
Stück näher gekommen. Ganz besonders liegt
uns dabei die Kooperation mit den Mitgliedern
am Herzen. Viele beteiligen sich in Absprache
mit der bbg am Erhalt der Grünflächen, etwa
durch Wässern bei anhaltender Trockenheit,
Übernahme von Beetpatenschaften und kleineren
Nachpflanzungen. Dafür möchten wir uns auch
im Namen aller Mitglieder bedanken.
Wa 12 Schönhauser Straße – Giebelnachbildung aus der Zeit vor der Zerstörung
31

32
4. Vermögens­,
Ertrags­ und Finanzlage
Der Vermögensaufbau und die Kapitalstruktur
entsprechen dem üblichen Aufbau eines
an lageintensiven Unternehmens.
Das Bilanzvolumen hat sich um rund 5,3 Millionen
Euro auf 251,1 Millionen Euro erhöht. Die
Erhöhung resultiert auf der Aktivseite hauptsächlich
aus der Aktivierung von Baumaßnahmen in
Höhe von 3,5 Millionen Euro und dem hohen
Stand an Flüssigen Mitteln, denen laufende
Abschreibungen in Höhe von 4,3 Millionen Euro
gegenüberstehen und auf der Passivseite
auf dem Anstieg der fremden Mittel und dem
positiven Jahresergebnis. Der Anteil des
lang fristigen Vermögens am Gesamtvermögen
(Bilanzvolumen) beträgt 93,9 Prozent, der Anteil
des langfristigen Kapitals beträgt 97,7% des
Bilanzvolumens. Die der bbg langfristig zur
Verfügung stehenden Mittel (245,4 Millionen
Euro) finanzieren – neben langfristigen Vermögenswerten
(235,8 Millionen Euro) – noch
9,6 Millionen Euro im mittel­ und kurzfristigen
Bereich.
Das Eigenkapital setzt sich zusammen aus
den Geschäftsguthaben der Mitglieder, der
gesetzlichen Rücklage, anderen Ergebnis ­
rück lagen sowie dem Bilanzgewinn.
Das Eigenkapital hat durch den Jahresüberschuss
und den Anstieg der Geschäftsguthaben
gegenüber dem Vorjahr weiter zugenommen.
Die Eigenkapitalquote stieg im Vergleich zum
Vorjahr von 21,9 Prozent auf 22,4 Prozent.
Sämtliche langfristigen Darlehen, welche die
Genossenschaft bei Geschäftsbanken und
Versicherungen aufgenommen hat, sind dinglich
gesichert. Die Hypothekenbankdarlehen sind
darüber hinaus mit langfristigen Zinsbindungsfristen
untermauert und konnten aufgrund
des sehr guten Ratings der bbg zu günstigen
Konditionen abgeschlossen werden.
Die bbg hat ihrem langfristigen finanzwirtschaftlichen
Ziel folgend neben den planmäßigen
Tilgungen in Höhe von 4,8 Millionen Euro im
Geschäftsjahr wieder Sondertilgungen in Höhe
von rund 2,3 Millionen Euro vorgenommen. Im
Berichtsjahr konnten angesichts der weiterhin
niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt erneut gute
Zinssicherungsgeschäfte (Forwards) abgeschlossen
werden. Kurzfristige Blankokreditlinien
wurden der bbg von ihren Geschäftsbanken
in Höhe von 8,9 Millionen Euro eingeräumt.
Die gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit
mit den Banken spiegelt sich neben einer hohen
Finanzierungsbereitschaft mit günstigen Konditionen
auch in durchweg sehr guten Ratingnoten
wider. Auch die Deutsche Bundesbank hat die
bbg wieder als notenbankfähig eingestuft.
Die Zahlungsfähigkeit der bbg war jederzeit
gegeben und die Finanzplanung für das Geschäftsjahr
2011/2012 prognostiziert ebenfalls
eine stets ausreichende Liquidität. Die Planungsdaten
der bbg für die Jahre 2012–2021 zeigen
insgesamt konstante Liquiditäts­ und Ertragsspielräume,
die insbesondere in die Bausubstanz
investiert und zur weiteren Entschuldung und
somit zur Verbesserung der Eigenkapitalquote
genutzt werden sollen.
Die Entwicklung der Umsatzerlöse aus den
Sollmieten für Wohnungen, Gewerbe und
Garagen/Stellplätze abzüglich der Erlösschmälerungen
ist weiter positiv. Trotz wiederholt
gesteigerter Aufwendungen für Substanzverbesserung,
Substanzerhaltung und laufender
Instandhaltung, der notwendigen Kompensierung
der ausbleibenden Anschlussförderung sowie der
Abschreibungserfordernisse auf Mietforderungen
gelang es erneut, ein positives Ergebnis der
Hausbewirtschaftung zu erzielen.
Die Mieteinnahmen wurden im Geschäftsjahr
2010/2011 zu 37,4 % (Vorjahr 40,84 %)
durch den planmäßigen Kapitaldienst in
Anspruch genommen.

In dieser Darstellung wurden die erhaltenen Anzahlungen in Höhe von 11.389,3 Tsd. Euro
mit den unfertigen Leistungen (11.338,6 Tsd. Euro) verrechnet.
Aktiva
langfristiges Vermögen
30.09.2011 30.09.2010
Tsd. euro % Tsd. euro %
Immaterielle Vermögensgegenstände 46,9 0,0 63,0 0,0
Sachanlagen und Finanzanlagen 235.587,3 93,8 236.222,4 96,1
Finanzanlagen 26,0 0,0 26,0 0,0
Geldbeschaffungskosten 136,3 0,1 217,2 0,1
Mittel­ und kurzfristiges Vermögen
235.796,5 93,9 236.528,6 96,2
Verkaufsmaßnahmen 5.650,6 2,3 6.164,0 2,5
Forderungen und
sonstige Vermögensgegenstände
850,4 0,3 957,0 0,4
Flüssige Mittel 8.575,7 3,4 2.077,1 0,9
Bausparguthaben 216,4 0,1 0,0 0,0
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 0,0 0,0 13,5 0,0
15.293,1 6,1 9.211,6 3,8
Bilanzvolumen 251.089,6 100,0 245.740,2 100,0
Passiva
langfristiges Kapital
30.09.2011 30.09.2010
Tsd. euro % Tsd. euro %
Eigenkapital 56.383,3 22,4 53.992,7 21,9
Fremdmittel 166.813,6 66,4 161.938,1 65,9
Aufwendungsdarlehen 19.539,4 7,8 22.307,9 9,1
Pensionsrückstellungen 2.528,4 1,0 2.395,6 1,0
Sonstige langfristige Rückstellungen 144,5 0,1 213,3 0,1
Mittel­ und kurzfristiges Kapital
245.409,2 97,7 240.847,6 98,0
Rückstellungen 1.622,7 0,7 1.613,3 0,7
Verbindlichkeiten 3.539,8 1,4 2.770,0 1,1
Vorgesehene Dividenden 517,9 0,2 509,3 0,2
5.680,4 2,3 4.892,6 2,0
Bilanzvolumen 251.089,6 100,0 245.740,2 100,0
33

34
Ertragslage
Die Zuschüsse aus der öffentlichen Förderung
haben sich planmäßig von 0,7 Millionen Euro
auf 0,3 Millionen Euro reduziert.
Die Zinsaufwendungen sind im Vergleich
zum Vorjahr um 81,2 Tsd. Euro gestiegen. Diese
Steigerung ist auf die im Rahmen von Objektankäufen
und umfangreichen Modernsierungen
erfolgten Darlehensaufnahmen zurückzuführen
und konnte größtenteils durch zinsgünstigere
Umfinanzierungen und erfolgte Sondertilgungen
im Berichtsjahr kompensiert werden.
Die Position „Sonstige Erträge“ beinhaltet
im Wesentlichen Skontoerträge, Erträge
aus der Auflösung von Rückstellungen und
einen KEBAB­Instandsetzungszuschuss für die
Wohnanlage 22 (Berenhorststraße). Die „Übrigen
Aufwendungen“ beinhalten insbesondere die
sächlichen Verwaltungskosten.
Im Zins­ und Beteiligungsergebnis wurden im
Wesentlichen die Zinserträge mit dem Aufwand
aus der Abzinsung von Rückstellungen verrechnet.
Im außerordentlichen Ergebnis werden im Rahmen
der erstmaligen Anwendung der Vorschriften
und Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes
(BilMoG) Anpassungsbeträge der
Rückstellungen zum 01.10.2010 dargestellt.
2010/2011 2009/2010
Tsd. € % Tsd. € %
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 39.894,6 94,6 38.416,4 96,3
Mietsubventionen 317,6 0,7 658,6 1,7
Betreuungs­ und Verkaufstätigkeit 588,0 1,4 542,5 1,4
Sonstige Erträge 1.365,4 3,2 724,0 1,8
Bestandsveränderungen ­115,5 ­0,3 ­466,9 ­1,2
Aktivierte Eigenleistungen 143,2 0,4 0,0 0,0
42.193,3 100,0 39.874,6 100,0
Betriebskosten und Grundsteuer 9.885,4 23,4 9.341,0 23,4
Instandhaltungsaufwand 11.445,4 27,1 10.522,2 26,4
Personalaufwendungen 5.250,8 12,5 5.155,8 12,9
Abschreibungen 4.334,8 10,3 4.336,5 10,9
Zinsaufwand 6.039,7 14,3 5.958,5 15,0
Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3,9 0,0 3,8 0,0
Übrige Aufwendungen 2.462,2 5,8 1.838,6 4,6
­39.422,2 93,4 ­37.156,4 93,2
Geschäftsergebnis 2.771,1 6,6 2.718,2 6,8
Zins­ und Beteiligungsergebnis ­151,8 19,6
Außerordentliches Ergebnis ­187,5 0
Jahresergebnis 2.431,8 2.737,8
Finanzlage
Die Flüssigen Mittel entwickelten sich wie folgt:
Stand 30.09.2010 2.077,1 Tsd. Euro
Veränderung 6.498,6 Tsd. Euro
Stand 30.09.2011 8.575,7 Tsd. Euro
Die Zunahme der Flüssigen Mittel resultiert
im Wesentlichen aus der laufenden Geschäftstätigkeit.
Im Berichtsjahr wurden unter dem Gesichts punkt
günstiger Kapitalmarktzinsen auch Bausparverträge
abgeschlossen. Diese sollen nach
Zuteilungsreife für Investitionen in den Bestand
oder Neubauvorhaben verwendet werden bzw.
sind für Darlehensablösungen bestimmt.
Entwicklung der Eigenkapitalquote in %
19,7
06
— 07
20,4
07
— 08
21,6
08
— 09
21,9
09
— 10
22,4
10
— 11

5. Personal
Zum Stichtag 30. September 2011 waren bei
der bbg 123 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
beschäftigt, davon 69 Vollzeit­ und 54 Teilzeitbeschäftigte.
Wie in den vergangenen Jahren war auch im
abgelaufenen Geschäftsjahr die Mitarbeiterfluktuation
gering. Die von der bbg angebotene
Möglichkeit, über die Altersteilzeit vorfristig aus
dem aktiven Berufsleben auszutreten, wird von
sechs Mitarbeitern in Anspruch genommen.
Das Durchschnittsalter der unbefristet Beschäftigten
beträgt 45,7 Jahre. Bei der bbg
ist die Frauenquote mit 61 Frauen gegenüber
62 Männern erfreulich hoch.
Basierend auf unserem bbg­Leitbild sind wir
auch weiterhin ständig bestrebt, unsere Mitglieder
in allen Fragen rund um das Produkt
„Wohnen“ umfangreich und kompetent zu
beraten sowie die Servicequalität noch weiter
zu verbessern. Dafür haben unsere Mitarbeiter
auch im vergangenen Geschäftsjahr an zahlreichen
internen und externen fachspezifischen
Fort bildungen und Seminaren teilgenommen.
In Vorbereitung auf die Umstellung unserer
wohnungswirtschaftlichen Software Wodis
Sigma in Verbindung mit der Einführung von
Office 2010 wurden alle Mitarbeiter mit einem
PC­Arbeitsplatz entsprechend geschult. Auch
für unsere engagierten Hauswarte konnte die
Qualifizierung weitergeführt werden. Für sie
erfolgte eine Schulung zum Thema Verkehrssicherungspflicht
in Wohnungsunternehmen
sowie zum neuen Straßenreinigungsgesetz.
Insgesamt wurden 35.078 Euro für
Schulungsmaßnahmen aufgewendet.
Selbstverständlich steht auch die Nachwuchskräftesicherung
im Blick der strategischen
Personalarbeit. Die bbg bildet regelmäßig über
den eigenen Bedarf hinaus aus. So bekamen
zusätzlich zu unseren beiden Auszubildenden
am 1. August 2011 zwei weitere Bewerber
die Chance, den Beruf der Immobilienkauffrau
beziehungsweise des Immobilienkaufmanns zu
erlernen. Hiermit eröffnen wir den jungen Leuten
eine Zukunftsperspektive. Alle Azubis erhalten
nach erfolgreich bestandener Prüfung die
Möglichkeit, mindestens einen auf ein Jahr
befristeten Arbeitsvertrag zu erhalten, um ihre
theoretischen Kenntnisse praktisch zu vertiefen.
Alle unsere Mitarbeiter werden nach dem
Tarifvertrag der Wohnungswirtschaft vergütet.
Die Löhne und Gehälter sind entsprechend
des Vergütungstarifs zum 1. Januar 2011 um
3 Prozent gestiegen. Ergänzend zum Tarifvertrag
gibt es bei der bbg Betriebsvereinbarungen zur
betrieblichen Altersvorsorge, zur Altersteilzeit
und Gleitzeit.
Das wieder sehr erfolgreiche Jahresergebnis,
das ein Verdienst aller unserer Mitarbeiter ist,
zeigt die hohe Motivation und den Einsatz der
Beschäftigten zum Wohle der bbg. Hierfür dankt
der Vorstand, auch im Namen des Aufsichtsrates,
allen Mitarbeitern ganz ausdrücklich.
35

36
Dem Betriebsrat gilt ebenfalls unser Dank für
seine Tätigkeit, die wiederum von der gemeinsamen
Verantwortung für die bbg geprägt war.
Die Zusammenarbeit verlief erfreulich
konstruktiv und sachlich.
der Personalbestand der bbg im Vergleich
30.09.2011 30.09.2010
Mitarbeiter
insgesamt
davon
Teilzeit
Ebenso danken wir allen Mitgliedern, die sich
ehrenamtlich für die bbg insbesondere im
sozialen Bereich für unsere Mitglieder engagieren.
Ihre Anzahl hat erfreulicherweise nochmals
zugelegt, darauf sind wir stolz.
6. Risikomanagement
Mitarbeiter
insgesamt
davon
Teilzeit
Vorstandsmitglieder
2 – 2 –
Prokuristen 1 – 2 –
Angestellte 46 5 45 5
Auszubildende
4 – 4 –
Hauswarte 70 49 70 48
Gesamt 123 54 123 53
Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur
Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich
(KonTraG) wird bei der bbg BERLINER
BAUGENOSSENSCHAFT eG das geforderte
Risikomanagement durchgeführt. Grundlage
dafür ist ein Risikofrühwarnsystem, welches
2001 eingeführt wurde und seitdem regelmäßig
aktualisiert und hinsichtlich seiner Aussagekraft
überprüft wird. Die Risikopolitik richtet sich nach
der strategischen Unternehmensausrichtung
sowie dem Unternehmensziel im Rahmen
der Satzung, den Unternehmenswert nachhaltig
zu erhöhen.
Die wichtigsten Bestandteile
des Risikomanagements sind:
n Risikohandbuch
n Risikomonitor mit Bewertung
und Gewichtung der Risikofaktoren
n Technisches Risikomanagement
n Mehrjährige Finanz­ und Erfolgspläne sowie
Einnahmeplanungen, die nach Veränderung
von Prämissen aktualisiert werden
n Erstellung von Quartalsberichten gemäß
einer internen Informationsordnung
n Erstellung eines Rating­Berichts
für die Kreditinstitute
n Quartalsweise Berichterstattung
an den Aufsichtsrat
n Überwachung und Anpassung
des Kreditportfolios
n Monatliche und quartalsweise
Kennzahlenvergleiche
n Jährliche Überprüfung
des Versicherungsschutzes
Der Risikomonitor erfasst alle wohnungswirtschaftlichen
und gesellschaftlichen Risiken und
wertet diese anhand eines intern vorgegebenen
Ampelsystems aus. Monatliche und quartalsweise
Überprüfungen der unternehmensrelevanten
Kennzahlen im finanzwirtschaftlichen Bereich,
aber auch die Analyse der branchenspezifischen
Kennzahlen geben den Führungskräften der bbg
frühzeitig die Möglichkeit, bei Abweichungen

entsprechende Gegenmaßnahmen zu veranlassen.
Der Aufsichtsrat wird über die gesetzlich
vorgegebenen Anforderungen hinaus ausführlich
in Quartalsberichten und regelmäßigen gemeinsamen
Sitzungen über die Unternehmensentwicklung
durch die Geschäftsleitung informiert.
Er bezieht zudem ausführliche Informationen
vom Wirtschaftsprüfer in den Prüfungsausschusssitzungen
zum Jahresabschluss.
Zusätzlich werden halbjährlich alle für die bbg
relevanten Risiken von Vorstand und Abteilungsleitern
anhand einer Dokumentation (Risikobericht)
ausgewertet, analysiert und ergänzt
oder neu bewertet, sollte sich das Risikoumfeld
verändert haben.
Um das finanzwirtschaftliche Risiko durch
ungeplante notwendige Investitionen in die
Bestände zu minimieren, wurde in den vergangenen
drei Jahren eine technische Langfristplanung
erstellt. Sie erfasst detailliert den
Gebäudezustand aller Wohnanlagen und weist
notwendige Investitionsbedarfe aus. Basis
hierfür bildet eine umfangreiche Bestandsaufnahme
durch unsere geschulten technischen
Mitarbeiter sowie eine haustechnische Langfristplanung,
welche mithilfe externer Fachkräfte
erstellt wurde. Ergänzt wird dieser technische
Part des Risikomanagements durch umfangreiche
Regelungen und Dokumentationen zur
Wahrung der Verkehrssicherungspflicht.
Durch unser durchweg sehr gutes Rating
bestehen für die bbg derzeit gute Chancen,
mit den Banken langfristige Prolongationen zu
guten Folgekonditionen abzuschließen und
Fremdmittelbedarfe zu decken. Zudem wurde
uns wieder die Notenbankfähigkeit der deutschen
Bundesbank testiert, die sich ebenfalls
positiv auf unsere Konditionen bei den Kreditinstituten
auswirkt. Tenor bei allen Rating­
Gesprächen im Geschäftsjahr war, dass die
Banken ihre Geschäftsbeziehungen zur bbg
gern weiter ausbauen würden.
Im Bereich der Versicherungen arbeitet die
bbg eng mit der Funk­BBT­Gruppe zusammen.
Einmal jährlich erfolgt dazu ein gemeinsames
Gespräch zur Prüfung, ob durch Schadensverläufe
Anpassungen der bestehenden Versicherungen
bei der bbg erforderlich sind oder
ob neue Bereiche abgesichert werden müssen.
Im Anschluss an diese Gespräche testiert die
Funk­BBT der bbg ausreichenden Versicherungsschutz.
Damit ist für dieses Risiko entsprechend
Vorsorge getroffen.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass
das Risikomanagement der bbg umfangreiche
Erkenntnisse für die Entscheidungsträger
generiert, auf deren Basis wir auch weiterhin
auf wirtschaftlich stabiler Grundlage unserer
Geschäftstätigkeit nachgehen können.
37

38
II. Risiken und Chancen
der künftigen Entwicklung
Auch in ihrem 125. Geschäftsjahr belegen die
aktuelle Bilanz sowie die Gewinn­ und Verlustrechnung
der bbg wieder ein sehr positives
Ergebnis. Daher schlägt der Vorstand wieder die
Auszahlung einer vierprozentigen Dividende vor,
für die nur noch eine Empfehlung des Aufsichtsrates
und der Beschluss der Vertreterversammlung
benötigt werden.
Der Vorstand kann derzeit keine gefährdenden
Risiken für die bbg erkennen, obwohl die
anhaltende Wirtschaftskrise natürlich auch
zunehmend Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft
hat. Es zeigt sich erneut, dass unser
bestehendes Risikovorsorgemanagement gut
funktioniert und den Anforderungen gerecht wurde.
Entsprechend der Unternehmensausrichtung
einer Wohnungsgenossenschaft wurden alle
Entscheidungen vom Vorstand in Abstimmung
mit dem Aufsichtsrat nach langfristigen Gesichtspunkten
und entsprechend unserer
satzungsgemäßen Aufgabe getroffen.
Dennoch gibt es immer wieder eine Reihe von
Themen und Sachverhalten, welche sich auf das
Unternehmensumfeld sowie die wirtschaftlichen
Ergebnisse der bbg und ihrer Mitglieder gegebenenfalls
negativ auswirken können.
Nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus
finden derzeit Koalitionsverhandlungen zwischen
SPD und CDU statt. Der Koalitionsvertrag
soll auch einen Passus zur Höhe der Mieten
bei Neuvermietung für die freifinanzierten
Wohnungen sowie zur Höhe der zukünftigen
zulässigen Modernisierungsumlage enthalten.
Das birgt die Gefahr von Einschränkungen
der Mietertragssteigerungsmöglichkeiten;
die Amortisationszeiten der umfangreichen
Modernisierungen und Energieeinsparinvestitionen
würden sich erheblich verlängern. Die
Genossenschaft müsste dann mehr Eigenmittel
einsetzen, um die Wirtschaftlichkeit einer
solchen Maßnahme zu gewährleisten.
Das größte Risiko stellte auch schon in der
Vergangenheit der Wegfall der Anschlussförderung
für unsere vier betroffenen Wohnanlagen
dar. Die daraus resultierenden Einnahmeausfälle
zeigten sich erstmals im Jahre 2003 und sind
bis 2007 auf bis zu 1 Million Euro jährlich
angestiegen. Zur Kompensation dieser Ausfälle
wurden Drohverlustrückstellungen und Wertberichtigungen
beziehungsweise Abschreibungen
in Abstimmung mit den Wirtschaftsprüfern
vorgenommen. Unsere damals getroffene
Zusage, alle Mitglieder in diesen Beständen so
zu stellen, als gebe es die Anschlussförderung
für weitere 15 Jahre, kommt hier wirtschaftlich
erschwerend hinzu. Aber wir bleiben selbstverständlich
bei der Zusage für unsere Mitglieder.
Die bekannten Probleme im übrigen sozialen
Wohnungsbau bei der regelmäßigen Weitergabe
des Fördermittelabbaus und den damit verbundenen
Mietsteigerungen sind leider auch durch
das zum 10. Juli 2011 in Kraft getretene
Wohnraumgesetz des Berliner Senats nicht
grundsätzlich entschärft worden. Erst nach
genauen Berechnungsvarianten werden wir
entscheiden können, ob diese Ausstiegsmöglichkeit
aus dem sozialen Wohnungsbau für die eine
oder andere Wohnanlage auch wirklich die

dauerhaft wirtschaftlichste Lösung ist.
Glücklicherweise konnte mit Unterstützung
des BBU durchgesetzt werden, dass die
Anwendung des Gesetzes nicht für alle betroffenen
Wohnanlagen bindend ist, sondern dass
dem Eigentümer die Wahlmöglichkeit bleibt.
In jedem Fall werden wir auch weiterhin für
unsere davon betroffenen Wohnanlagen prüfen,
ob die Aufwendungsdarlehen vorzeitig zurückgezahlt
werden können, um nach der üblichen
zehnjährigen Nachwirkungsfrist frei von öffentlichen
Belegungsbindungen zu sein und das
Vermietungsrisiko zu reduzieren.
Ein weiteres Risiko könnten genau diese
Belegungsbindungen bis zum Ablauf der
Förderung darstellen. Die Senatsverwaltung zeigt
sich in der derzeitigen politischen Debatte um
die Fortsetzung der bisherigen Freistellungsregelungen
nicht sehr offen. Sollte keine Lösung
gefunden werden, so werden alle Belegungsbindungen
ab dem Jahr 2012 wieder ohne Ausnahme
wirksam. Auch die bbg wäre dann verpflichtet,
die frei werdenden Sozialwohnungen den
Wohnungsämtern zu melden, um diese Wohnungen
ausschließlich an Mieter mit Wohnberechtigungsschein
zu vermieten. Sollten die
derzeitigen Miethöhen für unsere dann neuen
Mitglieder nicht mehr tragbar sein, wäre mit
erheblichen Erlösschmälerungen und/oder
Leerständen zu rechnen.
Die Klage gegen den Liegenschaftsfonds Berlin
vor dem Kammergericht auf Reduzierung des
Erbbauzinses für unsere Wohnanlage in der
Monopolstraße wurde am 23. August 2011 nach
vier Jahren positiv für die bbg beschieden. Das
Urteil sieht für den Zeitraum vom 1. Januar 2010
bis 31. Dezember 2014 eine Reduzierung des
Erbbauzinses auf 47.000 Euro pro Jahr vor. Dies
entspricht ungefähr einem Drittel des Betrages,
der vom Liegenschaftsfonds gefordert wurde.
Eine Revision wurde nicht zugelassen.
Nach Ablauf des Geschäftsjahres hat der
Liegenschaftsfonds Beschwerde gegen die
Nichtzulassung der Revision vor dem Bundesgerichtshof
(BGH) eingelegt. Eine Entscheidung
hierzu liegt noch nicht vor.
Dem Zinsänderungsrisiko begegnet die Genossenschaft
weiterhin mit konsequenten Maßnahmen
zur Entschuldung sowie der fortführenden
Nutzung von Finanzierungsvorteilen durch
Umschuldung und Kreditprolongation. Dabei
kommen der bbg die sehr guten Rating­Ergebnisse
bei den Banken und die günstigen Kapitalmarktkonditionen
zugute. Teilweise wurden
schon sogenannte Forward­Darlehen mit einer
Zinsfestschreibung bis 2028 und immer niedrigeren
Zinssätzen als bisher gesichert. Darüber
hinaus weist auch der Zehnjahres­Wirtschaftsplan
weiterhin Spielräume für Sondertilgungen
auf. Die geplante Einführung von Basel III und
seine Auswirkungen für die Kreditinstitute
könnten ebenfalls Einfluss auf das Kreditangebot
39

40
und die Zinsstruktur der bbg haben. Der
Vorstand sieht hierin aber keine Risiken,
sondern eher Chancen, da die Kreditinstitute
solche Immobilienunternehmen wie die bbg mit
einem soliden und sehr langfristig finanzierten
Bestandsgeschäft mit niedrigeren Risikoaufschlägen
bewerten dürften.
Zum November 2011 trat eine Novellierung der
Trinkwasserverordnung durch die Bundesregierung
in Kraft. Zur Vermeidung von Legionellen
müssen zukünftig alle Betreiber von großen
Warmwasseraufbereitungsanlagen alljährlich
Proben an zertifizierte Prüflabore schicken.
Hier hat der Gesetzgeber wieder mal einen
Schnellschuss getätigt, da weder die technischen
Probleme bei der Umsetzung noch
die Kosten abschließend geklärt sind. Am Ende
entstehen wieder neue Belastungen bei den
Betriebskosten für unsere Mitglieder.
Die Entwicklung der bbg ist unter anderem
stark von den gesellschaftlichen und politischen
Verhältnissen abhängig. Wir versuchen, den
Anforderungen mit unserem genossenschaftlichen
Wohnen gerecht zu werden, indem
wir den Fokus dabei noch stärker auf unsere
Wohnform lenken, die wir nach wie vor als große
Chance des sozialverträglichen Wohnens sehen.
Dem demografischen Wandel begegnen wir mit
dem Angebot an unsere Mitglieder auf barrierearmes
Wohnen. Verstärken werden wir auch die
Angebote für junge Familien mit Kindern durch
Wohnungszusammenlegungen, Wohnumfeldgestaltung,
gezielte Zukäufe und durch
geplanten Neubau.
Ergänzend steht unseren Mitgliedern das soziale
Netzwerk der bbg zur Verfügung, das wir weiter
ausbauen wollen. Diese Angebote sowie die
bestehende Satzung in Verbindung mit unserem
bbg­Leitbild bilden gemeinsam unser genossenschaftliches
„Wohnen Plus“. Aus diesem
sicheren Geschäftsmodell wird auch in
Zukunft eine stabile und positive Entwicklung
der Genossenschaft und damit für ihre Mitglieder
erwartet.
Auch im Geschäftsjahr 2010/ 2011 können wir
als Mitgliedsunternehmen des Zusammenschlusses
der Wohnungsbaugenossenschaften Berlin
auf ein erfolgreiches Jahr zurückblicken. Das
gemeinsame werbliche Auftreten wird immer
stärker wahrgenommen und trägt mit dazu bei,
die Genossenschaften täglich im Stadtbild zu
verankern. So sind 26 BVG­Busse mit dem
jeweiligen Logo der Genossenschaften und der
Imagekampagne im Stadtgebiet unterwegs und
sorgen für Aufmerksamkeit. Aber auch die
Werbung im Radio (Berlin 88,8) war ein Erfolg.
Der Vorstand sieht keine bestandsgefährdenden
Risiken; die Finanzkraft ist stabil und die
Ertragsentwicklung wird positiv eingeschätzt.
Somit kann das satzungsgemäße Kerngeschäft
– die Vermietung unseres konkurrenzfähigen
und marktgerechten Bestandes – für unsere
Mitglieder weiterhin erfolgreich betrieben werden.

III. Voraussichtliche
Entwicklung
Auf der Basis der mit unserem Aufsichtsrat
abgestimmten und daraufhin fortgeschriebenen
Mehrjahreswirtschafts­ und Finanzpläne
(Zehnjahresplanung) werden auch weiterhin
positive Jahresergebnisse in Verbindung mit
einer ausreichenden Liquidität erwartet, dabei ist
die jährliche vierprozentige Dividendenzahlung
für unsere Mitglieder ebenfalls eingeplant.
Die weiterhin geringen Leerstandszahlen sind
ein Indikator für unsere wettbewerbsfähigen
und marktgerechten Wohnungen und bieten
in Verbindung mit zukünftig erwarteten Neuvertragsmieten
die Möglichkeit, die Ertragskraft
der bbg weiter zu steigern, ohne dabei die
Mitglieder in den Bestandswohnanlagen über
Gebühr zu belasten.
Die erwirtschafteten Überschüsse werden auch
in den kommenden Jahren verstärkt in die
Instandhaltung und Modernisierung der Bestände
investiert. Umfangreiche Arbeiten, insbesondere
im energetischen Bereich, und Wohnungsmodernisierungen
stehen im besonderen Fokus
der bbg. Der Finanzrahmen hierfür konnte ein
weiteres Mal erhöht werden und beläuft sich
für das kommende Geschäftsjahr auf fast
17 Millionen Euro beziehungsweise 38,30 Euro
pro Quadratmeter Wohnfläche.
Folgende Prämissen wurden für
die Zehnjahresplanung aufgestellt:
n Jährliche Dividendenausschüttung
von 4 Prozent brutto
n Mietertragssteigerungen
pro Jahr um circa 350.000 Euro
n Leerstandskosten 2 Prozent
n Kontinuierliche Bauinvestitionen in die
Bestände mit circa 13,6 bis 15,3 Millionen
Euro jährlich auf der Grundlage unserer
technischen Langfristplanung
n Weitere Rückführung der Fremdkapitalbelastung
planmäßig 38,9 Millionen Euro
n Sondertilgungen 16,5 Millionen Euro
Bedingt durch die weiterhin prognostizierte
Zunahme der Wohnungsknappheit in Berlin im
mittelpreislichen Segment und den zurzeit noch
günstigen Kapitalmarktbedingungen plant die
bbg weitere arrondierende Zukäufe und befindet
sich darüber hinaus in der Vorplanungsphase zu
einer Neubaumaßnahme.
Die bisher sehr erfolgreiche Umschuldungsstrategie
wird weiter verfolgt und trägt somit zur
positiven wirtschaftlichen Entwicklung der bbg bei.
Die Ertragskraft der bbg BERLINER BAUGENOS­
SENSCHAFT eG sichert vor dem Hintergrund
ihrer wirtschaftlichen Stabilität und der
Weiterentwicklung der eigenen Bestände
durch Instandhaltung und Modernisierung die
Grundlage zur Erfüllung des Satzungsauftrages
und den langfristigen Erhalt dieser Werte
für unsere Mitglieder.
bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG
Jörg Wollenberg Thomas Frohne
41

42
Jahresabschluss für das
Geschäftsjahr 2010 | 2011
Bilanz zum 30.09.2011
Aktiva
Geschäftsjahr Vorjahr
anlagevermögen euro euro euro
immaterielle
Vermögensgegenstände 46.933,00 62.980,26
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 232.626.219,37 233.286.328,63
Grundstück mit Geschäftsbau 936.930,56 952.662,16
Grundstücke ohne Bauten 1.711.900,00 1.711.900,00
Betriebs­ und Geschäftsausstattung
Finanzanlagen
312.211,73 235.587.261,66 271.536,09
Andere Finanzanlagen 26.000,00 26.000,00
anlagevermögen insgesamt 235.660.194,66 236.311.407,14
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte
Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke mit fertigen Bauten 5.650.606,52 6.164.038,52
Unfertige Leistungen 11.338.602,59 10.940.634,43
Andere Vorräte
Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1,00 16.989.210,11 1,00
Forderungen aus Vermietung 578.445,68 558.104,03
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 120.504,27 108.123,63
Sonstige Vermögensgegenstände
Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei
151.450,57 850.400,52 290.773,63
Kreditinstituten 8.575.682,01 2.077.089,71
Bausparguthaben
rechnungsabgrenzungsposten
216.400,00 0,00
Geldbeschaffungskosten 136.301,38 217.151,22
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 136.301,38 13.492,29
Bilanzsumme 262.428.188,68 256.680.815,60

Passiva
Geschäftsjahr Vorjahr
euro euro euro
eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 657.620,69 739.088,05
der verbleibenden Mitglieder 13.422.186,76 12.946.737,02
aus gekündigten Geschäftsanteilen
Rückständige fällige Einzahlungen
7.629,45 14.087.436,90 16.200,00
auf Geschäftsanteile: € 40.713,11
ergebnisrücklagen
(35.879,47)
Gesetzliche Rücklage
davon aus Jahresüberschuss
3.330.000,00 3.080.000,00
Geschäftsjahr eingestellt: € 250.000,00 (300.000,00)
Bauerneuerungsrücklage
davon aus Jahresüberschuss
8.300.000,00 8.300.000,00
Geschäftsjahr eingestellt: € 0,00 (0,00)
Andere Ergebnisrücklagen
davon aus Jahresüberschuss
31.265.366,38 42.895.366,38 29.664.000,00
Geschäftsjahr eingestellt: € 1.600.000,00
Bilanzgewinn
(2.000.000,00)
Gewinnvortrag 1.451,59 72.962,71
Jahresüberschuss 2.431.786,82 2.737.820,70
Einstellungen in Ergebnisrücklagen 1.850.000,00 583.238,41 2.300.000,00
eigenkapital insgesamt
rückstellungen
57.566.041,69 55.256.808,48
Rückstellungen für Pensionen 2.528.366,00 2.395.607,00
Sonstige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
1.767.196,61 4.295.562,61 1.826.605,78
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten
173.006.022,00 179.564.507,90
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen Kreditgebern
13.398.374,71 4.681.464,68
Erhaltene Anzahlungen 11.389.315,76 11.061.141,06
Verbindlichkeiten aus Vermietung 302.711,46 292.880,84
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen
2.352.763,92 1.495.662,76
Sonstige Verbindlichkeiten 117.396,53 200.566.584,38 106.137,10
davon aus Steuern: € 62.490,21 (53.124,09)
Bilanzsumme 262.428.188,68 256.680.815,60
43

44
Gewinn- und
Verlustrechnung
Gewinn­ und Verlustrechnung vom 01.10.2010 bis 30.09.2011
Geschäftsjahr Vorjahr
euro euro euro
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 40.212.244,97 39.074.989,93
b) aus Verkauf von Grundstücken 571.000,00 525.000,00
c) aus Betreuungstätigkeit
erhöhung oder Verminderung des Bestandes
17.007,33 40.800.252,30 17.540,77
an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit
fertigen Bauten sowie unfertigen leistungen
­115.463,84 ­466.853,47
andere aktivierte eigenleistungen 143.166,52 0,00
Sonstige betriebliche erträge
aufwendungen für bezogene
lieferungen und leistungen
1.365.430,83 723.971,98
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 20.368.595,24 18.863.266,00
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 3.903,95 3.841,85
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 90.343,01 20.462.842,20 101.967,36
rohergebnis 21.730.543,61 20.905.574,00
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 4.188.084,30 4.082.007,49
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 1.062.725,10 5.250.809,40 1.073.816,50
davon für Altersversorgung € 271.877,22
abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände
*(296.522,69)
des Anlagevermögens und Sachanlagen 4.334.817,55 4.336.492,09
Sonstige betriebliche aufwendungen
erträge aus anderen Finanzanlagen
und ausleihungen des
2.068.590,03 1.494.349,25
Finanzanlagevermögens 1.040,00 1.040,00
Sonstige Zinsen und ähnliche erträge 21.324,04 22.364,04 19.474,85
davon aus Abzinsung € 5.016,99
Zinsen und ähnliche aufwendungen
davon aus Abzinsung € 171.464,85
6.213.918,67 5.959.416,92
ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.884.772,00 3.980.006,60
außerordentliche aufwendungen 187.483,96 0,00
Sonstige Steuern 1.265.501,22 1.242.185,90
Jahresüberschuss 2.431.786,82 2.737.820,70
Gewinnvortrag 1.451,59 72.962,71
einstellung aus dem Jahresüberschuss
in ergebnisrücklagen
1.850.000,00 2.300.000,00
Bilanzgewinn 583.238,41 510.783,41

Anhang des Jahresabschlusses
2010 | 2011
a – allgemeine angaben
Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr
2010/2011 wurde nach den Vorschriften
des Handelsgesetzbuches (HGB), des
Genossenschaftsgesetzes (GenG) und der
Satzung der bbg aufgestellt.
Das Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG)
wurde erstmals für das Geschäftsjahr 2010/2011
angewendet. Vom Wahlrecht der Anpassung der
Vorjahreszahlen wurde kein Gebrauch gemacht.
Gemäß den im Einführungsgesetz zum HGB
genannten Übergangsvorschriften werden die
Auswirkungen aus der erstmaligen Anwendung
des BilMoG zum 1. Oktober 2010 im außerordentlichen
Ergebnis bzw. in den Gewinnrücklagen
gezeigt.
Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn­
und Verlustrechnung erfolgte entsprechend der
Verordnung über Formblätter für die Gliederung
des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen
vom 25. Mai 2009.
B – erläuterungen zu den
Bilanzierungs­ und Bewertungsmethoden
Bei Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn­
und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs­
und Bewertungsmethoden angewandt:
Die immateriellen Vermögensgegenstände
werden über die Laufzeit von drei Jahren
abgeschrieben.
Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs­
und Herstellungskosten angesetzt, vermindert
um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend
der voraussichtlichen Nutzungsdauer.
Den planmäßigen Abschreibungen sowohl der
Alt­ als auch der Neubauten liegt grundsätzlich
eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren
zugrunde. Das Restitutionsvermögen sowie
neuerworbene Wohnanlagen werden mit
2 Prozent abgeschrieben. Bodenkosten von
Erbbaugrundstücken werden auf die Laufzeit
des Erbbaurechts abgeschrieben (1,33 Prozent).
Nachträgliche Anschaffungs­ und Herstellungskosten
werden grundsätzlich entsprechend
der Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Die Betriebs­ und Geschäftsausstattung
wird unter Berücksichtigung derzeit gültiger
Afa­Tabellen planmäßig über einen Zeitraum
von 3 bis 15 Jahren abgeschrieben.
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten
zwischen 150,00 Euro und 1.000,00 Euro
netto werden in Sammelposten erfasst und über
einen Zeitraum von 5 Jahren abgeschrieben.
Das Finanzanlagevermögen wird
zu An schaffungskosten bilanziert.
Nach wie vor besteht eine Mitgliedschaft
an der Berliner Volksbank eG, Berlin, mit
500 Geschäfts anteilen (26.000,00 Euro).
45

46
übergabe der Gedenktafel 125 Jahre bbg
vom Gesamtverbandspräsidenten axel Gedaschko
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
werden zum Nennwert ausgewiesen.
Bei den Forderungen aus Vermietung wurde eine
Pauschalwertberichtigung von 10.000,00 Euro
direkt abgesetzt.
Geldbeschaffungskosten wurden im Geschäftsjahr
in Höhe von 80.849,84 Euro abgeschrieben.
Die Abschreibung erfolgt analog den Zinsbindungsfristen
beziehungsweise bei den Verwaltungskosten­Darlehen
der Investitionsbank
entsprechend der Laufzeit der Aufwendungsdarlehen.
In den Rückstellungen wurden alle erkenn baren
Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten
berücksichtigt. Mit der erstmaligen Anwendung
des BilMoG zum 01.10.2010 wurden diese neu
bewertet und in Höhe des nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung notwendigen
Erfüllungsbetrages eingestellt. Die aus der
Neubewertung entstandenen Differenzen wurden
als außerordentlicher Aufwand dargestellt bzw.
in die anderen Ergebnisrücklagen eingestellt.
Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr
als einem Jahr wurden mit den ihrer Restlaufzeit
entsprechenden Zinssätzen der deutschen
Bundesbank abgezinst.
Die Sonstigen Rückstellungen enthalten
drohende Verluste aus dem Wegfall der
Anschlussförderung für zwei Wohnanlagen.
Die Prämissen der Berechnung sind gegenüber
dem Vorjahr unverändert geblieben.
Verbindlichkeiten sind mit dem
Erfüllungsbetrag angesetzt.
C – erläuterungen zur Bilanz
1.aktiva
Zur Entwicklung des Anlagevermögens wird
auf den Anlagespiegel verwiesen. In den
Zugängen des Postens „Grundstücke mit
Wohnbauten“ sind aktivierte Eigenleistungen
aus eigenen Personalkosten in Höhe von
143,2 Tsd. Euro enthalten.
Im Posten „Unfertige Leistungen“ sind
ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten
in Höhe von 11.338.602,59 Euro
(Vorjahr: 10.940.634,43 Euro) enthalten.
Der Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“
enthält Ansprüche an die Versicherungsunternehmen
aus laufenden Schadensregulierungen,
Forderungen an öffentliche Versorgungsbetriebe
aus Jahresabrechnungen sowie Forderungen
gegen Mitglieder.
2. Passiva
Mit Inanspruchnahme der Übergangsregelungen
des EGHGB erfolgte eine ergebnisneutrale
Zuführung in die Ergebnisrücklagen in Höhe von
1.366,38 Euro, die aus der Neubewertung von
Rückstellungen für Archivierungskosten zum
01.10.2010 resultiert.
Die Bewertung der Pensionsrückstellungen
wurde an die geänderten Vorschriften des
§ 253 Abs. 1 HGB angepasst. Dabei werden
gemäß einem versicherungsmathematischen
Gutachten künftige Rentenanpassungen von
1,0 % p.a. berücksichtigt. Es werden die
Sterbetafeln nach Prof. Dr. Heubeck (Richttafeln
2005 G) zugrunde gelegt. Die Berechnungen
im versicherungsmathematischen Gutachten
erfolgten nach dem Teilwertverfahren. Es gibt
keine Anwartschaften mehr.

Die Abzinsung erfolgte mit dem durch die
Deutsche Bundesbank veröffentlichten
durchschnittlichen Marktzinssatz bei einer
angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren
(30. September 2011: 5,13 %).
Der sich durch die geänderte Bewertungsmethode
laut versicherungsmathematischen Gutachtens
ergebende Unterschiedsbetrag zum
Zeitpunkt der Erstanwendung 01.10.2010 in
Höhe von 182.928,00 Euro wurde im Geschäftsjahr
in voller Höhe ergebniswirksam erfasst und
in der Gewinn­ und Verlustrechnung unter dem
Posten „Außerordentliche Aufwendungen“
ausgewiesen. Von dem nach Art. 67 Abs. 1
EGHGB bestehenden Wahlrecht, den Unterschiedsbetrag
auf zukünftige Perioden zu
verteilen, wurde kein Gebrauch gemacht.
Die Sonstigen Rückstellungen betreffen mit
833.465,54 Euro drohende Verluste aus der
Nichtgewährung der Anschlussförderung für zwei
Wohnanlagen und mit 394.355,60 Euro Rückstellungen
für Verpflichtungen aus der Altersteilzeit.
Weihnachtsgeld und Urlaubsansprüche sind
mit 285.356,31 Euro berücksichtigt. Die
Insolvenzsicherung zur Sicherung von Wertguthaben
aus Altersteilzeit ist durch Eintragung
eines Grundpfandrechts erfolgt.
Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten einschließlich
deren Sicherheiten wird auf den Verbindlichkeitenspiegel
verwiesen.
Es bestehen für Darlehen in Höhe von
57.734.412,94 Euro Forwardvereinbarungen
bis längstens 2028.
Die Position „Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten“ beinhaltet unter anderem die
passivierten Aufwendungsdarlehen und Darlehensanteile
aus der Aufwendungshilfe in Höhe
von insgesamt 19.539.359,64 Euro.
3. latente Steuern
Differenzen zwischen HB­ und STB­Ansätzen
bestehen bei den in der folgenden Tabelle
aufgeführten Bilanzposten. In der Tabelle ist
gekennzeichnet, inwieweit es sich um Differenzen
handelt, die zu aktiven oder passiven
latenten Steuern führen können.
latente Steueransprüche­/schulden
Bilanzposition
aktive
differenzen
aktiva
Grundstücke mit Wohnbauten ja nein
Grundstücke mit Geschäftsbauten
Passiva
ja nein
Pensionsrückstellungen ja nein
Sonstige Rückstellungen ja nein
Passive
differenzen
Insgesamt hat sich ein aktiver Saldo ergeben.
Ein Ansatz von aktiven latenten Steuern erfolgt
nicht, da das bestehende Aktivierungswahlrecht
ausgeübt wird.
Bestehende steuerliche Verlustvorträge können
nach den Planungsrechnungen in den nächsten
fünf Jahren zur Steuerminderung genutzt
werden, auf einen Ausweis von aktiven latenten
Steuern wird ebenfalls durch Ausübung des
Aktivierungswahlrechts verzichtet.
47

Anlagespiegel
48
d – erläuterungen zur
Gewinn­ und Verlustrechnung
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen
enthalten Abschreibungen auf Forderungen in
Höhe von 177,4 Tsd. Euro und Aufwendungen für
die 125­Jahr­Feier in Höhe von 407,3 Tsd. Euro.
Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
in Höhe von 357,7 Tsd. Euro sowie KfW­ und
KEBAB­Zuschüsse in Höhe von 408,0 Tsd. Euro.
Erträge und Aufwendungen aus der Abzinsung
von Rückstellungen werden in der Gewinn­ und
Verlustrechnung jeweils gesondert (als davon­
Vermerk) unter dem Posten „Sonstige Zinsen
und ähnliche Aufwendungen“ und „Zinsen und
ähnliche Erträge“ ausgewiesen.
anschaffungs­ /
herstellungskosten
01.10.2010 / euro
Zugänge des
Geschäftsjahres
euro
Im Übrigen sind wesentliche periodenfremde
Erträge und Aufwendungen in den Posten der
Gewinn­ und Verlustrechnung nicht enthalten.
Die außerordentlichen Aufwendungen resultieren
aus der Erstanwendung der geänderten
Bewertungsvorschriften für Rückstellungen zum
1. Oktober 2010 und betreffen die Zuführungen
zu den Pensionsrückstellungen in Höhe von
182,9 Tsd. Euro und zu den sonstigen Rückstellungen
in Höhe von 4,6 Tsd. Euro.
abgänge des
Geschäftsjahres
euro
Umbuchungen
(plus) euro
Umbuchungen
(minus) euro
Immaterielle Vermögensgegenstände 331.267,33 17.725,05 0,00 0,00 0,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 338.339.380,54 3.500.048,00 3.609,11 0,00 0,00
Grundstück mit Geschäftsbau 1.430.500,47 0,00 0,00 0,00 0,00
Grundstücke ohne Bauten 3.467.649,05 0,00 0,00 0,00 0,00
Technische Anlagen und Maschinen 92.425,57 0,00 0,00 0,00 0,00
Betriebs­und
Geschäftsausstattung 1.183.994,23 179.433,13 102.156,15 0,00 0,00
344.513.949,86 3.679.481,13 105.765,26 0,00 0,00
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 26.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00
26.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00
anlagevermögen insgesamt 344.871.217,19 3.697.206,18 105.765,26 0,00 0,00

e – Sonstige angaben
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer
betrug:
der Personalbestand der bbg
anschaffungs­ /
herstellungskosten
30.09.2011 euro
Mitarbeiter
insgesamt
30.09.2011
kumulierte
abschreibg.
01.10.2010 euro
davon Teilzeit
Vorstandsmitglieder 2 –
Prokuristen 1 –
Angestellte 46 5
Auszu bildende 4 –
Hauswarte 70 49
Gesamt 123 54
Mitgliederentwicklung
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden
Mitglieder betragen 13.422,2 Tsd. Euro und
haben sich im Geschäftsjahr um 475.449,74 Euro
erhöht (Vorjahr: Erhöhung um 213.441,50 Euro).
Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr
um 114.800,00 Euro (Vorjahr: +83.600,00 Euro)
erhöht. Der Gesamtbetrag der Haftsummen
beläuft sich auf 3.321.200,00 Euro
(Vorjahr: 3.206.400,00 Euro).
abschreibg. des
Geschäftsjahres
euro
Anzahl der Mitglieder
30.09.2010 8.016
Zugang 2010 / 2011 +752
Abgang 2010 / 2011 ­465
30.09.2011 8.303
abschreibg.
auf abgänge
euro
kumulierte
abschreibg.
30.09.2011 euro
Buchwert
am
30.09.2011 euro
348.992,38 268.287,07 33.772,31 0,00 302.059,38 46.933,00
341.835.819,43 105.053.051,91 4.156.548,15 0,00 109.209.600,06 232.626.219,37
1.430.500,47 477.838,31 15.731,60 0,00 493.569,91 936.930,56
3.467.649,05 1.755.749,05 0,00 0,00 1.755.749,05 1.711.900,00
92.425,57 92.425,57 0,00 0,00 92.425,57 0,00
1.261.271,21 912.458,14 128.765,49 92.164,15 949.059,48 312.211,73
348.087.665,73 108.291.522,98 4.301.045,24 92.164,15 112.500.404,07 235.587.261,66
26.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26.000,00
26.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26.000,00
348.462.658,11 108.559.810,05 4.334.817,55 92.164,15 112.802.463,45 235.660.194,66
49

50
Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten
Pfandrechte oder ähnlicher Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten Stand 30.09.2011
insgesamt davon
restlaufzeit gesichert
euro
unter 1 Jahr
euro
1 bis 5 Jahre
euro
über 5 Jahre
euro euro
art der
Sicherung
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten
gegenüber
anderen
173.006.022,00 4.977.031,34
*(4.893.770,50)
33.941.596,53 134.087.394,27 172.954.651,94 GPR *)
Kreditgebern
erhaltene
13.398.374,71 463.397,36
*(351.145,50)
3.418.381,21 9.516.596,14 13.219.994,32 GPR *)
anzahlungen
Verbindlichkeiten
11.389.315,76 11.389.315,76
*(11.061.141,06)
0,00 0,00 0,00
aus Vermietung
Verbindlichkeiten
aus lieferungen
302.711,46 302.711,46
*(292.880,84)
0,00 0,00 0,00
und leistungen
Sonstige
2.352.763,92 2.352.763,92
*(1.495.662,76)
0,00 0,00 0,00
Verbindlichkeiten 117.396,53 117.396,53
*(106.137,10)
0,00 0,00 0,00
Gesamtbetrag 200.566.584,38 19.602.616,37
*(18.200.737,76)
37.359.977,74 143.603.990,41 186.174.646,26
* Vorjahreszahlen in Klammern
*) GPR = Grundpfandrecht

Name und Anschrift des
zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband Berlin-Brandenburgischer
Wohnungsunternehmen e. V.,
Lentzeallee 107, 14195 Berlin.
aufsichtsrat
n Reinhard Kretschmer (Vorsitzender)
n Dipl.­Ing. Lothar Loehrke
(stellvertretender Vorsitzender)
n Dipl.­Dolmetscherin Andrea Lohmar
(Schriftführerin)
n Patrick Bagehorn
n Dipl.­Finanzwirt René Damme
n Helge Neitzel
n Dipl.­Ing. Manfred Scharweit
n Manfred Siering (ab 30.03.2011)
n Dipl.­Ing. Brunhilde Vorndran­Friese
Vorstand
n Dipl.­Ing. Thomas Frohne
n Jörg Wollenberg
Vorschlag zur Gewinnverwendung
Im Geschäftsjahr 2010/2011 wurde ein Jahresüberschuss
in Höhe von 2.431.786,82 Euro
erzielt. Unter Berücksichtigung des Gewinnvortrages
in Höhe von 1.451,59 Euro ergibt
sich ein zu verteilender Betrag in Höhe von
2.433.238,41 Euro. Nach Einstellung in die
gesetzliche Rücklage und in die anderen
Ergebnisrücklagen ergibt sich ein Bilanzgewinn
in Höhe von 583.238,41 Euro.
Vorstand und Aufsichtsrat schlagen der
Vertreterversammlung die Ausschüttung
einer Dividende vor, die 4 vom Hundert der
am 1. Oktober 2010 dividendenberechtigen
Geschäftsguthaben beträgt.
Der Gewinn soll wie folgt verwendet werden.
1. Vorabzuführung zur
gesetzlichen Rücklage 250.000,00 Euro
2. Vorabzuführung zu den
anderen Ergebnisrücklagen 1.600.000,00 Euro
3. Dividende 517.869,48 Euro
4. Vortrag auf neue Rechnung 65.368,93 Euro
2.433.238,41 euro
Berlin, den 19.01.2012
bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG
Jörg Wollenberg Thomas Frohne
51

52
Bestätigungsvermerk
Der gesetzliche Prüfungsverband erteilt
folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk:
„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend
aus Bilanz, Gewinn­ und Verlustrechnung sowie
Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung
und den Lagegericht der bbg BERLINER BAUGE­
NOSSENSCHAFT eG, Berlin, für das Geschäftsjahr
vom 1. Oktober 2010 bis 30. September 2011
geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von
Jahresabschluss und Lagebericht nach den
deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den
ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in
der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der
Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der
Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung
eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter
Einbeziehung der Buchführung und über den
Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach
§ 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen
Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Demnach ist die Prüfung so zu
planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten
und Verstöße, die sich auf die Darstellung des
durch den Jahresabschluss unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und
durch den Lagebericht vermittelten Bildes der
Vermögens­, Finanz­ und Ertragslage wesentlich
auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt
werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen
werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche
und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie
die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.
Im Rahmen der Prüfung werden die
Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie Nachweise für
die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss
und Lagebericht überwiegend auf der Basis von
Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die
Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze
und der wesentlichen Einschätzungen
der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung
der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses
und des Lageberichtes.
Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung
eine hinreichend sichere Grundlage für unsere
Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen
Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei
der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften
und den ergänzenden Bestimmungen der
Satzung und vermittelt unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Vermögens­, Finanz­ und Ertragslage
der Genossenschaft. Der Lagebericht steht im
Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt
ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft
und stellt die Chancen und Risiken
der künftigen Einwicklung zutreffend dar.“
Berlin, den 19. Januar 2012
V e r b a n d
Berlin­Brandenburgischer
Wohnungsunternehmen e. V.
Zimdars Wiedemann
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin

Wohnanlagenübersicht
Wa Pankow
101 Forchheimer Str. 1–27 (unger.), Kissingenplatz 1–4,
Laudaer Str. 1–7 (unger.), Neumannstr. 18–34
102 Laudaer Str. 2, 2a, 4–12 (ger.),
Neumannstr. 16, Zellinger Weg 11
Wa Weißensee
103 Parkstr. 60, 61, Rennbahnstr. 113–118, Schönstr. 49, 50
104 Berliner Allee 236, 238, Graacher Str. 8–12
105 Berliner Allee 224, 228, 230, 232, Graacher Str. 1–5, 5a,
Wehlener Str. 6–10, 10a
106 Berliner Allee 218, Wehlener Str. 1–5, 5a
116 Gartenstraße 30–34, Wegenerstr. 7, 8
Wa reinickendorf
013 General-Woyna-Str. 19–21, General-Barby-Str. 43, 43a,
45–51 (unger.), Auguste-Viktoria-Allee 68–71
014 General-Woyna-Str. 14–18, General-Barby-Str. 29, 31, 33, 33a,
35, 35a, 37, 39, 41
022 Auguste-Viktoria-Allee 90, 90a, 92 a, 93,
Zobeltitzstr. 12–20 (ger.), Berenhorststr. 46–73,
027 Zobeltitzstr. 10
038 Zobeltitzstr. 22, Hechelstr. 36, 38, 38a, 38b, 38c, 40
051 General-Barby-Str. 7–21 (unger.)
052 General-Woyna-Str. 2,–12, Zobeltitzstr. 51–57 (unger.)
054 Humannstr. 33, 35
064 Auguste-Viktoria-Allee 93a, 93b, 94, Zobeltitzstr. 10a
Wa Wedding
001 Liebenwalder Str. 35, 35a, 36, 36a,
Malplaquetstr. 14, 14a, 14b, 14c, 15, 15a, 15b, 16, 16a, 16b,
002 Koloniestr. 30, 31, 31a, 31b, 31c, 31d, 31e, 31f
011 Liebenwalder Str. 39
053 Liebenwalder Str. 44
059 Utrechter Str. 41
Wa Gesundbrunnen
016 Putbusser Str. 16, 16a, 17, 17a, 18,
Swinemünder Str. 74, 75, 75a, Rügener Str. 8–13,
019 Eulerstr. 6, 7
023 Putbusser Str. 7
026 Lortzingstr. 32, 33
031 Swinemünder Str. 84
042 Jülicher Str. 7, 9, 9a, Kleverstr. 14, Spanheimstr. 10
068 Bornholmer Str. 51–54, Glücksburger Str. 1–8, Jülicher Str.
24–29, Laböer Str. 14–16, Sonderburger Str. 13–23 (unger.)
Wa Charlottenburg
015 Heinickeweg 2–14 (ger.), Toeplerstr. 4
Wa lichtenberg
107 Alfred-Jung-Str. 3, 5, 7, Eberhardstr. 4, 5, 61, 62, 63,
Paul-Junius-Str. 2–12 (ger.), Scheffelstr. 13, 15, 16
108 Egmontstr. 7, 7a, 8, 8a, 9, 9a, 10, Rosenfelderstr. 2, 2a, 3, 3a, 4,
Skandinavische Str. 4, 4a, 5, 5a, 6, 6a, 7, 7a, 8, 8a, 9
109 Atzpodienstr. 14–18, Hubertusstr. 37, 38, 39, 40a, 40b, 40c,
40d, 40e, 41, Rüdigerstr. 30–34
110 Wotanstr. 19, 19a, 20, 20a, 21, 22
112 Siegfriedstr. 12, 12a, 13, 14
113 Siegfriedstr. 11
115 Scheffelstr. 14
Wa Kaulsdorf
111 Ferdinandstr. 50, 52, Leopoldstr. 29, Myslowitzer Str. 14, 16
Wa neukölln
006 Jonasstr. 25
009 Schierker Str. 12–16, Jonasstr. 49, 50, 51, 51a, 52,
Ilsenhof 1–10
066 Bendastr. 4
Wa Buckow/rudow
005 Ortolanweg 3–17 (unger.), Kielingerstr. 1,
Parchimer Allee 5, 5a, 5b, 5c, 5d
032 Ortolanweg 34–48 (ger.)
033 Ortolanweg 18–32 (ger.)
034 Ortolanweg 2–16 (ger.)
035 Grüner Weg 5–15 (unger.), Goldhähnchenweg 1, 3
044 Laubsängerweg 26, 28, 28a
057 Waßmannsdorfer Chaussee 60, 62, 64,
Lockenhuhnweg 20–28 (ger.)
061 Geflügelsteig 2, 2a, 4, Groß-Ziethener-Chaussee 107, 109,
109a, 111, 123, 123a, 125, 127, 127a, 133–161 (unger.),
Hennensteig 1, 2, 3, 3a, 3b, 3c, 4, 4a, 4b, 4c,
Zwerghuhnweg 1, 3
063 Freigutweg 27, Radewiesenweg 3–13 (unger.),
Köpenicker Str. 61, 63, An der Nachtbucht 12–18 (ger.)
Wa Tempelhof
017 Ullsteinstr. 143–151 (unger.), 151a,
Mariendorfer Damm 12–18 (ger.)
117 Mariendorfer Damm 8, 10, Ullsteinstr. 141a
Wa lichtenrade
018 Lichtenrader Damm 84, 84a, 86, 88, 88a, 90, 92, 92a, 94,
Lessingstr. 48, 49, Lintruper Str. 85- 99 (unger.), 99a,
99b, 99c
Wa Mariendorf
028 Kochstr. 6, 8, 10
029 Machonstr. 37, 41, Königstr. 34, 35
030 Kochstr. 1, 2
036 Kurfürstenstr. 44, 45
037 Kurfürstenstr. 46
039 Königstr. 40
040 Kurfürstenstr. 47
043 Königstr. 39
045 Machonstr. 30, Kurfürstenstr. 48, 48a
046 Machonstr. 45
047 Ullsteinstr. 166, 168, 170, 170a
048 Kochstr. 33, 34, Machonstr. 32, 34, 36
049 Kurfürstenstr. 67, Machonstr. 25
050 Kochstr. 32
056 Kochstr. 31
069 Monopolstr. 5, 5a, 5b, 6, 6a, 6b, 6c
070 Aeneasstr. 1–27, Didostr. 1–19 (unger.), Dirschelweg 1–12, 14, 16,
Eisenacher Str. 38–44, Rixdorfer Str. 90–122 (ger.)
Wa Marienfelde
062 Greulichstr. 69, Kirchstr. 35
Wa Steglitz
007 Brentanostr. 15
012 Friedrichsruher Str. 46–51 Lauenburger Str. 34–40 (ger.),
Schönhauser Str. 16, 16a, 16b, Kniephofstr. 14–19
020 Brentanostr. 19
021 Gritznerstr. 13, 15,
Treitschkestr. 18, 18a, 19, 19a, 19b, 20, 20a, 21b, 21
024 Schützenstr. 40, Suchlandstr. 3, 5
Wa lankwitz
010 Mudrastr. 28–40 (ger.), 31-35 (unger.)
Wa lichterfelde
008 Tulpenstr. 8, 8a, 9, 9a, 10, 10a, 11–16, Lilienstr. 3, 3a, 4, 5, 5a,
6, Hortensienstr. 5, 6, 7, 7a, 8, Hortensienplatz 4–6
041 Goerzallee 6
060 Kiesstr. 2, 2a, Oberhofer Weg 25
071 Appenzeller Str. 9–21 (unger.), Goerzallee 96–104 (ger.),
104a, 106, 106a–h, 108–116 (ger.), Luzerner Str. 44, 45
072 Baseler Str. 156, 158, Berner Str. 35, 35a,
Genfer Weg 1, 3, 5, 7, 7a, Züricher Str. 1, 3, 5, 9
Wa Zehlendorf
025 Berliner Str. 5, 7
058 Mörchinger Str. 51, 51a–c, 53, 53a–c
53

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