Energetische Eigenschaften nach ImmoWertV - Helmut Scherr

Zeitschrift für
Immobilienwirtschaft
Bodenpolitik und
Wertermittlung
.:-: .....
®. Werner Verlag

Seherr, »Energetische Eigenschaften« nach ImmoWertV - Abhandlungen
»Energetische Eigenschaften« nach ImmoWertV ­
Berücksichtigung der Energieeffizienz in Gutachten,
Auswirkung auf den Verkehrswert
Helmut Seherr,
Freiburg i. Br.
1 Einführung
Die Einschätzung der energetischen Bilanz eines Gebäudes und eine
Erörterung im Hinblick auf die verkehrswertbezogenen Auswirkungen
sind - im Kontext sich verschärfender Anfordert,ingen an die Energie­
bilanz von Gebäuden - wünschenswert. Eine relevante Thematik ist die
Quantifizierung der »energetischen Eigenschaften« von Gebäuden und
deren Auswirkungen auf den Verkehrswert. Darüber hinaus sind in
Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes nach § 194 BauGB Er­
läuterungen - zu energetischen Eigenschaften von Gebäuden, als Er­
gänzung zur Baubeschreibung - nach ImmoWertV zu empfehlen.' Die
Termini »energetische Eigenschaften« und »Qualität« von Gebäuden
werden in der ImmoWertV in § 6 genannt, exemplarisch wird die
Energiebilanz anhand von drei Beispielen - bezüglich der verkehrswert­
relevanten Auswirkungen - thematisiert.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist zum
1. 7. 2010 rechtskräftig geworden und dient als Rechtsgrundlage
für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien,
die Presserklärung des Bundesbauministeriums zur
ImmoWertV vom 24. 10.2010 2 lautet auszugsweise wie
folgt:
»Schon auf der Ebene der Bewertung können wir auf diese
Weise Immobilienkrisen verhindern. Die fehlende Transparenz
bei der Bewertung von Immobilien in den USA und
anderen Ländern hat zur weltweiten Wirtschaftskrise maßgeblich
beigetragen. Zudem werden künftig neue, für den
Grundstücksverkehr wichtige Aspekte wie die energetischen
Eigenschaften als Gebäudemerkmal erfasst.« Auszug aus der
ImmoWertV, § 6 Weitere Grundstücksmerkmale, Abs.5:
»Bei bebauten Grundstücken sind dies zusätzlich insbesondere
die Gebäudeart, die Bauweise und Baugestaltung, die
Größe, Ausstattung und Qualität, der bauliche Zustand, die
energetischen Eigenschaften, das Baujahr und die Restnutzungsdauer.«
Die Energieeffizienz ist ein zentrales immobilienmarktbezogenes
Kriterium, der Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft
eines Freiburger Kreditinstituts antwortete auf die
Frage, was die Preise bei Wohnimmobilien bestimmt: »Bisher
waren die Preise fur Gebrauchtimmobilien immer an die
Neubaupreise gekoppelt, das ist jetzt abgerissen. Das hat viel
mit Energieeffizienz zu tun. Gerade in Freiburg sind die
Anforderungen ja so hoch, dass Immobilien aus den 1990er­
Jahren heute schon energetisch gesehen völlig aus der Zeit
sind. Und heute schauen die Käufer eben genau hin, die
wollen nicht nur ein Exposee, sondern gleich auch den Energiepass.«3
In Deutschland sind rd. 17,3 Mio. Wohngebäude
vorhanden, 75 % wurden vor 1980 erstellt, in einem Zeitraum
als die Anforderungen an die Energieeffizienz vergleichsweise
gering und der Energieverbrauch um den Faktor 3
bis 4 höher war, a ls der heute gültige Standard der Energieeinsparverordnung
(EnEV).
Der Sachverständige für Wertermittlung wird in naher Zukunft
die Fakten zur Energiebilanz eines Gebäudes in die
Bewertung implementieren. Eine Fortbildung im Hinblick
auf energetische Belange und technische Neuerungen, bezüglich
moderner Baustandards und Heizungssysteme, ist
fLir den Sachverständigen für Immobilienbewertung sinnvoll.
1 Sehen '. HeImIlI , »Energetische Beuneilung von Wohngebäuden im Rah men der
Wenerminlung nach § 194 BauGB«, GuG 2009, 1-5.
2 BMVBS, Presserklänmg Nr.: 087/ 10 vom 24.3.0 10, Kabinell beschließt neue
Immobi lienwertennittlungsverordnung.
3 Interview mit Thomas Sehmidl, Geschäftsführer der Sparkassen-I mmobi li en­
Gesellschaft in Freiburg im Stadtmagazin »Chi lli«, Themenschwerpun kt Bauen
& Wohnen, Ausgabe 03/20 IO.
GuG 1 . 201 1 19

Jahre
Jahre
2 %
3 %
4%
2 %
3 %
4 %
Barwert,
Diskontierungsfaktor
3%,
Preissteigerung
2 %
Barwert,
Diskontierungsfaktor
3%,
Preissteigerung
3 %
Barwert,
Diskontierungsfaktor
3 %,
Preissteigerung
4 %
Gaspreis
€/kWh
0,07
1
0,070
0,070
0,070
1103 15
1103
1103
1
0,9709
107O
0,9709
107O
0,9709
1.070
Energieeinsparung
kWh jährlich
15750
2
0,071
0,072
0,073
1125
1136
1147
2
0,9426
106O
0,9426
107O
0,9426
1.081
Scherr, »Energetische Eigenschaften« nach ImmoWertV - Abhandlungen
3
0,073
0,074
0,076
1147
1170
1192
3
0,9151
105O
0,9151
107O
0,9151
1091
4
0,074
0,076
0,079
1170
1205
1240
4
0,8885
1.040
0,8885
1.070
0,8885
1102
5
0,076
0,079
0,082
1193
1241
1290
5
0,8626
1029
0,8626
107O
0,8626
1.113
6
0,077
0,081
0,085
1217
1278
1341
6
0,8375
1019
0,8375
107O
0,8375
1123
7
0,079
0,084
0,089
1242
1316
1395
7
0,8131
101O
0,8131
1070
0,8131
1.134
8
0,080
0,086
0,092
1266
1356
1451
8
0,7894
1000
0,7894
1070
0,7894
Tabelle 2: Barwert der Energieeinsparung mit Berücksichtigung von Energiepreissteigerungsraten von 2 bis 4 %
1145
9
0,082
0,089
0,096
-,
1292
1397
1509
9
0,7664
990
0,7664
107O
0,7664
1156
10
0,084
0,091
0,100
1318
1439
1569
10
0,7441
980
0,7441
1070
0,7441
1.168
10.248 €
10.704 €
11.184 €
GuG 1 . 2011 23

Abhandlungen Scherr, »Energetische Eigenschaften« nach ImmoWertV ­
Gesamtkosten: Richard-Künzer-Str. x und xx: 24 Wohneinheiten, durchschnittliche Wohnfläche 94,83 m Z
Strom 6.610 € + 460 € Allgemeinstrom KellerlTreppenhaus
Heizung 5.043€
Warmwasser 3.153 €
Energie: 14.806 durchschnittl. 0,54 €/m z Wfl. + 2.297 €*
monatl. 0,10 €/m z
alle Kosten: 27.775 € 1,02 €/m z Wfl.
monatl.
• Herstellung Strom, Strompreisvergütung BHKW: 2.297 €/p. a. Das Blockheizkrahwerk produziert Elektrizität, in der Betriebskostenabrechnung sind die monatlichen
Kosten für Elektrizität daher enthalten.
Nutzer 1 118,06 m 2 Nebenkosten 150 €: durchschnittl. 1,27 €/m z
Strom 213 € 0,15 €/m 2 Summe 2007
Heizung 247€ 1222,89 €
WW 140€ 0,86 €/m z
387€ 0,27 €/m 2 Wfl. - 142,98 € Einspeisevergütung r
Heizung: Blockheizkraftwerk, Gasverbrauch
35.769 m 3 x 10,669 = 381619 kWh Verbrauch
Stromgewinnung 93.322 kWh Erzeugung (24 %)
Betriebskostenersparnis in Bezug auf die Bruttowarmmiete des KfW -40-Neubaus gegenüber einem Altbau: 12,50 € /m 2 zu
10,50€/m 2 , rd. 16% im Vergleich zum Altbau.
4 ImmoWertV - »energetische
Eigenschaften«
Die ImmoWertV enthält einige neue Begriffe, mögliche Auswirkungen
auf den Verkehrswert sind bei den Erläuterungen
zum Verkehrswert im Gutachten zu berücksichtigen.
Die Begriffe »energetische Eigenschaften« und »Qualität«
wurden in der ImmoWertV neu eingeführt, bzw. tauchen in
einem neuen Zusammenhang auf.
,
Ȥ 6, Weitere Grundstiicksmerkmale, Abs. 6, Restnutzungsdauer:
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die
baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich
noch wirtschaftlich genutzt werden können;
durchgefiihrte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder
unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können
die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen
sind Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung
der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhä/tnisse oder
wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. «
Erstmalig wurde in § 6 Abs. 6 ein Bezug zwischen Modemisierungsmaßnahmen
und Energieeffizienz, im Kontext des
Begriffs Restnutzungsdauer, hergestellt.
Eine Modernisierung kann den Bewirtschaftungskostenansatz
signifikant beeinflussen, eine entsprechende Berücksichtigung
ist bei der Bemessung des fiktiven Gebäudealters
im Sachwertverfahren gegebenenfalls erforderlich. Auffallend
ist der strikte Marktbezug, der durch den Terminus
Restnutzungsdauer hergestellt wird.
28 GuG 1 • 2011
Die Gewerke eines Gebäudes sind im Einzelfall entsprechend
ihrer Lebensdauer prozentual zu berücksichtigen, Gewichtung
entsprechend dem Nutzungszyklus (Dacheindeckung,
Außenhülle, Haustechnik).
»§ 14 Abs. J: Mit Marktanpassungsfaktoren und Liegenschaftszinssätzen
sollen die allgemeinen Wertverhältnisse
aufdem Grundstiicksmarkt erfasst werden, soweit diese nicht
auf andere Weise zu berücksichtigen sind. «
Der Liegenschaftszinssatz wird aus Kauff,illen abgeleitet (Reinertrag
p. a. abzüglich Gebäudeabscru-eibung p. a* 1001Kaufpreis)
und repräsentiert, die Erwartungshaltung des Marktes an
eine Immobilie, bzw. ist ein Ausdruck für die Risikoeinschätzung
der Immobilie. Der Liegenschaftszinssatz steht in Relation
zur Lagequalität eines Objektes, der Objektqualität und indirekt
dem erzielbaren Mietniveau. Eine energetische Sanierung drückt
die Zukunftserwartung in den Immobilienmarkt aus, das Objektrisiko
ist im Vergleich zu einem unsanierten Objekt geringer.
Eine moderate Reduzierung des Liegenschaftszinssatzes nach
elfolgter Modernisierung ist gegebenenfalls eine Option, um
die energetische Bilanz eines Gebäudes zu berücksichtigen.
Ȥ 18, Reinertrag, Rohertrag: Der Rohertrag ergibt sich aus
dem jährlichen Rohertrag abziiglich Bewirtschaftungskosten
(§J9).«
Auswirkungen der Ertragssituation sind im Hinblick auf die
energetische Bilanz eines Gebäudes zu berücksichtigen.
Nach einer energetischen Sanierung, bzw. bei Neubaumaßnahmen,
kann die vom Sachverständigen als marktliblich

Das Bundesbauministerium favorisiert die Niedrigenergiebauweise,
bzw. den Passivhausstandard: »ln Deutschland
haben wir bereits seit Jahren hohe energetische Standards
im Bauwesen. Passivhäuser werden schon jetzt mehr und
mehr zur Praxis . ...«16 Wir hätten es uns vor 20 Jahren nicht
träumen lassen, dass wir eines Tages mit einer Entwicklung,
die inzwischen Standard ist - ich meine das so genannte
Passivhaus - den Energieverbrauch beim Heizen auf rund
15 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnraum im Jahr
herunterschrauben könnten. «17
Energetische Maßnahmen haben einen Einfluss auf den Verkehrswert.
Erste Marktanalysen, bezüglich der Auswirkungen
auf die Kaufpreise, belegen die werterhöhenden Effekte
energetischer Maßnahmen an Wohngebäuden. Die verkehrswertbeeinflussenden
Umstände sind von einer ganzen Reihe
von Faktoren abhängig, ein Hauptkriterium ist die Energieeffizienz.
Im Vergleich zum EnEV-Standardgebäude ergibt sich in
einer längerfristigen Periode von rd. 30 Jahren in Bezug
auf den Verkehrswert ökonomisch kein unmittelbarer, »zusätzlicher
Mehrwelt«, bezüglich der höheren Investitionskosten
des energetisch optimierten Gebäudes im KfW-oder Passivhausgebäudestandard.
Die Mehrkosten, die für energetisch höherwertige Gebäude
erforderlich sind, kompensieren sich nach ca. 30 Jahren und
Scherr, »Energetische Eigenschaften« nach ImmoWertV - AbhandLungen
eingeschätzte Nettokaltmiete einer Plausibilitätsbetrachtung erreichen bis zum rechnerischen Ende der Gesamtnut­
unterzogen werden, beispielsweise über eine Betrachtung des zungsdauer den Faktor 2,5, im Vergleich zu den Mehr­
Heizkostenspiegels des Deutschen Mieterbundes. Die Angakosten.ben zur Energieeffizienz in den Statistiken der Mietspiegel Der »Mehrwert« eines energetisch optimierten Gebäudes, ist
sind zu berücksichtigen. Die Bruttomiete eines sanierten Ob­ einerseits im Hinblick auf die Zukunftsfahigkeit (Sicherheit
jektes kann der Bruttorniete eines nicht sanierten Objektes vor Kostensteigerungen der Betriebskosten, vor dem Hinter­
gegenübergestellt werden.
grund nicht kalkulierbarer Kostensteigerungen) und in der
Reduzierung von Instandhaltungskosten, aufgrund der ver­
»§ 19, Bewirtschaftungskosten: Als Bewirtschaftungskosten gleichsweise höheren Bauqualität eines energetisch opti­
sind die .für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zumielten
Gebäudes (Dreifachverglasung, Konstruktionslässige
Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufstärken,
Qualität des Wohnens), zu sehen. Die Bewertung
wendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen eines qualitativ höheren Baustandards, der erst in rd. zehn
oder sonstige Kosteniibernahmen gedeckt sind.«
Jahren als allgemeinverbindlicher Baustandard anzusehen
ist, zeigt, dass sich eine energetisch optimierte Bauweise
In Hinblick auf das Mietausfallwagnis ist bei qualitativ perspektivisch auf den Verkehrswert positiv auswirkt. Eine
hochwertiger und energiesparender Bauweise (z.B. Modernisierung sollte heutigen und zukünftigen Standards
Büroimmobilien und »Green building«) tendenziell ein ge­ bei Energieeinsparung und Umweltschutz entsprechen. Der
ringeres Leerstandsrisiko vorhanden, da das Image und die Passivhausstandard soll bis 2020 als verbindlicher Standard
Sozialverträglichkeit dieser zukunftsorientierten Bauweise in der Europäischen Union eingeführt werden.
höher ist, als bei einer Altimmobilie mit hohem Energie­ Bei einer Bilanzierung zum Thema Energieeffizienz ist
verbrauch.
zwischen Objekten zur Eigennutzung und Renditeobjekten
zu differenzieren. Im Bereich klassischer Ertragswertobjekte
Das Qualitätsniveau der Außenbauteile und Fenster/Türen - wie Mietwohngebäude - stellen energetische Sanierungen
ist z.B. bei einem KfW-40/60-Gebäude/Passivhaus, in der einen erheblichen Kostenfaktor, der maßgeblichen Einfluss
Regel höher, als bei einem EnEV-Gebäude. Eine »betriebs­ auf die Miethöhe hat. In strukturschwachen Regionen besteht
kostenreduzierende« Baukonstruktion eines Gebäudes kann die Problematik der Rentabilität solcher Objekte, da aufgrund
dazu dienen, die laufenden Instandhaltungskosten zu redu­ der geringen Kaufkraftniveaus, Mieterhöhungen kaum zu
zieren.
realisieren sind. In Fachkreisen wird ein »Investoren-/Nutzer­
Dilemma« konstatiert
5 Bilanz
l8 , da das Mietrecht keine adäquate
Verrechnung von energetischen Modernisierungsmaßnahmen
vorsieht, eine Forderung lautet, dass eine energetische
Reform des Mietrechts notwendig ist, damit sich Energiesparinvestitionen
rechnen.
Die Berücksichtigung der »energetischen Eigenschaften«
nach ImmoWertV ist daher bei der Erstattung von Gutachten
nach § 194 BauGB ein wertrelevanter Faktor, insbesondere
da der Verkehrswert als ein in die Zukunft gerichteter Prognosewert
aufzufassen ist.
Helmut Scherr, Dipl .-Bauingenieur (FH)
Immobilienbewertung
Sickingenstr. 3a
79117 Freiburg
E-Mail: info@svscherr.de
Web: www.svscherr.de
16 BMVBS, Internet, Zugriff am 5.5.20 I0, http://www.bmvbs.de/dokumeme/­
,302.1 I I 2956/PressemitteilungidokumcnLhtm.
17 Bundesbauminister ROll/sauer, Internet, Zugriff am 15 .5.2010,
http://www.bmvbs.de/dokumente/-.302.1 108743/RedenidokumenLhtm.
18 Prof Dr. Volker Eichel/er, dena zukunft haus Kongress 2007 - Strategien rur
Energieeffizienz Berlin, 26. 10.2007; »Wirtschaftlichkeit innovativer Standards
im Gebäudebestand«, 10/2007: » Eine günstige Wärmebilanz muss es
ermöglichen, Zuschläge zur Nettokaltmiete zu erheben. Der Energiepass bietet
einen objektiven Maßstab, UIl1 diese Zuschläge zu bemessen.« Institut fiir
Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- lind Regionalentwicklung an
der Ruhr-Universität Bochllll1.
GuG 1 . 2011 29