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<strong>5.2</strong> <strong>Bauformen</strong><br />
Problem<br />
Als zukünftiger Bauherr oder Käufer haben Sie Vorstellungen über die äußere Form<br />
Ihres Hauses. Es sind aber eine Vielzahl von Faktoren zu beachten, die Einfluss auf<br />
Ihr zukünftiges Haus haben.<br />
Fragestellung<br />
Sie sollten für sich beantworten:<br />
Welche Bauform ist für meine individuellen Bedürfnisse (Hausgröße, -form, Möglichkeiten<br />
der baulichen Veränderung) geeignet? Welchen Standort , d.h. Lage im Stadtgebiet<br />
, welche Nachbarschaften wünsche ich mir?<br />
Wo darf ich wie bauen? Welche rechtlichen Regelungen muss ich einhalten?<br />
Was sollte ich beim Bau oder Kauf eines Hauses noch beachten?<br />
Entscheidungskriterien<br />
In der komplexen Welt des Bauens hat der Bauherr oder Käufer bei der Wahl der<br />
Bauform zahlreiche Einflussfaktoren, insbesondere rechtliche Regelungen zu beachten.<br />
Die folgenden Seiten geben Antworten oder Hinweise auf Quellen, um diese Fragen<br />
zu beantworten.<br />
Das Baugesetzbuch (BauGB) enthält das einheitliche Städtebaurecht der Bundesrepublik<br />
Deutschland. Die städtebauliche Planung in den Städten und Gemeinden stützt<br />
sich im Wesentlichen auf zwei Planungsstufen:<br />
• Flächennutzungsplan als vorbereitender Plan und<br />
• Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan.<br />
Der Flächennutzungsplan (FNP) ist der vorbereitende Bauleitplan der Gemeinde. Er<br />
stellt die sich für das ganze Gemeindegebiet aus der beabsichtigen städtebaulichen<br />
Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung in den Grundzügen dar. Gegenüber dem<br />
Bürger entfaltet der FNP keine unmittelbare Rechtswirkung. Aus seinen Darstellungen<br />
sind keine Ansprüche beispielsweise auf Erteilung einer Baugenehmigung ableitbar.<br />
Bebauungspläne (B-Pläne) sind i.d.R. aus dem FNP entwickelt. Der B-Plan enthält<br />
für den Bürger unmittelbar wirkende, verbindliche Festsetzungen. Er legt die<br />
Grundstücksgrenzen fest und ist Grundlage für die entsprechend seinen Festsetzungen<br />
zu erteilende Baugenehmigung, wie z.B. gestalterische Festsetzungen (Dachform,<br />
Materialien) und Lage des Baufensters.<br />
Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist nach ihrem Inhalt Bauplanungsrecht. Sie<br />
unterscheidet u.a. zwischen der Art und dem Maß der baulichen Nutzung. In ihr werden<br />
Aussagen zur Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl getroffen.<br />
1
2<br />
Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt Auskunft, ob die Grundflächengröße für die gedachte<br />
Bauform – bzw. die geplante Grundfläche des Hauses – ausreichend ist. Die GRZ<br />
entspricht der Gebäudegrundfläche in m² bezogen auf die Grundstücksfläche in m². Sie<br />
gibt keinen Hinweis auf die Lage der überbaubaren Flächen.<br />
GRZ = Gebäudegrundfläche / Grundstücksfläche<br />
Die Geschoßflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viele m² Geschoßfläche je m² Grundstücksfläche<br />
zulässig sind.<br />
Sie bezeichnet das Verhältnis der Bruttogeschossfläche (BGF), das heißt der Summe<br />
aller Vollgeschosse in m², zur Grundstücksgröße in m².<br />
GFZ = Bruttogeschossfläche / Grundstücksfläche<br />
Bauordnung (BauO)<br />
Bauen ist Ländersache. Deshalb hat jedes Bundesland in Deutschland eine Bauordnung.<br />
Sie ist die gesetzliche Grundlage für das Bauen. In ihr werden u.a. auch die<br />
Abstandsflächen (Fläche zwischen Haus und der Grundstücksgrenze und zum nachbarlichen<br />
Haus) zu den Grundstücksgrenzen geregelt.<br />
Für die Errichtung eines Gebäudes ist insbesondere zu beachten:<br />
• Grundstücksgröße<br />
Die Grundstücksgröße für ein bestimmtes Gebäude ist insbesondere abhängig<br />
von der GRZ und GFZ, Grundfläche und Höhe des geplanten Hauses, sowie den<br />
damit entsprechend der Bauordnung einzuhaltenden Abstandsflächen und der Form<br />
des Grundstückes (mögliche Ausnutzung).<br />
• Grundstückskosten<br />
In der Regel richtet sich der m²-Preis nach der eingetragenen Qualität der Bauregion.<br />
Preistendenzen können aus den Zusammenstellungen der Grundstücksverkäufe<br />
in den Gemeinden und dem Immobilienteil der (regionalen) Zeitungen<br />
entnommen werden.<br />
Weiterhin beeinflusst auch die bereits – oder noch nicht – vorhandene Erschließung<br />
des Grundstückes (Straße, Be- und Entwässerung, Strom-, Gasanschluss)<br />
seine Kosten.<br />
• Mögliche Grundstücksausnutzung<br />
An den folgenden Grafiken ist erkennbar, wie sich eine 200 m2 große Grundfläche<br />
auf einem 500 m2 großen Grundstück anordnen läßt (GRZ = 0,4). So bietet z.B.<br />
ein rechtwinkliges Grundstück oft die besseren Bedingungen, die Fläche günstig<br />
und flexibel zu nutzen, unter gleichzeitiger Einhaltung der Abstandsflächen.<br />
zulässig zulässig nicht zulässig nicht zulässig<br />
Straße Straße Straße Straße<br />
Rechtwinkliges Grundstück Hammergrundstück<br />
Polygonales<br />
Grundstück<br />
Abstandsflächen<br />
unzulässige<br />
Überschreitung der<br />
Abstandsflächen<br />
Grundfläche Haus
Mögliche kostenerhöhende Faktoren<br />
Bei der Auswahl eines Grundstückes ist es ratsam, die nachfolgenden Punkte zu<br />
beachten. Sie können u.U. die Baukosten erhöhen und sollten einkalkuliert werden:<br />
– Bodendenkmale<br />
– Altlasten (Bodenaushub, Schuttabfuhr, Sondermüll)<br />
– Vorhandene Bausubstanz (denkmalgeschützt?, Abrisskosten)<br />
– Der Baugrund (wie z.B. Sand, Lehm, Torf) kann den Aufwand der Gründung stark<br />
beeinflussen (Verbau bei Sand, Drainage bei Lehm- und Tonböden, aufwendige<br />
Gründungsmaßnahmen bei Torfböden)<br />
– Grundwasserstand<br />
Ein hoher Grundwasserstand hat Einfluss auf die Kosten, weil besondere Baumaßnahmen<br />
zur Trockenhaltung des Kellers erforderlich werden. So muss evtl.<br />
aus Kostengründen auf eine Unterkellerung verzichtet werden.<br />
<strong>Bauformen</strong><br />
Die Wahl bestimmter Gebäudetypen (freistehend, Doppel-, Reihenhaus etc.) hat erhebliche<br />
und grundlegende Kostenauswirkungen nicht nur für die Errichtung (Grundstückskosten,<br />
Erschließungs-, Bauwerks-, Baunebenkosten), sondern auch für die<br />
Nutzung (Betriebskosten). Bei einem Einzelhaus ist der Bedarf an Grundstücksfläche<br />
am größten.<br />
Das Doppelhaus ist ein Kompromiss zwischen Eigentumswohnung, Reihenhaus und<br />
Einfamilienhaus. Es kann nicht mehr in alle vier Himmelsrichtungen umschritten werden,<br />
und man hat einen direkten Nachbarn.<br />
Das Reihenhaus mit zwei angrenzenden Nachbarhäusern (Reihenmittelhaus) erfordert<br />
verhältnismäßig kleinere Grundstücksflächen als Einzel- und Doppelhaus. Weitere<br />
in Reihe gebaute Häusertypen sind ebenfalls kostengünstiger.<br />
Das Kettenhaus wird durch einen eingeschossigen und einen zweigeschossigen<br />
Teil oder durch Vor- oder Rücksprünge stärker gegliedert als das Reihenhaus.<br />
Das Stadthaus ist zwei- bis dreigeschossig, trotz seiner Reihenhausform ist eine<br />
individuelle Planung möglich.<br />
Das Gartenhof- und Atriumhaus ist ein ein- und zweigeschossiger Haustyp.<br />
Die folgende Tabelle veranschaulicht die unterschiedlichen <strong>Bauformen</strong> und gibt Hinweise<br />
zum Maß der baulichen Nutzung (GRZ und GFZ), zu Grundrissänderungen,<br />
zum Standort, zur möglichen Haushaltszusammensetzung und zu Anforderungen an<br />
das barrierefreie Bauen.<br />
3
4<br />
<strong>Bauformen</strong><br />
Einzelhaus Doppelhaus Reihenhaus Stadthaus<br />
Grundrisse<br />
Grundrisse erweitern und verändern<br />
Standort<br />
B-Plan beachten<br />
Bei Vorhaben im Außenbereich<br />
Flächennutzungsplan beachten<br />
Haushaltszusammensetzungen und<br />
Nachbarschaften<br />
Barrierefreies Wohnen<br />
Kettenhaus<br />
Gartenhofhaus<br />
Atriumhaus<br />
Maß der baulichen Nutzung<br />
GRZ: 0,2 - 0,4 GRZ: 0,2 - 0,6 GRZ: 0,2 - 0,6 GRZ: 0,6 - 1,0 GRZ: 0,4 - 0,6<br />
GFZ: 0,4 - 1,2 GFZ: 0,4 - 1,2 GFZ: 0,4 - 1,2 GFZ: 1,2 - 3,0 GFZ: 1,2 - 1,6<br />
Baukosten<br />
155 % 117 % 100 % ca.100 % ca.100 %<br />
Bei Einzel-, Doppelhäusern und bei Reihenhäusern in meist<br />
eingeschränkter Form Ausbau von Dach und Keller möglich,<br />
GRZ und GFZ beachten<br />
Absprachen mit Architekt und Statiker erforderlich<br />
Alle <strong>Bauformen</strong> sind möglich innerhalb vorhandener<br />
Ortsstrukturen. Stadthäuser werden vorrangig in innerstädtischer<br />
Lage errichtet. Alle anderen <strong>Bauformen</strong> sind auch am<br />
Stadtrand und im Umland möglich. Das Atriumhaus kann<br />
auch eine innerstädtische Lage haben.<br />
Alle <strong>Bauformen</strong> sind für einen (Einfamilienhaus) und<br />
mehrere Haushalte (Familien mit Kindern oder Lebensgemeinschaften<br />
oder Single) geeignet, z.B. auch für Mehrgenerationen-Wohnen<br />
oder Nachbarschaften<br />
Barrierefreies Wohnen ist in allen <strong>Bauformen</strong> möglich. Es<br />
sind barrierefreie Zugänge zum Haus und zu den Wohnungen<br />
zu schaffen.<br />
Bei mehr-geschossigen Häusern ist ein Aufzug erforderlich<br />
(kostenintensiv).<br />
Innerhalb der Wohnungen sind ausreichende Bewegungsflächen<br />
einzuplanen.
Dachformen<br />
Die folgenden Grafiken veranschaulichen, zwischen welchen grundsätzlichen Dachformen<br />
unterschieden wird. Bei der Wahl des Daches ist der Bebauungsplan zu beachten.<br />
Flachdach<br />
Pultdach<br />
Zeltdach<br />
Satteldach<br />
Walmdach<br />
Tonnendach<br />
Die Ausbildung des Daches steht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Baukörper<br />
und der Fassade, die die äußere Gestalt eines Gebäudes ausmachen. Dabei sind die<br />
Forderungen gemäß Bebauungsplan bzw. der Gestaltungssatzung zu erfüllen.<br />
Das können z.B. sein:<br />
- Anpassung an charakteristische Dachlandschaften/Dachformen<br />
- Einhaltung von vorgegebenen Gesimspegeln<br />
- Verwendung von festgelegten Gauben- und Dachfensterformen<br />
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