Lagebericht DLF 87/2 (PDF-Download) - KC Holding, Stuttgart

DLF 87/2 - Lagebericht 2012Im Jahr 2012 konnte die deutsche Wirtschaft mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von0,7 % immerhin noch ein Wachstum ausweisen, auch wenn dieses gegenüber dem Jahr 2011 mit rd.3 % spürbar geringer ausfiel. Nach einer negativen Entwicklung im IV. Quartal 2012 konnte das BIPim ersten Quartal 2013 wieder ein minimales Wachstum ausweisen. Für das Gesamtjahr 2013 wirdein geringes Wachstum in der Größenordnung wie im Jahr 2012 erwartet. Im Jahr 2014 soll dannwieder ein Wachstum von 1-2 % erzielt werden. Vor dem Hintergrund der hohen Unsicherheiten inden Finanz- und Realgütermärkten und der Entwicklungen im Rest Europas ist das sicherlich nocheine zufriedenstellende Entwicklung.Die Verbraucherpreise stiegen im Jahresdurchschnitt 2012 gegenüber dem Vorjahr um 2,0 %. Wiederumwurde diese Entwicklung wesentlich durch die, für uns als Immobilienunternehmen besondersrelevante, deutliche Verteuerung von Energie (+ 5,7 %) getrieben. Die daraus resultierende Entwicklungvon Nebenkosten, die sog. „Zweite Miete“, nimmt in den Diskussionen und Verhandlungen mitMietern nachhaltig eine zentrale Stellung ein.Die Zinsen befanden sich im Berichtszeitraum auf einem historisch niedrigen Niveau. Von dieser Situationkönnen wir allerdings nur profitieren, wenn bei Darlehen die festgeschriebene Zinslaufzeit ausläuftoder eine Refinanzierung erfolgt. Bei bestehenden Darlehen mit fest vereinbarten Zinssätzenführt hingegen das aktuell niedrige Zinsniveau zu relativ hohen Vorfälligkeitsentschädigungen, wennein Darlehen vorzeitig abgelöst werden soll. Vor diesem Hintergrund haben wir – insoweit möglich -hohen Tilgungsleistungen Priorität eingeräumt, um die Abhängigkeit von Banken zu reduzieren undzukünftig bei Bedarf von günstigen Finanzierungskonditionen zu profitieren. Dadurch ersparte Zinsaufwendungenstärken die zukünftige Ertragskraft. In den DLF-Gesellschaften wurden im Jahr 2012Nettotilgungen in Höhe von rd. EUR 13 Mio. (Vorjahr EUR 23 Mio.) sowie in der DLF-Immobilienportfolio - KC Beteiligungs GmbH & Co. KG (DLF IPKG) in Höhe von rd. EUR 46 Mio. (VorjahrEUR 35 Mio.) vorgenommen. Dabei sind Sondertilgungen in Höhe von rd. EUR 32 Mio. (VorjahrEUR 26 Mio.) im Zusammenhang mit Objektverkäufen in den USA enthalten.Auf den Bürovermietungsmärkten der neun wichtigsten deutschen Bürostandorte (Berlin, Düsseldorf,Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) fiel der Flächenumsatz imJahr 2012 gut 11 % niedriger aus als im Vorjahr. Begründet wird diese Entwicklung mit der wiederdeutlich zunehmenden Unsicherheit durch die Schulden- und Eurokrise.Grundsätzlich spüren wir diese Entwicklung auch im Portfolio der DLF-Gesellschaften. Insgesamtkonnten wir rd. 12.900 qm (Vorjahr 62.000 qm) neu oder wieder vermieten. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen,dass in der Vorjahreszahl alleine rd. 36.200 qm durch die (Neu-)Vermietungen im SI-Centrum in Stuttgart resultieren.Besonders hervorzuheben bei den Vermietungen im Jahr 2012 ist:Ehemals Commerzbank- bzw. Dresdner Bank- Objekte: Durch die Übernahme der Dresdner Bankdurch die Commerzbank setzte ein Bereinigungsprozess im Filialnetz ein. Von den 19 Objekten inunserem Bestand wurden 10 Verträge gekündigt. Bei der Weitervermietung konnten die Flächen teilweisedeutlich besser vermietet werden.- In Bünde und Hildesheim wurde die Targobank als neuer Mieter gewonnen. Beide Filialen wurden2012 eröffnet. In Hildesheim mit rund 700 qm, in Bünde mit rd. 470 qm. Beide Objekte liegensehr zentral in Fußgängerzonen. Die Laufzeit der jeweiligen Verträge liegt bei mind. 10 Jahren.- In Siegen wurden rd. 700 qm an das Cafe „Extrablatt“ vermietet. Durch die Umgestaltung desBereiches vor unserem Objekt durch die Stadt wird hier einer der attraktivsten Plätze Siegensentstehen. Die feste Vertragslaufzeit beträgt 15 Jahre. Des Weiteren wurden im selben Objekt rd.300 qm Bürofläche durch die Ordnungspartner Stadt Siegen und Kreispolizeibehörde Siegen-Wittgenstein angemietet. Die feste Vertragslaufzeit beträgt 10 Jahre.Seite 1

DLF 87/2 - Lagebericht 2012- In Bochum konnte die ehemalige Bankfläche an den bekannten Systemgastronomen Vapianovermietet werden. Die Gesamtfläche beträgt rd. 1.000 qm. Der Mietvertrag läuft 10 Jahre.- In Wuppertal-Barmen wurde die Erdgeschossfläche an „Seasons“, ein regionales DekorationsundGeschenkartikelgeschäft, vermietet. Die Gesamtfläche beträgt rd. 560 m². Die Vertragslaufzeitwurde auf 5 Jahre vereinbart. Die Eröffnung war April 2013.- In Mainz wurde durch Erstellen von 4 Wohnungen im bisher ungenutzten Dachgeschoss eineWertsteigerung des Objektes erzielt. Alle Wohnungen, insgesamt fast 260 qm, sind zwischenzeitlichzur ortsüblichen Miete vermietet.- Weitere interessante Vermietungsansätze werden im Jahr 2013 erfolgen können.Sonstige Objekte:- Standort Duisburg: Der bisherige Mieter Siemens mietete zusätzlich zwei Etagen mit insgesamtrd. 1.700 qm, womit eine Vollvermietung erreicht wurde.- Im Büro- und Verwaltungsgebäude in Dresden wurde eine Fläche von 600 qm an die AoTerraGmbH vermietet. Eine Erweiterung der Fläche ist für 2013 in Aussicht.- Im Gewerbepark in Fellbach erfolgte eine Vermietung von rd. 2.000 qm an die Kinderland StuttgartGmbH. Dies erhöht wiederum positiv die Frequenz dieser Immobilie. Fast 17.000 qm sind inzwischenin dem Areal an renommierte Mieter aus den Branchen Kraftfahrzeug, Banken und Fitnessvermietet.- Im Büro- und Geschäftshaus in Nürnberg wurden knapp 1.000 qm an einen Fitness-Studiobetreiber nachvermietet.Bei diesen, vor dem gegebenen Marktumfeld, erfreulichen Meldungen ist allerdings zu beachten, dassNeuvermietungen zunächst Geld kosten und den Cash Flow belasten. Es hat sich inzwischen zumMarktstandard entwickelt, dass regelmäßig Aufwendungen für z.B. Mieterausbauten durch den Eigentümerübernommen werden müssen.Die Reorganisation der DLF-Unternehmensgruppe wurde im Jahr 2012 weiter umgesetzt. WesentlicheSchritte mussten allerdings ausgesetzt und können erst im Jahr 2013 umgesetzt werden. Auf Grundvon Aktivitäten einer Rechtsanwaltskanzlei aus Jena musste mit einer hohen Anzahl an Klagen, auchgegen die im Eigentum der DLF IPKG stehende Treuhandgesellschaft, gerechnet werden. Letztendlichwurden gegen die Treuhandgesellschaft keine Klagen erhoben. Somit konnte erst im April 2013die Integration der Verwaltungsgesellschaften KC Verwaltungs GmbH und Concipio GmbH umgesetztwerden. Dies war ein notwendiger Schritt für die Umwandlung der DLF IPKG in eine Aktiengesellschaft,um diese als vollintegrierte Immobilienaktiengesellschaft zu etablieren. Nach der Umwandlungin die Balandis real estate AG, die noch im Jahr 2013 erfolgen soll, wird der Prozess eines Börsengangsbzw. der Aufnahme eines strategischen Investors mit einer Marktansprache voraussichtlich imIV. Quartal 2013 eingeleitet.Umfangreiche Vorarbeiten wurden hierfür bereits im ersten Halbjahr 2013 erledigt. Auch im Rahmender Disposition des US-Immobilienportfolios wurden weitere Aktivitäten umgesetzt. Mit einem unsererJoint Venture-Partner sind wir in Verhandlungen einen Teil des gemeinsamen Portfolios zu verkaufen.Hier rechnen wir ebenfalls im IV. Quartal mit einem zufriedenstellenden Ergebnis. Wie in der Sonderbeschlussfassung1/2011 ausgeführt, werden wir die Nettorückflüsse dazu verwenden die Verschuldungsquoteder DLF-Unternehmensgruppe weiter zu optimieren und selektiv neue Investments indeutsche Gewerbeimmobilien durchführen. Hierbei setzen wir an neue Investitionen strenge Anforderungenan die nachhaltig erzielbare Rendite.Seite 2

DLF 87/2 - Lagebericht 2012Vorläufige Kapitalflussrechnung DLF 87/2 Geschäftsjahr 2012kumulierte Werte 2012 kumulierte Werte 2011Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit - 3.350,57 EUR - 118.565,11 EURAußerordentliches Ergebnis 0,00 EUR 0,00 EURErträge aus Firmenbeteiligungen 414,04 EUR 0,00 EURZinserträge 1.233,02 EUR 1.242,06 EURSteuern vom Einkommen und Ertrag 0,00 EUR 0,00 EURSonstige Steuern - 593,69 EUR - 593,69 EURabgef. Gewinn aus EAV (-) / Ertrag aus Verlustübernahme (+) 0,00 EUR 0,00 EUR* Gewinn aus GuV - 2.297,20 EUR - 117.916,74 EURAfa Finanzanlagevermögen 0,00 EUR 114.887,58 EURAfa Vermögensgegenstände 16.954,46 EUR 12.577,39 EURAfa immaterielle Vermögensgegenstände 0,00 EUR 0,00 EURZuschreibung Vermögensgegenstände 0,00 EUR 0,00 EURKorrektur Beteiligungsertrag / (HFA) 0,00 EUR 306,05 EURErtrag/Aufwand aus Währungsneubewertung 0,00 EUR - 1,86 EURErtrag/Aufwand aus Pachterneuerung 4,37 EUR 0,00 EURErtrag/Aufwand aus pauschalierter Einzelwertberichtigung (pEWB) 0,00 EUR 0,00 EURAbzinsung Forderung 0,00 EUR 0,00 EUR* Summe Abschreibungen / EWB / Abzinsung 16.958,83 EUR 127.769,16 EURVeränderung Rückstellungen - 7.120,00 EUR 5.130,00 EURVeränderung Forderungen (ohne pEWB / Abzinsung / Pachterneuerung) 2.270,04 EUR - 1.303,40 EURVeränderung Forderungen/Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer - 26,44 EUR 226,11 EURVeränderung übrige sonstige Forderungen/Verbindlichkeiten 0,00 EUR 0,00 EURVeränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.954,06 EUR - 12.143,35 EURVeränderung andere Verbindlichkeiten - 49,98 EUR 93,64 EURVeränderung aktive/passive Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 EUR 0,00 EUR* Summe Veränderung AKTIVA/PASSIVA - 2.972,32 EUR - 7.997,00 EUR** Cash aus lfd. Geschäftstätigkeit 11.689,31 EUR 1.855,42 EURVeränderung immaterielle Vermögensgegenstände 0,00 EUR 0,00 EURVeränderung Sachanlagen 0,00 EUR 0,00 EURVeränderung Pachterneuerung 0,00 EUR 0,00 EURVeränderung Finanzanlagen 59.421,28 EUR 0,00 EUR** Cash aus lfd. Investitionstätigkeit 59.421,28 EUR 0,00 EURVeränderung Kapital / Ausschüttungen - 490,08 EUR 482,05 EURVeränderung ausstehendes Kapital 0,00 EUR 0,00 EURVeränderung Rücklagen 0,00 EUR 0,00 EURVeränderung Anleihen 0,00 EUR 0,00 EURVeränderung Forderungen bet./verb. Unternehmen (ohne pEWB) 2.569,07 EUR 137,61 EURVeränderung Verbindlichkeiten bet./verb. Unternehmen - 65.114,54 EUR 382,41 EURVeränderung sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 0,00 EUR 0,00 EURVeränderung langfristiger Verbindlichkeiten - 23.390,43 EUR - 22.130,46 EUR** Cash aus lfd. Finanzaktivitäten - 86.425,98 EUR - 21.128,39 EUR***Cash aus operativem Geschäft 11.689,31 EUR 1.855,42 EUR***Cash aus Investitionstätigkeit 59.421,28 EUR 0,00 EUR***Cash aus Finanzaktivitäten - 86.425,98 EUR - 21.128,39 EUR**** Zunahme / Abnahme von Cash - 15.315,39 EUR - 19.272,97 EURzzgl. wechselkursbedingte Änderung des Finanzmittelfonds (FMF) - 4,37 EUR 1,86 EURzzgl. FMF zu Beginn der Periode - 1.361,25 EUR 17.909,86 EUR***** Stand Finanzmittelfonds am Ende der Periode - 16.681,01 EUR - 1.361,25 EURÜberleitung zum LiquiditätsüberschussCashflow aus der lfd. Geschäftstätigkeit 11.689,31 EUR 1.855,42 EURabzgl. wechselkursbedingte Änderung des FMF - 4,37 EUR 1,86 EURabzgl. Neuaufnahme Darlehen 0,00 EUR 0,00 EURabzgl. Veränderung sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 0,00 EUR 0,00 EURabzgl. Veränderung langfristige Verbindlichkeiten - 23.390,43 EUR - 22.130,46 EURab-/zzgl. Korrektur wg. doppeltem Abzug Quellensteuerberichtigung 2011 0,00 EUR - 203,92 EUR****** Liquiditätsüberschuss - 11.705,49 EUR - 20.477,10 EURSeite 3

DLF 87/2 - Lagebericht 2012Seit dem Geschäftsjahr 2004 wird der Liquiditätsüberschuss der Beteiligungsgesellschaft im Wege derKapitalflussrechnung gemäß HGB ermittelt. Ziel der erfolgten Umstellung ist eine deutlich höhereTransparenz im Bezug auf die relevanten Kennzahlen und eine bessere Vergleichbarkeit.Der Liquiditätsüberschuss wird grundsätzlich aus dem „Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit“abgeleitet, ist jedoch gegebenenfalls um Positionen zu bereinigen, die in den beiden anderen obendargestellten Cash-Flows aus laufender Investitionstätigkeit bzw. aus laufenden Finanzaktivitätenenthalten sind.Für das Jahr 2012 ergab sich ein vorläufiger Cash-Flow der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe vonEUR 11.689,31. Zur Finanzierung der Tilgungsleistungen in Höhe von EUR 23.390,43 wurde teilweiseder Finanzmittelfonds belastet.Nach Berücksichtigung der wechselkursbedingten Änderungen des Finanzmittelfonds - hierbei handeltes sich um die Wertveränderung der in US-$ gehaltenen Guthaben im Verhältnis zum Euro zum Stichtag31.12. - verbleibt ein vorläufiger Liquiditätsüberschuss von EUR -11.705,49.Dadruch wird nur die dem Anleger zuzurechnende und von der Beteiligungsgesellschaft abgeführteUS-Quellensteuer, letztmalig und in geringem Umfang (hierbei handelt es sich um eine Steuernachzahlungfür das Jahr 2011), sowie sonstige Steuern als Mindestausschüttung angerechnet. Der alsMindestausschüttung vorläufig fest zu setzende Betrag beläuft sich für 2012 auf ca. 0,023 %.Liquiditätsüberschuss und TilgungsleistungenIn folgender Tabelle sind die neben dem Liquiditätsüberschuss erfolgten Tilgungsleistungen dargestellt.Etwaige Wertveränderungen des Immobilienportfolios sind bei dieser Betrachtung nicht berücksichtigt.Liquiditätsüberschuss EUR -11.705 -0,77 %zuzüglich Tilgung aus dem Cash-Flow der Beteiligungsgesellschaftzuzüglich anteilige Tilgung in der IPKGEUREUR23.39098.2501,53 %6,43 %Summe EUR 109.935 7,19 %Seite 4