TKL-Kurzanalyse - IBB - Internationales Bankhaus Bodensee AG

KURZANALYSE
Classic Value 5
1

Kurzanalyse: Classic Value 5
Disclaimer:
Diese Kurzanalyse stellt lediglich einen Auszug aus einer detaillierten Langanalyse dar. Um die Aussagen und Ergebnisse der Analyse nachvollziehen und einordnen zu können, wird
die Lektüre der Langanalyse ausdrücklich empfohlen. TKL.Fonds hat diese Analyse mit größter Sorgfalt erarbeitet. Als Datenbasis für die Analyse dienen Angaben der
Fondsinitiatoren in den Fondsprospekten sowie Angaben aus Quellen weiterer Dritter. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Angaben zeichnen die Fondsinitiatoren
und die weiteren veröffentlichenden Dritten ausschließlich selbst verantwortlich. Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei einer Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt
keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage-, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt.
Basisdaten der Beteiligung
Initiator Hesse Newman Capital AG
Immobilie Augustinum am Bodensee
Vorwiegende Nutzung der Immobilie Wohnungen
Vermietbare FlÄche in qm 24.678
Datum der Prospektaufstellung 2. September 2011
Analysedatum 30. September 2011
Erstes volles Betriebsjahr 2013
Prognosezeitraum in (Bruchteilen von) Jahren 18,3
Dauer der Gesellschaft unbestimmt
KÅndigung frÅhestens mÇglich zum 31. Dezember 2030
Haftung im AuÉenverhÄltnis beschrÄnkt auf 10% der Einlage
Mindestzeichnungssumme in EUR 20.000
Kommanditkapital ohne Agio in TEUR 44.650
Fremdkapital in TEUR 38.000
Agio in % 5,0%
Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) in TEUR 84.882
AusschÅttungsrhythmus jÄhrlich
Anmerkungen:
-
Initiator
Erfahrung
Anzahl platzierter Fonds 9
Realisiertes Investitionsvolumen in Mio. € 476
Anzahl platzierter Immobilienfonds 6
Durchschn. Volumen platzierter Immobilienfonds in Mio. € 71,66
Performance laufender Fonds*
Alle Fonds des Initiators
Vergleich prospektierter und realisierter AusschÅttungen 1 unter Plan, 6 im Plan, 1 Åber Plan
Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen 0 unter Plan, 6 im Plan, 0 Åber Plan
Immobilienfonds des Initiators
Vergleich prospektierter und realisierter AusschÅttungen 0 unter Plan, 6 im Plan, 0 Åber Plan
Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen 0 unter Plan, 6 im Plan, 0 Åber Plan
Note 2,50
Anmerkungen:
* Stand: Leistungsbilanz 2010
2

Kurzanalyse: Classic Value 5
Fondskonzeption
Unabhängige Mittelverwendungskontrolle vorhanden
Prospektprüfungsbericht vorhanden
Sind besondere rechtliche Risiken bekannt? nein
Steuergutachten
Bestandteil des
Prospektprüfungsberichtes
Verbindliche Finanzierungszusage vorhanden
Platzierungsgarantie vorhanden
Konzeptionelle Besonderheiten:
Die Fondsgesellschaft hat mit der Augustinum gGmbH den 1. September 2012 fest als Mietbeginn vereinbart, selbst wenn
das Objekt dann noch nicht vollständig fertig gestellt sein sollte. Weiterhin garantiert die Augustinum gGmbH der
Fondsgesellschaft, dass die Investitionskosten einen Betrag in Höhe von 71,75 Mio. EUR nicht übersteigen
(Höchstkostengarantie).
Note 2,45
Anmerkungen:
-
Objekt
Standort Meersburg
Anzahl der Objekte 1
Kaufpreis für den anteiligen Erwerb* in TEUR 73.724
Gesamtkaufpreis in TEUR 73.724
Objektgutachten vorhanden
Kurzbeschreibung:
Bei dem Fondsobjekt handelt es sich um eine im Bau befindliche Wohnanlage in Meersburg am Bodensee. Die Immobilie
besteht aus insgesamt vier Bauteilen, die auf einem 35.276 qm großen Grundstück liegen. Nach der Fertigstellung, die für
Dezember 2012 geplant ist, soll die Wohnanlage aus insgesamt 266 Apartments bestehen, die über eine
Gesamtwohnfläche von 20.190 qm verfügen. Die Gesamtfläche der Wohnanlage soll 24.678 qm betragen. Neben den
Apartments sollen auf der Gemeinbedarfsfläche u.a. eine Bibliothek, ein Clubraum, eine Weinstube sowie ein Fitness- und
Wellnessbereich entstehen. Des Weiteren wird eine ambulante Pflegeeinrichtung installiert. In einer Tiefgarage werden
insgesamt 181 PKW-Stellplätze zur Verfügung gestellt. Die Verkehrsanbindung an die umliegenden Ortschaften ist durch
mehrere Busverbindungen gewährleistet. Die Autobahnen 96 und 81 sind mit dem PKW in kurzer Zeit zu erreichen. Ein
Bewertungsgutachten der BulwienGesa AG mit Stichtag 24. Mai 2011 schätzt den Marktwert der Immobilie auf 72,0 Mio.
EUR. Der Kaufpreis der Immobilie i.H.v. 68,72 Mio. EUR erscheint somit marktgerecht.
Note 2,50
Anmerkungen:
* Kaufpreis des Grundstücks und Baukosten/Kaufpreis der Gebäude, erhöht um Erwerbsnebenkosten und
Finanzierungskosten.
3

Kurzanalyse: Classic Value 5
Vermietung
Vermietung zu Beginn der Betriebsphase*
Durchschnittlich vermietete FlÄche in % 100,00%
Vermietungsgarantien nicht vorhanden
Mieteinnahmen im ersten vollen Betriebsjahr 2013 in TEUR 3.852
Durchschnittliche Jahresmiete im ersten vollen Betriebsjahr in EUR / qm 156,08
Durchschnittliche Mietvertragsdauer in Jahren 30,00
Durchschnittliche Steigerungsrate der Mieteinnahmen p.a. in % 1,02%
Beurteilung der Vermietung
Das Fondsobjekt Augustinum am Bodensee ist ab 1. September 2012 fÅr 30 Jahre zu 100% an die Augustinum
gemeinnÅtzige GmbH vermietet, die darin ein Wohnstift fÅr anspruchsvolle Senioren betreiben wird. Die Fertigstellung der
Fondsimmobilie ist fÅr den 15. Dezember 2012 geplant. Die Miete wird durch eine Indexierungsregelung angepasst. Die
Mietanpassung erfolgt i.H.v. 50% des Prozentsatzes, um den sich der Verbraucherpreisindex fÅr Deutschland verÄndert. Die
erste Neuberechnung des Mietzinses erfolgt am 1. Januar 2014. Die Augustinum gemeinnÅtzige GmbH betreibt mit 4.000
Mitarbeitern 23 Wohnstifte (inklusive Meersburg) mit Åber 7.000 Bewohnern. Die Gesellschaft gehÇrt zur Augustinum Gruppe,
einem fÅhrenden Unternehmen fÅr soziale Dienstleistungen in Deutschland, das Menschen in Wohnstiften, Kliniken, Schulen
und BehindertenwerkstÄtten betreut. GemÄÉ BonitÄtsindex von Creditreform per 25. Juli 2011 verfÅgt die Augustinum
gemeinnÅtzige GmbH Åber eine „ausgezeichnete BonitÄt" (BonitÄtsindex von 146 Punkten). Das Objekt sollte aufgrund der
Laufzeit des Mietvertrags und der BonitÄt des Mieters langfristig sichere Einnahmen erzielen kÇnnen.
Note 1,85
Anmerkungen:
* Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten.
Finanzielle Einschätzung
Erfolgskennzahlen
Rendite (IRR) der Kommanditisten nach Steuern 4,12%
Amortisationsdauer des Kommanditkapitals vor Steuern in vollen
Jahren *
18,00
Kumulierte Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren in % 6,94%
Kumulierte AusschÅttungen Åber die Laufzeit (ohne VerÄuÉerungserlÇs) in % des
Kommanditkapitals
Risikokennzahlen **
97,50%
Eigenkapitalquote in % 54,02%
Anteil der festen Mieteinnahmen an den gesamten Mieteinnahmen 100,00%
Kostenkennzahlen **
Durchschnittl. VerhÄltnis von laufenden Objektkosten zu Mieteinnahmen 1,55%
Durchschnittl. VerhÄltnis von laufenden Fondskosten zu Mieteinnahmen 2,66%
Fondskosten (mit Agio) in % des Fondsvolumens (inkl. Agio)*** 11,52%
davon in der Investitionsphase 8,16%
davon in der Betriebsphase*** 3,36%
Geplanter BruttoverkaufserlÇs fÅr das letzte prospektierte Betriebsjahr (2030)
durchschnittl. prospektierter Verkaufsfaktor 17,93
absolut in TEUR 82.066
in % des Kaufpreises 111,31%
davon Ausgaben für Revitalisierung 0,00%
Note 2,30
Anmerkungen:
* Wenn die Amortisationsdauer der Prospektierungslaufzeit entspricht, wurde der Verkauf der Immobilie am Ende der
Prospektierungslaufzeit unterstellt.
** Alle Angaben zu den Mieteinnahmen und den Objektausgaben enthalten keine umlegbaren Objektkosten.
*** Die kumulierten Fondskosten wÄhrend der Betriebsphase beziehen sich auf einen standardisierten Zeitraum von 18
Jahren.
4

Kurzanalyse: Classic Value 5
Gesamtbeurteilung und Rating
Zusammenfassung
Der Fonds investiert in eine im Bau befindliche Seniorenwohnanlage am Bodensee. Initiatorin ist die Hesse Newman Capital AG.
Das Angebot ist solide konzipiert. Der Kaufpreis der Immobilie wurde durch ein Wertgutachten bestätigt. Die Fondskosten liegen
unter dem Marktdurchschnitt. Aufgrund der langen Laufzeit des Mietvertrages und der sehr guten Bonität der Mieterin sollte für den
Fonds langfristig Einnahmesicherheit herrschen. Die weit überdurchschnittliche Eigenkapitalquote wirkt risikoreduzierend für den
Anleger. Die weit unterdurchschnittlichen Tilgungen nach zehn vollen Betriebsjahren wirken hingegen risikoerhöhend. Die
Eigenkapitalquote nach zehn vollen Betriebsjahren liegt aber noch im Marktdurchschnitt. Durch die vollständige
Darlehensaufnahme in Euro werden keine Währungsrisiken bei der Fremdfinanzierung eingegangen. Die unterstellte Inflationsrate
von durchgehend 2% p.a. erscheint realistisch.
Insgesamt handelt es sich um ein gutes Angebot mit unterdurchschnittlicher Ertragsprognose vor Steuern und weit
unterdurchschnittlichem Risiko.
Anzahl
120
100
80
60
40
20
0
Noten und Rating
Qualitative Einschätzung
1,00 - 2,00 2,01 - 2,25 2,26 - 2,50 2,51 - 3,00 3,01 - 3,50 3,51 - 5,00
Initiator (12,5%) 2,50
Rating der Beteiligung
Fondskonzeption (12,5%) 2,45 Sehr gut oder Top 10%
Objekt (12,5%) 2,50 Gut
Vermietung (12,5%) 1,85 Platzierungsfähig
Uninteressant
Finanzielle Einschätzung (50,0%) 2,30 Mangelhaft
Gesamtnote 2,31
Initiator
Fondskonzeption
Objekt
Vermietung
Finanzielle Einschätzung
Gesamt
Verteilung der Gesamtnoten für deutsche Immobilienfonds
Noten
Anzahl Kumulierte Häufigkeit
Rating
100,0%
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
0,0%
Beurteilung der Beteiligung im Vergleich zur Bestnote der jeweiligen Bewertungskriterien
Hesse Newman Real Estate Nr. 5 GmbH & Co. KG Differenz zur Bestnote
Kumulierte Häufigkeit
5