Verschiedene zivilrechtliche Aspekte - Bellevue

Spanien: Die Besonderheiten beim Immobilienerwerb
Kategorie 8: Verschiedene zivilrechtliche Aspekte
54. Wie gelange ich zu einem Zugangsweg zu meiner Immobilie?
Wegerechte können als dingliche Rechte im Grundbuch eingetragen werden. Folglich
bestehen auch keine Schwierigkeiten, einen entsprechenden Zufahrtsweg im Rahmen einer
Grunddienstbarkeit (servidumbre) notariell beurkunden und danach im Grundbuch eintragen
zu lassen. Der Vertrag bedarf der Unterschrift des das Wegerecht gewährenden Nachbarn und
des späteren Wegerechtsinhabers.
TIPP: Die Prüfung, ob ein Zufahrtsweg existiert, ist insbesondere dann wichtig, wenn es sich
um ländliches Gebiet handelt. Oftmals wird leichtsinnigerweise davon ausgegangen, dass es
einen Zufahrtsweg gibt, da ein Weg zu erkennen ist. Es kann sich dann in vielen Fällen
herausstellen, dass es sich um einen Privatweg handelt und der Nachbar die Nutzung
verwehrt.
55. Welche Möglichkeiten bestehen, wenn die angrenzenden Grundstückseigentümer
der Gewährung eines Zugangsweges nicht zustimmen?
Sie müssen notfalls gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Nach den spanischen Gesetzen
haben Sie das Recht auf eine Zufahrt zu Ihrem Grundstück, auch wenn diese über fremdes
Eigentum führt. Diese Zufahrt muss so gewählt werden, dass sie zur geringsten
Beeinträchtigung des Nachbarn führt.
56. Wie funktioniert das Miteigentum in Spanien?
Nicht selten erwerben mehrere Personen Immobilieneigentum als sog. Miteigentümer. Jeder
Miteigentümer ist berechtigt, die gesamte Immobilie zu nutzen. Der eine Miteigentümer kann
dem anderen die Benutzung nicht untersagen. Es besteht die Möglichkeit, die Nutzung durch
private Vereinbarungen zu regeln.
Die Gesamtkosten (Steuern und Unterhaltskosten) müssen von jedem Miteigentümer
anteilsmäßig zum Eigentümeranteil getragen werden. Mögliche Einkünfte – wie etwa
Mieteinnahmen – stehen jedem Miteigentümer proportional zu seiner Beteiligung zu.
Kommt es zwischen den Miteigentümern zu internen Auseinandersetzungen, so ist jeder
Eigentümer berechtigt, die Teilung der Immobilie zu fordern. Sollte eine Aufteilung nicht
möglich sein, weil z.B. das Grundstück zu klein ist für eine Teilung oder die Immobilie
baulich keine Teilung zulässt, so kann das Problem oftmals nur noch durch eine gerichtliche
Versteigerung der Immobilie gelöst werden.

ACHTUNG: Nicht selten wird z.B. eine Doppelhaushälfte in dem Glauben erworben, man
erwerbe ein im Grundbuch geteiltes Grundstück mit Haus als Alleineigentümer. Wenn die
Mindestgrundstücksfläche für eine grundbuchrechtliche Teilung nicht gegeben ist, und auch
die Mindestabstandsflächen zwischen den Häusern nicht eingehalten werden, besteht oftmals
nur noch über den Umweg einer (notariell zu beurkundenden)
Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit, im Grundbuch ein bis dahin ungeteiltes
Grundstück in zwei Grundstücke grundbuchrechtlich zu "teilen".
57. Kann ich in Spanien einen Nießbrauch bestellen lassen?
Das Nießbrauchrecht hat auch in Spanien eine relativ große praktische Bedeutung. So wird
dieses insbesondere recht häufig dann vereinbart, wenn Eltern im Wege der so genannten
vorweggenommenen Erbfolge zu Lebzeiten Eigentum auf ihre Kinder oder sonstigen
Verwandten übertragen, sich allerdings die Nutzungen noch erhalten wollen.
ACHTUNG: In der für die Entstehung des Nießbrauchrechts erforderlichen notariellen
Urkunde müssen die Werte des Nießbrauchs und des Eigentums angegeben werden. Die
Bestellung eines Nießbrauchs beinhaltet auch steuerliche Konsequenzen (bei einem Verkauf
Grunderwerbsteuer und bei einer Schenkung Schenkungsteuer).