Aktuelle Entwicklungen im Bau von nachhaltigen und ...

Aktuelle Entwicklungen
im Bau von nachhaltigen und energieeffizienten
Bürogebäuden
und
Schlussfolgerungen
für ein geplantes Bremer
Zentrum für Energie- und Umweltschutz
Dr. Nikolai Lutzky
Dipl.-Geogr. Susanne Steck
gefördert von
Bremen, im Oktober 2009
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH

Gliederung
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
1. Einführung ..................................................................................9
1.1 Einleitung ....................................................................................................... 9
1.2 Hintergrund: ZEUS Zentrum für Energie- und Umweltschutz.................. 10
1.3 Aufbau der Arbeit......................................................................................... 10
2. Energieeffizienz und Umweltqualität im Gebäudesektor ........12
2.1 Gesetzliche Rahmenbedingungen ............................................................. 12
2.1.1 EU-Richtlinie zur Gesamteffizienz von Gebäuden .........................................12
2.1.2 Integriertes Energie- und Klimaprogramms der Bundesregierung .................12
2.1.3 EnEV - Entwicklung bis heute........................................................................14
2.1.4 Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)......................................17
2.1.5 „Aktionsprogramm Klimaschutz 2010“ der Freien Hansestadt Bremen..........17
2.1.6 Richtlinie: Energiestandards für öffentliche Gebäude ....................................19
2.1.7 Zusammenfassung und Ausblick...................................................................19
2.2 Energiestandard-Klassifizierungen für Gebäude...................................... 21
2.2.1 Niedrigenergiehaus .......................................................................................21
2.2.2 X-Liter-Haus..................................................................................................22
2.2.3 Energiesparhaus 60 (KfW 60- Haus) / Energiesparhaus 40 (KfW 40-Haus) ..22
2.2.4 KfW-Effizienzhaus 55 / 70 / 100 ....................................................................22
2.2.5 Passivhaus....................................................................................................23
2.2.6 Nullenergie- und Plusenergiehaus.................................................................24
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2.2.7 Zusammenfassung........................................................................................25
2.3 Weitergehende Trends zum „ökologischen Bauen“................................. 26
2.3.1 Zero Emmissions Ansatz...............................................................................27
2.3.2 Zero Emission Gebäude................................................................................27
2.3.3 Green Building Bewegung.............................................................................28
2.3.4 Nachhaltigkeit im Gebäudesektor..................................................................29
2.4 Bewertungsinstrumente zur Zertifizierung von Gebäuden ...................... 31
2.4.1 Internationale Zertifizierungen für nachhaltige Gebäude ...............................32
2.4.2 Das Deutsche Gütesiegel Nachhaltiges Bauen .............................................34
2.5 Ökonomische Aspekte nachhaltiger Immobilien ...................................... 38
3. Benchmark-Analyse...................................................................43
3.1 Themenimmobilien ...................................................................................... 45
3.1.1 Energie Forum Berlin ....................................................................................45
3.1.1.1 Kurzportrait................................................................................................45
3.1.1.2 Lage und Architektonische Konzeption......................................................46
3.1.1.3 Gebäudesteckbrief ....................................................................................47
3.1.1.4 Energiekonzept .........................................................................................47
3.1.1.5 Weitere Besonderheiten/Auszeichnungen .................................................48
3.1.2 Solar info center Freiburg ..............................................................................50
3.1.2.1 Kurzportrait................................................................................................50
3.1.2.2 Lage und Architektonische Konzeption......................................................51
3.1.2.3 Gebäudesteckbrief ....................................................................................52
3.1.2.4 Energiekonzept .........................................................................................53
3.1.2.5 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen ...............................................54
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3.1.3 Energie-Technologisches Zentrum (etz) Nürnberg ........................................55
3.1.3.1 Kurzportrait................................................................................................55
3.1.3.2 Lage und Architektonische Konzeption......................................................56
3.1.3.3 Weitere Besonderheiten ............................................................................56
3.1.4 ENERGYbase, Wien .....................................................................................57
3.1.4.1 Kurzportrait................................................................................................57
3.1.4.2 Lage und Architektonische Konzeption......................................................57
3.1.4.3 Gebäudesteckbrief ....................................................................................58
3.1.4.4 Energiekonzept .........................................................................................58
3.1.4.5 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen ...............................................60
3.1.5 Blomenburg KlimaschutzTechnologiezentrum, Selent...................................61
3.1.5.1 Kurzportrait................................................................................................61
3.1.5.2 Gebäudesteckbrief ....................................................................................62
3.1.5.3 Lage und Architektonische Konzeption......................................................62
3.1.5.4 Weitere Besonderheiten ............................................................................63
3.1.6 Zusammenfassende Betrachtung..................................................................64
3.2 Nachhaltig konzipierte Bürogebäude......................................................... 66
3.2.1 Etrium Köln....................................................................................................66
3.2.1.1 Kurzportrait................................................................................................66
3.2.1.2 Gebäudesteckbrief ....................................................................................67
3.2.1.3 Energiekonzept .........................................................................................67
3.2.1.4 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen ...............................................68
3.2.2 Umweltbundesamt Dessau............................................................................69
3.2.2.1 Kurzportrait................................................................................................69
3.2.2.2 Gebäudesteckbrief ....................................................................................70
3.2.2.3 Energiekonzept .........................................................................................70
3.2.2.4 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen ...............................................71
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3.2.3 Regionshaus Hannover.................................................................................72
3.2.3.1 Kurzportrait................................................................................................72
3.2.3.2 Gebäudesteckbrief ....................................................................................73
3.2.3.3 Energiekonzept .........................................................................................73
3.2.3.4 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen ...............................................74
3.2.4 Energon Ulm .................................................................................................75
3.2.4.1 Kurzportrait................................................................................................75
3.2.4.2 Gebäudesteckbrief ....................................................................................76
3.2.4.3 Energiekonzept .........................................................................................76
3.2.4.4 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen ...............................................77
3.2.5 Nullemissionsfabrik Solvis .............................................................................78
3.2.5.1 Kurzportrait................................................................................................78
3.2.5.2 Gebäudesteckbrief ....................................................................................79
3.2.5.3 Energiekonzept .........................................................................................79
3.2.5.4 Weitere Besonderheiten/Auszeichnungen .................................................80
3.2.6 Zusammenfassende Betrachtung..................................................................81
3.3 Best-Practice-Beispiele aus der Metropolregion Bremen Oldenburg ..... 82
3.3.1 Passivhaus-Bürogebäude der Firma Becker, Bremen ...................................82
3.3.1.1 Kurzportrait................................................................................................82
3.3.1.2 Gebäudesteckbrief ....................................................................................82
3.3.1.3 Energiekonzept .........................................................................................83
3.3.1.4 Weitere Besonderheiten/Auszeichnungen .................................................83
3.3.2 Firmengebäude der Polyplan GmbH, Bremen...............................................84
3.3.2.1 Kurzportrait................................................................................................84
3.3.2.2 Gebäudesteckbrief ....................................................................................84
3.3.2.3 Energiekonzept .........................................................................................85
3.3.3 Passivhaus-Bürogebäude Oldenburger Energiekontor, Oldenburg ...............86
5

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3.3.3.1 Kurzportrait................................................................................................86
3.3.3.2 Gebäudesteckbrief ....................................................................................87
3.3.3.3 Energiekonzept .........................................................................................87
3.3.4 Zusammenfassende Betrachtung..................................................................89
3.4 Zusammenfassung ...................................................................................... 90
4. Regionale Bedeutung klimagerechten Bauens -
Ergebnisse der Experteninterviews..........................................93
4.1 Verfahrensbeschreibung............................................................................. 93
4.2 Auswertung .................................................................................................. 95
4.2.1 Stellenwert von Energieeffizienz-Maßnahmen...............................................95
4.2.2 Hemmnisse bei der Einführung von ökologischen Bau-Maßnahmen.............96
4.2.3 Energiestandards beim Neubau von Bürogebäuden und Mehrkosten ...........98
4.2.4 Energiekonzept und Möglichkeiten der Förderung........................................99
4.2.5 Eigenschaften von „Green Buildings“ ..........................................................100
4.2.6 Ökonomische Nachteile in Zusammenhang mit „grünen“ Immobilien ..........100
4.2.7 Beurteilung von „Green Building“-Zertifikaten.............................................101
4.2.8 Gewerbliche Vorzeigeprojekte - Beispiele aus der Region ..........................102
4.2.9 Interesse an einer Besichtigung von Vorzeigeprojekten ..............................103
4.3 Zusammenfassung und Bewertung ......................................................... 104
5. Konkretisierung des Modellprojekts ZEUS Bremen..............106
5.1 Projekt ZEUS – Zentrum für Energie- und Umweltschutz ...................... 106
5.2 Leitthema „Energie- und Umweltschutz“ ................................................ 107
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5.3 Schlussfolgerungen für die Positionierung von ZEUS........................... 108
5.4 Anforderungen an ein ökologisches Modellprojekt................................ 110
Anhang 116
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8

1. Einführung
1.1 Einleitung
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Die Herstellung, Errichtung und Nutzung von Gebäuden in Europa trägt in einem erheblichen
Maße zur Ressourceninanspruchnahme und zu den Wirkungen auf die Umwelt bei. Insgesamt
40 Prozent des Treibhauseffekts und des weltweiten Energieverbrauchs sind laut einer
Studie des Umweltprogramms der Vereinten Nationen auf Gebäude zurückzuführen. Allein
der Gebäudebereich (Haushalte und Dienstleistungssektor) in Deutschland ist für Emissionen
von insgesamt 342 Megatonnen Treibhausgase verantwortlich, was etwa einem Drittel
der Gesamtbelastung entspricht (vgl. Bardt et al. in IW-Trends 2/2008).
Vor dem Hintergrund der globalen Erwärmung erlangen die Realisierung einer ressourcenschonenden
Energieerzeugung, einer effizienten Energieverwendung sowie die Einführung
einer Kreislaufwirtschaft eine existenzielle Notwendigkeit. Die aktuelle Klimapolitik stellt verstärkt
Anforderungen an alle Bereiche der Volkswirtschaft, auch die Bau- und Immobilienwirtschaft
spielt dabei eine wichtige Rolle. Die gesetzlichen Regelungen zur Verringerung
des Energieverbrauchs von Gebäuden und einhergehend zur Reduzierung der CO2-
Emissionen werden immer umfassender, hierbei gewinnt auch die Energieeffizienz von Gebäuden
an Bedeutung.
Energie im Baubereich wird im Wesentlichen für Heizung, Kühlung, Klimatisierung sowie für
die Bereitstellung von Warmwasser und Strom genutzt. Der Gebäudesektor bietet insofern
ein großes Potenzial für Einsparungen. Dabei sind nicht nur im Neubau Einspareffekte zu
erzielen, ein weitaus größeres Energieeinsparpotenzial liegt in der Sanierung von Bestandsimmobilien.
Mit einer Nutzungsdauer von 40 bis 80 Jahren reichen heutige Neubauten und
Sanierungen weit in die Zukunft und beeinflussen so maßgeblich den langfristigen Energie-,
Wasser- und Ressourcenbedarf sowie die globale Klimaerwärmung.
In diesem Zusammenhang steigt in der Immobilienbranche der Stellenwert einer ökologischen
Performance von Immobilien. Der Trend, Gebäude unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien
zu konzipieren, wird sich – u.a. auch aufgrund verschärfter gesetzlicher
Anforderungen - weiter verstärken. Im Vergleich zum Wohnungsbau ist eine
energieeffiziente Bauweise bei Büro- und Verwaltungsgebäuden jedoch noch eine Ausnahmeerscheinung
und auf Einzelprojekte beschränkt.
vor dem Hintergrund der Planung eines gewerblichen Zentrums für Energie- und Umweltschutz
(ZEUS) in Bremen als energieoptimiertes und gebäudetechnisches Modellprojekt fokussiert
die vorliegende Studie aktuelle klimarelevante Entwicklungen im nachhaltigen Bau
von Bürogebäuden. Das Forschungsvorhaben erfolgt in enger Zusammenarbeit mit der Bremer
Energie-Konsens GmbH und wird zu 100% von ihr gefördert.
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1.2 Hintergrund: ZEUS Zentrum für Energie- und Umweltschutz
Nach bisherigen Überlegungen zwischen dem Land Bremen und potenziellen Initiatoren soll
an einem Standort in der Bremer Überseestadt das Projekt ZEUS als öffentlich zugängliches
Kompetenzzentrum in energie- und umwelttechnischen Fragen im Sinne der Klimaschutz-
Ziele des Landes Bremen wirksam werden. Informations- und Beratungsleistungen, Ausstellungen
und Veranstaltungen, Demonstrationen und Pilotprojekte sollen klimagerechtes Verhalten
fördern und praktische Einsatzmöglichkeiten klimafreundlicher Technologien und
Baustoffe demonstrieren.
ZEUS soll Unternehmen und Einrichtungen, die im Bereich der Umwelt- und Energiewirtschaft
im weitesten Sinne tätig sind, moderne Büroflächen, Veranstaltungsfazilitäten,
Ausstellungs- und Präsentationsräume, Werkstätten, zentrale Infrastrukturen und Dienstleistungen
des Center Managements bieten.
Der öffentlichen Demonstrations- und Informationsaufgabe entsprechend soll(en) das oder
die Gebäude höchsten Energiestandards entsprechen. In der vorliegenden Untersuchung
werden Anforderungen an ein architektonisch-gebäudetechnisches Modellprojekt dargestellt,
das Kriterien des nachhaltigen Baus und Betriebs gerecht wird. Ziel ist, für ZEUS ein anspruchsvolles
Umwelt- und Energiekonzept zu entwickeln, das es erlaubt, das Projekt als
Modellvorhaben zu positionieren.
1.3 Aufbau der Arbeit
Im Bereich der Energieeinsparung bzw. der effizienten Energienutzung konnten in den vergangenen
Jahren wesentliche Entwicklungen eingeleitet werden. Die gesetzlichen Anforderungen
wurden seit Einführung der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 sukzessive
verschärft (vgl. Kapitel 2.1). Darüber hinaus gibt es seit vielen Jahren Bestrebungen, die gesetzlich
festgelegten energetischen Standards für Gebäude zu unterbieten. Die unterschiedlichen,
nicht immer eindeutigen Klassifizierungen, Bezeichnungen und Konzepte für Gebäude-Energiestandards,
werden in Kapitel 2.2 beschrieben und erläutert.
In Bezug auf die Durchsetzung des Nachhaltigkeitsaspekts in der Bau- und Immobilienwirtschaft
ist zurzeit ein weltweiter Umdenkungsprozess zu beobachten. Der Klimawandel stellt
die Gesellschaft vor neue Herausforderungen und unterstreicht den Handlungsbedarf im
Bausektor entsprechend der aktuellen Nachhaltigkeitsdiskussion. Politik, Wissenschaft und
Industrie befassen sich zunehmend mit der Einführung von Nachhaltigkeitskriterien in der
gebauten Umwelt. In Kapitel 2.3 werden die heute in der Bauwirtschaft diskutierten Konzepte
und Anforderungen zur Verbesserung von Energieeffizienz und Umweltqualität von Immobilien
aufgearbeitet und dokumentiert. Dabei werden mögliche Differenzierungen zwischen
energieeffizientem, ökologischem und nachhaltigem Bauen reflektiert.
Da die ökonomische Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz für die Immobilienwirtschaft
zunimmt, werden immer mehr Gebäude unter Nachhaltigkeitskriterien konzipiert.
In der Folge entstanden weltweit eine Vielzahl an Zertifizierungssystemen, die das Ziel verfolgen,
die Umweltqualität von Immobilien zu messen und zu bewerten. In Kapitel 2.4 werden
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die Bewertungsinstrumente für Gebäude, welche die Energieeffizienz, Umweltverträglichkeit
oder auch Nachhaltigkeit von Gebäuden ausdrücken, betrachtet und die Besonderheiten des
deutschen Zertifizierungssystems erläutert.
Im zweiten Teil der Untersuchung liefert eine Auswertung vergleichbarer Themenimmobilien
sowie eine deutschlandweite Recherche nachhaltiger Büroimmobilien-Projekte beispielhaft
Auskunft über den in der Praxis erreichten Stand klimagerechten Bauens. Vor dem Hintergrund
der Planung eines öffentlich wirksamen Kompetenzzentrums für Energie- und Umweltschutz
(ZEUS) in Bremen erstreckt sich die Auswertung vergleichbarer Themenimmobilien
auf realisierte Zentren für Energie- und Umweltwirtschaft und liefert Grundlagen und Anregungen
für die Konkretisierung des immobilienwirtschaftlichen Konzeptes des Projekts
ZEUS (vgl. Kapitel 3.1). Aufgrund der Zielsetzung des Projektes, ein architektonischgebäudetechnisches
Modellprojekt nachhaltiger gewerblicher Immobilienentwicklung zu realisieren,
werden weitergehend nachhaltige Immobilienprojekte im Neubau-Sektor ohne spezielle
thematische Ausrichtung ausgewertet und dokumentiert. Die Ergebnisse der Referenz-
Analyse (vgl. Kapitel 3.2 und 3.3) werden im Rahmen von Projekt-Steckbriefen anschaulich
dargestellt und liefern Grundlagen und Anregungen für die Realisierung eines zukunftsweisenden
Gebäudekonzeptes.
Um die regionale Bedeutung und die Potenziale im Bau und Betrieb klimagerechter Büro-
und Verwaltungsgebäude zu untersuchen werden im dritten Teil der Untersuchung leitfadengestützte
Experteninterviews (mit Architekten, Projektentwicklern, Bauunternehmen überwiegend
mit Sitz in Bremen) durchgeführt. Die Zielsetzung der Interviews besteht darin, Erfahrungen
aus der Baupraxis aufzuarbeiten, um auf diese Weise Anhaltspunkte für die Bedeutung
und Entwicklungspotenziale von „Green Buildings“ zu gewinnen (vgl. Kapitel 4).
Auf Grundlage der bundesweiten Recherche und Auswertung von Best-Practice-Beispielen
und der Interviews mit Kennern und Experten der Bremer Immobilienbranche werden abschließend
beispielhaft Anforderungen an die geplante Themenimmobilie für Energie- und
Umweltschutz (ZEUS) in Bremen abgeleitet und Ziele für ein zukunftsweisendes Modellprojekt
präzisiert (vgl. Kapitel 5).
11

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2. Energieeffizienz und Umweltqualität im Gebäudesektor
Der Gebäudebereich ist einer der Hauptverursacher von CO2-Emissionen. Um den Ausstoß
von Treibhaugasen zu reduzieren und damit die Folgen des weltweiten Klimawandels einzuschränken
haben die Europäische Union und Deutschland Klimaschutzziele und gesetzliche
Vorgaben gesetzt.
2.1 Gesetzliche Rahmenbedingungen
Die für den Gebäudebereich im Hinblick auf energetische Mindestanforderungen insbesondere
bei Neubauten relevanten aktuellen Regelungen auf europäischer und deutscher Ebene
werden nachfolgend dokumentiert und in einem Ausblick Schwerpunkte zukünftiger Entwicklungen
skizziert.
2.1.1 EU-Richtlinie zur Gesamteffizienz von Gebäuden
Im Januar 2003 trat die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in Kraft.
Die sog. EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet alle Mitgliedsstaaten zum 04.01.2006 einen Energiepass
für Gebäude einzuführen. Durch die Energieeinsparverordnung 2007 wurde die EU-
Richtlinie in nationales Recht umgesetzt.
Im April 2009 hat das Europäische Parlament die novellierte Richtlinie für Energieeffizienz in
Gebäuden verabschiedet. Alle Gebäude die nach 2018 gebaut werden, sollen dabei ihre
eigene Energie produzieren. Die EU-Mitgliedsstaaten müssen nach der neuen Verordnung
bis zum 31. Dezember 2018 sicherstellen, dass alle neu gebauten Gebäude so viel Energie
erzeugen wie sie gleichzeitig verbrauchen, z.B. mittels Sonnenkollektoren oder Wärmepumpen.
Laut Richtlinie ist ein „Netto-Nullenergiegebäude“ als ein Gebäude definiert, "in dem der
jährliche Primärenergieverbrauch aufgrund der sehr hohen Energieeffizienz des Gebäudes
nicht die Energieerzeugung vor Ort aus erneuerbaren Energien übersteigt". Die Mitgliedsstaaten
sind darüber hinaus aufgefordert, nationale Ziele zur Gesamtenergieeffizienz von
Gebäuden finden. Dazu sollen sie bis zum 30. Juni 2011 nationale Pläne entwickeln, die
Maßnahmen enthalten sollen, wie die neue Richtlinie umgesetzt werden kann. Zudem sollen
die Regierungen festlegen, wie hoch der Anteil der Null-Energiehäuser bei bestehenden Gebäuden
für die Jahre 2015 bis 2020 sein soll. Hierbei sollen vor allem öffentliche Einrichtungen
eine Vorreiterrolle einnehmen.
Das Europäische Parlament legt weitergehend neue Bestimmungen über die Finanzierung energieeffizienter
Gebäude fest. So soll bis spätestens 2014 ein Energieeffizienz-Fonds eingerichtet
werden, der private und öffentliche Investitionen zur Erhöhung der Energieeffizienz von Gebäuden
unterstützt. Zudem sollen die Beihilfen zur Förderung der Energieeffizienz aus dem Fond für
regionale Entwicklung "signifikant" angehoben werden.
2.1.2 Integriertes Energie- und Klimaprogramms der Bundesregierung
Die Bundesregierung hat Ende 2007 die Umsetzung eines „Integrierten Energie- und Klimaprogramms“
beschlossen. Das Paket besteht aus 14 Gesetzen und Verordnungen und sie-
12

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ben weiteren Maßnahmen. Das Ziel ist es, bis zum Jahr 2020 den Ausstoß von Treibhausgasemissionen
gegenüber dem Basisjahr 1990 um 40 Prozent zu reduzieren.
Das Maßnahmenpaket des Integrierten Energie- und Klimaprogramms umfasst im Hinblick
auf den Baubereich insbesondere folgende Schwerpunkte (vgl. Bericht der Bundesregierung
zur Umsetzung der in der Kabinettsklausur am 23./24.08.2007 in Meseberg
beschlossenen Eckpunkte für ein Integriertes Energie- und Klimaprogramm. Berlin,
05.12.2007):
• Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz
Erneuerbare Energien im Wärmebereich haben ein großes Potential für Klimaschutz
und für die Einsparung fossiler Brennstoffe. Der Anteil der Erneuerbaren Energien an
der Wärmebereitstellung soll daher bis 2020 auf 14 Prozent steigen. Hierzu werden
im Wärmegesetz Pflichten für die Nutzung Erneuerbarer Energien bei Neubauten im
Rahmen der Wirtschaftlichkeit festgelegt.
• Eckpunkte für einen Entwurf der Novelle der Energieeinsparverordnung
Im Gebäudebereich werden die energetischen Standards stufenweise im Rahmen
des wirtschaftlich Vertretbaren erhöht. Die primärenergetischen Anforderungen an
Neubauten sollen um durchschnittlich 30 Prozent angehoben werden (30 Prozent in
2009, nach 2012 erneut in vergleichbarer Größenordnung). Auch an die Wärmedämmung
von Neubauten werden zukünftig strengere Anforderungen gestellt. Bei der
Modernisierung von Altbauten müssen verstärkt energetisch bessere Bauteile und
Baustoffe eingesetzt werden. Bei Altbauten werden die Anforderungen ebenso wie
bei Neubauten um durchschnittlich 30 Prozent verschärft. Hinzu kommt der Austausch
von Nachtstromspeicherheizungen im Rahmen des wirtschaftlich Vertretbaren
(1. Tranche 2020).
• Förderprogramme zur energetischen Sanierung von Gebäuden und sozialer Infrastruktur
CO2-Gebäudesanierungsprogramm: Das bestehende CO2-Gebäudesanierungsprogramm
wird weiterentwickelt und bis 2011 verstetigt. Zudem wird das Energiesparpotenzial,
das in städtischen Strukturen und sozialer Infrastruktur vorhanden ist,
besser ausgeschöpft. Hierzu werden aus dem Programm bis zu 200 Millionen Euro
zur Zinsverbilligung von Darlehen an Kommunen eingesetzt.
Programm zur energetischen Sanierung von Bundesgebäuden: Das Programm zur
energetischen Sanierung von Bundesgebäuden wird über 2009 hinaus bis 2011 auf
bisherigem Niveau verstetigt.
Energetische Modernisierung der sozialen Infrastruktur (wie Kindergärten, Schulen
oder Turnhallen): 2008 startet der Investitionspakt Bund-Länder-Kommunen zur
energetischen Sanierung sozialer Infrastruktur mit einem Fördervolumen von 600
Millionen Euro (200 Millionen Euro Bundesfinanzhilfen).
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2.1.3 EnEV - Entwicklung bis heute
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Das Energieeinspargesetz von 1976, zuletzt geändert 2009, bildet die Grundlage für den
Erlass mehrerer Verordnungen des energiesparenden Bauens. 1977 hat die Bundesregierung
die erste Wärmeschutz-Verordnung (WSchVO 1977) erlassen. Diese Verordnung wurde
über die Jahre mehrmals geändert, zuletzt zur WSchVO 1995. Als Fortschreibung der
Wärmeschutzverordnung 1995 wurde die Energieeinsparverordnung EnEV 2002 eingeführt.
Die EnEV stellt gesetzliche Mindestanforderungen an die energetische Qualität von Neu-
und Altbauten und regelt den Einsatz energiesparenden Wärmeschutzes und energiesparender
Anlagentechnik bei Gebäuden. Sie gilt sowohl für zu errichtende als auch für bestehende
Gebäude.
In der EnEV 2002 sind enthalten
• Energetische Anforderungen für Neubauten
• Energetische Anforderungen für Modernisierung/Umbau
• Anforderungen an Technische Anlagen
Mit der Energieeinsparverordnung wurde die Gesamtenergieeffizienz (Primärenergiebedarf)
für Gebäude eingeführt, die EnEV 2002 führt somit zu einer neuen Denkweise bei der Gebäudeplanung.
Die ganzheitliche Betrachtung des Gebäudes unter Berücksichtigung der
Gebäudehülle, der Anlagentechnik (Heizung, Lüftung, Kühlung, Beleuchtung) und der Primärenergie
wird zur Pflicht. Zur Senkung des Energieverbrauchs wird sowohl die Verbesserung
des baulichen Wärmeschutzes als auch die Erhöhung der anlagentechnischen Effizienz
berücksichtigt. Es wird nicht mehr der zulässige Heizwärmebedarf begrenzt, sondern der
zulässige Primärheizbedarf für die Heizung und die Warmwasserbereitung. Bauherr und
Planer können wählen, mit welchen Maßnahmen sie die vorgegebenen Zielwerte erreichen
wollen. Das Hauptziel der EnEV ist es, die Energieeffizienz im Gebäudesektor zu erhöhen
und den Ausstoß des klimaschädlichen CO2 deutlich zu reduzieren.
Ende 2004 wurde die EnEV (18.11.2004 EnEV 2004) novelliert. Es wurden Verfahrensvereinfachungen
vorgenommen sowie die Rechtssicherheit und -klarheit bei Anwendung der
EnEV erhöht. Einen Schwerpunkt bildet die Anpassung an den verbesserten Stand der
Technik. Die EnEV 2004 war bis einschließlich 30. September 2007 in Kraft.
Die EnEV 2007 ist am 01.10.2007 in Kraft getreten. Die seit der EnEV 2002 gültigen energetischen
Anforderungen bei Neubauten und Bestandsbauten sind nicht verschärft worden. Die
Nachweisverfahren für Wohngebäude bleiben nahezu unverändert, nur der Einsatz einer
Raumluftkühlung muss über pauschale Ansätze mit bewertet werden. Neuer Bestandteil ist
die Energieausweispflicht.
Für die Kategorie der Nichtwohngebäude ist eine neue Bilanzierungstechnik nach der Norm
DIN V 18599 „Energetische Bewertung von Gebäuden“ geschaffen worden. Das Regelwerk
berücksichtigt neben dem Energiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung
auch die Bereiche Klimaanlagen und Beleuchtung. Die Anforderungen an die energetische
Qualität der Gebäudehülle und an die Anlagentechnik werden über ein sog. „Referenzgebäude-Verfahren“
in Abhängigkeit von der jeweiligen Nutzung festgelegt.
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Durch die Berücksichtigung des Stromverbrauchs für die technische Gebäudeausrüstung
erlangen der sommerliche Wärmeschutz / die passive Kühlung, die Lüftung und die Tageslichtnutzung
eine deutlich höherer Bedeutung bei der Planung von Bürogebäuden.
Die EnEV 2007 regelt neu:
� die Einführung von Energieausweisen für Bestandsgebäude,
� die Berücksichtigung von Klimatisierung und Beleuchtung bei Nichtwohngebäuden
sowie
� Bewertung der Kühlung in Wohngebäuden
� die regelmäßigen Inspektionen von Klima- und Lüftungsanlagen
Abbildung 1: Von der Energiekrise zur EnEV 2009
Quelle: Saena 2009, eigene Darstellung
Quelle: Saena 2009, eigene Darstellung
EnEV 2009 (Novellierung)
01.10.2009 novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2009)
(Verschärfung der energetischen Anforderungen um durchschnittlich 30 Prozent)
Die Energieeinsparverordnung 2009 ist am 1. Oktober 2009 in Kraft getreten. Rechtsgrundlage
für die neue Energieeinsparverordnung stellt das Energieeinsparungsgesetz (EnEG)
2009 dar.
Ziel der novellierten Energieeinsparverordnung ist es, den Energiebedarf für Heizung und
Warmwasser im Gebäudebereich um etwa 30 Prozent zu senken. In einem weiteren Schritt
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sollen laut Integriertem Energie- und Klimaprogramm (IEKP) ab 2012 die energetischen Anforderungen
nochmals um bis zu 30 Prozent erhöht werden.
Die Änderungen der Novellierung nachfolgend im Überblick (vgl. Bundesministerium
für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, http://www.bmvbs.de):
Neubauten:
• Die Obergrenze für den zulässigen Jahres-Primärenergiebedarf wird um durchschnittlich
30 Prozent gesenkt.
• Die energetischen Anforderungen an die Wärmedämmung der Gebäudehülle werden um
durchschnittlich 15 Prozent erhöht, das heißt, die Wärmedämmung der Gebäudehülle
muss durchschnittlich 15 Prozent mehr leisten als bisher.
Modernisierung
• Bei der Modernisierung von Altbauten mit größeren baulichen Änderungen an der Gebäudehülle
werden die Bauteilanforderungen um durchschnittlich 30 Prozent verschärft (z.B.
Erneuerung der Fassade, der Fenster, des Dachs).
Alternativ kann der Bauherr sich dafür entscheiden, auf das 1,4-fache Neubau-Niveau zu
sanieren. Dies betrifft die Anforderungen an den Jahres-Primärenergiebedarf und an die
Wärmedämmung der Gebäudehülle.
Nachrüstpflichten:
• Die Anforderungen an die Dämmung oberster nicht begehbarer Geschossdecken (Dachböden)
werden verschärft. Oberste begehbare Geschossdecken müssen bis Ende 2011
eine Wärmedämmung erhalten. In beiden Fällen genügt aber auch eine Dämmung des
Daches.
• Für Klimaanlagen, die die Feuchtigkeit der Raumluft verändern sollen, wird eine Pflicht
zum Nachrüsten von Einrichtungen zur automatischen Regelung der Be- und Entfeuchtung
vorgesehen.
• Nachtstromspeicherheizungen, die älter als 30 Jahre alt sind, sollen in größeren Gebäuden
außer Betrieb genommen werden und durch effizientere Heizungen ersetzt werden.
Dies betrifft Wohngebäude mit mindestens sechs Wohneinheiten und Nichtwohngebäude
mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche. Die Pflicht zur Außerbetriebnahme soll stufenweise
zum 1. Januar 2020 einsetzen. Es besteht keine Pflicht, wenn das Gebäude das
Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erfüllt, der Austausch
unwirtschaftlich wäre oder öffentlich-rechtliche Vorschriften den Einsatz von elektrischen
Speicherheizsystemen vorschreiben (z. B. Festsetzungen in Bebauungsplänen).
Vollzug:
• Maßnahmen zum Vollzug der Verordnung werden verstärkt: Bestimmte Prüfungen werden
den Bezirksschornsteinfegermeister übertragen und Nachweise bei der Durchführung bestimmter
Arbeiten im Gebäudebestand - so genannte Unternehmererklärungen - eingeführt.
Außerdem werden einheitliche Bußgeldvorschriften eingeführt. Verstöße gegen bestimmte
Neu- und Altbauanforderungen der EnEV und die Verwendung falscher Daten
beim Energieausweis werden als Ordnungswidrigkeit geahndet.
16

2.1.4 Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG)
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Im Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz wird der Einsatz erneuerbarer Energien im Neubau
von Wohn- und Nichtwohngebäuden verbindlich vorgeschrieben. Ziel des Erneuerbare Energien-Wärmegesetz
ist es, Ressourcen zu schonen und gleichzeitig eine sichere und nachhaltige
Energieversorgung zu gewährleisten.
Das neue Gesetz ist Teil des Ende 2007 beschlossenen Integrierten Klima- und Energieprogramms
der Bundesregierung.
Für alle Neubauten, die nach dem 01.09.2009 beantragt werden, besteht die Pflicht, den
Wärmeenergiebedarf (Heizung, Warmwasserbereitung sowie Kühlbedarf) ihres Gebäudes
anteilig mit erneuerbaren Energien zu decken. Die Nutzungspflicht kann u.a. durch den Einsatz
von Biomasse, Geothermie oder Solarthermie gedeckt werden. Ersatzweise können
auch Klima schonende Maßnahmen umgesetzt werden: Bauherren können eine stärkere
Wärmedämmung vornehmen, Abwärme nutzen, Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung einsetzen
oder Wärme aus Fernwärmenetzen beziehen.
2.1.5 „Aktionsprogramm Klimaschutz 2010“ der Freien Hansestadt Bremen
Der Senat der Freien Hansestadt Bremen hat im November 2008 das "Aktionsprogramm
Klimaschutz 2010" beschlossen. Das Sofortprogramm enthält konkrete Ziele und Maßnahmen
für die bremische Klimaschutzpolitik der nächsten Jahre. Übergeordnetes Ziel des Programms
ist es, die bremischen CO2-Emissionen (ohne Stahlindustrie) bis zum Jahr 2010 um
rund 6 Prozent gegenüber 2005 zu senken.
Im Klimaschutzprogramm Bremen sind richtungsweisende Aussagen zum Gebäudesektor
enthalten, im Zeitraum 2008-2010 sollen bei Neubauvorhaben insbesondere die folgenden
Maßnahmen umgesetzt werden (vgl. „Aktionsprogramm Klimaschutz Bremen 2010“):
• Verbesserung des Vollzugs der Energieeinsparverordnung
Der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa wird den Vollzug der Energieeinsparverordnung
(EnEV) verbessern. Hierzu war bereits im Jahr 2005 eine Durchführungsverordnung
(EnEV-DVO) erlassen worden. Im nächsten Schritt ist beabsichtigt,
auf dieser Grundlage Stichprobenkontrollen einzuführen, um die Einhaltung der nach
der EnEV-DVO bestehenden Pflichten zu überwachen.
• Modellprojekte mit erhöhten energetischen Anforderungen
Im Zeitraum 2008 bis 2010 sollen mindestens 10 Prozent des Neubauvolumens im
Wohnungsbau im Rahmen von energetischen Modellprojekten realisiert werden.
Hierbei sollen möglichst anspruchsvolle energetische Standards bis hin zum Passivhausstandard
verwirklicht werden, wobei die nach der geltenden EnEV zulässigen
Höchstwerte für den Primärenergiebedarf in jedem Fall um mindestens 25 Prozent
unterschritten werden müssen. Nach heutigem Planungsstand ist davon auszugehen,
dass bis Ende 2010 etwa 300 Wohneinheiten im Rahmen solcher Modellprojekte fertig
gestellt werden können, unter anderem ist ein Projekt zur Errichtung von Passivhäusern
in Bremen-Nord geplant.
17

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• Landesrechtliche Regelung für die Errichtung neuer Gebäude
Der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa wird prüfen, ob eine landesrechtliche
Regelung, die weitergehende energetische Anforderungen an die Errichtung und
Wärmeversorgung neuer Gebäude als die Energieeinsparverordnung (EnEV) und
das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWG) stellt, einen sinnvollen Beitrag zur
Erreichung der Klimaschutzziele leisten kann. Hierbei ist neben den Auswirkungen
auf die Baukosten und weiteren wirtschaftlichen Aspekten auch zu beachten, dass
eine solche Regelung über das Anforderungsniveau der novellierten EnEV, die nach
den Planungen der Bundesregierung in 2009 in Kraft treten soll, hinaus gehen müsste.
• Energetische Anforderungen im Rahmen der Bauleitplanung
Der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa wird die Belange des Klima- und
Ressourcenschutzes im Rahmen der Bauleitplanung künftig systematisch berücksichtigen.
Insbesondere soll die aktive und passive Solarenergienutzung durch geeignete
Festsetzungen in den Bebauungsplänen unterstützt werden. Er wird darüber hinaus
auf geeignete Weise dafür sorgen, dass bei geplanten Neubauprojekten grundsätzlich
anspruchsvolle energetische Standards verwirklicht werden. Dies soll – soweit
rechtlich möglich – durch die zusätzliche Aufnahme dieser Standards in die Bebauungspläne
geschehen, andernfalls durch konkrete Absprachen oder vertragliche Regelungen
mit den Investoren.
• Wärmeversorgung neuer Wohn- und Gewerbegebiete
Die Wärmeversorgung neuer Wohn- und Gewerbegebiete soll in möglichst ressourcenschonender
und klimaverträglicher Weise gewährleistet werden. Für die geplante
Bebauung des Stadtwerdergeländes soll beispielsweise auf der Grundlage des geschlossenen
städtebaulichen Vertrages eine Nahwärmeversorgung auf Basis erneuerbarer
Energien oder eine ökologisch gleichwertige Lösung verwirklicht werden.
Weitergehend sieht das Klimaschutzprogramm Maßnahmen zur energetischen Sanierung
des bremischen Gebäudebestands vor:
� Die Energieeffizienz von Gebäuden soll durch umfassende Anstrengungen zur energetischen
Gebäudemodernisierung gesteigert werden. Das erfolgreiche Förderprogramm
„Wärmeschutz im Wohngebäudebestand“ wird auf hohem Niveau fortgesetzt.
Die Wohnungsbauförderung wird künftig an energetische Mindeststandards geknüpft.
� Der Energieverbrauch und die CO2-Emissionen der öffentlichen Gebäude sollen erheblich
gesenkt werden. Das Gebäudesanierungsprogramm wird konsequent am
Leitziel der energetischen Optimierung ausgerichtet. Durch die verstärkte Nutzung
des Energiespar-Contracting soll privates Investitionskapital und Know-how mobilisiert
werden. Die Stromversorgung der bremischen öffentlichen Gebäude wird zum 1.
Januar 2009 auf erneuerbare Energien umgestellt.
Der Senator für Umwelt, Bau, Verkehr und Europa wird in einem nächsten Schritt ein Energie-
und Klimaschutzprogramm für den Zeithorizont bis 2020 erarbeiten und im Jahr 2009 im
Zusammenhang mit der vierten Fortschreibung des Landesenergieprogramms vorlegen.
18

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2.1.6 Richtlinie: Energiestandards für öffentliche Gebäude
Im August 2009 hat der Senat der Freien Hansestadt Bremen eine neue Richtlinie mit erhöhten
Energiestandards für öffentliche Gebäude beschlossen. Nach der neuen Richtlinie müssen
die bremischen öffentlichen Gebäude künftig Energiestandards einhalten, die deutlich
über die bundesgesetzlichen Mindeststandards der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009)
hinaus gehen. Dabei wird zwischen Teilsanierungen und Gesamtsanierungen bestehender
Gebäude sowie dem Neubau unterschieden. Die Richtlinie tritt am 1. Januar 2010 in Kraft
und gilt für alle öffentlichen Gebäude, die im Eigentum der Freien Hansestadt Bremen (Land
und Stadtgemeinde) stehen.
Im Einzelnen sind folgende Anforderungen vorgesehen:
• Bei Teilsanierungen bestehender Gebäude müssen die Wärmedurchgangskoeffizienten
der sanierten Bauteile Werte einhalten, die im Regelfall um 25 bis 50 Prozent unter
den zulässigen Höchstwerten nach EnEV 2009 liegen. Lediglich bei Fenstersanierungen
wird auf eine Anhebung der Anforderungen gegenüber der EnEV 2009 verzichtet.
• Bei Gesamtsanierungen bestehender Gebäude muss das sanierte Gebäude künftig
den sogenannten Niedrigenergiestandard einhalten. Damit kann gegenüber den bundesgesetzlichen
Mindestanforderungen eine Senkung der CO2-Emissionen in einer
Größenordnung von 20 Prozent erreicht werden.
• Neue Gebäude müssen künftig grundsätzlich im sogenannten Passivhausstandard
errichtet werden. Mit diesem zukunftsweisenden Standard kann gegenüber einem
Neubau nach den Vorgaben der EnEV 2009 eine Minderung der CO2-Emissionen um
mehr als 50 Prozent erreicht werden.
2.1.7 Zusammenfassung und Ausblick
Klimaschutz hat in den letzten Jahren insbesondere im Gebäudesektor an Dynamik gewonnen.
Die Europäische Union hat Anfang 2007 die Weichen für eine integrierte Klima- und Energiepolitik
gestellt: Dazu gehören anspruchsvolle Klimaschutzziele ebenso wie Ziele für den
Ausbau der Erneuerbaren Energien und die Steigerung der Energieeffizienz. Für eine einheitliche
Klima- und Energiepolitik in Europa soll bis zum Jahr 2020 der Ausstoβ von Treibhausgasen
der Union um 20 Prozent reduziert und der Anteil erneuerbarer Energien am Energieverbrauch
auf 20 Prozent gesteigert werden.
Mit dem Integrierten Energie- und Klimaprogramm (IEKP) setzt die Bundesregierung die europäischen
Richtungsentscheidungen auf nationaler Ebene in ein umfassendes Maßnahmenpaket
zur Energie- und Klimapolitik um. Wesentliche Elemente bilden die Verordnungen
zur Energieeffizienz von Gebäuden sowie zur Nutzung erneuerbarer Energien. Dabei wird
neben ordnungsrechtlichen Regelungen auf Fördermaßnahmen und ökonomische Instrumente
gesetzt. Die Maßnahmen leisten einen wichtigen Beitrag zur Erreichung des deutschen
Klimaschutzziels, die Treibhausgasemissionen bis 2020 um 40 Prozent gegenüber
dem Basisjahr 1990 zu senken.
19

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Die Anforderungen an die Energieeffizienz von Immobilien werden bereits ab 2012 weiter
steigen, eine Verschärfung der Energieeinsparverordnung wird zurzeit diskutiert. In der künftigen
EnEV 2012 sollen sowohl für Neubauten als auch für Modernisierungen die energetischen
Anforderungen um nochmals 30 Prozent verschärft werden.
Im Wärmesektor wird das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab 2009 den
Umstieg auf regenerative Energien beschleunigen. Vor allem im Gebäudebestand wird das
Potenzial von Bioenergie, Solarwärme und Geothermie noch nicht voll ausgeschöpft. Bis
2012 stehen erhöhte Mittel für den Gebäudebestand aus dem Marktanreizprogramm bereit.
Von einer Modernisierung profitieren sowohl die Gebäudeeigentümer und -nutzer durch einen
niedrigeren Energieverbrauch und Heizkosteneinsparungen als auch die Wirtschaft und
das lokale Handwerk durch Investitionen in eine energetische Gebäudesanierung.
Von großer Bedeutung für den Klimaschutz wird zukünftig sein, Gebäude weit umfassender
zu betrachten, zu bewerten und zu kennzeichnen. Der Energieausweis, von der EU-
Richtlinie als Instrument gefordert und von der EnEV 2007 eingeführt, zeigt beispielsweise
nur die Energieeffizienz eines Gebäudes an. Für die Zukunft spielt die Einführung von Nachhaltigkeitsaspekten
in der Planung, Errichtung und Bewirtschaftung von Gebäuden, z.B.
durch Einführung eines Qualitätsmanagements in Form von Nachhaltigkeits-Zertifikaten (vgl.
Kapitel 2.4), eine wichtige Rolle. Die Beförderung und Umsetzung von Nachhaltigkeitskriterien
im Baubereich sind Meilensteine auf dem Weg zu einer umfassenden Umweltqualität
von Gebäuden.
Auch auf regionaler Ebene werden Beiträge geliefert, um den beginnenden Klimawandel zu
begrenzen. Mit dem "Aktionsprogramm Klimaschutz 2010" hat der Senat der Freien Hansestadt
Bremen den Klimaschutz zu einem wichtigen Handlungsschwerpunkt seiner Politik in
der laufenden Legislaturperiode gemacht. Das Sofortprogramm umfasst kurzfristig realisierbare
Maßnahmen für den Klimaschutz im Land Bremen. Energieeffizientes Bauen, die verpflichtende
Nutzung Erneuerbarer Energien und die Nutzung von Fernwärme bleiben aber
zunächst auf Modellprojekte beschränkt, daher kann das Maßnahmenpaket nur als ein erster
Schritt gewertet werden, den Klimaschutz auch auf regionaler Ebene zu befördern.
Für eine langfristige Strategie wird derzeit ein Energie- und Klimaschutzprogramm erarbeitet,
in dem die Ziele und Strategien der bremischen Klimaschutzpolitik für den Zeitraum bis 2020
festgelegt werden sollen. Dieses Programm soll Ende 2009 in Verbindung mit der vierten
Fortschreibung des Landesenergieprogramms vorgelegt und beschlossen werden.
Für eine erfolgreiche Weiterführung der Energiesparpolitik auf allen Ebenen muss gleichwohl
langfristig gesichert werden, dass die Maßgaben transparent und leicht überschaubar werden
und nicht zu erheblichem bürokratischem, investitionshemmendem Aufwand bei Eigentümern,
Investoren und Planern führen.
20

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2.2 Energiestandard-Klassifizierungen für Gebäude
In der Bauwirtschaft kursieren - z.T. auf den gesetzlichen Regelungen aufbauend - zahlreiche
Bezeichnungen und Konzepte für verschiedene Gebäude-Energiestandards.
Energiesparhäuser sind in der Literatur nicht eindeutig definiert, sie gelten als Gebäude, deren
Energiebedarf die gesetzlichen Anforderungen an den höchstzulässigen Energiebedarfswert
für Neubauten oder sanierte Altbauten deutlich unterschreitet. Daher findet man in
der Praxis eine Fülle von Begriffen, mit der die energetischen Qualitätsniveaus beschrieben
werden. Hierzu gehören unter anderem Niedrigenergie-, 3-Liter-, Energiesparhaus 60
bzw. 40, Effizienzhäuser, Passiv-, Nullenergie- und Plusenergiehäuser.
Für die genannten energetischen Klassen gibt es nicht immer eine eindeutige Definition,
nicht alle Bezeichnungen sind durch eine Norm festgelegt. Die Klärung zentraler Begriffe und
allgemein gültiger Standards und deren Verwendungszusammenhänge werden nachstehend
herausgearbeitet.
Exkurs: Bilanzierung
Seit den Ölkrisen Mitte der 1970er Jahre gibt es verstärkt Bestrebungen, den Energiestandard von
Häusern zu verbessern. Mit den Wärmeschutzverordnungen von 1977 und 1982 wurden zunächst
Anforderungen an den maximal zulässigen mittleren Wärmedurchgangskoeffizienten von Außenbauteilen
in Gebäuden gestellt. Die Wärmeschutzverordnung von 1995 führte hierauf aufbauend die Bilanz
des Jahresheizwärmebedarfs (qh) 1 ein. Mit der Idee der Niedrigenergiehäuser folgten schließlich
die Bilanzen des Heizenergiebedarfs (qH) 2 und schließlich mit Einführung der EnEV 2002 des Jahresprimärenergiebedarfs
3 (qP).
2.2.1 Niedrigenergiehaus
Der Begriff "low energy house" ist seit Ende der 70er Jahre international eingeführt. Die
Gruppe der „Niedrigenergiehäuser“ trat in Erscheinung, obwohl eine eindeutige Definition in
der Literatur fehlt.
Bis zur Einführung der EnEV (2002) gab es in der Steuergesetzgebung eine mögliche Öko-
Zulage zur Eigenheimzulage für Niedrigenergiehäuser. Sie war an das Kriterium geknüpft,
dass der Jahresheizwärmebedarf 25 % unter dem zulässigen Wert der Wärmeschutzverordnung
(WschVO) 95 liegen musste. Diese Anforderung galt bis zur Einführung der EnEV als
Definition des Niedrigenergiehauses. Mit Einführung der EnEV wurden die allgemeinen An-
1 Der Jahresheizwärmebedarf ist der jährliche Wärmebedarf eines Gebäudes (ohne Warmwasserbereitung), gemessen in
Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kW/m²a) und schließt Transmissions- und Lüftungswärmeverluste sowie interne
und solare Wärmegewinne mit ein.
2 Der Heizenergiebedarf ist diejenige Endenergie, die der Heizungsanlage eines Gebäudes zugeführt werden muss, damit sie
den Heizwärmebedarf des Gebäudes decken kann. Die Heizenergie ist gleich der Heizwärme zuzüglich der Verluste in der
Heizungsanlage und in der Verteilung.
3 Der Jahres-Primärenergiebedarf wurde im Zuge der EnergieEinsparVerordnung (EnEV) mit dem Ziel eingeführt, eine
Transparenz beim Vergleich zu erzielen. Er berücksichtigt den Jahresheizwärmebedarf, den Nutzwärmebedarf für die
Warmwasserbereitung, die Energieverluste des Wärmeversorgungssystems, die Hilfsenergie für Heizung und Warmwasser
sowie den Energieverbrauch für die Erzeugung und Bereitstellung der Energieträger wie Öl, Strom oder Gas.
21

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forderungen gegenüber der WschVO 95 noch einmal verschärft, so dass seitdem praktisch
alle Neubauten das oben genannte Kriterium erfüllen.
Seit Einführung der Energieeinsparverordnung (EnEV – gültig seit 1. Februar 2002, novelliert
im Juli 2007, weitere Novellierung vorgesehen für 2009) wird das Niedrigenergiehaus neu
definiert mit einem maximalen spezifischen Transmissionswärmeverlust HT 30% unter den
Anforderungen der EnEV. Die EnEV begrenzt in Abhängigkeit vom Kompaktheitsgrad (A/V-
Verhältnis) den spezifischen Transmissionswärmeverlust HT des Gebäudes und den
Primärenergiebedarf.
Es existiert ein „RAL Gütezeichen 965 Niedrigenergiebauweise“, das von der Gütegemeinschaft
Niedrigenergie- Häuser e.V. verliehen wird. Dieses Gütezeichen ist an o.a. Anforderungen
geknüpft. Der Standard der mit dem Gütesiegel zertifizierten Niedrigenergiehäuser
entspricht in etwa dem des KfW-60- Hauses.
2.2.2 X-Liter-Haus
Das X-Liter-Haus ist kein eigenständiger Haustyp, sondern ist eine vom Fraunhofer IBP
entwickelte Konzeption und definiert sich über die Endenergie zur Beheizung. Die Bezeichnung
kann für jedes Energiesparhaus verwendet werden, wenn es bestimmte Kriterien erfüllt.
Die Literangabe bezieht sich auf die Menge des verbrauchten Heizöls pro Jahr und m².
Ein 3-Liter-Haus bezeichnet z.B. ein Gebäude, das für seine Heizung (ohne Warmwasser) 3
Liter Heizöl pro m² und Jahr benötigt. Dies entspricht umgerechnet einem Endenergieeinsatz
von 30 kWh/m²·a. Berücksichtigt man typische Zuschläge für die Warmwasserbereitung und
den Hilfsstrom und rechnet auf dieser Basis den Primärenergiebedarf aus, so liegt das Gebäude
in der Größenordnung von 60 kWh/m²·a, entspricht also in etwa dem Energiesparhaus
60.
2.2.3 Energiesparhaus 60 (KfW 60- Haus) / Energiesparhaus 40 (KfW 40-Haus)
Dieser Standard wurde von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) für die Förderung von
besonders guten Niedrigenergiehäusern eingeführt und meint Gebäude, die analog zu der
Energieeinsparverordnung über Anforderungen an den Primärenergiebedarf definiert sind.
Dazu gehören die KfW-Energiesparhäuser 40 und 60, die gemäß den Förderkriterien der
KfW-Förderbank einen Primärenergiebedarf für Beheizung und Warmwasserbereitung von
60 beziehungsweise 40 kWh/m²a nicht überschreiten dürfen.
Bei einem Energiesparhaus 60 muss zudem der Transmissionswärmeverlust den Grenzwert
der EnEV um 30 % unterschreiten. Bei einem Energiesparhaus 40 müssen die EnEV-
Vorgaben für den spezifischen Transmissionswärmeverlust um 45 % unterschritten werden.
2.2.4 KfW-Effizienzhaus 55 / 70 / 100
Neuer Förderstandard (seit 01.04.2009) der KfW für Neubau und Sanierung ist das "KfW-
Effizienzhaus". Diese Marke knüpft an das KfW-Energiesparhaus 40 / 60 im Neubau an (vgl.
Kapitel 2.2.3) und erweitert es um den Bereich der Sanierung.
22

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Die neue Marke "Effizienzhaus", wurde von der Deutschen Energie-Agentur GmbH (dena)
zusammen mit dem Bundesbauministerium und der KfW entwickelt und dient gleichzeitig als
Energielabel für Wohngebäude. Das "Effizienzhaus"-Label soll zusammen mit der neuen
Energieeinsparverordnung im Oktober 2009 eingeführt werden.
Unterschieden wird zwischen "KfW-Effizienzhäusern 55", "KfW-Effizienzhäusern 70" und
"KfW-Effizienzhäusern 100". Die Zahl gibt an, wie hoch Jahres-Primärenergiebedarf und -
Transmissionswärmeverlust im Vergleich zu einem normalen Neubau nach den Vorgaben
der Energieeinsparverordnung 2007 (EnEV) sein dürfen.
� Das Effizienzhaus 100 entspricht genau dem Niveau, das die Energieeinsparverordnung
für Neubauten vorschreibt. Die KfW fördert die Kosten einer Sanierung von bestehenden
Häusern und Wohnungen auf dieses Niveau.
• Das Effizienzhaus 70 kommt mit 70 Prozent des Energiebedarfs eines vergleichbaren
Neubaus aus (Jahres-Primärenergiebedarf maximal 60 kWh pro m 2 Gebäudenutzfläche
AN ). Die KfW fördert den Bau und Kauf von Neubauten mit diesen Qualitäten
sowie die Sanierung von Gebäuden auf dieses Niveau.
• Das Effizienzhaus 55 benötigt nur 55 Prozent der Energie, die ein Neubau in
Deutschland maximal verbrauchen darf (Jahres-Primärenergiebedarf maximal 40
kWh pro m 2 Gebäudenutzfläche AN). Es ist derzeit der höchste von der KfW gesetzte
Förderstandard und kommt nur für Neubauten in Betracht.
2.2.5 Passivhaus
Das Passivhaus ist kein Markenname, sondern ein Baukonzept, dessen Anforderungen vom
Passivhaus Institut (Darmstadt) formuliert wurden.
Das Passivhaus wird wie das „klassische“ Niedrigenergiehaus über den Heizwärmebedarf
pro Quadratmeter Wohnfläche definiert. Dieser darf 15 kWh pro Quadratmeter Wohnfläche
und Jahr nicht überschreiten. Der Primärenergiebedarf eines Passivhauses liegt einschließlich
Warmwasser und Haushaltstrom unter 120 kWh/(m²a). Die Einsparungen basieren auf
zwei Grundprinzipien: Wärmeverluste sind zu vermeiden und freie Wärmegewinne zu optimieren.
Die Zielwerte lassen sich demzufolge nur erreichen, wenn neben einem guten Wärmeschutz
eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung eingebaut wird.
23

Definition lt. Passivhausinstitut Darmstadt (http://www.passiv.de/)
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„Ein Passivhaus ist ein Gebäude, in dem eine behagliche Temperatur sowohl im Winter als auch im
Sommer ohne separates Heiz- bzw. Klimatisierungssystem zu erreichen ist. Es bietet erhöhten Wohnkomfort
bei einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m²a) und einem Primärenergiebedarf
einschließlich Warmwasser und Haushaltstrom von unter 120 kWh/(m²a). Das Passivhaus ist eine
konsequente Weiterentwicklung des Niedrigenergiehauses (NEH). Im Vergleich zum NEH benötigt ein
Passivhaus 80% weniger Heizenergie, im Vergleich zu einem konventionellen Gebäude über 90%.
Umgerechnet in Heizöl kommt ein Passivhaus im Jahr mit weniger als 1,5 l pro Quadratmeter aus.“
2.2.6 Nullenergie- und Plusenergiehaus
Als Nullenergiehaus wird ein Gebäude bezeichnet, das rechnerisch in der jährlichen Bilanz
keine externe Energie (Strom, Gas, Öl) bezieht. Die benötigte Energie (Heizung, Warmwasser,
Elektrizität) wird im bzw. am Haus selbst erzeugt, z.B. durch Solaranlagen. Wird mehr
Energie erzeugt als verbraucht wird spricht man von einem Plusenergiehaus. Überschüssige
Energie kann für eine Vergütung in das öffentliche Versorgungsnetz eingespeist werden.
Plusenergiehäuser können die überschüssige Energie jedoch (noch) nicht selbst speichern
und - beispielsweise jahreszeitlich versetzt - wieder zur Verfügung stellen. Im Winter muss
die Versorgung ggf. in umgekehrter Richtung wieder über das Versorgungsnetz der Stadtwerke
laufen.
Im internationalen Sprachraum wird auch von net zero energy building, equilibrium building
oder carbon neutral city gesprochen.
Null- und Plusenergiehäuser sind bisher nur als Wohngebäude realisiert worden. Einzige
Ausnahme bildet das vom renommierten Solararchitekten Rolf Disch geplante „Sonnenschiff“
in Freiburg“, das weltweit erste Büro- und Dienstleistungsgebäude in Plusenergiebauweise 4 .
4 Vgl. http://www.sonnenschiff.de
24

2.2.7 Zusammenfassung
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Eine Übersicht über die gängigen energetischen Klassifizierungen bzw. Gebäudestandards
gibt nachfolgend Tabelle 1.
Tabelle 1: Übersicht verschiedener Energie-Gebäudestandards
Haustyp
Niedrigenergiehaus
(30% unter EnEV)
Drei-Liter-Haus
Bezugsfläche
Nutzenergie
Anforderung auf Ebene Einbeziehung von
Endenergie
Grenzwerte kWh/m²a
Primärenergie
AN 50-80 X X X
keine eindeutige
Festlegung
Heizwärme
34 ~Ca. 60 X
KfW 60 Standard AN Unter 60 X X X
KfW 40 Standard AN Unter 40 X X X
Effizienzhaus 55 AN 55 X X X
Passivhaus
Nullenergiehaus /
Plusenergiehaus
Im Vergleich:
Mindestanforderung
Wärmeschutzverordnung
(WSchV 95)
Mindestanforderung
EnEV 2007
Durchschnitt deutscher
Wohnhäuser
2002
Standard-
Primärenergiebedarf
eines Verwaltungsgebäudes
in
Deutschland
Reale
Wohnfläche
AN
*
AN
AN
15 ~ unter 120 X
95 – 160
kWh/m²a
260
kWh/m²a
0 oder
Energieüberschuss
70 (EFH) –
120 (MFH)
kWh/m²a
Warmwasser
Hilfsenergie Heizung,
Lüftung
Haushaltsstrom
25
PV-Strom von der
Dachfläche
X X X (X) X
X
X
X X
400 kWh/m²a X X X
Quelle: eigene Recherchen; Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung(Hrsg., 2007): Niedrigenergiehäuser.
Wissenswerte Grundlagen zu Planung und Funktion. 03 Energiesparinformationen.
*Gebäudenutzfläche AN: Hier handelt es sich um eine hypothetische Größe, die auf Grundlage des
beheizten Gebäudebruttovolumens berechnet wird.

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Die rechtlichen Anforderungen an die thermisch-energetische Qualität und der jeweils aktuelle
Stand der Technik setzen insgesamt den Rahmen bei der Planung und Errichtung von
Gebäuden. Dabei erlaubt der aktuelle Stand der Technik i.d.R. Energieeinsparungen, die
deutlich unter den gesetzlichen Vorgaben liegen.
Der über den Heizwärmebedarf (max. 15 kWh/m²/a) definierte Passivhaus-Standard, der
insbesondere im Wohnungsbausektor bereits am Markt etabliert ist, repräsentiert heute den
aktuellen Stand der Technik. Dieser Standard wird sich absehbar auch bei gewerblichen Gebäuden
durchsetzen. Die hocheffiziente Passivhaus-Bauweise wird nach Planungen der
Bundesregierung bei der Überarbeitung der Energieeinsparverordnung (EnEV) zukünftig
eine bedeutende Rolle einnehmen.
Abbildung 2 veranschaulicht die Entwicklung des energiesparenden Bauens als Reaktion
auf energiereduzierenden Maßnahmen und gesetzliche Richtlinien der letzten 30 Jahre. Dabei
wird deutlich, dass in der Baupraxis stets der Mittelweg zwischen technisch möglichen
Energiestandards und den Mindestanforderungen der jeweils gültigen Wärmeschutzverordnungen
(WSchV) und Energieeinsparverordnungen (EnEV) eingenommen wird.
Abbildung 2: Entwicklung des energiesparenden Bauens
2.3 Weitergehende Trends zum „ökologischen Bauen“
Über die Beschreibung energetischer Fragestellungen von Gebäuden hinausgehend sind
Umweltqualität und Nachhaltigkeit von Gebäuden aktuell viel diskutierte Begriffe der Bau-
und Immobilienbranche. Eine Vielzahl von markt- und marketinggerechten Formulierungen
wie „Green Building“, Zero-Emission-Building“, oder “Nachhaltige Immobilien“ sind im Umlauf
und lassen die Bemühungen zur Beschreibung einer nachhaltigen Immobilienqualität erkennen.
26

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Die Bedeutung bzw. Herkunft der zurzeit geläufigen Begriffe zur Beschreibung von Gebäudekonzepten
wird nachstehend kurz skizziert, dabei werden mögliche Differenzierungen zwischen
energieeffizientem, ökologischem und nachhaltigem Bauen reflektiert.
2.3.1 Zero Emmissions Ansatz
Zero Emissions ist ein an der Universität der Vereinten Nationen (UNU) entwickeltes Konzept,
das die Realisierung eines nachhaltigeren Systems sowohl in Industrie als auch Gesellschaft
zum Ziel hat.
Wesentliches Element des Zero Emissions Ansatzes ist das Konzept integrativer industrieller
Systeme. Danach werden vermeintliche Abfallprodukte der einen Industrie/des einen Sektors
Einsatz in einer/einem anderen finden und somit zu einem Mehrwert werden. Angesichts
physikalischer Gesetze wäre es jedoch nicht haltbar, zero emissions als Nullausstoß eines
Produktionsprozesses zu definieren. So ist beispielsweise das Freiwerden von Reaktionswärme
unvermeidbar und auch bei chemischen Reaktionen entsteht keine Vollständigkeit.
Der Begriff Zero Emissions ist daher wie folgt zu verstehen:
• Systemische Betrachtung
Emissionen und Abfallstoffe, die innerhalb eines industriellen Prozesses entstehen, fließen als
Input in weitere industrielle Prozesse ein, so dass bei einer Betrachtung des Gesamtsystems
"Null" Emissionen und Immissionen, d.h. durch die Nutzbarmachung entsteht keine messbare
Umweltbelastung.
• Kontinuierliche Verbesserung
Zero Emissions liefert - in Anlehnung an die Managementbegriffe Zero Defects (die fehlerfreie
Herstellung von Produkten) und Zero Inventory (Lagerbestand von Null) - eine Zielmarge,
welche den kontinuierlichen Entwicklungsprozess quantifizier- und qualifizierbar macht.
Quelle: Universität der Vereinten Nationen (UNU/ZEF). http://www.unu.edu/zef/concept_d.html
Anders formuliert: Die Leitidee „Zero Emission“ knüpft an das übergreifende und umfassende
Entwicklungsziel der Nachhaltigkeit an. Im Hinblick auf die Herstellung von Produkten und
Dienstleistungen besagt dieser Grundsatz, dass weder umweltbelastende Abfälle noch
schädliche Emissionen wie z.B. die Treibhausgase Kohlendioxid, Methan und FCKW entstehen
bzw. diese auf Null reduziert werden sollen. Die Leitidee: „Zero Emission“ beschreibt
demnach einen anvisierten Idealfall und kennzeichnet vielmehr einen fortwährenden Verbesserungsprozess
zur Steigerung der Ressourceneffizienz im Hinblick auf Produktion und Konsum
(vgl. „Zero Emission Park“ - Modellprojekt im „Experimentellen Wohnungs- und Städtebau
ExWoSt).
2.3.2 Zero Emission Gebäude
Überträgt man die Null-Emissions-Strategie auf die Bau- und Immobilienwirtschaft, kann der
Zero Emissions Ansatz als ein neuer Standard für Energie- und Ressourceneffizienz bei
konsequenter Senkung der Umweltauswirkungen verstanden werden.
27

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„In den Ländern Europas trägt die Herstellung, Errichtung und Nutzung von Gebäuden in einem erheblichen
Maße zur Ressourceninanspruchnahme und zu den Wirkungen auf die Umwelt bei und liegt
z.B. beim Energieverbrauch und bei den CO2 Emissionen in der Größenordnung von 30 bis 40 % des
Gesamtverbrauchs bzw. der Gesamtbelastung. ....
Neuere Konzepte zielen daher auf das "zero-emission-building", meinen jedoch i.d.R. damit die emissionsarme
oder -freie Beheizung/ Nutzung, jedoch (noch) nicht die umweltschonende Herstellung,
Errichtung und Instandhaltung der Gebäude.“ 5
Insbesondere die Bemühungen zur Einführung einer Kreislaufwirtschaft für Baustoffe und
Bauteile sind im Bauwesen noch nicht weit fortgeschritten. Es fehlt eine grundlegende Methodik
bzw. Entwurfs- und Konstruktionslehre für recyclinggerechtes Konstruieren. Nach
Meinung von Experten muss die systematische Berücksichtigung und Planung weiterer Aspekte
im Hinblick auf eine umfassende Betrachtung von Nachhaltigkeit (wie z. B. Gesundheit
und Komfort der Nutzer) vorangetrieben werden. 6
2.3.3 Green Building Bewegung
Der Begriff „Green Building“ oder Grünes Gebäude ist in der Bauliteratur nicht genau definiert
und wird je nach Interessenlage unterschiedlich benutzt. Im Gegensatz zum Zero Emission
Ansatz ist der Begriff „green building“ weiter gefasst, er entstand aus der Zusammenführung
verschiedenartiger Konzepte und Strömungen:
„Im deutschsprachigen Raum wurden diese Konzepte sowohl durch bauökologische als auch baubiologische
Strömungen beeinflusst und lassen sich u. a. mit Strategien zum energiesparenden, umweltfreundlichen
und gesundheitsgerechten Bauen und Betreiben umschreiben. Ein derartiges Gebäude
geht damit weit über den Ansatz zur Reduzierung des Energieaufwandes und der resultierenden Umweltwirkungen
in der Nutzungsphase hinaus: einbezogen wird der vollständige Lebenszyklus.“ 7
Mit dem Begriff wird zumeist geworben, wenn Gebäude geringe Energieverbräuche und die
Einhaltung bestimmter positiver Grenzwerte aufweisen können. Mehr ökologisch orientierte
Konzepte verstehen unter dem Begriff „Green Building“ auch die Verwendung von ökologischen
Baustoffen und ziehen den vollständigen Lebenszyklus eines Gebäudes und damit die
Herstellung der Bauprodukte und Systeme, die Bauprozesse sowie die Reinigung, Wartung
und Instandhaltung mit ein:
Der Begriff Green Building beschreibt demzufolge einen Gebäudetyp, der einen innovativen
energetischen Standard unter Berücksichtigung nachhaltiger und gesundheitlicher
Gesichtspunkte darstellt.
Im Zusammenhang mit „Green Buildings“ werden international folgende Aspekte untersucht
und beurteilt:
5 vgl. T. Lützkendorf: Schwarze Zahlen mit „green buildings“; in Karlsruher Transfer Nr. 36, 2007.
6 W. Sobek (2008): Bauschaffen im Sinne der Nachhaltigkeit. In: Greenbuilding 2008/1.
7 vgl. T. Lützkendorf: Schwarze Zahlen mit „green buildings“; in Karlsruher Transfer Nr. 36, 2007.
28

Anforderungen an Green Buildings:
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
� Eignung des Standortes und Auswirkung der Standortwahl auf Nachbarschaft, Umwelt
und Infrastruktur
� Energieverbrauch
� Wasserverbrauch
� Abwasser- und Abfallaufkommen
� Ressourceninanspruchnahme durch Herstellung und Einsatz von Bauprodukten
� Wirkungen auf die globale und lokale Umwelt
� Raumluftqualität
� Nutzerkomfort u.a.
"Green Buildings" werden im wesentlichen durch Umweltaspekte gekennzeichnet, darüber
hinaus sind häufig Fragen der Gesundheit, Behaglichkeit und Zufriedenheit der Nutzer relevant.
Exkurs: Green-Building Programm der EU
Unter dem Begriff „Green Building“ wird derzeit in der EU ein Programm der EU-Kommission (2005)
zur energetischen Sanierung von Nichtwohngebäuden durchgeführt, die u.a. von der Deutschen Energie-Agentur
(dena) begleitet wird. Ziel des freiwilligen GreenBuilding-Programms ist, die Nutzung
wirtschaftlicher Energieeinsparpotenziale durch Information und Motivation zu verbessern. Private und
öffentliche Gebäudeeigentümer sollen bei der Durchführung energetischer Modernisierungen in ihren
Nichtwohngebäuden beraten und unterstützt werden und für ihre Vorreiterrolle öffentliche Anerkennung
erhalten. Die Reduzierung von Energieverbrauch und CO2 Emissionen der Gebäude wird ausgezeichnet
und in einer Good Practice Datenbank dargestellt.
2.3.4 Nachhaltigkeit im Gebäudesektor
Dem Bauwesen werden ca. 40 % der europäischen Energie- und Stoffströme zugewiesen, in
Deutschland entfällt ein Drittel des gesamten Ressourcenverbrauchs auf Gebäude. Daraus
resultiert eine große Verantwortung des Bauwesens und eine übergeordnete Bedeutung des
Themas Nachhaltigkeit für das europäische und deutsche Bauwesen (vgl. Wittstock et al.
2009).
Das Prinzip der Nachhaltigen Entwicklung hat sich in den letzten 20 Jahren weltweit zu einem
zentralen Leitbild der Umwelt- und Entwicklungspolitik entwickelt.
Die Untersuchungskommission des Deutschen Bundestages zum „Schutz des Menschen
und der Umwelt" definierte 1998: „Nachhaltigkeit ist die Konzeption einer dauerhaft zukunftsfähigen
Entwicklung der ökonomischen, ökologischen und sozialen Dimension menschlicher
Existenz."
29

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Auf Gebäude übersetzt verfolgt Nachhaltiges Bauen das Ziel, Objekte mit einer hohen städtebaulichen,
gestalterischen, funktionalen und technischen Qualität zu realisieren und dabei
ökonomische, ökologische und soziale Anforderungen gleichzeitig und gleichberechtigt zu
berücksichtigen. Nachhaltige Gebäude folgen damit im Wesentlichen folgenden Zielen: 8
� Erfüllung von (gerechtfertigten) Nutzeranforderungen
� Minimierung der Lebenszykluskosten
� Erhaltung von materiellen Werten
� Ressourcenschonung
� Umweltschonung und Klimaschutz
� Vermeidung von Risiken für Umwelt und Gesundheit
� Sicherung von Gesundheit, Behaglichkeit
� und Sicherheit der Nutzer und Anwohner
� Erhaltung von kulturellen Werten (u.a. bei Baudenkmälern)
Die Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden bezieht insbesondere ökonomische Aspekte
wie Lebenszykluskosten (die sich aus den Baukosten, den Nutzungskosten sowie
den Kosten für Rückbau und Entsorgung ergeben) sowie die Wertstabilität und die Wertentwicklung
mit ein.
Eine allgemein akzeptierte Definition nachhaltiger Immobilien existiert nicht. Insbesondere im
englischsprachigen Raum werden Gebäude, die bereits die weitergehenden Anforderungen
und Konzepten für „sustainable buildings“ erfüllen, noch als „green building“ bezeichnet. 9
Abbildung 3 verdeutlicht unterschiedliche Bewertungsansätze und charakterisiert in stark
vereinfachter Form Begriffe und Gebäudekonzepte:
8 vgl. T. Lützkendorf: Schwarze Zahlen mit „green buildings“; in Karlsruher Transfer Nr. 36, 2007
9 vgl. T.Lützkendorf, Mrics, D.L. (2007/2008): „Green Buildings“ – nur umweltfreundlich oder auch wertstabil? In: Verband Deutscher
Pfandbriefbanken (Hrsg., 2007): Immobilien Banking. S.58-68.
30

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Abbildung 3: Bewertungsansätze unterschiedlicher Gebäudekonzepte
Bewertungsaspekte
Konzept/Bezeichnung
Low energy building/
Net zero energy building
Low emission building/
Net zero emission building
Green building
Sustainable building
Quelle: Lützkendorf (2008)
Funktionalität
Energieeffizienz
In Deutschland wird das Thema „Nachhaltiges Bauen“ zurzeit von der im Jahr 2007 gegründete
Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) vorangetrieben, die unter dem
Dachverband des World Green Building Council aktiv ist. Die DGNB verfolgt das Ziel der
Förderung des Nachhaltigen Bauens mit dem Instrument eines Zertifikats für nachhaltige
Gebäude, dem “Deutschen Gütesiegel Nachhaltiges Bauen“ (vgl. Kapitel 2.4.2). Gleichzeitig
baut das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) seit Herbst
2008 ein Internetportal „Nachhaltiges Bauen“ 10 auf.
2.4 Bewertungsinstrumente zur Zertifizierung von Gebäuden
In der Vergangenheit haben sich international Verbände und Gesellschaften gegründet, die
das Ziel verfolgen, Nachhaltigkeitsaspekte in der Immobilienbranche umzusetzen.
Weltweit entstand eine Vielzahl von Zertifizierungssystemen für Gebäude, welche die Energieeffizienz,
Umweltverträglichkeit oder auch Nachhaltigkeit von Gebäuden ausdrücken. Im
Jahr 2008 wurde auch in Deutschland ein Zertifikat zur Beschreibung der Nachhaltigkeit und
Umweltqualität von Immobilien entwickelt.
10 vgl. BMVBS (Hrsg.): Informationsportal Nachhaltiges Bauen. URL: http://www.nachhaltigesbauen.de.
Ressourceninanspruchnahme
Umweltverträglichkeit
Gesundheit/Behaglichkeit
Sozio-kulturelle Aspekte
Lebenszykluskosten
Ertrag/Wertstabilität
Technische Qualität
31

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Eine Auswahl der wichtigsten Label wird nachfolgend synoptisch dokumentiert. Die nachhaltigkeitsbezogenen
Grundlagen des deutschen Zertifizierungssystems werden in Kap. 2.3.2
detailliert erläutert.
2.4.1 Internationale Zertifizierungen für nachhaltige Gebäude
In den letzten Jahren wurden weltweit ca. 15 verschiedene Bewertungssysteme für Green
Buildings entwickelt und unter dem Dachverband des World Green Building Council verbreitet.
Zu diesen gehören:
- BREEAM Building Research Establishment Assessment Method (England)
- CASBEE Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency
- (Japan)
- HQE Haute Qualité Environnementale (Frankreich)
- LEED Leadership in Energy & Environmental Design (USA)
- LEED Canada (Kanada)
- Green Star (Australien)
- Green Star NZ (Neuseeland),
- TGBRS TERI’S (The Energy and Resources Institute) Green Building Rating System (Indien)
Viele Bewertungssysteme bauen auf anderen Systemen auf (z. B Green Star und LEED auf
BREEAM), führen diese fort oder wurden länderspezifisch angepasst. In Tabelle 2 werden
die Inhalte und Prüfungsschwerpunkte einer Auswahl internationaler Zertifizierungssysteme
aufgezeigt und beschrieben.
32

Tabelle 2: Internationale Zertifizierungssysteme für nachhaltige Gebäude
Bewertungssystem Benotung und Inhalt Prüfungsschwerpunkte Kritik/Bewertung
DGNB- Siegel (seit 2008)
Bundesministerium für Verkehr,
Bau und
Stadtentwicklung (BMVBS)
(Deutschland)
BREEAM (seit 1990)
British Building Establishment
Ltd. (BRE)
(Großbritannien)
LEED (seit 2000)
U.S. Green Building Council
(USGBC)
(USA und Kanada)
Green Star (2002)
Green Building Council of
Australia (GBCA)
(Australien)
CASBEE (seit 2001) Japan
Sustainable Building Consortium
(JSBC)
(Japan)
HQE (seit 1990)
Association HQE
(Frankreich)
Quelle: DEGI Research, 2008
� Zertifikat und Plakette, evtl. Mehr-Sterne-System, bei
dem es sich um ein dynamisches Bewertungssystem
handelt, das auch auf Brücken, Autobahnen und Anlagen
ausgedehnt werden kann
� 60 steckbriefartige Kriterien für die Beurteilung der
Qualität einer Immobilie. Jeder Steckbrief enthält ein
Bewertungsschema von 0 bis 10 Punkten.
� Erster Siegel Anfang 2009.
Misst die Gebäudeperformance in Form von
� bestanden („pass“)
� gut („good“)
� sehr gut („very good“)
� herausragend („excellent“)
Misst die Gebäudeleistung in Bezug auf die festgelegten
Kriterien in Form von
� LEED-zertifiziert
� LEED Silber
� LEED Gold
� LEED Platin
Mist die Gebäudeperformance in Form eines
Sternesystems
� 4 Sterne: „Best Practice“
� 5 Sterne: “Australian Excellence”
� 6 Sterne: “World Leadership”
Misst in Form vom „Gebäude-Umwelt-Wirkungsgrad“
BEE=Q/L
� C („poor“)
� B, B+ und A
� S („excellent“)
Unterscheidet drei Stufen der Gebäudequalität
� Bestanden („base“)
� Stark („performant“)
� Sehr stark (très performent)
� Schutz von Ressourcen
� Schutz der globalen Umwelt,
� Menschengerechtes Umfeld
� Gesundheit der Benutzer, Behaglichkeit
� Erhalt von Werten
� Planungs- und Bauablauf
� Gesundheit u. Komfort
� Ressourcenverbrauch (Energie u. Wasser)
� Material & Abfall
� Flächenverbrauch
� Grund und Boden
� Wasserhaushalt
� Energie u. Atmosphäre
� Materialien u. Ressourcen
� Raumluft
� Innovation und Design
� Energie
� Emissionen
� Materialien
� Flächenverbrauch u. Ökologie
� Wasser
� Transport
� Aufenthaltsqualität im Innern
� Q („Quality“): ökolog. Qualität des Gebäudes (Innenraum,
Betrieb, Umwelt)
� L („Loadings“): ökolog. Auswirkungen des Gebäudes
(Energie, Ressourcen, Materialien)
14 Kategorien in den Bereichen
� Öko-Bau
� Öko-Management
� Komfort
� Gesundheit
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Greift ökonom. Themen wie Werterhalt auf und gibt
Bauherrn und Planern einen großen Spielraum, um die
Zielvorgaben erreichen zu können. Es reicht von der
Ökobilanz und dem Ressourceneinsatz über die technische
Gebäudequalität bis hin zum thermischen
Komfort und den Lebenszykluskosten. Das Bewertungssystem
gestaltet sich mit 60 Kriterien sehr komplex,
was auch nachteilig sein kann.
Bezieht sich sowohl auf Wohn- als auch auf Gewerbeimmobilien
jeglicher Art, was nicht für ein differenziertes
Bewertungssystem spricht und Nachteile in Bezug
auf die Immobilienqualität haben kann.
Pragmatische, vergleichsweise oberflächige, aber
dennoch akzeptierte Lösung mit viel Marketingpower
und „Exporteignung“. Bewertung erfolgt in Planung, im
Bau und während des Betriebs.
Partnerschaft mit führenden australischen Industrieunternehmen
und Regierungsorganisationen. Bewertung
kann während der Planung, des Baus und des Betriebs
erfolgen.
Selbstbewertungscheck-System: bewertet wird nach
der Spezifikation des Entwurfs und der erwarteten
Performance und ist für den gesamten Lebenszyklus
einsetzbar: Entwurf, Bau, Betrieb, Renovierung und
Abriss.
Bewertet Managementsystem während des Vorgangs
(SMO) und zudem die nachhaltige Qualität des Gebäudes
(QEB). Überprüfungen finden am Ende der
drei Phasen Auftrag, Entwurf und Ausführung statt.
33

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Neben der Untersuchung und Bewertung von Energieeinsparpotenzialen stehen bei verschiedenen
Verfahren auch Aspekte der Gebäudeplanung, -errichtung, -bewirtschaftung sowie
Erneuerung und Rückbau im Mittelpunkt. Insgesamt betrachtet sind die Kriterien und
Methoden der Bewertungssysteme ebenso wie der Stand der Technik, gesetzliche Bauvorgaben
sowie klimatologische Voraussetzungen länderübergreifend nur schwer vergleichbar.
Das U.S. Green Building Council bietet Organisationen anderer Länder die Möglichkeit, einen
Antrag zur Anpassung des „LEED“-Labels auf die regionalen Gegebenheiten zu stellen.
Diese individualisierten Zertifikate firmieren dann ebenfalls unter dem „LEED“-Logo.
Die ausländischen Labels werden in deutschen Expertenkreisen kontrovers diskutiert. Die
Instrumente bewerten i.d.R. nur die „Green-Building“-Qualität der Gebäude, das heißt die
energetischen und ökologischen Eigenschaften (vgl. Eßig 2009). International akzeptiert
wurden bisher nur die Zertifikate BREEAM und LEED. Schwachpunkte bei der Bewertung
einer Immobilie bestehen i.d.R. darin, dass nicht der gesamte Lebenszyklus berücksichtigt
werde und stattdessen häufig das Abzeichnen einer einfachen Checklistenstruktur erfolge.
Internationale Systeme wie LEED oder BREEAM setzen zudem laut Bundesarchitektenkammer
Standards, die für die qualitativ hochwertigen deutschen Normen und Baustandards
nicht geeignet seien.
2.4.2 Das Deutsche Gütesiegel Nachhaltiges Bauen
Ein neues Instrument zur Beschreibung der Eigenschaften eines nachhaltigen Gebäudes ist
das im Jahr 2008 entwickelte „Gütesiegel Nachhaltiges Bauen“. Das Qualitätszeichen wurde
gemeinsam vom Ministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) und der Deutschen
Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) entwickelt.
Das deutsche Gütesiegel verfolgt einen ganzheitlichen Zertifizierungsansatz und kann als
Bewertungsmethode der zweiten Generation verstanden werden (vgl. Eßig 2009). Das deutsche
Ratingsystem geht weit über die ökologischen Aspekte bekannter Green Building Labels
hinaus und ermöglicht eine detaillierte, umfassende und nachvollziehbare Ausweisung
und Bewertung der Gebäudequalität. Das System baut auf dem Lebenszyklusgedanken auf
und bezieht neben den ökologischen, ökonomische und sozio-kulturelle Aspekte mit in die
Bewertung ein. Dabei stellt es kein neues Planungswerkzeug dar, sondern bezieht bereits
existierende Instrumente wie Ökobilanzierungen, thermische Simulation oder Berechnungen
nach DIN V 18599 11 in die Bewertung mit ein.
Das deutsche Gütesiegel bewertet die Gebäudeperformance und nicht einzelne Maßnahmen.
Bauherren und Planer haben großen Spielraum beim Erreichen von Zielvorgaben. Zudem
ist das Gütesiegel optimal an die deutsche und europäische Baukultur angepasst, dies
betrifft Bauvorgaben und Normen, aber auch langjährige Markterfahrungen mit Niedrigenergiegebäuden
u.a. Das Zertifizierungssystem ist zudem flexibel fortschreibbar, d.h. es kann
sehr gut an neue technische, gesellschaftliche oder internationale Entwicklungen angepasst
werden.
11 Die DIN-Normenreihe DIN V 18599 befasst sich mit der Berechnung des Nutz-, End- und Primärenergiebedarfs für Heizung,
Kühlung, Lüftung, Trinkwarmwasser und Beleuchtung (Energiebilanz) von Gebäuden.
34

Abbildung 4: Darstellung der Struktur des DGNB-Gütesiegels
Quelle: Hauser (2008)
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Die Ergebnisse des Runden Tisches Nachhaltiges Bauen am Bundesministerium für Verkehr,
Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) dienen als Grundlage für die Kriterien des DGNB-
Zertifikats. Darüber hinaus werden aktuelle Normungsarbeiten zur Nachhaltigkeit, Qualitäts-
und Gütezertifizierungen für Bauprodukte sowie Umweltdeklarationen auf Basis der internationalen
Norm ISO 14025 einbezogen. Zur objektiven Darstellung der Gebäudequalität,
werden alle Kriterien in messbare Anforderungen übersetzt.
Zur Bewertung wurden 6 Themenfelder definiert, die mit Hilfe von 63 Kriterien unterlegt sind.
Hiervon wurden 14 Kriterien im Rahmen der Erprobung zurückgestellt, das Gütesiegel basiert
demzufolge auf den 49 folgenden Kriterien:
35

Ökologische Qualität
01 Treibhauspotenzial
02 Ozonschichtabbaupotenzial
03 Ozonbildungspotenzial
04 Versauerungspotenzial
05 Überdüngungspotenzial
06 Risiken für die lokale Umwelt
08 Sonstige Wirkungen a. d. globale Umwelt
09 Mikroklima
10 Nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf
11 Gesamtprimärenergiebedarf und Anteil
erneuerbarer Primärenergie
14 Trinkwasserbedarf und Abwasseraufkommen
15 Flächeninanspruchnahme
Ökonomische Qualität
16 Gebäudebezogene Kosten i. Lebenszyklus
17 Wertstabilität
Soziokulturelle und funktionale Qualität
18 Thermischer Komfort im Winter
19 Thermischer Komfort im Sommer
20 Innenraumhygiene
21 Akustischer Komfort
22 Visueller Komfort
23 Einflussnahme des Nutzers
24 Dachgestaltung
25 Sicherheit und Störfallrisiken
26 Barrierefreiheit
27 Flächeneffizienz
28 Umnutzungsfähigkeit
29 Zugänglichkeit
30 Fahrradkomfort
31 Sicherung der gestalterischen und städtebaulichen
Qualität im Wettbewerb
32 Kunst am Bau
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Technische Qualität
33 Brandschutz
34 Schallschutz
35 Energetische und feuchteschutztechnische
Qualität der Gebäudehülle
40 Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit
des Baukörpers
42 Rückbaubarkeit, Recyclingfreundlichkeit,
Demontagefreundlichkeit
Prozessqualität
43 Qualität der Projektvorbereitung
44 Integrale Planung
45 Optimierung und Komplexität der Herangehensweise
in der Planung
46 Nachweis der Nachhaltigkeitsaspekte in
Ausschreibung und Vergabe
47 Schaffung von Vorraussetzungen für eine
optimale Nutzung und Bewirtschaftung
48 Baustelle, Bauprozess
49 Qualität der ausführenden Unternehmen,
Präqualifikation
50 Qualitätssicherung der Bauausführung
51 Systematische Inbetriebnahme
Standortqualität
wird separat ausgewiesen, geht nicht in die
Gesamtnote der Objektbewertung ein
56 Risiken am Mikrostandort
57 Verhältnisse am Mikrostandort
58 Image und Zustand von Standort und
Quartier
59 Verkehrsanbindung
60 Nähe zu nutzungsspez. Einrichtungen
61 Anliegende Medien, Erschließung
Quelle: Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (2009): Das deutsche Gütesiegel Nachhaltiges
Bauen. Aufbau – Anwendungen - Kriterien.
Die ersten Zertifizierungen umfassen ein großes Spektrum architektonischer Konzepte von
privaten und öffentlichen Bauherren mit Bruttogrundflächen von 600 bis 130.000 Quadratmetern
(Beispiele s. Kapitel 3.1). Das Zertifizierungssystem wird auf Basis der Anregungen aus
der Pilotphase (Version 2008) derzeit systematisch überarbeitet, sodass Mitte des Jahres
eine überarbeitete Version 2009 Anwendung finden wird.
In Fachkreisen gilt das von der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen entwickelte
„Gütesiegel Nachhaltiges Bauen“ im Gegensatz zu ausländischen Zertifikaten als ein ganzheitliches
und differenziertes System. Das Gütesiegel liefere ein wichtiges Instrument zur
Förderung des nachhaltigen Bauens. Das Qualitätszeichen verspreche zudem höhere Wertstabilität
und bessere Marktchancen für das realisierte Gebäude. Davon profitieren laut
36

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DGNB neben der deutschen und europäischen Bauwirtschaft insbesondere Investoren, Eigentümer
und Nutzer. Das Zertifikat
• mache die hohe Qualität eines Gebäudes gegenüber Eigentümern wie Nutzern sichtbar
• erhöhe die Chancen bei Verkauf und Vermietung eines Gebäudes auf dem Immobilienmarkt
• gebe Investoren bereits im Planungsstadium die Sicherheit, dass die anvisierte Qualität
eines Gebäudes bei der Fertigstellung umfassend erreicht wird
• verbessere die Akquisitionschancen für Architekten und Planer und führt zu einer höheren
Wertschätzung ihrer Planungsleistungen
• basiere auf dem Lebenszyklusgedanken, der auch für PPP-Projekte unabdingbar ist
• diene als Instrument in der Unternehmenskommunikation von Investoren oder Eigentümern
und dokumentiert ihr Engagement im Bereich der Nachhaltigkeit 12 .
Die Zertifizierung mit dem Gütesiegel für nachhaltiges Bauen ist mit zusätzlichem Aufwand
und Kosten in der Planungs- und Bauphase verbunden. Die Gebühren für die Zertifizierung
sind stark projektabhängig. Sie setzen sich zusammen aus den Kosten für Auditorenleistungen
und der eigentlichen Zertifizierungsgebühr der DGNB. Letztere staffeln sich nach der
Bruttogrundfläche eines Gebäudes und beginnen bei einer BGF von < 1.000 m² mit
2.000/3.000 Euro (Vorzertifikat / eigentliches Zertifikat) für DGNB-Mitglieder und mit
4.000/6.000 € (Vorzertifikat / eigentliches Zertifikat) bei Nicht-Mitgliedern 13 . Weitere Kosten
entstehen für die Auditorenleistung, der von der Art und Größe des Gebäudes sowie von der
Dokumentationsqualität im Bauprojekt selbst abhängt. Insgesamt belaufen sich die Mehrkosten
allein für den Zertifizierungsprozess auf ca. 50.000 bis 100.000 € 14 .
Weiterhin können zusätzliche Kosten für baulichen Mehraufwand entstehen, dies hängt stark
von den am Gebäude umgesetzten Planungsideen ab.
Den hohen Kosten steht entgegen, dass viele für die Zertifizierung erforderlichen Daten ohnehin
bei der Planung und Ausführung eines Gebäudes ermittelt werden müssen, hierauf
wurde bei der Entwicklung des Systems geachtet.
Aufgrund der strengen Anforderungen in Deutschland, belaufen sich die Kosten der DGNB-
Zertifizierung nach ersten Erfahrungen und Experteneinschätzungen auf etwa 2 bis 5 % der
Planungskosten 15 . Auch im internationalen Vergleich von "Green Building"-Zertifikaten lassen
sich Mehrkosten in einer Größenordnung von maximal fünf bis sieben Prozent für hochwertige
Objekte erkennen.
Die Erfahrungen mit Nachhaltigkeitszertifikaten der letzten Jahre zeigen, dass sich Mehrkosten
bei Planung und Umsetzung ökologischer und nachhaltiger Baumaßnahmen meist inner-
12 Vgl. URL: http://www.dgnb.de/de/zertifizierung/vorteile/index.php
13 Eine Liste mit den aktuellen Gebühren ist auf der Internetseite der DGNB unter www.dgnb.de abrufbar (unter dem Punkt
Zertifizierung, Anmeldung Projekte Neubau Büro und Verwaltung).
14 Vgl. Hunziker (2009), S.22.
15 vgl. Hunziker (2009), S. 22.
37

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halb von wenigen Jahren amortisieren – und gezielte Planungen spätere Zusatzkosten verhindern
(vgl. Eßig 2009).
2.5 Ökonomische Aspekte nachhaltiger Immobilien
Das Thema Nachhaltiges Bauen gewinnt in der Immobilienwirtschaft immer mehr an Bedeutung.
Aktuelle Marktsstudien belegen, dass die Nachfrage nach Gebäuden, die ökologischen
Anforderungen entsprechen, steigt (vgl. Marktstudie zum Thema „Green Building“ der Drees
& Sommer AG 16 sowie repräsentative Umfrage der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds,
Degi 17 ). Die Studien weisen gleichzeitig nach, dass viele Marktteilnehmer (noch ) nicht
bereit sind, für nachhaltige Gebäude höhere Preise zu zahlen.
Viele Vorteile energieeffizient konzipierter Immobilien, wie niedriger Energieverbrauch und
geringe Emissionen, liegen angesichts steigender Energie- und Rohstoffpreise auf der Hand.
Es sind aber nicht nur idealistische Motive, die das Interesse an nachhaltigen Gebäuden
begründen, für Investoren und Bauherren steht vielmehr die Frage nach möglichen ökonomischen
Vorteilen nachhaltiger Immobilienprojekte im Mittelpunkt.
Untersuchungen zeigen, dass Gebäude, die unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien
erbaut wurden, eine Vielzahl an Vorteilen gegenüber konventionellen Gebäuden aufweisen.
Zu den wichtigsten Faktoren zählen 18 :
- geringere Lebenszykluskosten und Versicherungsbeiträge
- höherer Immobilienwert und höhere Produktivität
- verbessertes Image
- reduzierte Risiken
- positiver Einfluss auf die Gesundheit der Bewohner und Nutzer
- reduzierte Effekte auf Infrastruktur, Umwelt und lokale Wirtschaftsstrukturen.
Der Stiftungslehrsstuhl Ökonomie und Ökologie des Wohnungsbaus (TH Karlsruhe) beschäftigt
sich im Rahmen von Forschungsprojekten mit den Zusammenhängen zwischen einzel-
16 vgl. Drees & Sommer (2009): Green Building – ein Zukunftsthema der Immobilienbranche. Ergebnisse einer Marktstudie zum
Thema Green Building. Presseinformation vom 05.10.2009. Download unter URL:
http://www.dreso.com/german/presse/4104.htm
17 vgl. Bergius (2009). In: Handelsblatt 24.09.2009
18 vgl. Braune, A., Sedlbauer, K., Kittelberger, S., Kreissig, J. (2007): Potenziale des Nachhaltigen Bauens in Deutschland:
Analyse der internationalen Strukturen. Stuttgart.
38

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nen Gebäudeeigenschaften und der Wirtschaftlichkeit nachhaltiger Immobilien. Abbildung 5
veranschaulicht die Ergebnisse:
Abbildung 5: Zusammenhänge baulicher Qualität und ökonomischer Vorteile
Quelle: T. Lützkendorf: (2007)
Weitergehend wurde von den o.g. Forschern herausgearbeitet, dass nachhaltige Immobilien
zur Verringerung von Risiken beitragen (s. Abbildung 6). Sie verfügen über Vorteile, die
gegenüber konventionellen Gebäudekonzepten nachweisbar zu einer verbesserten Einschätzung
beim Objekt-Rating führen (für die Immobilienfinanzierung wichtige objektive Ermittlung
des Marktwertes einer Immobilie):
39

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Abbildung 6: Zusammenhang zwischen Gebäudeeigenschaften und immobilienspezifischen
Risiken
Quelle: vgl. T. Lützkendorf: (2007)
Lützkendorf (2007) weist darauf hin, dass eine Quantifizierung der finanziellen Vorteile nachhaltig
konzipierter Gebäude - mit Ausnahme der Bewirtschaftungskosten – schwer zu belegen
sei. Dies hänge u.a. damit zusammen, dass Nachhaltigkeitskriterien im Rahmen der
traditionellen Baubeschreibung und -bewertung in Deutschland bislang nur begrenzt vorliegen.
Messbare Anforderungen werden in der Baupraxis zumeist nicht erhoben oder nachgefragt,
darüber hinaus werden vorhandene Kriterien und Bewertungsmethoden kontrovers
diskutiert.
40

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Bisherige Forschungsarbeiten zur finanziellen Wertentwicklung nachhaltiger Immobilien beschränken
sich daher überwiegend auf eine qualitative Beschreibung der Vorteile anhand
ausgewählter Beispielprojekte oder anhand einer relativ geringen Zahl untersuchter Immobilien.
In der Literatur werden nachhaltige Immobilien i.d.R. als kosteneffizienter, leistungsfähiger,
profitabler und marktgängiger beschrieben. Sie zeichnen sich durch wirtschaftliche Effizienz
und langfristigen Werterhalt aus und überzeugten durch niedrige Betriebs- und Unterhaltskosten.
Forschungsarbeiten aus den USA zur Bewertung der finanziellen Vorteile nachhaltiger
Immobilien kommen zu folgenden Ergebnissen (vgl. Lützkendorf 2007, S.37).
� Eine frühe empirische Untersuchung, die einen Zusammenhang zwischen Energieeffizienz
und Immobilienwertentwicklung herstellte, stammt aus den USA. Nevin und
Watson 19 zeigten 1998, dass sich durch Maßnahmen zur Steigerung der energetischen
Gebäudeeffizienz der Marktwert von Einfamilienhäusern erhöht.
� Kats et al. 20 kommen in ihrer Kosten-Nutzen-Analyse nachhaltiger Gebäude zu dem
Ergebnis, dass sich während eines Betrachtungszeitraumes von 20 Jahren Einsparungen
in Höhe von 20% der gebäudebezogenen Kosten durch nachhaltigkeitsorientierte
Gebäudeausstattungsmerkmale ergeben. Zur Realisierung entsprechender
Ausstattungsmerkmale bedarf es laut dieser Studie lediglich einer Erhöhung der anfänglichen
Projektkosten um ca. 2%.
Gleichzeitig zeigen zwei neuere Untersuchungen für die USA, dass Transaktions- oder Mietpreise
für nachhaltige Immobilien wesentlich höher liegen als bei konventionell errichteten
Gebäuden (vgl. Beyerle 2008 in: DEGI Research – Immobilien Fokus. S. 4).
� Eine Studie ("Doing Well by Doing Good") der Royal Institution of Chartered Surveyors
(RICS) untersucht die finanziellen Vorteile nachhaltiger Immobilien. 21 . Eichholtz et
al. kommen in der ökonometrischen Untersuchung unter Einbeziehung von über
9.000 Büroimmobilien zum Ergebnis, dass Gebäude mit einer so genannten Drei-
Sterne-Klassifizierung in den USA rund 3% höhere Mieten als herkömmlich errichtete
Gebäude erzielen. Bei der Betrachtung der effektiv erzielten Mieten, die neben Incentives
an Mieter auch Leerstände über den Lebenszyklus einer Immobilie hinweg berücksichtigen,
gehen die Experten von einem finanziellen Vorteil nachhaltig errichteter
Gebäude von bis zu 6% aus. Die höheren Mieten machen sich laut RICS-Studie
auch bei den Verkaufspreisen der Gebäude bemerkbar. Die gezahlten Preise der
Green Buildings lägen um bis zu 16% (durchschnittlich 5,1 Mio. USD) über denen der
Vergleichsobjekte.
19 Nevin, R.; Watson, G. (1998): Evidence of Rational Market Valuations for Home Energy Efficiency. The Appraisal Journal,
October 1998.
20
Kats et al.(2003) : The Costs and Financial Benefits of Green Building – A Report to California’s Sustainable Building Task
Force (www. usgbc.org)
21
Eichholtz, P.; Kok, N.; Quigley, J.: Doing Well By Doing Good? Green Office Buildings. In: Program on housing and urban
policy, Working Paper No. W08-001, 2008 und Eichholtz, P.; Kok, N.; Quigley, J.: Doing well by doing good? An analysis of
the financial performance of green office buildings in the USA. In: RICS Research Report (Hrsg., 2009).
41

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� In der Untersuchung von Fuerst und McAllister 22 wurden insgesamt 3.626 Gewerbeimmobilien
einbezogen. Dabei zeigen die Ergebnisse der Regressionen, dass die
Mieten für Gebäude mit einem Energy Star oder LEED-Zertifikat um 11,8 % über den
Preisen der nicht-zertifizierten Objekte liegen. Der Preiseffekt beträgt in Abhängigkeit
von der Zertifizierung bis zu 31 %.
Die genannten Forschungsarbeiten aus den USA sowie eine Vielzahl von Beispielen bereits
realisierter energieeffizienter Bürogebäude legen dar, dass die Entscheidung für eine Niedrigenergie-Bauweise
nicht nur ökologische sondern auch finanzielle Vorteile bringt. In
Deutschland nehmen Bauherren und Investoren von gewerblichen Immobilien diese Chancen
- anders als im Wohnungsbau, wo sich das Prinzip einer energieeffizienten Bauweise
vergleichsweise stärker durchgesetzt hat - noch im begrenzten Umfang wahr. Die Umsetzung
einer nachhaltigen Bauweise im gewerblichen Bereich beschränkt sich derzeit (noch)
auf Einzelprojekte. Neubauprojekte, die eine Vorreiterrolle im Nichtwohnungsbau einnehmen,
werden im Rahmen der Benchmark-Analyse aufgezeigt (vgl. Kap. 3).
22 Fuerst, F.; McAllister, P.: Does It Pay To Be Green? Connecting Economic and Environmental Performance in Commercial
Real Estate Markets; Paper presented at IREBS Conference June 13-14, 2008.
42

3. Benchmark-Analyse
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Die Benchmark-Analyse ist Prüfstein für die überregionale Marktfähigkeit des Zentrums für
Energie und Umweltschutz und liefert Anregungen für die Konkretisierung des Modellprojekts.
Die Auswertung vergleichbarer Themenimmobilien erstreckt sich auf realisierte Zentren für
Energie- und Umweltwirtschaft und liefert Grundlagen und Anregungen für die Konkretisierung
des immobilienwirtschaftlichen Konzeptes des Projekts ZEUS.
Ausgewertet und dokumentiert werden u.a.
- Thematische Konzeption
- Architektonische Konzeption
- Energiekonzept / Umwelteffizienz / Nachhaltigkeit
- Bauliche Dimensionen, Investitionen, Wirtschaftlichkeitsaspekte
- Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen / öffentliche Förderung
Aufgrund der Zielsetzung des Projektes ZEUS, ein architektonisch-gebäudetechnisches Modellprojekt
nachhaltiger gewerblicher Immobilienentwicklung zu realisieren, werden in einer
weitergehenden Referenzanalyse nachhaltige Immobilienprojekte im Neubau-Sektor ohne
spezielle thematische Ausrichtung untersucht (z.B. Modellprojekte aus dem EnOB-
Programm, Gebäude mit dem „Gütesiegel Nachhaltiges Bauen“ der DGNB).
Quellen für die Referenzanalyse liefern neben der freien Internetrecherche die Forschungsinitiative
Energieoptimiertes Bauen (EnOB) des Bundesministeriums für Wirtschaft und
Technologie (BMWi). Darüber hinaus sind alle bisher erfolgreich von der Deutschen Gesellschaft
für Nachhaltiges Bauen zertifizierten Projekte Best-Practice-Beispiele für nachhaltiges
Bauen. Einen europaweiten Vergleich über bestehende, öffentliche, qualitativ hochwertige
Nicht-Wohngebäude mit niedrigem Energieverbrauch liefert weitergehend das Projekt "EU-
LEB - EUropean high quality Low Energy Buildings" 23 .
Die Analyse umfasst die vergleichende Auswertung von
- Nutzung (Kurzportrait)
- Energiekonzept / Umwelteffizienz /Nachhaltigkeit
- Bauliche Dimensionen, Investitionen, Wirtschaftlichkeitsaspekte
- Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen / öffentliche Förderung
23 Webseite EULEB: vgl. http://www.acca-net.it/euleb/de/home/index.html
43

Vergleich von Energiekennwerten!
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Um die energetische Qualität der Projekte zu beschreiben, werden in den Gebäude-Steckbriefen -
sofern verfügbar - Energiekennwerte ausgewiesen. Da z.T. nur unterschiedliche Energiekennzahlen
verfügbar waren (z.B. Jahresheizwärmebedarf, Primärenergiebedarf) oder den ausgewiesenen Energiekennzahlen
unterschiedliche Bezugsgrößen zugrunde liegen, ist ein Vergleich nicht immer möglich!
Der Flächenbezug wird bei der Angabe von Energiekennwerten entsprechend gekennzeichnet. Darüber
hinaus liegen z.T. Verbrauchs- und nicht Bedarfswerte (berechnete Werte) vor.
Hintergrund:
Seit der ENEV 2007wird der Jahres-Primärenergiebedarf von Nichtwohngebäuden auf die Nettogrundfläche
(NGF) bezogen (vorher auf das beheizte Bruttovolumen). Damit werden auch unbeheizten Zonen
in die Energiekennzahl eingerechnet. In dem Forschungsförderprogramm „Energie optimiertes
Bauen EnOB/EnBau“ hingegen wurde bislang nur die beheizte Nettogrundfläche berücksichtigt. Bis
zur Einführung der ENEV 2002 wurde üblicherweise nur der Heizwärmebedarf ermittelt.
44

3.1 Themenimmobilien
3.1.1 Energie Forum Berlin
3.1.1.1 Kurzportrait
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Das Energie Forum Berlin im „Zentrum Zukunftsenergien / International Solar Center“ (Bezug:
Frühjahr 2003) bietet Produktions- und Dienstleistungsunternehmen, Firmenvertretungen,
Institutionen und wissenschaftlichen Einrichtungen der Energie- und Umwelttechnik
Gewerbe- und Büroräume. Insgesamt bietet das Gebäude Raum für ca. 800 Arbeitsplätze.
Veranstaltungsräume und Eventflächen ergänzen das Angebot des Bürogebäudes: Ein
1.200 m² großes, verglastes Atrium kann als Eventfläche für Fachtagungen, Präsentationen,
Empfänge etc. genutzt werden, im Erdgeschoss stehen Tagungs-/Konferenzräume mit 60
bis 140 m² Fläche zur Verfügung.
Der sanierte Altbau sowie der moderne Neubau, gewährleisten eine funktionale moderne
Büroausstattung. Die Büroeinheiten verfügen über separate WC-Einheiten und über ausgestattete
Teeküchen. Eine flexible Raumaufteilung ist möglich. Es stehen Büroeinheiten von
183 m² bis zu 750 m² zur Verfügung. Die Kaltmiete beträgt 11 € je m² zzgl. 2,95 € Nebenkosten.
Das Gebäude wurde im Sommer 2003 fertiggestellt. Der Vermietungsstand lag ein Jahr nach
Inbetriebnahme bei rd. 65 %. Nach Angabe des zuständigen Maklerbüros stehen zurzeit lediglich
193 m² leer.
45

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Folgende Unternehmen und Einrichtungen finde sich derzeit im EnergieForum Berlin: (vgl.
http://www.energieforum-berlin.de/index.php?id=5&no_cache=1, Stand 24.06.2009):
- AKG Bauconsult GmbH
- Johanssen+Kretschmer Strategische Kommunikation
GmbH
- AKG Software Consulting GmbH (Niederlassung
Berlin)
- LBD-Beratungsgesellschaft mbH
- apm alpha print medien AG - Libella Haus GmbH
- Arche Vision Computergrafics - Master Media GmbH
- Bundesverband Solarwirtschaft e.V. - Media Spree
- DFC Dt. Fundraising Company GmbH - Mediation GmbH Berlin
- Dr. Valentin Energiesoftware GmbH - MEGA International GmbH
- DVFG Deutscher Verband Flüssiggas e.V. - organisationsbureau berlin
- Ecofys GmbH - pbr Planungsbüro Rohling AG
- EFO Energie Forum GmbH
- Rechtsanwälte für Umweltfragen Gaßner,
Groth, Siederer & Coll.
- Entimo AG - REHAU AG + Co. Verkaufsbüro Berlin
- Epix Media AG - Sun Copy GmbH
- EuroNorm GmbH - Sunbeam GmbH
- First Solar GmbH - International Business and
Governmental Affairs
- Translationes GbR
- Forum für Zukunftsenergien - TÜV Akademie GmbH
- HUTH Solar Performance - Umweltgutachterausschuss (UGA)
- Incodev Software Entwicklung GmbH - Werner Fischer International
- Informationskampagne für Erneuerbare Energien
- Winter Ingenieure
3.1.1.2 Lage und Architektonische Konzeption
Das Energieforum Berlin liegt auf dem ehemaligem Gelände der Berliner Gaswerke am Stralauer
Platz in Berlin-Friedrichshain. Die Lage im Medienzentrum zwischen Ostbahnhof und
Spree gewährleistet eine gute Verkehrsanbindung.
Der Gesamtkomplex teilt sich in ein denkmalgeschütztes Magazingebäude und zwei Lförmige
Seitenflügel. Das historische Backsteingebäude (Magazin/Bestand) wurde durch
zwei Seitenflügel ergänzt, die ein verglastes Atrium aufspannen, das als Kommunikationsforum
und Veranstaltungsort dient. Das Gebäude wird vom Stralauer Platz über eine in das
Atrium führende „Eingangsröhre“ („Kaleidoskop“) erschlossen.
Das Energie Forum Berlin hat der thematischen Zielsetzung entsprechend den Anspruch als
vorbildliches Gebäude innovative Baukonstruktion und Gebäudetechnik zu demonstrieren.
Der gesamte Gebäudekomplex verfügt über eine innovative Heizungs-, Klima- und Energietechnik
und wurde auf Niedrigstenergie-Standard entwickelt und gebaut. Die Räume sind so
konzipiert, dass tagsüber wenig Kunstlicht benötigt wird. Damit liegen sowohl der Bedarf an
Heizungsenergie als auch der Strombedarf erheblich niedriger als bei Gebäuden vergleichbarer
Größe.
46

3.1.1.3 Gebäudesteckbrief
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Bauherr: Hanseatica HPE Property GmbH, Berlin
Architekt: Entwurf Neubau: Bothe, Richter Teherani (BRT-
Architekten), Hamburg
Energiekonzeption: Steinbeis Transferzentrum Energie-, Gebäude- und Solartechnik,
Stuttgart
Endinvestor: R+V Versicherung Wiesbaden
Baubeginn: 2001
Fertigstellung: Frühjahr 2003
Nettogeschossfläche: 21.700 m²
Hauptnutzfläche 15.521 m²
Bruttogeschossfläche: 22.400 m², BRI 118.800 m³
Förderung: Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit (BMWA)
Gesamt-Bauwerkskosten: 1.600 €/m² NGF
Energiekennwerte Jahresheizwärmebedarf (Qh/An) nach WSVO `95:
ca. 48,8 kWh/m²/a
Primärenergiebedarf

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
quelle für die Betonkernaktivierung genutzt. Die unteren Geschosse werden durch eine
Nachtlüftung gekühlt. Auf eine klassische Raumklimatisierung mit Kompressionskältemaschinen
kann verzichtet werden. Ein Blockheizkraftwerk mit Brennstoffzellen, eine 500 m²
große Photovoltaikanlage und eine solare Kühlung für den Gastronomiebereich demonstrieren
die Nutzung regenerativer Energiequellen.
Energiekennwerte
Jahresheizwärmebedarf (Qh/An) nach WSVO `95: 48,8 kWh/m²/a
Mittlere U-Werte Außenwand 0,21 W/m²K
Energieträger Heizung Fernwärme (85%)
Energieträger Warmwasser Elektrisch
Dach 0,22 W/m²K
Sohlplatte 0,32 W/m²K
Fenster (nach BAZ) 1,30 W/m²K
Wärmepumpe Energiepfähle (15 %)
Wärmepumpe Abluft
Klein-Brennstoffzellen-BHKW
Rund 10 % des Stroms für den Gebäudebetrieb erzeugt die Solarstromanlage. Ein Brennstoffzellen-BHKW
mit rund 5 kW elektrischer Leistung hat in erster Linie Demonstrationscharakter
und deckt nur einen sehr geringen Teil des Strom- und Wärmebedarfs des Gebäudes.
Der Großteil des Energiebedarfs für die Elektrizität wird aus dem öffentlichen Stromnetz bezogen.
3.1.1.5 Weitere Besonderheiten/Auszeichnungen
- Das Projekt ist ein vom Berliner Senat und dem Bezirk Friedrichshain gemeinsam unterstütztes
und gefördertes Vorhaben mit thematischer Ausrichtung auf den Wirtschaftssektor
der regenerativen Energien und der rationellen Energieanwendung.
- Durch die frühe Integration von Energieingenieuren in den Entwurfs- und Planungsprozess
konnte eine optimale Abstimmung baulicher und haustechnischer Maßnahmen
erreicht werden.
- Während eines zweijährigen Monitorings durch das IGS, Universität Braunschweig,
wurde die Einhaltung der gesteckten energetischen Ziele und die Funktion der Anlagen
überwacht.
48

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- Für die besondere, innovative Planungsleistung wurde dem Planungsteam des Gebäudes
(Steinbeis-Transferzentrum Energie-, Gebäude- und Solartechnik / Stuttgart;
Bothe, Richter, Teherani Architekten / Hamburg, und Jentsch Architekten / Berlin) der
Bauphysik Preis 2003 verliehen .
- Ein im Atrium angebrachtes Display informiert die Besucher über die aktuellen Wetterdaten
und Energieverbräuche des Gebäudes sowie über das Energiekonzept und
dessen Komponenten.
49

3.1.2 Solar info center Freiburg
3.1.2.1 Kurzportrait
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Das solar info center ist als Informations- und Dienstleistungszentrum für alle Aspekte des
energieoptimierten Bauens konzipiert und seit Dezember 2003 in Betrieb. Auf 15.000 m²
Nutzfläche bietet das Zentrum für erneuerbare Energien und Energieeffizienz Firmen und
Einrichtungen aus dem Bau- und Energiebereich Seminar-, Ausstellungs-, Verkaufs- und
Büroflächen. Unterschiedliche Branchen wie Architekten, Haustechnikplaner, Energieberater,
Ingenieurbüros, Fachleute für Recht, Finanzierung, Marketing und Weiterbildung sind im Solar
Info Center unter einem Dach vereint. Seit 2007 ist das Center voll belegt. Zurzeit haben
laut Internetrecherche 44 Unternehmen mit insgesamt rund 400 Beschäftigten im solar info
center ihren Firmensitz:
- Aescusoft GmbH Automation - phaseaBaugestalt GmbH
- Arbeitsmarkt-Beratung Benedikt Ernst - Phönix-PACS GmbH
- Architekturbüro Meinhard Hansen - planungsgruppe buschmann
- center general plan - PROFI Engineering Systems AG
- Dr. Binder, Flaig & Ritterhoff - Rechtsanwälte in
Partnerschaft
- pro.service Jakob Reinhart
- EnCT GmbH - PSE AG
- EnEd - International Education Center for Energy
Solutions GmbH
- rapidsoft gmbh
- EneR - Center for Applied Studies of Renewable - ReSys AG / Paradigma Vertriebszentrum
Energy
Freiburg
- Energieagentur Regio Freiburg GmbH - Safeguard Biosystems Manufactoring Ltd.
- fesa e.V. Förderverein Energie- und Solaragentur
Regio Freiburg
- sanawork - Dr. Ursula Kramer
- Fraunhofer Institut für Solare Energiesysteme ISE - sic forum gmbh Freiburg
- GECOTEC e.V. - Solar Casino
- Intelligent Renewable Energy - Solar Consulting Dr. Klaus Heidler
- inView GmbH - Solar Info Center GmbH
- IVU Umwelt GmbH - solares bauen GmbH
- iXenso Software-Solutions - SOLON Investments GmbH
- Laplace System Co. Ltd. - Sterr-Kölln & Partner
- Ledjo renewable Deutschland GmbH - versiko AG
- Loy & Hutz AG
- wohnprojekt+ | beratung und entwicklung
GmbH
- Micropelt GmbH - York Communications GmbH
- Mikrosystemtechnik Baden-Württemberg e.V. –
- MST BW
- Mirroxx GmbH
- Zwick Steuerberatungs GmbH
Mit rund 26 Mio. € Gesamtkosten ist das Solar Info Center innerhalb eines konventionellen
Kostenrahmens gebaut worden. Dabei wurde das Gebäude fast vollständig privat finanziert
und muss sich wirtschaftlich selbst tragen.
50

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Ein Service Center der Solar Info Center GmbH (Betreiber) übernimmt Aufgaben wie Marketing,
Dienstleistungen für Mieter, Veranstaltungen, PR-Öffentlichkeitsarbeit, Anfragen und die
Bereitstellung eines Center Net (Kommunikationsplattform/Intranet). Die Center Verwaltung
bearbeitet interne und externe Anfragen zur Vermietung und Gebäudetechnik.
3.1.2.2 Lage und Architektonische Konzeption
Das Solar Info Center liegt in unmittelbarer Nachbarschaft der Messe Freiburg und der Fakultät
für Angewandte Wissenschaften der Universität Freiburg. Der Standort ist verkehrstechnisch
gut zu erreichen.
Das Solar Info Center ist ein architektonisch zeitgemäßes, repräsentatives Gebäude mit
hohen Anforderungen an Flexibilität und Wirtschaftlichkeit in der Nutzung und Bewirtschaftung.
Grundlage war das Konzept der integralen Planung, bei der Haustechnikplaner, Ingenieure
und Architekten von Beginn an gemeinsam an einem ökologischen Gesamtkonzept
von Architektur und Energieversorgung arbeiteten.
Das Solar Info Center stellt in einem u-förmigen Gebäudekomplex helle Büroräume, Konferenz-
und Seminarräume sowie Ausstellungsflächen als Präsentationsmöglichkeit für
Produkte und Leistungen auf insgesamt 15.000 m² Nutzfläche zur Verfügung. Das 6geschossige
Gebäude verfügt über zwei Empfangsseiten im Norden und im Westen. Sie
schließen einen Innenhof als grünen Ruhepunkt ein. Der Baukörper ist klar und effizient gegliedert.
Das Solar Info Center bietet folgendes Raumangebot:
Bürofläche: 9.000 m² (von 35 m² bis 1.500 m²)
Veranstaltungsräume: 700 m² für Mieter und externe Veranstalter
Ausstellungsfläche 450 m² für Produktpräsentationen, Ausstellungen
Labor- und Technikräume 2.600 m² für Unternehmen und Forschungseinrichtungen
Gastronomie Solar Casino Bistro-Restaurant-Cafe für Mitarbeiter, Besucher, Seminargäste und
Kunden
51

Quelle: planungsgruppe buschmann
3.1.2.3 Gebäudesteckbrief
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Bauherr: Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft mbH, Wiesbaden
für die Provinzial-Rheinland Lebensversicherung AG,
Düsseldorf
Generalübernehmer: PLB Provinzial-Leben-Baubetreuungs-GmbH
Generalplanung: center general plan
Rolf C. Buschmann, Prof. Auxiliar Universidad Central Las Villas,
Guido Epp, Solar Info Center, Freiburg
Architektur: Architekturbüro Guido Epp, Schallstadt
Bauleitung: planungsgruppe buschmann, Freiburg
Vertrieb und Betreiber Solar Info Center GmbH, Freiburg
Grundstücksfläche: 8.270 m²
Bruttogeschossfläche: ca. 15.500 m², Bruttorauminhalt: 53.630 m³ (ohne Tiefgarage)
NGF: 13.833 m² bzw. 19.422 m² inkl. Tiefgarage
Baubeginn: Herbst 2001
Fertigstellung: Herbst 2003
Investitionssumme: ca. 26 Mio. Euro
Bauwerkskosten, brutto,
DIN 276 185 € (pro m³ BRI) ; 1.109 € (pro m² NGF)
Energiekennwert: Primärenergieverbrauch 60 kWh/m²/a
52

3.1.2.4 Energiekonzept
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Das Energiekonzept des Solar Info Center ermöglicht eine Ressourcen schonende, emissionsarme
und kostengünstige Energieversorgung.
Die Kernpunkte des Konzepts sind eine gute Dämmung und Energieoptimierung der Fassade,
Wärmeschutzfenster, eine kontrollierte Lüftung, eine natürliche Kühlung, effektiver Sonnenschutz,
die Nutzung von Solarthermie und Photovoltaik und der Anschluss an ein Fernwärmenetz
in Verbindung mit einer modernen Wärmerückgewinnungsanlage. Die Haustechnik
kann unabhängig einzelne Zonen bedienen.
Es sieht neben der vollständigen Versorgung der Büroflächen mit Strom aus erneuerbaren
Energien die Beheizung des Gebäudes über eine eigens installierte Wärmerückgewinnung
im nahegelegenen Kraftwerk sowie partielle Kühlung/Heizung durch Geothermie vor. Die
Brauchwasserversorgung erfolgt über Solarkollektoren. Das Solar Info Center ist Deutschlands
erstes emissionsfrei beheiztes Bürogebäude. Über das Grundstück verläuft eine Fernwärmeleitung
des mit fossilen Brennstoffen geheizten Universitätsklinikum-Heizkraftwerkes.
Energieeffizienz
Der kompakte Baukörper, der überdurchschnittliche Wärmeschutz und die passive Solarenergiegewinne
reduzieren den Wärmebedarf auf 30 kWh/m²/a. Zahlreiche Stromspareinrichtungen verringern
den Strombedarf auf 10 W/m². Der im Rahmen eines Monitorings des Bundeswirtschaftsministeriums
gemessene Primärenergieverbrauch beträgt rd. 60 kWh pro Jahr und m² (hierbei ist anzumerken, dass
die Fernwärme als Verbrauch dargestellt wird, obwohl das Contracting einen Energiegewinn nachweist).
Natürliche Kühlung
Durch die intelligente Fensteranordnung wird Tageslicht optimal genutzt und gleichzeitig eine Überhitzung
vermieden. Im Sommer strömt kühle Nachtluft durch Zuluftelemente in der Außenfassade in die
Räume. Der Seminarraum wird zusätzlich über Erdkühle aus bis zu 80 m Tiefe klimatisiert. Im Winter
wird nach dem gleichen Prinzip die kalte Außenluft vorgewärmt. Eine konventionelle Klimaanlage existiert
nicht.
Sonnenenergie
Auf den Test- und Fassadenflächen wird thermische und photovoltaische Solarenergienutzung demonstriert.
Die architektonischen Möglichkeiten, technischen Kennwerte und der praktische und ökologische
Nutzen werden anschaulich dargestellt. Der Strombezug stammt aus 100% Erneuerbarer
Energie. Zum einen aus den 55 KWp Photovoltaikanlagen auf und am Gebäude und zum anderen aus
einem Holz-BHKW eines Freiburger Neubauviertels.
Fernwärme: Wäremerückgewinnung über Contracting
Das Solar Info Center ist an das Fernwärmenetz des Uniklinikheizkraftwerks angeschlossen. Durch
die Investition in eine moderne Wärmerückgewinnungsanlage im Heizkraftwerk über ein Contracting
wird soviel Energie eingespart, wie das Solar Info Center im Betrieb benötigt. Damit ist die Wärmeversorgung
des Solar Info Center 100% emissionsfrei.
53

Quelle: solar info center
3.1.2.5 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
- Ein unabhängiges Langzeitmonitoring des Bundeswirtschaftsministeriums prüfte das
Solar Info Center Freiburg und bestätigte die Einhaltung der prognostizierten Werte
und bekräftigte es als Modell für ökologisches und kostenbewusstes Bauen. Das Monitoring
führte gleichzeitig zur Optimierung der Regelungstechnik.
- Das Solar Info Center kooperiert weltweit mit Experten für Energieeffizienz und der
Nutzung Erneuerbarer Energie. Diese Kooperation ist bereits jetzt unter dem Namen
net-re aktiv und entwickelt Strukturen für Kooperationen und kontinuierlichen Erfahrungsaustausch
und eine ständige Qualitätsoptimierung. Ein Netz von Zentren für erneuerbare
Energien ist im Aufbau begriffen. Es gibt derzeit Initiativen für die Schaffung
solcher Zentren u.a. in Frankreich, Spanien, Großbritannien, Italien, Südafrika,
Singapur, Indonesien, Thailand und Kasachstan.
54

3.1.3 Energie-Technologisches Zentrum (etz) Nürnberg
3.1.3.1 Kurzportrait
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Mit öffentlicher Unterstützung wurde am ehemaligen Nürnberger Siemens-Zählerwerk im
Jahr 2001 ein Innovations-, Gründer- und Dienstleistungszentrum mit energietechnologischer
Ausrichtung angesiedelt. Das etz treibt mit Mitteln aus der High-Tech-Offensive Bayern
innovative Projekte aus dem Energiesektor voran und begleitet bzw. unterstützt Existenzgründer
und Unternehmensausgründungen innovativer Unternehmensbereiche.
Mit der Gründung des Energie-Technologischen Zentrums in der Region wurde für Akteure
rund um das Thema Energie eine Plattform und ein Netzwerk geschaffen. Koordiniert werden
die Aktivitäten des etz durch die eigens eingerichtete Geschäftsstelle. Sie ist für die Mieterakquisition
von Forschungsinstituten und innovativer Firmen und den Aufbau der regionalen
Vernetzungsplattform zuständig. Die Geschäftsstelle beantragt Forschungsprojekte für
die Region und begleitet diese bei der Umsetzung. Des Weiteren arbeitet die etz-
Geschäftsstelle als neutrale Dachorganisation und Generalunternehmer bei der Akquisition
firmenübergreifender Dienstleistungen.
Die Geschäftsstelle hat folgende Aufgaben:
• Mieterakquisition (abgeschlossen)
• Bindeglied zwischen Siemens Real Estate, als Vermieter, und den Mietern im etz,
• Betreuung des etz als Kommunikations- und Kristallisationspunkt im regionalen Kompetenzfeld
Energie
• gemeinsames Auftreten der Partner nach außen (Öffentlichkeitsarbeit)
• Neutraler Anbieter firmenübergreifender Dienstleistungen
• Unterstützung bei Fördermittelakquisition (etz-Fördermittel, REV, EU...),
• Aufbau von regionalen, nationalen und internationalen Kooperations- und Wissensnetzwerke
und Engagement in energierelevanten Arbeitskreisen,
• Energierelevante Veranstaltungen, Seminare und Kongresse.
• Moderator von Forschungsvorhaben.
• wichtiger Multiplikator für nachhaltige Energiewirtschaft in der Metropolregion
Die Grundfinanzierung der etz-Geschäftsstelle wird durch die Stadt Nürnberg, den Freistaat
Bayern und Projektträger EnergieRegion GmbH geleistet. Der Drittmittelanteil liegt derzeit
bei 70% mit steigender Tendenz.
Aktuell haben 25 Unternehmen aus unterschiedlichen Bereichen der Energietechnik, darunter
Existenzgründer, etablierte Dienstleister im Energiebereich, Projektgruppen, Ausgründungen,
wissenschaftliche Einrichtungen und Netzwerke, u.a. die Fraunhofer-Gesellschaft,
ihren Firmensitz im etz.
Mitte 2007 wurde die Trägerschaft des Projektes etz auf die EnergieRegioN GmbH übertragen.
An der EnergieRegioN GmbH ist der gleichnamige Verein mit 95 Prozent und die Stadt
Nürnberg mit fünf Prozent beteiligt.
55

3.1.3.2 Lage und Architektonische Konzeption
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Das etz-Gebäude befindet sich an einem für die Entwicklung der elektrischen Energieversorgung
historisch bedeutenden Standort, dem ehemaligen Zählerwerk der Siemens AG in der
Nürnberger Südstadt. Das vollständig sanierte Gebäude bietet Unternehmen aus unterschiedlichen
Sparten der Energietechnik auf 4.000 m² Büro- und Laborflächen. Das etz ist
eingebunden in den Siemens Technopark Nürnberg der mit 36.000 m² Bürofläche und
21.000 m² Produktions-, Logistik- und Lagerflächen über ein vielfältiges Angebot verfügt. Der
Standort ist verkehrstechnisch gut angebunden.
Das Gebäude ist im Eigentum der Siemens Gebäudetochter Siemens Real Estate Erlangen.
SREE ist Ansprechpartner für alle Belange, die das Gebäude betreffen, die auch für die
Mietverträge verantwortlich ist. Auch die Bewirtschaftung der Immobilie wird von Siemens
übernommen. Die etz-Geschäftsstelle ist in alle wichtigen Entscheidungen eingebunden.
3.1.3.3 Weitere Besonderheiten
- Zur Umsetzung von innovativen Projektideen stehen dem energietechnologischen
Zentrum eigene Fördermittel zur Verfügung. Der Einsatz und Projektkoordination wird
von der etz-Geschäftsstelle in enger Abstimmung mit dem Bayerischen Staatsministerium
für Wirtschaft, Verkehr und Technologie durchgeführt. Der Fördertopf in Höhe
von mehreren Millionen Euro wurde dem etz im Rahmen der High-Tech Offensive
des Freistaates Bayern zur Verfügung gestellt.
- Jeder etz- Mieter, Mietinteressent oder Akteur aus der Region kann mit Unterstützung
der etz-Geschäftsstelle neue Projektideen einbringen und beantragen. Darüber hinaus
nutzt die etz-Geschäftsstelle weitere Fördertöpfe aus Bund, Land und der Europäischen
Union, um Fördermittel zu akquirieren.
56

3.1.4 ENERGYbase, Wien
3.1.4.1 Kurzportrait
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Mit der Errichtung des ENERGYbase hat der Projektentwickler Wiener Wirtschaftsförderungsfonds
ein nachhaltig konzipiertes Bürohausprojekt geschaffen, um in Wien ein Technologie-,
Forschungs- und Kompetenzzentrum aus dem Bereich "Erneuerbare Energie" zu etablieren.
Durch die Vernetzung von Wirtschaft, Forschung und moderner Ausbildung soll
das ENERGYbase zu einem Innovationsmotor für diesen Wirtschaftszweig und die gesamte
Wiener Wirtschaft werden. Unternehmen sowie Forschungs- und Bildungseinrichtungen aus
dem Bereich “Erneuerbare Energie” sollen in dem neuen Hightech-Zentrum ihre Kompetenzen
in diesem Bereich bündeln.
ENERGYbase ist ein energie- und ressourcenschonendes Bürohaus in Passivhausstandard.
Das Gebäude mit einer Gesamtfläche von 7.500 m², das eine Fachhochschule, Labors und
Büros beherbergt, wurde im August 2008 eröffnet. Das Gebäudekonzept basiert auf drei
Säulen: Energieeffizienz, Nutzung erneuerbarer Energieträger und Nutzerkomfort.
3.1.4.2 Lage und Architektonische Konzeption
Das ENERGYbase befindet sich, eingebettet im Technologiecluster Floridsdorf, im 21. Wiener
Gemeindebezirk in der Nähe zu führenden Unternehmen und Forschungsanstalten aus
dem Bereich der Energiewirtschaft. In direkter Nachbarschaft befindet sich das TECHbase
Vienna, das modernste Technologie- und Gründerzentrum der Vienna Region. Eine gute
Anbindung an das Verkehrsnetz zeichnen die Standortqualität aus.
Das Projektvorhaben baut auf dem Forschungsprojekt "Sunny Research" auf, in dem das
Konzept eines sehr energieeffizienten Bürogebäudes entwickelt wurde. Darauf aufbauend
wurde in einem integralen Planungsprozess ein nachhaltiges Gebäudekonzept entwickelt,
das Parameter wie z.B. die kompakte Oberfläche, konsequente solare Orientierung, Optimierung
der Fenstergrößen, der Speichermasse, der thermischen Qualität der Bauteile, und ressourcenschonenden
Materialeinsatz als integrale Bestandteile umfasst.
Die Architektur ist so konzipiert, dass die Büros mit möglichst viel Sonnenlicht versorgt werden.
Dem Hauptbaukörper im Südwesten vorgelagert befindet sich der Vorplatz und auf Ge-
57

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ländeniveau die ca. 80 m² große, ca. 5 m hohe Eingangshalle, von der aus die beiden Treppenhäuser
(und beide Lifte) barrierefrei erreichbar sind. Die Eingangshalle ist sowohl hinsichtlich
der Materialwahl als auch hinsichtlich der vielfältigen Blickbeziehungen repräsentativ
gestaltet und bietet Platz für Empfänge, kleine Ausstellungen oder Führungen für Besucherpublikum.
Der ebenfalls repräsentativ gestaltete Verbindungsgang soll Einblick in die
Haustechnikräume ermöglichen. Das Gebäude besitzt ein EG, 4 Obergeschosse und ein
Tiefgeschoss. Je Geschoss können rund 1.400 m² Bürofläche in bis zu vier Mieteinheiten
unterteilt werden. Ein eigener Server- sowie Besprechungsraum zählen zur Grundausstattung
jeder Mieteinheit. Durch eine offene Grundrissgestaltung sowie eine optimale Tageslichtnutzung
können Nutzungen wie Hotdesks oder Projektarbeitsplätze in der zentral angelegten
Kommunikationszone realisiert werden.
3.1.4.3 Gebäudesteckbrief
Projektentwickler Wiener Wirtschaftsförderungsfonds (WWFF)
Architekt POS Architekten, Wien
Investitionsvolumen 14 Millionen Euro
Fertigstellung Juli 2008
BGF 11.700 m²
Nutzfläche 7.500 m²
Gesamtkosten 15 Mio. €
Nutzung Büro / F &E / Bildung speziell im Bereich erneuerbare Energie
Energiekennwerte Passivhausstandard
Endenergiebedarf 25 kWh/m²/a
Auszeichnungen Österreichischen Solarpreis, Solid-Baupreis für Ökologie, Vorzeigeprojekt
des Greenbuilding-Programms der Europäischen
Union
3.1.4.4 Energiekonzept
Das ENERGYbase ist ein Beispiel dafür, dass auch Bürobauten im Passivhaus-Standard
errichtet werden können. Mithilfe von Wärmeschutz, Luftdichtheit und kontrollierter Lüftung
mit Wärmerückgewinnung wird der Heizbedarf dieses Gebäudes minimiert. Der Rest wird mit
Erdwärme abgedeckt. Das Gebäude kommt ohne Heizkörper und Klimageräte aus und verbraucht
80 Prozent weniger Energie als herkömmliche Bürohäuser.
Das Gebäudekonzept von ENERGYbase baut auf den Ergebnissen des Forschungsprojekts
"Sunny Research" von arsenal research und des Architekturbüros "pos architekten" auf. Dabei
ging es um die Entwicklung eines neuartigen Gebäudekonzepts für Büroimmobilien unter
dem Aspekt von Energieeffizienz und dem Einsatz erneuerbarer Energieträger bei höchstem
Komfort für die Mieter. Der Passivhausstandard sorgt für hohe Energieeffizienz mit dem Resultat,
dass der Energiebedarf auf ein Mindestmaß reduziert wird.
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Der niedrige Energiebedarf wird durch erneuerbare und damit umweltschonende Energieträger
gedeckt - hauptsächlich durch Solarenergie und Erdwärme. Dem Grundwasser wird ausreichend
Erdwärme zur Heizung und Kühlung des Gebäudes entnommen. Das System basiert
auf der so genannten Bauteilaktivierung – eine moderne Form der Gebäudeklimatisierung.
Dabei werden beim Bau des Gebäudes Wasserrohre in den Beton eingelegt, die je
nach Bedarf Wärme abgeben bzw. kühlen. So ist das ganze Jahr ein optimales Raumklima
garantiert. Auf eine energieintensive Klimaanlage kann verzichtet werden.
Solar Cooling
Die solare Kühlung, die im ENERGYbase Anwendung findet, kommt in Österreich erstmals bei einem
Bauvorhaben dieser Größenordnung zum Einsatz. Darunter versteht man den Einsatz von Solarenergie
zur Kühlung der Luft. Während der Sommermonate, in denen der Kühl- und damit der Energiebedarf
am höchsten sind, liefert die thermische Solaranlage die meiste Energie. Während des Winters
kann die mit der Solaranlage gewonnene thermische Energie zur Beheizung des Gebäudes verwendet
werden.
Grüne Lüftung
Erstmals werden in einem Bürohaus Pflanzen in so genannten Grünraumpuffern eingesetzt. Sie sorgen
während der Wintermonate durch ökologische, kontrollierte Befeuchtung der Zuluft für ein besonders
behagliches Raumklima. Das Architekturbüro "pos architekten" hat viergeschossige Pflanzenpufferräume
entwickelt, die als abgeschlossene Feuchtgeneratoren präzise steuerbar und absolut ökologisch
Feuchte ins haustechnische System speisen und Schadstoffe aus der Luft filtern. 500 Pflanzen
einer speziellen Art des Zyperngrases befeuchten im Winter und in der Übergangszeit die Luft, ehe sie
im Gebäude verteilt wird und für ein besonders behagliches Raumklima sorgt und gleichzeitig ein gesünderes
Arbeitsumfeld möglich macht.
Kraftwerk Sonne
Eine rund 400 m² große Photovoltaik-Anlage an der Südfassade liefert jährlich rund 42.000 kWh Solarstrom.
Thermische Sonnenkollektoren im Ausmaß von etwa 300m² versorgen während der Sommermonate
die solare Kühlung mit Energie. In den Wintermonaten wird die gewonnene thermische
Energie zur Heizungsunterstützung eingesetzt. Die spezielle "Faltung" der Südfassade ermöglicht
einen sehr hohen Verglasungsanteil bei gleichzeitig optimaler Verwertung des solaren Ertrags.
Lichtsteuerung
Der Grundriss des ENERGYbase und das Südfassadenkonzept ermöglicht eine komplette Versorgung
des Gebäudes mit Tageslicht, was zu einer Minimierung des Kunstlichtbedarfs führt. Im Vergleich
dazu werden herkömmliche Büroimmobilien zu 40 % ausschließlich künstlich beleuchtet. Ergänzend
zu diesen primären Maßnahmen leiten spezielle Lichtlenk-Jalousien das Tageslicht noch zusätzlich in
die Tiefe des Raumes und sorgen so für noch mehr Helligkeit.
59

Energie-Kenndaten:
Heizenergiebedarf ca. 11kWh/m²/a
Kühlenergiebedarf < 15kWh/m²/a
Endenergiebedarf 25 kWh/m²/a
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Energieeinsparung 80 % weniger Energiebedarf für Heizen, Kühlen, Lüften & Warmwasser
als in Standard-Immobilien
CO2 Reduktion von 180 Tonnen /Jahr
3.1.4.5 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen
- ENERGYbase erhielt den Österreichischen Solarpreis und den Solid-Baupreis für
Ökologie.
- Das Passivbürohaus ENERGYbase ist eines der Vorzeigeprojekte des Greenbuilding-Programms
der Europäischen Union. Diese Initiative setzt sich für die Reduktion
des Energieverbrauchs in Dienstleistungsgebäuden ein.
- Wissenschaftliches Monitoring: 300 Sensoren im Gebäude untersuchen weitere Optimierungspotenziale.
Das Datenmaterial gibt Aufschluss über Energieverbrauch,
Temperatursteuerung und effiziente Betriebsführung.
- Das Projekt wurde aus folgenden Programmen gefördert: Haus der Zukunft – Bundesministerium
für Verkehr, Innovation und Technologie; Interreg III der Europäischen
Union, Photovoltaik-Förderung der Stadt Wien.
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BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
3.1.5 Blomenburg KlimaschutzTechnologiezentrum, Selent
3.1.5.1 Kurzportrait
Das Blomenburg Klimaschutz Technologiezentrum, bestehend aus der historischen Blomenburg
von 1842 und einem modernen Neubau (2006), ist eines von insgesamt 18 öffentlich
geförderten Gründer-/Technologiezentren in Schleswig-Holstein. Der Blomenburg Vernturepark
wurde im Herbst 2006 eröffnet. Zu Beginn des Jahres 2008 wurde der Schwerpunkt auf
die Bereiche erneuerbare Energien und Klimaschutz gelegt. Das Technologiezentrum bietet
jungen Unternehmen sowie Existenzgründern auf 4.000 m² vermietbarer Fläche Büroräume
zwischen 21 m² und 45 m² Größe. Das Technologiezentrum ist eine überwiegend öffentlich
getragene Institution zur regionalen Wirtschaftsförderung. Über 8 Mio. Euro wendeten das
Land Schleswig-Holstein, der Kreis Plön und die Gemeinde auf, um unter Federführung eines
privaten Investors ein modernes Existenzgründerzentrum zu entwickeln.
Insgesamt haben sich bisher 15 Unternehmen im Technologiezentrum angesiedelt. Bei dem
Neubau wurde im Mittel 220 Beschäftigten in ca. 30 verschiedenen Firmen ausgegangen, so
dass bislang ein Vermietungsstand von 50 % erreicht wurde. Folgende Unternehmen haben
derzeit ihren Sitz im Blomenburg Klimaschutz Technologiezentrum:
- AGS Anlagen + Verfahren GmbH
- Betriebswirt Rudolf Ziller, Handelsvertretung,
Häuser und mehr!
- Blomenburg Venturepark Trägergesellschaft
mbH
- C4 Energie AG
- Commodum AG
- Dämmwerk | Naturdämmung aus Zellulose
- FRANCO Events
- G.I.S. Global Information Services GmbH
(vgl. http://www.blomenburg-technologiezentrum.com)
- Jüttner & Voigt Rechtsanwaltsgesellschaft
mbH
- media4motion
- mediahof
- Planetherm GmbH
- Profi-Service-Line Hauke Hensel
- Sonnen- und Alternativtechnik GmbH &
Co. KG
- Vertriebskontor Reichardt GmbH
- Visuell hoch3
Mit dem historischen Areal der denkmalgeschützten Blomenburg (u.a. Herrenhaus, Kavalliershaus)
von 1842 und einem modernen Neubau (2006), stehen sowohl repräsentative
Empfangs- und Veranstaltungsräume als auch moderne Büroflächen zur Verfügung. Die
Miete beträgt 6,50 € je Quadratmeter und beinhaltet die Vorhaltung zentraler Infrastruktureinrichtungen,
wie Besprechungsräume und Konferenztechnik; Telefonanlagen und High-Speed
Internet; Drucker- und Kopiertechnik, Teeküchen und Sanitäreinrichtungen; und Serviceleistungen,
wie gemeinsamer Empfang im repräsentativen Foyer (Post- und Telefonservice)
sowie Beratungsdienstleistungen. Die Nebenkostenvorauszahlung beträgt 2,50 €/qm. Darüber
hinaus werden möblierte Büros für 180 €/Monat angeboten. Darüber hinaus werden
gemeinsame Öffentlichkeitsarbeit, Messen und Fachveranstaltungen angeboten.
61

3.1.5.2 Gebäudesteckbrief
Bauherr: Blomenburg Venture Park Trägerges. MbH
Architekt: Prof. Bernhard Winking Architekten BDA
Nutzfläche: 4.000 m²
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Nutzung: Gründer-/Technologiezentren mit Schwerpunkt Klimaschutz
Fertigstellung: 2006
Mietkosten: 6,50 € /m², zzgl. 2,95 NK
3.1.5.3 Lage und Architektonische Konzeption
Der 4-stöckige Neubau des Blomenburg Technologiezentrums liegt in Selent an der Plöner
Seenplatte, Schleswig-Holstein. Es befindet sich auf dem historischen Areal der denkmalgeschützten
Blomenburg. Nach mehreren Umbauten wurde die Burg jetzt weitgehend dem Original
entsprechend wiederhergestellt und zusammen mit einem Neubau zu dem Technologiezentrum
Blomenburg Venture Park.
Deutlich abgesetzt von der historischen Anlage entstand im Jahr 2006 ein moderner Neubau
als technisches Bauwerk aus Metall und Glas. Durch die Aufständerung des Neubaus über
der offenen Parkebene scheint das Gebäude in der Landschaft zu schweben. Der Neubau
hat einen quadratischen Grundriss und verfügt über einen nicht überdachten Innenhof und
eine tageslichtdurchflutete Tiefgarage mit rd. 70 Stellplätzen. Gestalterisch ist mit dem innenliegenden
Atrium des quadratischen Neubaukomplexes eine ausreichende Tageslichtversorgung
aller Büroräume gewährleistet.
Der Büroraumgestaltung des Neubaus mit insgesamt rd. 3.000 qm Vermietungsfläche liegt
das Prinzip der flexiblen Erweiterung zugrunde. Durch bereits eingearbeitete Zargen bzw.
62

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
schnellen Umbau der Leichtbauwände können auf Wunsch Büro-Verbindungen rasch realisiert
werden. Das „Standard-Büro“ hat eine rechteckige Fläche von rd. 22,5 qm mit rd. 7 qm
Fensterfläche. Die Eckbüros verfügen hingegen über eine Fläche von 33qm bei rd. 21 qm
Fensterfläche.
Zur Anbindung des Neubaus an die historischen Gebäude wurde eine geschlossene Fußgängerbrücke
sowie ein zusätzlicher Zwischenbau im Burghang errichtet. Ferner wurden
umfangreiche Maßnahmen im Bestand durchgeführt, hierbei waren hohe Anforderungen aus
Sicht des Denkmalschutzes zu berücksichtigen.
3.1.5.4 Weitere Besonderheiten
� Die Burg und der Neubau werden umweltschonend durch Erdwärme und solare Gewinne
geheizt.
� Eine Besonderheit gegenüber einem klassischen Bürohaus ist die flexible Büroraumgestaltung.
63

3.1.6 Zusammenfassende Betrachtung
Steckbrief Energie Forum Berlin Solar Info Center, Freiburg Etz Nürnberg ENERGYbase Wien
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Fertigstellung/Bezug 2003 2003 2001 2008 2006
Thematische
Ausrichtung
Angebot
Mieter
Büroimmobilie für Unternehmen
und Einrichtungen d. Energie-
und Umwelttechnik
Gewerbe-, Büro-, Veranstaltungsräume
und Eventflächen
36 Unternehmen d. Energie- u.
Umwelttechnik
Kompetenzzentrum für Energieeffizienz
und Erneuerbare
Energien
Büro-, Seminar-, Labor- und
Technikräume, Gastronomie,
Service Center
44 Firmen u. Einrichtungen aus
dem Bau- und Energiebereich
Innovations- und Gründerzentrum
rund um das Thema Energie
Technologie-, Forschungs- und
Kompetenzzentrum aus dem
Bereich "Erneuerbare Energie"
Büro- und Laborflächen Büro- , Seminar- und Laborräume
25 Firmen u. wiss. Einrichtungen
der Energietechnologie
u.a. Institut Erneuerbare Energien
d. FH Technikum Wien,
Studiengänge der FH BFI Wien
Blomenburg Klimaschutz
Technologiezentrum
Technologie- und Gründerzentrum
mit Schwerpunkt erneuerbare
Energien + Klimaschutz
Büro-, Seminar, Veranstaltungsräume,
zentrale Serviceeinrichtungen
(Empfang u.a.)
15 Unternehmen
Hauptnutzfläche 15.500 m² 15.000 m² 4.000 m² 7.500 m² 4.000 m²
Gesamt-
Bauwerkskosten
Energiekennwert
Auszeichnungen
Besonderheiten
1.600 €/NGF (brutto) 1.109 €/NGF (brutto) k.A., da sanierter Altbau Gesamt-Investitionen 15 Mio. € 8 Mio. €
Primärenergiebedarf

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
- Die vorgestellten Themenimmobilien bieten Gewerbe- und Büroräume für Unternehmen
aus dem Energie- und Umweltbereich an, bei der thematischen Ausrichtung überwiegt
der Schwerpunkt Energie. Sie umfassen unterschiedliche Größenordnungen
mit Nutzflächen von 4.000 m² bis rd. 15.000 m². Neben Forschung und Entwicklung
liegt ein Schwerpunkt auf Beratung und Consulting.
- Das Raum-Angebot der betrachteten Büro-Immobilien wird ergänzt durch Technik-
und Laborflächen, darüber hinaus werden teilweise Seminar- und Veranstaltungsräume
und Eventflächen angeboten. Eine Gastronomie findet sich lediglich im Solar
Info Center Freiburg.
- Mit Ausnahme des etz Nürnberg verwirklichen die vorgestellten Themenimmobilien
der thematischen Zielsetzung entsprechend den Anspruch, durch ein innovatives
Gebäude- und Energiekonzept den Einsatz vorbildlicher Gebäudetechnik zu demonstrieren.
- Sowohl im solar info Center als auch im etz Nürnberg übernimmt eine Geschäftsstelle
/ Service Center zentrale Aufgaben wie Marketing, Dienstleistungen für Mieter, Organisation
von Veranstaltungen und Mieterakquisition.
- Über den Vermietungsstand lässt sich über die reine Internetrecherche keine verlässliche
Aussage treffen. Nach weitergehenden Recherchen sind sowohl das Energie
Forum Berlin als auch das Solar Info Center Freiburg nahezu vollständig belegt.
65

3.2 Nachhaltig konzipierte Bürogebäude
3.2.1 Etrium Köln
3.2.1.1 Kurzportrait
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Das etrium Köln, Firmenzentrale der Unternehmensgruppe Econcern, wurde von den Architekten
Benthem Crouwel geplant und von der HIBA Grundbesitz GmbH & Co. KG Köln 2008
fertig gestellt. Standort des Neubaus ist der Gewerbe- und Landschaftspark TRIOTOP in
Köln-Vogelsang. Mit einer Nutzfläche von 3.751 m² ist das etrium Köln das erste Passivhaus-
Bürogebäude dieser Größenordnung in Nordrhein-Westfalen. Der Passivhausstandard wird
durch eine hohe Energieeffizienz und Einsatz neuester Energiespartechnologien für Heizung,
Kühlung und Strom erreicht.
Der Name „etrium“ verweist mit seinem ersten Buchstaben auf das Thema Energie und mit
der Wortendung auf die Atriumbauweise des Bürogebäudes. Auf 3 Geschossen bietet das
etrium bis zu 150 Mitarbeitern einen Arbeitsplatz.
Der Nutzer des Gebäudes, die Unternehmensgruppe Econcern, war in den Planungsprozess
für das Energiekonzept verantwortlich eingebunden. Das internationale Unternehmen mit
Hauptsitz in den Niederlanden bietet weltweit Produkte und Dienstleistungen für eine nachhaltige
und klimafreundliche Energieversorgung an. Vor diesem Hintergrund setzte Econcern
sich das Ziel, eine neue, besonders nachhaltige Firmenzentrale in Köln zu errichten. Ende
2008 konnte die Unternehmensgruppe mit seinen Tochterfirmen Ecofys, Ecostream, Evelop
und dem Econventure OneCarbon das etrium beziehen.
Quelle G. Hoffmann, ifes GmbH
66

3.2.1.2 Gebäudesteckbrief
Bauherr HiBa GmbH & Co
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Architekt Architekturbüro Benthem Crouwel GmbH
Aachen / Amsterdam
Generalunternehmer Friedrich Wassermann GmbH & Co., Köln
Fachplaner
Integrale Energieplanung: Ecofys Germany GmbH
TGA- Planung: Zeifer & Partner GmbH
Baupysik: ISRW Dr. Ing. Klapdor GmbH
Gebäudesimulation: IFES GmbH
Fertigstellung 2008
Bruttogeschossfläche 4.880 m²
Nutzfläche 3.751 m²
Mieter Econcern GmbH
Baukosten 6,5 Mio. €
Energieverbrauch - Heizbedarf : < 10 kWh/Jahr/m²
- Primärenergiebedarf: < 116kWh/Jahr/m² (inkl. Strom für
Arbeitsausstattung)
Auszeichnung Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen (Gold)
3.2.1.3 Energiekonzept
Das etrium gilt als ein besonders energiesparendes, nachhaltig konzipiertes Bürogebäude in
Passivhausbauweise. Es erfüllt vollständig die Passivhauskriterien. Deshalb unterscheidet
sich sein Energieverbrauch stark im Vergleich zu konventionellen Bürobauten. Der Heizenergiebedarf
mit weniger als 10 kWh/m²a ist mit einem Energieäquivalent von 1 Liter Heizöl
pro Quadratmeter und Jahr zu vergleichen. Die integrale Planung führte zu einem Primärenergieverbrauch
des Gebäudes von weniger als 120 kWh/m²a für Heizung, Strom, Kühlung
und Brauchwarmwasser.
Zu den wichtigsten Nachhaltigkeitsaspekten gehören:
Wärmedämmung und Verglasung:
Den Gebäudekomfort gewährleisten eine hochwertige Gebäudehülle mit ausgezeichneter Wärmedämmung
und optimierten dreifach verglasten Fenstern.
Wärmerückgewinnung:
Das Atrium erfüllt eine wichtige Funktion als Abluftzone, die aufwändige Kanalführungen überflüssig
macht. Dabei wird ein Wärmerückgewinnungsgrad von fast 95% erreicht. Die in die Büros eingeleitete
Frischluft strömt ins Atrium, das als zentrale Abluftführung dient. Von hier aus gelangt die Abluft in den
Wärmetauscher, der ihr die enthaltene Energie entzieht und zur erneuten Nutzung bereitstellt. Dank
dieses hocheffizienten Wärmetauschersystems kann auch die von Computern und Menschen abgegebene
Wärme aufgefangen und genutzt werden.
67

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Tageslichtnutzung:
Der Innenbereich besteht weitgehend aus Glas, so dass das Gebäude von Tageslicht durchflossen
wird. Auf künstliches Licht kann weitgehend verzichtet werden.
Grundwasserwärmepumpe:
Zur energieeffizienten Beheizung und Klimatisierung des Gebäudes wird eine Grundwasserwärmepumpe
eingesetzt. Im Sommer erfolgt die Kühlung des Gebäudes durch Grundwasser.
Photovoltaik:
Ein auf dem Dach installiertes Photovoltaik-System mit einer Leistung von 32 kW wird jährlich ca.
30.000 kWh Strom produzieren und direkt ins öffentliche Stromnetz einspeisen. Zusätzlich befinden
sich auf dem Dach zwei Solarkollektoren (Solior FL 150, Econcern-Innovationen) zur Warmwasserversorgung
der Mitarbeiterduschen.
Regenwassernutzung:
Zur Wirtschaftlichkeit des Gebäudes trägt die Nutzung von Regenwasser für die Toilettenspülungen
bei. Zusätzlich verfügt das Gebäude über eine Dachbegrünung.
Energiekennwerte:
Heizbedarf im Jahr / m² < 10kWh
Solarstrom
Photovoltaikanlage (34,2 kW) auf dem Dach erzeugt 30.000 kWh Solarstrom
pro Jahr.
Solarthermie zwei Geräte des Typs Solior FL 150 erhitzen das Brauchwasser
Primärenergiebedarf
im Jahr pro m²
< 116 kWh (inkl. Strom für Arbeitsausstattung)
3.2.1.4 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen
- Das „etrium“ wurde von der ifes (Institut für angewandte Energiesimulation und Facility
Management) als eines der ersten Bürogebäude in Deutschland nach dem DGNB
Standard (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) zertifiziert. Die Qualitätssicherung
der Planung und die Nachhaltigkeit des Objektes wurde mit dem Gütesiegel
in Gold bestätigt.
- Die integrierte Planung, Realisierung und Zertifizierung des ganzheitlichen Energie-
und Klimakonzeptes wurde von der ifes begleitet.
68

3.2.2 Umweltbundesamt Dessau
3.2.2.1 Kurzportrait
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Der Neubau für das Dienstgebäude des Umweltbundesamtes wurde als Beispielprojekt ökologischen
Bauens geplant. Die Gebäudeplanung basiert auf einem Wettbewerb aus dem
Jahr 1997, dessen Leitgedanke der Entwurf eines energieeffizienten Gebäudes mit der Nutzung
regenerativer Energiequellen war.
Wesentlicher Bestandteil des Gebäudes ist die viergeschossige „Gebäudeschlange“. Die
Gebäude-„Schleife“ aus Büros und Funktionsräumen für rd. 780 Bedienstete umschließt ein
öffentliches Forum und das den Mitarbeitern des UBA vorbehaltene Atrium. Auf 39.000 m²
Fläche finden sich neben Büroräumen öffentlich zugängliche Einrichtungen, wie eine Bibliothek,
ein Hörsaal sowie Seminarräume. Das gesamt Gebäude wurde behindertengerecht
erschlossen.
Das Gebäude befindet sich in zentraler städtebaulicher Lage auf einem ehemaligen Industriegebiet
mit teilweise denkmalgeschützten Gebäuden, dem Dessauer „Gasviertel“. Kontaminierte
Flächen wurden saniert und Bestandsbauten des Wörlitzer Bahnhofs sowie einer
alten Gasgerätefabrik in den Komplex integriert. Durch die Form des Neubaus steht ein
Großteil des Grundstücks der Öffentlichkeit als Park zur Verfügung.
Quelle: Bitter Bredt - Fotografie, Berlin
69

3.2.2.2 Gebäudesteckbrief
Bauherr
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Bundesrepublik Deutschland vertreten durch:
BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung
vertreten durch:
LBB Sachsen-Anhalt Hauptniederlassung Magdeburg
Architekt Sauerbruch & Hutton, Berlin
Energiekonzept Zibell Willner & Partner, Köln u. Berlin
Fertigstellung 2005
Bruttogeschossfläche 39.000 m²
Hauptnutzfläche 17.500 m²
Nutzer Umweltbundesamt
Baukosten
68 Mio. €
Bauwerkskosten: 1.626 €/m² Nettogrundfläche
Energieverbrauch Jahresheizwärmebedarf (Qh/An*) nach ENEV: 38,5 kWh/m²/a
Auszeichnung Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen (Gold)
*Gebäudenutzfläche
3.2.2.3 Energiekonzept
Das Gebäude besitzt eine kompakte Gesamtform, eine hohe Außenwanddämmung mit intelligenter
Haustechnik unter Einsatz erneuerbarer Energien. Es verfügt über einen großen
Luft-Erdwärmetauscher, eine Photovoltaikanlage und thermische Solarkollektoren. Die Baumaterialien
sind nach ökologischen Kriterien ausgewählt, so zum Beispiel die in dieser Größenordnung
für Deutschland prototypische Holz-Element-Fassade.
Wesentlichen Nachhaltigkeitsaspekte des UBA umfassen:
Energie
Der Energiebedarf des hochwärmegedämmten Gebäudes liegt zwischen einem Niedrigenergie- und
einem Passivhaus und unterschreitet die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung um über 50%
und der Energieeinsparverordnung um ca. 30%. Die Grundversorgung des Gebäudes mit Wärme wird
über Fernwärme gedeckt, einen weiteren Teil steuert ein Deponiegas-Blockheizkraftwerk (51 % Wärme
und 36 % Strom) bei.
Lüftung
Wegen des Lärms auf der Westseite des Gebäudes durch Bahntrasse und Bundesstraße konnte das
ursprüngliche Konzept, das Bürogebäude vollständig auf natürlichem Wege zu lüften, nicht umgesetzt
werden. Die Büros in diesem Bereich benötigen eine maschinelle Lüftung ebenso wie die Räume mit
hohen Wärmelasten wie etwa das Rechenzentrum oder der Hörsaal.
Die Lüftungsanlage kann für die unterschiedlichen Bereiche getrennt gesteuert werden. Zur Verringerung
des Energiebedarfs wird die Außenluft der Anlage durch einen Erdwärmetauscher - einen der
größten der Welt - geführt. Die Gesamtlänge des Rohrleitungsfeldes beträgt 4.800 m. Hier wird Luft
vortemperiert: im Winter erwärmt, im Sommer gekühlt. Unabhängig davon können in allen Räumen
70

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
die Fenster geöffnet werden. Zur Verbesserung des Raumklimas und zur Verringerung des Energieverbrauchs
in den Sommermonaten ist eine Nachtauskühlung des gesamten Gebäudes über zentral
zu steuernde Lüftungsklappen möglich.
Die notwendige Klimatisierung der EDV-Räume erfolgt durch eine Adsorptionskältemaschine, die des
Hörsaals durch eine Kompressionskältemaschine. Diese werden von thermischen Solarkollektoren
auf dem Flachdach des Hauptgebäudes mit Energie versorgt. Zusätzlichen Strom liefert die Photovoltaikanlage
im Faltdach über dem Forum. Der Gesamtanteil erneuerbarer Energien (Deponiegas, Solarstrom)
beträgt ca. 20 Prozent.
Umwelt- und gesundheitsverträgliche Baustoffe
Die Wahl der Baustoffe im Dienstgebäude erfolgte unter Beachtung strenger Kriterien zum Schutz von
Umwelt und Gesundheit. Baumaterialien mit besonders kritischen Inhaltsstoffen wurden nicht verwendet.
Während der Rohbau als Stahlbeton-Skelettkonstruktion ausgeführt ist, sind die vorgefertigten
Fassadenelemente ganz aus Holz und damit das augenfälligste Element einer nachhaltigen Architektur.
Die Auswahl von Materialien erfolgte mit Hilfe von Ökobilanzen. Die in den Innenräumen und im
Erdwärmetauscher eingesetzten Bauprodukte wurden auf Schadstofffreisetzung kontrolliert. Das Ausgasen
gesundheitsschädlicher, leichtflüchtiger organischer Verbindungen (VOC) aus Bauprodukten
wurde anhand des Bewertungsschemas des Ausschusses zur gesundheitlichen Prüfung von Bauprodukten
(AgBB) beurteilt.
3.2.2.4 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen
- Bei der Planung und Umsetzung des Umweltbundesamts in Dessau hielt sich das
Berliner Architekturbüro Sauerbruch Hutton an den Leitfaden „Nachhaltiges Bauen“
des Bundesbauministeriums.
- Mit Beginn des Planungsprozesses wurde vom Bauherrn ein „Energiebeauftragter“
eingesetzt, der als „Anwalt“ und Ratgeber für die Energieeffizienz tätig war. Weiterhin
wurde eine Arbeitsgruppe „Energie, Ökologie und Baunutzungskosten“ gebildet. Ein
Monitoringkonzept wurde von Beginn an in die Planung miteinbezogen.
- Das Dienstgebäude des Umweltbundesamtes ist ein Modellobjekt des Forschungsvorhabens
„Energieoptimiertes Bauen – EnOB“.
71

3.2.3 Regionshaus Hannover
3.2.3.1 Kurzportrait
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Die Region Hannover hat im Stadtzentrum der Landeshauptstadt ein neues Verwaltungsgebäude
für rund 300 Mitarbeiter errichtet, das im Rahmen des Forschungsprogramms „Energieoptimiertes
Bauen – EnOB“ des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie begleitet
und gefördert wurde. Dem Bau war ein enger finanzieller Rahmen gesetzt, gleichzeitig
galten die hohen Anforderungen des Forschungsprogramms bezüglich der Energieeffizienz.
Die besondere Herausforderung dieses Modellprojekts lag in der Aufnahme der hohen Anforderungen
des EnOB-Standards an die Energieeffizienz in ein offenes Wettbewerbsverfahren
der öffentlichen Hand. Der Primärenergiebedarf für Heizen, Lüften, Kühlen und Beleuchten
darf jährlich 100 kWh pro m² nicht überschreiten.
Der Entwurf sieht ein technik-extensives Energiekonzept vor, dass die Wünsche der Region
nach einem betriebssicheren, wartungsarmen Gebäude mit geringen Lebenszykluskosten
abbildet. Das Gebäude in der Innenstadt Hannovers ergänzt den dichten Bestand von Verwaltungsgebäuden
der Region Hannover. Der 5-geschossige winkelförmige Baukörper bietet
mit einem im Erdgeschoss zur Straße herausgeschobenen, großzügig verglasten Multifunktionssaal
eine neue, attraktive Adresse für die Region.
72

3.2.3.2 Gebäudesteckbrief
Baufertigstellung 31.03.2007
Bauherr Region Hannover
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Architekt bünemann & collegen GmbH, Hannover
Arbeitsplätze 300
Inbetriebnahme 01.04.2007
Beheizte Nettogrundfläche 7.134 m²
Hauptnutzfläche 3.599 m²
Bruttogrundfläche 8.441 m²
Nutzfläche (nach EnEV) 5.399 m²
A/V 0,30 m²/m²
Kosten für die Realisierung in €/m2 (Kostenschätzung)
Bauwerkskosten netto nach DIN 276 bezogen auf die Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277
Baukonstruktion (KG 300) 762
Technische Anlage (KG 400) 282
Energieverbrauch Primärenergieverbrauch 80 kWh/m²/a
Auszeichnung Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen (Gold)
3.2.3.3 Energiekonzept
Das Energiekonzept umfasst wesentliche Aspekte zur Erreichung einer guten Energieeffizienz:
ein kompakter Baukörper (A/V = 0,3), gute Wärmedämmung (Wände mit 160mm WLG
035 Mineralfaser), gute Fenster (U = 1,2 W/(m²K) und gute Luftdichtheit (n50 < 1,5). Die
Räume werden über statische Heizkörper beheizt und können im Sommer über eine Betonkernaktivierung
gekühlt werden. Lüftungsanlagen mit hocheffizienter Wärme- und Feuchterückgewinnung
sind für den Mehrzwecksaal und die Sanitärräume vorgesehen. Das Gebäude
wird mit Fernwärme versorgt. Die Kälteversorgung erfolgt über ein Erdsondenfeld von 12
x 70 m Sondenlänge. Eine Kältemaschine ist nur als Redundanz vorgesehen. Die Sonden
werden im Winter außerdem zur Vorheizung der Außenluft in der Lüftungsanlage des Saals
genutzt. Dadurch werden die Sonden im Winter zusätzlich gekühlt, so dass im folgenden
Sommer ein größeres Kältepotenzial zur Verfügung steht. Das Gebäude wird mit einer Gebäudeleittechnik
und einem umfassenden Messkonzept ausgestattet und kann online überwacht
werden.
Auf Basis der Messdaten des Jahres 2007 (ab April) wurde der Jahresenergieverbrauch im
Betrieb errechnet. Das Regionshaus hat die energetischen Zielwerte deutlich unterschritten.
Der Primärenergieverbrauch für den Betrieb lag mit knapp 80 kWh/m²a (nach EnEV, Primärenergie,
NGF) um 20 % unter dem Zielwert von 100 kWh/m²a (EnEV, Primärenergie, NGF).
Der gesamte Primärenergieverbrauch des Gebäudes lag bei knapp 125 kWh/m²a, wobei die
größte Verbrauchergruppe die elektrischen Bürogeräte mit fast 30 kWh/m²a (Primärenergie,
NGF) waren.
73

Energiekennzahlen
Energiekennzahlen nach EnEV (in kWh/m2a)
Heizwärmebedarf (berechnet nach EnEV, bezogen auf
NGF)
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
34,80
Primärenergie gesamt (bezogen auf NGF) 93,00
Gemessene Energiekennwerte (in kWh/m2a)
Heizwärmeverbrauch (gemessen 4/07 bis 12/07) 34,60
Primärenergie gesamt (Betriebsenergie nach EnEV) 79,80
Primärenergie gesamt 123,60
Lüftung PE 11,10
Beleuchtung PE 27,30
Hilfsenergie + sonstige Betriebsenergie 6,90
3.2.3.4 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen
- Das Regionshaus Hannover wurde nach dem DGNB Standard (Deutsche Gesellschaft
für Nachhaltiges Bauen) mit dem Gütesiegel in Gold zertifiziert.
74

3.2.4 Energon Ulm
3.2.4.1 Kurzportrait
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Das Energon Ulm ist mit rd. 7.000 m² Nettogrundfläche das weltweit größte Bürogebäude im
Passivhausstandard. Die Software AG Stiftung als Investor nahm das Bürogebäude Ende
2002 im Ulmer Wissenschaftspark „Science Park 2“ in Betrieb. Auf einer Nutzfläche von
5.412 m², auf fünf Geschosse verteilt, befinden sich Einzel-, Gruppen- und, Großraumbüros
sowie Schulungsräume, die hauptsächlich für Firmen der Dienstleistungs- und Software-
Branche zur Verfügung stehen. Ein glasüberdachtes Atrium in der Größe von ca. 430 m²
bildet das Zentrum des Bürogebäudes. Stege und Treppen sowie zum Atrium orientierte,
offene Bereiche in den einzelnen Etagen lassen es zum kommunikativen Mittelpunkt werden.
Außerdem dient das Atrium zur Belüftung und Tageslichtnutzung.
Im Rahmen eines beschränkt ausgelobten Wettbewerbs für Planungsteams wurden hohe
Anforderungen für den Neubau des Bürogebäudes formuliert: Neben Passivhaus-Standard
waren hoher Komfort und ein gehobenes Ambiente bei wirtschaftlicher Bauweise weitere
Vorgaben.
Durch eine integrale Planung zwischen Architekt, Haustechniker und Tragwerksplaner konnte
von Anfang an ein abgestimmtes Konzept erarbeitet werden, um die einzelnen Anforderungen
und Komponenten reibungslos und ohne Verluste aufeinander optimal abzustimmen.
75

3.2.4.2 Gebäudesteckbrief
Bauherr Software AG Stiftung
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Architekt oehler faigle archkom solar architektur
Baufertigstellung 10 / 2002
Arbeitsplätze 420
Bruttogrundfläche 8.000 m²
Beheizte Nettogrundfläche 6.911 m²
Hauptnutzfläche 5.412 m²
Nutzfläche (nach EnEV) 5.658 m²
Kosten für die Realisierung in €/m²
(Bauwerkskosten netto nach DIN 276 bezogen auf Bruttogrundfläche nach DIN 277)
Baukonstruktion (KG 300) 1.234 €/m²
Technische Anlage (KG 400) 454 €/m²
Betriebskosten in 2004 (inkl. Casino) nach DIN 18960
Betriebskosten gesamt 24,24 €/m²
Heizung, Kühlung, Lüftung,
Beleuchtung
Energiekennwerte
4,68 €/m²
A/V 0,22 m²/m³
Auszeichnung
3.2.4.3 Energiekonzept
Primärenergie gesamt (in 2005, bezogen auf NGF)
81 kWh/m²/a
Deutscher Solarpreis 2004, Innovationspreis Architektur
und Technik
Zur Kühlung und Heizung nutzt das Gebäude in erster Linie Betonkerntemperierung. Für die
Betonkerntemperierung sind Kunststoff-Rohrregister mit einer Fläche von rund 5.000 m² in
10 cm Abstand von den Deckenunterseiten verlegt. Zur Temperierung ragen die 40 Erdwärmesonden
etwa 100 m tief in die Erde. Wasser strömt darin in einem geschlossenen Kreislauf
von Erdwärmesonden und Registerrohren. Das Erdreich wirkt so als Wärme- bzw. Kältespeicher,
die bivalente Nutzung unterstützt die thermische Regeneration.
Aufgrund der großflächigen Aktivierung reichen bereits sehr kleine Über- bzw. Untertemperaturen
aus, um das sehr gut gedämmte und energetisch optimierte Gebäude zu heizen oder
zu kühlen. Im Winter genügen häufig die internen Gewinne des Gebäudes, um den thermischen
Komfort sicherzustellen. Muss das Wasser für die Betonkerntemperierung nachgeheizt
werden, so erfolgt dies vorrangig über Abwärme der Kompressionskälteanlagen für
Server- und Lebensmittelkühlräume. Den übrigen Heizenergiebedarf deckt Fernwärme.
76

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Ergänzt wird die Betonkerntemperierung durch ein ausgeklügeltes Lüftungskonzept: Außenluft
wird in einem 28 m langen Erdkanal zur Zuluftzentrale geleitet und dort je nach Bedarf
aus den Erdwärmesonden weiter gekühlt oder erwärmt. Im Heizfall wird die aus der Abluft
zurück gewonnene Wärme genutzt. Bei sehr kalten Außentemperaturen kann die Luft mit
Fernwärme weiter nachgeheizt werden. Eine Sprühbefeuchtung hält die relative Feuchte der
Zuluft auch in Kälteperioden über 30%. Die konditionierte Zuluft wird zunächst ins Atrium
geleitet. Von dort strömt sie durch schallgedämmte Überströmöffnungen in den Atriumfassaden
bzw. durch Luftkanäle in den Betondecken zu den außen liegenden Büros. Bei Bedarf
kann das Atrium über Rauch-Wärme-Abzugsklappen natürlich gelüftet werden; alle Büro-
und Aufenthaltsräume haben Fenster, die man öffnen kann. Die Abluft wird in den Büroräumen
aktiv abgesaugt und zur Abluftzentrale auf dem Dach geleitet.
Energiekennzahlen
Gemessene Energiekennwerte (in kWh/m2/a)
Heizwärmeverbrauch (in 2005, bezogen auf NGF) 34,60
Primärenergie gesamt (in 2005, bezogen auf NGF) 81,00
3.2.4.4 Weitere Besonderheiten / Auszeichnungen
- Auszeichnungen: Deutscher Solarpreis 2004, Innovationspreis Architektur und Technik
2005.
- Ausstattungsqualität und thermischer Komfort dienen dem Investor als Vermietungsargument:
Im Mietvertrag wird eine Obergrenze für Nebenkosten zu Heizung, Kühlung
und Belüftung von 0,75 €/m² garantiert. Mit 12 €/m² liegen die Mietkosten für örtliche
Verhältnisse relativ hoch.
- Bei Fertigstellung des Gebäudes Ende 2002 standen in Ulm viele Büroimmobilien
leer; entsprechend schwierig gestaltete sich die Vermietung. 2004 stieg der Anteil
vermieteter Fläche von anfangs 31% auf 60% am Jahresende. 2006 liegt er bei 80%.
77

3.2.5 Nullemissionsfabrik Solvis
3.2.5.1 Kurzportrait
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Der Fabrikneubau für rund 100 MitarbeiterInnen beinhaltet die Produktion und Verwaltung
eines der führenden Unternehmen der Solarbranche in Deutschland und bietet somit ein
Beispiel für ökologisch orientierten Gewerbe- und Industriebau. Das Gebäude fasst alle Nutzungsbereiche
in einem kompakten Baukörper zusammen. Der Bauherr, die Solvis GmbH &
Co. KG, ist Betreiber und Nutzer des Hauses. Standort ist ein Industriegebiet im Norden von
Braunschweig in unmittelbarer Nähe zum Mittellandkanal.
Das Gebäudekonzept ist Ergebnis eines eingeladenen Wettbewerbs, der im September
2000 erfolgte. Die Planung des Gebäudes wurden durch drei wesentliche Vorgaben des
Bauherren bestimmt: eine hohe Qualität der Arbeitsplätze für eine hohe Produktivität, qualitativ
gleichwertige Arbeitsplätze mit kurzen Kommunikationswegen sowie eine Produktion ohne
Emissionen von Klimagasen, d.h. eine Reduktion der Gebäude- und Lüftungswärmelasten.
Emissionen resultierend aus dem Energiebedarf für Strom und Wärme sind aufgrund der
Produktionsprozesse die einzigen potentiellen Emissionsquellen.
Durch bauliche und technische Maßnahmen benötigt die SOLVIS -Nullemissionsfabrik rund
75 Prozent weniger Energie als herkömmliche Industriebauten und wird zu 100 % mit Erneuerbaren
Energien versorgt. Der Restenergiebedarf wird CO2-neutral durch Solarenergie und
ein mit Rapsöl betriebenes Blockheizkraftwerk (BHKW) gedeckt. Damit setzt die Fabrik neue
Maßstäbe, die Energiewerte des Gebäudes liegen weit unter dem heutigen Standard.
Das Fabrikgebäude gilt mit seinem umweltorientierten Ansatz und der Architektur als vorbildlich.
Obwohl große energietechnische Ambitionen (Prinzip Nullemission) und eine attraktive
Industrie-Architektur verwirklicht wurden, gestaltete sich die Planung und Errichtung des Gebäudes
mit 757 €/m² (Bauwerkskosten netto nach DIN 276 bezogen auf die Bruttogrundfläche
(BGF) nach DIN 277 ) relativ kostengünstig.
Durch das Firmenwachstum wurde im Jahr 2008 eine Gebäudeerweiterung von 5.400 Quadratmeter
für Lager und Produktion notwendig. Mit dem Erweiterungsbau wird das Energiekonzept
fortgeführt.
78

3.2.5.2 Gebäudesteckbrief
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Bauherr SOLVIS Gmbh & Co KG (+ Betreiber, Nutzer)
Architekt Banz + Riecks Dipl.-Ing. Architekten BDA Bochum
Gebäudetechnik: solares bauen GmbH, Freiburg
Energiekonzept: Fraunhofer ISE, Freiburg
Baufertigstellung 08/2002
Beheizte Nettogrundfläche 8.120 m2
Bruttorauminhalt 54.740 m3
A/V 0,36 m2/m3
Energiekennwerte
Primärenergie gesamt in 2005
Bezugsfläche beheizte NGF
Heizwärmeverbrauch in 2004
Bezugsfläche beheizte NGF
Kosten für Realisierung in €/m²
60,5 kWh/m²/a
29 kWh/m²/a
Bauwerkskosten netto nach DIN 276 bezogen auf die Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277
Baukonstruktion (KG 300) 569 €/m²
Technische Anlagen (KG 400) 188 €/m²
3.2.5.3 Energiekonzept
Strom
Um den Energiebedarf des Gebäudes CO2-neutral zu decken, liefern ein Rapsöl-
Blockheizkraftwerk und eine Photovoltaik-Anlage Strom, deren Überschüsse ins Netz eingespeist
werden. Die Kapazitäten der wirtschaftlich und statisch auf 600 m² limitierten PV-
Anlage setzen gleichzeitig die Grenzen für den maximalmöglichen, CO2-neutral zu deckenden
Strombedarf auf 12,5 kWh/m²a.
79

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Wärme
Das BHKW, die thermischen Solarkollektoren und die Abwärme der Versuchsstände für
Heizkessel, die ebenfalls den Pufferspeichern zugeführt wird, decken den Wärmebedarf des
Gebäudes. Weiterhin speichern die Tanks der Sprinkleranlage die Wärme der solarthermischen
Anlage und wirken zugleich als Strahlungsheizung in der Halle. Auch die Abwärme
aus der EDV-Zentrale dient im Winter zur unterstützenden Beheizung der Lagerhalle.
Es gibt zwei unterschiedliche Heizungssysteme für Produktion und Büros: Die Hallen werden
preiswert über die Lüftung mit Wärmerückgewinnung beheizt. Die Büros werden über einzeln
regelbare Radiatoren beheizt. Ein zusätzliches Lüftungssystem in den Büros gewährleistet
im Winter eine hohe Raumluftqualität und dient im Sommer der passiven Kühlung über
Nachtlüftung. Es ist hier ein einfaches Abluftsystem mit Wärmerückgewinnung über eine
Abluftwärmepumpe.
Die Produktionshalle erhält großzügig Tageslicht über eine Vielzahl an Oberlichtern sowie
Fensterbänder in der Fassade. Das Kunstlicht wird über einen Außenhelligkeitssensor automatisch
tageslichtabhängig gedimmt. Die installierte Leistung beträgt 8 W/m² für eine Nennbeleuchtungsstärke
von 200 lux im Lager und 300 lux in der Produktion. Einzelne Bereiche
haben zusätzliche Arbeitsplatzleuchten. Die Büros sind über Sichtfenster und Licht streuende,
satinierte Gläser oberhalb der Sichtbereiche natürlich belichtet. Lamellenjalousien, die im
oberen Bereich Tageslicht umlenken, bieten einen kombinierten Sonnen- und Blendschutz.
3.2.5.4 Weitere Besonderheiten/Auszeichnungen
- Als Demonstrationsobjekt für ökologischen Industriebau erhält die von Banz + Riecks
geplante Nullemissionsfabrik der SOLVIS GmbH und Co. KG den Europäischen Solarpreis
2002. Darüber hinaus erhielt Solvis den Energy Globe 2003 (Weltpreis für
Nachhaltigkeit) und den B.A.U.M. Umweltpreis 2007.
80

3.2.6 Zusammenfassende Betrachtung
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Steckbrief Etrium Köln Umweltbundesamt Dessau Regionshaus Hannover Energon Ulm Nullemissionsfabrik Solvis,
Braunschweig
Fertigstellung 2008 2005 2007 2002 2002
Nutzer Econcern GmbH & Co. KG Dienstgebäude des UBA Verwaltungsgebäude der
Region Hannover
Firmen der Dienstleistungs-
u. Softwarebranche
Verwaltung und Produktion
der Solvis GmbH & Co. KG
Hauptnutzfläche 3.750 m² 17.500 m² 3.600m² 5.400 m² 14.000 m² (Büro + Prod.)
Besonderheiten
d. Architektur
Kompakter Baukörper, innen
liegendes Atrium (erfüllt
Abluftfunktion), Dachterrassen
Bauwerkskosten Gesamt-Investitionen
6,5 Mio. €
Kompakte Gesamtform,
Außenfassade Holztafelkonstruktion,
Forum und Atrium
(3.400 m²), Flachdächer tlw.
begrünt
Gesamt-Inv. 68 Mio. € bzw.
1.626 €/m² NGF (brutto)
Energiestandard Passivhaus-Standard Zwischen Niedrigenergie-
und Passivhaus
Energiekennwert Heizbedarf : < 10 kWh/m²/a
Primärenergiebedarf: <
116kWh/Jahr/m² (inkl. Strom
für Arbeitsausstattung)
Auszeichnungen Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges
Bauen (Gold)
Besonderheiten - Integrales Planungskonzept
Heizwärmebedarf (Qh/An)
nach ENEV: 38,5 kWh/m²/a
Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges
Bauen (Gold)
- Energiebeauftragter und
Arbeitskreis „Energie“ während
d. Planungsphase
- Wettbewerbsverfahren
Winkelförmiger Baukörper
mit einem im EG zur Straße
herausgeschobenen verglasten
Multifunktionssaal
Symmetrischer kompakter
Baukörper, glasüberdachtes
Atrium 430 m² (dient u.a. der
Belüftung)
kompakter Baukörper umfasst
alle Nutzungsbereiche,
Verwaltungsbereiche „begleiten“
die Produktion
1.044 €/m² (netto) BGF 1.688 €/m² (netto) BGF 757 €/m² (netto) BGF
Niedrigenergiehaus weltweit größtes Bürogeb. in
Passivhaus-Standard
Primärenergieverbrauch 80
kWh/m²/a
Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges
Bauen (Gold)
- Finanzierungsmodell Public
Private Partnership
- offenes Wettbewerbsverfahren
der öff. Hand
Primärenergie gesamt
(2005) bezogen auf beheizte
NGF 81 kWh/m²/a
Deutscher Solarpreis 2004,
Innovationspreis Architektur
und Technik
- Integrales Planungskonzept
- Beschränkt ausgelobter
Wettbewerb
Prinzip: Nullemission (nicht
ganz erreicht)
Heizwärmebedarf 30
kwh/m²/a
Primärenergie (2005) 60
kWh/m²/a bezogen auf beheizte
NGF
Europäischer Solarpreis,
Energy Globe, B.A.U.M.
Umweltpreis
- Große energietechnische
Ambition
- Attraktive Industriekultur
81

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
3.3 Best-Practice-Beispiele aus der Metropolregion Bremen
Oldenburg
3.3.1 Passivhaus-Bürogebäude der Firma Becker, Bremen
3.3.1.1 Kurzportrait
Die Firma Becker, ein Bremer Familienunternehmen aus der Recycling-Branche, baute als
erstes Bremer Unternehmen ein Bürogebäude im Passivhaus- Standard. Das viergeschossige
Flachdach-Gebäude beherbergt über 50 Mitarbeiter und wurde im Februar 2002 fertiggestellt.
Die Baukosten des Gebäudes lagen rd. zehn Prozent höher als bei konventionellen Gebäuden
(etwa 100 Euro pro m²). Es wird erwartet, dass die Mehrkosten durch die Heizkostenersparnis
ausgeglichen werden.
Die Planung erfolgte durch die intensive Zusammenarbeit und den kontinuierlichen Dialog
zwischen Bauherren, Architekten und Energieplanern. Auf diese Weise konnten Vorbehalte
und Ängste gegenüber dem Passivhaus-Standard ausgeräumt werden. Im Ergebnis wurden
die vom Passivhaus-Institut geforderten Werte deutlich unterschritten.
3.3.1.2 Gebäudesteckbrief
Bauherr
Nutzer
Firma Richard Becker GmbH & Co. KG,
Bremen
Richard Becker Holding GmbH & Co. KG
Richard Becker Rohstoffe Recycling GmbH
Becker + Bruegesch Entsorgungs-GmbH
Architekt Schmidt und Lass, Bremen
Gebäudetechnik: Carl Cordes, Bassum
Energiekonzept:
Ingenieurgesellschaft BEO mbH, Bremen
Dipl.-Ing. Günter Schlagowski, Bremen
General-Bauunternehmer Axel Röpke GmbH, Syke
Baufertigstellung Februar 2002
Nettogrundfläche n. DIN 277 1.000 m²
Beheizte Nettogrundfläche 902 m²
Energiekennwerte
Primärenergiekennwert
Bezugsfläche beheizte NGF(ohne
Technikräume)
38 kWh/m²/a
Heizenergiekennwert 15 kWh/m²/a
82

3.3.1.3 Energiekonzept
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Gebäudehülle
Die Außenwände des neuen Bürogebäudes verfügen über einen Betonkern von 15 cm Dicke
und eine 30 cm starke Polystyrol-Schicht. Innenseitig ist zusätzlich ein Gipsspachtel- und
außen ein Silikat- Leichtputz auf die Dämmung aufgetragen. Somit sind die Außenwände 48
cm dick. Mit dieser Dämmung erreichen die Wände einen U-Wert von 0,128 W/(m2K). Das
Beton-Flachdach des Gebäudes ist mit 45 cm Polystyrol-Dämmung belegt und hat einen U-
Wert von nur 0,085 W/(m2K). Die Bodenplatte, ebenfalls aus Stahlbeton, ist unterseitig mit
einem 24 cm dicken Extruderschaum aus Polystyrol gedämmt und erreicht einen U-Wert von
0,157 W/(m2K).
Damit es möglichst wenig Wärmeverluste gibt, ist die Gebäudehülle zudem mit speziellen
Folien luftdicht versiegelt. Das Bürogebäude ist mit raumhohen, sturzfreien Doppelfenstern
ausgestattet. Dadurch gelangt Tageslicht brechungsfrei tief in die Räume, und der Kunstlichtbedarf
reduziert sich erheblich. Die Fenster weisen insgesamt eine vierfache Verglasung
auf. Eine in die Verglasung integrierte Jalousie dient bei Bedarf der Verschattung und dem
Blendschutz. Die speziellen Fenster haben einen UW-Wert von etwa 0,8 W/(m2K). Dieser
niedrige Wert bewirkt, dass die Temperatur an den Innenseiten der Fenster annähernd
gleich der Raumtemperatur ist. Zugerscheinungen oder Kälteabstrahlung werden vermieden,
was wesentlich zur Behaglichkeit in den Räumen beiträgt.
Haustechnik
Eine hochwirksame Lüftungsanlage sorgt dafür, dass trotz der luftdichten Hülle kontinuierlich
Frischluft ins Gebäude strömt. Das dient nicht nur dem Wohlbefinden und der Gesundheit
der Angestellten, es bietet zudem bessere klimatische Bedingungen für deren Leistungsfähigkeit.
Die integrierte Wärmerückgewinnung der Lüftungsanlage sorgt dafür, dass 80 bis 90
Prozent der Wärme, die in der Abluft vorhanden ist, für die Vorerwärmung der Zuluft genutzt
werden können. Büroräume im Passivhaus-Standard sind in ihrer Energieeffizienz ebenso
vorteilhaft wie Wohnhäuser. Besonders die Abwärme von Rechnern, Kopierern, Kaffeemaschine
etc. sowie die Körperwärme der Beschäftigten lassen sich per Wärmerückgewinnung
sehr gut ausnutzen.
3.3.1.4 Weitere Besonderheiten/Auszeichnungen
Das Bürogebäude der Firma Becker wurde als "Qualitätsgeprüftes Passivhaus" durch das
Passivhaus Institut Darmstadt(PHI) zertifiziert.
83

3.3.2 Firmengebäude der Polyplan GmbH, Bremen
3.3.2.1 Kurzportrait
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Die Firma Polyplan, ein Ingenieurbüro für Energie- und Umwelttechnik, hat in der Überseestadt
Bremen ein neues Bürogebäude mit Halle als Passivhaus konzipiert und errichtet.
Für den Bau wurden kostensparend einfache, innovative Materialien aus dem Industriebau
verwendet. Das als Holzkonstruktion ausgeführte Gebäude ragt in einen kleinen See hinein
und öffnet sich mit großen Glasflächen zum Wasser. Das Gebäude verfügt über zwei Geschosse
mit Einzelbüros und bietet Platz für ein lichtdurchflutetes, mit Bäumen bepflanztes
Atrium, das sich über beide Geschosse bis unter das Dach erstreckt. Über eine Brücke, die
über einen Wassergraben führt, kann das Gebäude betreten werden. Für die Fassadenhülle
wurde eine UV-beständige, textile Bespannung gewählt.
3.3.2.2 Gebäudesteckbrief
Bauherr
Nutzer Polyplan GmbH
Grundstücksgesellschaft Polyplan GBR
Bruns/Bügling/Freyer/Vormschlag, Bremen
Architekt Dipl.Ing. Gesine Lingens, Fintel
Gebäudetechnik: Polyplan GmbH
Baufertigstellung 2008
Hauptnutzfläche Büro
Hauptnutzfläche Halle
Energiekennwerte
Heizwärmebedarf
520 m²
270 m²
Passivhausstandard mit einem Heizwärmebedarf
unter 15 kWh(m²a)
84

3.3.2.3 Energiekonzept
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Das Bürogebäude ist im Passivhausstandard errichtet. Der Rohbau umfasst eine Holz-
Rahmen- bzw. verglaste Pfosten-Riegelkonstruktionen als Holz-Alu-Verbundkonstruktion.
Die Aussenwände des Bürogebäudes bestehen aus Holzständerwänden. Sie verfügen über
eine außenseitig parafinierte Holzfaserplatte (DWD) mit Konterlattung (vertikal) und Lattung,
bespannt mit UV-beständigem Textilgewebe. Innenseitig befindet sich eine Holzfaserplatte
(OSB, 15mm). Die Dämmung erfolgt mit Zellulose, die innenseitig gedämmte Installations-
Ebene beträgt d = 12 cm.
Im Gebäude sind keine statischen Heizflächen vorhanden. Das Bürogebäude zeichnet sich
durch die luftdichte Gebäudehülle aus, eine zentrale Be- und Entlüftungsanlage mit effizienter
Wärmerückgewinnung sorgt für Frischluft. Das Bürogebäude verfügt über Holzfenster mit
Passivhaus-Standard (k=0,8W/m²k). Für Deckung des Restwärmebedarfs ist die Lüftungsanlage
mit einem Nachheizregister ausgestattet. Das Flachdach als gedämmte Holzbalkendecke
mit hinterlüfteter Eindeckung. Über dem Atrium befinden sich 5 Lichtkuppeln mit einem
Durchmesser von 120cm.
Die Hallenkonstruktion ist mit statischen Heizflächen in den Nebenräumen ausgestattet,
Wärmepumpe mit Erdkollektor sorgen für die Deckung des Heizwärmebedarfs und die
Warmwasserbereitung.
85

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
3.3.3 Passivhaus-Bürogebäude Oldenburger Energiekontor, Oldenburg
3.3.3.1 Kurzportrait
Das Passivhaus-Betriebsgebäude beherbergt seit 1998 auf einer Fläche von etwa 150 m²
das neugegründete "Oldenburger Energiekontor", das die drei miteinander kooperierenden
Unternehmen Beckmann Solartechnik, Weser-Ems-Solar und Innovatherm unter einem gemeinsamen
Dach zusammenführt.
Das als Passivhaus betriebene Bürogebäude schließt sich an einen sanierten Altbau (ehemaliges
Verwaltungsgebäude der Glasformenfabrik Beyer) an: Über ästhetische Gemeinsamkeiten
hinaus sind beide Gebäude auch in energetischer Hinsicht miteinander verbunden:
Eine unterirdische Leitung sorgt dafür, dass neben Regenwasser auch Heizenergie und
Warmwasser zwischen beiden Gebäuden fließen kann. So kann an Wintertagen, an denen
die von den Sonnenkollektoren gelieferte Wärme nicht ausreicht, auf Wärme vom modulierenden
Brennwertkessel des Nachbarhauses zurückgegriffen werden. Auf eine konventionelle
Heizung konnte verzichtet werden. Im Sommer und in den Übergangszeiten werden dem
sanierten Nachbargebäude solare Überschüsse in Form von Warmwasser und Heizwärme
zurückgeliefert.
86

3.3.3.2 Gebäudesteckbrief
Bauherr Hartmut Beckmann
Nutzer
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Oldenburger Energiekontor: Beckmann Solartechnik,
Weser-Ems-Solar und Innovatherm
Architekt Architekturbüro team 3, Oldenburg
Gebäudetechnik: Oldenburger Energiekontor
Baufertigstellung 1998
Energiebezugsfläche nach PHPP: 138 m²
Energiekennwerte
Heizwärmebedarf 14,35 kWh/(m²a) berechnet nach PHPP
3.3.3.3 Energiekonzept
Neben dem Einbau einer kontrollierten Be- und Entlüftung mit vorgeschaltetem Erdwärmetauscher
und Solartechnik trägt die Dämmung entscheidend zur Energiebilanz des Oldenburger
Energiekontors bei. Architekten und Bauherr haben das neue Gebäude so angelegt,
dass es eine möglichst kleine Außenhülle besitzt. Diese kompakte Gebäudeform sorgt im
Verhältnis zum umbauten Raum für die geringste Wärmeabstrahlungsfläche.
Die diffusionsoffene Außenwand besteht aus einer 20 cm breiten, massiven Wand und einer
vorgelagerten, 18 cm breiten Wärmedämmung (K-Wert 0,15 W/m²K), die mit einem mineralischem
Gipsputz verkleidet ist, der aus energetischen Gründen bis in die Kellerräume hinuntergezogen
wurde. Der Dachbereich wurde mit einer 32 cm starken Zellulose-Dämmung (K-
Wert 0,12 W/m2K) versehen. Der blower-door-Test ergab einen Wert von 0,3.
Um den Austritt von Energie auch an den Fenstern zu vermeiden, hat sich der Bauherr für
eine dreifache Wärmeschutzverglasung mit Edelgasfüllung (K-Wert 0,4W/m²K) entschieden,
die trotz ihrer hochwirksamen Dämmeigenschaften immerhin noch eine Lichtdurchlässigkeit
von etwa 50 % aufweist. Da herkömmliches Aluminium als Wärmebrücke wirkt, bauten die
Architekten ein neues Glas mit Kunststoffabstandhaltern (TPS) ein.
Um die Sonnenenergie nutzen zu können, haben die Architekten große Fensterflächen nach
Süden eingeplant, die auf ideale Weise die passive Nutzung von Solarenergie ermöglichen.
Nach Norden hin existieren aus energetischen Gründen kaum Fenster. Um dennoch nicht
unnötig auf elektrisches Licht angewiesen zu sein, haben die Architekten hier neben kleineren
Fenstern auch ein schmales Lichtband eingeplant.
87

Daten zum Energiekonzept
Konstruktion: Massivbau
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Außenwand: Ytong-Innenschale mit Sto-Steinlamellen-WDVS, 18 cm Dicke
U-Wert = 0,15 W/(m²K)
Kellerdecke / Bodenplatte: 10 (Fliesen) bzw. 14 cm (Holz) Dämmung
Dach: Satteldach mit 30 cm Zellulose, Tonziegel
Fensterrahmen: Holzfenster mit WSG, U-Wert Verglasung, z.T. wärmegedämmte
Festverglasung als Pfosten-Riegel-Konstruktion
Verglasung: Ug-Wert = 0,5 W/(m²K)
Eingangstür: Holztür mit WSG, Ug-Wert = 0,5 W/(m²K)
Lüftung: Aerex Lüftungsanlage mit Erdreichwärmetauscher
Heizung: Luft-Wassser-Register über Lüftungsanlage (Solar bzw. Gas)
Warmwasser: Solvis-Solaranlage mit Solvis-Integral, 2000 l Speicher, 12 m²
Kollektorfläche ( Nebengebäude wird mitversorgt )
Luftdichtheit: n50 = 0,5/h
Ökologische Aspekte: unter baubiologischen Gesichtspunkten erstellt
88

3.3.4 Zusammenfassende Betrachtung
Steckbrief Passivhaus-Bürogebäude Becker, Bremen
Passivhaus-Bürogebäude Polyplan,
Bremen
Fertigstellung 2002 2008 1998
Nutzer Firma Richard Becker GmbH & Co. KG,
Bremen
Polyplan GmbH, Ingenieurbüro für Energie-
und Umwelttechnik
Hauptnutzfläche ca. 1.000 m² 520 m² Büro, 270 m² Halle 150 m²
Besonderheiten
d. Architektur
- Atrium mit 5 Lichtkuppeln -
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Passivhaus-Bürogebäude, Oldenburg
Oldenburger Energiekonto, Energieberatung
Energiestandard Passivhaus-Standard Passivhaus-Standard Passivhaus-Standard
Energiekennwert Heizenergie: 15 kWh/m²/a
Primärenergiebedarf: 38 kWh/Jahr/m²
Heizenergie: 15 kWh/m²/a
Heizenergie 14,35 kWh/m²/a
Auszeichnungen Qualitätsgeprüftes Passivhaus - Qualitätsgeprüftes Passivhaus
Besonderheiten - - Gebäude ist in energetischer Hinsicht mit
saniertem Altbau verbunden: neben Regenwasser
kann auch Heizenergie und
Warmwasser zwischen beiden Gebäuden
fließen
89

3.4 Zusammenfassung
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Die Betrachtung der Best-practice Beispiele im Büro- und Gewerbebau zeigt, dass es intelligente
Alternativen zu herkömmlichen Gebäudekonzepten gibt.
Am Beispiel erfolgreich umgesetzter „nachhaltiger“ Büro- und Verwaltungsgebäude wird richtungsweisend
der Stand und die Bandbreite energieoptimierter und umweltgerechter Planung
und Bauweise bei Nichtwohngebäuden hinsichtlich Funktionalität und Wirtschaftlichkeit
aufgezeigt.
Die Spanne der vorgestellten Gebäude reicht von Büro- und Verwaltungsgebäuden mit sehr
kleinen Einheiten (vgl. 3.3.3) über einen Bürokomplex mit rd. 40.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche
bis hin zum Gewerbe- und Industriebau mit Nullemissionsprinzip. Ebenso
vielseitig sind die baulichen Lösungen zur Verringerung des Energieverbrauchs, zur Erhöhung
des Nutzerkomforts oder zur Reduzierung der laufenden Kosten.
Die Auswertung zeigt, dass auch bei Büro- und Verwaltungsgebäuden Primärenergiewerte
erzielbar sind, die deutlich unter den gesetzlichen Vorgaben liegen. Für Bürogebäude hervorzuheben
ist der über den Heizwärmebedarf von maximal 15 kWh/m²/a definierte Passivhaus-Standard,
der im Wohnungsbausektor bereits seit 1991 am Markt etabliert ist. Die ausgewählten
Passivhaus-Büroprojekte belegen, dass sich diese innovative Bauweise auch im
Büro- und Verwaltungsbau durchsetzt. Ökologisch und ökonomisch richtungsweisend ist ihre
Anwendung im Gewerbebau (vgl. Solvis Nullemissionsfabrik).
Dabei müssen energieeffiziente Gebäude nicht teurer als konventionell errichtete Gebäude
sein. Abbildung 7 zeigt beispielhaft Baukosten der im Förderprogramm EnBau errichteten
Gebäude, aufgeteilt nach Kostengruppen 300 24 und 400 25 . Der Vergleich mit dem
Baukostenindex 1999 zeigt, dass energieeffiziente Bürogebäude nicht zwingend höhere
Kosten verursachen. Die Auswertung von Baukosten im Förderprogramm EnOB des
Bundesministeriums für Wirtschaft hat weitergehend ergeben, dass insbesondere die
Flächeneffizienz sowie schlanke Gebäudekonzepte zur Kosteneffizienz beitragen.
24 umfasst gemäß DIN 276 die Kosten von Bauleistungen zur Herstellung des Bauwerks/der Baukonstruktion.
25 umfasst gemäß DIN 276 die Kosten für technische Anlagen.
90

Abbildung 7: Baukosten im Förderprogramm EnOB-EnBau
Quelle: nach EnBau Monitor, in: Bayrisches Landesamt für Umwelt (2008)
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Die Zertifizierung von Büroimmobilien durch die DGNB beschränkt sich gegenwärtig noch
auf Einzelprojekte 26 , die Nachfrage nach Zertifizierungen von Neubauprojekten belegt
gleichwohl, dass das Interesse am Thema Nachhaltigkeit an Bedeutung gewinnt. Die für die
Benchmark-Analyse ausgewählten Beispiele verdeutlichen, dass Zertifizierungen und Auszeichnungen
auch ohne übergroßen Aufwand möglich sind.
Die betrachteten Gebäude nehmen im Hinblick auf nachhaltiges Bauen eine Vorreiterrolle
ein und zeichnen sich insbesondere aus durch
� die Anwendung eines integralen Planungsansatz,
� einen vergleichsweise geringen Heiz- und Kühlbedarf durch
� innovative Lüftungs- und Klimakonzepte (Luft-Erdregister, Bauteiltemperierung u.a.),
26 zurzeit 78 Objekte mit Zertifikat und Vorzertifikat, vgl. URL: http://www.dgnb.de/de/zertifizierung/objekte/index.php
91

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
� die Reduzierung der Wärmelasten im Sommer (optimierte Gebäudehülle, angepassten
Glasfassadenanteil, variable steuerbare Sonnenschutzmaßnahmen, energieeffiziente
Beleuchtungs- und Tagslichtkonzepte, Atriumbauweise für Lüftungskonzepte),
� die Reduzierung des Heizwärmebedarfs durch bauliche Wärmeschutzmaßnahmen
(Außenbauteile mit sehr gutem Wärmedämmstandard, kompakte Bauweise, Wärmebrücken-Minimierung,
hohe Luftdichtheit der Gebäudehülle);
� zukunftsfähige Energieversorgung und den Einsatz erneuerbarer Energien;
� den rationellen Einsatz von Elektrizität (hohe Tageslichtverfügbarkeit, effiziente Beleuchtungsregelung,
effiziente Lüftungstechnik);
� einen hohen Komfort am Arbeitsplatz;
� eine abwechslungsreiche Architektur;
� mehrheitlich moderate Investitionskosten sowie
� die systematische Erfassung und Analyse der Energieflüsse im Rahmen eines Energie-
Monitoring mit dem Ziel der Betriebsoptimierung.
92

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
4. Regionale Bedeutung klimagerechten Bauens -
Ergebnisse der Experteninterviews
Eine qualitative Marktanalyse auf Basis von Experteninterviews soll die regionale Bedeutung
klimagerechten Bauens ermitteln und Potenziale im Bau und Betrieb nachhaltiger Büro- und
Verwaltungsgebäude untersuchen.
In der Zeit Juli bis September 2009 wurden daher leitfadengestützte Expertengespräche mit
regionalen Akteuren – Planende und Bausführende aus dem Bausektor (9), darunter Projektentwickler
und Architekten sowie jeweils zwei Vertreter aus der bremischen Umweltverwaltung,
geführt. Die Auswahl der Gesprächspartner erfolgte in Abstimmung mit der Bremer
Energie-Konsens GmbH. Die ausgewählten Gesprächspartner sind kein repräsentativer
Ausschnitt aller Bremer Planer/Bauherren/Architekten, sondern vielmehr eine Mischung aus
Vorreitern, wichtigen Multiplikatoren und wesentlichen Marktakteuren mit einem Bezug zum
Thema.
Die Zielsetzung der Interviews besteht darin, qualitative Ergebnisse aus der Baupraxis zu
gewinnen, die Anhaltspunkte über die Bedeutung, Erfahrungen, Einschätzungen und Entwicklungspotenziale
im Zusammenhang mit energieeffizienten und ökologischen Büro- und
Verwaltungs-Immobilien in Bremen bieten. Die Interviews dienten gleichzeitig dazu, zielgruppenspezifische
Anforderungen an das Projekt ZEUS stellvertretend für andere Projekte herauszuarbeiten.
4.1 Verfahrensbeschreibung
Die Experteninterviews wurden als halb-standardisierte Interviews in einem offenen Gesprächsverlauf
geführt. Für die Durchführung der Interviews wurde vorbereitend ein Leitfaden
aufgestellt, von dem im Gespräch ggf. situativ abgewichen wurde. Der Leitfaden stellte
sicher, dass alle wichtigen Aspekte des Interviewkontextes angesprochen wurden. Die Reihenfolge
und Formulierung der Fragen blieb weitestgehend dem Interviewer überlassen.
Damit konnte flexibel auf die Auskunftsbereitschaft der Befragten und den Gesprächsverlauf
reagiert werden. Neue Informationen, die im Verlauf des Gesprächs gewonnen wurden,
konnten auf diese Weise noch während des Gesprächs vertieft werden. Dieses Vorgehen ist
vor allem dann geeignet, wenn subjektive Einschätzungen / Hintergrundinformationen (beispielsweise
Kritik oder Optimierungspotentiale) erhoben werden sollen.
Für die Gespräche standen in der Regel Geschäftsführer oder leitende Mitarbeiter der ausgewählten
Unternehmen bzw. Architekturbüros zur Verfügung. Ein Großteil der Interviews
erfolgte im Rahmen eines persönlichen Gesprächs, einzelne Gespräche wurden - zeitlich
begründet - im Rahmen eines Telefoninterviews durchgeführt. Die Bereitschaft zur Teilnahme
an den Interviews war überdurchschnittlich erfreulich. Von insgesamt 17 angefragten
Gesprächspartnern haben 11 Personen an den Interviews teilgenommen. Eine Liste der Interviewpartner
findet sich im Anhang. Die Interviews waren auf ca. 1 Stunde angesetzt, vielfach
haben sie deutlich länger gedauert, was auch auf das große Interesse der Unternehmen
an der Thematik hindeutet.
93

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Energieeffizienz im gewerblichen Gebäudesektor war das Hauptthema der Befragung, weiterführend
wurden Fragen zur Bedeutung und Bewertung von Nachhaltigkeitsaspekten im
Immobilienbereich gestellt. Im ersten Teil des Interviews standen Fragen zur Bedeutung,
Entwicklung und zu Potenzialen energieeffizienter Büro-Immobilien im Vordergrund. Dabei
waren insbesondere Fragen zum Marktpotenzial, zur Wirtschaftlichkeit sowie zur Investitionsbereitschaft
energieoptimierter Büroimmobilien von Interesse. Darüber hinaus wurden
neben ökologischen und sozialen Vorteilen gegenüber konventionellen Gebäudekonzepten
auch mögliche Hemmnisse für energieoptimiertes oder nachhaltiges Bauen erfasst. Weiterhin
wurde abgefragt, inwieweit ökologisch nachhaltige Bauprojekte in Bremen bereits umgesetzt
wurden bzw. zukünftig Potenziale für ressourcenschonendes und umweltgerechtes
Bauen bestehen. Weiterhin galt dem Stellenwert von Zertifizierungssystemen für nachhaltig
errichtete Gebäude das Interesse.
Folgende Leitfragen standen im Vordergrund:
1. Welchen Stellenwert haben gegenüber den gesetzlichen Anforderungen verschärfte Maßnahmen
der Energieeffizienz, des Einsatzes Erneuerbarer Energien und des nachhaltigen
Bauens bei Ihren aktuellen gewerblichen Bauprojekten?
2. Welchen Stellenwert werden sie zukünftig (z.B. in 5 Jahren) haben?
3. Welche Hemmnisse stehen der Einführung von derartigen Maßnahmen entgegen?
4. Welche Vorschläge zur Lösung dieser Hemmnisse haben Sie? Was könnten Bauherren, Architekten,
Verwaltung, Kammern oder speziell auch die Bremer Energie-Konsens tun?
5. Was dürfte auf keinen Fall passieren?
6. Welcher energetische Standard kann beim Neubau von Bürogebäuden mit wirtschaftlich vertretbarem
finanziellem Mehraufwand erreicht werden?
7. Wie hoch schätzen Sie die am Markt vertretbaren Mehrkosten für besonders energieeffiziente
Bürobauten ein?
Um wie viel Prozent dürfen Ihrer Meinung nach die Investitionskosten / Mietkosten für besonders
energieeffiziente Immobilien die Kosten für konventionelle Gebäude überschreiten? Gilt
das genauso für nachhaltige Immobilien? Wie hoch (%) dürfen zukünftig im Vergleich zu heute
noch die Energie-/Nebenkosten sein, um ein Gebäude vermietbar zu machen?
8. Lassen Sie in der Entwurfsphase für Ihre Immobilien ein Energiekonzept anfertigen, das die
technische, wirtschaftliche und umweltorientiert optimale Variante der Anlagentechnik (z.B.
BHKW, Fernwärme, Wärmepumpe, etc.) in Kombination mit der Außenhülle ermittelt?
9. Wussten Sie, dass im Land Bremen derartige Konzepte von der Bremer Energie-Konsens begleitet
und gefördert werden?
94

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
10. Welche Eigenschaften sollten „green buildings“ aufweisen, die über Maßnahmen zur Energieeinsparung-
und -effizienz hinausgehen? Wie bewerten Sie weitergehende ökologische, ökonomische
und soziokulturelle Aspekte in Planung, Bau und Betrieb nachhaltiger Gebäude?
11. Gibt es aus Ihrer Sicht ökonomische Nachteile in Zusammenhang mit grünen„ Immobilien?
12. Um den Nachhaltigkeitsgrad eines Gebäudes transparent und messbar aufzuzeigen, gibt es
bereits mehrere national und international anerkannte „Green Building“-Zertifikate, sogenannte
„Labels“. Wie beurteilen Sie Zertifizierungen und Labels zum Nachweis der ökologischen
Nachhaltigkeit von Bürogebäuden? Werden Sie eines einsetzen? Welches?
13. Was ist Ihrer Meinung nach ein gewerbliches Vorzeigeprojekt für besonders energieeffizientes
Bauen? Kennen Sie auch eines für nachhaltiges Bauen? Kennen Sie weitere Beispiele aus
der Region?
14. Haben Sie Interesse an einer Besichtigung /Begehung von effizienten und nachhaltigen Gebäuden?
4.2 Auswertung
Die Dokumentation der Interviews erfolgte parallel zum Interview durch schriftliche Aufzeichnungen
durch den Interviewer und z.T. durch einen Dritten. Die Auswertung der Interviewergebnisse
erfolgt in Form von Ergebnisprotokollen, die im Anhang aufgeführt sind.
Die Ergebnisse der Expertengespräche werden in Orientierung an den Gesprächsleitfaden
nachfolgend zu Fragekomplexen zusammengefasst. Grundlegende Einschätzungen werden
ausgewertet und systematisch aufgeführt.
4.2.1 Stellenwert von Energieeffizienz-Maßnahmen
Verschärfte Maßnahmen der Energieeffizienz, des Einsatzes Erneuerbarer Energien und des
nachhaltigen Bauens bei gewerblichen Bauprojekten haben gegenwärtig einen größeren
Stellenwert als bisher (Frage 1). Mehr als Zweidrittel (8 Nennungen) der Befragten bestätigt,
dass die Bedeutung von klimarelevanten Maßnahmen in der Bauwirtschaft zunimmt.
Nur wenige Akteure (3 Nennungen) geben an, dass über die gesetzlichen Anforderungen
hinausgehende Maßnahmen in der Baupraxis derzeit keine Rolle spielen, bei ihnen überwiegt
das rein wirtschaftliche Interesse die ökologischen Motive.
95

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Alle Gesprächspartner aus der Baupraxis bestätigen bei aktuellen Bauprojekten 27 die Orientierung
an der ENEV 2009 (Inkrafttreten 01. Oktober 2009), die ein 30 % höheres Anforderungsniveau
für gewerbliche Neubauten verlangt als bisher.
Ausgehend von den Befragungsergebnissen werden Aspekte wie Energieeffizienz und Umweltqualität
von Gebäuden zukünftig eine stärkere Rolle spielen (Frage 2). Die Mehrzahl der
Gesprächspartner (10 Nennungen) erwartet auch zukünftig - z.T. zwangsläufig in Abhängigkeit
von weiteren Energiepreissteigerungen und dem Erlass neuer gesetzlicher Regelungen
zum Klimaschutz - eine Bedeutungszunahme von energetischen Maßnahmen im Neubaubereich.
Obwohl die Bedeutung von verschärften klimarelevanten Maßnahmen nach Aussage der
Gesprächspartner hoch eingeschätzt wird (s.o.), lässt diese Haltung in der konkreten Umsetzung
noch auf sich warten: Die Bereitschaft von Investoren angesichts steigender Energie-
und Rohstoffpreise, energieoptimierte bzw. nachhaltige Gebäude-Konzepte umzusetzen, die
über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen, hält sich in Grenzen. Bei der Mehrzahl
der befragten Akteure besteht grundsätzlich noch Skepsis darüber, ob der Markt bereit ist,
höhere Preise und damit Mehrkosten für ökologische Bau-Maßnahmen in Kauf zu nehmen.
Fakt ist, dass nachhaltige Gebäudekonzepte in Bremen bislang eine Ausnahme bilden und
zweifellos kein Standard sind.
4.2.2 Hemmnisse bei der Einführung von ökologischen Bau-Maßnahmen
Die Mehrheit der Gesprächspartner geht davon aus, dass sowohl energiesparende, umweltfreundliche
als auch nachhaltige Gebäudekonzepte nur mit deutlich erhöhten Investitionskosten
realisiert werden können. Auf die Frage, welche Hemmnisse der Einführung energetischer
oder ökologischer Bau-Maßnahmen (Frage 3) entgegen stehen gab die Mehrzahl der
Bremer Akteure an, ökologisches Bauen sei weiterhin zu teuer.
Daneben stellt laut Befragungsergebnis mangelndes Know-How ein Hemmnis bei der Einführung
energiesparender und ökologischer Maßnahmen am Bau dar. Ein Teil der befragten
Akteure ist der Ansicht, dass fehlendes Fachwissen sowie der Mangel an ganzheitlichen
Planungsansätzen und Fachplanern ein Grund für die (noch) verbreitete Ablehnung energiesparender
Systeme und ressourcenschonender Konzepte am Bau ist.
Weiterhin wird Unsicherheit über die Akzeptanz der Maßnahmen (z. B. auf Grund mangelnder
Funktionalität, fehlende Nachfrage bzw. Bereitschaft der Nutzer/Mieter einen höheren
(Miet-)Preis zu zahlen) als Hemmnis angesehen.
27 Die Interviews fanden im Zeitraum Juli bis September 2009 statt.
96

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Architekten befürchten darüber hinausgehend häufig Einschränkungen ihrer Gestaltungsfreiheit.
Gestalterische Gesichtspunkte und Ästhetik sind Aspekte, die als Hemmnisse genannt
werden.
Die Antworten auf Frage 3 werden nachfolgend - nach Häufigkeit der Nennung - zusammengefasst:
� Mehrkosten bzw. Unsicherheit über den Investitionsaufwand
� Mangelndes Know-how in der Entwicklung von ökologisch nachhaltigen Gebäudekonzepten
� Unsicherheit über die Akzeptanz der Maßnahmen (z. B. auf Grund mangelnder Funktionalität,
fehlende Nachfrage bzw. Bereitschaft der Nutzer/Mieter einen höheren
(Miet-)Preis zu zahlen)
� Gestalterische /ästhetische Gesichtspunkte
� mangelnde Risikobereitschaft der Investoren
� Unsicherheit über den ökologischen Nutzen einzelner Maßnahmen
Im Hinblick auf die Mehrkostendebatte im Zusammenhang mit „grünen“ Büroimmobilien kristallisieren
sich auch andere Einschätzungen einzelner Gesprächspartner heraus: Sie sind
der Auffassung, dass sich bei frühzeitiger, gut kalkulierter Planung und der Anwendung intelligenter
Gebäudekonzepte eine hohe Qualität zu nur geringen Mehrkosten oder sogar zu
gleichen bzw. reduzierten Baukosten realisieren lässt. So wird von den Befürwortern in Bezug
auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit angeführt, dass jedes Projekt, jeder Standort und
Kontext nach einer spezifischen Lösung verlange. Wichtig sei die Entwicklung eines Energiekonzeptes,
das auf die Besonderheiten des örtlichen Energieangebots eingeht. Vorraussetzung
sei eine integrative Planung und eine Betrachtung der Energiefragen von Beginn der
Planung an, denn nur so könne eine technisch möglichst einfache, direkte und robuste Umsetzung
gelingen, die zugleich hohen Ansprüchen an Komfort und Ästhetik genüge. Dies
betrifft beispielsweise auch die Wahl langlebiger und hochwertiger Baumaterialien, die im
Ergebnis zu geringeren Instandhaltungskosten führen könne.
Lösungsvorschläge zum Abbau der Hemmnisse sowie die Frage, was Bauherren, Architekten,
Verwaltung, Kammern oder speziell auch die Bremer Energie-Konsens tun könnten,
lassen sich wie folgt zusammenfassen (Frage 4):
� Information, Wissensvermittlung, Überzeugungsarbeit
� Aus- und Weiterbildung insbesondere von Energieplanern und Sachverständigen,
aber auch in Forschung und Lehre der Hochschulen
97

� Vorstellung von Best-Practice-Beispielen
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� (Einfach verständliche) Fördermaßnahmen im gewerblichen Bereich
� Einführung eines nachvollziehbaren verständlichen Bewertungstools (ähnlich Stiftung
Warentest) für Gebäude
� Auszeichnungen für herausragendes Engagement/Projekte (z.B. Verleihung des Klima-Oskars
2009 durch die Bremer-Energie-Konsens GmbH)
Die Mehrzahl der Gesprächspartner äußert sich positiv über das aktuelle Informations- und
Veranstaltungsangebot der Bremer Kammern und der Bremer-Energie Konsens GmbH.
Auf die offene Frage, was auf keinen Fall passieren dürfe (um den Trend zu umweltfreundlichen
Bau-Maßnahmen nicht aufzuhalten), kristallisierten sich folgende Antworten heraus
(Frage 5):
� Sinkende Energiepreise
� Verlust des Interesses an Themen wie Energie- und Ressourceneinsparung
� Verlust an Glaubwürdigkeit insbesondere bei öffentlichen Einrichtungen
� Ein Übermaß an gesetzlichen Vorgaben
� Auf dem bisher Erreichten ausruhen
4.2.3 Energiestandards beim Neubau von Bürogebäuden und Mehrkosten
Auf die Frage nach möglichen energetischen Standards beim Neubau von Bürogebäuden,
die mit wirtschaftlich vertretbarem finanziellen Mehraufwand erreicht werden können (Frage
6) ergibt sich kein einheitliches Meinungsbild. Die Antworten gehen sehr weit auseinander
und reichen vom ENEV 2009-Standard über KFW-40 und 60-Häuser bis hin zum Passivhaus.
Im Hinblick auf die auf dem Markt vertretbaren Mehrkosten für energieeffiziente Büroimmobilien
(Frage 7) spiegeln die Ergebnisse der Expertengespräche eine gewisse Unsicherheit
wider:
Die Mehrzahl der Gesprächspartner ist sich einig, dass durch eine energieeffiziente bzw.
nachhaltige Bauweise Mehrkosten entstehen. Nach einhelliger Auskunft lassen sich diese
jedoch nur von Fall zu Fall beziffern. Aus den Gesprächen kristallisiert sich im Ergebnis heraus,
dass je nach Projekt und Ausbaustandard Mehrkosten in Höhe von durchschnittlich 5
bis 10 Prozent anfallen, dabei sind nach oben zweifellos keine Grenzen gesetzt.
98

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Die Mehrzahl der Gesprächspartner gibt keine Einschätzung über am Markt vertretbare Investitionskosten
für energieeffiziente Bürogebäude ab und verweist in diesem Zusammenhang
zumeist auf die fehlende Praxis-Erfahrung in der Entwicklung energieeffizienter Gebäudekonzepte.
Ein Teil der Gesprächspartner geht gleichwohl davon aus, dass höheren Investitionskosten
bei der Errichtung besonders energieeffizienter Gebäude Einsparungen bei den Neben- und
Betriebskosten gegenüberstehen und insofern höhere Mieten durch eine Verringerung der
Nebenkosten, der sogenannten „zweiten Miete“, ausgeglichen werden können. Entsprechende
Immobilien müssten angesichts steigender Energiepreise somit über eines der wesentlichsten
Anmietungskriterien der Zukunft verfügen. Erfahrungen aus der Praxis, die diese
These untestreichen, konnte keiner der Gesprächspartner nachweisen.
In diesem Zusammenhang interessant war die Einschätzung Einzelner, dass die Betriebs-
und Nebenkosten zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine hohe Relevanz bei der Vermietung
von Büroimmobilien spielen, da diese bei hochwertigen Neubauflächen gegenüber nicht zeitgemäßen
Bestandsimmobilien aufgrund der verschärften gesetzlichen Anforderungen ohnehin
ein vergleichsweise niedriges Niveau einnehmen.
Der Frage, ob Mieter bereit wären, eine moderat erhöhte Miete für ein energieeffizientes
bzw. nachhaltiges Gebäude zu zahlen, steht die Mehrzahl der befragten Bremer Akteure
skeptisch gegenüber. Die Kompensation höherer Mieten durch eine Verringerung der „zweiten
Miete“ führt nach Einschätzung vieler Gesprächspartner - insbesondere mit Blick auf den
Bremer Immobilenmarkt - nicht zu einer höheren Zahlungsbereitschaft der Büronutzer. Der
Bremer Markt bietet laut Auskunft der Gesprächspartner wenig Spielraum für Mietpreissteigerungen.
Im Hinblick auf die am Markt vertretbaren Mietkosten für energieoptimierte Bürogebäude
kristallisiert sich in den Gesprächen heraus, dass sich über das in Bremen erreichte
Höchstpreisniveau von 10-12 €/m² (vgl. auch Büromarktreport 2008, Spitzenmiete 12,50 €)
hinaus kein Steigerungspotenzial abzeichne.
4.2.4 Energiekonzept und Möglichkeiten der Förderung
Die Mehrzahl (6 Nennungen) der bauausführenden Akteure gibt im Rahmen der Gespräche
an, ein Energiekonzept anzufertigen (Frage 8) 28 . Einzelne Gesprächspartner räumen ein,
dass ein Energiekonzept nur dann erstellt wird, wenn der Investor / Bauherr dies ausdrücklich
wünscht. Nur wenige (2 Nennungen) geben an, kein Energiekonzept zu erstellen.
Die Förderung derartiger Konzepte im Land Bremen (Frage 9) sowie die Begleitung und Beratung
durch die Bremer Energie-Konsens ist der Mehrheit der befragten Akteure bekannt (9
Nennungen).
28 Bei der Auswertung der Frage 8 ist zu beachten, dass zwei der befragten Akteure der Bremer Umweltbehörde zuzuordnen
sind und somit die Frage nicht zum Tragen kam.
99

4.2.5 Eigenschaften von „Green Buildings“
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Die Anforderungen an zukunftsfähige Büroimmobilien sind hinsichtlich stetig steigender Energiekosten
und eines wachsenden Umweltbewusstseins gewachsen. Die Qualität einer
Immobilie wird inzwischen auch daran bemessen, ob sie gewisse soziale, wirtschaftliche und
ökologische Komponenten erfüllt. Vor allem letzterer Bereich wird immer wichtiger. Die Frage
nach (über den Aspekt Energieeffizienz hinausgehende) Eigenschaften von nachhaltigen
Gebäuden (Frage 10) ergab im Ergebnis ein differenziertes Bild, das sich in die drei Dimensionen
von Immobilien-Qualität einteilen lässt. Dabei wurden neben ökologischen Aspekten
die Gesichtspunkte Nutzerzufriedenheit, Aufenthaltsqualität / Komfort und Flexibilität besonders
häufig hervorgehoben:
Ökonomische Qualität
- Lebenszyklusbetrachtung
Soziokulturelle und funktionale Qualität
- Nutzerzufriedenheit
- Flächeneffizienz
- Flexibilität/Umnutzungsfähigkeit
- Komfort
- Zugänglichkeit
Umweltqualität/Ressourceninanspruchnahme
- Verwendung umwelt- bzw. gesundheitsverträglicher, regionaler Bauprodukte
- Nutzung von Grau- und Regenwasser
Weitere
- integrale Planung, städtebauliche Aspekte, Ästhetik/Architektur
4.2.6 Ökonomische Nachteile in Zusammenhang mit „grünen“ Immobilien
Etwa die Hälfte der Gesprächspartner (5 Nennungen) führen die („gefühlten“) höheren Investitionskosten
als ökonomischen Nachteil in Zusammenhang mit „grünen“ Immobilien an (Frage
11). Nur wenige Investoren oder Entwickler seien zurzeit bereit für ein zukunftsfähiges
Projekt höhere Preise zu zahlen. Die geringe Zahlungsbereitschaft und der kurzfristige Verzicht
auf Rendite werden als Hemmnis bzw. Risiken angeführt. Diese Auffassung wird getragen
von der (subjektiven) Einschätzung, dass auch die Mieter nicht bereit wären, höhere
Mietkosten zu tragen.
Weitergehend werden die Aspekte Funktionalität (3 Nennungen) bzw. Beständigkeit von
„neuen“ Gebäudekonzepten vereinzelt aufgeführt. Häufig wird befürchtet, dass bei hoch
technisierten Gebäuden ggf. hohe Reparaturkosten für komplizierte Instandhaltungs- und
100

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Wartungsarbeiten der haustechnischen Anlagen anfallen, die zu unvorhersehbaren Risiken
führen.
Der übrige Teil der Gesprächspartner (4 Nennungen) sieht in Zusammenhang mit nach ökologischen
Gesichtspunkten errichteten Bürogebäuden immerhin keine ökonomischen
Nachteile.
4.2.7 Beurteilung von „Green Building“-Zertifikaten
In der Befragung zeigt sich, dass „Green-Building“-Zertifikate aus Sicht der befragten Experten
an Akzeptanz gewinnen und das Thema „Ressourcenschonendes Bauen“ bei einem
Großteil der Marktteilnehmer zumindest rege diskutiert wird.
Der Mehrzahl der befragten Akteure sind die nationalen und internationalen „Green Building“-Zertifikate
bekannt (Frage 12). Einer der befragten Architekten war das erste Bremer
Mitglied der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen. Lediglich zwei Gesprächspartner
haben sich mit der Zertifizierung von Immobilien noch nicht auseinandergesetzt bzw.
kennen weder die internationalen noch die landeseigenen Zertifizierungsmöglichkeiten.
Das Bewertungs- und Zertifizierungssystem der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges
Bauen wird von einem Großteil der Bremer Gesprächspartner positiv bewertet. Die Akteure
sehen es als richtungsweisend an, dass mit dem deutschen Gütesiegel jetzt ein landeseigenes
Zertifikat vorliegt, das Lösungen und Wege zum nachhaltigen Bauen aufzeigt. Das Gütesiegel
wird als seriöser Versuch bewertet, das Thema nachhaltiges Bauen belastbar und
vergleichbar zu machen. Dabei wird der umfangreiche Kriterienkatalog ökologischer, ökonomischer
und soziokultureller Aspekte samt Querschnittsthemen als Basis für eine umfassende
und objektive Bewertung von Immobilien betrachtet.
Im Zusammenhang mit dem Gütesiegel der DGNB werden in den Gesprächen weiterhin folgende
Aspekte positiv hervorgehoben:
- Das Gütesiegel schafft Bewusstsein für das Thema Nachhaltigkeit.
- Die Bewertungskriterien spiegeln ein umfangreiches, interdisziplinäres Know-how wider.
- Das Zertifizierungssystem liefert einen Leitfaden für ressourcenschonendes und
nachhaltiges Bauen.
- Mit dem Gütesiegel wird ein Qualitätsstandard und Marketinginstrument etabliert.
- Zertifizierte Projekte liefern einen Katalog von Best-Practice-Beispielen.
- Die Zertifizierung bietet die Chance neuer Aufgaben und Betätigungsfelder in der
Bauwirtschaft.
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In den Gesprächen kristallisieren sich aber auch kritische Stimmen heraus: Nach Auffassung
einzelner Gesprächspartner stecke die Zertifizierung von nachhaltigen Gebäuden hierzulande
noch „in den Kinderschuhen“. Das Gütesiegel der DGNB sei zu kompliziert, die geforderten
Anforderungen unter „normalen“ Umständen nicht leistbar. Der Mehraufwand stehe zudem
zu in keinem Verhältnis zum Nutzen. Zudem gibt es Kritik am „Markt-Monopol“ der
DGNB (betr. Auditorenausbildung und Zertifizierung). Das Gütesiegel ist aus Sicht der Kritiker
ein reines Vermarktungskriterium, dabei wird in Frage gestellt, ob der Aufwand auch honoriert
werde. Darüber hinaus sei das Nebeneinander verschiedener Zertifikate, wie LEEDS,
DGNB-Siegel oder auch das HafenCity Label, letztendlich sehr verwirrend.
Nicht nur die Kritiker, auch die Befürworter erwähnen im Zusammenhang mit dem deutschen
Gütesiegel die zusätzlichen Kosten für Planung und Auditorenleistung sowie einen nicht zu
unterschätzenden Mehraufwand an Planungsleistungen.
Die Mehrzahl der (in der Baupraxis aktiven) Befragten plant derzeit nicht ein Zertifikat einzusetzen.
Zwei der befragten Unternehmen haben bereits ein Zertifikat eingesetzt. Das Bremer
Unternehmen PROCON Ingenieurgesellschaft mbH verfolgt in der Bremer Überseestadt ein
Projekt, das sogenannte "energy office", das bereits durch die Deutsche Gesellschaft für
Nachhaltiges Bauen e.V. vorzertifiziert wurde und das Gütesiegel in Silber erreicht hat.
Die Hamburger DS-Bauconcept GmbH entwickelt derzeit die Greenpeace-Zentrale in der
Hamburger HafenCity, die mit ihrem Energiekonzept den „Gold“-Standard des Umweltzeichens
HafenCity, ein eigens für die HafenCity geschaffenes Umweltlabel, erreicht. Voraussichtlich
wird sich das Projekt am Elbtorquartier auch dem Zertifizierungsverfahren der
DGNB stellen.
4.2.8 Gewerbliche Vorzeigeprojekte - Beispiele aus der Region
Im Hinblick auf Vorzeigeobjekte (Frage 13) wird u.a. auf das Forschungsprogramm ENOB
(Energieoptimiertes Bauen) des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie verwiesen.
Die Forschungsergebnisse zeigen, dass sich qualitativ hochwertige und energiesparende
Bürobauten zu moderaten Investitionskosten umsetzen lassen.
Den befragten Akteuren sind in Bremen nur wenige prominente Vorzeigeprojekte im gewerblichen
Bereich bekannt. Genannt wird u.a. das neue Bürogebäude der Fa. Polyplan GmbH in
der Bremer Überseestadt, das Passivhaus-Bürogebäude der Richard Becker GmbH & Co.
KG und die ECOTEC Gebäude im Bremer Technologiepark.
Bekannt sind einigen Gesprächspartnern auch die Planungen zum „energy office“ (Projektentwickler
PROCON) in der Bremer Überseestadt, das auf der Consense 2009 von der
DGNB vorzertifiziert wurde und das Gütesiegel in Silber erreicht hat.
102

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
4.2.9 Interesse an einer Besichtigung von Vorzeigeprojekten
Die Mehrzahl (7 Nennungen bei 3 Enthaltungen) der befragten Gesprächspartner äußert
Interesse an einer Besichtigung bzw. Begehung von Vorzeigeprojekten aus der Region (Frage
14).
103

4.3 Zusammenfassung und Bewertung
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Angesichts neuer gesetzlicher Regelungen zum Klimaschutz, steigender Energie- und Rohstoffpreise
und der Verbreitung von Umweltzertifikaten steht das Baugewerbe vor neuen
Herausforderungen. Das Bewusstsein für Themen wie Energieeffizienz und Umweltqualität
von Immobilien, die zurzeit die Diskussion in Fachkreisen beherrschen, wächst.
Nach den Befragungsergebnissen wird der Stellenwert klimarelevanter Maßnahmen im Baugewerbe
auch zukünftig steigen. Viele Marktteilnehmer haben erkannt, dass Gebäude, die
nicht energieeffizient errichtet wurden, zukünftig Gefahr laufen, nicht konkurrenzfähig zu
sein. So nahe liegend der Einsatz ökoeffizienter Gebäudekonzepte aber sein mag, so wenig
verbreitet ist gegenwärtig noch ihr Einsatz beim Neubau von Büro- und Verwaltungsgebäuden.
In Bremen selbst gibt es im gewerblichen Bereich bisher nur Einzelprojekte mit Leuchtturmcharakter.
Energieeffizientes und nachhaltiges Planen und Bauen im Nichtwohnungsbau
hat sich in der Praxis auf regionaler Ebene (noch) nicht weitreichend durchgesetzt.
Etwa die Hälfte der befragten Bremer Akteure sieht die verschärften Anforderungen infolge
neuer gesetzlicher Regelungen als ausreichend an und hält gegenwärtig an konventioneller
Bauplanung fest. Bei den Akteuren überwiegt die Ansicht, dass energiesparende und umweltfreundliche
Immobilien nur mit Mehrkosten im Bereich von typischerweise 5-10 % realisiert
werden können. Etwa die Hälfte sieht in dem Trend zum energiesparenden, ökologischen
Bauen eine Chance und neue Herausforderung für das Baugewerbe und weist bereits
praktische Erfahrungen im klimagerechten Bauen bzw. Sanieren vor.
Eines der zentralen Hemmnisse bei der Anwendung energieeffizienter und grüner Technologien
und Konzepte sind die beschriebenen Mehrkosten. Es fehlt die Bereitschaft in Klimaschutz-
und Energieeinsparmaßnahmen zu investieren. Darüber hinaus verhindern das Fehlen
langfristiger Erfahrungswerte sowie Informations-, Bewusstseins- und Sachkenntnisdefizite
wirtschaftliche Investitionen in energieeffiziente Gebäudetechnik. Als weitere große Hürde
wird der Mangel an kompetenter und vor allem objektiver, auf das konkrete Investitionsvorhaben
gezielt zugeschnittener Beratung angeführt. In den Gesprächen wurde deutlich,
dass Investoren und Entwickler einen zu kurzen Anlagehorizont mit dem Ziel eines kurzfristigen
Markterfolges verfolgen. Projektentwickler, die Gebäude an Endinvestoren verkaufen,
beschäftigen sich mit dem Thema Green Building derzeit noch in sehr geringem Ausmaß.
Weiterhin scheint die Zersplitterung der Projektbeteiligten sowie die Einzelvergabe von Bauleistungen
die Gesamtoptimierung von Gebäuden nach ökologischen Kriterien zu erschweren.
Um das Bewusstsein für energieeffizientes und ökologisches Bauen zu fördern und einen
Beitrag zur Stärkung des Marktes zu leisten, müssen verstärkt die Erfolge und Vorteile einer
energie- und ressourceneffizienten Bauweise an konkreten Projekten demonstriert werden.
Nur das Aufzeigen ökonomischer Vorteile, das Schaffen zusätzliche Handlungsanreize sowie
gezielte Information können dazu beitragen, die genannten Hemmnisse abzubauen. Langfristig
müssen die Planer Wege finden, die mit hohem energetischen und ökologischen Standard
einhergehenden Mehrkosten in einen wirtschaftlichen Mehrwert zu verwandeln. Die
Modellprojekte des Forschungsprogramms „ENOB -Energieoptimiertes Bauen“ des Bun-
104

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desministeriums für Wirtschaft und Technologie und anderer erfolgreicher Demonstrationsgebäude
belegen, dass auch bei hohem energetischen Standard niedrige Bauwerkskosten
realisiert werden können (vgl. Kapitel 3 sowie http://www.enob.info/de/). Unter der Berücksichtigung
steigender Energiekosten sowie von Einsparungen bei Wartungskosten rechnen
sich energierelevante Investitionen schon nach wenigen Jahren. Zudem überzeugen energetisch
optimierte Immobilien durch hohen Wohnkomfort und bleibenden Marktwert.
Die Ergebnisse der Expertenbefragung zeigen gleichwohl, dass Energieeffizienz- und Nachhaltigkeitsthemen
in steigendem Maße diskutiert werden. Vorausschauende Planer und
Bauausführende haben erkannt, dass die Qualität einer Immobilie auch daran bemessen
wird, ob sie ökologische, soziale und wirtschaftliche Komponenten erfüllt. Immerhin vier der
befragten (bauausführenden) Akteure haben sich des Themas Klimaschutz und Nachhaltigkeit
aktiv angenommen und übernehmen regional eine „Vorreiterrolle“ in der Entwicklung
nachhaltiger und innovativer Bauprojekte. Sie planen derzeit (oder haben dies in der Vergangenheit
getan) ökologisch beispielhafte Büro- bzw. Gewerbe-Immobilien in Bremen und
Hamburg.
Nachhaltigkeits-Zertifikate spielen nach den Befragungsergebnissen zum gegenwärtigen
Zeitpunkt noch eine untergeordnete Rolle. Zusätzliche Zertifizierungsgebühren, Auditorenhonorare
und die geforderte höhere Bauqualität einhergehend mit steigenden Baukosten
schrecken Investoren und Entwickler zunächst ab. Dennoch finden die Kriterien der Deutschen
Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, die Wege und Lösungen für eine zukunftsfähige
Bauweise aufzeigen, mehrheitlich Zustimmung bei den befragten Bremer Experten. Das
ganzheitliche Bewertungssystem liefert laut Auskunft der Befürworter nicht nur ein geeignetes
Instrument zur Planung nachhaltiger Gebäude sondern auch Standards zur Optimierung
der Qualität im Bauwesen insgesamt. Planer sind deshalb gut beraten, sich an der Kriterienliste
der DGNB zu orientieren. Zudem können Zertifikate als Qualitätssignal und Image-
Aufwerter im Wettbewerb genutzt werden, die Zukunftsfähigkeit eines Gebäudes wird Dritten
gegenüber transparent kommunizierbar. Daneben sichern konkrete ökonomische und langfristige
Wettbewerbsvorteile die Nachhaltigkeit einer Investition.
Im Hinblick auf energetisch hochwertige Büro- und Verwaltungsflächen besteht in Bremen
Nachholbedarf. Es ist eine der größten Herausforderungen der Branche innovative Gebäudekonzepte
umzusetzen, die über die gegenwärtigen gesetzlichen Anforderungen hinausgehen
und dem nachhaltigen Klimaschutz Rechnung tragen. Wenn die Akteure in Bremen einen
Beitrag hierzu leisten, wird sich das Image der Branche deutlich verbessern und ihr neue
Perspektiven eröffnen. Energie- und ressourcenschonendes Bauen dient nicht nur den Zielen
des Klimaschutzes. Investitionen in energiesparende Bau-Maßnahmen und der Aufbau
von Energie- und Umwelttechnik-Kompetenz kommen auch der regionalen Wirtschaft zu
Gute, verringern die Abhängigkeit von Energieimporten und stärken die Profilbildung für den
Standort Bremen.
105

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5. Konkretisierung des Modellprojekts ZEUS Bremen
Auf Grundlage der bundesweiten Recherche von Best-Practice-Beispielen und der Experteninterviews
werden beispielhaft die Ziele und Anforderungen an ein Modellprojekt ZEUS präzisiert.
5.1 Projekt ZEUS – Zentrum für Energie- und Umweltschutz
Nach bisherigen Überlegungen zwischen dem Land Bremen und potenziellen Initiatoren soll
an einem Standort in der Bremer Überseestadt das Projekt ZEUS als öffentlich zugängliches
Kompetenzzentrum in energie- und umwelttechnischen Fragen im Sinne der Klimaschutz-
Ziele des Landes Bremen wirksam werden.
ZEUS bietet Unternehmen und Einrichtungen, die im Bereich der Umwelt- und Energiewirtschaft
im weitesten Sinne tätig sind, moderne Büroflächen, Veranstaltungsfazilitäten,
Ausstellungs- und Präsentationsräume, Werkstätten, zentrale Infrastrukturen und Dienstleistungen
des Center Managements.
Im einzelnen werden mit einer Themenimmobilie mit dem Schwerpunkt Energie- und Umweltschutz
langfristig ein Bündel regionalwirtschaftlich bedeutsamer Ziele verfolgt:
- Aufbau von Infrastrukturen und Dienstleistungsangeboten für umweltorientierte unternehmerische
Aktivitäten im Bereich der wachsenden Energie- und Umweltwirtschaft.
- Entwicklung eines Stützpunktes für innovative Umwelttechnologien sowie energie- und
umweltorientierte Unternehmen zur Erschließung des norddeutschen Marktes.
- Durch Ansiedlungen, strategische Partnerschaften sowie Aus- und Neugründungen und
durch den Ausbau regionaler Innovations- und Wertschöpfungsketten können weitere
Beschäftigung und zusätzliches regionales Einkommen generiert werden.
- Profilbildung für den Standort Bremen durch den Aufbau Energie- und Umwelttechnik-
Kompetenz.
- Stärkere Bindung der Absolventen der Institute und An-Institute der Universität Bremen
und der Hochschule Bremen (vgl. BAW 2007, S. 81 f.) mit Relevanz für die Umweltwirtschaft
an den Ausbildungsstandort.
- Wirtschaftliche Impulse für die Bremer Überseestadt sowie die Metropolregion Bremen-
Oldenburg.
- Festigung des Image Bremens als Standort der Energie und Umweltwirtschaft.
106

5.2 Leitthema „Energie- und Umweltschutz“
BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Die Umweltwirtschaft gewinnt nicht nur vor dem Hintergrund neuer gesetzlicher Regelungen
zum Klimaschutz an Bedeutung. Der Markt für Waren und Dienstleistungen, die dem Umweltschutz
dienen, gilt seit langem als Wachstumsbranche der deutschen Wirtschaft.
Einen Überblick über den regionalen Energie- und Umweltmarkt liefert die BAW Studie „Umweltwirtschaft
im Land Bremen“ (BAW 2007).
Hintergrund: Umweltwirtschaft im Land Bremen
Die Umweltwirtschaft ist bundesweit zu einer Branche von erheblicher volkswirtschaftlicher und technologiepolitischer
Relevanz herangewachsen. Im internationalen Vergleich weist sie in zahlreichen
Segmenten eine gute Wettbewerbsposition auf. Die dynamische Entwicklung der Umweltwirtschaft hat
dazu geführt, dass sie in vielen Regionen forciert gefördert wird und inzwischen ein zentrales Element
der Wirtschafts- und Strukturpolitik ist.
Im Land Bremen wird die strategische Bedeutung der Umweltwirtschaft vor allem innerhalb der Innovationsoffensive
›InnoVision 2010‹ deutlich. Sie bildet die Grundlage der Innovations- und Technologiepolitik
des Senats und benennt die Umweltwirtschaft als eines von sieben zu fördernden Innovationsfeldern.
Im Bereich der Umweltwirtschaft verfolgt Bremen das Ziel – neue Technologiefelder zu
entwickeln, die in Teilbereichen ein hohes Wachstum und damit zusätzliche Beschäftigung versprechen.
In der Umweltwirtschaft im Land Bremen sind etwa 9.000 Personen beschäftigt, die einen Umsatz von
ca. 2 Milliarden Euro erwirtschaften. Es handelt sich hierbei nur um die Beschäftigten, die in den Bremer
Unternehmen unmittelbar mit der Produktion von Umweltgütern oder -dienstleistungen betraut
sind. Nach Ergebnissen der BAW Untersuchung „Umweltwirtschaft in Bremen“ (2007) überwiegen in
der bremischen Umweltwirtschaft die kleinen und mittleren Betriebe aus dem Dienstleistungsbereich.
Zudem handelt es sich um eine vergleichsweise junge Branchenstruktur: Der Eintritt in den Markt erfolgt
überwiegend durch Neugründungen.
(vgl. BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung, Hrsg., 2007: Umweltwirtschaft im Land Bremen.
Bestandsaufnahme und Handlungsempfehlungen. In: BAW.kompakt Nr. 12, S.1)
Im Zuge der Prominenz energie- und umweltwirtschaftlicher Themen – insbesondere im Gefolge
der neueren Entwicklungen in der Umweltgesetzgebung - entstand in Deutschland eine
Vielzahl von Einrichtungen und Kompetenzzentren rund um die Themen Energie und Umwelt.
Einen Überblick über vergleichbare Themenimmobilien und deren Leistungsangebot
liefert die Referenzanalyse (vgl. Kapitel 3.1).
Unter Einbeziehung von Hochschulen und Forschungseinrichtungen werden verstärkt
Standortangebote für Unternehmen mit thematischer Ausrichtung auf Energie und Umwelttechnik
initiiert und gefördert. Ziel der Themenimmobilien ist die Vernetzung und Stärkung
107

BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
der Kompetenz ansässiger Firmen und wissenschaftlicher Einrichtungen, die Erhöhung der
Wertschöpfung sowie die Steigerung der nationalen und internationalen Wettbewerbsfähigkeit.
In diesem Wettbewerbsumfeld muss sich ZEUS durch eine attraktive Alleinstellung positionieren.
Laut BAW-Studie zur Umweltwirtschaft weist das Land Bremen erhebliche Potenziale
in den Bereichen Abfall/Recycling, Abwasser, Windenergie (insbesondere in Bremerhaven)
sowie sparsame und rationelle Energienutzung (Energieeinspartechnologien, effektive und
regenerative Energieerzeugungsarten), Wassernutzungstechnologien und in der Kreislaufwirtschaft
auf (vgl. BAW 2007, S. 78). Unter verschiedenen Standortfaktoren für die Umweltwirtschaft
in Bremen wurden insbesondere die Nähe zu Kunden in der Region, der hohe
Wohn- und Freizeitwert sowie die Zusammenarbeit mit Wissenschaft und Forschung überwiegend
positiv eingeschätzt.
Wesentliche Markt- und Nutzeranforderungen sowie konzeptionelle Eckwerte der Entwicklung
des Projektes ZEUS werden im Rahmen einer marktorientierten Machbarkeitskonzeption
aus Nutzer- und Investorensicht parallel zur vorliegenden Untersuchung erarbeitet. Diese
liefert Entscheidungsgrundlagen für Investoren, Projektentwickler und Nutzungsinteressenten
und konkretisiert die mit dem Projekt verbundenen umweltpolitischen Erwartungen.
5.3 Schlussfolgerungen für die Positionierung von ZEUS
Vor dem Hintergrund der Erkenntnisse der Referenzanalyse sowie der Ergebnisse der BAW
Studie zur Umweltwirtschaft in Bremen 29 lassen sich für die Positionierung des Projekts
ZEUS folgende Schlussfolgerungen ableiten:
• Die analysierten Zentren wurden in den letzten 5-10 Jahren eingerichtet bzw. befinden
sich derzeit in der Gründungsphase. Als Instrumente der Wirtschaftsförderung
verfolgen sie alle das Ziel, die Teilnahme der jeweiligen Standortregion am wachsenden
Geschäft mit Erneuerbaren Energien und neuen Energie- und Umwelttechniken
zu befördern. Die räumliche Zusammenfassung verwandter Kompetenzen und Unternehmen
in Themenimmobilien hat sich vielfach als ein Erfolgsweg der immobilienwirtschaftlichen
Projektentwicklung erwiesen. Eine Themenimmobilie mit Schwerpunkt
Energie und Umwelt käme deshalb zum richtigen Zeitpunkt und würde die
Position Bremens im Bereich der Umweltwirtschaft stärken.
• Bei den Zielgruppen der analysierten Zentren handelt es sich v.a. um KMU sowie
Gründer. Diese weisen eine relativ starke Bindung an die jeweilige Standortregion
auf. Auch in der bremischen Umweltwirtschaft überwiegen die kleinen und mittleren
Betriebe aus dem Dienstleistungsbereich. Eine erfolgreiche Marktpositionierung des
Zentrums für Energie- und Umweltschutz erfordert eine Orientierung des Leistungs-
29 Vgl. BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH (Hrsg., 2007): Umweltwirtschaft im Land Bremen. In: Regional-
wirtschaftliche Studien 23. Bremen.
108

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angebots an der Bedarfslage potenzieller Kunden. Im unternehmerischen Bereich
handelt es sich dabei vorrangig um mittelständische Unternehmen.
• Das Profil der Themenimmobilie ZEUS sollte sich in der thematischen Ausrichtung
auf den Sektor Energie- und Umweltwirtschaft niederschlagen und unterschiedliche
Branchen unter einem Dach vereinen. Als Nutzer kommen sowohl etablierte Unternehmen
und Einrichtungen als auch Existenzgründer und Neuansiedlungen in Betracht.
• Ein bedeutendes Umweltunternehmen als Ankernutzer kann der Entwicklung des
Zentrums dienen. In diesem Fall ist anzustreben, Ansiedlungsinteressenten aus verwandten
Geschäftsfeldern zu identifizieren, die nützliche Synergien und Kooperationen
mit dem Ankernutzer bilden können.
• Als Plattform und Netzwerk für regionale Akteure der Umweltwirtschaft sollte ZEUS
eigene Standortangebote (Büros, Infrastrukturen, Dienstleistungen) für Unternehmensgründungen
oder Ausgründungen wissenschaftsnaher Unternehmen und Institute
für die vergleichsweise junge Branchenstruktur in Bremen vorweisen. Mit einem
bedarfsorientierten Service-Angebot kann ZEUS seinen Unternehmen Wettbewerbsvorsprünge
gegenüber Konkurrenten verschaffen.
• Für das Projekt ZEUS leitet sich aus dem überregionalen Abgleich über Bremen hinaus
eine Orientierung auf den gesamten nordwestdeutschen Raum ab, da ein vergleichbares
Kompetenzzentrum hier nicht vorhanden ist.
• Geeignete organisatorische Strukturen zur Begleitung des inhaltlichen Konzepts -
z.B. durch einen Beirat - sollten das Leistungsportfolio des Zentrums widerspiegeln.
Ein Beirat kann aus Unternehmen der Energie- und Umweltwirtschaft, Umweltverbänden
sowie Vertretern der Umweltverwaltung und -politik bestehen, die sich als
dauerhafte Partner und /oder Förderer für das Projekt engagieren. Dies gilt sowohl für
die Vermittlung von Nutzern als auch für die Einbeziehung in Förderprogramme und
Strukturmaßnahmen.
• Service-Angebote, wie ein Center Management für gezielte Nutzerakquisition, Büro-
Service, Informations- und Beratungsdienstleistungen sowie Öffentlichkeitsarbeit und
Marketing, sind je nach Bedarfslage vorzusehen.
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BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
5.4 Anforderungen an ein ökologisches Modellprojekt
Der thematischen Zielsetzung des Zentrums für Energie- und Umweltschutz entsprechend
soll ein architektonisch-gebäudetechnisches Modellprojekt skizziert werden, das Grundsätze
zum nachhaltigen Bau und Betrieb sowie zur Nutzung von Gewerbeimmobilien unter Einsatz
innovativer Energie- und Gebäudetechnologien vorbildlich umsetzt.
Die Benchmark-Untersuchung (vgl. Kapitel 3) zeigt eine Bandbreite von zukunftsweisenden
Gebäude- und Energiekonzepten im Gewerbebereich auf. Dabei wird deutlich, dass sparsame
und energieeffiziente Büro- und Verwaltungsgebäude realisierbar sind, die einen vergleichsweise
geringen Primärenergiebedarf (Primärenergiebedarf < 100 kWh/m²a) haben.
Möglich wird dies i.d.R. mit sorgfältig aufeinander abgestimmten Maßnahmen, wie z.B. durch
eine effiziente Lüftungs-, Klima- und Beleuchtungstechnik, guten Wärme- und Sonnenschutz,
eine luftdichte Gebäudehülle, Wärmerückgewinnung u.a.
Eine Zusammenstellung energieoptimierter Modellprojekte im Nichtwohnungsbau findet sich
darüber hinausgehend in der Forschungsinitiative Energieoptimiertes Bauen (EnOB) des
Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie (BMWi). Die Neubauten im Forschungsbereich
EnBau (Energieoptimierter Neubau) belegen, dass Bürogebäude mit einem Primärenergiebedarf
für Heizung, Beleuchtung, Lüftung und Klimatisierung unter 75 kWh/m²/a (bezogen
auf die Netto-Grundfläche) realisierbar sind.
Best-Practice-Beispiele für nachhaltiges Bauen liefern Gebäude, die mit dem Gütesiegel der
Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) ausgezeichnet wurden. Wesentliche
Anforderungen und energetische Zusammenhänge in Bürogebäuden sowie Hinweise für
die Planung werden u.a. in den Leitfäden „Effiziente Energienutzung in Bürogebäuden – Planungsleitfaden“
(Bayrisches Landesamt für Umwelt 2008), „Auf dem Weg zum energieeffizienten
Bürogebäude“ (Energieagentur NRW 2001) und „Leitfaden Nachhaltiges Bauen“
(Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung 2001) behandelt.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass Bürogebäude spezielle Anforderungen an die Planung
und das Zusammenspiel der unterschiedlichen Bereiche wie Heizen, Lüften, Kühlen
stellen, die wesentlich komplexer als bei Wohngebäuden sind. Der Energiebedarf in Bürogebäuden
wird einerseits direkt durch den Stromverbrauch der verwendeten Arbeitshilfen, wie
Bürogeräte (Computer, Kopierer etc.) bestimmt, andererseits indirekt durch den gewünschten
Raumkomfort, d.h. Temperatur, Lichtverhältnisse und Luftqualität. Betrachtet man den
Gesamtenergieverbrauch von Bürogebäuden primärenergetisch, macht der Elektroenergieverbrauch
für Lüftung (15 %), Beleuchtung (27 %) und Nutzung (33 %) sowie der Energieeinsatz
für aktive Kühlung (11 %) einen hohen Anteil am Gesamtenergieverbrauch aus (vgl.
BMWi, EnBau 2009). Einssparpotenziale liegen daher insbesondere beim Stromverbrauch
für Gebäudetechnik (Lüftung, Klimatisierung und Beleuchtung).
Für das Projekt ZEUS werden - abgeleitet von den Ergebnissen der Benchmark-
Untersuchung, Hinweisen aus den Expertengesprächen und den o.g. Quellen - nachfolgend
wichtige Anforderungen, Grundprinzipien und Steuerungsgrößen aufgezeigt, die bei der Planung
und Errichtung eines zukunftsweisenden Bürogebäudes zu berücksichtigen sind (vgl.
hierzu Bayrisches Landesamt für Umwelt 2008, Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
2001, Energieagentur NRW 2001, BMWi, EnOB 2009):
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Integrale Planung
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Voraussetzung für ein gutes Planungsergebnis ist, dass neben den energetischen andere,
vielfältige Anforderungen berücksichtigt und gegeneinander abgewogen werden. Bei der
Planung müssen im Hinblick auf Nachhaltigkeit die gegenseitigen Abhängigkeiten zwischen
Baukörper, Heizung, Lüftung, Klimatisierung, Beleuchtung usw. von Anfang an berücksichtigt
werden. Voraussetzung ist die Erarbeitung eines integralen Gebäude- und Energiekonzeptes
– mit klimagerechtem Bauwerk und abgestimmter Gebäudetechnik – unter Einbeziehung
aller relevanten Entscheidungsträger (Bauherr, Architekt, Fachingenieure).
Zielwerte für den Primärenergiebedarf
Als zentrales Kriterium für die Bewertung der energetischen Qualität von Bürogebäuden eignet
sich der Jahres Primärenergiebedarf für den Gebäudebetrieb (einschl. aller Verluste
der Energiebereitstellung). Nach derzeitigem Stand der Technik ist ein Primärenenergiekennwert
zum Heizen, Lüften, ggf. Kühlen und Beleuchten von 100 kWH/m²/a ein realistisch
zu erreichender Grenzwert. Als Zielwert für ein Modell- und Demonstrationsprojekt sollte - in
Anlehnung an den EnOB Forschungsbereich „Energieoptimierter Neubau (EnBau) des BMWi
- ein Primärenergiekennwert unter 75 kWh/m²/a angestrebt werden.
Abbildung 8: Primärenergiekennwerte für Bürogebäude im Vergleich
Quelle: FIZ Karlruhe GmbH (2007, Hrsg.) BINE Themeninfo I/2007, eigene Darstellung (TGA = Techn. Gebäudeausrüstung)
Ein Heizenergiekennwert von 40 kWH/m²/a sollte dabei nicht überschritten werden (Anm.:
EnBau 20 kWh/m²/a). Beispielhaft ist der Passivhaus-Standard mit einem Heizwärmebedarf
von maximal 15 kWh/m²/a.
Für das Erreichen der Zielvorgaben sind verschiedene Faktoren von Bedeutung. Zentrale
Bestandteile eines innovativen Energiekonzeptes sind der bauliche Wärmeschutz, optimierte
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75*
75*

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Solargewinne, ein effizientes Raumklimakonzept sowie der Einsatz energiesparender Haustechnik.
Wesentliche Steuergrößen für den Energiebedarf werden nachfolgend genannt:
Baulicher Wärmeschutz
• Kompakte Bauweise
• Sehr guter baulicher Wärmeschutz
• Luftdichtheit der Gebäudehülle
• Reduzierung des zu beheizenden Volumens durch geringe Geschosshöhen
• Angepasste Glasflächen und Verglasungsqualitäten
Glasflächen sind i.d.R. energetisch und wirtschaftlich ungünstig. Sie tragen maßgeblich
zu Wärmeverlusten bei und bewirken hohe Kühllasten
Optimierte Solargewinne
• Ausrichtung des Gebäudes / Anordnung der Räume nach energetischen Gesichtspunkten
• Aktivierbare Speichermasse im Gebäudeinneren
• Optimierte Fensterflächenanteile und selektive Sonnenschutzverglasungen für eine ausreichende
Tageslichtversorgung und hohen thermischen Komfort bei gleichzeitig geringem
Klimatisierungsaufwand
• Optimale Lichtnutzung
Effizientes Raumklimakonzept
• Verzicht auf maschinelle Kühlung. (Voraussetzung hierzu ist ein baulicher sommerlicher
Wärmeschutz. Der Erfolg passiver Kühlung – anstelle von konventioneller Klimatechnik –
wird von geringen externen (solaren) und internen Wärmelasten bestimmt. Hierzu gehören
moderate Verglasungsanteile (s.o.), ein effektiver Sonnenschutz, eine hohe Tageslichtverfügbarkeit,
sowie energieeffiziente Bürogeräte).
• Integrale Lüftungsplanung, Effiziente Lüftungsanlagen (mechanische/natürlich) kombiniert
mit der Möglichkeit zur Fensterlüftung (erhöht deutlich die Nutzerzufriedenheit).
Haustechnik
• Einsatz eines energiesparenden Heizungs- und Lüftungssystems
• Vermeidung von Klimaanlagen
• Effiziente und tageslichtabhängige künstliche Beleuchtung
• Wassersparende Sanitärinstallationen, Regenwassernutzung
Der Einsatz von ökologischen Baustoffen und Materialien sowie Komponenten der Niedrigenergie-
und Solartechnik unterstreicht die Gebäudenutzung durch Firmen aus dem Bereich
der Umwelt- und Energietechnik:
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Umwelt
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• Rationelle, emissionsarme Energieversorgung, z.B. Brennwerttechnik, Heizen mit Biomasse,
Erdwärme/Grundwasserwärmenutzung mit Wärmepumpe, Solarenergie, Kraft-
Wärme-Kopplung
• Substitution gesundheitsgefährdender Stoffe im Hinblick auf Baustoffe, Ausstattung und
Möbel
Energie-Monitoring und Betriebsoptimierung
Mit Hilfe eines Monitorings wird die Einhaltung der energetischen Ziele und die Funktion der
Anlagen überwacht. Die systematische Erfassung und Analyse der wesentlichen Energieflüsse
und Raumklimadaten sichert den Vergleich mit den geplanten Energiekennzahlen und
unterstützt eine zielgerichtete energetische Betriebsoptimierung der Gebäudetechnik. Auf
diese Weise lassen sich Einsparpotenziale zwischen 5 und 30 % erreichen.
Der innovative Ansatz des Zentrums für Energie- und Umweltschutz (ZEUS) kann weitergehend
mit Hilfe folgender Eigenschaften und Angebote unterstrichen werden und somit Alleinstellungs-
und Modellcharakter erlangen:
- Entwicklung eines anspruchsvollen Umwelt- und Energiekonzepts, das es erlaubt,
das Projekt als Demonstrationsvorhaben zu positionieren sowie Anwendung klimafreundlicher
Technologien.
- Entwicklung einer anspruchsvollen und identitätsstiftenden Architektur.
- Anstreben eines Nachhaltigkeits-Zertifikats als Qualitätszeichen für nachhaltige Gebäude.
Eine DGNB Zertifizierung verspricht hohe Aufmerksamkeit und bringt Vorteile
für die Vermarktung. Das DGNB Gütesiegel kann als Instrument der Unternehmenskommunikation
dienen und das Engagement im Bereich der Nachhaltigkeit demonstrieren.
- Das Zentrum für Energie- und Umweltschutz kann sich als Katalysator für den Einsatz
umweltverträglichen Technologien verstehen: Der thematischen Zielsetzung entsprechend
ist anzustreben, den Besucher über das Energiekonzept zu informieren,
die Gebäudetechnik sowie den Einsatz neuer Technologien zu demonstrieren (Angebot
"Technologie zum Anfassen").
- Weitergehend können im Zentrum für Energie – und Umweltschutz praktische
Einsatzmöglichkeiten klimafreundlicher Technologien und Baustoffe („Show-room“)
demonstriert werden sowie solartechnische Experimentierangebote für Unternehmen
angeboten werden.
- Herausragender Bestandteil des Zentrums kann ein Kommunikations- und Veranstaltungsbereich
mit themenbezogenen Informations- und Beratungsleistungen, Ausstellungen
und Seminaren (Tagungszentrum), Demonstrationen und Pilotprojekten zur
Förderung klimagerechten Verhaltens, liefern.
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BAW Institut für regionale Wirtschaftsforschung GmbH
Anhang
114

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„Zero Emission Park“ - Modellprojekt im „Experimentellen Wohnungs- und Städtebau Ex-
WoSt.
URL http://134.106.13.181/
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Thorsten Nagel Geschäftsführer ProCon Ingenieurgesellschaft mbH
Clemens Paul Geschäftsführender Gesellschafter, Justus Große GmbH
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rienutzung in Industrie und Gewerbe
Hans F. Rosenboom Geschäftsführender Gesellschafter, Kathmann Projekte GmbH & Co.
Rainer Schürmann Architekten Prof. Schomers + Schürmann
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