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Interviews Die geplante Abschaffung der Lex Koller sorgt für Aufregung In allen politischen Kreisen sorgt die geplante Abschaffung der Lex Koller für Aufregung: Der Ausverkauf des Bodens an reiche Ausländer wird ebenso befürchtet wie für Einheimische kaum bezahlbare Topimmobilien. Nationalrat Hans Rutschmann und Dr. Stefan Fahrländer, Verfasser der Lex-Koller-Studie, nehmen Stellung zur geplanten Abschaffung. Hans Rutschmann Nationalrat SVP Mitglied der UREK Herr Nationalrat Rutschmann, ist die Lex Koller noch zeitgemäss? Die Lex Koller ist in der heutigen Fassung insbesondere wegen der Zweitwohnungsproblematik nicht mehr in allen Teilen zeitgemäss. Allerdings müssen wir beachten, dass der Lex Koller heute im Wesentlichen nur noch der Erwerb von Mietwohnungen durch Personen im Stefan Fahrländer Präsident des Verwaltungsrates und Partner von Fahrländer Partner – Raumentwicklung Herr Dr. Fahrländer, Sie haben im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen die möglichen Auswirkungen einer Aufhebung der Lex Koller untersucht. Ist die Lex Koller aufgrund Ihrer Studienergebnisse noch zeitgemäss? Die Lex Koller wurde in den letzten zehn Jahren mehrmals liberalisiert. So fallen zum Beispiel seit 1997 die Geschäftsliegenschaften nicht mehr unter das Gesetz und EU-/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz sind seit 2002 wegen der Personenfreizügigkeit auch nicht mehr reguliert. Weitere Liberalisierungen betreffen den Aktien- Ausland unterliegt. Das Gesetz wurde bereits mehrmals gelockert. Mit welchen Auswirkungen müssen wir insbesondere im Kanton Zürich rechnen, wenn die Lex Koller abgeschafft wird? Personen welche nicht in der Schweiz wohnen, könnten dann praktisch unkontrolliert Miet- und Ferienwohnungen in der Schweiz erwerben. Das wäre wohl mehrheitlich in den Tourismusorten zu beobachten. Viele Tourismuszentren verfügen über ganze «Geisterquartiere». Häuser und Wohnungen stehen monatelang leer, belasten aber zusätzlich die Infrastruktur. Auch in Zürich werden offenbar vermehrt Mietobjekte von Personen im Ausland erworben. Eine ersatzlose Aufhebung hätte in diesem Fall sicher auch einen Einfluss auf den Immobilienmarkt Zürich. erwerb von börsenkotierten Immobiliengesellschaften sowie Ferienwohnungen. Bei den Ferienobjekten wirken primär das geringe Angebot und die Raumplanung, nicht die Kontingente. Bei einer Aufhebung wäre de facto noch das Verbot von direkten und gewissen indirekten Anlagen in Rendite-Wohnliegenschaften sowie in Zweitwohnungen betroffen. Die heutige Lex Koller ist deshalb praktisch wirkungslos. Welche Auswirkungen hätte eine mögliche Aufhebung auf die Mietzinse in der Schweiz und auf den Eigenheimmarkt – insbesondere rund um den Zürichsee? Laut den Analysen über die räumliche Entwicklung besteht ein Nachfragedruck in den Regionen Genfersee und Zürich. Fehlt aber das entsprechende Bauland, kann nicht mehr gebaut werden, deshalb ist nicht mit einer Angebotsausweitung bei den Mietwohnungen und dadurch sinkenden Mietzinsen zu rechnen. Aber auch steigende Mieten wegen ausländischer Investoren Der Bundesrat hat die Einführung einer Mindestwohnsitzfrist als Voraussetzung für den Erwerb von Grundeigentum zu prüfen. Was halten Sie davon? Der Bundesrat erhielt vom Parlament den Auftrag, nebst weiteren Massnahmen die Einführung einer Mindestwohnsitzfrist zu prüfen und geeignete Varianten vorzulegen. Ich erwarte mit Interesse diese Vorschläge. Die Einführung einer Mindestwohnsitzfrist wäre sicher prüfenswert. Welche raumplanerischen Massnahmen empfehlen Sie, damit der Schweizer Boden nicht zum Spekulationsobjekt ausländischer Investoren wird, wie von vielen befürchtet? Mit raumplanerischen Massnahmen kann vor allem das Zweitwohnungsproblem entschärft werden, dies ist aber vor allem Aufgabe der Kantone. Die vorgeschlagene Lösung, dass die Kantone Gebiete bezeichnen müssen, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Erst- und Zweitwohnungen zu sichern, ist ein guter Ansatz. Sie können zusammen mit den betroffenen Gemeinden die Situation am besten beurteilen und konkrete Lösungen vorschlagen. Immobilienmarkt Zürich: Beliebt bei Schweizern und Ausländern Foto: ImagePoint sind nicht zu erwarten, da das Mietrecht eingehalten werden muss und nicht am Markt vorbei ausgeschrieben werden kann. Weiter wäre eine gewisse zusätzliche Nachfrage im Zweitwohnungsbereich nicht auszuschliessen. Diese dürfte aber nicht substanziell sein und dürfte sich auf das gehobene Segment an Toplagen konzentrieren. Welche raumplanerischen Massnahmen empfehlen Sie, damit der Schweizer Boden nicht zum Spekulationsobjekt ausländischer Investoren wird, wie von vielen befürchtet? Wenn das knappe Gut Boden und einkommensschwächere Bevölkerungsschichten geschützt werden sollen, dann müsste angesetzt werden bei der Verflüssigung der bestehenden Baulandreserven, bei Auf- und Einzonungen in den stark gefragten Regionen des Mittellandes, beim Abbau von Steuererleichterungen im Bereich der Zweitwohnungen und der Wochenaufenthalter sowie bei der Belegungsdichte – insbesondere im Wohneigentumsbereich.
Schwerpunkt Professionelle Betreuung mit persönlichem Charakter Die Immobilien-Experten von Lienhardt & Partner bieten vom Kauf, Verkauf bis zur Bewirtschaftung der Immobilien die ganze Dienstleistungspalette an. Dabei steht die professionelle und persönliche Betreuung im Vordergrund, was langjährige Erfahrung und hohes Engagement voraussetzt. Eigenschaften, die die Immobilien-Experten von Lienhardt &Partner auszeichnen. Roger Meyer | Leiter Immobilien-Galerie Lienhardt & Partner Privatbank Zürich « Für uns ist jede Immobilie ein Unikat und verlangt deshalb eine individuelle Leistung und Vermarktung. » « Mit unseren präzisen Analysen gewährleisten wir eine erfolgreiche Vermietung. » Der 48-jährige eidg. dipl Betriebsökonom FH HWV bringt langjährige Erfahrung aus der Werbebranche mit, die er als Leiter der Immobilien-Galerie hervorragend einbringen kann. Er ist ein ausgewiesener Experte für die Vermarktung von Wohn- und Anlageimmobilien im Kanton Zürich – insbesondere für die Region Zürichsee und Stadt Zürich. Interessierten Käufern bietet er als Leiter der Immobilien-Galerie ein umfassendes Angebot an einzigartigen Immobilien. Immobilienbesitzer mit Verkaufsabsichten werden von ihm fachmännisch beraten, um die optimale Vermarktungsstrategie festzulegen, denn als ehemaliges Geschäftsleitungsmitglied einer Zürcher Immobilienfirma kennt er sich im Zürcher Immobilienmarkt bestens aus. Tamara Krienbühl | Leiterin Erstvermietung und Analysen, Lienhardt & Partner Privatbank Zürich « Mit uns als Partner wissen Sie Ihre Anlageimmobilien in besten Händen. » In den Aufgabenbereich der 33-jährigen eidg. dipl. Immobilien- Treuhänderin fallen die Erstvermietung von Wohn- und Geschäftsobjekten sowie die Erstellung von Standort-, Markt- und Rentabilitätsanalysen im Vorfeld von Projekten. Als ausgesprochene Kennerin des Zürcher Immobilienmarktes zeichnet sie ebenso für das Festlegen der Mietzinse verantwortlich wie für die Erstellung und Ausführung eines angemessenen Vermarktungskonzeptes für die erfolgreiche Vermietung. Tamara Krienbühl kann sich insbesondere bei anspruchsvollen Vertragsverhandlungen auf ihren grossen Erfahrungsschatz verlassen, den sie sich in den über 16 Jahren Berufstätigkeit angeeignet hat. Thomas Trösch | Leiter Immobilienbewirtschaftung, Lienhardt & Partner Privatbank Zürich Dem 38-jährigen eidg. dipl. Immobilien-Treuhänder unterstehen fünf Bewirtschafterteams, die für die umfassende Bewirtschaftung der einzelnen Liegenschaften besorgt sind. Dazu zählen die Vollvermietung zu marktgerechten Konditionen, das Vertragsmanagement und alle dazugehörenden administrativen Arbeiten sowie die technische Betreuung der Liegenschaften. Teil der Bewirtschaftungsabteilung ist das Immobilien-Rechnungswesen, welches nebst der Buchführung für das Mietzinsinkasso und die Nebenkostenabrechnungen zuständig ist. Thomas Trösch verfügt über langjährige Erfahrung im Bereich der Liegenschaftenbewirtschaftung. Vor seinem Eintritt in die Lienhardt & Partner war er als Niederlassungsleiter für eine gesamtschweizerische Immobilienfirma tätig. Das aktuelle Urteil Die Vermieterschaft bot in der Lokalpresse ein in Lausanne gelegenes Ladenlokal von 143m2 zur Miete an. Mit der Mieterschaft, welche sich für die Miete eines Ladenlokals von zwischen 50m2 und 200m2 interessiert hatte, wurde in der Folge ein Mietvertrag abgeschlossen, in welchem eine Ladenfläche von 143m2 im Erdgeschoss vermietet wurde. Kurze Zeit nach Mietbeginn stellte die Mieterschaft fest, dass die Fläche des Ladenlokals nur 93m2 betrug. Sie berief sich auf Grundlagenirrtum und kündigte später – vorsorglich – fristlos wegen schwerwiegender Mängel und verlangte in der Folge Schadenersatz. § Das letztinstanzlich angerufene Bundesgericht wies beide Begehren der Mieterschaft ab. Es erwog, die Differenz zwischen der vereinbarten Fläche von 143m2 und der tatsächlichen Fläche von 93m2 sei derart offensichtlich und sofort für jedermann erkennbar, dass sich die Mieterschaft nicht im Irrtum habe befinden können. Wenn das Ausmass der Mietfläche im Hinblick auf den Entscheid, den Mietvertrag abzuschliessen, von entscheidender Bedeutung gewesen wäre, so hätte sich die Mieterschaft vor Abschluss des Vertrages um die Klärung des genauen Flächenmasses bemühen müssen. Wenn sie dies unterliess, so sei daraus abzuleiten, dass das genaue Ausmass für ihren Entschluss, den Vertrag abzuschliessen, keine zentrale Bedeutung gehabt hätte. Aus den gleichen Gründen kann sich die Mieterschaft nach Auffassung des Bundesgerichts auch nicht auf einen Mangel des Mietobjekts berufen. Der Mieterschaft steht unter diesen Umständen kein Anspruch auf Schadenersatz zu, und sie hat der Vermieterschaft die widerklageweise geltend gemachten Mietzinsforderungen bis zur Wiedervermietung zu bezahlen. Urteil des Bundesgerichts 4A_408/2007 vom 7. Februar 2008 (Originaltext französisch) Dr. Beat Rohrer, Rechtsanwalt Rohrer + Müller Rechtsanwälte, Zürich
Seite 1: Immobilien-Investor November 2008 I

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