Geschäftsbericht 2008 - VAB Viersen

Geschäftsbericht
2008
Viersener
Aktien-Baugesellschaft
Aktiengesellschaft

InhAlt
ÜBersIcht KennzAhlen Seite 04
MItglIeder des AufsIchtsrAtes und des VorstAndes Seite 04
dAs JAhr IM ÜBerBlIcK Seite 05
lAgeBerIcht Seite 08
JAhresABschluss Seite 21
1. Bilanz Seite 22
2. Gewinn- und Verlustrechnung Seite 24
AnhAng Seite 25
gewInnVerwendungsBeschluss Seite 32
BerIcht des AufsIchtsrAtes Seite 33
BestätIgungsVerMerK Seite 34
03

KennzAhlen
04
in 2008 2007 2006
Bilanzsumme TE 86.350 84.630 80.991
Grundstücke mit Wohnbauten TE 72.769 68.485 67.390
Eigenkapital TE 18.036 16.389 16.278
Eigenkapitalquote % 20,9 19,4 20,1
Instandhaltungskosten TE 3.089 2.931 2.693
Jahresüberschuss TE 279 212 149
MItglIeder
AufsIchtsrAt:
RatsheRR stephan sillekens
Lehrer
Vorsitzender
RatsheRR lothaR Beek
(seit 15.05.2008) Bankkaufmann
RatsheRR laRs BühleR
Fachkaufmann Marketing
Stellv. Vorsitzender
RatsheRR hans-Willi BouRen
Kaufmann
RatsheRR
klaus-DieteR GaRtz († 31.1.2008)
Wirtschaftsreferent
RatsheRR Jochen häntsch
Hauptschuldirektor i.R.
RatsheRR
hans-Willi peRtenBReitneR
Bankkaufmann
RatsheRR heinz plöckes
Maschinenschlosser
BüRGeRmeisteR
GünteR thönnessen
Bürgermeister der Stadt Viersen
aRBeitnehmeRveRtReteR
ulRich Dahm
Kaufm. Angestellter
Ralf DohR
Installateur
BuRkaRDt kuhlen
Kaufm. Angestellter
paul RulanD
Techn. Angestellter
VorstAnd:
alBeRt BeckeR
Vorsitzender
Hauptamtliches Vorstandsmitglied
DR. paul schRömBGes
Beigeordneter
Nebenamtliches Vorstandsmitglied

„wir verstehen das wort rendite
nicht als einen möglichst
großen geldüberschuss, sondern
als einen möglichst großen Profit
zugunsten unserer Mieter und
der Bürger dieser stadt. “
albert Becker
Dr. paul schrömbges
dAs JAhr IM ÜBerBlIcK
sehr geehrte
Kunden, Aktionäre und
geschäftspartner!
Das Jahr 2008 mit den Auswirkungen der
globalen Wirtschafts- und Finanzkrise hat
deutlich gezeigt, wie notwendig und wertvoll
eine kommunale Wohnungsgesellschaft für
die Bürger unserer Stadt ist. Die VAB war
sowohl als Investor wie auch als Wohnungsversorger
ein Stabilitätsfaktor und wichtiger
Baustein für das soziale Gemeinwesen in
Viersen. Entgegen dem Trend, Investitionen
und Instandhaltungen in Immobilienbestände
zurück zu fahren, wie derzeit bei privatisierten
Wohnungsgesellschaften feststellbar, hat die
VAB Ausgaben in diesen Bereichen deutlich
verstärkt und ihre Aufgaben in der Wohnungsfürsorge
aktiv wahrgenommen.
Wir verstehen das Wort Rendite nicht als einen
möglichst großen Geldüberschuss, sondern
als einen möglichst großen Profit zugunsten
unserer Mieter und der Bürger dieser Stadt.
05

dAs JAhr
IM ÜBerBlIcK
modernisierung
im Wohnquartier
Berliner höhe
06
Eine ausgewogene Strategie zur Verbesserung
der finanziellen und strukturellen Situation
der Gesellschaft ist daher die Grundlage
allen Handelns. Der Schwerpunkt lag in der
Verbesserung der Gebäudebestände durch
Verkäufe, Ankäufe und ein umfangreiches
Modernisierungsprogramm.
Für das Jahr 2009 steht der Wiedereinstieg in
die Neubautätigkeit an. Die Planung für eine
Baumaßnahme mit 36 Wohneinheiten im Ortsteil
Rahser ist abgeschlossen; der Baubeginn
für die zweite Jahreshälfte vorgesehen. Das
Objekt wird komplett barrierefrei gestaltet.
Es bietet attraktiven Wohnraum für Ein- und
Zwei-Personenhaushalte.
Traditionelle Dienstleistungsbereiche wie die
Geschäftsbesorgung für den Bauverein Dülken,
das Gebäudemanagement für die Stadt
Viersen und die Eigentumsverwaltung für private
Eigentümer wurden fortgeführt.
Die Bilanzsumme der Gesellschaft erhöhte
sich um 1,72 Mio. Euro auf 86,35 Mio. Euro.
Der Jahresüberschuss konnte das dritte Jahr
in Folge erneut um ca. 30 % auf jetzt 278.650
Euro gesteigert werden. Gleichzeitig stiegen
aber auch die jährlichen Investitionen in die
Instandhaltung und Modernisierung der Gebäude
deutlich an. Insgesamt wurden 4,7 Mio.
Euro investiert; über 1,2 Mio. Euro mehr als
im Vorjahr. Im Vordergrund stand die energetische
Modernisierung. Sie kommt nicht nur
der Umwelt zugute, sondern bremst auch den
Anstieg der Nebenkosten und hält so unseren
Wohnraum attraktiv, angenehm und bezahlbar.
Das 3,5-Mio.-Programm für die Modernisierung
des Wohnquartiers Berliner Höhe
ist zu 2/3 bewältigt. Das restliche Drittel folgt
in den Jahren 2009 und 2010. Die Gebäude
dort erstrahlen in neuem Glanz. Aber auch im
Wohngebiet Rahser haben die ersten Steuerungsmaßnahmen
begonnen. Häuser wandeln
ihr Gesicht. Was vormals dunkelbraun
daher kam, wird frisch und farbig.
Auch das Thema „barrierefreies Wohnen“
wurde weiter intensiv bearbeitet. 75 Wohneinheiten
sind durch neu gestaltete Zugänge
barrierefrei erschlossen worden. Damit sind
inzwischen rd. 18 % unserer Wohnungsbestände
barrierefrei zugänglich.
Das neue Nutzungskonzept für das Bürgerhaus
Dülken hat sich bewährt. Als Treffpunkt für kulturelle
Veranstaltungen und Festivitäten wurde
das Haus intensiv genutzt. Die finanziellen Belastungen
konnten deutlich reduziert werden.
In Zusammenarbeit mit der ReEnergie Niederrhein
wurden weitere Dachflächen bereitgestellt,
um die Nutzung der Solarenergie weiter
auszubauen und voran zu treiben.

Wohnanlage
stadtwaldallee
Der Schwerpunkt im Bereich des öffentlichen
Bauens lag auch im Jahr 2008 wieder bei den
Schul- und Sportbauten. Wesentliche Projekte
waren die Modernisierung der Ostschule in
Dülken mit energetischer Verbesserung der
Fassade und der Neubau der Mensa für den
Ganztagsschulbetrieb.
Die vorher von der Stadt gepachteten Gebäudebestände
sowie 75 Wohneinheiten aus privatem
Besitz hat die Gesellschaft erworben.
Dieses Handeln ist exemplarisch für die Erneuerungsstrategie
des Unternehmens. Ziel
ist eine Stärkung der Marktposition durch kontinuierliche
Verbesserungen der Bestandsimmobilien
mit einem zeitgemäßen und preisgünstigen
Wohnungsangebot.
Im Geschäftsjahr 2008 sind wir damit ein
gutes Stück vorangekommen. Wir wollen
diese Modernisierungsoffensive im Jahr 2009
noch deutlich ausweiten. Der Aufsichtsrat hat
im Februar 2009 ein zusätzliches Investitionsprogramm
in Höhe von fast 10 Mio. Euro für
die nächsten drei Jahre beschlossen. Damit
werden wir Modernisierungen an über 450
Wohneinheiten vornehmen. Es ist das größte
Modernisierungsprogramm in der Geschichte
der VAB. Die Schwerpunkte werden auch hier
bei den energetischen Maßnahmen liegen.
Ein Programm dieser Größenordnung hilft
gerade in Zeiten des wirtschaftlichen Abschwungs
auch der heimischen Wirtschaft, die
traditionell einen großen Teil unserer Aufträge
erhält. Vor allem aber dient es der weiteren
Wohnraumverbesserung und kommt damit
den Mietern zugute.
Wohnen ist ein Grundbedürfnis und ein hohes
Gut. Das wird gerade in schwierigen Zeiten
wieder bewusst. Der Bürgerschaft den Wohnraum
auf solider Basis und zu tragfähigen
Konditionen bereitzustellen, sehen wir auch
künftig als Verpflichtung und wesentliche Aufgabe
unserer Unternehmensphilosophie an.
07

lAgeBerIcht
geschäftstätigkeit und
rahmenbedingungen
Die wesentlichen Prioritäten der Geschäftstätigkeit
der Viersener Aktien-Baugesellschaft
lagen im Jahr 2008 in der konsequenten
Verbesserung ihres Portfolios. Die Bestandsumschichtung
durch Ver- und Ankäufe wurde
intensiviert. Altimmobilien mit einem Bestand
von insgesamt 67 Wohneinheiten wurden veräußert.
Parallel dazu kaufte die Gesellschaft
75 Wohneinheiten an. Die bisher angepachteten
städtischen Immobilien wurden ebenfalls
angekauft.
Mit der Fortführung der Gesamtsanierung des
Wohnquartiers Berliner Höhe, der Modernisierung
der Regentenstraße 53 sowie der Fortführung
der Erneuerung von technischen Anlagen
und Sanitärräumen im Bestand wurden
die Investitionen in die Gebäudeunterhaltung
und Modernisierung deutlich erhöht.
Dabei standen die Bestandsmodernisierung
durch umfassende energetische Sanierungen,
die Nutzung von Solarenergie sowie die Ausweitung
des barrierefreien Wohnraumangebotes
im Vordergrund.
Außerdem wurde der Wiedereinstieg in die
Neubautätigkeit durch Planung eines Gebäudekomplexes
mit 36 Wohneinheiten im Orts-
08
„in der Wirtschaftskrise blieb die vaB ein stabiler faktor, kontinuierlicher investor und
verlässlicher treuhänder der örtlichen Bau- und Wohnungswirtschaft.“
albert Becker
teil Rahser vorbereitet. Die Wohnanlage soll in
den Jahren 2009 und 2010 errichtet werden.
Unverändert blieb das starke Engagement der
Gesellschaft als Dienstleister für wohnungswirtschaftliche
und bauliche Aufgaben im Gebäudemanagement
für die Stadt Viersen, der
Geschäftsbesorgung für den Gemeinnützigen
Bauverein Dülken eG sowie der Fremd- und
Eigentumsverwaltung. Auch hier lagen die
Handlungsschwerpunkte in der Gebäudesanierung
und in Neubauaktivitäten.
Im Bereich der öffentlichen Gebäude waren
dies im Wesentlichen Maßnahmen des Schul-
und Sportbaus sowie der Neubau eines Mensagebäudes
an der Ostschule in Dülken.
Im Rahmen der Geschäftsbesorgung für den
Gemeinnützigen Bauverein Dülken wurde ein
Neubau mit 26 barrierefreien Wohneinheiten
in zentraler Lage des Stadtteils Dülken projektiert.
Im Umfeld kritischer und belastender gesamtwirtschaftlicher
Rahmenbedingungen mit
steigenden Preisen, geringerer Leistungsfähigkeit
der privaten Haushalte, einem volatilen
Wohnungsmarkt und der in der zweiten Jahreshälfte
raumgreifenden Finanz- und Wirtschaftskrise
konnten diese Aktivitäten weitgehend
aus eigenen Mitteln der Gesellschaft
getätigt und solide finanziert werden. Auch
die negativen finanziellen Auswirkungen von
Wohnungsleerstand und hoher Fluktuation im
Wohnungsbestand durch einen immer stärker
werdenden Mietermarkt konnten in der Wirtschaftsplanung
der Gesellschaft aufgefangen
und durch die Umschichtung des Bestandes
erfolgreich begrenzt werden. So wurde der
Leerstand trotz der hohen Anzahl von Wohnungswechseln
leicht reduziert.
In der beginnenden Wirtschaftskrise blieb die
Viersener Aktien-Baugesellschaft damit ein
stabilisierender Faktor, kontinuierlicher Investor
und verlässlicher Treuhänder der örtlichen
Bau- und Wohnungswirtschaft.

dddsfs
gesamtwirtschaftliche lage
und Branchenentwicklung
weltwirtschaft
Die Entwicklung der Weltwirtschaft wurde von
folgenden Tendenzen geprägt:
n einem massiven Abschwung, da die Krise
auf den Finanzmärkten mittlerweile auf alle
Wirtschaftsbereiche übergegriffen hat.
n verschlechterten Finanzierungsbedingun-
gen, erheblichen Vermögensverlusten
und eingetrübten Ertragsaussichten
n gegenläufig zuletzt starker Rückgang der
Rohölpreise und damit einhergehende
Zinssenkungen
Alles in allem deutet die Datenkonstellation
auf eine massive globale Rezession hin.
deutschland
gesamtwirtschaftliche lage und
voraussichtliche entwicklung
n Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2008
deutlich schwächer gewachsen als in den
beiden vorausgegangenen Jahren.
n Wachstumsimpulse kamen 2008 ausschließlich
aus dem Inland. Den größten
Beitrag zur Wirtschaftsentwicklung leisteten
die Bruttoinvestitionen. Die Ausrüstungsinvestitionen
stiegen um 5,3 %
und die Bauinvestitionen um 2,7 %. Der
Staatskonsum hat 2008 preisbereinigt
um 2,2 % zugenommen, während die
privaten Konsumausgaben stagnierten.
Der Außenbeitrag bremste die wirtschaftliche
Entwicklung 2008. Ursache dafür ist
der vergleichsweise geringe Anstieg der
Exporte um nur noch 3,9 %, während die
preisbereinigten Importe mit +5,2 % zugenommen
haben.
4
Arbeitsmarkt
n Drohende Rezession hat sich bis Ende
2008 auf dem Arbeitsmarkt noch nicht
ausgewirkt. Im Januar 2009 war jedoch
ein deutlicher Anstieg der Arbeitslosenzahlen
zu verzeichnen.
n Arbeitslose im Dezember 2008: 3.102.000
(= - 304.000 gegenüber Dezember 2007)
n Arbeitslosenquote im Dezember 2008:
7,4 % (Dezember 2007: 8,1 %)
n Erwerbstätige im Jahresdurchschnitt 2008
(vorläufig): 40.350.000 (= +1,5 % gegenüber
Vorjahr)
n Die Prognosen für 2009 gehen aufgrund
der Konjunkturabschwächung von einem
deutlichen Anstieg der Arbeitslosigkeit
aus.
Kapitalmarkt
n Trotz Schwankungen waren bis November
2008 im Kreditneugeschäft der deutschen
Banken merkliche Senkungen der Zinssätze
gegenüber Ende 2007 zu verzeichnen.
n Für 2009 wird aufgrund der Leitzinssen-
lAgeBerIcht
kungen der Zentralbanken und der durch
die Konjunkturabschwächung bedingten
verminderten Inflationsgefahr mit einem
tendenziellen Rückgang des Zinsniveaus
gerechnet. Gegenläufig könnte jedoch die
Verschärfung der Risikobewertung der
Banken bei der Kreditvergabe wirken.
n Die Gefahr der mangelnden Verfügbarkeit
von Krediten muss differenziert gesehen
werden; derzeit sind insbesondere Großunternehmen
von Einschränkungen der
Kreditvergabe betroffen, während mittlere
und kleine Unternehmen derartige Einschränkungen
bisher nur vereinzelt melden.
Bauwirtschaft
n Die Umsätze im Bauhauptgewerbe stiegen
nach vorläufigen Berechnungen in 2008 gegenüber
2007 um 6,0 % auf 85,50 Mio. €.
Während die Umsätze im Wirtschaftsbau
um 10,0 % und im öffentlichen Bau um
6,0 % zulegten, wurde im Wohnungsbau
nur ein Zuwachs von 1,0 % erreicht. Für
2009 wird trotz der öffentlichen Konjunk-
daten (preisbereinigt) 2008 2007 2006
Bruttoinlandsprodukt +1,3 % +2,5 % +3,0 %
Private Konsumausgaben 0,0 % -0,4 % +1,0 %
Konsumausgaben des Staates +2,2 % +2,2 % +0,6 %
Ausrüstungsinvestitionen +5,3 % +6,9 % +11,1 %
Bauinvestitionen +2,7 % +1,8 % +5,0 %
09

lAgeBerIcht
turprogramme bestenfalls mit einer
Stagnation der Umsätze gerechnet.
n Die Zahl der Beschäftigten im Bauhauptgewerbe
wird für 2008 mit 705.000 und für
2009 mit 700.000 geschätzt.
Immobilienmarkt
n In 2008 erfolgte nach allgemeiner Einschätzung
mit dem Verkauf der LEG in
Nordrhein-Westfalen der vorerst letzte
große Paketverkauf von Wohnimmobilien,
da durch die Finanzmarktkrise bedingt die
Finanzierungsmöglichkeiten auf absehbare
Zeit stark eingeschränkt sein werden.
n Auch die Immobilienaktien konnten sich
dem negativen Börsentrend nicht entziehen.
Der DIMAX fiel bis Jahresende 2008
um rd. 66 % gegenüber dem Endstand
2007.
n Von Januar bis Oktober 2008 wurde in
Deutschland der Bau von 147.947 Wohnungen
(einschließlich Bestandsmaßnahmen)
genehmigt. Das waren 2,7 %
weniger als im Vorjahreszeitraum. Von den
im Zeitraum von Januar bis Oktober 2008
genehmigten Wohnungen waren 124.741
Neubauwohnungen (-4,2 % gegenüber
dem Vorjahreszeitraum). Der Rückgang
der Baugenehmigungen für Wohnungen
in Einfamilienhäusern (-5,9 %) ist dabei
etwas höher ausgefallen als der Rückgang
der Baugenehmigungen von Wohnungen
in Zwei- und Mehrfamilienhäusern
(-2,8 % beziehungsweise -2,4 %).
Von den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
entfielen 22.679 (+0,1 %) auf
Mietwohnungen.
n Ausweislich der GdW-Jahresstatistik betrugen
die Nettokaltmieten im Bundesdurchschnitt
in 2008 4,55 Euro/qm, in den
alten Bundesländern 4,64 Euro/qm und in
den neuen Bundesländern 4,38 Euro/qm.
n Insgesamt sind die Nettokaltmieten häufig
unterhalb der Inflationsrate gestiegen,
während die Betriebskostensteigerungen
10
die Inflationsrate deutlich überschritten,
wobei die Heizkosten hier den größten
Preistreiber bilden.
lokaler wohnungsmarkt
Die Angebots- und Nachfragesituation in
der Stadt Viersen war im abgelaufenen
Geschäftsjahr durch einen Angebotsüberhang
gekennzeichnet. Vermietungsschwierigkeiten
ergaben sich insbesondere im Segment der
3-Zimmerwohnungen.
Bei den Mietpreisen im Regionalmarkt bestanden
nur geringfügige Steigerungsmöglichkeiten.
Allerdings kam es wieder zu erheblichen
Steigerungen der Betriebskosten,
insbesondere im Bereich der Energieversorgung
und der öffentlichen Gebühren. Hierdurch
wurde das Wohnen im Geschäftsgebiet
weiter verteuert.
lage der gesellschaft
Die wesentlichen Einflussfaktoren für die Lage
der Gesellschaft sind und bleiben die Risiken
durch einen lebendigen Wohnungsmarkt mit
einem breiten Angebot und geringen Mietspielräumen
sowie einer weiter sinkenden Zahlungsmoral
aufgrund der immer angespannteren
Lage der Privathaushalte auf der einen Seite
und die Chancen, die auf der anderen Seite in
der Struktur, der Qualität und dem Preisniveau
des eigenen Bestands liegen.
Vor dem Hintergrund des wachsenden Trends
zum Wohnen in zentralen Lagen belasten insbesondere
einige nicht integrierte Wohnstandorte
die Gesellschaft massiv. Hier liegen auch
die größten Leerstandsrisiken.
Insgesamt konnte der Leerstand gegenüber
dem Vorjahr leicht reduziert werden. Die Mietausfälle
stiegen jedoch weiter an.
Die Gesellschaft stellte sich dieser Situation
durch eine entsprechende Berücksichtigung
der Risiken in der Finanzplanung, durch
verstärkte Trennung von unwirtschaftlichen
Gebäuden und ein umfassendes Modernisierungsprogramm
zur nachhaltigen Verbesserung
der Wirtschaftlichkeit und der Vermietbarkeit
veralteter Teile des Bestandes.
Die Investitionen in die Instandhaltung konnten
gegenüber dem Vorjahr erneut gesteigert
werden. Zusätzlich wurde die Modernisierung
forciert. Mit über 1.600 T€ verdreifachten sich
die Investitionen gegenüber dem Vorjahr in
diesem Bereich.
Schwerpunkte waren die Fortsetzung der
energetischen Modernisierung des Wohnquartiers
Berliner Höhe und der Einstieg in
die energetische Sanierung im Bereich des
Wohnquartiers Rahser mit der Erneuerung
der Gebäudehülle des Gebäudes Regentenstraße
53.
Zur Umsetzung wurden konsequent günstige
Finanzierungsmöglichkeiten der Kreditanstalt
für Wiederaufbau sowie Erträge aus dem Verkauf
unwirtschaftlicher Immobilien genutzt.
Unter dem Gesichtspunkt der Portfolioverbesserung
wurden 75 Wohnungseinheiten an der
Grevenbroicher Straße in Viersen erworben.
Zusätzlich wurden durch den Erwerb des
bisherigen städtischen Pachtbestandes die
Chancen zur effektiven Bewirtschaftung sowie
zur Erzielung von Verkaufserlösen und deren
Reinvestition in den Bestand erweitert.
Die Ankäufe konnten weitgehend aus liquiden
Mitteln der Gesellschaft bewältigt werden. Die
Eigenkapitalquote liegt mit 20,9 % leicht über
dem Vorjahresniveau.
Die Kostenstrukturen bei der Gebäudeunterhaltung
konnten durch intensiveren Wettbewerb
und ein breites Spektrum von Jahresverträgen
in den Standarddienstleistungen weiter
verbessert werden.

Mit der Projektierung einer neuen Wohnanlage
im Ortsteil Rahser und der Nutzung eigener
Grundstückspotentiale für neuen, attraktiven
Wohnraum wurde ein weiteres Element der
Handlungsstrategie zur Modernisierung der
Gesellschaft aktiviert.
Das wesentliche Risiko der Gesellschaft ergibt
sich in Verbindung mit dem bestehenden Mietermarkt
sowie den stetig steigenden Anforderungen
an Gebäudetechnik und -ausstattung
aus einem zur Zeit noch relativ hohen Anteil
verbesserungsbedürftiger Bausubstanz.
Die Veräußerung unwirtschaftlicher Bestände
und die Modernisierung veralteter Bestände
sind daher weiterhin vorrangiges Ziel der Geschäftspolitik
der Gesellschaft.
Gerade in Zeiten wirtschaftlicher Krisen liegen
die Chancen der Gesellschaft in der aktiven
Wahrnehmung und Gestaltung ihrer Rolle
als stabiler Faktor einer soliden örtlichen
Wohnungsversorgung. Ein breites Spektrum
des Bestandes bietet hierfür gute Voraussetzungen.
Insbesondere liegen diese im hohen
Anteil an preisgünstigem Wohnraum sowie
im hohen Anteil an zentralen und stadtnahen
wohnungsverwaltung
Wohnlagen und Grundstücken. Diese gilt es,
effektiv zu nutzen und unter dem Aspekt verbesserter
Wirtschaftlichkeit und Funktionalität
zu entwickeln.
Die Gesellschaft wird daher ihre Aktivitäten im
Bereich der energetischen Modernisierung,
der Herstellung barrierefreien Wohnraumes
und der Neuschaffung moderner Wohnungen
in den kommenden Jahren deutlich ausweiten
und damit eine solide Wohnungsversorgung
auf zeitgemäßem Niveau sicherstellen.
darstellung des geschäftsverlaufs
Immobiliengeschäfte
Im Berichtszeitraum wurden aus dem Althausbestand
67 Wohnungen verkauft. Der
wirtschaftliche Ertrag belief sich auf insgesamt
332 T€. Gleichzeitig nahm der städtische Pachtbestand
durch den Verkauf von 16 Wohnungen
ebenfalls ab. Durch Ankäufe von 75 Wohnungen
wurde der Bestand sinnvoll ergänzt.
Die bisherigen städtischen Pachtbestände gingen
zum größten Teil mit 212 Wohnungen zum
Ende des Jahres in den Eigenbestand über.
wohnungen gewerbe garagen/stellplätze
Bestand am 01.01.2008 2.675 30 984
Zugänge 2008 287 7 39
Korrekturen in 2008 1 0 21
Abgänge 2008 67 0 0
Bestand am 31.12.2008 2.896 37 1.044
Im Rahmen eines Generalpachtvertrages werden für die Stadt Viersen verwaltet:
Instandhaltung
Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen
im Geschäftsjahr 2008 rd. 3.089 T€ (Vorjahr:
2.931 T€).
Für die Instandhaltung des eigenen und ehemals
angepachteten Hausbesitzes stehen im
Geschäftsjahr 2009 Gesamtmittel in Höhe von
ca. 2.100 T€ (Fremdkosten) zur Verfügung.
Modernisierung
Die Modernisierung des Wohnquartiers
„Berliner Höhe“ sowie das Pilotprojekt „Bürgersolarkraftwerk“
wurden mit insgesamt
1.641 T€ in 2008 fortgesetzt. Weiterhin wurde
die Modernisierung im Wohnquartier Rahser
mit 141 T€ begonnen. In 2009 ist geplant, für
Modernisierungsmaßnahmen ca. 3.000 T€
einzusetzen.
wohnungen gewerbe garagen/stellplätze
Bestand am 01.01.2008 223 8 21
Zugänge 2008 0 0 0
Korrekturen in 2008 0 0 0
Abgänge 2008 223 8 21
Bestand am 31.12.2008 0 0 0
11

lAgeBerIcht
Die bewirtschaftete Wohn- und Nutzfläche beträgt
191.267 m2 (Vorjahr: 191.171 m 2 ).
Mit den Mietern sind Mietverträge nach einheitlichen
Mustern abgeschlossen.
Für den angepachteten Besitz bestand bis
31. Dezember 2008 ein Generalpachtvertrag
mit der Stadt Viersen. Hiernach handelte die
Gesellschaft im eigenen Namen und für eigene
Rechnung.
Grundlage für die Mietpreisbildung sind für
den öffentlich geförderten Wohnungsbestand
die Vorschriften der II. Berechnungsverordnung,
für den übrigen Bestand die allgemeinen
mietpreisrechtlichen Bestimmungen.
Notwendige Mietanpassungen wurden unter
Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften
durchgeführt.
Das tatsächlich erreichte Mietsoll 2008 beträgt
im Vergleich zum Vorjahr:
12
attraktives Wohnen
in der südstadt:
Rötsch und kesper-Gelände
Die Mietrückstände inkl. Forderungen aus
Instandhaltung betrugen am Bilanzstichtag
31. Dezember 2008 106 T€ (Vorjahr: 360 T€).
Hierzu bestehen Wertberichtigungen von 92 T€
(Vorjahr: 351 T€).
Im Geschäftsjahr 2008 wurden Mietforderungen
in Höhe von 173 T€ (Vorjahr: 147 T€)
abgeschrieben bzw. wertberichtigt.
Zur weiteren Reduzierung der Mietrückstände
wird ein Inkasso-Büro eingesetzt, welches
sich vor allen Dingen mit den Rückständen
ehemaliger Mieter befasst.
Aufgrund der unverändert schwierigen Lage
auf dem Wohnungsmarkt waren im Jahre
2008 weiterhin Wohnungsleerstände zu verzeichnen.
Ende Dezember 2008 standen 162
2008 2007
nettokaltmiete 10.083 t€ 9.502 t€
Wohnungen leer (Vorjahr:186), überwiegend
standort- und preisbedingt, aber auch wegen
Modernisierung oder Verkauf.
Die Leerstandsquote wurde auf einen Jahresdurchschnittswert
von 5,86 % gehalten
(Vorjahr: 5,93 %). 3,74 % dieses Leerstands
haben ihre Ursache in Vermietungsschwierigkeiten.
Mit 2,01 % stehen die Verkaufsabsichten
an zweiter Stelle. Der Rest ist auf
Leerstand wegen Modernisierung und Sanierung
zurückzuführen.
Der Mietausfall durch Wohnungsleerstand
betrug 535 T€ (Vorjahr: 464 T€). Der Ausfall
betraf im Wesentlichen durch Vermietungsschwierigkeiten
bedingt leerstehende Wohnungen
in älteren oder lagebenachteiligten
Gebäuden.

Betreuungstätigkeit
1. Verwaltung von
wohnungseigentum
Die Gesellschaft führt die verwaltungsmäßige
Betreuung von 18 Eigentümergemeinschaften,
bestehend aus 225 Wohnungen,
21 Gewerbeeinheiten und 233
Pkw-Einstellplätzen durch. Es bestehen
entsprechende Verwalterverträge.
2. gemeinnütziger Bauverein
dülken eg
Seit dem 1. Juli 1992 wird der „Gemeinnützige
Bauverein Dülken eG“ auf der Grundlage
eines Geschäftsbesorgungsvertrags
betreut.
3. gebäudemanagementvertrag
mit der stadt Viersen
Seit dem 1. Januar 2001 besteht mit der
Stadt Viersen ein Gebäudemanagementvertrag
für die wirtschaftliche Betreuung
der im Stadteigentum befindlichen öffentlichen
Gebäude. Zur Durchführung der Arbeiten
steht städtisches Personal auf der
Grundlage von Personalüberlassungsverträgen
zur Verfügung. Der Vertrag ist zum
31. Dezember 2008 gekündigt worden.
Die Verhandlungen über einen neuen Vertrag
laufen derzeit.
4. fremdverwaltung
Seit dem 1. Februar 2004 hat die Gesellschaft
für 12 im Privatbesitz befindliche
Wohnungen an der Körnerstraße die Verwaltung
übernommen.
Außerdem werden seit 1995 drei weitere
in Privatbesitz befindliche Wohnungen
verwaltet.
Die Tätigkeit umfasst die Überwachung
der Instandhaltung, die Vermietung der
Wohnungen und die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen.
Dies
gilt für alle im Privatbesitz befindlichen
Wohnungen.
sonstiges
Bürgerhaus dülken
Die Bewirtschaftung ist im Rahmen
eines Pachtmodells seit Ende 2007
an einen Caterer übergeben. Aus der
Bewirtschaftung 2008 ergab sich ein
Fehlbetrag in Höhe von 44 T€ (Vorjahr:
371 T€).
Personalwesen
Bezüglich der Personalentwicklung
verweisen wir auf unsere Angaben
im Anhang.
Zum 1. Juli 2008 wurden die Gehälter
und Löhne der Beschäftigten in
der Wohnungswirtschaft um 3,0 %
angehoben. Zusätzlich erhielten die
Beschäftigten im Dezember 2008
eine Einmalzahlung zwischen 230
und 480 €. Ferner wird weiterhin ein
tarifliches Urlaubsgeld von 100 %
auf der Basis der Gehälter von 1996
gewährt.
tätigkeit der organe
lAgeBerIcht
Die Organe der Gesellschaft haben über alle
ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden
Sachverhalte beraten und – soweit erforderlich
– hierzu Beschlüsse gefasst.
13

lAgeBerIcht
wirtschaftliche lage
Vermögenslage
Die Vermögenslage der Gesellschaft stellt
sich wie folgt dar:
Im Geschäftsjahr 2008 hat sich das Bilanzvolumen
gegenüber dem Vorjahr um 1.720
T€ erhöht. Einfluss auf diese Entwicklung
haben die Zugänge vermindert um planmä-
14
Aktiva
31.12.2008 31.12.2007 Veränderung
t€ % t€ t€
1. Langfristiger Bereich
Immaterielle Vermögensgegenstände 16 0,0 26 -10
Sachanlagen 79.908 92,6 75.764 4.144
Finanzanlagen 7 0,0 9 -2
Übrige Aktiva 124 0,1 80 44
summe 80.055 92,7 75.879 4.176
2. Mittel- und kurzfristiger Bereich
Verkaufsgrundstücke 30 0,0 30 0
Unfertige Leistungen und andere Vorräte 4.217 4,9 4.027 190
Liquide Mittel 1.776 2,1 4.606 -2.830
Übrige Aktiva 272 0,3 88 184
summe 6.295 7,3 8.751 -2.456
Bilanzvolumen 86.350 100,0 84.630 1.720
Passiva
1. Langfristiger Bereich
Eigenkapital 18.036 20,9 16.389 1.647
Rückstellungen 276 0,3 254 22
Verbindlichkeiten 57.695 66,8 56.486 1.209
summe 76.007 88,0 73.129 2.878
2. Mittel- und kurzfristiger Bereich
Rückstellungen 2.054 2,4 1.775 279
Erhaltene Anzahlungen 5.182 6,0 5.095 87
Übrige Verbindlichkeiten 2.975 3,4 4.530 -1.555
Ausschüttungsvorschlag 132 0,2 101 31
summe 10.343 12,0 11.501 -1.158
Bilanzvolumen 86.350 100,0 84.630 1.720
ßigen Abschreibungen sowie die Abgänge
zum Anlagevermögen.
Die Bilanz zum 31. Dezember 2008 enthält mit
80.055 T€ (Vorjahr: 75.879 T€) langfristig gebundenes
Vermögen, im Wesentlichen Sachanlagevermögen
(92,6 % der Bilanzsumme).
Das langfristige Vermögen war zum Bilanzstichtag
weitestgehend mit Eigenkapital und
langfristigem Fremdkapital finanziert. Die
Unterdeckung in Höhe von 4.048 T€ ist im
Wesentlichen darauf zurückzuführen, das in
den mittel- und kurzfristigen Passiva die Kaufpreise
für die Ankäufe 2007 und 2008 enthalten
sind, die jedoch bislang nicht langfristig
finanziert wurden.

Die Entwicklung einiger
wichtiger Daten stellen wir
im 5-Jahresvergleich dar:
lAgeBerIcht
2008 2007 2006 2005 2004
Anlagevermögen in T€ 79.931 75.799 74.981 76.884 78.007
Bilanzsumme in T€ 86.350 84.630 80.991 81.576 82.586
langfr. Eigenkapital in T€ 18.036 16.389 16.278 16.200 16.308
langfr. Darlehen in T€ 57.284 56.486 58.082 60.219 60.838
Eigenkapitalquote in % 20.9 19.4 20.1 19,9 19,8
Anlagenintensität in % 92,6 89,6 92,6 94,3 94,5
15

lAgeBerIcht
finanzlage
16
laufende geschäftstätigkeit
Die Finanzlage weist zum 31. Dezember 2008
eine negative Stichtagsliquidität von 4.048 T€
aus. Der stichtagsbezogene Liquiditätsbedarf
wird im Folgejahr aus der Neuvalutierung von
Darlehen sowie aus dem Cashflow aus der
laufenden Geschäftstätigkeit gedeckt. Die Gesellschaft
kam ihren Zahlungsverpflichtungen
stets nach. Die nachfolgende Kapitalflussrechnung
macht Herkunft und Verwendung
der geflossenen Finanzmittel transparent:
t€ t€
n Jahresüberschuss-/fehlbetrag 279 212
n Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 2.291 2.436
n Zunahme der langfristigen Rückstellungen 22 24
n Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge 75 98
cashflow 2.667 2.770
n Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens -332 -615
n Zunahme der unfertigen Leistungen und anderer Aktiva -529 -837
n Ab-/Zunahme der kurzfristigen Rückstellungen, der erhaltenen Anzahlungen
und anderer Passiva 416 2.429
cashflow aus laufender geschäftstätigkeit 2.222 3.747
n Einzahlung aus Abgängen von Gegenständen des Anlagevermögens 1.102 869
n Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen -6.804 -709
n Tilgung auf sonstige Ausleihungen 1 6
cashflow aus Investitionstätigkeit -5.701 166
n Einzahlung aus der Valutierung von Darlehen 4.124 4
n Rückzahlung von Darlehen -2.063 -473
n Planmäßige Tilgung von Darlehen -1.362 -1.243
n Auszahlungen für Dividenden -101 -71
cashflow aus finanzierungstätigkeit 598 -1.783
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes -2.881 2.130
Finanzmittelbestand am 1. Januar 4.246 2.116
finanzmittelbestand am 31. dezember 1.365 4.246
zusammensetzung des finanzmittelfonds
in t€ 31.12.2008 31.12.2007
Liquide Mittel und Bausparguthaben 1.776 4.606
Jederzeit fällige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (-) -371 -360
Jederzeit fällige Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern (-) -40 0
1.365 4.246
2008 2007
Auch zukünftig wird die Finanzlage der Gesellschaft
durch die Modernisierungs- und
Instandhaltungstätigkeit zum einen und durch
Veräußerungen, Neuerwerb und Neubau von
Sachanlagevermögen zum anderen nachhaltig
beeinflusst.

Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten
gegliederte Erfolgsrechnung zeigt die
nachfolgenden Ergebnisse:
Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
Gesellschaft sind insgesamt geordnet.
lAgeBerIcht
ertragslage
2008 2007 Veränderung
t€ % t€ % t€ %
Erlöse aus Vermietung 9.548 9.038 510 5,6
Leistungen zur Wärme- u. Energieversorgung
und abzurechnenden Betriebskosten -131 -63 -68 -107,9
Sonstige Erlöse 127 97 30 30,9
nicht umlagefähige Betriebskosten -196 -177 -19 -10,7
Instandhaltungskosten -3.089 -2.931 -158 5,4
Abschreibungen auf Bauten -2.082 -2.014 -68 3,4
Kapitalkosten -1.722 -1.711 -11 0,6
Abschreibungen auf Mietforderungen -173 -160 -13 8,1
Übrige Aufwendungen -147 -114 -33 28,9
deckungsbeitrag aus der hausbewirtschaftung 2.135 77,2 1.965 70,8 170 8,7
Verkauf von Bauten des Anlagevermögens 332 12,0 397 14,3 -65 -16,4
Bestandveränderung bei Verkaufsgrundstücken 0 0,0 -12 -0,4 12 -100,0
Verwaltungsbetreuung 258 9,3 248 8,9 10 4,0
Sonstigem 42 1,5 176 6,3 -134 -76,1
summe der deckungsbeiträge 2.767 100,0 2.774 100,0 -7 -0,3
Übrige Abschreibungen -209 -7,5 -205 -7,4 -4 2,0
Personalaufwand -1.787 -64,6 -1.763 -63,6 -24 1,4
Sach- und sonstige Aufwendungen -770 -27,8 -811 -29,3 41 -5,1
Sonstige betriebliche Erträge 20 0,7 5 0,3 15 >100,0
Betriebliches leistungsergebnis 22 0,8 0 0,0 22 >100,0
Finanzrechnung 98 3,5 90 3,3 8 9,1
ergebnis der ordentlichen rechnung 120 4,3 90 3,3 30 33,4
Neutrale Erträge 220 171 49
Neutrale Aufwendungen -1 -3 2
neutrales ergebnis 219 168 51
Ertragssteuern -60 -46 -14
Jahresüberschuss 279 212 67
17

lAgeBerIcht
chancen und risiken der
künftigen entwicklung
chancen:
Die Gesellschaft konzentriert sich auf die
weitere Verbesserung des Bestandes und
der Kostenstrukturen in der Bauunterhaltung,
aber auch in den anderen Bereichen der unternehmerischen
Tätigkeit. Im Besitz der Gesellschaft
befindliche Grundstücke bieten gute
Potentiale, um in Verbindung mit der Veräußerung
unwirtschaftlicher Altimmobilien und dem
Erwerb weiterer rentierlicher Objekte eine wirtschaftliche
Umstrukturierung des Bestandes
voranzutreiben und neue marktgerechte Wohnungspotentiale
zu schaffen. Um das Potential
zeitgemäßen Wohnraums zu vergrößern
und die aktuell günstigen Finanzierungskonditionen
zu nutzen, wird der Schwerpunkt der
Investitionen im Bereich der energetischen
Modernisierung von Gebäuden liegen.
risiken:
Auch das Geschäftsjahr 2008 war – wie in den
Vorjahren- vom Mietermarkt und der allgemeinen
Wirtschaftssituation geprägt.
Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung wird
auch weiterhin durch hohe Mietrückstände,
Mieterfluktuation, dauerhafte Mietverzichte,
Wohnungsleerstand, Abschreibungen und
Wertberichtigungen bei Mietforderungen sowie
durch hohe Aufwandsverzichte und rückläufiges
Nachfrageverhalten nach Wohnraum
belastet.
In dieser Situation wirkte sich der relativ hohe
Anteil verbesserungsbedürftiger Bausubstanz
zusätzlich negativ auf die Vermarktungsfähigkeit
des Bestands aus.
18
Das negative Ergebnis aus der Bewirtschaftung
des Bürgerhauses Dülken konnte durch
das neue Pachtmodell gegenüber dem Vorjahr
deutlich verringert werden.
Das Unternehmen wertet dies als die wesentlichen
Risiken seiner Geschäftstätigkeit.
Im Rahmen des Früherkennungssystems auf
der Grundlage des Gesetzes zur Kontrolle
und Transparenz im Unternehmensbereich
(KonTraG) hat der Vorstand die notwendigen
Maßnahmen umgesetzt und informiert den
Aufsichtsrat in vierteljährlichen schriftlichen
Berichten.
Die Organisation des Unternehmens wird
laufend durch entsprechende Geschäftsanweisungen
angepasst. Zur Risikoeinschätzung
werden Monatsberichte über die Budgetentwicklung
erstellt. Auf der Basis dieser
Informationen werden die notwendigen Steuerungsmaßnahmen
in Sitzungen des Vorstands
und des Risikokomitees festgelegt.
Aktuelle Vorfälle werden darüber hinaus in
wöchentlichen Abteilungssitzungen aufgegriffen
und verfolgt.
Für die Gesellschaft sind insgesamt keine weiteren
wesentlichen Risiken erkennbar, die die
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ
beeinflussen könnten.
finanzinstrumente
Bei der Gesellschaft werden im Wesentlichen
Darlehen als Finanzinstrumente genutzt, die
grundsätzlich einem Zinsänderungsrisiko unterliegen.
Zur Absicherung der Gesellschaft gegen Zinsänderungsrisiken
wurde im Geschäftsjahr ein
Festzinszahlerswap in Verbindung mit einem
EURIBOR-Darlehen vereinbart. Bei den demnächst
aus der Zinsbindung auslaufenden
Darlehen ist hinsichtlich der Veränderung des
Zinssatzes keine negative Entwicklung für die
Gesellschaft erkennbar.
ergänzende Angaben nach
§ 289 Abs. 2 nr. 1 hgB
Vorgänge von besonderer Bedeutung sind
nach Schluss des Geschäftsjahres 2008 nicht
eingetreten.
Berichterstattung zur öffentlichen
zwecksetzung
Im Berichtsjahr ist die Gesellschaft ihren satzungsmäßigen
Aufgaben nachgekommen. Hierzu
gehörte schwerpunktmäßig die Bereitstellung
von Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung.
Dabei wurde sichergestellt, dass Bevölkerungsgruppen
mit Wohnraum versorgt wurden,
die auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt nur
unter erschwerten Bedingungen eine Wohnung
finden. Die Geschäfte des Unternehmens wurden
im Sinne des Unternehmensleitbildes, der
Satzung und des Aktiengesetzes geführt.
Ein weiterer Schwerpunkt der wohnungswirtschaftlichen
Aktivitäten liegt in der nachhaltigen
Bestandspflege.

Beziehungen zu
verbundenen unternehmen
Die Aktien unserer Gesellschaft befinden sich
zu 100 % im Besitz der Stadt Viersen. Der
Vorstand hat deshalb einen Bericht über die
Beziehungen zu verbundenen Unternehmen
erstellt und diesen zur Prüfung vorgelegt.
Der Abhängigkeitsbericht enthält folgende
Schlusserklärung:
„Wir erklären hiermit, dass bei jedem
der in diesem Bericht aufgeführten
Rechtsgeschäfte unsere Gesellschaft
eine angemessene Gegenleistung
erhalten hat.
Dieser Beurteilung liegen die
umstände zugrunde, die im zeit-
punkt des abschlusses der Rechts-
geschäfte bekannt waren.“
lAgeBerIcht
Voraussichtliche entwicklung
Schwerpunkt unserer Tätigkeit wird auch in
Zukunft der Erhalt und die Verbesserung des
eigenen Wohnungsbestandes sein. Der Bestand
wird laufend mit der Zielsetzung einer
verbesserten Wirtschaftlichkeit durch Verkäufe,
Ankäufe und Neubau geeigneter Objekte
umstrukturiert.
Die Wirtschafts- und Finanzplanung sieht für
die Jahre 2009 bis 2013 ausgeglichene Ergebnisse
sowie die jederzeitige Zahlungsfähigkeit
vor. Es ist geplant, die Modernisierungsinvestitionen
unter Nutzung günstiger Finanzierungsmöglichkeiten
deutlich zu erhöhen. Die
Vermögens- und Finanzierungsstruktur wird
im Wesentlichen unverändert bleiben. Unter
der Voraussetzung, dass sich die wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen nicht gravierend
ändern, geht die Gesellschaft davon aus, dass
die eingeleiteten wirtschaftlichen und organisatorischen
Maßnahmen die Lage der Gesellschaft
kontinuierlich verbessern werden.
Viersen, den 1. Februar 2009
Der Vorstand
Becker
Dr. schrömbges
19

JAhresABschluss
20
café mocca
im stadthaus
neue mensa ostschule

JAhresABschluss
für das geschäftsjahr 2008
1. Bilanz
2. gewinn- und
Verlustrechnung
der Viersener
Aktien-Baugesellschaft
Aktiengesellschaft
in Viersen
21

JAhresABschluss
22
Bilanz zum 31. dezember 2008
geschäftsjahr Vorjahr
Aktivseite € € €
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände 15.919,00 25.598,00
sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 72.769.103,49 68.485.483,55
Grundstücke mit
Geschäfts- und anderen Bauten 5.907.530,50 6.059.586,50
Grundstücke ohne Bauten 970.522,77 970.522,77
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 6.598,24 6.598,24
Bauten auf fremden Grundstücken 0,51 0,51
Maschinen 3.109,00 3.919,00
Betriebs- und Geschäftsausstattungen 216.389,00 238.240,00
Bauvorbereitungskosten 34.521,80 79.907.775,31 0,00
finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen 7.356,80 8.633,33
Anlagevermögen insgesamt 79.931.051,11 75.798.581,90
umlaufvermögen
zum Verkauf bestimmte grundstücke
und andere Vorräte
Grundstücke ohne Bauten 29.528,87 29.528,87
Unfertige Leistungen 4.199.853,74 4.014.497,47
Andere Vorräte 17.538,96 4.246.921,57 12.902,15
forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 20.484,69 16.460,42
Forderungen aus anderen
Lieferungen und Leistungen 0,00 377,76
Sonstige Vermögensgegenstände 375.971,04 396.455,73 146.103,92
flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand,
Guthaben bei Kreditinstituten 1.557.319,35 4.056.543,12
Bausparguthaben 218.665,04 1.775.984,39 549.413,61
rechnungsabgrenzungsposten
6.419.361,69 8.825.827,32
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 5.940,61
B i l a n z s u m m e 86.350.412,80 84.630.349,83

JAhresABschluss
Bilanz zum 31. dezember 2008
geschäftsjahr Vorjahr
Passivseite € € €
gezeichnetes Kapital 6.600.000,00 6.600.000,00
Kapitalrücklage 1.500.000,00 0,00
gewinnrücklagen
Gesetzliche Rücklage 870.415,00 856.415,00
Bauerneuerungsrücklage 3.035.799,73 2.969.637,27
Andere Gewinnrücklagen 6.029.217,46 9.935.432,19 5.963.055,00
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 278.649,83 211.799,63
Einstellungen in Rücklagen 146.324,92 132.324,91 111.194,00
eigenkapital insgesamt 18.167.757,10 16.489.712,90
rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen 276.080,58 253.720,31
Steuerrückstellungen 105.700,00 77.600,00
Sonstige Rückstellungen 1.947.845,67 2.329.626,25 1.697.726,46
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten 52.935.029,85 51.400.922,82
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen Kreditgebern 4.759.884,87 5.445.304,84
Erhaltene Anzahlungen 5.182.215,40 5.095.406,26
Verbindlichkeiten aus Vermietung 337.206,61 274.723,46
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen 2.554.165,16 3.833.746,13
Sonstige Verbindlichkeiten 84.527,56 65.853.029,45 61.486,65
davon aus Steuern: 37.524,03 € (21.871,95)
davon im Rahmen
der sozialen Sicherheit: 3.463,17 € (0,00)
B i l a n z s u m m e 86.350.412,80 84.630.349,83
23 25

JAhresABschluss gewinn- und Verlustrechnung für die zeit vom 01.01.2008 – 31.12.2008
Anlagevermögen
umsatzerlöse
24
geschäftsjahr
Vorjahr
€ € €
a) aus der Hausbewirtschaftung 14.063.848,46 12.421.892,87
b) aus Betreuungstätigkeit 257.218,69 247.786,19
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 42.226,89 14.363.294,04 248.631,20
Veränderung des Bestands an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken sowie
unfertigen Leistungen 185.356,27 989.343,44
Sonstige betriebliche Erträge 659.602,48 920.899,04
Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 8.197.616,66 7.652.485,83
b) Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen 0,00 8.197.616,66 72.145,09
rohergebnis 7.010.636,13 7.103.921,82
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 1.361.552,46 1.359.592,23
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und für Unterstützung 425.404,57 1.786.957,03 403.483,69
davon für Altersversorgung: 179.249,88 €
(149.741,52)
Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände des Anlagevermögens
und Sachanlagen 2.291.089,17 2.435.845,67
Sonstige betriebliche Aufwendungen 969.412,12 1.025.923,02
Erträge aus Ausleihungen des
Finanzanlagevermögens 410,77 507,61
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 97.781,71 98.192,48 89.500,65
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.721.532,67 1.710.671,84
ergebnis
der gewöhnlichen geschäftstätigkeit 339.837,62 258.413,63
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 60.173,79 45.600,00
Sonstige Steuern 1.014,00 1.014,00
Jahresüberschuss 278.649,83 211.799,63
Einstellungen in die gesetzliche Rücklage 14.000,00 10.590,00
Einstellungen in die Bauerneuerungsrücklage 66.162,46 50.302,00
Einstellungen in andere Gewinnrücklagen 66.162,46 50.302,00
B i l a n z g e w i n n 132.324,91 100.605,63

AnhAng
des Jahresabschlusses
31.12.2008
der Viersener
Aktien-Baugesellschaft
Aktiengesellschaft
25

AnhAng
A. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss für 2008 wurde nach
den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches
und des Aktiengesetzes
erstellt.
Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde
das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Die Bilanz zum 31. Dezember 2008 und die
Gewinn- und Verlustrechnung für 2008 wurden
aufgrund der Verordnung über Formblätter für
die Gliederung des Jahresabschlusses von
Wohnungsunternehmen vom 6. März 1987
nach dem Formblatt für Kapitalgesellschaften
gegliedert.
In der Gliederung der Bilanz und der Gewinn-
und Verlustrechnung ergaben sich keine
Veränderungen. Die in der Bilanz und der
Gewinn- und Verlustrechnung angegebenen
Vorjahresbeträge sind vergleichbar.
B. erläuterungen
zu den Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden
Immaterielle
Vermögensgegenstände
Der Wertansatz erfolgt zu Anschaffungskosten
abzüglich Abschreibungen von 25 % bis
33 % bei einer Nutzungsdauer von drei bis vier
Jahren. Für in 2008 angeschaffte immaterielle
Wirtschaftsgüter wurde ein Pool gebildet, der
über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben
wird.
26
sachanlagevermögen
Das Sachanlagevermögen ist zu den Anschaffungs-
oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen
bewertet.
Für Sachanlagenzugänge in 2008 sind als
Anschaffungs- oder Herstellungskosten die
angefallenen Fremdkosten angesetzt.
Alt- und Neubauten auf Grundstücke mit
Wohnbauten wurden auf der Grundlage einer
Gesamtnutzungsdauer von regelmäßig
50 Jahren, Außenanlagen auf der Grundlage
einer Gesamtnutzungsdauer von zehn Jahren
planmäßig abgeschrieben.
Bei einigen in Vorjahren umfassend modernisierten
bzw. um- oder ausgebauten Althäusern
sind neue Restnutzungsdauern bis zu
50 Jahren festgelegt worden.
Bei von der Gesellschaft angekauften Häusern
wird von einer Nutzungsdauer von ebenfalls
50 Jahren ab Übergang der Objekte in das Eigentum
der Gesellschaft ausgegangen.
Im Rahmen der Bewertung der bebauten
Grundstücke wird von einer dauerhaften Bewirtschaftung
der Objekte ausgegangen. Weiterhin
wurden insbesondere die Zinsvorteile
aus der öffentlichen Förderung berücksichtigt.
Maschinen wurden linear mit 10 % abgeschrieben.
Betriebs- und Geschäftsausstattungen werden
jährlich linear mit den steuerlich zulässigen
Sätzen abgeschrieben; geringwertige
Wirtschaftsgüter – im Wert bis zu je 150,00 €
– werden im Zugangsjahr in voller Höhe abgeschrieben.
Für in 2008 angeschaffte Wirtschaftsgüter
mit einem Anschaffungswert zwischen
150,00 € und 1.000,00 € wurde eine
Poolbildung vorgenommen. Die Abschreibung
erfolgt über einen Zeitraum von fünf Jahren.
finanzanlagen
Die Ausleihungen sind zum Nominalwert abzüglich
bisher geleisteter Tilgungen bewertet.
umlaufvermögen
grundstücke ohne Bauten
Grundstücke ohne Bauten sind nach dem Nie-
derstwertprinzip im Sinne von § 253 Abs. 1 und 3
Satz 2 HGB zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
bzw. zum niedrigeren am Bilanzstichtag
beizulegenden Zeitwert verlustfrei bewertet.
unfertige leistungen
Die unter dieser Position erfassten, mit den
Mietern noch nicht abgerechneten umlagefähigen
Betriebskosten sind zu den tatsächlich
entstandenen Kosten abzüglich einer Wertkorrektur
für den Leerstand bilanziert.
Andere Vorräte
Heizungsmaterial ist zu Anschaffungskosten
bewertet. Der vorhandene Lagerbestand wurde
durch eine Stichtagsinventur zum 31. Dezember
2008 körperlich erfasst.
forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
wurden mit ihren Nominalwerten
angesetzt.
Ausfallrisiken wurde durch Einzelwertberichtigungen
Rechnung getragen. Sämtliche Wertberichtigungen
sind aktivisch bei den jeweiligen
Bilanzpositionen abgesetzt.
Abgeltungssteuer
Zur Abgeltungssteuer gemäß § 38 KStG wird
nicht vom Wahlrecht, für die EK 02-Bestände
eine pauschale Abgeltungssteuer von 3 %
abzuführen, Gebrauch gemacht. Es wird die
bisherige Regelung weitergeführt.
rückstellungen
Sie wurden entsprechend § 249 Abs. 1 HGB
gebildet. Aufwandsrückstellungen im Sinne
von § 249 Abs. 2 HGB sind nicht gebildet.
Für Bauinstandhaltung besteht außerdem
eine Bauerneuerungsrücklage. Der Ansatz
der Rückstellungen erfolgte in Höhe des Betrages,
der nach vernünftiger kaufmännischer
Beurteilung notwendig ist.
Pensionsrückstellungen
Sie sind aufgrund eines versicherungsmathematischen
Gutachtens nach dem Teilwertverfahren
entsprechend § 6a EStG unter Zugrundelegung
eines Rechnungszinsfußes von 6 %

ermittelt. Dabei wurden die neuen Richttafeln
2005 G von Prof. Dr. Klaus Heubeck berücksichtigt.
steuerrückstellungen
Sie sind für die Körperschaftsteuer auf die
Ausschüttungen der Jahre 2007 und 2008
gebildet.
sonstige rückstellungen
Sie sind für ungewisse Verbindlichkeiten und
Gewährleistungen mit rechtlicher Verpflichtung
gebildet. Verluste aus schwebenden Geschäften
und Aufwendungen aus Gewährleistungen
ohne rechtliche Verpflichtung waren
am 31. Dezember 2008 nicht zu erwarten.
Verbindlichkeiten
Sie sind zum Rückzahlungsbetrag passiviert.
Aufwendungsdarlehen im Sinne von § 88
II.WoBauG, für die nach Abs. 3 dieser Vorschrift
ein Passivierungswahlrecht bestand,
sind ausnahmslos passiviert.
c. erläuterungen zur Bilanz
und zur gewinnund
Verlustrechnung
I. Bilanz
1. In der Position „Unfertige Leistungen" sind
unverändert zum Vorjahr ausschließlich
noch nicht abgerechnete Betriebskosten
enthalten.
2. Die Forderungen haben wie im Vorjahr
eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.
3. In der Position „Sonstige Vermögensgegenstände"
sind Ansprüche aus einer
Rückdeckungsversicherung in Höhe
von 123.759,18 € (Vorjahr: 79.587,38 €)
enthalten, die eine Restlaufzeit von mehr
als einem Jahr haben. Des Weiteren sind
keine Beträge enthalten, die erst nach dem
Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
Zudem bestehen Forderungen gegenüber
der Stadt Viersen in Höhe von 142.404,59 €
(Vorjahr: 0,00 €).
4. rücklagenspiegel
Bestand am
Anfang des
geschäftsjahres
5. In den „Anderen Gewinnrücklagen" sind
Rücklagen für im Geschäftsjahr vorgenommene
Wertaufholungen bei Vermögensgegenständen
des Anlagevermögens
und Vermögensgegenständen des
Umlaufvermögens nicht enthalten.
6. Im Zusammenhang mit dem Ankauf der
städtischen Objekte wurde der hälftige
Anteil im Wege einer Sacheinlage in Höhe
von 1.500.000,00 € in die Kapitalrücklage
eingestellt.
7. Für Verpflichtungen aus vor dem 1. Januar
1987 zugesagten Pensionen wurden
Rückstellungen in vollem Umfang gebildet.
8. In den sonstigen Rückstellungen sind
folgende wesentliche Rückstellungen enthalten:
einstellung
im
geschäftsjahr
9. In den „Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern“ sind Verbindlichkeiten
gegenüber der Alleinaktionärin Stadt
Viersen in Höhe von 775.688,86 € (Vorjahr:
796.069,64 €) enthalten.
10. Durch die VAB wurde ein derivatives Finanzinstrument
(Zinsswap) in 2008 getätigt.
Kategorie:
Zinsbezogenes Geschäft
Art:
Swap
Festzinssatz:
4,95 %
Umfang:
2.000.000,00 €
Beizulegender Zeitwert:
-139.975,00 €
Bewertungsmethode:
Bewertung anhand der
€-Swap-Kurve zum Zeitwert
Bestand am
ende des
geschäftsjahres
Kapitalrücklagen 0,00 € 1.500.000,00 € 1.500.000,00 €
gewinnrücklagen
Gesetzliche Rücklage 856.415,00 € 14.000,00 € 870.415,00 €
Bauerneuerungsrücklage 2.969.637,27 € 66.162,46 € 3.035.799,73 €
Andere Gewinnrücklagen 5.963.055,00 € 66.162,46 € 6.029.217,46 €
Die Einstellungen in die Gewinnrücklagen erfolgten aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres.
u
Position Betrag in t€
Urlaubsansprüche 228
Prüfungs- und
Beratungskosten 153
Instandhaltungsrückstellung
3 Monate 1.260
11. In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen sind Verbindlichkeiten
aus Grundstücksankäufen gegenüber der
Stadt in Höhe von 1.500.000,00 € enthalten,
die ab 2009 in drei gleichen Raten an
die Stadt zu zahlen sind. Zudem besteht
zum Stichtag eine Verbindlichkeit aus
Lieferungen und Leistungen in Höhe von
20.316,59 € (Vorjahr: 15.694,42 €) gegenüber
der Stadt Viersen.
12. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge
größeren Umfangs enthalten, die erst
nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
27

AnhAng
13. Entwicklung
des Anlagevermögens
AK/hK zugänge des Abgänge des AK/hK
zum 01.01.08 geschäftsjahres geschäftsjahres zum 31.12.08
€ € € €
Immaterielle Vermögensgegenstände 135.717,85 3.204,55 0,00 138.922,40
sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 120.463.060,20 7.092.923,73 1.197.345,54 126.358.638,39
Grundstücke mit
Geschäfts- und anderen Bauten 6.505.519,79 0,00 0,00 6.505.519,79
Grundstücke ohne Bauten 970.522,77 0,00 0,00 970.522,77
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 6.598,24 0,00 0,00 6.598,24
Bauten auf fremden Grundstücken 1.278,23 0,00 0,00 1.278,23
Maschinen 54.438,86 0,00 0,00 54.438,86
Betriebs- und
Geschäftsausstattung 608.420,39 64.441,68 82.116,57 590.745,50
Bauvorbereitungskosten 0,00 34.521,80 0,00 34.521,80
128.609.838,48 7.191.887,21 1.279.462,11 134.522.263,58
finanzanlagen
Sonstige Ausleihungen 8.633,33 0,00 1.276,53 7.356,80
Anlagevermögen insgesamt: 128.754.189,66 7.195.091,76 1.280.738,64 134.668.542,78
14. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. stellen sich wie folgt dar: (Vorjahre
Verbindlichkeiten insgesamt
unter 1 Jahr
€ €
Verbindlichkeiten gegen- 52.935.029,85 1.726.288,36
über Kreditinstituten (51.400.922,82) (1.551.929,59)
Verbindlichkeiten 4.759.884,87 149.919,43
gegenüber anderen Kreditgebern (5.445.304,84) (97.615,32)
Erhaltene Anzahlungen 5.182.215,40 5.182.215,40
(5.095.406,26) (5.095.406,26)
Verbindlichkeiten aus 337.206,61 337.206,61
Vermietung (274.723,46) (274.723,46)
Verbindlichkeiten aus 2.554.165,16 1.482.639,61
Lieferungen und Leistungen (3.833.746,13) (3.774.836,69)
Sonstige Verbindlichkeiten 84.527,56 84.527,56
(61.486,65) (60.486,65)
65.853.029,45 8.962.796,97
28
(66.111.590,16) (10.854.997,97)

Abschreibungen Abschreibungen Abschreibungen kumul. Abschreib. Buchwert Buchwert
(kumulierte) geschäftsjahr auf Abgänge zum 31.12.08 am 31.12.08 am 31.12.07
€ € € € € €
110.119,85 12.883,55 0,00 123.003,40 15.919,00 25.598,00
51.977.576,65 2.039.046,94 427.088,69 53.589.534,90 72.769.103,49 68.485.483,55
445.933,29 152.056,00 0,00 597.989,29 5.907.530,50 6.059.586,50
0,00 0,00 0,00 0,00 970.522,77 970.522,77
0,00 0,00 0,00 0,00 6.598,24 6.598,24
1.277,72 0,00 0,00 1.277,72 0,51 0,51
50.519,86 810,00 0,00 51.329,86 3.109,00 3.919,00
370.180,39 86.292,68 82.116,57 374.356,50 216.389,00 238.240,00
0,00 0,00 0,00 0,00 34.521,80 0,00
52.845.487,91 2.278.205,62 509.205,26 54.614.488,27 79.907.775,31 75.764.350,57
0,00 0,00 0,00 0,00 7.356,80 8.633,33
52.955.607,76 2.291.089,17 509.205,26 54.737.491,67 79.931.051,11 75.798.581,90
szahlen in Klammern)
davon
restlaufzeit gesichert
1 – 5 Jahre über 5 Jahre
€ € €
4.963.562,86 46.245.178,63 52.451.153,84 Grundpfandrecht
(4.761.684,67) (45.087.308,56) (50.926.170,20)
480.035,33 4.129.930,11 4.242.425,50 Grundpfandrecht
(433.022,77) (4.914.666,75) (4.956.117,15)
1.071.525,55
(58.909,44)
0,00
(1.000,00)
6.515.123,74 50.375.108,74 56.693.579,34
(5.254.616,88) (50.001.975,31) (55.882.287,35)
Art der sicherung
29

AnhAng 5. Gesamtbezüge
II. gewinn- und Verlustrechnung
In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung
sind folgende wesentliche periodenfremde
Aufwendungen und Erträge enthalten:
Bei den Erträgen sind dies Buchgewinne von
358 T€ aus dem Verkauf von Wohnbauten,
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
in Höhe von 68 T€ und Erträge aus
vergangenen Jahren in Höhe von 68 T€ sowie
abgeschriebener Forderungen aus Vermietung
in Höhe von 173 T€.
d. sonstige Angaben
1. Am Jahresende 2008 bestanden keine
Haftungsverhältnisse aus der Bestellung
von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten
gemäß §§ 251, 268 Abs. 7 HGB
sowie aus persönlicher Schuldhaft gemäß
§ 416 BGB.
2. Es bestehen – wie im Vorjahr – folgende,
nicht in der Bilanz ausgewiesene oder
vermerkte Verpflichtungen, die für die Beurteilung
der Finanzlage von Bedeutung
sind:
Das Bestellobligo für vergebene Aufträge
ist durch zugesagte Kredite und durch
Eigenmittel gedeckt. Zukünftige Neubau-
und Modernisierungsmaßnahmen werden
branchenüblich mit Fremdmitteln und mit
Eigenmitteln finanziert.
3. Die Gesellschaft besitzt keine Kapitalanteile
in Höhe von mindestens 20 % an anderen
Unternehmen.
4. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmer
betrug:
30
u
a) des Vorstandes 84.796,43 c
b) des Aufsichtsrates 7.956,00 c
c) frühere Mitglieder
des Vorstandes
34.903,50 c
6. Pensionsverpflichtungen für frühere Mitglieder
des Vorstands und ihrer Hinter-
bliebenen bestanden in Höhe von
151.756,58 €. Für Mitglieder des Vorstands
und deren Hinterbliebene bestehen
Pensionsverpflichtungen in Höhe von
124.324,00 €.
7. Die Mitarbeiter haben eine zusätzliche
Altersversorgung durch Mitgliedschaft der
Gesellschaft bei der Rheinischen Zusatzversorgungskasse.
Die Höhe des Umlagensatzes
beträgt 4,25 % zzgl. einem Sanierungszuschlag
von 2,5 %. Die Summe
der umlagepflichtigen Gehälter beträgt in
2008 insgesamt 1. 097 T€.
8. Kredite an Arbeitnehmer, die Mitglied des
Aufsichtsrats sind, wurden in 2008 nicht
gewährt.
9. Haftungsverhältnisse zugunsten des Vorstandes
und des Aufsichtsrats wurden
nicht eingegangen.
10. Mitglieder des Vorstands:
Albert Becker, Vorsitzender
hauptamtliches Vorstandsmitglied
dr. Paul schrömbges, Beigeordneter
nebenamtliches Vorstandsmitglied
11. Mitglieder des Aufsichtsrats:
Ratsherr stephan sillekens
Lehrer
Vorsitzender
seit 15.05.2008
Ratsherr lothar Beeck
Bankkaufmann
Ratsherr lars Bühler
Fachkaufmann Marketing
stellv. Vorsitzender
Ratsherr hans-willi Bouren
Kaufmann
Abteilung Ø 2008 Vollzeit teilzeit
Arbeitnehmervertreter ulrich dahm
kaufm. Angestellter
Arbeitnehmervertreter ralf dohr
Installateur
Ratsherr Klaus-dieter gartz
Wirtschaftsreferent
verstorben am 31. Januar 2008
Ratsherr Jochen häntsch
Hauptschuldirektor i.R.
Kaufm. Mitarbeiter 18,3 14,7 3,6
Gebäudebetreuer 7,5 7,5 0,0
Techn. Mitarbeiter 4,9 4,9 0,0
gesamt 30,7 27,1 3,6
Arbeitnehmervertreter Burkardt Kuhlen
kaufm. Angestellter
Ratsherr hans-willi Pertenbreitner
Bankkaufmann
Ratsherr heinz Plöckes
Maschinenschlosser
Arbeitnehmervertreter Paul ruland
techn. Angestellter
Bürgermeister günter thönnessen
Bürgermeister der Stadt Viersen

e. weitere Angaben
gezeichnetes Kapital
Das Grundkapital der Gesellschaft betrug
am 31. Dezember 2008 6.600.000,00 € und
ist eingeteilt in folgende, vinkulierte Namens-
aktien.
Viersen, den 1. Februar 2009
Der Vorstand
albert Becker
Dr. paul schrömbges
1 Stück zu 4.350.000 c = 4.350.000 c
1 Stück zu 1.023.000 c = 1.023.000 c
1 Stück zu 750.700 c = 750.700 c
1 Stück zu 286.300 c = 286.300 c
1 Stück zu 135.600 c = 135.600 c
8 Stück zu 6.800 c = 54.400 c
31

gewInnVerwendungs-
Beschluss
gewinnverwendungsbeschluss
des Vorstandes vom 08. April 2009
1. gewinnverwendung
Der Vorstand schlägt dem Aufsichtsrat vor, der Hauptversammlung zu empfehlen,
den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2008 in Höhe von
132.324,91 euro
am 31.08.2009 an die Stadt Viersen auszuschütten.
Viersen, den 08. April 2009
Der Vorstand:
albert Becker
Dr. paul schrömbges
32

BerIcht des
AufsIchtsrAtes
Bericht des Aufsichtsrates für das geschäftsjahr 2008
an die hauptversammlung
Der Vorstand unterrichtete den Aufsichtsrat in der Berichtszeit in regelmäßigen Zeitabständen über die Entwicklung und Lage des Unternehmens
sowie über die wesentlichen Geschäftsvorgänge. Der Aufsichtsrat überzeugte sich von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Er hat
seine Zustimmung zu den nach der Satzung seiner Beschlussfassung unterliegenden Geschäften in vollem Umfang erteilt.
Die aufgrund der §§ 316-324 HGB vorgeschriebene Prüfung des Jahresabschlusses hat die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Deutsche Baurevision
AG bestimmungsgemäß durchgeführt. Es ergaben sich keine Beanstandungen. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk wurde erteilt.
Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt und die nach § 312 Abs.3 AktG
erforderliche Erklärung abgegeben. Die Prüfungsgesellschaft hat zum Bericht des Vorstandes folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:
nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung
bestätigen wir, dass
1. die Angaben des Berichtes richtig sind,
2. bei den im Bericht aufgeführten rechtsgeschäften die
leistung der gesellschaft nicht unangemessen hoch war.
Der Aufsichtsrat hat den Bericht des Vorstandes über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen geprüft. Nach dem abschließenden Ergebnis
seiner Prüfung hat er gegen die vom Vorstand abgegebene Erklärung keine Einwendungen. Er stimmt dem Bestätigungsvermerk der Abschlussprüfer
zu. Den vom Vorstand vorgelegten Geschäftsbericht und den Jahresabschluss 2008 hat der Aufsichtsrat geprüft. Er hat nach dem
abschließenden Ergebnis seiner Prüfung keine Einwendungen erhoben und stimmt dem Bestätigungsvermerk der Prüfungsgesellschaft zu.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der Gesellschaft für die geleistete Arbeit.
Viersen, den 10. Juni 2009
stephan sillekens
Vorsitzender des Aufsichtsrates
stephan sillekens
33

BestätIgungsVerMerK
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung
der Buchführung und den Lagebericht der Viersener Aktien-Baugesellschaft Aktiengesellschaft, Viersen, für das
Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2008 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss
und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung
liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht
abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu
planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss
unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der
Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und
rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung
werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in
Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst
die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die
Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss
der Viersener Aktien-Baugesellschaft Aktiengesellschaft, Viersen, den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden
Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht
steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und
stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Düsseldorf, den 7. April 2009
Deutsche Baurevision Aktiengesellschaft
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
(Consoir) (Schmiedel)
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
34

herAusgeBer
Viersener Aktien-Baugesellschaft
Aktiengesellschaft
Rathausmarkt 1
41747 Viersen
Telefon: 0 21 62 / 37 82 0
Telefax: 0 21 62 / 37 82 88
www.vab-viersen.de
03