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Magazin desBerliner Mietervereine.V.,LandesverbandBerlin imDeutschenMieterbundTradition mit Tücken und TabusWie es sich im Denkmal wohntOktober10/2014MieterMagazinwww.berliner-mieterverein.deDDR-WohnungspolitikAlle Ressourcenin den neubaustäDtebAulicheVeRtRägeinstrument mitknackpunktMieterMagazin-FaktencheckMietpReisbReMse

MARKTPLATZGuter Rat …… und gar nicht teuer!Der KlassikerDie Broschüren 13 Euro rund 720 Seiten Aktuell und informativ mit allen Neuregelungen des seit Mai 2013geltenden Mietrechtsänderungsgesetzes Übersichtlich von A bis Z Für alle verständlich Fundgrube für Fachleute Über 3000 Ge richtsurteile Alle großen Mietrechtsthemen Die häufigsten Alltags probleme Die wichtigsten Fragenrund um die WohnungDas Mieterlexikon und die Broschüren sind erhältlichin den Beratungszentren und in der Geschäftsstelle desBerliner Mietervereins, Spichernstraße 1, 10777 Berlinwährend der Ge schäfts zeiten oder beim DMB-Verlag,10169 Berlin oder im Internet unter www.mieterbund.deGEMEINSAM köNNEN wIrAuSSErGEwöhNlIchESBEwEGEN. GEMEINSAM köNNEN wIrAuSSErGEwöhNlIchESBEwEGEN.MitBEwEGEN.deiner Unterschrift.deiner spende. deineM einsatz.Mit SEI DABEI.deiner Unterschrift.deiner spende. deineM einsatz.SEI DABEI.AMNESTY.DEAMNESTY.DE

LeserbriefeBetr.: MieterMagazin 7+8/2014,Seite 30, Rosemarie Mieder: „Erfolg s -indi kator“ (Spezial: Tenants unite!)Trifft für Berlin nicht zuDie Statistiken, die Sie aus dem internationalenVergleich heranziehen,gelten auf regionaler Ebene innerhalbDeutschlands überhaupt nicht.Entsprechend der Argumentation,dass ein hoher Mietwohnungsanteilein Indikator für hohes Pro-Kopf-Einkommensei, müsste Berlin eine derwohlhabendsten Städte Deutschlandssein. Das Gegenteil ist der Fall.Wenn man die Argumentation, dasshauptsächlich die Reichen zur Mietewohnen, zu Ende denkt, dannbräuchte man die Initiativen für bezahlbarenWohnraum und für einenstrengeren Mieterschutz gar nicht– steigende Mieten träfen ja hauptsächlichdie, die es sich leisten können.S. Gerhold per E-MailBetr.: MieterMagazin 6/2014, Seite14, Birgit Leiß: „Flaggenfieber –Signal, Ritual und Konfrontation“Zucker für den AffenEine bestimmte Art von Unfairnessgegenüber der verflossenen DDRmuss man Ihnen zwar zugestehen,und es ist ja üblich, die gesamtenLebensjahre der DDR am Grundgesetzzu messen. In anderen europäi-IMPRESSUMHerausgeber und Verlag: Berliner Mieterverein e.V., Landesverband Berlinim Deutschen Mieterbund, Spichernstr. 1, 10777 Berlin, S 030/22626 - 0,Telefax 030/22626 - 161, www.berliner-mieterverein.de, E-Mail: bmv@berliner-mieterverein.de · Konto für Beitragszahlungen: bitte die Kontenan ga benunserer Überweisungsträger nutzen · Bankverbindung für sonstige Zah lungen:IBAN: DE21 1004 0000 0771 9008 00 (keine Beitragszahlun gen)BIC: COBADEFFXXX (für Zahlungen aus dem Ausland) · 62. Jahrgang 2014Geschäftsführender Redakteur: Hermann Behlau · Chefredakteur: Udo Hil denstab(v.i.S.d.P.) · Redaktion: Wibke Werner, Frank Maciejewski, Rei ner Wild ·Mitarbeiter: Rainer Bratfisch, Elke Koep ping, Bir git Leiß, Rose marie Mie der,Michael Roggenbrodt, Wiebke Schönherr, Jens Seth mann · Titelfoto: NilsRichter · Foto gra fen/ Bild agen tu ren: dpa, Julia Gandras, FNR/M. Hauri,GBI AG, Immowelt, Sabi ne Münch, Chris tian Muhr beck, Nils Rich ter ·Layout: Su sanne Nöll gen/Grafik BüroAnzeigen: Her mann Beh lau (ver ant wortlich) · Anzei gen ver kauf: scala mediaVer lags service GmbH, Stauffen berg straße 13, 10785 Berlin, S 211 00 95,Fax 211 00 99, E-Mail: scalamedia@ arcor.de · Zur zeit gilt An zei gen preis liste8 vom 1.1.2002 · Satz: ComPress Media Ser vices GmbH, Berlin · Druck:Sattler Media Press GmbH, HornburgDas MieterMagazin ist das offizielle Organ des Berliner Mieterverein e.V.und erscheint mit zehn Ausgaben jährlich, wovon zwei Hefte Doppelnummernsind. Abonnement: 20 Euro pro Jahr, Vorabüberweisung auf obigesKonto des Berliner Mietervereins. Für unverlangt eingesandte Manuskriptewird keine Haftung übernommen. Namentlich gekennzeichnete Artikelstel len nicht unbedingt die Meinung der Redaktion dar. Nachdrucke nurnach Rücksprache mit der Redaktion.ISSN 0723-3418schen und außereuropäischen Ländernhängen aus gleichem Anlassmehr Fahnen. Wie man unschwererkennen kann, wird auf dem DDR-Bild das Ringmessehaus während derLeipziger Messe gezeigt, die rotenFahnen sind, vermute ich, UdSSR-Fahnen.Mit den „sogenannten Hausgemeinschaftsleitern“haben sie tief in dieGauck-Kiste gegriffen. Auch wennSie es nicht wahrhaben wollen: Inder DDR wurde in vielen Organisationengewählt – von der SED biszum Konsumverein, so eben auchdie Hausgemeinschaftsleitungen, diemaximal einen Vorsitzenden hatten.Wollte da jemand dem Affen Zuckergeben? Sie leben davon, dass es inhistorisch kurzer Zeit niemandenmehr geben wird, der solchen oderähnlichen Behauptungen widersprechenkann.B. Mindach per E-MailBetr.: MieterMagazin 9/2014, Seite14, Rosemarie Mieder: „Jung, dynamisch,knapp bei Kasse, sucht ...,Junge Leute auf dem Berliner Wohnungsmarkt“Von uns aus: Ruhig weiter soIch frage mich, ob die vielen in dieBerliner Innenstadt Drängenden sichdarüber im klaren sind, dass sieselbst die Mietsteigerungen verursachen.So funktioniert nun mal dieMarktwirtschaft. Es ist nicht nachvollziehbar,dass ausgerechnet diejungen Leute, die knapp bei Kassesind, die teuren Viertel anstreben.Schließlich kann man sich mit einemkleinen Budget doch das Nachtlebenin den sogenannten Szenebezirkenauf Dauer sowieso nicht leisten. Undob die Kinder junger Familien imZentrum einer Großstadt besser aufwachsenals im Grünen, wage ichauch zu bezweifeln. Wir sind vorüber zehn Jahren in das schöne Umlandgezogen und haben es keineSekunde bereut. Besuche zu kulturellenVeranstaltungen in Berlin sindjederzeit möglich. Allerdings sind wirjedes Mal froh, wieder aus der Stadtherauszukommen.Es muss doch auch unter den Jüngerennaturverbundene Menschen geben,die sich in Brandenburg wohlerals in der überlaufenen, lauten undgrauen Großstadt fühlen. Allerdingsbin ich mir sicher, dass sich in naherZukunft der Run auf das Umlandverstärken wird. Denn Berlin wirdnicht nur immer teurer, sondern dieStadt wird weiter zugebaut, das Grünknapper und der Alltag noch stressiger.Insofern kann der Boom RichtungInnenstadt von uns aus weiteranhalten. Dann haben wir hier draußenwenigstens noch eine Weileunsere Ruhe.A. Rosenberg per E-MailBetr.: MieterMagazin 4/2014,Seite 4, Leserbrief S. Mania:„Alles Vorurteile?“Es gibt größere ProblemeNach meiner Meinung handelt essich hier um Taubenhasser, die keine„gute Feder“ an den Tauben lassen.Es ist schon interessant, was Herroder Frau Mania im Internet herausgefundenhat, aber haben Sie sicheinmal gefragt, woher der Taubenkotso verunreinigt ist? Weil nun malkeine Körner bei uns wachsen, bleibtden Tauben nichts anderes übrig, alsdas zu fressen, was die Straße sobietet. Der Staub, den diese Tiereaufwirbeln, ist auch nicht gefährlicherals die Luft, die Sie tagtäglichatmen.Ich habe seit der Kindheit mit Taubenzu tun und bin auch oft mit Taubenkotin Berührung gekommen,aber wozu gibt es Wasser und Seife?Haben Sie sich auch schon mal Gedankendarüber gemacht, was derMensch alles verunreinigt und kaputtmacht?Ich bin trotz Berührungmit Tauben und deren Kot ein gesunderMensch geblieben. Ich weiß,es ist alles Ansichtssache, aber esgibt viel größere Probleme in unsererStadt.G. Marold per E-Mail4MieterMagazin 10/2014

Gut zu wissenBMV-Infoblätter im InternetAls Mitglied des Berliner Mietervereins stehen Ihnendie BMV-Infoblätter im Internet unterwww.berliner-mieterverein.dezum Abruf und Download bereit.Bitte geben Sie als Benutzernamen Mitglied ein,das Passwort lautet diesen Monat: DenkmalÄnderung Ihrer persönlichen DatenIhre Anschrift, Ihre Kontoverbindung oder Ihr Nachnamehat sich geändert? Sie können im Internet diepersönlichen Daten Ihrer Mitgliedschaft ändern unddem Berliner Mieter verein online mitteilen:https://service.berliner-mieterverein.de/serviceMieterMagazin online lesenWenn Sie künftig zu den Online-Nutzerndes MieterMagazin gehören wollen,dann registrieren Sie sich unterhttps://service.berliner-mieterverein.de/serviceMieterberatungErweiterte Beratung in derGeschäftsstelle, Spichernstraße 1Wir erweitern das Beratungsangebot in der Geschäftsstelle.Ab dem 10. Oktober 2014 bietenwir zusätzlich folgende Rechtsberatung an:L freitags von 15 bis 17 Uhr(mit und ohne Terminvereinbarung),L auch für Gewerbemieter mit TerminvereinbarungGeschäftsstelle, Spichernstraße 1, 10777 BerlinRechtsberatung: Mo, Di, Mi, Do 17 bis 19 Uhr,Fr (NEU) 15 bis 17 Uhr, Sa 9 bis 13 UhrLichtenberg-HohenschönhausenUnsere Hohenschönhauser Beratungsstelle ist umgezogen.Sie finden uns jetzt im Hedwig Stadtteilzentrum,Hedwigstraße 10. Die Beratung findetdienstags von 17 bis 19 Uhr statt.Tramhaltestellen: Am Faulen See (Tram 27)und Oberseestraße (M 5).Die ehemalige Beratungsstelle im Kiezclub Magnetin der Strausberger Straße ist geschlossen.Befragung zumBerliner Mietspiegel 2015Im Auftrag des Berliner Senats findet derzeitwieder eine Befragung der Berliner Mieter undVermieter zum Mietspiegel 2015 statt. Das ForschungsinstitutGewos aus Hamburg bittet seitMitte August um die Mitwirkung bei der Erhebungvon Mieten und Betriebskosten.Der Berliner Mieterverein empfiehlt dringend,die Befragung zu unterstützen, den Fragebogenzurückzusenden beziehungsweise sich für einInterview zur Verfügung zu stellen. Auch wennVermieter mit dem Mietspiegel Mieterhöhungenbegründen können, so bleibt der Mietspiegeldoch für den Mieter das einzig geeignete Instrumentzur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.Ohne Mietspiegel wären die Mieterden Mieterhöhungsverlangen der Vermieterdeutlich schutzloser ausgeliefert.VorstandssprechstundeDer ehrenamtliche Vorstand des Berliner Mietervereins bietetan jedem dritten Montag im Monat von 16 bis 18 Uhreine Sprechstunde für Mitglieder an. Gerne stellt sich derVorstand den Fragen oder An regungen der Mitglieder.Nächste Termine: Montag, 20. Oktober undMontag, 17. November 2014.Eine Anmeldung ist bis 14 Tage vor dem Terminunter S 226 26-120 erforderlich.Edwin Massalsky (Vorsitzender),Dr. Rainer Tietzsch (Schatzmeister),Dr. Regine Grabowski (Schriftführerin)EinladungVormerken13. Mieterratschlag des MietervereinsThema: Heizkosten, das SorgenkindExpertenvorträge, Diskussion und Infomarktin Zusammenarbeit mit der UraniaSamstag, 8. November 2014 von 12 bis 16 Uhr,Urania, Kleistsaal,An der Urania 17, 10787 Berlin-Schönebergu Wittenbergplatz, u NollendorfplatzBus M 19, M 29, M 46, 187, 343Aktionstag „Berlin spart Energie“Samstag, den 11. Oktober 2014, 9 bis 14.30 UhrHohe Heizkosten und großer Energieverbrauch –Der Mieterverein gibt TippsBerlin zeigt sich von seiner energieeffizienten Seite. DieBerliner ImpulsE veranstalten im Auftrag der Senatsverwaltungfür Stadtentwicklung und Umwelt eine Aktionswochezum energieeffizienten Bauen und Sanieren sowie zumEnergiesparen im Haushalt. Zahlreiche nachahmenswerteEnergiesparprojekte präsentieren sich der Öffentlichkeit.Nähere Informationen unter www.berlin-spart-energie.de.Auch der Mieterverein beteiligt sich mit einem Aktionstagin der Geschäftsstelle Spichernstraße 1. Von 9 bis 13 Uhrkönnen Sie Ihre Heizkostenabrechnung bei Rechtsanwältenüberprüfen oder einen Heizspiegelcheck durchführenlassen (bitte die letzten beiden Heizkostenabrechnungenmitbringen!). Ein Energieberater gibt wertvolle Tipps rundum die Energieeinsparung im Haushalt. Abgerundet wirddie Veranstaltung um 13.30 Uhr mit einer Einführung indie mietrechtlichen Aspekte der energetischen Gebäudesanierung,deren Vor- und Nachteile mit Ihnen diskutiertwerden können. Die Teilnahme ist kostenfrei.Wir freuen uns auf Ihr Erscheinen!MieterMagazin 10/2014 5

PanoramaEnERGEtIScHE MoDERnISIERunGRecht schafft keinen sozialverträglichen KlimaschutzWie wirkt sich energetische Modernisierungauf das Mietniveau aus,und was bedeutet das für Mieter?Fragen, auf die ein Gutachten imAuftrag der Heinrich­Böll­ StiftungAuskunft gibt. Es zeigt, dass diederzeitige gesetzliche Regelungeher auf die Amortisation von Baukostensetzt als auf effektive Energieeinsparung:Vermieter modernisierendort, wo die Investitionschnell wieder hereingeholt werdenkann. Die Mieter dagegen kommtKlimaschutz teuer zu stehen.Derzeitige mietrechtliche Regelungenreichen nicht aus, um unsereHäuser sowohl klimaschutztauglichals auch sozialverträglich energetischzu modernisieren. Zu dieser Schlussfolgerungkommt ein Gutachten, dasdie Heinrich-Böll-Stiftung in Auftraggegeben hat. Es sollte unter anderemdie Fragen klären: Welchen Anteilhat eine energetische Sanierung ansteigenden Mieten? Wie wirkt siesich auf das Mietniveau aus? Undwas bedeutet sie für Mieter mitniedrigem Einkommen?Die Autoren Armin Hentschel undJulian Hopfenmüller vom Institutfür Soziale Stadtentwicklung führtendazu eine Fallstudie in Leipzig,Dortmund, Berlin und Heidelbergdurch. Mit Unterstützung derDER MIEtREcHtStIppSteht die „Dachrinne“im Mietvertrag?und den zu erzielenden Mieten abhängt,ob und in welchem Umfangeine energetische Gebäudesanierungüberhaupt von Vermietern in Angriffgenommen wird.Während in Leipzig mit hoher Leerstandsquote,ei nem niedrigen Mietniveauund kaum Möglichkeiten,energetische Baukosten tatsächlichauf die Miete aufzuschla gen, eher instandgesetztund mittels VereinbaörtlichenMietervereine wertetensie Modernisierungsankündigungender Jahre 2009 bis 2012 ausund stellten erst einmal fest, dass esentscheidend vom WohnungsmarktDie Kosten für die Dachrinnenreinigung können„Sonstige Betriebskosten“ sein. Mietermüssen diese Kostenposition nur zahlen, wennim Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, dassdie Dachrinnenreinigung als „Sonstige Betriebskosten“zu zahlen ist. Die Kosten der Dachrinnenreinigungkönnen nicht einfach bei der Position Entwässerung/Abwasseroder Hausreinigung eingestelltwerden.dmbFoto: Christian Muhrbeckrungen die Miete eher gering erhöhtwird, sieht das in Berlin mit sei nemzunehmend angespannten Woh -nungs markt ganz anders aus. Hierwird – genau wie in guten DortmunderWohn la gen – deutlich mehr energetischmodernisiert, hier lassen sichauch viel eher modernisierungsbedingteMieterhöhungen durchsetzen.Für Mieter – auch dies eine Erkenntnis,die von dem Gutachten erhärtetwird – bedeutet energetische Sanierungerst einmal eins: Mehrkosten.Weil das Mietrecht (§ 559 BGB) dieModernisierungsumlage an die Baukostenund nicht etwa an eine konkretbezifferte effektive Energieeinsparungkoppelt, beträgt die Mietsteigerungnach Modernisierungheute durchschnittlich das Dreifacheder Heizkostenersparnis.„Allein mit rechtlichen Regeln lässtsich die energiepolitische Herausforderung,vor der wir stehen, nicht bewältigen“,erklärt Armin Hentschel.Andere ordnungspolitische Rahmen -bedingungen sind gefragt, beispielsweiseneue Richtsätze für angemesseneUnterkunftskosten von ALG-II-Beziehern und die Anhebung derMiethöchstbeträge beim Wohngeld.Gelingt dies nicht, bedeutet eineenergetische Modernisierung fürMenschen mit niedrigem Einkommen:ausziehen. Rosemarie MiederIn Städten mitangespanntemWohnungsmarktwerden häufigerenergetischeModernisierungenvorgenommen,weil dort höhereMieten erzieltwerden könnenEnergetischmodernisieren beifairen Mieten?Schriftliche Bestellungder Broschüre(kostenlos, nur diePortogebührenmüssen übernommenwerden)bei der Heinrich-Böll-Stiftung,Schumannstraße 8,10117 Berlin,Fax 28 53 41 09,E-Mail: buchversand@boell.deoder unterwww.boell.deunter StichwortPublikationen6 MieterMagazin 10/2014

BERLInER WoHnunGSMARKtWunsch und Wirklichkeit driften auseinanderDas Wohnungsangebot in Berlinstimmt nicht mit den Wunschvorstellungender Suchenden überein,das zeigt eine aktuelle Analyse desImmobilienportals immowelt.de.Gefragt sind Wohnungen in zentralerLage, die monatlich zwischen400 und 600 Euro Kaltmiete kosten.Angeboten werden dagegen in Berlinviele teure Wohnungen ab 1000Euro Miete pro Monat.Wer in Berlin auf Wohnungssucheist, muss bereit sein, Kompromisseeinzugehen. Wunsch und Wirklichkeitdriften oft weit auseinander, sodas Ergebnis der immowelt-Studie.Berlin-Mitte und Prenzlauer Bergsind zwar beliebt, gehören abernicht zu den gefragtesten Wohnvierteln.Angesichts der hohen Mietenund der touristischen Prägungbevorzugen viele Wohnungssuchendeandere Bezirke. Pankow beispielsweiseist eine angesagte Adresse beijungen, meist gut ausgebildeten Eltern.Bei Wohnungssuchenden ambegehrtesten sind Charlottenburg,Wilmersdorf und Schöneberg sowiedie südlichen Quartiere Tempelhof,Neukölln und Treptow – Hauptsacheder S-Bahn-Ring liegt nicht zu weitvon der Wohnung entfernt.Neben der Wohnlage ist auch dermonatliche Mietpreis ein wichtigesEntscheidungskriterium. Dabei habendie Berliner genaue Vorstellungen:Intensiv gesucht werden derzeitvor allem günstige und mittelpreisigeWohnungen – und zwar überall inBerlin. Zwischen 400 und 600 Euromonatlich wollen die meisten Berlinerfür eine Mietwohnung ausgeben.Dagegen zielen nur 4 Prozent derSuchanfragen auf Mietwohnungenab, die pro Monat 1000 Euro undmehr kosten.Gerade diejenigen, die eine günstigeWohnung suchen, brauchen Geduld.Denn 55 Prozent aller angebotenenMietwohnungen kosten pro Monatab 600 Euro aufwärts. Schnäppchenwohnungenunter 400 Euro monatlicherKaltmiete sind im gesamtenStadtgebiet dagegen rar. Vor allemBerufseinsteiger, Studenten und Geringverdienermüssen deshalb oftAbstriche bei der Ausstattung oderder Wohnlage machen.immowelt.de/mmDie meistenBerliner Wohnungssuchendenwollen 400 bis600 Euro für dieMiete ausgebenFoto: Christian MuhrbeckBerlin steuert Eauf die nächsteKatastrophe amWohnungsmarkt zuBARRIEREFREIES WoHnEnproblem wirklich erkannt?nach Schätzungen des KuratoriumsDeutsche Altershilfe gibt es in Berlinetwa 69 000 barrierefreie Wohnungen.Der Bedarf ist mit 110 000Wohnungen weit höher. In einer Ant ­wort auf eine schriftliche Anfra gedes Abgeordneten Alexander Spies(piraten) bestätigt SenatsbaudirektorinRegula Lüscher, dass in Berlin41 000 barrierefreie oder barrierearmeWohnungen für Senioren fehlen.Bis zum Jahr 2030 wird sich dieZahl der Berliner, die über 65 Jahrealt sind, auf 858 000 erhöhen – eineHerausforderung, für die es nochnicht einmal Lösungsansätze gibt.„Der Senat ist auf die baulichen Her -ausforderungen des demografischenWandels für den Berliner Woh nungsmarktnicht vorbereitet. Berlin steuertwissend in die nächste Katastropheam Wohnungsmarkt – die graueWohnungsnot“, kritisiert AlexanderFoto: Nils RichterSpies. Ähnlich katastrophal ist die Lagefür Menschen mit Behinderung.Hier ist Mario Czaja, Senator fürGesundheit und Soziales, zuständig.Er muss zugeben: „Richtig ist, dasssich insbesondere in den Innenstadtbezirkendie Situation verschärft.“ Erverfügt jedoch weder über konkreteZahlen noch über Vorschläge zur Lösungdes Problems.Die städtischen Wohnungsbaugesellschaftenhalten sich bei der Planungneuer barrierefreier Wohnungen andie gesetzlichen Vorgaben der Landesbauordnung,eine Förderung findetnicht statt. Und auch wenn dieAnpassung der Wohnungsbeständean die Anforderungen des demografischenWandels Bestandteil des„Bündnisses für soziale Wohnungspolitikund bezahl bare Mieten“ des Senatsmit den städtischen Wohnungsunternehmenist – noch immer könnenVermieter nach § 554 a BGB dieZustimmung zu baulichen Verän derungendes Mieters, die eine barrierefreieNut zung der Wohnung ermöglichen,ver weigern und verlangen,dass beim Auszug der ursprünglicheZustand wieder hergestellt wird sowieetwaige Schäden beseitigt werden.Fazit: Das Problem ist in seinerDimension bekannt. Angegangenwird es nicht. Rainer BratfischMieterMagazin 10/20147

PanoramaSoziale erhaltungSverordnungder verdrängungsschutz kommt in die gängeEine Umwandlungsverordnungwürde den Milieuschutzstärken:Die zum Verkaufstehende Bundesimmobiliein derGroßgörschenstraßeliegt imMilieuschutzgebietBautzener StraßeL Unterschriftenlistenzum NeuköllnerEinwohnerantrag:www.mietenbuendnis.denach längerem vorlauf hat der Bezirktempelhof-Schöneberg im augustdrei Milieuschutzgebiete festgelegt.das Bezirksamt Mitte wiederumprüft die ausweitung des Milieuschutzes,allerdings erst, nachdemBürger beharrlich druck gemachthaben. und auch neuköllnscheint seine Blockadehaltung aufzugeben.Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberghat für die drei SchönebergerGebiete Barbarossaplatz/BayerischerPlatz, Bautzener Straße und Kaiser-Wilhelm-Platz soziale Erhaltungsverordnungen(besser bekannt als „Milieuschutz“)beschlossen. „Damitwollen wir die angestammte Wohnbevölkerungvor Verdrängung schützen“,erklärt StadtentwicklungsstadträtinSibyll Klotz. Der Abriss von Ge -bäuden, die Veränderung von Grundrissenund bestimmte Umbauten inden Wohnungen, die Zusammenlegungvon kleineren Wohnungenzu einer größeren Wohnung sowieNutzungsänderungen werden nichtmehr erlaubt. Die Voruntersuchungenhaben ergeben, dass in den Gebietendie einkommensschwachenBewohner stark verdrängungsgefährdetsind. Um die Mischung derFoto: Sabine MünchBevölke rung zu erhalten, würde SibyllKlotz gern auch die Umwandlungvon Miet- in Eigentumswohnungenverhindern: „Dringend nötig fürden Bezirk wäre eine Umwandlungsverordnung– die muss allerdingsvom Senat beschlossen werden.“Tempelhof-Schöneberg ist der vierteBezirk, der den Milieuschutz nutzt.Friedrichshain-Kreuzberg und Pankowwaren bisher die einzigen, diedieses Instrument konsequent undgroßflächig anwenden. Zum 1. Julihat Pankow auch die fünf größtenteilsschon aufgehobenen Sanierungs -gebiete von Prenzlauer Berg in denMilieuschutz mit einbezogen. Mittekonnte bislang nur das Milieu schutzgebietOranienburger Vorstadt vorweisen.Das könnte sich aber bald ändern.Im Juli, fast ein Jahr nach einem entsprechendenBeschluss der Bezirksverordnetenversammlung(BVV), hatBaustadtrat Carsten Spallek ein bezirksweites„Grob-Screening“ angekündigt,mit dem ermittelt werdenL www.berlinbesetzt.deder WeBtipponline-geschichtedes häuserkampfssoll, für welche Stadtquartiere derMilieuschutz eventuell in Frage kä -me. Die Ergebnisse sollen Anfang2015 vorliegen. Bis sich das Bezirksamtzu diesem ersten Schritt durchgerungenhatte, waren etliche BVV-Anträge, Ausschusssitzungen, Konferenzenund Runde Tische nötig.Der Druck ging vor allem von MoabiterInitiativen aus.Selbst im Bezirksamt Neukölln bröckeltdie kategorische Ablehnungdes Milieuschutzes. Ein Gutachtenüber den Reuterkiez wurde noch zögerlichaufgenommen. Das MietenbündnisNeukölln begann deshalbEnde August, Unterschriften für einenEinwohnerantrag zu sammeln:Der gesamte Norden Neuköllns solledaraufhin untersucht werden, obMilieuschutzverordnungen sinnvollund notwendig sind. Nur wenige Tagedanach lenkte die Neuköllner SPDein. Sie will nun zügig Voruntersuchungenim Reuterkiez und an derSchillerpromenade starten.Jens SethmannWer sich über Hausbesetzungen in Berlin informierenwill, findet auf der Website „Berlin besetzt“ eine umfassendeund leicht zugängliche Übersicht. Mit Hilfe einessehr gut gestalteten interaktiven Online-Stadtplans sindnahezu alle jemals besetzten Häuser anhand einer Zeitleiste,die von 1970 bis heute reicht, oder über die jeweiligeAdresse gezielt anzusteuern. Wer hätte schongedacht, dass die allererste Be setzung in Berlin im Mai1970 im Märkischen Viertel stattgefunden hat? Oderdass die Besetzung der Kö nig straße 28 in Zehlendorferfolgreich war und das Haus bis heute als Kulturprojektgenutzt wird? Ergänzt werden die nüchternen Datenund Fakten der einzelnen Häuser durch historischeFlugblätter, Plakate und Fotos. Die Macher des Stadtplanswollen „kollektive und selbstverwaltete Räume inder Stadt sichtbar machen. Das Projekt soll den BerlinerStadtraum als Ergebnis von Aneignungskämpfen zeigen,an denen Hausbesetzungen einen (nicht zu unterschätzenden)Anteil haben.“ Hunderte Wohn- und Kulturprojektesind aus Besetzungen hervorgegangen. js8 MieterMagazin 10/2014

„iMMoWelt“-unterSuchung17 prozent kennen ihren Mietvertrag nicht17 prozent der deutschen Mieter habenihren Mietvertrag vor der unterzeichnungnicht vollständig gelesen,aber: immerhin 60 prozentprüfen zumindest, ob der angegebeneMietpreis stimmt. BesserverdienendeMieter sind die kritischerenvertragspartner.Ob Rechte, Pflichten oder Miethöhe:17 Prozent der Deutschen haben keineAhnung, was genau in ihrem Miet -vertrag steht. Sie haben das Dokumentunterzeichnet, ohne es vorherauch nur einmal komplett durchge -le sen zu haben. Das zeigt eine aktuelle Umfrage des Immobilienportalsimmowelt.de. Die meisten Wohnungssuchendenvertrauen ihremVermieter allerdings nicht blind undnehmen es etwas genauer: Insgesamt44 Prozent haben den Vertragstextvor der Unterzeichnungzumindest einmal vollständig gelesen,39 Prozent haben den Text sogarmehrfach studiert.Wie gewissenhaft sich ein Mieter mitdem Mietvertrag auseinandersetzt,hat auch mit seinem Einkommen zutun. So haben deutlich mehr Besserverdienerihren Mietvertrag vor derUnterzeichnung durchgelesen (89Prozent) als Geringverdiener (77 Pro -zent). Auch bei den Mehrfach-Durchlesernliegen die Besserverdiener klarvorne. Immowelt.de/mmhaben Sie ihren Mietvertrag durchgelesen,bevor Sie ihn unterschrieben haben?grundlage der unterteilung sindalle antworten mit „nein“17%60%39% Ich habe ihn nur grob überflogen und geprüft,ob die Miete korrekt angegeben ist44%14%Das habe ich einer anderen P ersonNein(z.B. Eltern) überlassenJa, ich habe ihn11%einmal komplett Ich habe mich nicht lange damit aufgehaltendurchgelesen(war froh, die Wohnung bekommen zu haben)Ja, ich habe ihn11%sogar mehrfachDas war ein Standardmietvertrag, an demich sowieso nichts hätte ändern könnenkomplett3%durchgelesenDas habe ich meinem Partner/meinerPartnerin überlassenQuelle: immowelt.deModerniSierung Bei den StädtiSchenWalking on Sunshine?Die Besichti- Egungstour desSenators hat auchdie Frage aufgeworfen,warummanche Häuserder Wohnungsbaugesellschaftensoheruntergekommensind (hier: Gewobag-Wohnblockander Ostseestraße)am ende dieses Jahres wollen diesechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften671 Millionen euro inihren Bestand investiert haben. daswäre der höchste Stand seit mehrals zehn Jahren. Bei einer Busrundfahrtlobte StadtentwicklungssenatorMichael Müller dieses engagementund präsentierte einige Modernisierungsprojekte.doch es istnicht alles eitel Sonnenschein.Foto: Nils Richter18 Prozent des städtischen Wohnungsbestandessind heute wedervollständig noch teilweise modernisiert.Dazu gehörte bis vor kurzemder Ge wobag-Wohnblock Ostseestraße85-105 im Ortsteil PrenzlauerBerg. Die 1953 im Stil der Stalin al leegebaute Wohnanlage mit 116 Wohnungen wird zurzeit denkmalgerechtmodernisiert. Bevor dem Senator beider Besichtigungstour eine fertig sanierteWohnung präsentiert wurde,zeigte Gewobag-Vorstand HendrikJellema dem staunenden Publikumeine Wohnung im unsa nierten Zustandmit Kachelofen, ei ner vorsintflutlichenKücheneinrich tung und einemvöllig verrotteten Bad. Das sollteverdeutlichen, welche Anstrengungenbei der Moder nisierung unternommenwerden müssen, warfaber auch die Frage auf, wieso dieGewobag die Wohnanlage so sehrhat verfallen lassen. Nach der Modernisierungsoll die Nettokaltmietevon 4,05 Euro auf 5,13 Euro proQuadratmeter steigen. Wo aber diealten Mieter nicht zurückziehen, vermietetdie Gewobag die Wohnungenzu Preisen von 6,78 Euro bis7,33 Euro pro Quadratmeter.„Trotz der deutlich gestiegenen Investitionensind die Neuvertragsmie tenbei unseren sechs Wohnungsbaugesellschaftenstabil“, meint dagegenMichael Müller. Die Neuvertragsmieteläge bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften2013 wieschon 2012 unverändert bei 5,94Euro pro Quadratmeter. „Das Mietenbündniswirkt“, folgert der Senator.Dieses „Bündnis für soziale Wohnungspolitikund bezahlbare Mie -ten“, das der Senat mit den städti -schen Wohnungsunternehmen abgeschlossenhat, trifft beim BerlinerMieterverein auf Kritik. BMV-GeschäftsführerReiner Wild: „BesonderenÄrger bereiten oft die Maßnahmenzur Einsparung von Energie.“In vielen Fällen überschreiten die damiteinhergehenden Mietsteigerungendie tatsächlich erzielbaren Heizkosteneinsparungendeutlich. DieMietenkalkulation im Mietenbünd nismüsse deshalb geändert werden.Jens SethmannMieterMagazin 10/20149

PanoramaVAnDAliSMUSSchäDenGraffiti & co. nehmen abSchäden durch Vandalismus sindnach Angaben des Verbandes Berlin-BrandenburgischerWohnungsunternehmen(BBU) auf dem niedrigstenStand seit fast 20 Jahren.Das hat eine aktuelle Umfrage ergeben,die der BBU bei seinen Mitgliederndurchgeführt hat.Über 75 Prozent weniger Mittel alsim Jahr 1997 mussten demnach dieWohnungsunternehmen vergangenesJahr für die Beseitigung undRe paratur von Vandalismusschädenausgeben. Insgesamt kostete es sieim Jahr 2013 1,7 Millionen Euro, umbeispielsweise Graffiti zu entfernenoder eingeworfene Fensterscheibenzu ersetzen. Die schnellere Behebungsolcher Schäden – von den Wohnungsunternehmenseit einigen Jahrenpraktiziert – scheint zu wirken:„Wir setzen darauf, durch zügige BeseitigungNachahmer abzuhalten“, sodie BBU­Vorsitzende Maren Kern.Eine ähnliche Tendenz registriert dieBerliner Polizei. Dort ist die Zahl derAnzeigen wegen Vandalismus in denvergangenen Jahren stark zurückgegangen.Allein von 2012 auf 2013sank sie um 12 Prozent. Man vermutetdort aber, dass es auch mit derdemografischen Entwicklung Berlinszu tun haben könnte. Sachbeschädigungenan Häusern gelten als typischeJugendstraftaten, und in Berlinist die Zahl der jungen Leute in derVergangenheit zurückgegangen.Foto: Sabine MünchDer BBU macht aber auch deutlich,dass die Kosten der Vandalismusschädenimmer noch zu hoch seien. Seit1997 hätten die Mitgliedsunternehmenrund 66 Millionen Euro dafürausgeben müssen. Fast 1000 Wohnungen,überschlägt der BBU, hättenmit diesem Geld gebaut werden können.Wiebke SchönherrFür die Beseitigungvon Vandalismusschädenmüssendie Berliner Wohnungsunternehmen1,7 Millionen Euroim Jahr ausgebenWohnUnGS-RAnKinGBei jungen leuten punktet KreuzbergDie attraktivstenStadtteile undQuartiere BerlinsattraktivsteQuartieresehr attraktive Stadtteileattraktive Stadtteileweniger attraktiveStadtteileReinickendorfCharlottenburg­WilmersdorfSteglitz­ZehlendorfVon den 3,4 Millionen einwohnernBerlins sind über 221 000 zwischen20 und 25 Jahre alt. Mehr als dreiViertel der Zuzügler sind junge leute.Sie kommen wegen der gutenArbeits-, Verdienst- und Ausbildungsmöglichkeitenund der zahlreichenKultur- und Freizeitangebote.Und sie wissen auch genau, wound wie sie wohnen wollen: zentral,preiswert, komfortabel, verkehrsgünstig.MitteFriedrichshainKreuzbergTempelhof­SchönebergPankowNeuköllnLichtenbergQuelle: GBI AG – Research & AnalyseDer Berliner Projektentwickler GBIAG hat in Berlin 96 Stadtteile untersucht,um die aktuellen und künftigenWohnbedürfnisse junger Menschenmöglichst genau analysierenzu können. Die Basis für das Rankingbildeten jeweils 15 Kriterien, unteranderem zur demografischen Struktur,zur Verkehrsanbindung und zuden Einkaufs­, Sport­ und Freizeitmöglichkeitenim Kiez. ForschungsleiterDr. Stefan Brauckmann zurMethodik: „Wir haben die Stadtteilein sehr attraktiv, attraktiv und wenigerattraktiv unterteilt und dannin den attraktiven Stadtteilen überden Faktor WG­Angebote beliebteQuartiere ausgewiesen.“Dass junge Menschen in Berlin vorallem in den Szene­Bezirken Friedrichshain­Kreuzbergund Mitte­Tiergartenwohnen wollen, wenn siees sich leisten können, ist nicht neu.Die Studie belegt, dass in Kreuzberg(Scoring­Wert 97) besonders dieQuartiere Bergmannstraße/Chamissoplatzund Görlitzer Park gefragtsind. In Friedrichshain (92 Punkte)sind es unter anderem der Bersarin­platz, der Boxhagener Platz und dieGegend um das Frankfurter Tor, inMitte (95 Punkte) der Kiez um denVolkspark Am Weinberg. Aber auchSchöneberg liegt mit 87 von 100möglichen Punkten mit der Bülowstraßeund dem Kiez um den Gasometernoch gut im Rennen. Überraschend,dass auch Wedding mitBrunnen­ und Leopoldplatz und denKiezen um die U­Bahnhöfe OsloerStraße, Pankstraße und Seestraßenoch relativ gut abschneidet.Die GBI will als Projektentwicklerwissen, wo sie künftig Studenten­Apartments oder Wohnungen fürdie junge Klientel baut. Dr. Ste fanBrauckmann: „Daher suchen wir gezieltin den sogenannten Übergangslagen,die vielleicht administrativnicht zu einem Topstadtteil zählen,sich aber in fußläufiger Entfernungzu einem beliebten Quartier befinden.“Bleibt zu hoffen, dass im Ergebnisder Studie das Wohnen in denbisher noch „preiswerten“ BerlinerKiezen nicht ebenso unbezahlbarwird wie anderswo.Rainer Bratfisch10 MieterMagazin 10/2014

WASSeRBetRieBeKostenvorreiter trotz tarifsenkungennachdem das land Berlin im vergangenenJahr die zuvor zu 50 Prozentprivatisierten Berliner Wasserbetriebenach einem erfolgreichenVolksentscheid zurückgekauft hat,wurden zuerst die trinkwassertarifeum 15 Prozent gesenkt. Ab 1. Januar2015 wird auch das Abwasserpreiswerter.Die Tarifsenkung, so Jörg Simon, Vorstandsvorsitzenderder Berliner Wasserbetriebe,resultiert aus Kostensenkungenim Unternehmen. Warumdie Abwasser­Preissenkung erst ab2015 wirksam wird, sagt er nicht.Der Schmutzwassertarif fällt ab 1. Januar2015 um 6,4 Prozent, der Tariffür die Regenentwässerung um 4,3Prozent. Daraus ergibt sich eine Senkungum durchschnittlich 6,1 Prozent.Der Mie ter einer 70 Quadratmetergroßen Wohnung spart insgesamtetwa 18 Euro im Jahr. Die neuen Ta ­rife werden erstmalig in der Betriebskostenabrechnungfür das Jahr 2015wirksam.Trotz dieser Preissenkung machen inBerlin die Wasserkosten noch immermehr als ein Drittel der durchschnittlichenkalten Betriebskosten aus.„Berlin liegt wegen weiterhin hoherWasserkosten für die Verbraucherauf einem unrühmlichen Spitzenplatzunter den deutschen Kommunen“,so Reiner Wild, Geschäftsführer desBerliner Mietervereins. Er fordert eineÄnderung der Tarifkalkulation.Würden zum Beispiel die kalkulatorischenZinsen auf das betriebsnotwendigeKapital halbiert, wäre eineweitere Senkung von 0,50 Euro proverbrauchtem Kubikmeter Wassermöglich. Rainer BratfischDurchschnittlich18 Euro spartein BerlinerHaushalt künftigjährlich bei denAbwasserkostenFoto: FNR/M. HauriPRenZlAUeR BeRGAttraktiv ist andersFoto: Sabine MünchVielleicht dasschlimmsteMietshaus inPrenzlauer Berg?An dem eckhaus Schönhauser Allee90/Wisbyer Straße 1 in Pankowwirbt ein Banner „Attraktive Wohnungenzu vermieten“. Die angegebenetelefonnummer gehört der„Dom consult immobilien und handelsGmbh“. nur: Attraktiv ist andem haus wenig bis gar nichts.Billionhomes, nach eigener Aussagedas „Immobilienportal der nächstenGeneration“, bewirbt das Eckhausetwas kryptisch: „Diese haus zu vermietenliegt bei Schönhauser allee90 in 10439 Berlin. Es ist nicht energiefreundlich und hat a B.Schätzwert.M®of €684 letzten berechnetauf 01­09­2014.“ Alles klar?Auf „Immobilienscout24“ liest sichdas Angebot etwas verständlicher:„Sanierter Altbau in einer beliebtenLage im angesagten Stadtteil PrenzlauerBerg.“ Aber hier stimmen nur„Altbau“ und „Stadtteil PrenzlauerBerg“, denn das Haus verfügt überkeinerlei Wärmedämmung, von denBalkonen bröckelt der Putz. Der Primärenergiebedarfliegt laut Energie ­ausweis bei 190,9 kWh pro Quadratmeterund Jahr, der Anforderungswertlaut Energieeinsparverordnungbeträgt 107 kWh – vielSpielraum also für Modernisierungsmaßnahmenund potenzielle Investoren.Und: Die Kreuzung SchönhauserAllee/Wisbyer Straße ist ei ­ne der lautesten Gegenden im Szenebezirk.Von den 32 Wohnungen über demLeihhaus, dem Automatencasinound der Szenekneipe im Erdgeschossstehen seit längerer Zeit vieleleer. Vielleicht ist es wirklich „dasschlimmste Mietshaus von PrenzlauerBerg“, wie eine Zeitung kürzlichschrieb? Die verbliebenen Mieterberichten von undichten Stellenim Dach, Ratten auf dem Hof, ausgefallenenHeizungen, monatelangerSperrung der Gas­ und Warmwasserversorgung,fehlendem Winterdienstund mangelnder Hausreinigung.Walter H.* wohnt seit sechs Jahrenin dem Haus und ist jetzt auf derSuche nach einer neuen Wohnung.Als Grundsicherungsempfängerzahlt das Sozialamt dem Vermieter340 Euro Warmmiete im Monat fürdie etwa 34 Quadratmeter gro ßeWohnung. Auch wenn H. – wie seinNachbar – in einer kalten Wohnungsitzt und sich sein Duschwasser aufeiner Kochplatte erwärmen muss.In einer anderen Wohnung sind dieElektroleitungen nach einem Wasserrohrbruchdefekt. Auf Beschwerdender Mieter reagiert der Vermieternicht. Der Berliner Mietervereinhat diesen bereits im Mai dieses Jahreszur Beseitigung der Mängel aufgefordert.Passiert ist nichts – trotzKlage auf Mängelbeseitigung undMietminderung. Rainer Bratfisch* Name von der Redaktion geändert.MieterMagazin 10/201411

PanoramaBiSSinGzEilE 11Flickschusterei am KleinodAuf den ersten Blick ist das Gebäu deBissingzeile 11 – unweit des PotsdamerPlatzes – ein wahres Schmuckstück.1895/96 erbaut, gehörte eseinst zu einem Ensemble von 13hochherrschaftlichen Häusern ineiner Privatstraße. Doch auf denzweiten Blick liegt in dem „Kleinodstädtischer Architektur“ einiges imArgen.Wenig denkmalgerecht wirkt indesdie abenteuerliche Verlegung derneuen Wasserrohre über Putz. DieDegewo begründet das damit, dasseinige Mieter den Zutritt zur Wohnungverweigern. Man musste daherschrieben ist, erst durch Interventionder Mieter veranlasst worden. Auchdiese Darstellung weist die Degewozurück. „Das trifft nur auf einigeWohnungen mit nach außen nichtsichtbaren Rohren zu“, sagt er.Das Haus, das der WohnungsbaugesellschaftDegewo gehört, liegt mittenim Berliner Urstromtal und hatdaher massive Probleme mit demsteigenden Grundwasserspiegel. Aufeine Unterkellerung wurde beim Baubewusst verzichtet. Der Vorwurf einigerlangjähriger Mieter: OhneDruck über Mieterverein oder Anwaltmacht die Degewo gar nichts.Jahrelang lebte eine Familie im Erdgeschossmit Schimmel und feuchtenWänden, sogar die Badewannerostete durch.„Nur weil wir die Mie te gemindertund nicht locker gelassen haben, hatsich die Degewo dann irgendwanngerührt“, berich ten die Mieter. Fürdie Sanierungs arbeiten musste dieWohnung kom plett ausgeräumt werden,die Mieter sind in eine Umsetzwohnunggezogen. Dort erreichte sievor einiger Zeit der Anruf eines aufgeregtenNachbarn. Die Bauar beiterseien ge rade dabei, die Holzdielenin ihrer Wohnung zu zersägen. Dabeistehen diese – wie das gesamteHaus – unter Denkmalschutz. Vereinbartworden war, dass der Bodenbelagnach der Trocknung wieder ein ­gesetzt wird. Doch das wussten dieBauarbeiter offenbar gar nicht. Eshandele sich nicht um Original dielen,daher stünden sie nicht un ter Denkmalschutz,heißt es bei der Degewo.Beim Denkmalschutzamt Mitte sprichtman von einem „Grenzfall“.Zumin dest einige der Dielen stammennicht aus der Zeit des Bau jahrs,so Gui do Schmitz, Leiter des Fach ­bereichs Denk malschutz: „Wenn sietechnisch nicht in Ordnung sind undausgewech selt werden müssen, istdas hinnehm bar.“Foto: Nils Richterteilweise „Provisorien“ im Treppenhausverlegen, so Sprecher LutzAckermann. „Wir möchten lediglich,dass Termine vereinbart werden undnicht einfach an der Tür geklingeltwird“, sagt dazu ein Mieter. Ohnehinsei der Austausch der alten Bleirohre,der seit Anfang 2014 vorge­Rechtsberater Thomas Fischer­Lück,der einige Mieter aus dem Haus vertritt,hat jedenfalls den Eindruck,dass der Vermieter hier versucht,Kosten zu sparen. Statt das Feuchtigkeitsproblemgrundlegend anzugehen,werde Flickschusterei betrieben.Birgit LeißDEr BucHtiPPDu hast uns noch gefehlt!In seinem Buch „Wir duschen am liebsten nackt“ hatJoab Nist die schrägsten Anzeigen­Texte versammelt,die einen Einblick in die Welt des Zu sammenwohnensgewähren. „Wir sind absolut keine Zweck­WG, sonderneher eine ,hey­schön­dass­du­kommst!­willst­duauch­was­essen?­WG’.Eines unserer Hobbys ist Frühstücken“,verkünden die einen, während der andere propagiert:„Wenn ein gemeinschaftliches Miteinander entsteht,wäre ich einem Kühlschrankkommunismus nichtabgeneigt.“ Und natürlich findet jeder Raum einen Nutzer:„Zu vermieten ist ein circa 16 Quadratmeter großesZimmer. Die Wohnung hat aber nur einen Raum, eventuellkönnten wir eine Zwischenwand bei Ikea holen odereinen Vorhang spannen?“ Wobei die Bandbreite derWünsche an die Mitbewohner uner schöpflich ist: „Durche7er­WG sucht durchen Typen, mit Verstärker, geilerMucke, 3­Tage­Bart, Bierdurst, Kochgeilheit, Bock aufdancen und Flurpartys, und der sowieso nix gegen Helgehat, haha.“ Nach der Lektüre ahnt man jeden falls, ob manfür das WG­Leben geeignet ist oder nicht.jsEs dauerte Jahre,bis die DegewoFeuchtigkeit imFundament desHauses Bissingzeile11 stoppteL Joab Nist:Wir duschen amliebsten nackt – Diewitzigsten WG-Anzeigen,GoldmannVerlag, München2014, 8,99 Euro12 MieterMagazin 10/2014

GrunDStücKSmArKtBEricHt DES SEnAtSDie umwandlung marschiert voranDer Bericht über den Berliner Grundstücksmarkt2013/2014 des Gutachterausschusses für Grundstückswertein Berlin bestätigt: immermehr mietwohnungen werden inEigentumswohnungen umgewandelt.Daraus folgen zwei erheblicherisiken für mieter: der Verlust derWohnung wegen Eigenbedarfs undein im Vergleich überdurchschnittlichschneller mietanstieg.Im Jahr 2013 wurden in Berlin 9178Mietwohnungen in Eigentumswohnungenumgewandelt – ein Jahr zuvorwaren es nur 7264. Das ist eineSteigerung um 26 Prozent. In Neuköllnstieg die Umwandlungsratesogar um mehr als 50 Prozent. Spitzenreiterist der Ortsteil PrenzlauerBerg, wo 1521 Wohnungen umgewandeltwurden. Zum Vergleich:Foto: Christian MuhrbeckIn Kreuzberg, das auf dem zweitenPlatz steht, waren es „nur“ 921 Wohnungen,in Charlottenburg 657, inFriedrichshain 642.Von der Forderung, dass Wohneigentumschwerpunktmäßig in Neubautengebildet werden soll, ist dieStadt allerdings noch weit entfernt:Die Anzahl umgewandelter Eigentumswohnungenwar 2013 berlinweitfast doppelt so hoch wie dieZahl neugebauter Eigentumswohnungen.Bereits im März 2014 hattenBündnis 90/Die Grünen für Berlineine Umwandlungsverordnungangemahnt.„Berlin braucht dringend wie Hamburgund München einen Umwandlungsstoppin sozialen Erhaltungsgebieten“,fordert auch Reiner Wild,Geschäftsführer des Berliner Mietervereins.Die Bezirke müssen ihr allgemeinesVorkaufsrecht nach § 24BauGB ausüben und aus einem WohnungsankauffondsMittel erhal ten,um betreffende Immobilien städtischenWohnungsbaugesellschaftenoder Wohnungsbaugenossenschaftenzuzuführen. Insbesondere für dieMieter in den Ortsteilen PrenzlauerBerg und Kreuzberg wäre das eineerfolgversprechende Unterstützung.Rainer BratfischWohneigentumwird nach wievor hauptsächlichin umgewandeltenMietwohnungengebildetDer Energie- Eausweis muss jetztvorgelegt werden,doch diese Pflichtverläuft im SandeEnErGiEAuSWEiSBedenkliches DesinteresseSeit 1. mai muss bei einer Wohnungs ­besichtigung auch der Energieausweisdes Wohngebäudes vorgelegtwerden. Stichproben ergaben: Kaumein Vermieter oder makler hält sichdaran. und auch der Ausweis selbstist nicht gerade verbraucherfreundlich.Das Bündnis Energieausweisfordert sowohl ein verständlichesals auch ein rechtlich verlässlichesDokument.Enttäuschend nannte das BündnisEnergieausweis die Resultate einerStichprobe. Unter Federführung desDeutschen Mieterbundes (DMB)waren 77 Wohnungen in Berlin,Stuttgart, Wiesbaden, Hannover,München und Dresden besichtigtworden. Lediglich acht Mal (10,4Prozent) wurden den InteressentenEnergieausweise ganz selbstverständlichvorgelegt. In 54 Wohnungenwar selbst auf eine Nachfragehin das Dokument nicht zur Hand.Das zeige, so Lukas Siebenkotten,Foto: Christian MuhrbeckBundesdirektor des DMB, dass geltendesRecht nur mangelhaft umgesetztwerde. „Insbesondere dasDesinter esse der Makler ist bedenklich,da diese als professionelle Unterstützungfür Vermietung und Verkaufengagiert werden.“Dabei ist es seit Inkrafttreten derneuen Energieeinsparverordnung(EnEV) am 1. Mai diesen JahresPflicht, bei Verkauf, Vermietung,Verpachtung oder Leasing spätestensmit der Besichtigung einenEnergieausweis vorzulegen. Ein Verstoßgilt als Ordnungswidrig keitund kann mit einem Bußgeld bis zu15 000 Euro geahndet werden.Der neue Energieausweis basiertnicht auf dem Durchschnittsverbraucheinzelner Nutzer, sonderngibt Auskunft über den energetischenZustand eines Wohngebäudes.Um das jedoch richtig einschätzenund werten zu können, so kritisiertdas Bündnis Energieausweisweiter, müsste die energetische Beschaffenheiteines Gebäudes auchvergleichbar und verständlich dargestelltwerden und rechtlich belastbarsein. Dies sei bei dem jetzigen Energieausweisnicht der Fall. Von denVerbrauchern werde er nicht angenommen.Das Bündnis Energieausweis fordertvon der Bundesregierung eine ambitionierteReform des Ausweises.Rosemarie MiederMieterMagazin 10/201413

TiTelTradition mit Tücken und TabusWie es sich im Denkmal wohntalle Fotos: Nils RichterDas Wohnen in einem geschützten Denkmal istetwas Besonderes. Nicht jeder lebt in historischenMauern, hinter stilvollen Stuckfassaden oder inder Wohnanlage eines berühmten Architekten.Weil strenge Auflagen gelten, ist man als Mieterin einem Baudenkmal vor unliebsamen Veränderungensicher. Doch in letzter Zeit machen dieBerliner Denkmalschutzbehörden Eigentümernund Investoren weitreichende Zugeständnisse:Das Ausbauen von Dachgeschossen, Balkonanbautenoder das Anbringen von Wärmedämmungen– Dinge, die dem Denkmalschutz eigentlichentgegenstehen – werden genehmigt. Danebenwird aber auch dem jahrelangen Verfallvon Baudenkmalen tatenlos zugesehen. Auf deranderen Seite werden manchen Bewohnern sehrkleinliche Vorgaben gemacht. Zuweilen sind Rolllädenverboten oder die Farbe von Markisen vorgeschrieben.Im denkmalgeschütztenMärchenviertelwurden nicht nurDächer und hintereFassade Opfer desZeitgeistes, sondernauch der ursprünglichesoziale Versorgungsgedanke14Das denkmalgeschützte Märchenvierteldes Architekten Otto RudolfSalvisberg aus den späten 20er Jahrenwurde 2011 und 2012 in zweiTeilen von der GSW an das ImmobilienunternehmenBerner Group verkauft.Diese wollte die rund 700 Wohnungensanieren und anschließendzumindest teilweise einzeln als Eigentumswohnungenverkaufen. DerUmbau begann im Herbst 2013 ander Straße Mittelheide. Die Wohnungenbekommen Balkone und dieDachgeschosse werden ausgebaut.Dazu werden die Walmdächer aufganzer Länge aufgerissen, um dorteine durchgehende Reihe von Panoramafensterneinzuziehen. Das Erscheinungsbildder Häuser wird da­MieterMagazin 10/2014

durch stark verändert. Doch weil diesnur die Rückseiten der Häuser be ­trifft und die alten Dachstühle wegentoxischer Belastung erneuertwerden müssten, gaben die Denkmalbehördendazu ihre Erlaubnis.Wird hier der Denkmalschutz nichtzur Potemkinsche Fassade für Passanten?„Die Denkmalqualitätenkonnten auf diese Weise erhaltenund behutsam zeitgemäßen Wohnansprüchenangepasst werden“, erklärtdazu das Landesdenkmalamt.„Dass die Dächer aufgerissen werden,ist sicher nicht im Sinne vonDenkmalschutzals Steuerspar-OaseSalvisberg“, meint Lutz Czieselskyvon der Bürgerinitiative Mittelheide­Märchenviertel. Auch die alten Fensterlandeten im Schuttcontainer.Das hindert die Eigentümer nicht,den Denkmalwert der Anlage zu rüh ­men: „Alle Details der besonderenArchitektur werden sorgfältig herausgearbeitet“,verkündet der Verkaufsprospektdes Eigentümers. Dahintersteckt allerdings weniger dieLiebe zur historischen Architektur,sondern ein klarer finanzieller Vorteil:„Denkmalschutz­Immobiliensind Steuer­Oasen“, wirbt die BernerGroup. Für Investitionen in dieSanierung von Baudenkmalen gibtes besondere Steuerabschreibungsmöglichkeiten.Die Sanierungskostenkann man über zwölf Jah re verteiltvon seinem zu versteuernden Einkommenabziehen, als Eigennutzerüber zehn Jahre.Ganz im Gegensatz zum ursprünglichensozialen Anspruch der Siedlung,der auch ein Grund für die Unterschutzstellungwar, will der heutigeProjektentwickler seinen Kundenden Wohnungskauf schmackhaftmachen: „Aufgrund der steigendenNachfrage nach Wohnraum erwartenExperten in Berlin­Köpenick bereitsmittelfristig steigende Preiseund Mieten für Immobilien vor allemin begehrten Wohnlagen. Eineberuhigende Perspektive, falls SieIhre Wohnung im Märchenvierteltatsächlich einmal verkaufen odervermieten wollen.“MieterMagazin 10/2014Mit den heutigen Mietern wurde anfangsnicht gerechnet. Der BürgerinitiativeMittelheide­Märchenviertelgelang es aber mit Unterstüt zung desBerliner Mietervereins, im Oktober2013 eine Rahmenvereinbarung mitder Berner Group zu schließen, nachder die Mieter vor Eigen bedarfs kün ­digungen geschützt sind und der Vermieterauf mehrere Mieterhöhungsmöglichkeitenverzichtet.Ganz Ähnliches spielte sich in Zehlendorfbei den Häusern Am Fischtal 56und 56 a/b ab. Die Dachgeschossewurden ausgebaut, die Wohnungenteuer modernisiert sowie mit Balkonenversehen und schließlich zu Preisenvon 3500 bis 4600 Euro proQuadratmeter zum Kauf angeboten.Die Häuser waren 1928 nach demEntwurf des Architektenduos Mebes& Emmerich als Teil einer Mustersiedlungder WohnungsbaugesellschaftGagfah errichtet worden. Die ­se heute als Ensemble unter Denkmalschutzstehende Siedlung warmit ihren Satteldächern als Gegenbildzur direkt gegenüberliegendenGehag­Siedlung Onkel Toms HütteWas macht ein Gebäude zum Denkmal?Nach dem Berliner Denkmalschutzgesetzist ein Baudenkmal eine baulicheAnlage, „deren Erhaltung wegender geschichtlichen, künstle ri ­schen, wissenschaftlichen oder städ ­t e baulichen Bedeutung im Interesseder Allgemeinheit liegt“. Der geschichtlicheund wissenschaftlicheWert liegt darin, dass das Ge bäudeetwas über seine Entstehungs zeitaussagt. So erzählt uns beispielsweiseein Wohnhaus mit Hintertreppeund Mädchenkammer vielüber die damaligen sozialen Verhältnisse, ein altes Abwasserpumpwerkkann Auskunft über die frü he ­ren hygienischen Standards gebenVerfall undPotemkinscheDörfer: Am „AltenSchlachthof“ hatsich der Denkmalschutzselbstein desaströsesDenkmal gesetztund die Reste der Berliner Mauerhalten die Erinnerung an die Teilungder Stadt wach. Von künstlerischemWert sind besonders schöneoder originelle Bauwerke wie zumBeispiel die rundum verglaste NeueNationalgalerie oder ein besondersreich verziertes Stadthaus. StädtebaulicheBedeutung hat ein Denkmal,wenn es für das Stadtbild ei nenherausragenden Wert hat – bestesBeispiel: der von überall sichtbareFernsehturm. Ein Gebäude muss alsonicht gleichzeitig sehr alt, besondersselten, außergewöhnlich schönund weltberühmt sein, um unterDenkmalschutz gestellt zu werden. E15

TiTelHäufig kollidiertder Denkmalschutzmit derenergiesparendenModernisierung– in der „WeißenStadt“ hat man aufeine Wärmedämmungzugunstendes Erscheinungsbildesverzichtetkonzipiert, deren Flachdächer heftigumstritten waren. Die erbittertgeführte ideologische Debatte ummoderne oder konservative Architekturging als „Zehlendorfer Dä ­cherkrieg“ seinerzeit in die Geschichteein.Man sollte meinen, dass deshalb dieDenkmalpflege hier ein besonderesAugenmerk auf die Dächer legenmüsste. Weil Dachstühle aber „irre­parabel geschädigt“ waren, erlaubtesie deren Abbruch und den Ausbauneuer Dächer „in Anlehnung an diehistorische Gestaltung“. Genehmigtwurden dabei aber auch neue Dachgauben,Dachflächenfenster undauf den Gebäuderückseiten sogargroße Einschnitte zum Bau von Dachterrassen.„Im Ergebnis konnte einDenkmalverlust vermieden und einedenkmalverträgliche, aber auchwirtschaftlich zumutbare Lösunggefunden werden“, erklärt ChristineWolf vom Landesdenkmalamt. DasZeugnis vom „Dächerkrieg“ ist allerdingsdahin.Geradezu ein Mahnmal für einenerfolglosen Denkmalschutz ist derehemalige Zentralvieh­ und Schlacht ­hof an der Eldenaer Straße in PrenzlauerBerg. Die Reste der ab 1877gebauten Anlage wurden 1990 unterDenkmalschutz gestellt, dochdas Land Berlin als Eigentümer unddie von ihm beauftragte Stadtentwicklungsgesellschafthaben kaumetwas für den Erhalt der alten Backsteingemäuergetan. Für die bessererhaltenen Gebäude fanden sich Investoren,aber bei den meisten Stallgebäudenschritt der Verfall 20 Jahrelang unaufhaltsam voran. Auchdie einzigartige, 420 Meter langeFußgängerbrücke, die das gesamteGelände überspannte, wurde trotzDenkmalschutzes im Jahr 2002 bisauf einen 45 Meter kurzen Stummelabgerissen.Das jüngste Denkmalschutzdesasterentstand 2011 mit dem fast vollständigenAbriss von fünf Rinderställen.Nur die alten Giebelwände der langgestrecktenHallen blieben stehen,dazwischen wurde je eine Reihe vonTownhouses gebaut. Damit soll „derursprüngliche Charakter des Gebieteserhalten werden“, erklärte dieAbwartenund Tee trinken ...Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.Eine vollständige Wiederherstellungsei jedoch wegen des außerordentlichschlechten baulichen Zu ­standes „wirtschaftlich nicht tragfähig“.Die Ernte fuhr ein privater Investorein, der mit dem Slogan „Traditionneu interpretiert“ die Townhousesunter dem Namen „EldenaerHöfe“ zu Preisen ab 320 000 Euroverkaufen konnte. Die zwischendie Giebel geklemmten Reihenhäusernehmen weder die alten Fluchtliniender Seitenfassaden noch die ursprünglicheDachform auf und sehengenauso aus wie der Rest der Eigentums­Reihenhaus­Landschaftaufdem Schlachthofgelände. Die Lehreaus der Geschichte: Um Denkmalschutzauflagenzu umgehen, mussman sein Denkmal nur nachhaltiggenug verrotten lassen. Die Chance,dass die letzten vier leerstehendenStallgebäude an der LandsbergerE Alle Denkmale sind in der Denkmallisteverzeichnet. Darin wird unterschiedenin Baudenkmale, Denk malbereiche,Gartendenkmale und Bodendenkmale.Baudenkmale sindeinzelne schützenswerte Gebäudewie eine Kirche oder eine Villa. Siesind oftmals Bestandteil eines Denkmalbereichs.Ein Denkmalbereichoder Ensemble ist meist eine größereAnlage wie zum Beispiel eine Wohnsiedlungoder ein alter Dorfanger.Nicht alle Gebäude in einem Ensemblesind einzeln als Baudenkmal geschützt.Gartendenkmale sind historischeParkanlagen, Friedhöfe oderauch Alleen. Bodendenkmale könnenalte Fundamente, Kel lergewölbeoder Ausgrabungen alter Siedlerstellensein.Die Berliner Denkmalliste umfasstrund 8000 Denkmalpositionen, vonder mittelalterlichen Nikolaikirchebis zur Eastside Gallery von 1990,vom riesigen Tempelhofer Flughafengebäudebis zur Wasserpumpeam Straßenrand. Weil Berlin erstdurch die Industrialisierung großgeworden ist und im Krieg viel zerstörtwurde, ist die Stadt arm analten Baudenkmalen. Nur 14 Prozentder Denkmale stammen ausder Zeit vor 1871. Dagegen ist Berlinberühmt für seine Denkmale derModerne und für seine IndustrieundTechnikdenkmale. jsDas Zeugnisdes historischen„ZehlendorferDachkriegs“ (hier:Am Fischteich)muss dem Dachgeschossausbaumit Terrassen undGauben weichen16MieterMagazin 10/2014

Allee erhalten bleiben, wird von Tagzu Tag geringer.„Grundsätzlich gilt, dass denkmalrechtlicheGenehmigungsanträgeeinem Abwägungsgebot unterliegen“,erklärt Christine Wolf vomLandesdenkmalamt. Wenn privateoder öffentliche Interessen schwererwiegen als die Denkmalschutzgründe,müssen auch Maßnahmen genehmigtwerden, die das Denkmalbeeinträchtigen oder gar beseitigen.Jeder Fall muss einzeln geprüft werden:alle Eigenschaften, die denDenkmalwert ausmachen, die Wirtschaftlichkeitder Denkmalerhaltungund womöglich entgegenstehendeöffentliche Belange.Im Kleinen ist der Denkmalschutzgar nicht so zahnlos, sondern sogarzuweilen recht hartnäckig. BeispielHufeisensiedlung in Britz: Um dasursprüngliche Erscheinungsbild derUNESCO­Welterbe­Siedlung ausden 20er Jahren wiederherzustellen,sollten unter anderem die im Laufeder Jahre angebrachten Balkonverglasungenverschwinden. Elf Mieteraus der Fritz­Reuter­Allee, die ihreBalkone mit Zustimmung des damaligenVermieters verfenstert hattenoder später die Wohnung so angemietethaben, wehrten sich dagegen.Selbst als sie vor Gericht recht bekamen,ließ die Eigentümerin DeutscheWohnen nicht locker. Sie sparte beider Sanierung der Fassaden die Balkoneder wehrhaften Mieter aus.Während die Fassade in frischemRot erstrahlt, blieben über Jahre einzelneBalkonwände unverputzt. Weildie Deutsche Wohnen die Sanierungder Hufeisensiedlung bis Ende 2013abschließen wollte, hat sie sich dochnoch dazu herabgelassen, auch dieübrigen Balkone in Ordnung zu bringen.„Das hat drei Jahre lang Nervengekostet“, berichtet eine betroffeneMieterin. Das Anbringen von Rolllädenund Markisen ist den Mieternverboten. Nur über den nach obenoffenen Balkonen der obersten Etagesind Markisen zulässig, aber nurin einer Farbe, die zur jeweiligen Fassadepasst. Die Mieter sind vor allemdarüber verärgert, dass mit zweierleiMaß gemessen wird. Das Büro derDeutschen Wohnen am Hufeisenhat einen gläsernen Anbau aus den80er Jahren, der nicht entfernt werdenmuss. Und bei den ebenso unterDenkmalschutz stehenden Reihenhäusern,die an Einzeleigentümerverkauft worden sind, werden Rolllädenund Markisen jeglicher Farbeund Größe geduldet.Denkmale unterliegen nichtder EnergieeinsparverordnungEin Problem ist die energetische Sanierung.Baudenkmale sind zwargrundsätzlich von den Vorgaben derEnergieeinsparverordnung ausgenommen,dennoch möchte man alsDenkmalbewohner nicht in schwerzu beheizenden Räumen leben. Dieüblichen Maßnahmen – eine Außendämmungder Fassade mit Polystyrolplattenund der Einbau neuer Isolierglasfenster– scheiden aus, weilsie das Erscheinungsbild drastischverändern. „Wir Denkmalpflegersetzen ganz auf intelligente unddenk malverträgliche Lösungen zurEnergieeinsparung, die entstellendeAußendämmungen an Baudenkmalenund baukulturell wertvollen Bauwerkenentbehrlich machen“, erklärtChristine Wolf.Für Häuser mit stuckverzierten oderverklinkerten Fassaden ist die Innendämmungeine Alternative. Das istallerdings erheblich teurer. Bei denAltbauten aus der Kaiserzeit, diemeist sehr dicke Außenmauern haben,ist eine nachträgliche Dämmungauch nicht in jedem Fall erforderlich.Jüngere Gebäude sind energetischhäufig in schlechtem Zustand. Somuss te bei der 1931 bis 1934 gebautenReichsforschungssiedlungin Haselhorst etwas getan werden.Aus Kostengründen hat man sichtrotz Denkmalschutzes für eine achtZentimeter dicke AußendämmungMit den Mieternder Hufeisensiedlungleistete sichdie „DeutscheWohnen“ ein zähesRingen um denOriginalzustandder Loggien –bei ihrem eigenenBürogebäudespielte derDenk malschutzkeine RolleMieterMagazin 10/201417

TiTelGratwanderung:Ein modernerNachbau der altenDoppelkastenfenstersorgte inder Wohnanlage„Blanke Helle“ füreine erheblicheEnergieeinsparung– allerdings nichtder größtmöglichenentschlossen. Die Häuser hatten ohnehinglatte Fassaden. Um die Proportionenzu bewahren, musstenjedoch auch die Fenster um achtZentimeter nach außen versetzt werden.Die alten Kastendoppelfensterwurden dabei durch Nachbauten ersetzt.Mit 30 Prozent Energieeinsparungrechnet die WohnungsbaugesellschaftGewobag. Für die MieterDie Dämmwelle wird dasStadtbild nachhaltig verändernlage „Blanke Helle“ am Alboinplatz.„Es war eine Auflage der Denkmalbehörde,dass wir die Doppelkastenfenstererhalten müssen“, berichtetDegewo­Projektleiterin Haike Kaufmann.„Die Innenflügel erhieltender 2750 Wohnungen haben sich dieNettokaltmieten am Ende der zehnjährigenSanierung von 4,81 Euro auf6,46 Euro pro Quadratmeter erhöht.Dass es auch ohne Wärmedämmungund Fensteraustausch geht, zeigtedas Wohnungsunternehmen Degewobei ihrer Tempelhofer Wohnaneine neue Verglasung mit Wärmeschutzbedampfungund Gummidichtungen.“Der Wärmedurchgangs ­ko effizient (U­Wert) konnte so von2,7 auf gute 1,7 gesenkt werden.Im nicht denkmalgeschützten Teilder Siedlung baute die Degewoneue Kunststofffenster mit einemU­Wert von 1,1 ein. „Das ist immerso eine Gratwanderung zwischenDenkmalschutz und Erneuerung“,sagt Haike Kaufmann.Verzichtet wurde auf eine Wanddämmungauch bei der WeißenStadt in Reinickendorf. Der Vermieter„Deutsche Wohnen“ hat hier nur dieDächer gedämmt und Einfachfensterausgetauscht, ansonsten aber dieEnergieeffizienz durch ein Blockheizkraftwerkgesteigert. Der Primärenergiebedarfwird damit um 32Prozent gesenkt. Karl Gerhold vomKraftwerksbauer Getec verspricht:„Auch die Mieter profitieren – trotzsteigender Energiepreise – von bis zufünf Prozent geringeren Heizenergiekosten.“Viel ist es nicht, was vonden Einsparungen bis zum Mieterdurchsickert.Gerade die anhaltende Wärmedämmwellewird das Berliner Stadtbildschleichend, aber nachhaltig verändern.Weniger als fünf Prozent derGebäude stehen unter Denkmalschutz.Unter der großen Masse dernicht­geschützten Altbauten gibt eszuhauf abschreckende Beispiele vonverhunzten Fassaden.Originale Stuckverzierungen werdenbeden kenlos abgeschlagen, um biszu 20 Zentimeter dicke Dämmplattenanzubringen. Zuweilen werdenanschließend wieder Stuckimitateaus Kunststoff aufgeklebt, die oftwie plumpe Karikaturen des ur sprüng ­lichen Fassadenschmucks wirken.Durch die dickeren Wände bekommenzudem die Fensteröffnungeneine Schießschartenoptik. Sollte dieundifferenzierte Wärmedämmungso weitergehen, könnte das für dasStadtbild ähnlich verheerende Aus ­wirkungen haben wie die „Entstuckungs“­Aktivitäten des letztenJahrhunderts. Jens SethmannMietrecht im historischen GemäuerMieter, die in einem denkmalgeschütztenHaus wohnen, haben dieselbenRechte und Pflichten wie alleanderen Mieter auch. Selbstverständlichdürfen sie die Wän de streichen,wie sie wollen, indi vi duelle Namensschilderan die Tür schraubenoder Bilderhaken in die Wände dübeln.Vorsicht aber bei baulichenVeränderungen! Wenn Mieter mitZustimmung des Vermie ters in derWohnung selbst InstandsetzungsoderModernisierungsarbeiten ausführenmöchten, sollten sie unbedingtRücksprache mit der UnterenDenkmalschutzbehörde halten. Nichtnur die äußere Hülle eines Denkmalssteht unter Schutz, sondern auchdie Baukonstruktion und im Einzelfallsogar das Interieur. Bei ungenehmigtenUmbauten kann das Amt dieWiederherstellung des alten Zustandsverlangen. Das kann für den Mietersehr teuer werden, und auf das Einverständnisdes Eigentümers kann ersich dabei auch nicht berufen.Grundsätzlich muss der Mieter al leMaßnahmen dulden, die zur Si cherungund Instandhaltung des Denkmalsnotwendig sind. Da sol che Maßnahmennicht mietenwirk sam sind, istdas Wohnen im Denk mal für Mietervorteilhaft. So wer den alte Fensternicht einfach gegen Iso­Fenster ausgetauschtund die Kosten über dieModernisierungsumlage auf die Mieteaufge schlagen, sondern nachMöglichkeit repariert. Die Kosteneiner Denkmalsanierung dürfennicht auf die Mieter umgelegt werden,wenn sich dadurch nicht eineechte Wohnwertverbesserung ergibt.Vor kostentreibenden Modernisierungsmaßnahmenwie dem Anbauvon Balkonen oder der Installationeines Aufzugs, was zusätzlichauf Dauer hohe Betriebskosten verursacht,können Mieter im Denkmalhalbwegs sicher sein – wenndie Denkmalschutzbehörden nichtzu viele Augen zudrücken. jsL AusführlicheInformationen zumDenkmalschutz:www.stadtentwicklung.berlin.de/denkmal/Programm StädtebaulicherDenkmalschutz:www.stadtentwicklung.berlin.de/staedtebau/foerderprogramme/denkmalschutz/Deutsches NationalkomiteefürDenkmalschutz:www.dnk.de18MieterMagazin 10/2014

HintergrundNeuland: Für diesesAreal in Friedrichshainließ sich derBezirk den Bauvon zehn Pro zentpreisgünstigerWohnungenzusichernNur mit bebauungsplanStädtebauliche Verträgeinstrument mit Knackpunktlange waren einheitliche richtlinien für städtebauliche Verträge erwartetworden. ende august hat Stadtentwicklungssenator Michael Müller sieals „berliner Modell zur kooperativen baulandentwicklung“ vorgestellt.Ob es damit gelingt, dass auch leute mit schmalem geldbeutel in dieNeubauten einziehen können, bleibt vorerst offen.Wo Wohnungen gebaut werden,kommen auf die öffentliche HandFolgekosten zu: Das Baugrundstückmuss mit öffentlichen Straßen erschlossenund an die Kanalisationangeschlossen werden, wegen desEinwohnerzuwachses werden mehrKita- und Schulplätze benötigt. ÜberNur bei großen Bauprojekten, bei denen die Aufstellungeines Bebauungsplans notwendig ist, wird man einenAnteil bezahlbarer Wohnungen mit einem städtebaulichenVertrag durchsetzen können. Bei kleinerenWohnbauvorhaben ohne Bebauungsplan, über derenZulässigkeit danach entschieden wird, ob sich das Gebäudein die Umgebung einfügt, gibt es keine solcheEingriffsmöglichkeit. Auf dieser Grundlage genehmigendie Bezirke aber auch zunehmend größere Bauvorhaben,weil sie sich den Verwaltungsaufwand für ein Bebauungsplanverfahrensparen wollen.jssolche Fragen kann die Bezirksverwaltungmit dem Bauherrn einensogenannten städtebaulichen Vertragabschließen. Darin kann zumBeispiel stehen, dass der Investor eineBaugenehmigung nur dann bekommt,wenn er den Bau der Stra-Foto: Nils Richterße bezahlt oder eine Kita auf eigeneKosten baut und sie dem Bezirk unentgeltlichüberlässt. Man kann In -vestoren auch abverlangen, dasssie einen bestimmten Teil der zubauen den Wohnungen zu begrenztenMieten oder an benachteiligtesoziale Gruppen vergeben. Weil Inhaltund Umfang der städtebaulichenVerträge nirgends genau festgelegtsind, wussten die Bezirke inder Vergangenheit nicht, in welcherGrößenordnung sie den InvestorenZugeständnisse abverlangen können.Als Friedrichshain-Kreuzberg 2013für ein Bauprojekt an der BoxhagenerStraße mit dem Investor „Bauwert“einen zehnprozentigen Anteilverbilligter Wohnungen aushandelte,betrat der Bezirk quasi Neuland.Mit den nun verkündeten einheitlichenRichtlinien will StadtentwicklungssenatorMichael Müller Transparenzschaffen, den Wohnungsbaubeschleunigen und Investitions -si cher heit bieten. Sein „BerlinerModell“ sieht vor, dass der Bauherrgrundsätzlich sämtliche Aufwendungen,die dem Land Berlin entstehen,übernimmt. Dazu gehört in jedemFall die Erschließung des Grundstückssowie der zusätzliche Bedarfan Kindertagesstätten und Grundschulen.Forderungen, das Instrument desstädtebaulichen Vertrages auch fürdie Schaffung von dringend benötigtenpreiswerten Wohnungen zunutzen, gibt es schon lange. Schließlichbraucht Berlin in nächster Zeitjährlich 10 000 neue Wohnungen,eine öffentliche Förderung umfasstaber nur 1000 Sozialwohnungen.Investoren sollen nun in städtebaulichenVerträgen dazu verpflichtetwerden, für 10 bis 33 Prozent ihrergeplanten Wohnungen MietpreisundBelegungsbindungen zu akzeptieren.„Damit tragen wir dem Bedürfnisnach durchmischten QuartierenRechnung“, erklärt StaatssekretärEngelbert Lütke Daldrup vonder Stadtentwicklungsverwaltung.Wie bei geförderten Wohnungensollen die Mieten in den gebundenenWohnungen anfangs zwischen6,00 und 7,50 Euro pro Quadratmeternettokalt liegen, im Schnitt bei6,50 Euro. Nur Inhaber eines Wohnberechtigungsscheinskönnen einziehen.Die Bindungen laufen nach 20Jahren aus.Wie hoch istder Mehrwert?„Der Weg ist richtig, aber die Hürdensind hoch“, sagt Rainer Emenlauer.Der Stadtplaner vom BüroProStadt hatte 2012 bei der Erarbeitungdes StadtentwicklungsplansWohnen vorgeschlagen, städtebaulicheVer träge für eine soziale Durchmischungvon privaten Neubauvorhabenzu nutzen. Ein Knackpunktbei der Anwendung ist die Wertermittlung.Eigentümer können nur inHöhe des planungsbedingten Mehrwertsin Anspruch genommen werden.Das ist der Betrag, um den dasGrundstück wertvoller wird, wennes von einer Brach- oder Industrieflächezum Wohngebiet erklärt wird.Diese Berechnung will der Senat aufBasis des Bodenrichtwerts durchführen.„Ich ver mute, dass die Differenznicht aus reichen wird, um das,was Berlin sich wünscht, umzusetzen“,sagt Emenlauer.Jens SethmannMieterMagazin 10/201419

HintergrundDas Ziel unserer Wünsche lag in derWichertstraße, Ecke Schönhauser,Vorderhaus, dritte Etage. Die Wohnunghatte 107 Quadratmeter, dreigroße Zimmer mit Flügeltüren, Stuckan der Decke, Balkon, eine Wohnküche– und vor allem ein Bad. Icherinnere mich noch an den Jubel, alswir im Sommer 1986 die Zuweisungdurch die Kommunale Wohnungsverwaltung(KWV) in den Händenhielten; sie kam uns vor wie ein Lotsenals im Westen: „Drüben“ galten21 Prozent der Wohnungen als völligzer stört – im Osten waren es „nur“10 Prozent. Im Westen wuchs dieBevölkerung durch die Flücht lingsströme in den Nachkriegsjahren umein Viertel an, im Osten ging sie ab1948 zurück.Das Wohnenorganisiert der staatDas Wohnungsproblemwolltedie DDR fastausschließlichdurch Neubauauf der grünenWiese lösenDDR-WohnungspolitikAlle Ressourcen in den neubauDie DDR verfügte für ihre Bürger auch im Wohnungswesen planwirtschaftund soziale gleichheit: Wohnungen durften nur staatlicherseits vergebenwerden, Mieten sollten für alle bezahlbar sein, die Einkommen nicht übersWohnen entscheiden, kaum einem durfte gekündigt werden. Dazu startetesie 1973 ein großes Bauprogramm, das die Wohnungsfrage als sozialesproblem bis 1990 lösen sollte. Als vor 25 Jahren die Mauer fiel, warendie innenstädte marode – und viele plattenbauten schon sanierungsbedürftig.unsere Autorin erlebte das Wendejahr 1989 in einem Altbau imBezirk prenzlauer Berg.alle Fotos: dpaVielleicht waren gerade dies Gründe,dem Bau neuer Wohnungen in den1950er Jahren keine große Prioritäteinzuräumen. Obwohl doch bereitsim Juli 1950 ein Gesetz über den Aufbauder Städte in der DDR und derHauptstadt Berlin erlassen wurde.Es vollzog einen entscheidendenUmbruch: Wohnungs- und Städtebauwurden Bestandteil der staatlichenPlanwirtschaft. Bodenpreisewurden eingefroren und die Mietkostenauf den Stand von 1936 festgesetzt.Ein umfassender Mieterschutzließ nur Eigenbedarf als Kündigungsgrundzu. Wohnungen wurdenab sofort von staatlichen Stellenvergeben.Dass ein jeder DDR-Bürger das Rechtauf eine Wohnung habe, war in derVerfassung festgeschrieben. Wasaber nützte es, wenn außer einigenDDR-Regierungs- Echef Honeckervermeldete regel -mäßig Er folgszahlenim Wohnungsbau(hieranlässlich einerKundgebung amArkonaplatz 1984)1989 lebte jeder Dritte im plattenbau1990 befanden sich 41 Prozent aller Wohnungen in derehemaligen DDR in privater Hand. Darunter waren vieleAltbauten in Großstädten. Etwa jede vierte Wohnungin der DDR war dringend renovierungsbedürftig, circaeine Million Wohnungen galten als nicht mehr sanierungsfähig.Als die Mauer fiel, lebte jeder Dritte im Ostenin einer Plattenbauwohnung. In der Bundesrepublikwar es nur jeder Sechzigste.rmto-Gewinn. Dass die Fassade bröckelte,die Haustür kaputt war, derBelag im Treppenhaus Löcher hatteund es hier und dort durch das Dachtropfte, tat der Freude keinen Abbruch.Die Miete von 72 Mark derDDR spielte ohnehin keine Rolle.Aber endlich kamen wir mit den beidenKindern aus der engen Zweizimmer-Hinterhofwohnungheraus.Der Mangel an Wohnraum – er warbis zum Ende der DDR eines ihrergravierendsten Probleme, das trotzstaatlichen Verwaltungsmonopols,strikter Vergaberegeln und einemehrgeizigen Wohnungsbauprogrammnie völlig gelöst werdenkonnte. Familien und erst recht Alleinstehendeoder auch Geschiedenewarteten in der Regel jahrelangauf eine größere oder auf eine ei geneWohnung. Dabei war die Ausgangsbasisnach dem Zweiten Weltkriegim Osten noch besser gewe -wenigen Prestigeobjekten wie beispielsweisein der Karl-Marx-Alleenicht gebaut wurde? Die Wohnungendort gingen als Auszeichnungenan verdiente Arbeiter oder Funktionäreoder wurden auch über eineAufbaulotterie verlost.20 MieterMagazin 10/2014

Die Investitionen im ersten Jahrzehntder jungen Republik flossenerst einmal in den Ausbau der Industrie.Gerade deren Wachstumschrie jedoch bald nach neuen Wohnungen,denn schließlich solltenTausende Arbeiter und ihre Familiennahe der Braunkohletagebaue oderden Metall- und Chemiestandortenuntergebracht werden. Die Sanierungund der Ausbau bereits existierenderAltstädte schien den Staatslenkernnicht geeignet; sie setztenvon Anfang an auf Neubauten aufder grünen Wiese. Dort entstanden„sozialistische Wohnstädte“.Gebaut wurde aber immer noch vielzu wenig: Im Jahr 1970 beispielsweisestanden circa 76 000 neue Wohnungeneiner Zahl von 600 000Wohnungssuchenden gegenüber.Die kamen in der Regel aus Altbautenmit schlechtem baulichen Zustand:undichte Dächer, viele Wohnungenohne Bad oder gar nochmit Außentoilette, zugige Fenster.fließend kal tes und warmes Wasser,eine Einbauküche.„Die quantitative und qualitative Dimensiondes DDR-Wohnungsbaussind kein Zufall, sondern politischideologischbegründet und Ausdruckeiner klaren gesellschaftspolitischen-Zielsetzung“, schrieben die StadtsoziologenHartmut Häußermann undWalter Siebel. Dazu gehörte, dassein jeder seine Wohnung bezahlenkonnte, niemand auf die Straße gesetztwerden durfte und Beruf, Ein-„schwarzwohner“kommen und sozialer Stand nichtdarüber entschieden, wo und wiejemand wohnte. Aber all dies hatteeben auch Folgen: Die mit denJahren immer knapper werdendenMittel erzwangen Einsparungen undführten zu mangelhaftem Bau. Dieniedrigen Mieten machten Reparaturenoder gar vorausschauende Erhaltungder Substanz unmöglich. Ei-und so ging es weiter ...Nach der Wiedervereinigung meldeten sich die Vermieterunseres Wohnhauses in der Wichertstraße. Eine Erbengemeinschaftaus Hamburg hatte den einstigen Familienbesitzzurückerhalten und kündigte sofort einegrundlegende Sanierung an: Nach und nach wurdenalle Installationen erneuert, Treppenhäuser und Fassadenrenoviert, Fenster und Türen gestrichen – vor allemaber das Dach zu einem Wohngeschoss ausgebaut.Irgendwann hatte das Haus seine alte Gründerzeitschönheitfast zurück erhalten. Die Miete war inder Zeit auf ein Vielfaches gestiegen. Statt 72 Markder DDR zahlten wir schließlich Ende der 1990er Jahreknapp 600 DM. Dennoch sind die meisten geblieben;einige der Mieter wohnen auch heute noch imHaus. Wir zogen 2001 fort von der lauten Ecke nachBiesdorf.rmDas Wohnungsbauprogramm von1973, das massiv auf weiteren Neubausetzte, löste das Problem nicht.Zwar entstanden zwischen 1979und 1989 fast eine Million neuerWohnungen, aber die Folgen für dieStadtentwicklung waren gravierend:Innenstädte verfielen, die Wohnbevölkerungkonzentrierte sich mehrund mehr auf die Stadtränder. Verständlich,dass immer mehr Menscheneine Neubauwohnung wollten.Verfügten diese doch über einen hohenKomfort: Fernwärmeversorgung,ne Sanierung der Plattenbauten warohnehin nicht vorgesehen.Außerdem zwangen der permanenteMangel an Wohnraum und die rigideVergabepraxis zum Ausweichen:Studenten, Künstler, Alternative zogen„schwarz“ in leerstehende undheruntergekommene Wohnungenbeispielsweise in Mitte oder PrenzlauerBerg. Der alleinerziehendenMutter zweier kleiner Kinder, derman eine Wohnung in Erkner zugewiesenhatte, obwohl sie doch inMitte arbeitete, blieben nur Tauschgeschäfteüber viele Ecken, um dichteran ihrem Betrieb zu wohnen undihren Alltag managen zu können.Und die Wohnung wurde eben docheine Ware, auch wenn sie nur illegalgehandelt werden konnte: horrendeAbstandszahlungen wechselten voneiner Hand in die andere.An unserem Wohnhaus im PrenzlauerBerg ist in den Jahren bis zurWende nie etwas repariert oder erneuertworden. Neidvoll sahen wirnach nebenan zum Arminplatz odergar zur Husemannstraße und zumKollwitzplatz. Hier hatte man tatsächlichbegonnen, die Altbautenzu sanieren, die Plätze zu gestalten,wieder Geschäfte und sogar mal einCafé unterzubringen. Uns war klar:Es würden die Vorzeigeobjekte bleiben– an eine Sanierung der gesamtenAltbauten im Bezirk PrenzlauerBerg war nicht zu denken.Rosemarie MiederDer erste DDR-Neubau war dasPrestigeobjekt inder StalinalleeF Die Altbauten inder DDR verfielen(hier die Knaackstraßeim BezirkPrenzlauer Berg)MieterMagazin 10/201421

HintergrundKatzenKuscheltier mit anspruchDie Katze ist das Lieblingshaustier der Deutschen.Das hat viele Gründe: Sie ist nicht nur elegant, possierlichund verschmust, sondern scheinbar auch pflegeleicht– und anpassungsfähig an einen Haushalt, indem eigentlich keiner zeit hat. tierschützer und Veterinärekönnen da nur warnen: Die zimmertiger stellenhohe ansprüche. Dass dabei mancher kapituliert, zeigenübervolle Katzenboxen im tierheim und Wildkatzenin den Straßen und Parks von Berlin.L „Vets for Cats“ist eine Tierarztpraxis,die sich auf dieBehandlung undgesundheitlicheBetreuung vonKatzen spezialisierthat. Bei Reisenkann das Tier hierauch in Pensiongegeben werden.S 34 39 88 77Bayerischer Platz 210779 Berlin-Schönebergwww.vetsforcats.deKatzen in der Mietwohnung:Genehmigung einholen„Derzeit leben in unserem Tierheim645 Katzen, damit sind wir eigentlichvoll belegt“, hatte Evamaria König,Pressesprecherin des BerlinerTierschutzvereins, noch Anfang Julierklärt. Nur wenige Wochen späterwaren es an die 800: „Tierheim überfüllt“,titelte eine Berliner Tageszeitung.Der Sommer ist Ferien- undReisezeit, und da werden besondersviele Tiere im Hausvaterweg abgegeben,weil ihre Besitzer nicht wissen,wohin mit ihnen. Einige werdendem Tierheim vor das Tor gestellt,andere einfach irgendwo ausgesetzt.Zumeist sind es Katzen, denn die stehenhierzulande auf Platz eins derHaustierliste.„Katzen gelten gemeinhin als pflegeleicht.Mit einer Katze muss mannicht Gassi gehen, man kann sie überEin Vermieter darf seinem Mieter die Haltung einer Katze(oder auch eines Hundes) nicht schon in den AllgemeinenGeschäftsbedingungen des Mietvertrages, alsovorgedruckt im Formular, verbieten. Das entschied derBundesgerichtshof in einem Urteil vom 20. März 2013(VIII ZR 168/12). Dies ist allerdings auch keine Blanko-Erlaubnis zur Katzenhaltung. Wer sich eine Katze anschaffenwill, muss dies dem Vermieter anzeigen undseine Genehmigung einholen.„Wenn eine Katze in der Wohnungbleiben muss, sollte sie auch aus einerWohnungshaltung stammen“,so die Tierärztin. Außerdem: Ein jungesKätzchen fühlt sich am wohlsten,wenn es nicht allein ist. Das mahntauch Tierschützerin Evamaria Königan: „Das Berliner Tierheim gibt jungeKatzen überhaupt nur noch im Doppelpackab, weil sie allein vereinsamen.“Den sehr unterschiedlichen Ansprüchenvon Katzen – alten oder jungen,Rassekatzen oder Mischlingen – versuchtdas Berliner Tierheim trotzÜberbelegung mit spezieller Pflegeund vor allem ganz verschiedenenBoxengrößen gerecht zu werden.Hier gibt es eine Krankenstation, das„Haus“ für eine ganze Katzenfamilie,in dem die Jungen lange bei ihrerMutter bleiben können. Es gibt Doppel-,Gruppen- und auch Einzelboxenfür jene Tiere, die andere nebensich nicht dulden. „Streichelpaten“ –ehrenamtliche Helferinnen des Tierschutzvereins– kommen regelmäßigund kümmern sich um die Tiere.„Wer über eine Katze als Haustiernachdenkt, der kann sich im Tierheimnicht nur ein Tier aussuchen,das zu ihm und zur Familiensituationpasst, sondern sich auch beratenlassen“, so Evamaria König. Aufgeklärtwird über Ansprüche an eineKatzenhaltung und auch zu KonflikvieleStunden allein lassen, und sielässt sich durchaus auch mal vonNachbarn füttern“, weiß TierärztinCatharina Stopek von „Vets for Cats“,einer Schöneberger Praxis, die sichauf Katzen spezialisiert hat. Dassdem nicht unbedingt so ist, auch ei neKatze Zuwendung, Pflege, ärztlicheVersorgung und damit Zeit, Geld undKatzen bewegensich dreidimensional– demmuss man Rechnungtragendurchaus Nerven kostet, wird vielenerst klar, wenn sie das Tier in ihrenHaushalt aufgenommen haben.„Man sollte sich auf jeden Fall vorhergenau überlegen, woher manein Kätzchen holt“, so die Fachfrau.Kommt es von einem Bauernhof,wird es sich in der Ein- oder Zweizimmerwohnungkaum wohl fühlen,„es sei denn, man kann es tagsüberhinaus ins Freie lassen“, so die Veterinärmedizinerin.Aber in Berlin istdas nicht so einfach: Befahrene Straßenmitten in der Stadt oder Innen-Kinderspielplätze sindkein Katzen-terrainhöfe, zu denen sich auch andere Terrassentürenoder Fenster öffnen undin denen oft kleine Kinderspielplätzeangelegt worden sind, sind kein idea -les Katzen-Terrain. „Katzen kotengern in den lockeren Sand von Buddelkisten, der Ärger lässt dann nichtlange auf sich warten.“ Gerade entschieddas Amtsgericht Potsdam,dass eine Katze, die fortwährend infremde Wohnungen huscht, eine Belästigungund damit ein ge recht fertigter Mietminderungsgrund ist(Amtsgericht Potsdam – 26 C 492/13 vom 19. Juni 2014). Vom Vermieterkönne verlangt werden, dass ergegen den Katzen halter vorgeht,entschied der Richter.22 MieterMagazin 10/2014

ten, die mit den Tieren im Haushaltauftreten. „Jede Katze ist andersund hat ihren eigenen Charakter“,so Evamaria König. Die einen sindverschmust, andere kratzbürstig. Esgibt welche, die die Gesellschaft andererKatzen oder Haustiere genießen,und es gibt Einzelgänger, dieniemanden neben sich dulden.„Und anders als beispielsweise Hundebewegen sich Katzen dreidimensional“,fügt die Tierärztin hinzu. „Siegehen über Bänke, Tische, springenauf Schränke – Katzen erreichen er -staunliche Höhen.“ Wen das stört,der muss Alternativen bieten: Kletterbäumemit verschiedenen Sitzplätzen,Verstecke, Kratzmöglichkeiten.Und das nicht nur an einerStelle – gerade bei mehreren Katzenin einer Wohnung entstehen leichtRivalitäten. Eine jede muss ihr eigenesFutter, ihren Schlafplatz und ihreToilette haben. „Am besten, einGefahren für die Katzeim HaushaltCatharina Stopek: „Auch gesundeKatzen müssen regelmäßig zum Tierarzt:Einmal jährlich sollte gegenKatzenseuche und Katzenschnupfengeimpft werden – bei jungen Tierenim ersten Jahr sogar zweimal.“ MitKosten pro Impfung um die 80 Euromuss ein Tierfreund rechnen. EineKastration schlägt mit circa 75 bis140 Euro zu Buche. Diese Behandlungwurde gerade erst im brandenburgischenLuckenwalde per Verordnungzur Pflicht erhoben und wirddort sogar bezuschusst. Der Grundfür das rigorose Vorgehen: Katzensollen sich nicht unkontrolliert weitervermehren.Gut beratenIm Tierheim warten derzeit viele Jungkatzen auf einneues Zuhause. Wer sein Tier von hier holt, zahlt nureinen kleinen Obolus und kann sich dazu noch eingehendberaten lassen. Beachten sollte man: Junge Kätzchenwerden nur paarweise abgegeben.Vermittlung unter S 76 88 82 36www.tierschutz-berlin.deverängstigte Tiere „herausgefischt“und ins Tierheim gebracht.Die überwachten Futterstellen sindeine wichtige Einrichtung. „Gefüttertwird, wenn die Tiere kommen,meist in der Dämmerung oder nachts.Weil junge Katzenal lein vereinsamen,geben Tierheimesie nur im Duo abKatzenklo mehr als Katzen im Haussind“, lautet der Rat der Tierärztin.Gleichzeitig warnt sie vor den Gefahren,die den Tieren drohen: Stürzeaus großen Höhen lassen sich nurdurch Netze vor Fenstern und Balkonenverhindern. Kippfenster müssenunbedingt mit einer speziellen Sicherungversehen werden. „Wenn eineKatze versucht, sich durch den Spaltzu zwängen, wird der zur Todesfallefür das Tier.“ Gefahren für die Tieregehen aber auch von offenem Feuer,heißen Herdplatten, von geöffnetenWaschmaschinen, geschmücktenWeihnachtsbäumen und giftigen Zim -merpflanzen aus. Was sie draußennie fressen würden – drinnen probierensie es doch: am Korallenbäumchenknabbern, Lametta schlucken.MieterMagazin 10/2014Fotos: Sabine Münch„In Berlin dürften es mehrere 10 000Tiere sein, die verwildert an Straßen,in Parks, auf Müllhalden oder Baustellenvegetieren“, erklärt EvamariaKönig. Ehrenamtliche Helfer desTierschutzbundes unterhalten 245Futterstellen für Berliner Straßenkatzen.Dort beobachten sie, verabreichenMedikamente, und dort werdenmitunter auch gerade ausgesetzteDie Helfer warten, bis alles gefressenist und säubern die Plätze wieder“,betont Evamaria König. Dennimmer wieder taucht der Verdachtauf, mit den Futterstellen würdenRatten und anderes Ungeziefer angelockt.So hatte das kommunaleWohnungsunternehmen Gesobau2009 sogar einem Pankower Rentnerpaardie Wohnung gekündigt,weil es sich um ausgesetzte Katzenin der Umgebung kümmerte, Futter -stellen und Schlafhäuschen eingerichtethatte. Der Berliner Tierschutzvereinschaltete sich in den Streit ein,vermittelte und schließlich zog dieWohnungsbaugesellschaft nicht nurihre fristlose Kündigung zurück, sondernstartete ein Pilotprojekt zur Betreuungherrenloser Katzen auf denFlächen des Unternehmens.Rosemarie MiederF Muss die Katzein der Wohnungbleiben, sollte sieauch aus einerWohnungshaltungstammen23

HintergrundMieterMagazin­FaktencheckMietpreisbreMseSeit einem halben Jahr liegt die von der Bundesregierung geplante Mietrechtsnovelleauf Eis. Vor allem der wichtigste Bestandteil der Neuerungen, die Mietpreisbremse,ist zwischen den Regierungsfraktionen CDU/CSU und SPD umstritten. Nach demReferentenentwurf, den Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) im März vorlegte,sollen Vermieter künftig nach einem Mieterwechsel höchstens zehn Prozentmehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordern dürfen. Dies gilt nur in Gebietenmit erhöhtem Wohnungsbedarf, die von den Bundesländern festgelegtwer den müssen. Die Erstvermietung von Neubauten und umfassend saniertenWohnungen soll ausgenommen werden. Mieten, die bereits höher sind, würdenunangetastet bleiben. Die Lobbyverbände der Eigentümer und Vermietermachen Druck gegen die mietbeschränkenden Regelungen – zum Teil mitunsachlichen Argumenten. Das MieterMagazin unterzieht diese Argumenteeinem Faktencheck.„Die Mietpreisbremse trägt nichtzur Entspannung auf dem Wohnungsmarktbei.“Das Bild von der„kalten Enteignung“ist maßlos überzeichnet:Die Wohnungspolitik der Bundesrepublikhat schon mit deutlicheren EingriffenMarktauswüchse begrenztnungen führt. Das ist aber auch garnicht der Zweck des Gesetzes. ZurEntspannung des Wohnungsmarktesträgt die Mietpreisbremse dennochbei: Sie drosselt den von hohenWiedervermietungsmietenmas sivangeheizten Mietenanstieg und hältsomit mehr Wohnungen preislich ineinem Rahmen, derauch für Mieter mit einemgeringe ren Einkommenbezahlbar ist. In der Folgewirkt das auch dämpfend auf dennächsten Mietspiegel.„Die Mietpreisbremse verhindertNeubau und schadet dadurchden Mietern. Mietpreisregulierungenverewigen Wohnungsknappheit.“Diese These geht ins Leere, weil dieErstvermietung von Neubauwohnungennicht von der Mietpreisbremsebetroffen ist. Auch bei spä ­te ren Wiedervermietungen darf wei ­terhin diese Miete verlangt werden,auch wenn sie über der Grenze liegt,die die Mietpreisbremse vorgibt. Vermietervon Neubauten verlangen generellden aus betriebswirtschaftli­Illustrationen: Julia GandrasDas trifft insofern zu, als die Mietpreisbremsenicht zum Neubauvon zusätzlichen WohcherSicht „notwendigen“ Mietpreis.In ihre Kalku lation fließt auch ein,dass sich Neu baumieten auch auf einemunregu lierten Wohnungsmarktin den ersten Jahren nach der Fertigstellungerfahrungsgemäß nichtweiter erhöhen lassen.„Die Mietpreisbremse ist nichtmit dem Grundgesetz vereinbar.Sie stellt eine kalte Enteignungder Immobilieneigentümer dar.“Moniert wird damit ein Eingriff indie Eigentumsrechte, die Artikel 14,Absatz 1 des Grundgesetzes garantiert.Das Grundgesetz schützt abernicht die höchstmögliche Rendite.Die Mietpreisbindung der Bundesrepublik,die in West­Berlin bis 1987beziehungsweise bis Ende 1990 galt,und das bis 1995 im Osten gel tendeMietenüberleitungsgesetz wa renweit tiefere Eingriffe in das Ei gentumsrecht,und sie hielten verfassungsrechtlichenÜberprüfungenstand. Eine Begrenzung der Wiedervermietungsmieteauf einen Wertüber dem Ortsüblichen dürfte wohlkaum die auskömmliche Bewirtschaftungder Immobilie gefährden.24 MieterMagazin 10/2014

Vor ausschließlich profitorientiertenModernisierungsmaßmahnen schützteine verstärkte Kappung der Kostenumlage„Die Mietpreisbremse wird die Investitionstätigkeitin die Modernisierunglenken und damit zu massivenMietsteigerungen in Bestandsmietverhältnissenführen.“„Die Mietpreisbremse ist unsozial.Von ihr profitieren nur reicheMieter. Arme werden zusätzlichbenachteiligt, weil Vermieterzukünftig verstärkt im unterenMarktsegment Mieten anheben.“Dieser These liegt die falsche Annahmezugrunde, dass im unterenMarktsegment die ortsübliche Vergleichsmietenicht ausgeschöpftwird. Dass durch die Mietpreisbremsewohlhabendere Wohnungssuchendesich verstärkt in weniger begehrtenStadtlagen umsehen und den ärmerenmehr Konkurrenz machen, istnicht zu erwarten. Arbeitslose, Sozialhilfe­und Grundsicherungsempfängerwerden nach wie vor – auchunabhängig von der Miethöhe – beider Wohnungssuche benachteiligt.Daher sind neben der Mietpreisbremseweitere Instrumente zur Wohn­raum versorgung gefragt, zum Beispielder Ankauf von Belegungsrechtenoder stärkere Verpflichtungenfür die städtischen Wohnungsbaugesellschaften.Spezielle Vermietertypen, die es daraufanlegen, Wohnungen frei zu be ­kommen, um sie anschließend teuerneu zu vermieten, könnten nach In ­krafttreten der Mietpreisbremsestattdessen versuchen, über kostspieligeModernisierungsmaßnah menhöhere Mieteinnahmen zu er zielen.Dem entgegen wirkt aller dings diegleichzeitig geplante Kappung derModernisierungsumlage auf zehnProzent und deren Befristung bis zurAmortisation der Baukosten. Ob Vermieterstärker in die Modernisierunginvestieren werden, bleibt spekulativ,denn im Unterschied zu den leistungslosenMehreinnahmen bei derVermietung von Wohnraum könnenmodernisierungsbedingte Mietsteigerungennur mit finanziellem undorganisatorischem Aufwand erzieltwerden.Überzogene Abstandszahlungensind ein Symptom der Wohnungsnot –nicht einer etwaigen MietpreisbremseMieterMagazin 10/201425

HintergrundKeine Sorgevor Streitereien umdie Miethöhe: Mithilfe desMietspiegels kann die Miete amAnfang eines Vertragsverhältnissesklar berechnet werdenL Der Faktenchecknoch ausführlicherim Internet unterwww.berlinermieterverein.de/aktuell/faktencheck-mietpreisbremse.htm„Die Mietpreisbremse wird zueinem negativen Qualitätseffektim Wohnungsbestand führen.“Es gibt keinen Beleg dafür, dass dieWohnqualität leidet, wenn die Preisebei der Wiedervermietung begrenztwerden. Selbst in Städten mit extremhohem Mietniveau – in der Regelentstanden durch die hohen Mietenbei Wiedervermietung – ist die Wohnungsqualitätnicht besser als in Ortenmit durchschnittlichem Mietniveau.Kein Wunder: Mehreinnahmenaus Wiedervermietung stecken Vermieternicht zwingend in eine Stan ­dardverbesserung. Das zuweilen andie Wand gemalte Schreckbild vonverfallenden Städten, weil die Eigentümeraufgrund der Mietpreis bremseihre Häuser nicht mehr instandhaltenkönnen, ist nichts als Panikmache.„Die Mietpreisbremse ist nicht erforderlich,weil die Mieten garnicht überproportional ansteigen.“Diese falsche Einschätzung beruhtauf dem Bundesmietenindex, dereinen Durchschnitt aller Mieten inDeutschland abbildet. Darin sindauch ländliche Gemeinden undschrumpfende Städte erfasst. DieMietpreisbremse soll aber nur in Ortenmit angespanntem Wohnungsmarktgelten. Das sind vor allem dieGroß­ und Universitätsstädte. Dassdort die Mieten übermäßig starkansteigen, ist einwandfrei nachzuweisen.„Die Mietpreisbremse wird dazuführen, dass Wohnraum wiedergehortet wird und Abstandszahlungenfür Möbel bei Wiedervermietungstark zunehmenwerden.“Diese Phänomene werden nichtdurch die Mietpreisbremse, sonderndurch die Wohnungsknappheitverursacht. Das Horten, alsodas Bleiben in einer für denMieter eigentlich zu großenWohnung, weil die Neuanmietungeiner kleine renWohnung nicht günstigerist, wird mit derMietpreisbremse zu ­rückgehen. Wennder Unterschiedzwischen alter undneuer Miete nichtmehr so hoch ist,werden Umzugshemmnisseabgebaut, und es gelangtmehr verfügbarer Wohnraumauf den Markt. Bei Knappheitnehmen Sonderzahlungen an Maklerund Vermieter sowie Abstandsgeschäftedes Vormieters zu. Abstandsforderungendes Vermieterssind nicht zulässig. Wenn die Verbändeder Wohnungswirtschaft miteiner Zunahme von Abstandszahlungendrohen, dann lässt dies aufein nicht akzeptables Rechtsverständnisschließen.„Die Einführung der Mietpreisbremseist der Willkür von Ländernund Kommunen ausgesetzt.“Es gibt keine Willkür. Was als angespannterWohnungsmarkt gilt, isteindeutig festgelegt. Ein Wohnungsmarktist angespannt, wenn die aus ­reichende Versorgung der Bevölkerungmit Mietwohnungen in einerGemeinde oder einem Teil der Gemeindezu angemessenen Bedingungenbesonders gefährdet ist.Diese Definition gilt auch schon alsVoraussetzung für die Kappung vonMieterhöhungen, die Verlängerungdes Kündigungsschutzes und dasVerbot der Zweckentfremdung.„Die Mietpreisbremse wird fürdie Vertragspartner Mieter undVermieter zu einer Belastungdes beginnenden Mietverhältnisses,weil die unklare Berechnungder ortsüblichen Vergleichsmieteenormes Streitpotential bietet.“Die Berechnung der ortsüblichenVergleichsmiete ist klar geregelt,in fast allen Städten durch einenMietspiegel. Streitträchtig ist aberder vorgesehene Bestandsschutz fürüberhöhte Mieten. Bei Vertragsunterzeichnungkann der Mieter imGrunde nie genau wissen, ob die geforderteMiete berechtigt ist, dennin aller Regel kennt er nicht die Miethöhedes Vormieters. Ihm bleibtdann nur ein Auskunftsanspruchund eine unmittelbare Rüge gegenden Vermieter, um keine Rückzahlungsansprüchezu verlieren. Wenigerkonfliktträchtig wäre, auf denBestandsschutz für überhöhte Mietenzu verzichten.„Mit der Mietpreisbremse ist dieVerfolgung der Mietpreisüberhöhungnach Paragraph 5 desWirtschaftsstrafgesetzes überflüssig.“Falsch. Nach Paragraph 5 ist „Mietpreiswucher“eine Ordnungswidrigkeit.Vermieter werden verpflichtet,zu Unrecht kassierte Mieten zurückzuzahlen.In der Mietpreisbremse isthingegen erst dann eine Reduzierungder Miete vorgesehen, wenn der Mietereine zu hohe Miete rügt – undnicht rückwirkend. JustizministerMaas hat deshalb auch angekündigt,am Paragraph 5 festzuhalten. Dieextremen Hürden, die der Mieterüberwinden muss, um einen Mietpreiswucherzu beweisen, müssenallerdings auf ein praktikables Maßgesenkt werden.Jens Sethmann26 MieterMagazin 10/2014

MIETRECHTDie kompletten Entscheidungen findenSie im Internet unter www.berlinermieterverein.de/recht/. Diese Beiträgesind gekennzeichnet mit . Im Internethaben Sie durch die komfortable Suchfunktioneinen bequemen Zugriff auf dieseit Januar 2001 veröffentlichten Entscheidungenund Aufsätze.Rechtsprechung des BundesgerichtshofesGewaltschutzgesetza) § 1 GewSchG stellt eine verfahrensrechtlicheVorschrift dar und regelt daher keinen eigenständigenmateriell-rechtlichen Anspruch, sondernsetzt ihn voraus.b) Die materiell-rechtliche Grundlage eines nach§ 1 GewSchG durchsetzbaren Anspruchs ergibtsich aus der entsprechenden Anwendung von§ 1004 BGB auf die in § 1 GewSchG genanntenwie das Eigentum absolut geschützten Rechtsgüterdes Körpers, der Gesundheit und der Freiheit.c) Die Verpflichtung eines Gewalttäters zur Aufgabeeiner von ihm und dem Opfer nicht gemeinsamgenutzten Wohnung kann Gegenstand einesAnspruchs des Opfers entsprechend § 1004 BGBund Inhalt einer Anordnung nach § 1 GewSchGsein, wenn sich eine solche Anordnung als rechtlichnicht zu beanstandendes Ergebnis der einzelfallbezogenen Abwägung der kollidierendenGrundrechte von Gewaltopfer und -täter als verhältnismäßigdarstellt.BGH vom 26.2.2014 – XII ZB 373/11 –Langfassung im InternetGegenstand des Verfahrens war eine Gewaltschutzanordnung.Die Antragstellerin zog im Verlauf derTrennung aus der bisherigen Ehewohnung in einMehrfamilienhaus um. Unter Vorspiegelung einesfalschen Namens gelang es dem Antragsgegner,die direkt unter der Wohnung der Antragstellerinliegende Wohnung anzumieten. Dadurch kam esweiterhin zu Begegnungen der Beteiligten, die beider Antragstellerin zu gesundheitlichen Beeinträchtigungenführten. Sie befindet sich deshalb in psychiatrischerBehandlung.Im vorliegenden Verfahren hat das Amtsgerichtdem Antragsgegner das Betreten der Wohnungder Antragstellerin, das Herbeiführen von Begegnungenim Treppenhaus und das Aufsuchen derAntragstellerin an ihrem Arbeitsplatz verboten.Außerdem hat es ein Kontakt- und Kommunikationsverboterlassen. Den weitergehenden Antrag,den Antragsgegner zu verpflichten, seinen in dem Mehrfamilienhausgelegenen Wohnsitz aufzugeben, hat dasAmtsgericht zurückgewiesen.Der BGH hingegen entschied, dass die Verpflichtung zurAufgabe einer nicht gemeinsam genutzten WohnungGegenstand eines Anspruchs eines Gewaltopfers gegeneinen Täter entsprechend § 1004 BGB und demzufolgeauch Inhalt einer Anordnung nach § 1 GewSchG seinkann, wenn sich eine solche Anordnung als rechtlichnicht zu beanstandendes Ergebnis der einzelfallbezogenenAbwägung der kollidierenden Grundrechte von Gewaltopferund -täter als verhältnismäßig darstellt.MieterinsolvenzMit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung desInsolvenzverwalters oder Treuhänders hinsichtlich derWohnung des Schuldners erlangt der Mieter die Verwaltungs-und Verfügungsbefugnis über das Mietvertragsverhältniszurück. Dem Insolvenzverwalter oderTreuhänder fehlt die Prozessführungsbefugnis, gegenden Vermieter Ansprüche auf Auszahlung von Guthabenaus Nebenkostenabrechnungen an die Masse füreinen Zeitraum nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärunggeltend zu machen.BGH vom 22.5.2014 – IX ZR 136/13 –Langfassung im InternetDie Treuhänderin (Insolvenzverwalterin) begehrte nachWirksamkeit der gemäß § 109 InsO abgegebenen Enthaftungserklärungdie Auszahlung eines Betriebskostenguthabens,welches der Vermieter der Treuhänderinmitgeteilt, aber an den insolventen Mieter ausgekehrthatte.Der BGH wies das Ansinnen der Treuhänderin zurück.Denn die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis hinsichtlichdes Mietverhältnisses gehe mit Wirksamwerdender Enthaftungserklärung in vollem Umfang auf den insolventenMieter als Schuldner über.Zwar könne der Wortlaut des § 109 InsO dafür sprechen,dass die Enthaftungserklärung nur Folgen für Pas-MieterMagazin 10/201427

MIETRECHTsivansprüche habe, die der Vermieter nicht mehr gegendie Masse, sondern nur noch gegen den Schuldner persönlichgeltend machen könne. Die Enthaftungserklärungtrete jedoch an die Stelle der Kündigung nach § 109Abs. 1 Satz 1 InsO. Durch die Kündigung des Mietverhältnisseswerde die Verbindung zur Masse für die Zeitnach Ablauf der Kündigungsfrist vollständig gelöst. Diesspreche dafür, Entsprechendes für die Enthaftungserklärunganzunehmen. Durch die Enthaftungserklärungwerde der Mietvertrag nicht beendet, er werde, sofernkeine anderweitigen Beendigungsgründe eintreten, zwischenSchuldner und Vermieter fortgesetzt. Der Mietererhalte dadurch die Möglichkeit, durch die Übernahmeder Mietzahlung und der Nebenkostenvorauszahlungaus seinem freien Vermögen die Wohnung zu behalten.Für den Übergang der Verwaltungs- und Verfügungsbefugnisauf den Schuldner mit Wirksamwerden derEnthaftungserklärung spreche auch der Schutz des Vermieters.Diesem dürften bestehende Aufrechnungsmöglichkeitennicht dadurch entzogen werden, dass die nach§ 387 BGB erforderliche Gegenseitigkeit der Ansprüchedurch die Enthaftungserklärung aufgelöst werde. Könnteder Vermieter danach entstehende Ansprüche nur gegenden Schuldner geltend machen, während gegen ihngerichtete neue Ansprüche aus dem Mietvertrag derMas se zuständen, hätte er wegen der Unzulässigkeit derAuf rechnung Nachteile hinzunehmen, die mit dem Wesendes an sich unverändert fortgesetzten Mietvertragesnicht vereinbar wären.Ob möglicherweise der Mieter das an ihn ausgezahlteGuthaben aus der Betriebskostenabrechnung an denTreuhänder auszahlen muss, war nicht Gegenstand desVerfahrens. Diese Frage ließ der BGH daher offen.KautionWährend des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermietereine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungengegen den Mieter nicht verwerten.BGH vom 7.5.2014 – VIII ZR 234/13 –Langfassung im InternetIm Mietvertrag gab es folgende Vereinbarung:„Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüchebereits während des Mietverhältnisses aus der Kautionbefriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet,die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichenBetrag zu erhöhen. […]“Als der Mieter die Miete minderte, ließ sich der Vermieterdas Kautionsguthaben auszahlen. Der Mieter verlangtedaraufhin, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreibenund insolvenzfest anzulegen.Der BGH gab dem Mieter Recht und entschied, dass ergemäß § 280 Abs. 1, § 551 BGB Anspruch auf Wiedergutschriftder Kaution habe, weil der Vermieter entgegen§ 551 Abs. 1, 3, 4 BGB und damit zu Unrecht aufdie Mietsicherheit zugegriffen habe.Der Vermieter sei nicht berechtigt gewesen, die Kautionssummewährend des laufenden Mietverhältnisses wegen28der von dem Mieter bestrittenen Mietforderungen inAnspruch zu nehmen, denn sein Vorgehen widersprechedem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenenTreuhandcharakter der Mietkaution.Denn die Mietkaution diene nicht dazu, dem Vermietereine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigungbehaupteter Ansprüche gegen den Mieterwährend des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen.Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB habe der Vermieter dieihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt vonseinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischenSonderung der vom Mieter erbrachtenKaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass derMieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auchin der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf dieSicherheitsleistung zurückgreifen könne, soweit demVermieter keine gesicherten Ansprüche zustünden.Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieterdie Mietkaution bereits während des laufendenMietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen inAnspruch nehmen könnte. Die davon zum Nachteil desMieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag seideshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.Durch diese Rechtsauffassung werde das Sicherungsbedürfnisdes Vermieters auch nicht beeinträchtigt,denn die zu seinen Gunsten vereinbarte Sicherheit bleibedem Vermieter erhalten. Der entgegenstehendenEntscheidung des BGH vom 12. Januar 1972 (– VIII ZR26/71 –) lag ein Mietverhältnis über Geschäftsraumzugrunde, für das die Vorschrift des § 551 BGB nichtgelte.Ausdrücklich offen gelassen hat der BGH die Frage,ob der Vermieter berechtigt ist, die Kaution nach Vertragsendeauch wegen einer streitigen Forderung zuverwerten.Betriebskostenabrechnungbei der GewerbemieteBei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigtallein die Übersendung der Betriebskostenabrechnungund der vorbehaltlose Ausgleich einer sich darausergebenden Nachforderung durch den Mieter nicht dieAnnahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses,das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnungentgegensteht (im Anschluss anSenatsurteil vom 10. Juli 2013 – XII ZR 62/12 – NJW2013, 2885).BGH vom 28.5.2014 – XII ZR 6/13 –Langfassung im InternetFür Wohnraum hatte der BGH schon entschieden, dassseit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrtenAbrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB kein Bedürfnis mehrfür die Annahme bestehe, in der vorbehaltlosen Zahlungeiner sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebendenNachforderung allein oder in der bloßen vorbehalt -losen Auszahlung oder Gutschrift eines aus einer Be-MieterMagazin 10/2014

triebskostenabrechnung folgenden Guthabens ein deklaratorischesSchuldanerkenntnis zu sehen (vgl. BGHUrteil vom 12.1.2011 – VIII ZR 296/09 –).Da bei der Gewerberaummiete diese Ausschlussfristenjedoch nicht gelten, stützt der BGH seine Ansicht auffolgende Argumentation: Mit der Übersendung der Betriebskostenabrechnunggebe der Vermieter aus der maßgeblichenSicht des Mieters keine auf den Abschluss ei -nes deklaratorischen Schuldanerkenntnisses gerichteteWillenserklärung ab. Die Betriebskostenabrechnung seieine reine Wissenserklärung ohne rechtsgeschäftlichenBindungswillen. Auch der Mieter, der eine Betriebskostennachforderungvorbehaltlos erfüllt, erbringe damit einereine Erfüllungshandlung, ohne dass daraus geschlossenwerden könne, er erkenne den Abrechnungssaldoendgültig für verbindlich an.Auch wenn allein durch den vorbehaltlosen Ausgleicheiner Nebenkostenabrechnung noch nicht auf ein deklaratorischesSchuldanerkenntnis geschlossen werden könne,bleibe es den Mietvertragsparteien jedoch unbenommen,im Einzelfall hinsichtlich des Saldos aus der Betriebskostenabrechnungein deklaratorisches Schuldanerkenntnisabzuschließen und damit den Saldo für beide Seitenfür verbindlich zu erklären.Sofern die Parteien hierzu keine ausdrückliche Vereinbarungträfen, bedürfe es für die Annahme eines deklaratorischenSchuldanerkenntnisses allerdings – neben derbloßen Übersendung der Nebenkostenabrechnung unddem Ausgleich des Saldos – weiterer Umstände, aus denenauf einen entsprechenden Rechtsbindungswillen derMietvertragsparteien geschlossen werden könne. Die Vereinbarungeines deklaratorischen Schuldverhältnisseskönne danach in Betracht kommen, wenn die Parteienzunächst über einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnunggestritten hätten und dann der Saldo voneiner der beiden Vertragsparteien ausgeglichen wurdeoder wenn die Parteien eine Ratenzahlungs- beziehungsweiseStundungsvereinbarung getroffen hätten.BesichtigungsrechtEine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter – nachentsprechender Vorankündigung – den Zutritt zu seinerWohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfüreinen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zumBeispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergebenkann.Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter vonWohn raum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganzallgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligungdes Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.BGH vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13 –Langfassung im InternetIn dieser Entscheidung räumt der BGH hier mit weit verbreitetenAnsichten zum Besichtigungsrecht des Vermietersauf: Einem Vermieter stehe weder ein periodisches,etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht, ohnebesonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren,zu noch ergebe sich ein solches Recht aus derFormularklausel im Mietvertrag, wonach der Vermieterberechtigt sei, das vom Mieter gemietete Haus nach vorherigerAnkündigung zur „Überprüfung des Woh nungszustands“zu besichtigen. Diese ein anlassloses Betretungsrecht regelnde Klausel benachteilige den Mieterunangemessen und sei daher unwirksam (§ 307 Abs. 1BGB).Während der Dauer des Mietvertrags sei das alleinigeund uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnungdem Mieter zugewiesen. Zudem stehe die Wohnung desMieters als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatlebenentfaltet, unter dem Schutz des Artikels 13 Abs. 1Grundgesetz, der das Recht gewährleiste, in diesen Räumen„in Ruhe gelassen zu werden“.Vor diesem Hintergrund könne dem Vermieter von Wohnraumnicht das Recht zugebilligt werden, die Mietsacheauch ohne besonderen Anlass in einem regelmäßigen zeitlichenAbstand von ein bis zwei Jahren zu besichtigen.Vielmehr bestehe eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitendeNebenpflicht des Mieters, dem Vermieter –nach entsprechender Vorankündigung – den Zutritt zuseiner Wohnung zu gewähren, nur dann, wenn es hier füreinen konkreten sachlichen Grund gebe, der sich zumBeispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung desObjektes ergeben könne.So schön sich diese Entscheidung auch liest: Mieter solltenein Besichtigungsbegehren des Vermieters nichtleichtfertig ablehnen. Denn eine unberechtigte Verweigerungder Besichtigung gibt dem Vermieter das Rechtzur fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Auch dieshat der BGH schon entschieden (BGH vom 5.10.2010 –VIII ZR 221/09 –).WechselseitigeVertragsverletzungenIn die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einerPflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse(§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung desMietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnissesfür ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB),ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhaltendes Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn esdas nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mietersprovoziert hat.BGH vom 4.6.2014 – VIII ZR 289/13 –Langfassung im InternetDie Vermieterin suchte den Mieter vereinbarungsgemäßauf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenscheinzu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchtedie Vermieterin, das gesamte Haus zu inspizieren undgegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten,die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnetedabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank.Der Aufforderung des Mieters, das Haus zu ver -lassen, kam die Vermieterin nicht nach. Daraufhin um-MieterMagazin 10/2014 29

MIETRECHTfasste der Mieter die Vermieterin mit den Armen undtrug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärtedie Vermieterin die fristlose und hilfsweise die ordentlicheKündigung des Mietverhältnisses.Der BGH entschied, dass die Kündigung weder als fristloseKündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordentlicheKündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wirksam sei.Die Parteien hätten verabredet, dass die Vermieterin(lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldernin Augenschein nehmen sollte. Zu einer weitereneigenmächtigen Besichtigung sei die Vermieterin nichtberechtigt gewesen. Indem sie dies gleichwohl – gegenden Willen des Mieters – durchzusetzen versuchte undseiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam,habe sie das Hausrecht des Mieters verletzt. Sietrage deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgendenGeschehen.Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenenpflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin,stelle das mit der Kündigung beanstandete Verhaltendes Mieters – selbst wenn er damit die Grenzen erlaubterNotwehr (geringfügig) überschritten haben sollte –jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar,dass der Vermietern deshalb die weitere Fortsetzung desMietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzungvon einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse derVermieterin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt(§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), könne unter diesenUmständen nicht ausgegangen werden.Untervermietunga) Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthaltdes Mieters kann ein berechtigtes Interesse ander Überlassung eines Teils des Wohnraums an einenDritten begründen (Fortführung von BGH, Urteil vom23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200).b) Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraumsim Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereitsdann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsaman dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfürgenügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnungzurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenständezu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken(Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zunutzen.BGH vom 11.6.2014 – VIII ZR 349/13 –Langfassung im InternetDie Mieter hatten seit 2001 eine Dreizimmerwohnungdes Vermieters in Hamburg angemietet. Seit 2010 haltensie sich berufsbedingt in Kanada auf. Mit Schreiben vom19.8.2010 unterrichteten sie den Vermieter von ihrerAbsicht, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihnenweiter genutzten Zimmers – ab dem 15.11.2010 voraussichtlichfür zwei Jahre an eine namentlich benannteInteressentin unterzuvermieten, weil sie sich in dieserZeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Auslandaufhalten würden. Der Vermieter verweigerte die Zustimmungzur Untervermietung. Mit rechtskräftigem Urteildes Amtsgerichts vom 4.10.2011 wurde er verurteilt,die Untervermietung der beiden vorderen Zimmer derWohnung bis zum 31.12.2012 an die von den Mieternbenannte Interessentin zu gestatten.In einem weiteren Prozess nahmen die Mieter den Vermieterauf Zahlung entgangener Untermiete im Zeitraumvom 15.11.2010 bis 30.10.2011 in Höhe von insgesamt7475 Euro nebst Zinsen in Anspruch. Der BGHgab dem statt.Indem der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietungverweigert habe, habe er schuldhaft eine mietvertraglichePflicht verletzt und sei zum Ersatz des darausentstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.Die Mieter hätten ein berechtigtes Interesse an der Untervermietungwegen ihres berufsbedingten Auslandsaufenthaltesgehabt. Dem Anspruch auf Gestattung derUntervermietung stünde auch nicht entgegen, dass dieMieter nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von derUntervermietung ausnahmen und auch dieses währendihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszweckennutzen wollten.§ 553 Abs. 1 BGB stelle weder quantitative Vorgabenhin sichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils desWohnraums (anders als § 21 WoBindG für den SozialenWohnungsbau) noch qualitative Anforderungen bezüglichseiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf. Dassdie Mieter mehr als die Hälfte des Wohnraums oder wenigstenseinen signifikanten Anteil zur Eigennutzung zurückbehaltenmüssten, sei dieser Vorschrift nicht zu entnehmen.Insbesondere sei ein Mieter nicht verpflichtet, inder Wohnung seinen Lebensmittelpunkt zu begründen;wo er im herkömmlichen Sinn „wohne“, sei seinen persönlichenVorstellungen und seiner freien Entscheidungüberlassen.Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums anDritte“ im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB sei regelmäßigbereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsaman dem Wohnraum nicht vollständig aufgebe. Hierfürgenüge es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnungzurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenständezu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszweckenzu nutzen.Der Vermieter könne sich hinsichtlich der verweigertenZustimmung zur Untervermietung nicht auf einen unverschuldetenRechtsirrtum berufen. Dass die Frage, obein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietunghabe, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthaltantrete, währenddessen er den ihm verbleibendenTeil des Wohnraums nur sporadisch nutzen werde, bislangnoch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichenEntscheidung gewesen sei, entlaste den Vermieter nichtvon seiner rechtlichen Fehleinschätzung. Denn er hättesich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheitnicht der Möglichkeit verschließen dürfen,dass er zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, unddürfe das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mieternzuweisen.30MieterMagazin 10/2014

ServiceBeratungszentrendes Berliner MietervereinsWir freuen uns auf Ihren Besuch in den zentralgelegenen Beratungszentren des Berliner Mietervereins.Zur Beratung bitte immer auch den Mitgliedsausweisund den Mietvertrag mitbringen.BeratungszentrumAltstadt SpandauMönchstraße 7 (Laden),nahe MarktZugang im EG bedingtrollstuhlgeeignet (Stufe 18 cm)u Altstadt Spandauu i Rathaus SpandauBeratungszentrumWilmersdorfer StraßeWilmersdorfer Straße 50/51(neben den Wilmersdorfer Arcaden)Zugang über Fahrstuhlrollstuhlgeeignetu Wilmersdorfer Straßei CharlottenburgBeratungszentrumWalther-Schreiber-PlatzRheinstraße 44Zugang über Fahrstuhlrollstuhlgeeignet (Stufe 5 cm)u Walther-Schreiber-Platzi FeuerbachstraßeBeratungszentrumMüllerstraßeMüllerstraße 135 (Laden),nahe Seestraße(neben dem Kino Alhambra)Zugang im EG bedingtrollstuhlgeeignet (Stufe 19 cm)u SeestraßeReinickendorfBitte beachten SieSchriftverkehr: Sollte nach Ihrem Gespräch in der Beratungsstellejuristischer Schriftverkehr mit Ihrem Vermieter oder Behörden erforderlichsein, wird Ihre Angelegenheit zur weiteren Bearbeitungan die Geschäftsstelle weitergeleitet.Prozesskostenversicherung: Falls eine gerichtliche Auseinandersetzungunvermeidlich ist, können die Leistungen der Rechtsschutzversicherungin Anspruch genommen werden. Erforderlichist jedoch zunächst die Beratung durch den Berliner Mietervereinund die Einhaltung der 3-monatigen Wartefrist nach Beitritt. Einetelefonische Beratung erfüllt diese Obliegenheitsverpflichtungnicht. Es gelten die Bedingungen der Prozesskostenversicherung.Briefzustellung: Senden Sie Ihre Post bitte ausschließlich an dieGeschäftsstelle, Spichernstraße 1, 10777 Berlin, da in den Beratungszentrenkeine Zustellung möglich ist.PankowMieterMagazin 10/2014 31LichtenbergSpandauCharlottenburg-MitteMarzahn-HellersdorfFriedrichshain-KreuzbergWilmersdorfTempelhof-SchönebergSteglitz-ZehlendorfNeukölln Treptow-KöpenickBeratungszentrumSüdsternHasenheide 63 (Laden),nahe u SüdsternZugang im EG bedingtrollstuhlgeeignet (Begleitpersonauf Rampe erforderlich)BeratungszentrumSüdsternin der Hasenheide63ÖffnungszeitenAchtung: In der Geschäftsstelle andereÖffnungs- und Beratungszeiten (siehe Seite 32)J Spontan: Beratung ohne AnmeldungMontag und Mittwoch von 10 bis 12 und 17 bis 19 Uhr,Dienstag und Donnerstag von 17 bis 19 Uhr,Freitag von 15 bis 17 UhrJ Wunschtermin: Beratung mit TerminvereinbarungVielfältige Angebote von 9 bis 20 Uhrund am Samstagvormittag. Vereinbaren Sie telefonischIhren persönlichen Wunschtermin.Servicetelefon: S 226 260Montag, Dienstag, Mittwoch von 9 bis 17 Uhr,Donnerstag von 9 bis 19 Uhr, Freitag von 9 bis 15 Uhr,Samstag von 9 bis 13 UhrBeratungszentrumSchönhauser AlleeSchönhauser Allee 134 BZugang im EGrollstuhlgerechtu Eberswalder StraßeGeschäftsstelleSpichernstraße 1, 10777 Berlinu Spichernstraße (U 3 und U 9)Zugang im EG rollstuhlgerechtRechtsberatung: Mo-Do 17-19 Uhr,Fr 15-17 Uhr, Sa 9-13 UhrBeratungszentrumFrankfurter AlleeJessnerstraße 4/Frankfurter Allee(gegenüber Ring Center 1)Zugang im EG bedingtrollstuhlgeeignet, mit Begleitperson(Stufe 19 cm)u i Frankfurter AlleeBeratungszentrumBahnhofstraße KöpenickBahnhofstraße 5 (Laden),nahe SeelenbinderstraßeZugang im EG bedingtrollstuhlgeeignet, mit Begleitperson(Stufe 19 cm)i Köpenick, Tram/Bus Bahnhofstraße/EckeSeelenbinderstraße

ServiceGeschäftsstelleBerliner Mieterverein e.V.,Spichernstraße 1, 10777 Berlinu Spichernstraße (U 3, U 9),Bus 204 (Haltestelle U-Bhf. Spichernstraße), nächster i istZoologischer Garten (in 3 Minuten mit der U 9 erreichbar)Zugang im EG rollstuhlgerechtS 226 260, Fax: 226 26-161,bmv@berliner-mieterverein.deÖffnungszeiten (nicht Rechtsberatung):Mo, Di, Mi, Fr 9-17 Uhr, Do 9-19 Uhr, Sa 9-13 UhrRechtsberatung:Mo, Di, Mi, Do 17-19 Uhr, Fr 15-17 Uhr, Sa 9-13 UhrDie BMV-Beratungszentrenfinden Sie auf Seite 31 (eine Seite zurückblättern!)Weitere Beratungsstellenüberwiegend ohne TerminvereinbarungAuskünfte zur Zugänglichkeiterhalten Sie über unserServicetelefon S 226 260Charlottenburg-WilmersdorfK Mo-Do 17-19 Uhr, Fr 15-17 Uhr,Sa 9-13 UhrBerliner Mieterverein, Spichernstraße 1u SpichernstraßeLichtenbergK Mo 9-11 UhrStadtteilzentrum Ikarus, Wandlitzstr. 13i KarlshorstK NeU! Di 17-19 UhrHedwig Stadtteilzentrum,Hedwigstraße 10,nahe Suermondstraßeund Konrad-Wolf-StraßeTramhaltestellen:Am Faulen See (Tram 27)und Oberseestraße (M 5)K Mi 17-19 Uhr„Undine“ Wohnprojektund Kieztreff, Hagenstr. 57-60/nahe Frankfurter Alleeu i Lichtenberg,Ausgang Siegfriedstr.Marzahn-HellersdorfK Mo 17-19 UhrKieztreff, Marzahner Promenade 38i Marzahn,Tram/Bus Marzahner PromenadeK Do 17-19 UhrStadtteiltreff Kompass,Kummerower Ring 42u Neue Grottkauer Straße32Mitte (Mitte, Tiergarten, Wedding)K Di 18-19.30 UhrSelbsthilfe-, Kontakt- undBeratungsstelle, Perleberger Straße 44/Ecke Lübecker Straßeu BirkenstraßeK Di 18-19 UhrSeniorenfreizeitstätte, Torstraße 203-205u Oranienburger Tor, ca. 500 m FußwegPankowK Mi 17-19 UhrGemeindehaus Pankow, Breite Straße 38Tram Pankow KircheK Do 17-19, Fr 14-16 UhrFreizeithaus Weißensee,Pistoriusstraße 23Bus 158, 255Steglitz-ZehlendorfK Mi 17-19 UhrNachbarschaftsheim Mittelhof,Königstraße 43 (nahe Rathaus undMeldestelle)i ZehlendorfTempelhof-SchönebergK Mo 17-19 UhrEvangelisches Gemeindehaus,Friedenstraße 20u Alt-MariendorfK Mo 18.30-19.30 + Do 10-11 UhrAWO-Laden, Goltzstraße 19 (links)u Nollendorfplatz, u Eisenacher StraßeTreptow-KöpenickK Di + Do 17-19 UhrVilla Offensiv, Hasselwerderstraße 38-40i SchöneweideServicetelefonfür weitere Auskünfte,Terminvereinbarungenund Ihre Anregungen:S 226 260MietervereinOnlineIm Internet erreichen Sie uns unterwww.berliner-mieterverein.deInfoblätterOb Mietvertrag, Betriebskostenabrechnung,Wohnungsmängel oder Mieterhöhung,der Mieterverein hält für Sie in derHauptgeschäftsstelle und in den Beratungszentrenein großes Angebot an Informationsblätternbereit. Für Mitgliedersind alle Informationen auch im Internetabrufbar:www.berliner-mieterverein.deBenutzername: MitgliedAktuelles Passwort: DenkmalMein BMVIhre Anschrift, Ihre Kontoverbindung oderIhr Nachname hat sich geändert?Sie möchten dem Berliner Mieterverein Änderungenbei dem Zweitmitglied mitteilen?Oder Sie möchten zukünftig die Online-Ausgabe des MieterMagazin beziehen?Unter „Mein BMV“ können Sie im Internetdie persönlichen Daten Ihrer Mitgliedschaftändern und dem Berliner Mietervereinonline mitteilen: https://service.berlinermieterverein.de/serviceTelefonberatungBei einfachen rechtlichen Fragen erhaltenSie als Mitglied eine telefonischeKurzberatung – schnell und unbürokratisch.Bitte halten Sie Ihre Mitgliedsnummerbereit (siehe Adressfeld IhresMieterMagazin) und beachten Sie, dassdie Telefonberatung nicht eine umfangreicheRechtsberatung ersetzen kann.Insbesondere, wenn sich aus Ihrer Angelegenheitein Rechtsstreit ergeben sollte,ist der Besuch einer Beratungsstelleerforderlich. Die Obliegenheit für denRechtsschutz wird mit der Telefonberatungnicht erfüllt. Um Wartezeiten zuvermeiden, empfehlen wir, nicht direktzu Beginn und am Ende der Beratungszeitanzurufen.Telefonberatung: S 226 26-152Montag bis Freitag von 13 bis 16 Uhrsowie Montag und Donnerstagvon 17 bis 20 UhrMieterMagazin 10/2014

Beratungsangebote rund um die WohnungHeizung & HeizkostenBei technischen Fragen zur Heizung undHeizanlage hilft Ihnen die Energieberatungdes Berliner Mietervereins. Kompetente Ingenieureberaten Sie über energiesparendeModernisierungsmaßnahmen (auch durchMieter) und bei mangelhafter Beheizung.Terminvereinbarung ist möglichunter S 2 26 260.Mo 17-19 Uhr (jeden 1. und 3. Montag):Beratungszentrum Altstadt Spandau,Mönchstraße 7Di 17-19 Uhr: Beratungszentrum Walther-Schreiber-Platz, Rheinstraße 44Mi 17-19 Uhr: BeratungszentrumSchönhauser Allee 134 BDo 17-19 Uhr: BeratungszentrumFrankfurter Allee, Jessnerstraße 4Überprüfung desFernwärmepreisesDie Berliner Firma SEnerCon überprüft fürMitglieder des BMV die Angemessenheitdes Fernwärmepreises des von Ihnen bewohntenGebäudes. Kosten: 35 E. Einfachdie Kopie der letzten Heizkostenabrechnungdes Vermieters (mit Angabe der geliefer tenWärmemenge und des Baualters, gegebenenfallsbeim Vermieter erfragen) sowienach Möglichkeit die Wärmeabrechnungdes Fernwärmelieferanten einsenden an:Berliner Mieterverein, z.H. Wibke Werner,Spichernstraße 1, 10777 Berlin.Nach einer Vorprüfung werden die Unterlagenan die SEnerCon weitergeleitet.Mietrechtsberatungfür GewerbemieterNur mit telefonischer Terminvereinbarungunter S 226 260Die Beratung findet statt:K CharlottenburgDo 17-20 UhrBMV-BeratungszentrumWilmersdorfer Straße 50/51u Wilmersdorfer StraßeK Prenzlauer BergMo 17-20 UhrBMV-BeratungszentrumSchönhauser Allee 134 Bu Eberswalder StraßeK Wilmersdorf/SchönebergFr 14-17 UhrBMV-GeschäftsstelleSpichernstraße 1u SpichernstraßeMediation undKonfliktberatungBei Lärm durch Nachbarn und Auseinandersetzungenmit Nachbarn oder Mitbewohnernbietet der Berliner Mieterverein seinenMitgliedern eine Beratung zum Umgang mitdem Konflikt und bei Bedarf ein Media tionsverfahrenzur einvernehmlichen Lösung desProblems an. Die Beratung/Mediation wirdvon einem Mediator (Konfliktvermittler)durchgeführt. Das Angebot ist für Mitgliederdes Berliner Mietervereins kostenfrei.K Telefonberatung und Kontakt:Mo 18 -19 Uhr unter S 859 56 86 23.Außerhalb der Beratungszeit könnenSie eine Nachricht hinterlassen, unsereMediatoren rufen zurück.SchwerpunktberatungNutzer/PächterK HellersdorfDo 17-19 UhrStadtteiltreff Kompass, Kummerower Ring 42u Neue Grottkauer StraßeK TreptowDo 17-19 UhrVilla Offensiv, Hasselwerderstraße 38-40i SchöneweideMietrechtsberatungfür bildende KünstlerJeden 1. und 3. Mittwoch im Monatvon 17 bis 19 UhrKöthener Straße 44 (3. OG, BBK),Berlin-Kreuzberg, i Anhalter Bahnhofin Zusammenarbeit mit dem BerufsverbandBildender Künstler in Ateliers,Gewerberäumen und WohnungenHilfe zur Wohnungsabnahme/-übernahmeZur persönlichen Unterstützungin Ab- und Übernahmeterminenempfiehlt der Ber liner Mietervereinfolgende sach kundige Per sonen:Dipl.Ing.Arch. Dietrich Eulitz,S 294 31 07 oder S 0178 / 780 07 80Dipl.Ing.Arch. Rüdiger Beer,S 20 98 92 65 oder S 0163 / 826 69 44Kosten: 75 Euro pro Termin zuzüglich10 Euro Fahrtkosten. Die Beauftragungdurch Sie erfolgt direkt an die oben genanntenPersonen. Gutachten und juristischeAuskünfte sind nicht möglich.Bei Abnahme: Die Prüfung Ihrer mietvertraglichenVerpflichtung zu Schönheitsreparaturensollte bereits vor derWohnungsabnahme in einer unsererBeratungsstellen erfolgen.Gutachten – der BMVvermittelt ExpertenVielfach gibt es neben juristischen Fragenauch technische Probleme. Zur Beurteilungist Sachverstand erforderlich.Mit den nachstehenden Gutachtern habenwir für Mitglieder des Berliner Mietervereinsgünstige Konditionen vereinbart.Bitte besprechen Sie die konkreten Kostenvor einer Beauftragung. Darüber hinausgehendeAuskünfte und Beratungen sindtelefonisch nicht möglich. Die Juristen desBerliner Mietervereins informieren Sie gerne,ob in Ihrer Angelegenheit eine Begutachtungangezeigt erscheint.Wir bieten Gutachtenzu folgenden Themenbereichen:K WohnflächenberechnungK SchönheitsreparaturenK Feuchtigkeitsschädendurch schadhafte AbdichtungenK ElektroinstallationenK Modernisierung: Mieterhöhungsprüfungaus bautechnischer SichtK Heizung/Warmwasser/WärmedämmungK HausratK Wohnungsmängelauch bei SchimmelbelastungK Schimmelpilzbewertung/-bestimmungohne bauliche UrsachenbestimmungK Geräuschmessung für technische AnlagenK Elektrosmog/MobilfunkK Umweltchemie/Umwelttechnik/SchadstoffanalyseK Baubiologie (Elektrosmog,Schadstoffanalytik)Die Gutachter finden Sie unterwww.berliner-mieterverein.de/infos/fachgutachter/gutachter.htm (Passwortgeschützt)oder rufen Sie S 226 260 an.MietrechtsbroschürenGuter Rat und gar nicht teuer.Die Mietrechtsbroschüren des DeutschenMieterbundes (DMB) sind zu erwerbenin der Geschäftsstelle und in den Beratungszentrendes Berliner Mietervereinsoder beim Deutschen Mieterbund,10169 Berlin beziehungsweise im Internetunter www.mieterbund.de.MieterMagazinonline lesenWenn Sie künftig die papierloseOnline-Ausgabe des MieterMagazinlesen möchten, können Sie sich unterhttps://service.berliner-mieterverein.de/service anmelden.MieterMagazin 10/2014 33

ServiceZusatzangeboteKooperationsangebotefür MitgliederDer Berliner Mieterverein hat mit den untenstehendenEinrichtungen Kooperationsabkommengeschlossen.Davon profitieren die Mitglieder.Bei Vorlage des Einzahlungsbelegs für denMitgliedsbeitrag oder des aktuellen Mieter-Magazin mit Namensaufdruck erhalten SieErmäßigungen für Eintrittskarten.Bildung und KulturK Uraniawww.urania-berlin.deS 218 90 91K Distel Kabarett –Theater im Admiralspalastwww.distel-berlin.deS 204 47 04K Theater und Komödieam Kurfürstendammwww.theater-am-kurfuerstendamm.deS 88 59 11 88K Kleines Theaterwww.kleines-theater.deS 821 20 21K Labyrinth Kindermuseumwww. kindermuseum-labyrinth.deS 49 30 89 01NützlichesK Mietspiegelwww.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegelSenatsverwaltung für Stadtentwicklung,S 90 139 - 47 77K Betriebskostenspiegelwww.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/betriebskosten/K Heizspiegelwww.heizspiegel-berlin.deK Energiesparberatungdes BUND für Geringverdiener:Termin unter S 78 79 00 60K Wohngeldwww.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohngeld/diwo.shtmlRufnummern bei denbezirklichen WohnungsämternK Quartiersmanagementwww.quartiersmanagement-berlin.deSenatsverwaltung für Stadtentwicklung,S 90 139 - 48 10K Genossenschaftlich Wohnenwww.berliner-genossenschaftsforum.deS 302 38 24K Lärmschutzwww.stadtentwicklung.berlin.de/umweltStiftung Warentest –Leseraktion Straßenlärm, 10773 Berlin,S 01 80 / 232 13 1334K Wohnen im AlterInfotelefon beim Pflegestützpunkt Berlin,Mo - Fr 9 - 18 Uhr: S 0800 - 59 500 59www.hilfelotse-berlin.deBIWIA – Berliner Initiative Wohnenim Alter: www.berlin.de/special/wohnen/alter/K Mietschulden/WohnungsnotfälleGeschütztes Marktsegment/Landesamt für Gesundheit und SozialesS 902 29 - 32 01 / 2www.berlin.de/lageso/soziales/marktsegment/index.htmlAmbulante Dienste/GEBEWOS 480 98 191, Fax 480 98 192, E-Mail:AmbulanteDiensteNord@gebewo.deAmbulante Wohnhilfe Wedding/IBS 490 00 99 0, Fax 490 00 99 28,E-Mail: AWH-B-Wedding@internationaler-bund.deK StraßenleuchtenBei Defekten: S 0800 110 20 10(Alliander Stadtlicht GmbH –24-Stunden-Service)K Verbraucherschutzwww.vz-berlin.de, www.test.deEhrenamtlichesEngagementHilfe zur Selbsthilfe –BezirksaktivengruppenWir, engagierte Mieter im Berliner Mieterverein,haben uns in Bezirksgruppen zusammengeschlossen,um uns selbst aktivfür eine mieterfreundliche Wohnungspolitikeinzusetzen. Dazu gehört,K dass wir uns über das aktuelle Geschehenim Bereich der Miet- und Wohnungspolitikinformieren;K dass wir unsere Mitmieter aufklären;K dass wir Aktionen des Berliner Mietervereinsmitgestalten und unterstützen;K dass wir uns einfach zusammentun,um mit unseren Mietproblemen nichtallein zu sein.Wir würden uns freuen,wenn auch Sie kommen würden.Charlottenburg-WilmersdorfRenate Richter, Raphael Thieme(Bezirksleitung)Treffen aktiver Mitglieder und interessierterMieter jeden 2. Dienstag im Monatum 18 Uhr im Haus am Mierendorffplatz,Mierendorffplatz 19;Kontakt auch über die Geschäftsstelledes BMV, S 226 260Friedrichshain-KreuzbergGundel Riebe, Frank Straubing,Ralf Kießling (Bezirksleitung)K Kontaktmöglichkeiten zur Bezirksleitung:jeden 1. und 2. Dienstag von 14-16 Uhr imBeratungszentrum Südstern, Hasenheide 63;jeden Montag und jeden 2. Mittwoch imMonat von 17.30-19 Uhr im BeratungszentrumFrankfurter Allee, Jessner straße 4und über die Geschäftsstelle BMV,S 226 260LichtenbergLieselotte Bertermann, Ursula Schubert,Karin Korte (Bezirksleitung)K Die Aktivengruppe trifft sich jeden2. Mittwoch im Monat um 19 Uhr in der„Undine“, Wohnprojekt und Kieztreff,Hagenstraße 57-60.Kontaktmöglichkeit in allen bezirklichenBeratungsstellen zu den ausgewie senenBeratungszeitenMarzahn-HellersdorfPeter Risch, Irina Neuber (Bezirksleitung)K Kontaktaufnahme ist in allen Marzahnerund Hellersdorfer Beratungsstellen währendder Beratungszeiten möglichMitteWilfried Jugl, Ursula Loesch (Bezirksleitung)K Treffen der Aktivengruppejeden 4. Do im Monat um 18 Uhrin der Se niorenfreizeitstätteTorstraße 203-205NeuköllnKontakt: Geschäftsstelle BMV,S 226 260K Die Bezirksaktivengruppe trifft sichregelmäßig jeden 2. Do im Monat um19.30 Uhr im BMV-BeratungszentrumSüdstern, Hasenheide 63PankowWolfgang Marquardt, Hannelore Jagusch,Hans-Günther Miethe (Bezirksleitung)K Kontaktmöglichkeiten:Do 17-19 Uhr im BeratungszentrumSchönhauser Allee 134 BReinickendorf, Steglitz-Zehlendorf,Tempelhof-SchönebergKontakt: Geschäftsstelle BMV,S 226 260SpandauAlle Treffen: BMV-BeratungszentrumAltstadt Spandau, Mönchstraße 7jeden Do 17-19 Uhr neben juristischerBeratung: Betreuung der Mitglieder;MietergemeinschaftenK AG ModernisierungK AG Privatisierung und Umwandlung:Leitung: J. Wilhelm, S 331 52 20Treptow-KöpenickHenry Baumfelder, Edith Bednarski,Ilona Sechting (Bezirksleitung)K Treffen aktiver Mitglieder zum Erfahrungsaustauschjeden 2. Donnerstagim Monat um 19.30 Uhr im BeratungszentrumKöpenick, Bahnhofstraße 5K Kontaktmöglichkeit in allen bezirklichenBeratungsstellen zu den ausgewiesenenBeratungszeitenMieterMagazin 10/2014

An der Urania 17 • 10787 Berlin • Tel. 218 90 91 • Fax 21103 98Oktober 2014Weitere Details unter www.urania.deMi, 1.10.15.30 Dr. Meyer-Renschhausen: Neues Gärtnern in den Städten**17.00 Spielfilm: Jersey Boys (2014)17.30 PD Dr. Carsten Rohde: Thomas Mann und Europa*20.00 H. Buschkowsky: Gesellschaftliche Veränderung durch Migration*Do, 2.10.15.30 C. W. Engelbert, Dr. S. Sebastian: Vom Darm zum Hirn – und zurück*17.00 Spielfilm: Mr. May und das Flüstern der Ewigkeit (2013)19.30 D. Arnold: Die Fluchttunnel von Berlin und 50 Jahre „Tunnel 57“**19.30 Dr. Petra Bock: Das große Anti-Frust-Coaching in Sachen Liebe*Fr, 3.10.15.00 Führung – Dr. E. Meyer-Renschhausen: Stadtgärten in BerlinSo, 5.10.10.30 Philosophisches Café mit Prof. Dr. Lutz von Werder:Die Entstehung der Philosophie in Griechenland11.00 Chor Kreativ – Der Ich-kann-nicht-singen-Chor mit Michael Betzner-BrandtMo., 6.10.15.30 Dr. med. Karin Kippenhahn: Ich glaub‘, ich hör‘ nicht recht*16.00 Führung – R. Oberndörfer: Jüdische Sozialgeschichteim Bayerischen Viertel von 1900 bis heute17.30 Leibniz-Lektionen – Prof. Dr. I. Peters: Wissenschaft im Netz* – Eintritt frei19.30 Prof. Dr. M. Fratzscher: Warum wir unsere Wirtschaft überschätzen*20.00 Spielfilm: Mr. May und das Flüstern der Ewigkeit (2013)Di, 7.10.15:30 Michael Bienert: Henry F. Urbans Betrachtungen von Berlin**17.30 Prof. Dr. med. I. Heuser: Burnout und Depression*19.30 Berit Brockhausen: Guter Sex geht anders*Mi, 8.10.15.30 R. Krauß-Pötz: Auf den Spuren deutscher Geschichte – Berlin und Benin**17.00 Spielfilm: Mr. May und das Flüstern der Ewigkeit (2013)17.30 Dr. U. Schneider: Mehr Mensch! Keine Ökonomisierung des Sozialen*19.30 F. Pronold, G. Nowakowski: Adé Stadtentwicklung? Eintritt frei19.30 Dr. Andreas Goetze: Was ist Christlicher Zionismus?*20.00 Spielfilm: Mr. May und das Flüstern der Ewigkeit (2013)Do, 9.10.15:30 R. Lautenschläger: Das Tempelhofer Feld – größte Bühne Berlins?**17:30 Reinhold Vetter: Ungarn – ein Länderporträt**18.30 In Kooperation mit der psd-Bank: Erben und Vererben*19.30 H. A. Korp: Humor angesichts von Sterben und Tod*Fr, 10.10.15.30 Prof. Dr. Andreas Michalsen: Gesundwerden durch weniger Stress*16.00 Führung – Andreas Böttger: Die Beelitzer Heilstätten17.00 Spielfilm: Madame Mallory und der Duft von Curry (2014)17.30 Thomas R. Hoffmann, M.A.: Mona Lisa Forever**19.30 Michael Mary: Vom neuen Zweck der Liebe*20.00 Spielfilm: Madame Mallory und der Duft von Curry (2014)Mo, 13.10.15.30 Dr. Wilfried Karl: Sizilien – einzigartiger Schmelztiegel**17.30 W. Pfeiffer: Welchen Nutzen bringt ein wohlüberlegtes Testament?*19.30 M. Weik, M. Friedrich: Der finale Crash ist die Lösung*Di, 14.10.15.30 Dr. med. Dieckmann: Medikamentenabhängigkeit im Alter*17.00 Spielfilm: Madame Mallory und der Duft von Curry (2014)17.30 Dr. Bettina Hitzer: Berliner Prostituierte im 19. Jahrhundert*19.30 J. Draxler, R. Spitzlinger: Probier‘s doch mal mit Korruption!*20.00 Spielfilm: Madame Mallory und der Duft von Curry (2014)Mi, 15.10.15.30 PD Dr. med. I. Leister: Sodbrennen, Reflux und Co. *17.00 Dokumentarfilm: Angst – Eine Dokumentation über Angststörungen (2014)17.30 Reinhard Albers: Kreta – Wiege Europas**19.30 Psychologisches Kabarett – Dr. Helmut Fuchs: Gut gelaunt gewinnt*20.00 Dokumentarfilm: Angst – Eine Dokumentation über Angststörungen (2014)Do,16.10.,15.30 Dr. Almut Mey: Marokko – Königsstädte und die Straße der Kasbahs**17.30 Veronika Langguth: Die Heilkraft des Atems*19.30 Pascal Violo: Indien – Menschen, Mystik, Maharadschas**Fr, 17.10.15.30 E. Krauskopf, M.A.: Otto Modersohn und Paula Modersohn-Becker**17.00 + 20.00 Spielfilm: Hectors Reise oder die Suche nach dem Glück (2014)17.30 Prof. Dr. C. Kropp: Homo socialis – Suche nach anderem Glück*17.30 Dr. F. Häfner: Naturwerksteine aus Rheinland-Pfalz*19.30 Prof. Dr. Aldenhoff: Bin ich psycho oder geht das von allein weg?*Sa, 18.10.14.00 Führung – Dr. G. Schirrmeister: Naturwerksteine aus Rheinland-Pfalzim Zentrum von Berlin16.00 Uhr Politisches Café mit Prof. Dr. Nolte, Prof. Dr. Rucht, C. Richter:Neue Soziale Bewegungen – ein Weg zu mehr Demokratie?So, 19.10.10.30 Philosophisches Café mit Prof. Dr. Lutz von Werder: Heraklit10.30 Workshop – I. Meyer-Legrand: Durch den Familienstammbaumdie Kraft der Herkunftsfamilie aufspüren und nutzen11.00 Workshop – H.-A. Korp: Humor in der SterbebegleitungMo, 20.10.15.30 Univ.-Prof. Dr. med. Tschöpe: Herzschwäche erkennen und behandeln*17.00 + 20.00 Spielfilm: Hectors Reise oder die Suche nach dem Glück (2014)17.30 Dr. med. Achim Kürten: Heil Dich selbst!*19.30 Susanne Jung, Uller Gscheidel: Besser Leben mit dem Tod*Di, 21.10.15.30 Claus-Dieter Steyer: Geheime Orte in Berlin**17.00 + 20.00 Spielfilm: Hectors Reise oder die Suche nach dem Glück (2014)17.30 Prof. Dr. O. Ette: Alexander von Humboldt – Tagebücher aus Amerika*19.30 Prof. Dr. Dr. h.c. mult. H. Parzinger: Die Kinder des Prometheus*Mi, 22.10.15.30 Dr. I. Ebel: Grundparadoxien des menschlichen Daseins*17.00 + 20.00 Spielfilm: Hectors Reise oder die Suche nach dem Glück (2014)17.30 Prof. Dr. K. Liebers: Schule von Athen – Platon und Aristoteles*19.30 Dr. Wolfgang Krüger: Liebesromane helfen bei Liebesproblemen*Do, 23.10.15:30 R. Bräunig, P. Roskoschinski: Steinzeitliche Menschen in Berlin**17.00 + 20.00 Spielfilm: Can a Song Save Your Life? (2014)17.30 Harro Zimmer: China im Weltall*19.30 Henning Beck: Hirnrissig – die 20,5 populärsten Neuromythen*Fr, 24.10.15.30 Christian W. Engelbert: „Ich habe Rücken“*17.30 Prof. Dr. Ilka Quindeau: Neues vom Sexuellen*19.30 Prof. Dr. W. Wippermann: Luthers Erbe – Kritik des Protestantismus*Sa, 25.10.10.00 Gesundheitstag – Orthopädisches Gesundheitsforum, Eintritt freiMo, 27.10.15.30 Dr. med. Christian Grah: Wenn der Husten nicht mehr harmlos ist*17.30 Podiumsdiskussion: Gesundheit am Arbeitsplatz19.30 Prof. Dr. Loske: Eine “gute Gesellschaft” ohne Wachstumszwang*Di, 28.10.15.30 C.-P. Steinmann: Neues Leben in der „Lampenstadt“ und im Osthafen**17.30 Dr. Martin Bauschke: Der Freund Gottes – Abraham im Islam*19.30 Comedy – Vollmer’s Doktor-Spiele: „Darf’s noch eine Hüfte sein?“20.00 Spielfilm: Can a Song Save Your Life? (2014)Mi, 29.10.15.30 Dr. med. Guido Bruning: Hautkrebs – Schattenseiten des Lichts*17.30 Ass. Prof. Dr. F. Fischer: Von geilem Geiz und sexy Geldanlagen*19.30 Dr. Eva Wlodarek: Selbstvertrauen stärken und ausstrahlen*20.00 Dokumentarfilm: Tanja – Life in Movement (2011)Do, 30.10.15.30 Dr. Komander: Berliner Secession – Kollwitz, Zille, Liebermann**17.30 Dr. Wlodarek: Tanz mit dem Schicksal – Krisen und Chancen nutzen*19.30 Dr. med. Wilfried Reuter: Der Tod ist ganz ungefährlich*20.00 Spielfilm: Ein Augenblick Liebe (2014)Fr, 31.10.15.30 Johannes Prittwitz: Vom Kaiserplatz zum Bundesplatz**17.30 Dr. Andreas Meier: Invasion der Sekten vor dem 1. Weltkrieg**19.30 A.-M. Henning, A. von Keiser: Es ist nie zu spät für guten Sex*20.00 Kabarett – H. Venske, W. Scheyder: Altmeister des politischen KabarettsOmU = Originalfassung mit deutschen Untertiteln · OF = Originalfassung · Ü = Überlänge · * = Vortrag · ** = Vortrag mit Medien · Ausführliches Programm in der Uraniaoder unter www.urania.de · Eintrittspreise (Vorträge/Filme): 7,00/8,00 · Ermäßigte Eintrittspreise für Mitglieder des Berliner Mietervereinsunter Vorlage des Einzah lungs belegs 2014 und Personalausweises: 6,00/7,00 · Urania-Mitglieder 3,50/4,50

Samstag, 8. November 201412.00 – 16.00 Uhr, Kleistsaal,An der Urania 17,10787 Berlin-Schöneberg,Fahrverbindungen:U-Bhf. Wittenbergplatz,U-Bhf. Nollendorfplatz,Bus: M19, M29, M46, 187, 343Berliner Mieterverein e.V., Spichernstraße 1, 10777 BerlinPostvertriebsstück, DPAG, Entgelt bezahltBerliner MietervereinLandesverband Berlin im Deutschen Mieterbundin Zusammenarbeit mit13. Berliner Mieterratschlag des Berliner MietervereinsHeizkosten – das Sorgenkind– Expertenvorträge, Diskussion und Infomarkt –Die VorträgeExperten für Mietrecht undWohnungspolitik referieren:12.00 Uhr „Die Überprüfung der Heizkostenabrechnung– den Fehlern auf der Spur“Referent: Frank Maciejewski,Berliner Mieterverein e.V.13.00 Uhr „Der Heizspiegelcheck –die Suche nach den Ursachen“Referent: Wibke Werner,Berliner Mieterverein e.V.14.00 Uhr „Der Energieausweis –die Vorteile nutzen“Referent: Reiner Wild, GeschäftsführerBerliner Mieterverein e.V.15.00 Uhr „Das richtige Heizverhalten –Kosten sparen“Referent: Dipl. Ing. Ulrich Kleemann,EnergieberaterDie Probleme und ihre LösungEinmal im Jahr kommt die Heizkostenabrechnungund damit für viele eine böseÜberraschung. Immer häufiger beklagenMieter hohe Nachzahlungen. Heizen istein Kostenfaktor geworden. Da lohneneine Überprüfung der Abrechnung unddie Suche nach den Ursachen für diesteigenden Heizkosten.Auch der Energieverbrauch des Hausesgewinnt insbesondere bei der Wohnungssuchezunehmend an Bedeutung. Der Energieausweis,der seit dem 1. Mai 2014 vorgelegtwerden muss, enthält dazu wichtigeInformationen, die wir vorstellen möchten.Außerdem können schon kleine Änderungenim Heizverhalten zu Kostensenkungenführen. Wir geben Tipps und zeigen Möglichkeiten,wie die Wohnung am bestengewärmt wird.Der Eintritt ist für Mitglieder frei.Bitte den Einzahlungsbeleg für die letzte Beitragszahlung beziehungsweisedas aktuelle MieterMagazin mit Adressaufkleber mitbringen.Bonus für Beitritte auf dem 13. Mieterratschlag: keine Aufnahmegebühr