Offene Immobilienfonds im Vergleich - Greiff Capital Management AG

Die Welt der offenen Immobilienfonds hat ein Erdbeben erlebt.
Mitte Dezember 2005 hat die Immobilientochter der Deutschen Bank AG, DB Real Estate, in
der Öffentlichkeit angekündigt, dass sie in Ihrem offenen Immobilienfonds Grundbesitz Invest
eine Neubewertung Ihrer Immobilien vornehmen müsse und deshalb Wertberichtigungen
drohen. Schon drei Tage später wurde der Fonds geschlossen, weil Mittelabflüsse die
Liquidität des Fonds aufgebraucht hatten. Die Entscheidung dazu war ein Alleingang der
Deutschen Bank Tochter. Dies wurde weder mit den Kollegen der anderen
Immobiliensondervermögen, noch mit dem BVI Arbeitskreis offene Immobilienfonds
abgestimmt, wie uns Frau Bärbel Schomberg, Sprecherin der Geschäftsführung bei DEGI
und Vorsitzende des Arbeitskreises, mitteilt. Mit diesem Alleingang wurde erstmals in der
Geschichte der Immobiliensondervermögen die Rücknahme von Fondsanteilen dicht
gemacht. Rechtlich ist dies nach §81 des Investmentmodernisierungsgesetz erst einmal 3
Monate möglich, danach kann es bei Vorliegen von besonderen Umständen bis zu 2 Jahren
andauern. Die DB Real Estate hat angekündigt, bis Februar 2006 eine Neubewertung der
Immobilien vorzunehmen und dann neu zu entscheiden. Das Erdbeben in der
Immobilienbranche hat sich seit Langem an den Seismographen angekündigt: Erst geriet der
Grundwert Fonds unter Druck, dann das Deasaster beim Deka Immobilienfonds und nicht
zuletzt die Wertberichtigungen bei der DIFA Anfang 2005. Interessanterweise alles Töchter
von großen Geldhäusern.
Ratings und Aufsicht hat versagt.
Der jüngste Fall um den Grundbesitz Invest zeigt, dass Ratings und Aufsichtsorgane
vollkommen versagt haben. Gerade der anerkannte Branchenexperte Stefan Loipfinger, der
ausdrücklich die hohe Transparenz bei der DB Real Estate lobte und die besten Rating
Noten vergab, lag falsch. Dabei war er eifrig bemüht, ebenso wie seine Kollegin Alexandra
Merz von der Rating Agentur Scope, die Ratings schleunigst anzupassen. Hinterher weiß
man eben immer was richtig war. Nicht dass der falsche Eindruck entsteht: Wir schätzen
beide Kollegen sehr, doch wir glauben auch, dass die Ratings nur den Fondsgesellschaften,
aber nicht dem Anleger nützen. Deutlich zu sehen daran, dass die Commerz Grundbesitz
sofort nach der Stellungnahme von Loipfinger, auf Ihrer Internetseite zitiert, dass er den
Hausinvest für nicht gefährdet hält. (Genauso wie den Grundbesitz Invest vor der Krise!)
Aber nicht nur die Ratingexperten, sondern auch die Aufsichtsorgane haben versagt. Wie
sonst läßt sich die dilletantische Vorgehensweise in der Kommunikation nach außen und
innen erkären. Wußte denn keiner was wirklich los ist ? Irgendwie überkommt einen der
Eindruck, dass da irgendwas nicht stimmt. Was wäre, wenn hinter der anscheinend
dilletantischen Vorgehensweise ein ausgeklügelter Plan steckt. Das BaFin indes,eifrig
bemüht die Interessen der Anleger zu schützen, fordert die Deutsche Bank aktiv auf die
Fakten offen zu legen. Bleibt fraglich ob der „Formalientiger“ gegen die Bankenlobby
ankommt. Bezeichnend ist, dass Ausichtsorgane immer nur hinther fragen, wie es soweit
kommen konnte.
Jedes Vermögen hat eine Geschichte.

Laut Aussage der Internetseite der DB Real Estate vertrauen 400000 Anleger auf den
Grundbesitz Invest. Nicht nur dass die Hompage dringend angepasst werden müßte,
sondern die Tatsache, dass hinter diesen Anlegern Menschen mit Ihren eigenen
Geschichten stehen hat die Deutsche Bank wohl vollkommen vergessen. Wer ist den der
typische Anleger des Grundbesitz Invest ? Er oder Sie ist über 50 Jahre, hat sein Geld über
Jahre hinweg sorgfältig angespart und will auf keinen Fall Risiken in der Gelanlage
eingehen. Hinter jedem Vermögen steht eine Geschichte: Geld fürs Alter, Erfahrungen der
Vergangenheit, Wünsche, Träume, Sehnsüchte, die mit diesem Geld verbunden sind. Bis hin
zur Existenzsicherung per monatlichen Auszahlplan. Alle sprechen über die Deutsche Bank,
alle sprechen über die rechtlichen Hintergründe und die Einmaligkeit dieses Vorgehens. Wer
spricht aber über die Anleger ? Wer kennt die Geschichten, die Menschen ? Die Deutsche
Bank kommt mit einer abstrusen Meldung um die Ecke: Alle Anleger, die in den letzten zwei
Jahren im Grundbesitz Invest eingestiegen sind, sollen entschädigt werden. Der
Dilletantismus geht weiter ! Denn es bleibt völlig ungeklärt, wie dies überhaupt gehen soll,
geschweige denn in welcher Höhe und in welchem Zeitraum. Diese Meldung ist eine Presse-
Farce, genauso schwammig wie nicht umsetzbar. Erhält der Investor, der zwei Jahre und
einen Tag investiert ist keine Entschädigung ? So geht es nicht. Und das hat eine zweite
Berufsgruppe sofort erkannt und wieder als große Chance für die Mandantengewinnung
genutzt: Rechtsanwälte.
Guter Rat ist teuer.
Nach der Eingabe von Grundbesitz Invest bei Google erscheinen sofort 10 kommerzielle
Links zu Kanzleien, die angeblich die Interessen der Investoren schützen wollen.
Geschädigte Anleger sollen sich hier melden und professionellen Rechtsbeistand bei der
Auseinandersetzung mit der Deutschen Bank erhalten. Wer neben Geld im Grundbesitz
Invest auch noch in diesen Rechtsbeistand investiert, dessen Rendite wird noch magerer
ausfallen. Solange nicht klar ist, wie ab Februar die weitere Vorgehensweise der DB Real
Estate sein wird, solange können sich Anleger rechtliche Schritte sparen. Hier geht es nur
um den billigen Fang von Mandanten durch allzu freundliche Anlegerschützer aus den
Anwaltskreisen. Hyänenhaftes Verhalten am ohnehin schon enstandenen Leid. Anleger
sollten erst einmal die Entscheidungen der Deutschen Bank im Februar abwarten, bevor sie
weitere Maßnahmen ergreifen. Die öffentliche Diskussion wird dafür sorgen, dass dieser
Vorgang nicht in Vergessenheit gerät.
Oft steckt mehr drin als man ahnt !
Vielfach haben wir mit Kollegen und Branchenkennern darüber diskutiert, warum die DB
Real Estate auf diese Weise vorgegangen ist. Es macht überhaupt keinen Sinn
Wertberichtigungen im Vorhinein anzukündigen, es sei denn man will, dass Anleger Ihr Geld
abziehen. Wenn Anleger Ihr Geld rausholen wird aber die Liquidität im Fonds knapp und dies
kann doch nicht im Interesse der Fondsgesllschaft sein. Es sei denn, ja, es sei denn, man
wollte, dass die liquiden Mittel knapp werden, weil erst dann darf man einen Immobilienfonds
schließen. Warum aber sollte man dies wollen ?
Dazu ein kleiner Exkurs: Offene Immobilienfonds lassen Ihre Objekte durch einen
sogenannten Sachverständigen Ausschuß bewerten. Mal abgesehn von der Tasache, dass
die Sachverständigen von der Fondsgesellschaft bezahlt werden, ist die Gesellschaft dazu
verpflichtet Ihre Anteilsberechung auf diesen Gutachterwerten aufzusetzen. Eine Verkauf
von Immobilien unter diesem Wert ist im offenen Immobilienfonds nicht erlaubt. Entweder
man muß die Immobilien neu bewerten, eventuell abwerten und dann verkaufen. Oder !
Soweit zum Exkurs.
Oder, man schließt den Fonds und kann dann unter dem Sachverständigenwert Immobilien
veräußern. Einen Fonds kann man aber rechtlich nur dann schließen, wenn die Liquidität
knapp wird. Und da sind wir wieder am Anfang: War die ganze Aktion der DB Real Estate
nur ein geschickt eingefädelter Plan.? Wenn man nicht die Schließung wollte und so wie
Josef Ackermann am 31.12.2005 in einem Interview sagte: „Das ist im Interesse der
Anleger“, dann hätte die Deutsche Bank als Mutterkonzern, die Rücknahme von Anteilen

weiter finanzieren können. Ein klares Zeichen, dass es eben nicht um die Interessen der
Anleger, sondern nur um die Interessen der Bank geht.
Gibt es Anzeichen dafür, dass mehr hinter der Vorgehensweise
steckt, als die Öffentlichkeit bisher erfahren hat ?
Verdächtig war schon die Zurückhaltung der Deutschen Bank auf die Vorwürfe in den
Medien. Normalerweise wird ein Krisenmanagement in der PR Abteilung (und die ist nicht
klein beim Branchenprimus) gebildet, um sofort und professionell auf Vorwürfe und
Mutmaßungen zu reagieren. Doch anders hier: Keine Pressemeldungen, keine Reaktionen
auf die hitzige Berichterstattung, keine Klarstellungen. Nichts ! Ein kleines Störfeuer über die
Entschädigung der Investoren der letzten beiden Jahre. Dies lässt sich nur damit erklären,
dass man anscheinend sehr froh darüber ist, dass in der Öffentlichkeit nicht über die wahren
Beweggründe diskutiert wird. Die wohl noch viel brisanter sein müssen, wenn man bereit ist
lieber die aktuelle Entrüstung zu ertragen.
Tatsächlich hatte die DB Real Estate 2004 und 2005 ein Paket aus drei Immobilien des
Grundbesitz-Invest zweimal abgewertet und dies mit der Verschlechterung des deutschen
Immobilienmarktes gerechtfertigt. Bereits am 13.12.2005 haben wir darauf hingewiesen,
dass das Immobilienpaket nach der Abwertung für rund 350 Mill. Euro an den australischen
Investor Rubicon verkauft wurde. Die Abwertungen gingen selbstverständlich zu Lasten der
Anleger. Das Paket wurde dann am 9. Dezember als australischer REIT von den
Investmentbankern der Deutschen Bank als Leadmanager an die Börse gebracht. Rubicon
zahlte am 14. Dezember - einen Tag nach der Fondsschließung - den vereinbarten Preis,
der um knapp 3 % unter dem von Gutachtern ermittelten Verkehrswert lag. Ein
Interessenkonflikt innerhalb der Deutschen Bank scheint in dieser Konstellation und mit
diesem Timing fast unvermeidlich. Das IPO-Prospekt der Deutschen Bank für Rubicon
spricht von besten Aussichten für die gleichen Objekte, die man zuvor wegen schlechter
Aussichten abgewertet hatte. Die angegeben Mietrenditen zeigen, dass eine Abwertung im
Grundbesitz Invest keinesfalls nötig war.
Da passt die aktuelle Meldung der DB Real Estate, dass ein ausländischer Investor an einem
weiteren Immobilienpaket im Wert von 1 Milliarde interessiert sei. Der 6 Milliarden schwere
Fonds könnte so ein sechstel günstig veräußern, um wieder an Liquidität zu kommen. Und
das Schöne daran: Man muß nach der Schließung nicht mühevolle
Abwertungsmechanismen einhalten, sondern kann gleich unter Buchwert an den Investor
verkaufen. Wer trägt den Schaden? Die Anleger, die feststellen werden, dass Ihr Anteilspreis
nach Öffnung des Fonds deutlich sinkt. Es wird spannend, ob der vermeintliche Investor die
Immobilien dann wieder als REIT an die Börse bringt, gemeinsam mit der Deutschen Bank
und einem freundlich klingenden Emmissionsprospekt mit guten Zahlen zu den Immobilien.
Was passiert mit dem Grundbesitz Invest ?
Letztlich weiß auch die Deutsche Bank, dass nach Öffnung des Fonds, die nächste
Liquiditätskrise droht. Denn Anleger werden in großer Zahl Ihre Gelder zurück haben wollen,
egal was sie dabei verlieren. Und so ist es nur logisch, wenn die Deutsche Bank den
gesamten Immobilienbestand veräußert. Dazu wird man mögliche Käufer nur dann finden,
wenn die Immobilien günstig erworben werden können, also Abwertungen durchgesetzt
werden. Und was liegt näher als so vorzugehen. Den Abwertungsschaden tragen die
Anleger des Grundbesitz Invest und nicht die DB Real Estate oder die Deutsche Bank. Im
Gegenteil : Bringt der vermeintliche Investor die gleichen Immobilien wieder als Real Estate
Investment Trust (REIT) an die Börse, so kann die Deutsche Bank als Leadmanager noch
mal verdienen. Ein lukratives Geschäft. Vielleicht sogar ein Geschäftsmodell, welches vom
Tag der Ankündigung von Wertberichtigungen bis heute so geplant war ?

Das Fazit dieser Überlegungen ist klar: Wer immer noch glaubt, dass die Deutsche Bank
die Interessen Ihrer Anleger vertritt, der täuscht sich gewaltig. Vorstandsvorsitzender Josef
Ackermann hat seine Eigenkapitalrendite im Sinn. Die Probleme unter den offenen
Immobilienfonds wird dieses Erdbeben nicht beheben, sondern noch beschleunigen. Viele
Anbieter müssen Ihrerseits Wertberichtigungen durchführen und die mageren Jahresrenditen
2005 zeigen schon, dass hier derzeit nicht viel Ertrag zu erwarten ist. Nur wenige Ausnahme
sind noch Ihr Geld wert. Dass einige Anbieter von offenen Immobilienfonds trotzdem noch
gute Arbeit leisten zeigen die wenigen Empfehlungen auf unserer Übersicht der offenen
Immobilienfonds.
Offene Immobilienfonds im Vergleich !
Fonds WKN seit Whg. Vol. (Mio. EUR) Perf. 2005 Liquiditätsquote
Vermietungsquote
Mietrendite
Empfehlung
AXA Immoselect 984645 03.06.2002 EUR 1464,2 4,13% 37,00% 99% 5,90% kaufen
CS Euroreal EUR 980500 06.04.1992 EUR 6370,07 3,55% 17,00% 92% 5,20% halten
DEGI
INTERNATIONAL
800799 17.02.2003 EUR 1257,4 4,08%
57,80% 100% 6,20% kaufen
Deka-
ImmobilienEuropa
980956 20.01.1997 EUR 8768,4 2,68%
34,00% 92% 5,20% verkaufen
Deka-
ImmobilienFonds
980950 03.11.1967 EUR 4879,7 2,41%
5,00% 87% 4,80% verkaufen
Deka-
ImmobilienGlobal
748361 28.10.2002 EUR 2021,7 2,81%
34,00% 96% 5,20% verkaufen
DIFA-Fonds Nr. 1 980550 01.07.1966 EUR 6553,4 0,45% 7,00% 90% 4,70% verkaufen
DIFA-Global 980555 01.04.2004 EUR 1087,7 4,07% 43,00% 100% 6,00% halten
DIFA-Grund 980551 01.04.1985 EUR 6004,5 1,80% 20,00% 93% 5,20% verkaufen
EURO ImmoProfil 982001 01.05.1965 EUR 1826 0,48% 12,00% 80% 4,80% verkaufen
grundbesitz-global 980705 25.07.2000 EUR 3643,5 3,96% 33,00% 96% 4,90% verkaufen
grundbesitzinvest*
980700 27.10.1970 EUR 6131,4 1,28%
4,00% 90% 4,90% verkaufen
Grundwert-Fonds
DEGI
980780 07.11.1972 EUR 5504,7 2,07%
17,00% 90% 5,40% verkaufen
HANSAimmobilia 981770 04.01.1988 EUR 513,8 2,39% 10,00% 88% 6,10% verkaufen
hausInvest
europa
980701 07.04.1972 EUR 9036,3 1,47%
17,00% 88% 5,40% verkaufen
hausInvest global 254473 23.12.2003 EUR 1424,3 2,44% 37,00% 94% 5,90% verkaufen
INTER ImmoProfil
KanAm
982006 18.03.1998 EUR 1018,2 4,00% 22,00% 92% 5,30% verkaufen
grundinvest 679180 15.11.2001 EUR 2859,4 5,99%
Fonds
KanAm US-
23,00% 99% 6,10% verkaufen
grundinvest 679181 20.05.2003 USD 429,88 21,61%
Fonds
21,00% 98% 6,80% verkaufen
SEB ImmoInvest 980230 02.05.1989 EUR 5490,5 4,18% 25,00% 94% 4,80% verkaufen
SEB Immo Target
Return Fund
980231 15.10.2001 EUR 162 7,18%
11,25% 100% k.a. halten
TMW Immobillien
Weltfonds
UBS(D) 3
A0DJ32 01.06.2005 EUR 120,4 2,60%
24,80% 100% k.a. kaufen
Kontinente 977268 13.10.2003 EUR 192,7 4,24%
Immobilien
UBS(D)
25,00% 97% 6,50% halten
Euroinvest 977261 28.09.1999 EUR 1857,9 4,90%
Immobilien
15,00% 84% 5,00% halten
WestInvest 1 980140 02.08.1989 EUR 2960,8 1,94% 18,00% 92% 4,90% verkaufen
WestInvest
InterSelect
980142 02.10.2000 EUR 2547,2 4,88%
27,00% 98% 4,90% halten
* Rücknahme von Anteilen derzeit ausgesetzt.
Volker Schilling
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