Beispiel für Verteilerschlüssel

aufwand ist dafür aber so hoch, dass es in der Praxis kaum machbar sein wird.Das Heizverhalten des Nachbarn, das auf die eigenen Heizkosten einen hohenEinfluss haben kann, ist messtechnisch nicht erfassbar. Um aber eine gerechteWärmekostenverteilung zu ermöglichen, die auch diesen Umstand berücksichtigt,ist eine Abrechnung mit Grundkosten unerlässlich. Eine Abrechnung ausschließlichnach Verbrauch würde die normal heizenden Bewohner stark benachteiligen.Man sollte dabei auch nicht vergessen, dass eine zu extreme Energieeinsparungnicht nur mehr Heizkosten für die Mitbewohner bedeutet, sonderndass in einigen Fällen sogar das Gebäude durch Feuchtigkeits- und Schimmelbildungendurch die `Sparer` Schaden nehmen kann. Das sollte nicht auchnoch mit Null-Heizkosten belohnt werden.Auch leer stehende Wohnungen werden über die Wände von den Nachbarwohnungenmit beheizt, weshalb in einer ordentlichen Heizkostenabrechnungauch für Leerzeiten zumindest der Grundkostenanteil abgerechnet wird. Typischerweisehat eine Wohnung, selbst bei völlig abgestellten Heizkörpern, eineTemperatur von 15-17 °C, selbst dann, wenn die Außentemperaturen um 0 °Cliegen. Bei einem Leerzeitraum kann auch nicht grundsätzlich davon ausgegangenwerden, dass keine Beheizung bzw. Warmwasserentnahme stattgefundenVerteilerschlüssel50 : 5040 : 6030 : 70weniger als30 GrundkostenEmpfehlungIn den meisten Fällen angebracht. Reduziert Benachteiligungen durch Wohnlagen undkalte Nachbarwohnungen optimal und verteilt die Wärmeverluste gleichmäßig auf alleWohnungen. Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1970 unbedingt zu empfehlen.Bei modernisierten Altbauten und Heizanlagen nach dem aktuellen Stand der Technikempfehlenswert. Bietet eine etwas stärkere Gewichtung der verbrauchsabhängigenKomponente ohne dabei krasse Ungerechtigkeiten zu verursachen.Nur bei modernen Gebäuden mit optimal geregelten Heizanlagen und gleichmäßigerWohnungsnutzung zu empfehlen. Führt bei Anwendung in älteren Gebäuden mit höherenWärmeverlusten zu Ungerechtigkeiten für manche Bewohner.In keinem Fall zu empfehlen und fachlich nicht vertretbar. Wärme- und Verteilverlustewerden ungerechtfertigt nach Verbrauch verteilt. Wohnlagebedingte Nachteile undTransmissionswärme führen zu sehr hohen Heizkostenabrechnungen für die Betroffenen.Tab. 1: Kurz und knapp: Empfehlungen für Verteilerschlüssel.258

Verteilerschlüssel in der Wärmekostenabrechnunghat. Oftmals werden in Leerstandszeiten die Räume renoviert und in den heizintensivenWintermonaten ist eine Grundbeheizung zur Vermeidung von Frostschädenunbedingt erforderlich. Bei Thermostatventilen ist zu beachten, dassdiese in der Regel mit einer so genannten Frostschutzsicherungausgestattet sind. Diese öffnetdas Ventil automatisch bei einer Umgebungstemperaturvon unter +7 bis +10 °C. Bereits beimLüften der leer stehenden Wohnung kann durchdie entstehende kalte Falluft die Frostschutzsicherungreagieren.Auch für leer stehendeWohnungen werdenzumindest die Heizungsgrundkostenabgerechnet.Die Berechnung von Heizkosten für leer stehendeWohnungen stößt immer wieder auf Kritikbei Haus- oder Wohnungseigentümern, die dann nicht nur einen Mietausfall,sondern zusätzlich auch noch Heizkosten zu bezahlen haben. Heiztechnischund rechtlich gesehen ist es aber völlig in Ordnung. Die Rechtsprechung (Beispiel:OLG Koblenz, Urt. v. 17.09.1985, Az. 3 U 1623/83) ist hier eindeutig!Die Nebenkosten bzw. Heizkosten für eine unvermietete Wohnung könnennicht umgelegt werden, da kein Mieter vorhanden ist, mit dem die Umlage vereinbartist. Eine Umlage auf die anderen Mieter ist nicht möglich, da nach denmietrechtlichen Vorschriften nur die tatsächlich für die jeweilige Wohnung entstandenenKosten umgelegt werden dürfen. Somit sind die Kosten des Leerzeitraumesbzw. für eine Leerwohnung vom Hauseigentümer oder Wohnungsbesitzerzu tragen.Verteilerschlüssel in der PraxisBei der Erstaufnahme der Liegenschaften in den Wärmedienst empfehlen wirgrundsätzlich den Verteilerschlüssel 50 % Grundkosten zu 50 % Verbrauchskosten.Die Mehrzahl der Gebäudeeigentümer und -verwalter akzeptiert diesenVorschlag. Allerdings beobachten wir gerade beim Wohnungseigentum eineTendenz zur Abrechnung verstärkt nach Verbrauch. Trotz stichhaltiger Argumentefür die Beibehaltung des Verteilerschlüssels 50 % Grundkosten zu 50 %Verbrauchskosten herrscht offensichtlich die Meinung vor, dass mit höherem259

Verbrauchskostensatz und entsprechender Senkung der Grundkostenanteileeine größere Gerechtigkeit geschaffen wird.Stimmt das? Eine Erhöhung des Verbrauchskostenanteils führt dazu, dasskünftig einige Nutzer weniger und andere dafür mehr Wärmekosten zu bezahlenhaben. Die zu verteilenden Gesamtkosten reduzieren sich nach unserer Erfahrungdurch einen geänderten Verteilerschlüssel nicht - es findet lediglich eineUmverteilung innerhalb des Gebäudes statt. Ob diese Umverteilung aber gerechtfertigtist, bleibt zumindest fragwürdig. Seltsamerweise stimmen beiWE-Versammlungen oft auch die Eigentümer für eine Änderung des Verteilerschlüssels,die davon in Zukunft einen Nachteil haben werden - in der Regel ausUnwissenheit.Verteilerschlüssel Wahl der Minol Messtechnik Kunden%-Anteil der Gebäude70,0%62,0%58,0%HeizungWarmwasser60,0%50,0%Angewendete Verteilerschlüssel(Grund- zu Verbrauchskosten)40,0%30,0%27,0%32,0%20,0%10,0%8,0%5,0%0,5% 0,3% 0,5% 0,7%2,0%4,0%0,0%50 : 50 30 : 70 40 : 60 20 : 80 10 : 90 0 : 100Abb. 4: Die Mehrzahl der Minol Messtechnik-Kunden bevorzugt richtigerweise denVerteilerschlüssel 50 % Grundkosten zu 50 % Verbrauchskosten.260