25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke ... - GdW

Stadtentwicklungskongress2013 des GdW25./26.04.2013 HamburgWohnen mit Zukunftin großen Wohnsiedlungendegewo AG, BerlinAbteilung BestandsentwicklungJacqueline Brüschke25./26. April 2013

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenDie degewostellt sich vor25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 3

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenDie Gropiusstadt entstand von 1962-1975,die Grundsteinlegung erfolgte am07.11.1962.In der Großsiedlung, zuerst nach denDorfnamen Britz, Buckow, Rudow „BBR BBR“genannt, leben heute rund 35.000 Einwohnerin ca. 18.900 Wohnungen.Die Gropiusstadt wurde auf der sprichwörtlichgrünen Wiese errichtet. Ihre vonWalter Gropius so nicht gewünschte Höheund Dichte verdankte sie dem gesteiger-ten Wohnungsbedarf durch den Bau derBerliner Mauer 1961.Sie wurde nach dem Prinzip derFunktionstrennung, d. h. als eine reineWohnsiedlung mit Einrichtungen der sozialenInfrastruktur und Grundversorgungerrichtet.25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 4

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenEntstehungsfakten- Die Gropiusstadt war ein Schlüsselprojekt desgesellschaftlichen Aufbruchs und der städtebau-lichen Moderne der 1960er Jahre in West-BerlinBerlin,der Schaffung möglichst vieler Wohnungen.- Architektonischer Zeitgeist beförderte industrielleFertigung mit optimierten Wohnungsgrundrissenin „Wohnmaschinen“ als Zeichen des neuenWohnens für breite Schichten der Bevölkerung.- Leitbilder gestern und heute• Bezahlbare, komfortableund moderne Wohnungen für alle Bürger• Die Stadt im Park• Urbanität durch Dichte25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 5

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenDie Gropiusstadt ist ein exemplarisches Beispiel für die architektonischen Ausprägungender Modernisierung vor dem Hintergrund des so genannten Wirtschaftswunders unddes Bauwirtschaftsfunktionalismus. Dabei ging es um- die verschiedenen Formen des Wohnhauses als Reformbaustein der Wohnungsfrage,- die Form des Einkaufens von der Ladenzeile der 1950er Jahre zum Einkaufszentrum,- die Gesamtschule als Teil eines Bildungszentrums der Siedlung,- das Bürgerzentrum (die Mehrzweckhalle, das Bürgergemeinschaftshaus) als Treffpunktder Bewohner,- die Kirchenbauten ohne den Anspruch gesellschaftlicher und architektonischer Dominanz,- das Parkhaus als Ausdruck der Volksmotorisierung und- die Grünanlage als Teil der Stadtlandschaft und nicht als Stadtpark.50 Jahre nach dem Bau und vor dem Hintergrund einer radikal veränderten eherpostindustriellen Gesellschaft kleiner Haushalte mit älteren Bewohnern und in einemgeänderten Kontext (Wegfall der Mauer, Adlershof, Flughafennähe, Autobahnanbindung) stelltsich die Frage, ob die o. g. Reformbausteine der 1960er Jahre für einen weiterenLebenszyklus der Großsiedlung tragfähig sind bzw. Potenzial für eine Weiterentwicklunghaben.25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 6

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenÜbersicht über das QuartierAusschnitt des degewo-Bestandes25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 7

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenWohnungswirtschaftliche EckdatenAnzahl WohnungenNettokaltmieteStand: April 20134.376 WE4,84 €/m²Leerstand 20% 2,0 Deckungsbeitrag I4,71 €/m²Transferhilfeempfänger* 11,7 %Ausländeranteil* 22,7 %Haushaltseinkommen* 1.706 €*Neuvermietungsstatistik25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 8

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenAusgangssituation 2008:− Wegzug bildungsorientierter Familien− Fehlende Wertigkeitder baulichen Struktur− Schlechtes ht Image an den Schulen− Fehlendes Sicherheitsempfinden− Unattraktives Einzelhandelsangebot− Ungepflegtes Wohnumfeld− Wenig Engagement der BewohnerHandlungskonzept:− Wohnraum energetisch sanieren− Aufwertung des Wohnumfeldes− Qualifizierung des Gewerbes− Beteiligung und Mitwirkung i der Mieter− Verstärkte Öffentlichkeitsarbeit− Stärkung des Bildungsstandortes25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 9

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenAusgewählte Maßnahmen:− degewo-Triathlon− ‚Konzerthaus meets Gropiusstadt‘− Projekt ‚Schüler gestalten Fliesen‘− Dichterkette− Campus Efeuweg− Beteiligung der Mieter bei den BauvorhabenErfolge:− Konstruktive Zusammenarbeit mit(neu gebildeten) Bewohnerbeiräten− Rückgang von Vandalismus und gepflegteresErscheinungsbild des gesamten Quartiers− Verstetigung ti des ehrenamtlichenhEngagements− Synergieeffekte durch Vernetzung mit Schulenund BezirksamtAusblick:− Neubau durch Nachverdichtung− Weiter-Entwicklung der Bildungslandschaft25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 10

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenImmobilienbestand der degewo im Bereich der südlichen Gropiusstadt:1. Wohnungen 4.3762. Grundstücksfläche 17.988 m²3. Gewerbeeinheiten 12 (ohne Nahvers.zentren)4. Gewerbeflächen 1.007 m² (ohne Nahvers.zentren)5. zusätzl. 2 NahversorgungszentrenWutzkycenter/t Verbrauchermarkt Zwickauer Damm 11.000 m² (mit Neubauflächen)6. PKW-Stellplätze (3 Parkhäuser) 1.1207. PKW-Stellplätze (Außenbereich) 650Die degewo entwickelt ihren Immobilienbestand nachhaltig durch:1. umfassende energetische Sanierungen der Bestandsgebäude sowieAufwertung des Wohnumfeldes2. Erschließung von Nachverdichtungspotenzialen in der südlichen Gropiusstadt.25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 11

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenI. Nachhaltige Entwicklung des BestandesEnergetische Gebäudesanierungen sowie Um- und Ausbau von Nahversorgungszentren2009 – 2015umfassende energetische Sanierungvon 2263 WE, d. h. 52 % desGesamtbestandes,Investitionsvolumen: 68,3 Mio €2010 – 2012Revitalisierung WutzkycenterInvestitionsvolumen: 16,3 Mio €25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 12

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenRevitalisierung und Neubau des Wutzkycentersals Nahversorgungs- und StadtteilzentrumAnzahl Gewerbeeinheitenvor/nachUmbau/Sanierung34 GE (6.204 m²)/43 GE (9.168 m²)MaßnahmeInvestitionbruttoSanierg.-zeitraumumfassende12/2010Moder-17,2 T€ bisnisierung 05/201225./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 13

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenZiele des Neu- und Umbaus:- Verstärkung der Nahversorgungs- und Aufenthaltsqualität durch besseren Branchenmix- Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters im östlichen Center-Bereich(Vertrag mit ALDI abgeschlossen)- Center-Bereich barrierefrei als geschlossene Mall unter Einbindung U-Bahnhof-Eingangg- Zugang vom Parkhaus geplant über zwei Aufzüge unmittelbar vor Lebensmittelhändlern- Integration Kundenzentrum Süd der degewo (EG: Vermietung, OG: Büroräume)- Verbesserung der Verweilqualität auf dem Rotraut-Richter-Platz durch Anordnungvon Gastronomieflächen zum Platz hin mit überwiegender StufenlosigkeititLageplan25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 14

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenAufwertung der Grün- und Freiräume2009 – 2016Aufwertung und Neugestaltung derFreianlagen unter Berücksichtigunggder ursprünglichen Planung vonProf. Rossow,Investitionsvolumen: 1,3 Mio €2010 - 2013Neugestaltung von3 Spiellandschaften,Investitionsvolumen: 0,6 Mio €2010 - 2011Aufwertung eines Parkplatzes,Investitionsvolumen: 0,5 Mio €25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 15

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenNeubau als Chance für eine verbesserte Siedlung oder mehr Stadt?10 möglicheNeubau-standorte25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 17

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenStädtebauliches Gutachterverfahren – Wir wollen mehr Stadt!Zeitraum: November 2011 bis Juni 2012Arbeitsthemen:1. Erarbeitung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptesfür das Quartier südliche Gropiusstadt mit den Schwerpunkten- Entwicklung von Gebäudestrukturen- Entwicklung von Nutzungsstrukturen (Wohnen/Gewerbe)- Entwicklung der Außen- und Freiräume- Prüfung der Vernetzung/Übergänge zu quartiersangrenzendenMöglichkeiten der Gebiete (Einfamilienhaus-Gebiet, Schule,öffentliche Flächen)Entwicklung eines städtebaulichen Leitkonzeptes2. Erarbeitung städtebaulicher Entwürfe für die einzelnen Vertiefungsgebietemit typologischen Darstellungen, Grundrissbeispielen undfotorealistischen Visualisierungen25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 18

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenWerkstatt-Termin am 02.03.20121. Städtebaulicher Entwurf Büro Barkow-LeibingerStrategische Eckpfeiler:„Schaffung eines soliden städtebaulichen Grundgerüstes“1. Stärkung der Rückseite des Wutzkycenters durch schrittweisen Neubau entlangdem Joachim-Gottschalk-Weg2. bauliche Fassung undefinierter i Räume durch neuen Geschosswohnungsbauh in Verbindung mit Transformation von Bestandsgebäuden3. Stärkung der Wege- und Blickbeziehungen, Stärkung der Freiraum-Achse4. Angebote für neue Bautypen und Nutzungen,Nutzung von EG-Bereichen als GewerbeflächenNeubaupotenzial ca. 175.000 m² BGF25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 19

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenBüroBarkow-Leibinger/bgmr25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 20

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenNeubebauung mit- Geschosswohnungsbau- Stadthäusern- Hochhäusern als Markermit Nutzungsmischungaus Wohnen, Büros undPraxenBüro Barkow-Leibinger/bgmr25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 21

Wohnen mit Zukunftin großen Wohnsiedlungen2. Städtebaulicher Entwurf Prof. Bernd AlbersStrategische Eckpfeiler:„Wir können mit dem Wohnen selber Stadt machen“1. konsequente bauliche Verdichtung als Mittel zur Verstädterung2. Schaffung eines zentralen Quartiersplatzes3. Erhalt von Elementen des Grünkonzeptes, starkes Element Bäume4. Orte mit Architektur schaffen, Hauptgebäudetypologie 4 bis 5 GeschosseNeubaupotenzialca. 220.000 m² BGF25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 22

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenProf.Bernd Albers25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 23

Wohnen mit Zukunftin großen Wohnsiedlungen3. Städtebaulicher Entwurf Prof. Christph MäcklerStrategische Eckpfeiler:„Städtische Räume entstehen durch Zeilen“1. Eckhäuser als Impulsgeber der städtebaulichen Nachverdichtung2. konsequente 3- bis 5-geschossige Bebauung, Schaffung eines Ordnungsprinzipszur unverwechselbaren Wiedererkennung aller Nachverdichtungen3. Freiraumkonzept auf der Basis von Rossow, vorherrschendes Element Höfe/Plätze4. Erhalt und Aufwertung vorhandener Gebäudesubstanz (auch Parkhäuser)Neubaupotenzial ca. 83.000 m² BGFgewähltes städtebauliches Leitkonzeptt25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 24

Wohnen mit Zukunftin großen WohnsiedlungenLeitgedanken:- Es gilt nicht, gegen dasVorhandene anzukämpfen,sondern eine kongenialeWeiterentwicklung t i undAufwertung zu erreichen.- Der zu schaffende Wohnraumund weitere Nutzungs-angebote müssen wirtschaftlichnachhaltig und vonguter Qualität sein.25./26. April 2013 degewo AG, Berlin - Jacqueline Brüschke Seite 25