TIPPS FÜR DIE WOHNUNGSSUCHE WANN DER MAKLER ... - eures

TIPPS:Fragen Sie viel und so lange, bis alle Punkte nicht nur grundsätzlich,sondern detailliert geklärt sind.Lassen Sie sich durch Sammeltermine (Besichtigung gemeinsam mitanderen Interessenten/-innen) nicht unter Druck setzen.Je stärker der Makler/die Maklerin oder der Wohnungsabgeber/dieWohnungsabgeberin auf Unterschriften drängen, desto größer sollteIhre Skepsis werden.Miet- oder Kaufanbot nicht vorschnell unterschreibenNur wenn man absolut sicher ist, eine bestimmte Wohnung kaufen odermieten zu wollen, sollte man ein Anbot unterschreiben. Das ist nämlich bereitseine verbindliche Erklärung, eine bestimmte Wohnung zu den genanntenBedingungen kaufen bzw. mieten zu wollen.Meist ist in den verwendeten Formularen vorgesehen, dass der Unterzeichner/die Unterzeichnerin für eine bestimmte Zeit an dieses Anbot gebundenist. Stimmt innerhalb dieser Frist (sie sollte keinesfalls länger als zweiWochen sein!) der Verkäufer/die Verkäuferin zu, ist der Vertrag zustandegekommen.Wenn man unterschreibt, sollte man unbedingt darauf achten, dass dasAnbot alle wesentlichen Daten zur Wohnung enthält und alle wichtigenpersönlichen Umstände schriftlich festgehalten sind. Keinesfalls sollte mansich auf mündliche Zusagen verlassen. Diese sind zwar auch bindend, aberim Streitfall kaum zu beweisen.Wenn Ihre Entscheidung noch von irgendwelchen Umständen abhängt(z.B. dass Ihnen Ihre Bank einen Kredit gewährt oder dass die Wohnungauch dem Partner/der Partnerin gefällt), dann sollten Sie das imAnbot ausdrücklich und schriftlich festhalten.8

TIPP:Sind Sie bei der Formulierung solcher Bedingungen sehr konkret:Statt „vorbehaltlich Finanzierung“ schreiben Sie besser „Anbot nurgültig, wenn ich von der Bank x bis zum Tag x dieses Jahres einenKredit in der Höhe von mindestens x Euro mit einer Laufzeit von 20Jahren zu einem Zinssatz von x Prozent bekomme.“Haben Sie dennoch vorschnell ein Anbot abgegeben, besteht unter folgendenVoraussetzungen ein einseitiges Rücktrittsrecht:der Käufer/die Käuferin oder der Mieter/die Mieterin muss Verbraucher/-insein,das Anbot muss am Tag der Erstbesichtigung des Vertragsobjektesabgegeben worden sein undder Kauf oder die Anmietung hätte der Deckung des dauerndenWohnbedürfnisses des Konsumenten/der Konsumentin oder einesnahen Angehörigen/einer nahen Angehörigen dienen sollen (keinZweit- oder Ferienwohnsitz).Der Rücktritt kann binnen einer Woche nach dem Anbot desKonsumenten/der Konsumentin (Postaufgabe) erklärt werden. Die Wochenfristbeginnt zu laufen, sobald Sie eine Zweitschrift Ihrer Vertragserklärung undeine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhalten haben.Erhalten Sie diese nicht, können Sie bis einen Monat nach dem Tag der erstmaligenBesichtigung zurücktreten.Die Rücktrittserklärung kann an den Vertragspartner/die Vertragspartnerinoder – falls ein Makler/eine Maklerin eingeschritten ist – an diesen/diesegerichtet werden. Im letzteren Fall gilt der Rücktritt auch für einen im Zugder Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag. Es empfiehlt sich ausBeweisgründen, mittels eingeschriebenem Brief zurückzutreten.9

Aufklärungspflichten des Maklers/der MaklerinDer Immobilienmakler/Die Immobilienmaklerin hat dem Konsumenten/derKonsumentin vor Abschluss des Maklervertrages eine Auflistung mit folgendemInhalt zu übergeben:Einen Hinweis darauf, dass er/sie als Makler/Maklerin einschreitet.Eine Aufstellung über alle voraussichtlichen Kosten, die der Konsument/dieKonsumentin zu tragen hat (z.B. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren,Vertragserrichtungskosten, Spekulationssteuer, Kreditbelastungen,Ablösen, Kaution).Die Höhe der Vermittlungsprovision muss gesondert angeführt sein.Auf ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zwischen Makler/Maklerinund Ihrem möglichen Vertragspartner/Ihrer möglichen Vertragspartnerinmuss gesondert hingewiesen werden.Einen Hinweis, wenn jemand als „Doppelmakler/-in“ – sowohl fürVerkäufer/-in bzw. Vermieter/-in als auch für Käufer/-in bzw. Mieter/-in –tätig ist.Informationen über sämtliche Umstände, die zur Beurteilung des zuvermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Das sind zum Beispiel derKaufpreis oder Nebengebühren.Bei Verletzung der genannten Pflichten können Sie als Auftraggeber/-inSchadenersatz oder eine Reduzierung des eventuell zustehenden Provisionsanspruchesverlangen.Wann ist Provision zu zahlen?Der Anspruch auf Provision entsteht erst, wenn ein Vertrag zustande gekommenist und ein neues Zuhause vermittelt wurde. Der Makler/Die Maklerinhat keinen Anspruch auf einen Vorschuss irgendwelcher Art, auch nicht inForm einer Anzahlung.10

Grundsätzlich gilt ein Vertrag bereits bei übereinstimmenden Willenserklärungenals zustande gekommen und nicht erst mit dem Unterschreiben desschriftlichen Vertragsentwurfes. Wenn Übereinstimmung über die wesentlichenVertragspunkte (Vertragsobjekt und Preis) besteht, ist der Vertragperfekt.Bei den üblichen Vermittlungsvorgängen wird der Vertrag daher durch Anbotdes Mieters/der Mieterin bzw. des Käufers/der Käuferin (= Erklärung, einebestimmte Wohnung zu bestimmten Bedingungen mieten bzw. kaufen zuwollen) und Annahme dieses Anbotes durch den Vermieter/die Vermieterinbzw. dem Verkäufer/die Verkäuferin gültig.ACHTUNG:Manchmal wird Wohnungsinteressenten/-innen versichert, sie könntensich durch eine Unterschrift auf einem Anbot die Wohnung unverbindlich„reservieren“ lassen. Oft wird noch dazu gesagt, dass ein Ausstieg jederzeitund ohne finanzielle Folgen möglich sei. Verlassen Sie sich keinesfallsauf solche Aussagen. Sie stehen fast immer im Widerspruch zum Text desunterschriebenen, verbindlichen Anbots und lassen sich daher kaum beweisen.Höhe der ProvisionDie erlaubte Höhe der Maklerprovision wird in einer vom Bundesministeriumfür wirtschaftliche Angelegenheiten erlassenen Verordnung geregelt. Die inder Verordnung genannten Beträge sind gesetzliche Höchstgrenzen. Es kanndaher mit dem Makler/der Maklerin selbstverständlich eine niedrigere Provisionvereinbart werden.TIPP:Versuchen Sie auf jedem Fall, eine Provision unterhalb der gesetzlichenHöchstgrenze auszuverhandeln.11

Provision bei KaufDie höchstzulässige Provision bei Kauf, Verkauf und Tausch von Liegenschaftenund Liegenschaftsanteilen einschließlich Wohnungseigentumsobjektenbeträgt bei einem Wertbis zu € 36.336,42 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Prozent des Kaufpreises,zwischen € 36.336,43 und € 48.448,51. . € 1.453,46,ab € 48.448,52 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Prozent des Kaufpreises.Diese Provisionssätze können mit beiden Parteien des Rechtsgeschäfts vereinbartwerden. Die Umsatzsteuer (derzeit 20 Prozent) ist in den Höchstbeträgennicht enthalten.ACHTUNG:Eine höhere Provision als die oben angeführten Sätze darf Ihnen derMakler/die Maklerin bei Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhausesnicht verrechnen.Erzielt der Makler/die Maklerin einen „Überpreis“ (einen höheren alsden gewünschten Kaufpreis), dann darf er sich diesen Mehrbetragnicht als „Erfolgshonorar“ behalten.Provision bei Vermittlung von MietverträgenDie Provision für die Vermittlung der Haupt- oder Untermiete von Wohnungendarf den dreifachen monatlichen Bruttomietzins nicht übersteigen.Der Bruttomietzins setzt sich zusammen ausdem Nettomietzins,den auf den Mietgegenstand entfallenden Teil der Betriebskosten samtlaufenden öffentlichen Abgaben,12

den auf den Mietgegenstand entfallenden Anteil für allfällige besondereAufwendungen (z.B. Aufzug oder Gemeinschaftswaschküche) unddem Entgelt für allenfalls vorhandene mitvermietete EinrichtungsundAusstattungsgegenstände oder sonstige Leistungen, die derVermieter/die Vermieterin über die bloße Überlassung des Mietgegenstandeshinaus erbringt.Darf wegen Beschränkungen im Mietrechtsgesetz der Mietzins nicht freivereinbart werden (z.B. bei Wohnungen in Altbauten, die vor 1945 errichtetwurden, oder in mit Wohnbauförderungsmitteln errichteten Neubauten),dann dürfen die Heizkosten für den Bruttomietzins – und somit als Berechnungsgrundlagefür die Provision – nicht berücksichtigt werden.Die zu entrichtende Umsatzsteuer (bei Wohnungen derzeit 10 Prozent) istnicht in den Bruttomietzins einzurechnen und daher für die Berechnung derProvision nicht zu berücksichtigen.Die gesetzliche Umsatzsteuer des Maklers/der Maklerin (derzeit 20 Prozent) istin den festgelegten Höchstbeträgen nicht enthalten und daher hinzuzurechnen.Provision bei Vermittlung befristeter MietverhältnisseFür die Vermittlung eines Mietverhältnisses, das auf unter zwei Jahre befristetist, darf die Provision den einfachen monatlichen Bruttomietzins nichtübersteigen. Beträgt die Befristung zwischen zwei und drei Jahre, darf dieProvision den zweifachen monatlichen Bruttomietzins nicht übersteigen.Gleiches gilt für den Fall der Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses:Beträgt die Mietdauer insgesamt zwischen zwei und drei Jahre, darf derGesamtbetrag der zu leistenden Provisionen den zweifachen Bruttomietzinsnicht übersteigen; beträgt die Mietdauer insgesamt mehr als drei Jahre, darfdieser den dreifachen Bruttomietzins nicht überschreiten.13

Hier hat sich die Arbeiterkammer mit ihrer Forderung nach Senkung derProvisionen teilweise durchgesetzt.Wenn der Makler/die Maklerin gleichzeitig Verwalter istVermittelt ein Immobilienmakler/eine Immobilienmaklerin ein Mietverhältnisan einer Wohnung, die in einem Hause gelegen ist, mit dessen Verwaltung erbeauftragt ist, so darf die Provision auch bei längerer als dreijährigerGesamtdauer des Mietverhältnisses den zweifachen monatlichen Bruttomietzinsnicht übersteigen.Provision bei Vermittlung von UntermieteDie Provision für die Vermittlung der Untermiete an einzelnen Wohnräumendarf den einfachen monatlichen Bruttomietzins nicht übersteigen. Wird eineganze Wohnung untervermietet, gelten die für eine Hauptmiete festgelegtenHöchstsätze.Provision bei Vermittlung besonderer AbgeltungenDie mit dem Vermieter/der Vermieterin oder dem Vormieter/der Vormieterinvereinbarte Provision für die Vermittlung einer Ablöse (z.B. für diemaßgefertigte Einbauküche) oder die Einräumung von Rechten (z.B. Verzichtauf Kündigungsgründe) darf fünf Prozent des vom Mieter/von der Mieterinhiefür geleisteten Betrages (einschließlich einer allfälligen Umsatzsteuer)nicht übersteigen.14

InformationWenn Sie Fragen haben, wenden Sie sich an die AK-Mietrechtsberatung.Diese erreichen Sie unter der Telefonnummer 050/6906-1602.www.arbeiterkammer.comIhre Arbeiterkammer.Service, Rat und Hilfe.Impressum:Medieninhaberin und Herausgeberin:Kammer für Arbeiter und Angestellte für OÖ,Volksgartenstraße 40, vorübergehend Gruberstraße 40–42, 4020 Linz.Hersteller: new typeshop